Umowa najmu instytucjonalnego lokalu

Najem insty­tu­cjo­nal­ny to cał­ko­wi­ta nowość w naszym sys­te­mie praw­nym. Czy cze­ka nas praw­dzi­wa rewo­lu­cja na ryn­ku naj­mu? Na pew­no osią­gnie­my wyż­szy sto­pień spe­cja­li­za­cji pro­fe­sjo­nal­nych inwe­sto­rów. Najem insty­tu­cjo­nal­ny chro­ni głów­nie ich interesy.

11 wrze­śnia 2017 roku weszła w życie usta­wa z dnia 20 lip­ca 2017 r. o Kra­jo­wym Zaso­bie Nie­ru­cho­mo­ści, któ­ra nie tyl­ko wpro­wa­dzi­ła dłu­go zapo­wia­da­ny pro­gram Miesz­ka­nie+ ale też zno­we­li­zo­wa­ła usta­wę o ochro­nie praw loka­to­rów, wpro­wa­dza­jąc nowy rodzaj umo­wy – umo­wę naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go lokalu.

Trochę historii

W 2010 roku ponow­nie wpro­wa­dzo­no do nasze­go porząd­ku praw­ne­go insty­tu­cje naj­mu oka­zjo­nal­ne­go. Wpro­wa­dzo­ne prze­pi­sy mia­ły być ukło­nem w stro­nę wła­ści­cie­li loka­li miesz­kal­nych. Krąg tak upraw­nio­nych osób został począt­ko­wo ogra­ni­czo­ny wyłącz­nie do osób fizycz­nych, któ­rzy naj­mu­ją swo­je nie­ru­cho­mo­ści pry­wat­nie. W 2013 roku  zno­we­li­zo­wa­no prze­pi­sy o naj­mie oka­zjo­nal­nym roz­sze­rza­jąc krąg wynaj­mu­ją­cych, któ­rzy mogli sto­so­wać umo­wę naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu. Od 23 listo­pa­da 2013 roku umo­wę naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu mogli zawie­rać wszy­scy wynaj­mu­ją­cy i tacy któ­rzy pro­wa­dzą najem pry­wat­nie jak i tacy, dla któ­rych najem jest po pro­stu dzia­łal­no­ścią gospodarczą.

Począw­szy od 11 wrze­śnia 2017 rok najem oka­zjo­nal­ny ponow­nie będzie prze­zna­czo­ny wyłącz­nie dla osób fizycz­nych nie pro­wa­dzą­cych dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej w zakre­sie naj­mu loka­li, a dla przed­się­bior­ców usta­wo­daw­ca wpro­wa­dził spe­cjal­ny rodzaj umo­wy — umo­wę naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go lokalu.

Definicja umowy najmu instytucjonalnego lokalu

Umo­wa naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu jest poza­ko­dek­so­wą umo­wą nazwa­ną. Defi­ni­cję umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu zawie­ra wpro­wa­dzo­ny 11 wrze­śnia 2017 roku art. 19f ust. 1 i 2 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów. Według nie­go, przez umo­wę naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu nale­ży rozu­mieć umo­wę naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go zawie­ra­ną przez oso­bę fizycz­ną, oso­bę praw­ną lub jed­nost­kę orga­ni­za­cyj­ną nie­bę­dą­cą oso­bą praw­ną, pro­wa­dzą­cą dzia­łal­ność gospo­dar­czą w zakre­sie wynaj­mo­wa­nia loka­li, zawar­tą na czas oznaczony.

Umo­wę naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu jako wynaj­mu­ją­cy mogą zawie­rać wyłącz­nie oso­by, któ­re pro­wa­dzą dzia­łal­ność gospo­dar­czą w zakre­sie wynaj­mo­wa­nia loka­li. Doty­czy to zatem osób fizycz­nych, osób praw­nych (np. spół­ek z o. o. i spół­ek akcyj­nych) lub jed­no­stek orga­ni­za­cyj­nych nie­bę­dą­cych oso­bą praw­ną (np. spół­ek jaw­nych, spół­ek komandytowych).

Odmien­nie jak przy naj­mie oka­zjo­nal­nym loka­lu usta­wo­daw­ca ure­gu­lo­wał okres trwa­nia umo­wy. W wypad­ku naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu czas trwa­nia umo­wy nadal musi być w umo­wie ozna­czo­ny, ale nie zakre­ślo­no mak­sy­mal­ne­go cza­su jej trwa­nia. Wręcz prze­ciw­nie, uzna­no, że w wypad­ku tej for­my naj­mu stro­ny mogą wyzna­czyć prak­tycz­nie dowol­ny okres zwią­za­nia umo­wą. Może to być nawet kil­ka­na­ście lub kil­ka­dzie­siąt lat. Prze­pi­su art. 661 § 1 kodek­su cywil­ne­go nie sto­su­je się w tym rodza­ju umowy.

Forma umowy i wymagany załącznik

Umo­wa naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu musi być zawar­ta w for­mie pisem­nej pod rygo­rem nie­waż­no­ści. Wbrew obie­go­wym opi­niom, nie musi być zawar­ta przy udzia­le nota­riu­sza. Stro­ny mogą same spo­rzą­dzić i pod­pi­sać umowę.

Oma­wia­ny rodzaj umo­wy wyma­ga dołą­cze­nia co naj­mniej jed­ne­go załącz­ni­ka. Najem­ca powi­nien zło­żyć oświad­cze­nie w for­mie aktu nota­rial­ne­go, w któ­rym pod­da­je się egze­ku­cji i zobo­wią­zu­je się do opróż­nie­nia i wyda­nia loka­lu uży­wa­ne­go na pod­sta­wie umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu w ter­mi­nie wska­za­nym w odpo­wied­nim żąda­niu oraz dodat­ko­wo, że przy­jął do wia­do­mo­ści, że w razie koniecz­no­ści wyko­na­nia powyż­sze­go zobo­wią­za­nia pra­wo do loka­lu socjal­ne­go ani pomiesz­cze­nia tym­cza­so­we­go mu nie przysługuje.

Wyna­gro­dze­nie nota­riu­sza za spo­rzą­dze­nie powy­żej wska­za­ne­go aktu nota­rial­ne­go wyno­si nie wię­cej niż mak­sy­mal­na kwo­ta czyn­szu nor­mo­wa­ne­go bez opcji za 1 m² miesz­ka­nia na wyna­jem, o któ­rym mowa w prze­pi­sach usta­wy z dnia 20 lip­ca 2017 r. o Kra­jo­wym Zaso­bie Nie­ru­cho­mo­ści (Dz. U. poz. 1529), okre­ślo­ną dla mia­sta sto­łecz­ne­go War­sza­wy. Usta­wa ta prze­wi­du­je w art. 82 ust. 6, że to Rada Mini­strów będzie okre­śla­ła wiel­kość mak­sy­mal­ne­go czyn­szu nor­mo­wa­ne­go bez opcji. Wskaź­nik ten ma być aktu­ali­zo­wa­ny w dro­dze roz­po­rzą­dze­nia corocz­nie do dnia 31 mar­ca. Na dzień dzi­siej­szy, roz­po­rzą­dze­nie nie zosta­ło opu­bli­ko­wa­ne, więc nie jestem w sta­nie cho­ciaż w przy­bli­żo­ny spo­sób okre­ślić mak­sy­mal­ną wiel­kość wyna­gro­dze­nia notariusza.

Kaucja zabezpieczająca przy najmie instytucjonalnym lokalu

W oma­wia­nej umo­wie ogra­ni­czo­no wyso­kość kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej, jaką wynaj­mu­ją­cy może żądać od najem­cy w związ­ku z zawar­ciem umo­wy. W wypad­ku naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu kau­cja nie może prze­kra­czać trzy­krot­no­ści mie­sięcz­ne­go czyn­szu za dany lokal. Kau­cja pod­le­ga zwro­to­wi w cią­gu mie­sią­ca od dnia opróż­nie­nia loka­lu. Dla naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu prze­wi­dzia­no walo­ry­za­cję kau­cji — zwrot zwa­lo­ry­zo­wa­nej kau­cji nastę­pu­je w kwo­cie rów­nej ilo­czy­no­wi kwo­ty mie­sięcz­ne­go czyn­szu obo­wią­zu­ją­ce­go w dniu zwro­tu kau­cji i krot­no­ści czyn­szu przy­ję­tej przy pobie­ra­niu kau­cji, jed­nak w kwo­cie nie niż­szej niż kau­cja pobrana.

Najem instytucjonalny, a podwyżki czynszu

Przy umo­wie naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu usta­wo­daw­ca przy­jął, że aby wynaj­mu­ją­cy w ogó­le miał upraw­nie­nie do pod­wyż­sza­nia czyn­szu w trak­cie trwa­nia umo­wy, to stro­ny muszą w samej umo­wie okre­ślić warun­ki sto­so­wa­nia podwyżki.

Przy krót­kich umo­wach, gdy okres ich trwa­nia nie prze­kra­cza roku lub dwóch, moż­na ten aspekt pomi­nąć. Zagro­że­nie istot­nych wah­nięć cen na ryn­ku jest w takim wypad­ku sto­sun­ko­wo nie­wiel­kie. Nato­miast przy umo­wach dłuż­szych war­to zadbać o otwar­cie sobie furt­ki do wyzna­cze­nia nowe­go czyn­szu. Moż­na to zro­bić na dwa spo­so­by. Pierw­szym z nich jest wpro­wa­dze­nie do umo­wy klau­zu­li dopusz­cza­ją­cej moż­li­wość pod­wyż­sze­nia czyn­szu w dro­dze wypo­wie­dze­nia jego wyso­ko­ści. Dru­gim spo­so­bem jest sto­so­wa­nie klau­zul walo­ry­zu­ją­cych. Każ­da z tych metod ma swo­je wady i zalety.

Klau­zu­la dopusz­cza­ją­ca wypo­wie­dze­nie wyso­ko­ści czyn­szu umoż­li­wia wynaj­mu­ją­ce­mu zło­że­nie oświad­cze­nia najem­cy, w któ­rym jed­no­stron­nie wynaj­mu­ją­cy usta­la nową wyso­kość czynszu.

Dru­gim roz­wią­za­niem auto­ma­ty­zu­ją­cym pod­wyż­kę czyn­szu może być sto­so­wa­nie klau­zul walo­ry­zu­ją­cych. Pozwa­la­ją one na opar­cie wyso­ko­ści czyn­szu o jakiś wskaź­nik ryn­ko­wy, któ­ry okre­so­wo zmie­nia się wraz ze zmia­na­mi na ryn­ku. Przy­kła­dem takich wskaź­ni­ków jest cho­ciaż­by infla­cja, czy­li wskaź­nik cen towa­rów i usług konsumpcyjnych.

STOP – NIE MUSISZ JUŻ CZYTAĆ DALEJ

Zamów mój spraw­dzo­ny wzór umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu wszyst­kich nie­zbęd­nych załącz­ni­ków oraz innych nie­zbęd­nych pism. Dosta­wa natychmiastowa!

Zakończenie umowy najmu instytucjonalnego lokalu

Umo­wa naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu wyga­sa po upły­wie cza­su, na jaki była zawar­ta, lub ule­ga roz­wią­za­niu po upły­wie okre­su wypo­wie­dze­nia tej umowy.

Wypo­wie­dze­nie umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu może nastą­pić z przy­czyn usta­wo­wych oraz z przy­czyn wska­za­nych w umo­wie najmu.

Wynaj­mu­ją­cy ma pra­wo wypo­wie­dzieć najem w wypad­kach prze­wi­dzia­nych w art. 11 ust. 2 pkt 1–3 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów. Upraw­nie­nie to ma cha­rak­ter bez­względ­nie obo­wią­zu­ją­cy, nie­za­leż­ny od tego, czy stro­ny zapi­sa­ły takie usta­le­nie w umowie.

Upraw­nie­nie wynaj­mu­ją­ce­go do wypo­wie­dze­nia oma­wia­nej umo­wy w związ­ku z nie­prze­strze­ga­niem tej umo­wy przez najem­cę wią­że się ze zre­ali­zo­wa­niem prze­wi­dzia­nej pro­ce­du­ry okre­ślo­nej w wyżej wska­za­nym prze­pi­sie. Wynaj­mu­ją­cy może wypo­wie­dzieć najem z co naj­mniej mie­sięcz­nym okre­sem wypo­wie­dze­nia, koń­czą­cym się ostat­nie­go dnia mie­sią­ca, jeże­li najemca:

• pomi­mo pisem­ne­go upo­mnie­nia nadal uży­wa loka­lu w spo­sób sprzecz­ny z umo­wą lub nie­zgod­nie z jego prze­zna­cze­niem lub zanie­dbu­je obo­wiąz­ki, dopusz­cza­jąc do powsta­nia szkód, lub nisz­czy urzą­dze­nia prze­zna­czo­ne do wspól­ne­go korzy­sta­nia przez miesz­kań­ców albo wykra­cza w spo­sób rażą­cy lub upo­rczy­wy prze­ciw­ko porząd­ko­wi domo­we­mu, czy­niąc uciąż­li­wym korzy­sta­nie z innych loka­li, lub
• jest w zwło­ce z zapła­tą czyn­szu lub innych opłat za uży­wa­nie loka­lu co naj­mniej za trzy peł­ne okre­sy płat­no­ści pomi­mo uprze­dze­nia go na piśmie o zamia­rze wypo­wie­dze­nia sto­sun­ku praw­ne­go i wyzna­cze­nia dodat­ko­we­go, mie­sięcz­ne­go ter­mi­nu do zapła­ty zale­głych i bie­żą­cych należ­no­ści, lub
• wyna­jął, pod­na­jął albo oddał do bez­płat­ne­go uży­wa­nia lokal lub jego część bez wyma­ga­nej pisem­nej zgo­dy wynajmującego.

Tema­ty­ka ta jest opi­sa­na sze­rzej w oddziel­nym wpi­sie.

Rów­nież najem­cy przy­słu­gu­je pra­wo wypo­wie­dze­nia umo­wy z przy­czyn prze­wi­dzia­nych w kodek­sie cywil­nym. Upraw­nie­nia te są tak samo upraw­nie­nia­mi bez­względ­ny­mi, nie­za­leż­nie od tego, czy stro­ny je zapi­sa­ły w umo­wie, czy też nie.

Po pierw­sze, zgod­nie z art. 664 § 2 k.c. najem­ca może wypo­wie­dzieć najem bez zacho­wa­nia ter­mi­nów wypo­wie­dze­nia, jeże­li w chwi­li wyda­nia lokal miał wady, któ­re unie­moż­li­wia­ją prze­wi­dzia­ne w umo­wie jego uży­wa­nie. Upraw­nie­nie to przy­słu­gu­je najem­cy nie­za­leż­nie od tego, czy wada jest usu­wal­na, czy nie­usu­wal­na. Najem­ca może też wypo­wie­dzieć najem bez zacho­wa­nia ter­mi­nów wypo­wie­dze­nia, jeże­li wady takie powsta­ły póź­niej, a wynaj­mu­ją­cy mimo otrzy­ma­ne­go zawia­do­mie­nia ich nie usu­nął w cza­sie odpo­wied­nim, albo jeże­li wady usu­nąć się nie dadzą.

Po dru­gie, zgod­nie z art. 682 k.c. najem­ca może wypo­wie­dzieć najem bez zacho­wa­nia ter­mi­nów wypo­wie­dze­nia, jeże­li wady naję­te­go loka­lu są tego rodza­ju, że zagra­ża­ją zdro­wiu najem­cy lub jego domow­ni­ków. Może to uczy­nić nawet wte­dy, gdy w chwi­li zawar­cia umo­wy wie­dział o wadach. Jak wska­zał Sąd Naj­wyż­szy (wyrok z dnia 09-10-2013 sygn. akt. V CSK 467/12) upraw­nie­nie to powsta­je dopie­ro po wezwa­niu wynaj­mu­ją­ce­go — w każ­dej praw­nie dozwo­lo­nej for­mie — do usu­nię­cia wady i mimo takiej moż­li­wo­ści nie­wy­ko­na­nie przez nie­go obo­wiąz­ku. Powo­ła­ny prze­pis może być sto­so­wa­ny nie­za­leż­nie od tego, czy wady wynik­nę­ły z przy­czyn leżą­cych po stro­nie wynajmującego.

Czy­taj oddziel­ny wpis na temat wypo­wia­da­nia naj­mu przez najem­cę.

Dodat­ko­wo stro­ny mogą prze­wi­dzieć tak­że dal­sze przy­czy­ny, jakie upo­waż­nią ich do wypo­wie­dze­nia naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu. Wymie­nio­na w umo­wie przy­czy­na powin­na być wska­za­na w spo­sób dosta­tecz­nie jed­no­znacz­ny. Powin­no to umoż­li­wić obiek­tyw­ną oce­nę, czy zastrze­żo­ny wypa­dek nastą­pił, czy też nie. Prze­pis art. 673 § 3 k.c. zawie­ra prze­słan­kę „wypad­ku okre­ślo­ne­go w umo­wie”, co daje stro­nom moż­li­wość ure­gu­lo­wa­nia wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu w bar­dziej ela­stycz­ny spo­sób. Języ­ko­we rozu­mie­nie „wypad­ku” obej­mu­je bowiem zda­rze­nia, wyda­rze­nia, bądź fak­ty. Orze­cze­nia Sądu Naj­wyż­sze­go wska­zu­ją wyjąt­ko­wo nie­re­stryk­cyj­ny kie­ru­nek inter­pre­ta­cji tego prze­pi­su. W orze­cze­niu Sądu Naj­wyż­sze­go z 21 listo­pa­da 2006 roku (III CZP 92/06) roz­pa­try­wa­no roz­wią­za­nie umo­wy z powo­du „waż­nych przy­czyn”, a w póź­niej­szym orze­cze­niu Sądu Ape­la­cyj­ne­go w Łodzi z 20 lute­go 2013 roku (I ACa 1183/12) roz­pa­try­wa­no „szcze­gól­ny przy­pa­dek”. Nawet tak nie­do­okre­ślo­ne sfor­mu­ło­wa­nia uzna­no za dosta­tecz­ną prze­słan­kę wypo­wie­dze­nia umo­wy, miesz­czą­cą się w ramach swo­bo­dy zawie­ra­nia umów. Wska­za­no jed­no­cze­śnie, że przy tego typu sfor­mu­ło­wa­niach cho­dzi o sytu­ację nad­zwy­czaj­ną, któ­rej nie dało się prze­wi­dzieć i któ­ra odbie­ga od zwy­kłe­go, typo­we­go roz­wo­ju wypad­ków. Jed­no­cze­śnie zauwa­żo­no, że win­no to wyni­kać z pod­ję­cia przez obie stro­ny ryzy­ka wystą­pie­nia sytu­acji, w któ­rych takie zakoń­cze­nie sto­sun­ku praw­ne­go może nastą­pić. Ryzy­ko wystę­pu­ją­ce jedy­nie po jed­nej ze stron, nie mie­ści się w ramach tych nie­do­okre­ślo­nych sfor­mu­ło­wa­niach. Nie może ono tak­że wyni­kać ze swo­bod­nej decy­zji stro­ny umowy.

Tak więc, jeże­li stro­ny umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu prze­wi­dzą w umo­wie wypa­dek, w któ­rym mogą ją wypo­wie­dzieć, to wypo­wie­dze­nie takie jest dopusz­czal­ne. Okres wyma­ga­ne­go wypo­wie­dze­nia moż­na wska­zać w umo­wie, a jeże­li tego nie zro­bi­my, to obo­wią­zu­ją usta­wo­we okre­sy wypo­wie­dze­nia. Wyno­szą one:

• jeże­li czynsz jest płat­ny w odstę­pach cza­su dłuż­szych niż mie­siąc, umo­wę naj­mu moż­na wypo­wie­dzieć naj­póź­niej na trzy mie­sią­ce naprzód, na koniec kwar­ta­łu kalendarzowego;
• jeże­li czynsz jest płat­ny mie­sięcz­nie, najem moż­na wypo­wie­dzieć naj­póź­niej na mie­siąc naprzód, na koniec mie­sią­ca kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płat­ny w krót­szych niż mie­siąc odstę­pach cza­su — najem moż­na wypo­wie­dzieć na trzy dni naprzód;
• jed­nak­że, gdy płat­ność czyn­szu odby­wa się codzien­nie — okres wypo­wie­dze­nie wyno­si jeden dzień.

Uproszczona eksmisja przy najmie instytucjonalnym lokalu

Po wyga­śnię­ciu lub roz­wią­za­niu umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu, jeże­li najem­ca dobro­wol­nie nie opróż­nił loka­lu, wła­ści­ciel dorę­cza najem­cy żąda­nie opróż­nie­nia loka­lu spo­rzą­dzo­ne na piśmie opa­trzo­nym urzę­do­wo poświad­czo­nym pod­pi­sem wła­ści­cie­la. Żąda­nie opróż­nie­nia loka­lu zawie­ra w szcze­gól­no­ści: 1) ozna­cze­nie wła­ści­cie­la oraz najem­cy, któ­re­go żąda­nie doty­czy, 2) wska­za­nie umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu i przy­czy­nę usta­nia sto­sun­ku z niej wyni­ka­ją­ce­go, 3) ter­min, nie krót­szy niż 14 dni od dnia dorę­cze­nia żąda­nia najem­cy, w któ­rym najem­ca i oso­by z nim zamiesz­ku­ją­ce mają opróż­nić lokal.

W przy­pad­ku bez­sku­tecz­ne­go upły­wu zakre­ślo­ne­go mini­mal­ne­go 14 dnio­we­go ter­mi­nu wła­ści­ciel skła­da do sądu wnio­sek o nada­nie klau­zu­li wyko­nal­no­ści akto­wi nota­rial­ne­mu, któ­ry był załącz­ni­kiem do umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu. Do wnio­sku załą­cza się: 1) żąda­nie opróż­nie­nia loka­lu wraz z dowo­dem jego dorę­cze­nia najem­cy albo dowo­dem wysła­nia go prze­sył­ką pole­co­ną; 2) doku­ment potwier­dza­ją­cy przy­słu­gu­ją­cy wła­ści­cie­lo­wi tytuł praw­ny do loka­lu, któ­re­go opróż­nie­nia doty­czy żąda­nie właściciela.

Sąd akto­wi nota­rial­ne­mu, w któ­rym najem­ca pod­dał się dobro­wol­nej egze­ku­cji, nada­je klau­zu­lę wyko­nal­no­ści. Na pod­sta­wie tak uzy­ska­ne­go tytu­łu wyko­naw­cze­go komor­nik doko­nu­je eks­mi­sji z loka­lu. Ponie­waż byłe­mu najem­cy nie nale­ży się ani lokal socjal­ny, ani nawet pomiesz­cze­nie tym­cza­so­we, to eks­mi­sja wyko­ny­wa­na będzie w prak­ty­ce poprzez usu­nię­cie loka­to­ra z lokalu.