Author Archives: Piotrek

Weryfikacja najemców. Nie zaniedbuj jej!

9 na 10 przy­pad­ków pro­ble­mo­wych najem­ców wynaj­mu­ją­cy wzię­li sobie „na gło­wę” na wła­sne życze­nie. To wyni­ka z moich zawo­do­wych doświad­czeń. Z roz­mów o pro­ble­mach wynaj­mu­ją­cych. Zanie­dba­li wery­fi­ka­cję osób, z któ­ry­mi zawie­ra­li umo­wę naj­mu. Zanad­to ufa­li dru­gie­mu czło­wie­ko­wi.

Poznaj i sprawdź swojego najemcę

Wie­lu moich czy­tel­ni­ków dopy­tu­je się w mailach o zapi­sy umow­ne zabez­pie­cza­ją­ce ich inte­re­sy. Chcie­li­by mieć moż­li­wość wyko­rzy­sta­nia umo­wy naj­mu wte­dy, gdy poja­wi się jakiś pro­blem. Sku­pia­ją się na doszli­fo­wa­niu tek­stu umo­wy. Ale czy umo­wa jest napraw­dę naj­waż­niej­sza? Otóż nie! Musisz pamię­tać, że najem loka­lu miesz­kal­ne­go jest dosyć ści­śle ure­gu­lo­wa­ny prze­pi­sa­mi pra­wa i w zasa­dzie nie­wie­le moż­na umow­nie sobie zastrzec ponad to co prze­wi­dział usta­wo­daw­ca.

Przy wynaj­mie naj­waż­niej­sza jest kom­plek­so­wa wery­fi­ka­cja kan­dy­da­tów na najem­ców. Niko­go nie powin­no dzi­wić zada­wa­nie pytań, gro­ma­dze­nie infor­ma­cji czy żąda­nie oka­za­nia doku­men­tów. Prze­cież odda­je­my komuś naszą wła­sność o war­to­ści kil­ku­set tysię­cy zło­tych. Jak loka­tor nie będzie miał uczci­wych zamia­rów, to może­my dłu­go nie odzy­skać wła­da­nia loka­lem albo odzy­skać lokal znisz­czo­ny albo oba warian­ty naraz.

Ale czy tak moż­na? Moż­na. Nawet trze­ba!

Więk­szość z nas zakła­da, że ludzie są uczci­wi. I zda­rza się, że nie mamy racji. Szko­da tyl­ko, że naj­czę­ściej prze­ko­na­nie się o tym bywa bar­dzo bole­sne i uciąż­li­we. Tra­ci­my pie­nią­dze, czas i ner­wy.

Rozmowy z najemcą

Naj­częst­szą meto­dą wery­fi­ka­cji jest roz­mo­wa. Tutaj trze­ba opa­no­wać kil­ka sztu­czek. Mani­pu­la­cji. Nauczyć się czy­ta­nia „mowy cia­ła” i opa­no­wać inne przy­dat­ne umie­jęt­no­ści.

Nie­któ­rzy wynaj­mu­ją­cy bar­dzo skru­pu­lat­nie prze­pro­wa­dza­ją roz­mo­wy z kan­dy­da­ta­mi. Mają przy­go­to­wa­ną listę pytań. Zada­ją je każ­de­mu, kto zgła­sza się na ogło­sze­nie. Bar­dzo czę­sto robią notat­ki już przy pierw­szej roz­mo­wie tele­fo­nicz­nej. Przy kolej­nym spo­tka­niu zada­ją ponow­nie te same pyta­nia albo pro­wa­dzą roz­mo­wę tak, by omó­wio­ne wcze­śniej tema­ty zosta­ły poru­szo­ne ponow­nie. Jeże­li odpo­wie­dzi róż­nią się, to dys­kwa­li­fi­ku­je to kan­dy­da­ta. Poten­cjal­ny kon­tra­hent po pro­stu nie jest szcze­ry.

Doświad­cze­ni wynaj­mu­ją­cy potra­fią w jed­nej roz­mo­wie prze­pro­wa­dzo­nej z kan­dy­da­tem poru­szyć te same istot­ne tema­ty dwa razy. Zada­jąc podob­ne pyta­nia na począt­ku i na koń­cu roz­mo­wy. Na tej pod­sta­wie wery­fi­ku­ją praw­do­mów­ność part­ne­ra.

Jeże­li najem­ca­mi jest para, to moż­na oddziel­nie poroz­ma­wiać z naj­pierw z jed­ną oso­bą, a przy naj­bliż­szej oka­zji z dru­gą. Porów­nu­je­my wte­dy wer­sje obu kan­dy­da­tów.

Zwra­caj uwa­gę na mowę cia­ła. Na ten temat znaj­dziesz masę infor­ma­cji w Inter­ne­cie. Ja podam tyl­ko kil­ka pod­sta­wo­wych przy­kła­dów. Jeże­li ktoś uni­ka kon­tak­tu wzro­ko­we­go przy udzie­la­niu odpo­wie­dzi, to powin­no to wzbu­dzić Two­ją czuj­ność. Tak samo nagła zmia­na posta­wy w trak­cie roz­mo­wy. Cho­dzi głow­nie o zmia­nę posta­wy z otwar­tej (ręce luź­ne, syl­wet­ka swo­bod­na) na zamknię­tą (ręce zało­żo­ne — krzy­żo­wa­nie ramion). Inne obja­wy kłam­stwa to: zakry­wa­nie ust w trak­cie mówie­nia, obja­wy zde­ner­wo­wa­nia, stu­ka­nie pal­ca­mi. To zagad­nie­nie wyma­ga pogłę­bie­nia swo­ich umie­jęt­no­ści i nabra­nia pew­ne­go doświad­cze­nia. Dopie­ro gdy uda się opa­no­wać tę trud­ną sztu­kę zdasz sobie spra­wę z tego ile moż­na wyczy­tać z mowy cia­ła. Na koniec muszę Cię zmar­twić. Praw­dzi­wy oszust oszu­ka nawet doświad­czo­ne­go roz­mów­cę. Taka oso­ba naj­czę­ściej umie­jęt­ność kła­ma­nia „wyssa­ła z mle­kiem mat­ki” i ma po pro­stu wro­dzo­ny talent.

Kie­dyś roz­ma­wia­łem z wynaj­mu­ją­cym, któ­ry szu­ka najem­ców nie­pa­lą­cych. Choć sam nie palił, to nosił ze sobą na roz­mo­wy pacz­kę papie­ro­sów. Po zakoń­czo­nej roz­mo­wie z kan­dy­da­tem, pod klat­ką scho­do­wą, wycią­gał papie­ro­sy i czę­sto­wał kan­dy­da­ta. W ten spo­sób wery­fi­ko­wał, czy odpo­wiedź udzie­lo­na kil­ka pię­ter wyżej jest praw­dzi­wa czy jed­nak nie. Nałóg i odruch bez­wa­run­ko­wo dema­sko­wał kłam­stwo.

No dobrze, ale o co pytać najemcę?

Lista pytań powin­na obej­mo­wać róż­ne zagad­nie­nia uło­żo­ne w kon­kret­ną kolej­ność albo powin­na być wręcz loso­wa by wyglą­da­ła natu­ral­nie. Oto kil­ka stan­dar­do­wych pytań:

Na jak dłu­go najem­ca chce zawrzeć umo­wę? To jest zresz­tą pyta­nie pod­sta­wo­we bo w zasa­dzie musisz oce­nić czy ocze­ki­wa­nia najem­cy są zbież­ne z Two­imi. Nato­miast jakieś klu­cze­nie przy udzie­la­niu odpo­wie­dzi powin­no wzbu­dzić Two­ją czuj­ność. Zda­rza się, że najem­cy potrze­bu­ją loka­lu na kil­ka tygo­dni lub mie­się­cy i wte­dy odpo­wia­da­ją zdaw­ko­wo lub uni­ka­ją udzie­le­nia jed­no­znacz­nej odpo­wie­dzi. Nie chcą się z góry zade­kla­ro­wać na jakiś mini­mal­ny okres.

Gdzie do tej pory miesz­ka­li? Dla­cze­go się wypro­wa­dzi­li z poprzed­nie­go lokum? W jakich oko­licz­no­ściach? Losy najem­ców bywa­ją róż­ne. Tak samo inten­cje jakie nimi kie­ru­ją. Powin­ny nas uspo­ko­ić odpo­wie­dzi zwią­za­ne ze zmia­ną miej­sca pra­cy lub stu­dia­mi. Tak samo chęć wypro­wadz­ki z domu rodzin­ne­go albo zamiesz­ka­nie z mał­żon­kiem lub part­ne­rem albo sprze­daż nie­ru­cho­mo­ści przez dotych­cza­so­we­go wynaj­mu­ją­ce­go. Two­ją czuj­ność powin­no wzbu­dzić poszu­ki­wa­nie nie­ru­cho­mo­ści na teraz, bo może to ozna­czać, że ucie­ka­ją od poprzed­nie­go wynaj­mu­ją­ce­go. Tak samo zbyt czę­ste zmia­ny miej­sca zamiesz­ka­nia. Może to po pro­stu ozna­czać, że najem­cy są oso­ba­mi kon­flik­to­wy­mi.

Ile osób będzie miesz­kać w loka­lu? To waż­na infor­ma­cja. Po pierw­sze chcesz wie­dzieć, czy lokal przy­pad­kiem nie będzie nad­mier­nie eks­plo­ato­wa­ny, a po dru­gie czy jego wiel­kość jest odpo­wied­nia. Zbyt duży lokal na ryn­ku eko­no­micz­nym do małej ilość osób, któ­re mają zamiesz­kać powin­no wzbu­dzić czuj­ność. O ile jest to dopusz­czal­ne w seg­men­cie pre­mium gdzie najem­cy szu­ka­ją wygo­dy, o tyle nie­ko­niecz­nie jest to pożą­da­ne w seg­men­cie popu­lar­nym. Najem­cy może być nie stać na pła­ce­nie Tobie czyn­szu i pono­sze­nie opłat. Co gor­sza może oka­zać się, że po pro­stu nie jest uczci­wy i szu­ka kogoś, kto będzie go utrzy­my­wał w swo­im miesz­ka­niu. Pamię­taj by póź­niej wszyst­kie oso­by zamiesz­ku­ją­ce dopi­sać do umo­wy naj­mu, a naj­le­piej by wszy­scy sta­li się stro­ną umo­wy naj­mu. Oczy­wi­ście jeże­li są peł­no­let­ni.

Kie­dy najem­ca chce się wpro­wa­dzić do loka­lu? To pyta­nie ma na celu zorien­to­wa­nie się czy najem­ca przy­pad­kiem nie został wyrzu­co­ny z poprzed­nie­go miesz­ka­nia. Do odpo­wie­dzi nale­ży pod­cho­dzić ostroż­nie. Mia­łem kie­dyś bar­dzo dobre­go najem­cę, któ­re­go dziew­czy­na z dnia na dzień wyrzu­ci­ła z miesz­ka­nia. Po pro­stu roz­sta­li się z hukiem. Ale nie mogę o nim powie­dzieć złe­go sło­wa — czynsz zawsze był na czas i po zakoń­cze­niu naj­mu roz­li­czył się ze wszyst­kie­go jak nale­ży.

Czy jesteś goto­wy zawrzeć umo­wę naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu / umo­wę naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu? Odpo­wiedź na to pyta­nie pozwo­li oce­nić, czy najem­ca ma jakieś doświad­cze­nie w naj­mie i czy może wcze­śniej był stro­ną tego typu umo­wy. Te umo­wy z naj­lep­szy dostęp­ny spo­sób zabez­pie­cza­ją inte­re­sy wynaj­mu­ją­ce­go, ale nie każ­dy jest nimi zain­te­re­so­wa­ny albo nawet o nich wie. Odpo­wiedź na to pyta­nie nie­ste­ty nie daje jed­no­znacz­nej odpo­wie­dzi. Część osób, któ­re mają nie do koń­ca uczci­we zamia­ry może się prze­stra­szyć wizy­ty u nota­riu­sza lub szer­szej wery­fi­ka­cji, ale oszust nie wystra­szy się nicze­go — pod­pi­sze wszyst­ko by osią­gnąć swój cel.

Jakie masz źró­dło docho­du? Od kie­dy tam pra­cu­jesz? Gdzie wcze­śniej pra­co­wa­łeś? Ile zara­biasz? Takie pyta­nia powin­ny paść choć nie są one dla niko­go wygod­ne. Wyda­je nam się, że zanad­to inge­ru­je­my w czy­jeś spra­wy mająt­ko­we. Nic bar­dziej myl­ne­go. Prze­cież umo­wa, któ­rą zawie­ra­my jest umo­wą odpłat­ną. W Two­ją stro­nę ma co mie­siąc nastą­pić prze­pływ okre­ślo­nej kwo­ty. Jeże­li najem­ca zbyt czę­sto zmie­nia pra­cę, nie potra­fi jej utrzy­mać, nie ma sta­łe­go źró­dła docho­dów, to możesz być pew­ny, że czyn­sze też nie­ko­niecz­nie będą spły­wać regu­lar­nie. O aspek­cie finan­so­wym wery­fi­ka­cji trosz­kę niżej napi­szę jesz­cze wię­cej.

Czy najem­ca może podać numer tele­fo­nu do poprzed­nie­go wynaj­mu­ją­ce­go w celu uzy­ska­nia refe­ren­cji? O refe­ren­cjach napi­szę nie­co póź­niej. Tutaj umiesz­czam pyta­nie jedy­nie dla porząd­ku.

Czy najem­ca pali papie­ro­sy lub uży­wa innych uży­wek? Więk­szość najem­ców ceni sobie moż­li­wość zamiesz­ka­nia w loka­lu, w któ­rym nie czuć smro­du papie­ro­sów. Dla­te­go wynaj­mu­ją­cy zwra­ca­ją uwa­gę na odpo­wied­ni dobór najem­ców. Dodat­ko­wo palą­cy najem­cy to dodat­ko­we ryzy­ko uszko­dze­nia Two­je­go mająt­ku. Wypa­lo­ne dziu­ry w tapi­ce­ro­wa­nych meblach, uszko­dze­nia pod­ło­gi zda­rza­ją się nader czę­sto.

Czy najem­ca chce do loka­lu wpro­wa­dzić się ze zwie­rzę­ta­mi? Na ten temat popeł­ni­łem kie­dyś oddziel­ny wpis i nadal uwa­żam, że to spra­wa indy­wi­du­al­na. Nie każ­dy wynaj­mu­ją­cy akcep­tu­je każ­de moż­li­we zwie­rze w swo­im miesz­ka­niu. Nawet jeże­li jest wiel­kim miło­śni­kiem bra­ci mniej­szych.

Czy najem­ca ma potrze­bę prze­pro­wa­dze­nia zmian w loka­lu? To dość czę­sto spo­ty­ka­ne pyta­nie. Trze­ba pamię­tać, że loka­to­rzy mogą mieć swo­je spe­cy­ficz­ne wyma­ga­nia. Począw­szy od prze­ma­lo­wa­nia ścian, a skoń­czyw­szy na prze­rób­kach w łazien­ce gdy człon­kiem rodzi­ny najem­cy jest oso­ba nie­peł­no­spraw­na. Pytaj o to by wszyst­kie usta­le­nia było od począt­ku kla­row­ne.

Czy najem­cy wystar­czy zaofe­ro­wa­ne ume­blo­wa­nie loka­lu? To bar­dzo dobre pyta­nie. Cza­sa­mi najem­cy boją się pro­sić o doło­że­nie jakie­goś wypo­sa­że­nia i po pro­stu rezy­gnu­ją z ofer­ty. Zada­jąc to pyta­nie dowia­du­jesz się czy przy­pad­kiem najem­ca nie ma swo­ich mebli i wte­dy po zawar­ciu umo­wy będzie chciał byś Ty zabrał swo­je. Z dru­giej stro­ny wie­lo­krot­nie prze­ko­ny­wa­łem się, że najem­cy potra­fią wska­zać 2–3 pozy­cje, któ­rych im bra­ku­je i to deter­mi­nu­je umo­wę z nimi. Zada­nie pyta­nia otwie­ra­ło pole do nego­cja­cji. Ja dopo­sa­ża­łem miesz­ka­nie w dodat­ko­wy sprzęt za 200–500 zł, a w zamian za to zyski­wa­łem dłu­go­let­nich i pew­nych najem­ców.

Poszukiwania informacji o najemcy w Internecie

Sko­ro nawet ZUS prze­szu­ku­je por­ta­le spo­łecz­no­ścio­we w celu odmo­wy wypła­ty świad­cze­nia bo ubez­pie­czo­ny wca­le nie był cho­ry tyl­ko poje­chał na urlop do cie­płych kra­jów, to dla­cze­go Ty nie masz tego zro­bić? Nawet nie zda­jesz sobie spra­wy ile infor­ma­cji moż­na zna­leźć po samym imie­niu i nazwi­sku oraz miej­sco­wo­ści, gdzie najem­ca miesz­kał.

Możesz poszu­kać infor­ma­cji na por­ta­lach spo­łecz­no­ścio­wych. Obej­rzeć zdję­cia. Zoba­czyć czy najem­ca impre­zu­je czy nie. Czy pali papie­ro­sy czy nie ma na to dowo­du. Jak czę­sto zmie­nia pra­cę. Itd.

Dobrą meto­dą jest wpi­sa­nie w Google imie­nia i nazwi­ska najem­cy, miej­sco­wo­ści oraz sło­wa „dług”. Nawet nie zda­jesz sobie spra­wy z tego, jak czę­sto nazwi­ska nie­uczci­wych najem­ców poja­wia­ją się na por­ta­lach han­dlu­ją­cych dłu­ga­mi. Nie trze­ba kupo­wać spe­cja­li­stycz­nych baz by się o tym prze­ko­nać. Ja w pra­cy zawo­do­wej korzy­stam z sys­te­mów płat­nych, ale więk­szość ujaw­nio­nych noto­rycz­nych dłuż­ni­ków bez pro­ble­mu moż­na wyszu­kać za dar­mo.

Weryfikacja dokumentów najemcy

Na zacho­dzie stan­dard. U nas zda­rza się obu­rze­nie ze stro­ny kan­dy­da­tów na najem­ców. Tak, dobrze czy­tasz. Potra­fią oni na forach praw­ni­czych pytać „czy wynaj­mu­ją­cy może żądać przed­sta­wie­nia wycią­gu z rachun­ku ban­ko­we­go?” Może­my żądać oka­za­nia każ­de­go doku­men­tu, jaki uzna­my za sto­sow­ny w celu wery­fi­ka­cji najem­cy. Oczy­wi­ście trze­ba pamię­tać, że na prze­twa­rza­nie nie­któ­rych danych oso­bo­wych potrzeb­na jest zgo­da najem­cy. W koń­cu obo­wią­zu­je RODO, a wyni­ka z nie­go sze­reg obo­wiąz­ków dla tych, któ­rzy wynaj­mem zaj­mu­ją się zawo­do­wo.

Możesz żądać przed­sta­wie­nia zaświad­cze­nia od pra­co­daw­cy o okre­sie zatrud­nie­nia i wyso­ko­ści zarob­ków. Dane to możesz potwier­dzić ocze­ku­jąc przed­sta­wie­nia wycią­gu ban­ko­we­go. Popu­lar­ną meto­dą wery­fi­ka­cji zanad­to nie inge­ru­ją­cej w finan­se najem­cy jest ocze­ki­wa­nie przed­sta­wie­nia trzech ostat­nich opłat za tele­fon komór­ko­wy albo innej opła­ty wno­szo­nej okre­so­wo (cze­sne za stu­dia, Inter­net, prąd). Sys­te­ma­tycz­ne opła­ca­nie ich przez najem­cę powin­no zaowo­co­wać plu­sem z Two­jej stro­ny.

Weryfikacja sytuacji finansowej najemcy

W tym aspek­cie wynaj­mu­ją­cy popeł­nia­ją naj­częst­sze błę­dy. Z dru­giej stro­ny jest to sto­sun­ko­wo pro­sta meto­da wery­fi­ka­cji wypła­cal­no­ści najem­cy.

Przy zawar­ciu umo­wy najem­ca powi­nien wpła­cić całą kau­cję oraz czynsz za cały pierw­szy mie­siąc trwa­nia naj­mu. Pod­kre­ślam, że to wszyst­ko powin­no to być uisz­czo­ne w cało­ści w momen­cie zawar­cia umo­wy naj­mu, a naj­póź­niej przed wyda­niem loka­lu. Odpo­wied­nie zapi­sy trze­ba zamie­ścić w umo­wie naj­mu.

W 80 — 90% przy­pad­ków pro­ble­mów z nie­pła­cą­cy­mi najem­ca­mi wynaj­mu­ją­cy odstą­pił od tej zasa­dy przy zawie­ra­niu umo­wy. Jaka­kol­wiek pro­po­zy­cja najem­cy zmie­rza­ją­ca do podzie­le­nia kau­cji na raty powin­na z auto­ma­tu go zdys­kwa­li­fi­ko­wać.

Oto dowód.

„Zobo­wią­za­nie” najem­cy do ratal­nej wpła­ty kau­cji

Dziś otrzy­ma­łem zgło­sze­nie od wynaj­mu­ją­ce­go. Najem­ca zawarł umo­wę i pod­pi­sał takie o to zobo­wią­za­nie. Nie mylisz się, poza tymi 200 zł nie zapła­cił nic. Uciekł z loka­lu po ponad mie­sią­cu zwo­dze­nia wynaj­mu­ją­ce­go. Aha. I to oświad­cze­nie zosta­ło zło­żo­ne pod umo­wą naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu. Najem­ca „zain­we­sto­wał” też w akt nota­rial­ny o dobro­wol­nym pod­da­niu się egze­ku­cji z wyda­nia loka­lu.

Jeże­li najem­ca nie jest w sta­nie odło­żyć kil­ku tysię­cy zło­tych na kau­cję i pierw­szy czynsz, to jak myślisz, co zro­bi gdy zepsu­je mu się samo­chód albo zacho­ru­je dziec­ko? Czy w pierw­szej kolej­no­ści zapła­ci Tobie czy jed­nak będzie miał inne prio­ry­te­ty? Każ­dy roz­sąd­ny czło­wiek dys­po­nu­je podusz­ką finan­so­wą na nie­prze­wi­dzia­ne oko­licz­no­ści. Ty musisz zabez­pie­czyć swój inte­res. Wszak odda­jesz najem­cy swój mają­tek wart kil­ka­set tysię­cy zło­tych.

Weryfikacja referencji najemcy

Temat refe­ren­cji jest nie­co zanie­dba­ny. W Pol­sce rynek naj­mu jest moc­no roz­drob­nio­ny i przez to wynaj­mu­ją­cy ze sobą nie współ­pra­cu­ją. Nie nastę­pu­je wymia­na infor­ma­cji. Choć tutaj nastę­pu­ją też zmia­ny. Przed­się­bior­cy wynaj­mu­ją­cy dużą ilość nie­ru­cho­mo­ści albo zarzą­dza­ją­cy naj­mem cza­sa­mi wysta­wia­ją najem­com po zakoń­cze­niu naj­mu pisem­ne refe­ren­cje. Dla­te­go możesz zostać zasko­czo­ny przed­sta­wie­niem goto­we­go doku­men­tu.

O refe­ren­cje jed­nak war­to pytać. Pro­sisz o poda­nie nume­ru tele­fo­nu do poprzed­nie­go wynaj­mu­ją­ce­go dając sobie moż­li­wość odby­cia z nim roz­mo­wy. Czy fak­tycz­nie tę roz­mo­wę prze­pro­wa­dzisz to już cał­ko­wi­cie odmien­na spra­wa. Przy samym poda­wa­niu nume­ru tele­fo­nu widać, czy najem­ca się cze­goś oba­wia czy nie ma się cze­go wsty­dzić.

Jeże­li decy­du­jesz się na roz­mo­wę z poprzed­nim wynaj­mu­ją­cym, to koniecz­nie zwe­ry­fi­kuj czy fak­tycz­nie jest to wynaj­mu­ją­cy, a nie zaprzy­jaź­nio­na z najem­cą oso­ba. Możesz zapy­tać jakie miesz­ka­nie wynaj­mo­wał najem­ca, ile ma pokoi, na któ­rym jest pię­trze, a póź­niej porów­nać te dane z infor­ma­cja­mi uzy­ska­ny­mi od najem­cy.

Podsumowanie

Pamię­taj. Możesz mieć naj­lep­szy wzór umo­wy naj­mu. Możesz mieć wyli­czo­ną stra­te­gię zara­bia­nia na naj­mie nie­ru­cho­mo­ści. Wszyst­kie te sta­ra­nia zni­we­czy zanie­dba­nie przy wery­fi­ka­cji oso­by, z któ­rą tą umo­wę pod­pi­szesz.

Prze­strze­gaj usta­lo­nych przez sie­bie reguł wery­fi­ka­cji. Nie odstę­puj od nich w żad­nym wypad­ku. Nie daj się zwieść. Ufaj tyl­ko rozu­mo­wi, a nie ser­cu.

A jakie są Two­je spo­so­by wery­fi­ka­cji najem­cy?

Więzienie za naruszanie praw lokatora?

Wła­śnie mija­ją 3 lata od wej­ścia w życie prze­pi­su sank­cjo­nu­ją­ce­go kar­nie m.in. naru­sza­nie praw loka­to­rów. 7 stycz­nia 2016 roku wszedł w życie nowy prze­pis pra­wa kar­ne­go — art. 191 § 1a k.k. Wpro­wa­dził on nowy typ prze­stęp­stwa, któ­re pena­li­zu­je przy­pad­ki sto­so­wa­nia inne­go rodza­ju prze­mo­cy niż prze­moc wobec oso­by, w celu zmu­sze­nia danej oso­by do okre­ślo­ne­go dzia­ła­nia, zanie­cha­nia lub zno­sze­nia. Czy jest batem na wła­ści­cie­li wynaj­mo­wa­nych loka­li?

Geneza, czyli po co art. 191 § 1a k.k.

Pro­jekt usta­wy nowe­li­zu­ją­cej powstał na fali dys­ku­syj­nych dzia­łań tzw. czy­ści­cie­li kamie­nic, któ­rzy w celu zmu­sze­nia loka­to­rów do wypro­wadz­ki sto­so­wa­li róż­ne meto­dy bez sto­so­wa­nia bez­po­śred­niej prze­mo­cy fizycz­nej wzglę­dem osób. W uza­sad­nie­niu pro­jek­tu usta­wy pod­kre­ślo­no, że ta sfe­ra sto­sun­ków mię­dzy­ludz­kich wyma­ga usank­cjo­no­wa­nia kar­ne­go, bowiem wystę­pu­ją „bez­kar­ne zacho­wa­nia, takie jak: wyłą­cza­nie prą­du lub ogrze­wa­nia, odci­na­nie dostę­pu do wody, odbie­ra­nie klu­czy­ków do samo­cho­du, wyj­mo­wa­nie okien, zamu­ro­wy­wa­nie wej­ścia do miesz­ka­nia czy zamy­ka­nie pomiesz­czeń na kłód­kę. Wła­ści­cie­le miesz­kań pra­gnąc wymu­sić ich opusz­cze­nie przez loka­to­rów, dopusz­cza­ją się zale­wa­nia miesz­kań, dewa­sto­wa­nia budyn­ku, zanie­czysz­cza­nia oraz nisz­cze­nia jego czę­ści wspól­nych np. poprzez usu­wa­nie drzwi i okien.”

Oczy­wi­ście oso­bom zaj­mu­ją­cym loka­le przy­słu­gi­wa­ło sze­reg upraw­nień na grun­cie pra­wa cywil­ne­go, nie­mniej jed­nak w związ­ku z dłu­go­trwa­ły­mi pro­ce­du­ra­mi sądo­wy­mi jest to w wie­lu wypad­kach ochro­na pozor­na. Pro­blem jest o tyle zło­żo­ny, że mamy dwie stro­ny poten­cjal­ne­go lub rze­czy­wi­ste­go kon­flik­tu. Każ­da z nich ma swo­je racje. Po jed­nej stro­nie mamy naj­czę­ściej wła­ści­cie­la loka­lu, któ­ry chce korzy­stać ze swo­je­go pra­wa wła­sno­ści, a z dru­giej stro­ny mamy oso­bę, któ­ra zaj­mu­je jego lokal i dodat­ko­wo pra­wo dale­ce chro­ni tę oso­bę. Zaczy­na­jąc od dłu­go­trwa­łych pro­ce­dur zwią­za­nych z roz­wią­za­niem sto­sun­ku naj­mu, gdy najem­ca nie­po­praw­nie wyko­nu­je umo­wę. Samo sku­tecz­ne wypo­wie­dze­nie naj­mu nie zawsze koń­czy się wypro­wadz­ką byłe­go najem­cy. Zda­rza się, że mimo tego wła­ści­ciel nie odzy­sku­je wła­da­nia loka­lem bowiem najem­ca naj­zwy­czaj­niej w świe­cie nie ma zamia­ru się wypro­wa­dzić. Do tego docho­dzi ochro­na praw­na przed bez­dom­no­ścią i koniecz­ność roz­wa­że­nia przez sąd w postę­po­wa­niu o eks­mi­sję przy­zna­nia pozwa­ne­mu pra­wa do zawar­cia umo­wy naj­mu socjal­ne­go loka­lu. To potra­fi odsu­nąć nawet na kil­ka lat fak­tycz­ne wyko­na­nie eks­mi­sji.

Wła­ści­cie­le wobec swo­jej bez­sil­no­ści posu­wa­ją się do róż­nych dzia­łań naru­sza­ją­cych inte­re­sy innej oso­by. Dla­te­go wła­śnie usta­wo­daw­ca zde­cy­do­wał się na wpro­wa­dze­nie odpo­wie­dzial­no­ści kar­nej, by posta­wić sku­tecz­ną gra­ni­cę.

Ochrona karnoprawna

Prze­pis art. 191 k.k. brzmi:
§ 1. Kto sto­su­je prze­moc wobec oso­by lub groź­bę bez­praw­ną w celu zmu­sze­nia innej oso­by do okre­ślo­ne­go dzia­ła­nia, zanie­cha­nia lub zno­sze­nia,
pod­le­ga karze pozba­wie­nia wol­no­ści do lat 3.
§ 1a. Tej samej karze pod­le­ga, kto w celu okre­ślo­nym w § 1 sto­su­je prze­moc inne­go rodza­ju upo­rczy­wie lub w spo­sób istot­nie utrud­nia­ją­cy innej oso­bie korzy­sta­nie z zaj­mo­wa­ne­go loka­lu miesz­kal­ne­go.
§ 2. Jeże­li spraw­ca dzia­ła w spo­sób okre­ślo­ny w § 1 w celu wymu­sze­nia zwro­tu wie­rzy­tel­no­ści,
pod­le­ga karze pozba­wie­nia wol­no­ści od 3 mie­się­cy do lat 5.
§ 3. Ści­ga­nie prze­stęp­stwa okre­ślo­ne­go w § 1a nastę­pu­je na wnio­sek pokrzyw­dzo­ne­go.

Nas w roz­wa­ża­niach będzie głów­nie inte­re­so­wał § 1a oraz § 3.

Prze­pis § 1a sank­cjo­nu­je te przy­pad­ki sto­so­wa­nia przy­mu­su pośred­nie­go, w któ­rych przy­mus jest sto­so­wa­ny upo­rczy­wie lub w spo­sób istot­nie utrud­nia­ją­cy innej oso­bie korzy­sta­nie z zaj­mo­wa­ne­go loka­lu miesz­kal­ne­go. Jak z tego wyni­ka, prze­pis ten róż­ni­cu­je dwa róż­ne zacho­wa­nia spraw­cy:

  • sto­so­wa­nie w spo­sób upo­rczy­wy prze­mo­cy inne­go rodza­ju niż prze­moc wobec oso­by w celu zmu­sze­nia innej oso­by do okre­ślo­ne­go dzia­ła­nia, zanie­cha­nia lub zno­sze­nia,
  • sto­so­wa­nie prze­mo­cy inne­go rodza­ju niż prze­moc wobec oso­by w spo­sób istot­nie utrud­nia­ją­cy innej oso­bie korzy­sta­nie z zaj­mo­wa­ne­go loka­lu miesz­kal­ne­go.

Sto­so­wa­nie prze­mo­cy inne­go rodza­ju niż prze­moc wobec oso­by to głów­nie sto­so­wa­nie prze­mo­cy skie­ro­wa­nej wobec rze­czy. W uchwa­le SN z dnia 27 kwiet­nia 1994 r., sygn. I KZP 8/94 orze­czo­nej co praw­da w cza­sie obo­wią­zy­wa­nia poprzed­nie­go kodek­su kar­ne­go, ale pozo­sta­ją­cy zakre­sie defi­ni­cji aktu­al­nym, wska­za­no, że „uży­cie przez spraw­cę prze­mo­cy pole­ga na sze­ro­ko poję­tej czyn­no­ści fizycz­nej, skie­ro­wa­nej (…) prze­ciw­ko rze­czy nale­żą­cej do pokrzyw­dzo­ne­go, przez co swo­bo­da woli pokrzyw­dzo­ne­go – w zakre­sie posia­da­nia tej rze­czy, czy też wła­da­nia nią lub korzy­sta­nia z niej – zosta­je ogra­ni­czo­na.”

Musi­my tak­że prze­ana­li­zo­wać czym wła­ści­wie jest zaj­mo­wa­nie loka­lu. W rozu­mie­niu tego prze­pi­su zaj­mo­wa­nie loka­lu miesz­kal­ne­go to stan fak­tycz­ny. Nie ma przy tym zna­cze­nia stan praw­ny, czy­li pra­wo do zaj­mo­wa­nia loka­lu miesz­kal­ne­go. Może­my zatem wyróż­nić dwa róż­ne cywi­li­stycz­ne warian­ty zaj­mo­wa­nia loka­lu:

  • zaj­mo­wa­nie loka­lu przy posia­da­niu do tego tytu­łu praw­ne­go — będąc jego wła­ści­cie­lem, współ­wła­ści­cie­lem, posia­da­jąc ogra­ni­czo­ne pra­wo rze­czo­we (np. słu­żeb­ność), czy też umo­wę naj­mu, uży­cze­nia lub podob­ną,
  • zaj­mo­wa­nie loka­lu bez tytu­łu praw­ne­go — zaj­mu­jąc lokal samo­wol­ne albo nie opusz­cza­jąc go po wyga­śnię­ciu sto­sun­ku umow­ne­go.

Ochro­na praw­no­kar­na wyni­ka­ją­ca z oma­wia­ne­go prze­pi­su chro­ni każ­de fak­tycz­ne zaj­mo­wa­nie loka­lu miesz­kal­ne­go, nie­za­leż­nie od tego czy z tytu­łem praw­nym czy bez. Zresz­tą to był wła­śnie naj­czę­ściej powta­rza­ny zarzut kry­ty­ków nowow­pro­wa­dzo­ne­go prze­pi­su.

Idąc dalej w naszych roz­wa­ża­niach musi­my prze­ana­li­zo­wać kolej­ną kwe­stię. Mia­no­wi­cie prze­pis sank­cjo­nu­je jedy­nie istot­ne utrud­nia­nie korzy­sta­nia z zaj­mo­wa­ne­go loka­lu miesz­kal­ne­go. Czym zatem jest lokal miesz­kal­ny w rozu­mie­niu tego prze­pi­su? Czy cho­dzi o lokal, któ­ry w sen­sie praw­nym jest loka­lem miesz­kal­nym czy każ­dy lokal zaj­mo­wa­ny w celu miesz­kal­nym nie­za­leż­nie od tego czy dana oso­ba miesz­ka w loka­lu użyt­ko­wym, gara­żu czy altan­ce zlo­ka­li­zo­wa­nej w ogro­dzie dział­ko­wym. Sąd Rejo­no­wy w Zako­pa­nem w wyro­ku z dnia 22 lute­go 2019 r. (II K 673/18) roz­strzy­gał spra­wę odłą­cza­nia prą­du od budyn­ku pen­sjo­na­tu. Przy tej oka­zji sąd doszedł do prze­ko­na­nia, że nale­ży dosyć sze­ro­ko inter­pre­to­wać prze­pis kar­ny. Wyni­ka bowiem z nie­go nor­ma sank­cjo­nu­ją­ca dla ochro­ny wyni­ka­ją­cej z usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów, a według tej usta­wy ochro­nie pod­le­ga zamiesz­ki­wa­nie w dowol­nym loka­lu za wyjąt­kiem pomiesz­czeń prze­zna­czo­nych do krót­ko­trwa­łe­go poby­tu osób, w szcze­gól­no­ści znaj­du­ją­ce się w budyn­kach inter­na­tów, burs, pen­sjo­na­tów, hote­li, domów wypo­czyn­ko­wych lub w innych budyn­kach słu­żą­cych do celów tury­stycz­nych lub wypo­czyn­ko­wych.

Zgod­nie z § 3 art. 191 k.k. ści­ga­nie prze­stęp­stwa okre­ślo­ne­go w § 1a nastę­pu­je na wnio­sek pokrzyw­dzo­ne­go. Mamy zatem do czy­nie­nia z prze­stęp­stwem potocz­nie nazy­wa­nym „wnio­sko­wym”. Ozna­cza to, że orga­ny nie podej­mą postę­po­wa­nia przy­go­to­waw­cze­go jeże­li pokrzyw­dzo­ny nie zło­ży sto­sow­ne­go wnio­sku. Samo powzię­cie infor­ma­cji o prze­stęp­stwie przez np. poli­cję nie powo­du­je, że podej­mie ona z urzę­du postę­po­wa­nie kar­ne. Poli­cjan­ci mogą co naj­wy­żej pouczyć pokrzyw­dzo­ne­go o ist­nie­niu takie­go prze­stęp­stwa oraz o moż­li­wo­ści zło­że­nia wnio­sku o ści­ga­nie. Nato­miast zło­żo­ny for­mal­ny wnio­sek powo­du­je, że wsz­czę­te postę­po­wa­nie dalej toczy się już z urzę­du.

Jeże­li cho­dzi o zagro­że­nie kar­ne za popeł­nie­nie oma­wia­ne­go prze­stęp­stwa to usta­wo­daw­ca prze­wi­dział karę pozba­wie­nia wol­no­ści do lat 3. To oczy­wi­ście nie ozna­cza, że każ­dy spraw­ca zosta­nie ska­za­ny na wię­zie­nie. Dyrek­ty­wy wymie­rze­nia kary umiej­sco­wio­ne w prze­pi­sach ogól­nych Kodek­su kar­ne­go prze­wi­du­ją bowiem odpo­wied­nie stop­nio­wa­nie dole­gli­wo­ści sank­cji. W zna­ko­mi­tej więk­szo­ści może­my raczej spo­dzie­wać się kary grzyw­ny albo ogra­ni­cze­nia wol­no­ści (wyko­ny­wa­nie prac spo­łecz­nie uży­tecz­nych) niż kary bez­względ­ne­go wię­zie­nia. O tym prze­ko­nasz się już za chwi­lę gdy przej­dę do ana­li­zy orzecz­nic­twa. Musi­my jed­nak pamię­tać, że już samo ska­za­nie albo warun­ko­we umo­rze­nie postę­po­wa­nia powo­du­je wpis w kar­to­te­ce kar­nej. Może to powo­do­wać spo­re uciąż­li­wo­ści w codzien­nym życiu, a nawet pozba­wić upraw­nień do wyko­ny­wa­nia okre­ślo­nych zawo­dów.

Wyroki na podstawie art. 191 § 1a k.k.

Zabie­ra­jąc się za ten wpis posta­no­wi­łem sobie, że będzie on tak­że zawie­rał prze­gląd orzecz­nic­twa. Prze­cież po 3 latach sto­so­wa­nia tego prze­pi­su kogoś ska­za­no, a kogoś unie­win­nio­no. Sądzi­łem, że uda mi się zakre­ślić jakieś gra­ni­ce zacho­wań dopusz­czal­nych oraz zacho­wań, któ­re mogą spo­wo­do­wać odpo­wie­dzial­ność kar­ną. No bo prze­pis pra­wa prze­cież sank­cjo­nu­je jedy­nie „istot­ne” utrud­nia­nie korzy­sta­nia z zaj­mo­wa­ne­go loka­lu miesz­kal­ne­go. Spo­dzie­wa­łem się, że uda się wska­zać kon­kret­ne przy­kła­dy czy­nów, któ­re nie są dosta­tecz­nie istot­ne by ich spraw­ca został ska­za­ny. Nie­ste­ty po grun­tow­nej ana­li­zie oka­za­ło się, że prze­pis jest raczej wyko­rzy­sty­wa­ny w kon­flik­tach rodzin­nych i pomię­dzy były­mi part­ne­ra­mi. Orze­czeń zosta­ło udo­stęp­nio­nych sto­sun­ko­wo nie­wie­le i zale­d­wie jed­no doty­czy spra­wy wyni­ka­ją­cej z byłe­go sto­sun­ku naj­mu.

W wyro­ku Sądu Rejo­no­we­go w Legio­no­wie z dnia 6 mar­ca 2019 r. (II K 384/18) sąd roz­pa­try­wał spra­wę byłych part­ne­rów. Wła­ści­ciel loka­lu pole­cił ślu­sa­rzo­wi zmie­nić zam­ki w drzwiach wej­ścio­wych miesz­ka­nia, oraz inne­mu przed­się­bior­cy spa­ko­wać wszyst­kie rze­czy byłej part­ner­ki oraz jej mało­let­niej cór­ki oraz wywie­zie­nie rze­czy z loka­lu. Za ten czyn sąd wymie­rzył oskar­żo­ne­mu karę 150 sta­wek dzien­nych grzyw­ny.

Przy tej oka­zji wspo­mnę, że grzyw­nę za prze­stęp­stwa wymie­rza się w staw­kach dzien­nych, okre­śla­jąc licz­bę sta­wek oraz wyso­kość jed­nej staw­ki. Stan­dar­do­wo, jeże­li usta­wa nie sta­no­wi ina­czej, naj­niż­sza licz­ba sta­wek wyno­si 10, zaś naj­wyż­sza 540. Usta­la­jąc staw­kę dzien­ną, sąd bie­rze pod uwa­gę docho­dy spraw­cy, jego warun­ki oso­bi­ste, rodzin­ne, sto­sun­ki mająt­ko­we i moż­li­wo­ści zarob­ko­we. Staw­ka dzien­na nie może być niż­sza od 10 zło­tych, ani też prze­kra­czać 2000 zło­tych. Inny­mi sło­wy dwóch oskar­żo­nych może zostać ska­za­nych na iden­tycz­ną ilość sta­wek dzien­nych grzyw­ny, ale w zależ­no­ści od sta­nu mająt­ko­we­go każ­de­go z nich, sąd może odmien­nie okre­ślić wyso­kość staw­ki dzien­nej. W rezul­ta­cie kwo­to­wo jeden ze ska­za­nych może zapła­cić znacz­nie więk­szą kwo­tę grzyw­ny za ten sam czyn.

Bar­dzo cie­ka­we orze­cze­nie zapa­dło 31 maja 2019 r. przed Sądem Rejo­no­wym w Kętrzy­nie (II K 518/18). Pod­sąd­ny został oskar­żo­ny o to, że bez­praw­nie roz­wier­cił i wymie­nił zam­ki w drzwiach miesz­ka­nia oraz wyniósł z nie­go wszyst­kie rze­czy nale­żą­ce do byłe­go najem­cy. W toku pro­ce­su sąd usta­lił, że „najem­cy w spo­sób rażą­cy i upo­rczy­wy wykra­cza­ją prze­ciw­ko obo­wią­zu­ją­ce­mu porząd­ko­wi domo­we­mu poprzez swo­je nie­wła­ści­we zacho­wa­nie. Na zwra­ca­ne im uwa­gi reagu­ją agre­syw­nie i wul­gar­nie. Nie­wła­ści­wie korzy­sta­ją z pomiesz­czeń wspól­no­ty budyn­ku, jak i oto­cze­nia. Zasta­wia­ją pojaz­da­mi wej­ście do budyn­ku, na klat­ce scho­do­wej zosta­wia­ją rowe­ry oraz inne przed­mio­ty, unie­moż­li­wia­jąc pozo­sta­łym miesz­kań­com wej­ście do miesz­kań. Nie­jed­no­krot­nie zakłó­ca­ją ciszę noc­ną.” Osta­tecz­nie sąd doszedł do prze­ko­na­nia, że to użyt­kow­ni­kom pozo­sta­łych loka­li potrzeb­na była ochro­na przed ter­ro­ry­zo­wa­niem ich przez najem­ców oskar­żo­ne­go. „Oskar­żo­ny dzia­łał pod pre­sją sąsia­dów, któ­rzy nie­ja­ko przy­mu­si­li go do pod­ję­cia dzia­łań w celu usu­nię­cia loka­to­rów. Jak wyja­śnił wciąż napły­wa­ły do nie­go skar­gi na ich zacho­wa­nie, nato­miast proś­by o prze­strze­ga­nie zasad współ­ży­cia sąsiedz­kie­go spo­ty­ka­ły się z igno­ran­cją i lek­ce­wa­że­niem pokrzyw­dzo­nych. Jed­no­cze­śnie oskar­żo­ny przed pod­ję­ciem osta­tecz­nych kro­ków, tj. wymia­ny zam­ków w drzwiach wie­lo­krot­nie kon­tak­to­wał się z pokrzyw­dzo­ny­mi, przy­po­mi­na­jąc im o ter­mi­nie wypro­wadz­ki. Dopie­ro jak upły­nął usta­lo­ny ter­min, a zacho­wa­nie pokrzyw­dzo­ne­go wska­zy­wa­ło, że nie zamie­rza opu­ścić miesz­ka­nia, oskar­żo­ny nie widząc inne­go spo­so­bu, wymie­nił zam­ki w drzwiach i wyniósł z miesz­ka­nia ich rze­czy.” Na tej pod­sta­wie sąd uznał, że spo­łecz­na szko­dli­wość czy­nu popeł­nio­ne­go przez oskar­żo­ne­go jest zni­ko­ma i wobec tego postę­po­wa­nie kar­ne pod­le­ga­ło umo­rze­niu.

Sąd Rejo­no­wy w Nowym Dwo­rze Mazo­wiec­kim wyro­kiem z dnia 22 listo­pa­da 2018 r. (II K 292/18) umo­rzył warun­ko­wo postę­po­wa­nie kar­ne na okres pró­by wyno­szą­cy dwa lata wobec oskar­żo­nej, któ­ra roz­wią­za­ła umo­wę na dostar­cza­nie ener­gii elek­trycz­nej oraz zablo­ko­wa­ła dosta­wę gazu. Pokrzyw­dze­ni to mąż i cór­ka oskar­żo­nej. Przy oka­zji oskar­żo­na dopu­ści­ła się tak­że zabo­ru biżu­te­rii o war­to­ści 2.550 zł. Istot­ne jest jed­nak to, że w uza­sad­nie­niu sąd zauwa­żył, że karal­ne są takie „zacho­wa­nia, jak zmia­na zam­ków w drzwiach i unie­moż­li­wie­nie dostę­pu do loka­lu, odcię­cie dopły­wu wody, w tym tyl­ko cie­płej lub tyl­ko zim­nej, odpły­wu ście­ków, ener­gii elek­trycz­nej czy też ciepl­nej, ogrze­wa­nia. Prze­moc ta ma być upo­rczy­wa, przy czym wystar­czy już jed­no­ra­zo­we zacho­wa­nie o wyso­kim natę­że­niu, lub ma utrud­niać w spo­sób istot­ny korzy­sta­nie pokrzyw­dzo­ne­mu z loka­lu.” Nie do koń­ca mogę się zgo­dzić z tym, że odcię­cie wody cie­płej utrud­nia istot­nie korzy­sta­nie z zaj­mo­wa­ne­go loka­lu.

Z kolei Wyrok Sądu Rejo­no­we­go w Gry­fi­cach z dnia 30 stycz­nia 2018 r. (II K 754/17) pro­wa­dzi do innych bar­dzo cie­ka­wych wnio­sków. Co praw­da oskar­żo­ny został unie­win­nio­ny od sta­wia­ne­go mu zarzu­tu, że w okre­sie od 1 maja 2017 r. do 31 maja 2017 r. w G. w celu zmu­sze­nia pokrzyw­dzo­nej do opusz­cze­nia loka­lu sto­so­wał wobec pokrzyw­dzo­nej prze­moc inne­go rodza­ju poprzez roz­wią­za­nie w dniu 23 maja 2017 r. umo­wy abo­nenc­kiej na dostar­cza­nie do wska­za­ne­go wyżej loka­lu sygna­łu tele­wi­zji cyfro­wej i tele­fo­nu sta­cjo­nar­ne­go oraz roz­wią­za­nie w dniu 31 maja 2017 r. umo­wy kom­plek­so­wej dostar­cza­nia do loka­lu pali­wa gazo­we­go, co istot­nie utrud­ni­ło pokrzyw­dzo­nej korzy­sta­nie z zaj­mo­wa­ne­go loka­lu miesz­kal­ne­go. Sąd doszedł do prze­ko­na­nia, że dzia­ła­nia te nie wyczer­pa­ły wszyst­kich zna­mion zarzu­ca­ne­go prze­stęp­stwa bowiem nie utrud­nia­ły korzy­sta­nia pokrzyw­dzo­nej z zaj­mo­wa­ne­go loka­lu miesz­kal­ne­go. Pokrzyw­dzo­na po pro­stu tych mediów nie korzy­sta­ła. Ten wyrok i wyrok poprzed­ni zasta­na­wia mnie o tyle, że sąd w ogó­le roz­wa­żał, że roz­wią­za­nie umo­wy z dostaw­cą mediów jest w ogó­le prze­mo­cą. W mojej oce­nie mamy do czy­nie­nia z czyn­no­ścią praw­ną, a nie jaką­kol­wiek for­mą prze­mo­cy inną niż wobec oso­by. Doko­na­nie czyn­no­ści praw­nej w celu utrud­nie­nia komuś życia jest bowiem raczej prze­mo­cą psy­chicz­ną sto­so­wa­ną wzglę­dem oso­by.

Wątpliwości konstytucyjne

Na koniec jesz­cze mała cie­ka­wost­ka. Sąd Rejo­no­wy w Biel­sku Pod­la­skim Zamiej­sco­wy VII Wydział Kar­ny w Haj­nów­ce roz­pa­try­wał (a może wciąż roz­pa­tru­je) zaża­le­nie pokrzyw­dzo­ne­go na posta­no­wie­nie o umo­rze­niu docho­dze­nia w spra­wie, w któ­rej podej­rza­ny zanie­chał pod­łą­cze­nia ener­gii elek­trycz­nej. Sąd ten nabrał wąt­pli­wo­ści kon­sty­tu­cyj­nych i zwró­cił się do Try­bu­na­łu Kon­sty­tu­cyj­ne­go z pyta­niem, czy prze­pis art. 191 § 1a k.k. w zakre­sie w jakim pena­li­zu­je zacho­wa­nie wła­ści­cie­la loka­lu miesz­kal­ne­go tak­że wobec oso­by zaj­mu­ją­cej ten lokal bez tytu­łu praw­ne­go, jest zgod­ny z art. 64 ust. 1 i 2 w związ­ku z art. 31 ust. 3 Kon­sty­tu­cji. Osta­tecz­nie Try­bu­nał Kon­sty­tu­cyj­ny (sygna­tu­ra akt P 2017/17) po ponad dwóch latach ocze­ki­wa­nia odwo­łał się do for­mal­nych prze­sła­nek moż­li­we­go roz­strzy­gnię­cia i posta­no­wił umo­rzyć postę­po­wa­nie. Orze­cze­nie zapa­dło więk­szo­ścią gło­sów, a zda­nie odręb­ne zło­żył sędzia TK Jaro­sław Wyrem­bak.

Podsumowanie

W piśmien­nic­twie zwra­ca się uwa­gę na pew­ne nie­ści­sło­ści prze­pi­su art. 191 § 1a k.k. Wska­zu­je się, że jego zakres oddzia­ły­wa­nia jest zbyt sze­ro­ki i powi­nien zostać ogra­ni­czo­ny jedy­nie do ochro­ny osób, któ­rym przy­słu­gu­je pra­wo do zaj­mo­wa­nia kon­kret­ne­go loka­lu. Ale obec­nie nie pra­cu­je się nad zmia­ną tre­ści tego prze­pi­su lub jego uchy­le­niem. Jak wska­za­łem wyżej TK miał moż­li­wość zain­ge­ro­wa­nia w tej sfe­rze, ale uchy­lił się od udzie­le­nia odpo­wie­dzi.

Podnajem — zarabianie na cudzej nieruchomości

Pod­na­jem to cie­ka­wa pro­po­zy­cja dla osób, któ­re chcą zająć się zara­bia­niem pie­nię­dzy w bran­ży nie­ru­cho­mo­ści, a nie koniecz­nie dys­po­nu­ją odpo­wied­nią ilo­ścią gotów­ki. Kie­dyś ktoś powie­dział, że moż­na zacząć mając zale­d­wie 1.000 zł w kie­sze­ni. Może komuś się uda­ło, ale taka suma to zwy­kle jed­nak tro­chę za mało. Nato­miast nie­wie­le wyż­sza kwo­ta pozwo­li na przy­go­to­wa­nie i wyna­ję­cie pierw­sze­go miesz­ka­nia. Moż­na zara­biać na nim oko­ło 1.000 zł mie­sięcz­nie, a cza­sa­mi wie­lo­krot­nie wię­cej. Con­ti­nue reading

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron

Zgod­ną wolą stron umo­wy naj­mu moż­na ją roz­wią­zać  przed upły­wem ter­mi­nu na jaki zosta­ła zawar­ta przy umo­wach zawar­tych na czas ozna­czo­ny albo w ten spo­sób skró­cić okres wypo­wie­dze­nia naj­mu. Jak to zro­bić w spo­sób peł­ny i bez­piecz­ny dowiesz się z tego wpi­su. Con­ti­nue reading

RODO w umowie najmu i u wynajmujących mieszkania

Wynaj­mo­wa­nie miesz­kań wią­że się z prze­twa­rza­niem danych oso­bo­wych najem­ców. RODO zapew­nia ochro­nę tego prze­twa­rza­na i dla­te­go obo­wią­zek jego sto­so­wa­nia może doty­czyć spo­rej gru­py wynaj­mu­ją­cych. O obo­wiąz­kach trze­ba pamię­tać nawet przed spo­rzą­dze­niem umo­wy naj­mu. Con­ti­nue reading

Rejestracja działalności gospodarczej w wynajmowanym mieszkaniu

Reje­stra­cja dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej w wynaj­mo­wa­nym miesz­ka­niu może być dosyć dokucz­li­wa dla wła­ści­cie­la. Czy najem­ca może to zro­bić? Jak prze­ciw­dzia­łać takie­mu sta­no­wi? Jak wykre­ślić nasz adres z CEIDG? O tym wszyst­kim dowiesz się z tego wpi­su. Con­ti­nue reading

Podwyżka czynszu przy najmie lokalu mieszkalnego

Przy umo­wach naj­mu trwa­ją­cych kil­ka czy kil­ka­na­ście lat z całą pew­no­ścią z upły­wem cza­su sytu­acja ryn­ko­wa ule­gła zmia­nie. Wła­ści­ciel może w pew­nym momen­cie sta­nąć przed koniecz­no­ścią pod­wyż­sze­nia najem­cy czyn­szu. To nie tyl­ko poten­cjal­ne źró­dło kon­flik­tu, ale też pułap­ka, któ­ra przy naj­mniej­szym błę­dzie spo­wo­du­je nie­sku­tecz­ność pod­wyż­ki. Con­ti­nue reading

Oszustwo na szkodę wynajmującego z kryptowalutami w tle

Wczo­raj zaj­mo­wa­łem się pro­ble­mem wynaj­mu­ją­ce­go, któ­ry naj­praw­do­po­dob­niej padł ofia­rą oszu­stwa. Jest to już trze­ci podob­ny przy­pa­dek w cią­gu kil­ku ostat­nich tygo­dni z jakim się spo­ty­kam. Spo­sób na oszu­stwo jest zupeł­nie nowy, a stra­cić moż­na napraw­dę spo­ro. Con­ti­nue reading

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu

Najem insty­tu­cjo­nal­ny to cał­ko­wi­ta nowość w naszym sys­te­mie praw­nym. Czy cze­ka nas praw­dzi­wa rewo­lu­cja na ryn­ku naj­mu? Na pew­no osią­gnie­my wyż­szy sto­pień spe­cja­li­za­cji pro­fe­sjo­nal­nych inwe­sto­rów. Najem insty­tu­cjo­nal­ny chro­ni głów­nie ich inte­re­sy. Con­ti­nue reading

Już wkrótce w domu jednorodzinnym będzie można wyodrębnić tylko dwa lokale mieszkalne

 

Remon­tu­jesz dom jed­no­ro­dzin­ny by prze­ro­bić go na kil­ka kawa­le­rek? Lepiej się pośpiesz. Już wkrót­ce w domu jed­no­ro­dzin­nym będzie moż­na wyod­ręb­nić tyl­ko dwa loka­le miesz­kal­ne. Zosta­ło tyl­ko kil­ka tygo­dni na wyko­rzy­sta­nie luki w pra­wie.

Con­ti­nue reading