Wynajmujący jak i najemca mają prawo zakończyć umowę najmu lokalu przeznaczonego na cele mieszkalne. Niestety prawa najemcy takiego lokalu są znacznie większe niż prawa wynajmującego. Tego drugiego krępuje ustawa o ochronie praw lokatorów. Granica naruszenia jego prawa własności jest bardzo blisko.
Uwaga! Ten wpis dotyczy wyłącznie umów najmu lokali przeznaczonych na cele mieszkalne (mieszkań, domów, pokoi). Wypowiadanie najmu lokali użytkowych opisałem w innym wpisie.
Spis treści
Kilka pojęć na początek
Ponieważ bardzo często w Internecie, na różnych forach, myli się wynajmującego z najemcą to chcę wyjaśnić oba pojęcia. Jest to niezmiernie istotne by zrozumieć ten wpis.
Wynajmujący – najczęściej właściciel mieszkania, który udostępnia go najemcy do używania na podstawie umowy najmu.
Najemca – użytkownik mieszkania, który używa go na podstawie umowy najmu.
Ten wpis opisuje uprawnienia wynajmującego, a nie uprawnienia najemcy. Uprawnienia obu stron nie są symetryczne. Są totalnie asymetryczne i ocierają się bardzo o granicę naruszenia prawa własności wynajmujących. Uprawnienia najemcy opisałem w oddzielnym, obszernym wpisie.
Prawo wypowiedzenia umowy przez wynajmującego jest mocno ograniczone
Ustawa o ochronie praw lokatorów, która miała swym zamyśle chronić prawa najemców mieszkań przed wykorzystywaniem ich sytuacji przez niedobrych i chciwych wynajmujących, praktycznie uniemożliwia wypowiedzenie najmu bez przyczyny. Jeżeli wynajmujący chce zakończyć najem „bo tak” to w zgodzie z prawem nie może tego zrobić. Ograniczono jego swobodę jednostronnego zakończenia stosunku. Katalog wypadków, które otwierają wynajmującemu drogę do złożenia wypowiedzenia jest katalogiem zamkniętym. Znajdziemy go w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Dłuższe i dokładniejsze wczytanie się w treść tego przepisu jednak przywraca wiarę w sprawiedliwość. Praktycznie z każdej ważnej przyczyny jednak możemy doprowadzić do rozwiązania umowy. Póki jednak najemca jest uczciwy, dba o mieszkanie wynajmującego i nie wszczyna awantur, póty nie ma przecież potrzeby zakańczania najmu. Ale może po kolei.
Najemca postępuje nagannie
Wynajmujący może wypowiedzieć najem jeżeli wystąpi jedna z trzech wskazanych przesłanek:
- pomimo pisemnego upomnienia najemca nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,
- pomimo pisemnego upomnienia najemca nadal zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców,
- pomimo pisemnego upomnienia wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.
Zwróćmy uwagę, że każda z tych przyczyn musi najpierw wystąpić, po tym wystąpieniu musi wyjść od wynajmującego upomnienie w formie pisemnej. Dopiero później, gdy najemca ponownie dopuści się nagannego zachowania to można mu doręczyć wypowiedzenie, które definitywnie zakończy stosunek najmu.
Pierwsza wskazana przesłanka obejmuje używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem. Używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową może obejmować na przykład używanie mieszkania w celu prowadzenia w nim pracowni lub innej działalności gospodarczej, choć w umowie zastrzegliśmy cel związany z zamieszkaniem w nim najemcy i jego rodziny. Może być nim także niewykonywanie obowiązków zapisanych w umowie związanych z konserwacją lokalu i jego wyposażenia, choć tutaj należy zachować daleko idącą o ostrożność.
Druga przesłanka obejmuje zaniedbywanie obowiązków najemcy (zarówno tych wynikających z umowy jak i z powszechnie obowiązującego prawa), powodujących powstawanie szkód lub celowe niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców. W pierwszym przypadku spełnienie przesłanki wystąpi wtedy, gdy zaniedbywanie prowadzić będzie do powstania szkody. Musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy tym powstaniem szkody a zaniedbywaniem obowiązków. Samo zaniedbywanie obowiązków bez powstania szkody nie może być przyczyną upomnienia najemcy, a w konsekwencji nie może być przyczyną wypowiedzenia umowy. Drugi przypadek obejmuje celowe niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców. Przepis wskazuje, że chodzi o mieszkańców zarówno lokalu, jak i mieszkańców budynku wielolokalowego w którym umiejscowiony jest najmowany lokal.
Trzecia przesłanka obejmuje wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc przy tym uciążliwym korzystanie z innych lokali. Na najemcy spoczywa obowiązek przestrzegania odpowiednich regulaminów (np. regulaminu porządku domowego w spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnocie mieszkaniowej) o ile regulamin ten został mu przez wynajmującego udostępniony bądź zobowiązał się on do jego przestrzegania w umowie. Przepis ten nie nakłada jednak obowiązku doręczenia takiego regulaminu. Można odwoływać się do ogólnych norm międzysąsiedzkich, czy to wynikających z kodeksu wykroczeń czy też wynikających z obiektywnych ocen nagannego zachowania się najemcy. Naruszenie ogólnych, powszechnie obowiązujących reguł należytego postępowania uwydatni naruszenie porządku domowego. Zachowanie będące podstawą upomnienia musi być przy tym rażące lub uporczywe. Rażące wykraczanie polega na stworzeniu, chociażby jednorazowego, niedopuszczalnego zachowania najemcy. Może polegać to np. na grillowaniu na klatce schodowej czy też wyrzucenie dużej ilości cuchnących śmieci przez okno. O uporczywości wykroczenia możemy mówić, gdy nie jest ono tak spektakularne, niemniej jednak powtarza się wielokrotnie. Może to być chociażby wypuszczanie psa bez opieki, który schodząc na podwórko załatwia się na wycieraczkach sąsiadów. Uporczywość wymaga także, by zwracano najemcy uwagę, że jego zachowanie nie jest właściwe. W każdym z tych przypadków wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu musi być połączone z uciążliwością dla korzystających z innych lokali. Brak tej uciążliwości uniemożliwia upomnienie najemcy, które ma prowadzić do późniejszego wypowiedzenia umowy.
Każda z powyższych przesłanek wymaga jeszcze wcześniejszego upomnienia najemcy przez wynajmującego. Upomnienie musi mieć formę pisemną i musi zawierać wskazanie konkretnego nagannego zachowania się najemcy. Dopiero po upomnieniu, gdy najemca ponownie dopuści się tego samego typu zachowania, można wręczyć mu wypowiedzenie. Pomiędzy upomnieniem, a ponownym wystąpieniem wykroczenia nie może upłynąć zbyt długi okres czasu. Nie było by dopuszczalne wypowiedzenie złożone po tym, jak po np. roku od upomnienia najemca po raz kolejny dopuścił się niedopuszczalnego zachowania. Wynajmujący został postawiony w roli ojca małego dziecka, który najpierw grozi palcem, a dopiero za drugim razem wyciąga konsekwencje.
Wypowiedzenie złożone najemcy musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Musi także zawierać wskazanie przyczyny wypowiedzenia. Okres wypowiedzenia musi być co najmniej miesięczny i kończyć się ostatniego dnia miesiąca kalendarzowego.
Najemca podnajął lub użyczył lokal albo jego część
Najemca nie ma prawa, bez uzyskania wcześniejszej zgody wynajmującego podnająć lokal lub oddać go osobie trzeciej do bezpłatnego używania. Zgoda wynajmującego nie jest jednak wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Obowiązek alimentacyjny obciąża najemcę w stosunku do krewnych w linii prostej (rodziców, dziadków, dzieci i wnuków), a także w stosunku do swojego rodzeństwa. Ponadto może w określonych sytuacjach dotyczyć małżonka po rozwiązaniu, unieważnieniu ich małżeństwa lub po orzeczeniu separacji. W bardzo sporadycznych przypadkach może też dotyczyć powinowatych.
W wypadku gdyby najemca podnajął bądź użyczył nieodpłatnie lokal osobie nieuprawnionej, a nie uzyskał na to zgody wynajmującego, to wynajmujący może wypowiedzieć umowę. Zgoda może być wyrażona zarówno w samej umowie najmu, jak i później osobnym pisemnym oświadczeniem.
Wypowiedzenie w tym przypadku nie musi być poprzedzone wcześniejszym uprzedzeniem. Wypowiedzenie złożone najemcy musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Musi także zawierać wskazanie przyczyny wypowiedzenia. Okres wypowiedzenia musi być co najmniej miesięczny i kończyć się ostatniego dnia miesiąca kalendarzowego.
Mieszkanie lub budynek wymaga remontu
Remont budynku w którym znajduje się lokal mieszkalny lub konieczność jego rozbiórki uprawnia wynajmującego do wypowiedzenia najmu z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca. Z brzmienia przepisu art. 11 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów wynika, że wynajmujący może z uprawnienia tego skorzystać jedynie w wypadku, gdy przeprowadzane prace nie mogą być wykonane bez konieczności opróżnienia lokalu. Konieczność przeprowadzenia tego typu prac nie zawsze uzasadnia wypowiedzenie najmu. Jeżeli bowiem niezbędne jest tylko czasowe opróżnienie lokalu, to najemcy przysługuje od wynajmującego lokal zamienny. W takim wypadku wynajmujący zobowiązany jest również do pokrycia kosztów przeprowadzki najemcy do lokalu zamiennego, a także przeprowadzi z powrotem do najmowanego lokalu po wykonaniu prac.
Również w tym wypadku wypowiedzenie winno być, pod rygorem nieważności, dokonane na piśmie, a także, pod tym samym rygorem, zawierać wskazanie przyczyny wypowiedzenia. Okres wypowiedzenia musi być co najmniej miesięczny i kończyć się ostatniego dnia miesiąca kalendarzowego.
Najemca nie zamieszkuje w lokalu
W określonych przypadkach wynajmujący może wypowiedzieć najem w wypadku gdy najemca przestał w nim zamieszkiwać. Dotyczy to jednak takich lokali, w których czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Dotyczy to zatem niewielu aktualnych umów, które oparte są z reguły na stawkach rynkowych i z tego powodu nie będę tematu rozwijał w tym wpisie.
Wynajmujący chce zamieszkać w najmowanym lokalu albo ma w nim zamieszkać jego rodzina
W trakcie trwania najmu, wynajmujący może mieć potrzebę rozwiązania umowy z powodu konieczności zamieszkania w wynajmowanym lokalu mieszkalnym. Wynajmującemu w takim wypadku, przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu z okresem wypowiedzenia nie krótszym niż 3 lata, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Okres trzyletniego wypowiedzenia ulega jednak wydłużeniu do chwili śmierci najemcy, który w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył wiek 75 lat i po upływie 3 letniego okresu wypowiedzenia nie będzie posiadał tytułu prawnego do innego lokalu w którym mógłby zamieszkać, a także nie ma osób, które byłyby zobowiązane do świadczeń alimentacyjnych na rzecz najemcy.
Wynajmujący może skrócić okres wypowiedzenia do pół roku, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu w którym może zamieszkać, położonego w tej samej miejscowości i lokal ten spełnia wymogi lokalu zamiennego. Takie same skrócenie okresu wypowiedzenia może wystąpić wtedy, gdy wynajmujący dostarczy najemcy lokal zamienny. W takim wypadku wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od wynajmującego, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. Lokalem zamiennym jest lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym. Warunek powierzchni pokoi uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego — 20 m2 tej powierzchni.
To uprawnienie może być zrealizowane tylko wtedy, gdy wynajmujący jest jednocześnie właścicielem lokalu. Wynajmującemu który chce zamieszkać w wynajmowanym lokalu i z tego powodu chce wypowiedzieć najem, powinno przysługiwać prawo jego własności, bądź przez analogię spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nie może z uprawnienia do wypowiedzenia umowy skorzystać wynajmujący, który nie jest właścicielem lokalu, a na przykład sam go wynajmuje albo w inny sposób nabył uprawienie do wynajęcia kolejnej osobie.
Wynajmujący nie musi chcieć zamieszkać w lokalu osobiście. Ustawodawca uznał, że w lokalu może zamieszkać także jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba wobec której wynajmujący ma obowiązek alimentacyjny. Niezależnie od osoby, która ma w wynajmowanym lokalu zamieszkać, wypowiedzenie stosunku najmu musi wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu i to pod rygorem nieważności całego wypowiedzenia.
Również w tym wypadku wypowiedzenie winno być, pod rygorem nieważności, dokonane na piśmie, a także, pod tym samym rygorem, zawierać wskazanie przyczyny wypowiedzenia, i jak już napisałem wyżej, wskazanie osoby, która w lokalu ma zamieszkać.
Gdy najemca nie płaci
Kiedyś w końcu może nam się przydarzyć najemca, który z jakiegoś powodu przestanie płacić za wynajem naszego lokalu. Sprawa w takim wypadku jest dość skomplikowana i procedurę wypowiedzenia umowy takiemu najemcy opisałem jakiś czas temu w oddzielnym wpisie.
Inne ważne powody
I to byłby już wszystkie możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu przeznaczonego do celów mieszkalnych. Może się jednak zdarzyć, że wystąpią inne ważne przyczyny, których ustawodawca nie przewidział, a które mogą być istotne z uwagi na żywotne interesy wynajmującego. Ot chociażby konieczność zaopiekowania się bardzo daleką rodziną, niespodziewana choroba albo kłopoty finansowe i związana z tym konieczność sprzedaży lokalu.
Zgodnie z art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, z ważnych przyczyn, innych niż wskazane wyżej, wynajmujący może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku. Jak wynika z treści tego przepisu wynajmujący przed wytoczeniem powództwa musi próbować się porozumieć się z najemcą. Prawo zakłada, że rozsądne podejście obu stron doprowadzi do wypracowania porozumienia i uzgodnienia zarówno warunków jak i terminu rozwiązania umowy. Dopiero gdy to nie odniesie skutku wynajmujący może wytoczyć powództwo. W postępowaniu musi udowodnić, że przyczyna pozwu jest ważna dla jego interesów.
Zapisy w umowie dopuszczające wypowiedzenie
Na koniec muszę zmartwić zapobiegliwych wynajmujących, którzy w stosowanych przez siebie wzorach umów umieszczają zapisy pozwalające na wypowiedzenie przez siebie umowy czy to bez podawania przyczyny czy zastrzegające wypadki inne niż te wskazane wyżej. Wszelkie tego typu zapisy nie wiążą najemców i mogą oni najzwyczajniej w świecie odmówić wyprowadzenia się. Będzie to działalnie zgodne z prawem. Mogą także wystąpić do sądu z pozwem o ustalenie, że wypowiedzenie oparte na takim niewiążącym zapisie umownym jest bezskuteczne, co narazi wynajmujących na dodatkowe koszty sądowe i koszty ewentualnego zastępstwa procesowego.
Umowa najmu okazjonalnego i instytucjonalnego
Do umowy najmu okazjonalnego lokalu przeznaczonego na potrzeby mieszkalne nie stosuje się wszystkich powyższych ograniczeń. Umowę tę opisałem w oddzielnym, obszernym wpisie. opiszę wkrótce w oddzielnym wpisie. Tak samo przy najmie instytucjonalnym lokalu można przyznać wynajmującemu dodatkowe uprawnienia do rozwiązania umowy. Opis tej umowy znajdziesz tutaj.
Uwaga na koniec
Uwaga! Ten wpis opisuje uprawnienia wynajmującego, a nie uprawnienia najemcy. Uprawnienia obu stron nie są symetryczne. Są totalnie asymetryczne i ocierają się bardzo o granicę naruszenia prawa własności wynajmujących. Uprawnienia najemcy opisałem w oddzielnym, obszernym wpisie.
Wzory wypowiedzenia umowy najmu
Przygotowałem kompletny zestaw wzorów wypowiedzenia umowy najmu oraz niezbędnych wcześniejszych upomnień najemcy. Wszystko po to by ułatwić rozwiązanie umowy. Pobierz tutaj.
