Podnajem — zarabianie na cudzej nieruchomości

By | 26 maja 2019

Pod­na­jem to cie­ka­wa pro­po­zy­cja dla osób, któ­re chcą zająć się zara­bia­niem pie­nię­dzy w bran­ży nie­ru­cho­mo­ści, a nie koniecz­nie dys­po­nu­ją odpo­wied­nią ilo­ścią gotów­ki. Kie­dyś ktoś powie­dział, że moż­na zacząć mając zale­d­wie 1.000 zł w kie­sze­ni. Może komuś się uda­ło, ale taka suma to zwy­kle jed­nak tro­chę za mało. Nato­miast nie­wie­le wyż­sza kwo­ta pozwo­li na przy­go­to­wa­nie i wyna­ję­cie pierw­sze­go miesz­ka­nia. Moż­na zara­biać na nim oko­ło 1.000 zł mie­sięcz­nie, a cza­sa­mi wie­lo­krot­nie wię­cej.

Na czym polega podnajem?

Zasa­da jest pro­sta — od wła­ści­cie­la tanio wynaj­mu­je­my miesz­ka­nie, prze­pro­wa­dza­my w nim pra­ce remon­to­we i adap­ta­cyj­ne i wynaj­mu­je­my tak przy­go­to­wa­ną nie­ru­cho­mość dro­żej. Pew­nie sobie myślisz, że tak się nie da, że to nie­moż­li­we by ktoś zgo­dził się na taki biz­nes. Praw­da jest jed­nak taka, że oczy­wi­ście jest to moż­li­we i dzie­je się codzien­nie na ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści. Nie każ­dy wła­ści­ciel ma Two­je doświad­cze­nie i przede wszyst­kim czas i chę­ci by je zdo­być.

Co może prze­ko­nać wła­ści­cie­li do odda­nia miesz­ka­nia:

  1. brak moż­li­wo­ści sprze­da­nia miesz­ka­nia spo­wo­do­wa­ny albo wysta­wio­ną ceną nie­ak­cep­to­wa­ną przez rynek albo z powo­dów podat­ko­wych,
  2. pro­ble­my z dotych­cza­so­wy­mi najem­ca­mi,
  3. brak koniecz­no­ści samo­dziel­ne­go zaj­mo­wa­nia się loka­lem i najem­ca­mi — zdej­mu­je­my wła­ści­cie­lo­wi pro­blem z gło­wy.

Tą dzia­łal­no­ścią zaj­mu­ją się róż­ne oso­by. Część z nich ma jed­ną lub kil­ka wła­snych nie­ru­cho­mo­ści, któ­re wynaj­mu­ją. Orien­tu­ją się już na ryn­ku naj­mu i każ­de kolej­ne wynaj­mo­wa­ne miesz­ka­nie daje im moż­li­wość dodat­ko­we­go zarob­ku bez zbyt­nie­go anga­żo­wa­nia swo­ich środ­ków i cza­su. Po pro­stu mając odpo­wied­nie doświad­cze­nie moż­na kolej­ne nie­ru­cho­mo­ści obsłu­gi­wać znacz­nie spraw­niej. Inną gru­pę osób sta­no­wią Ci, któ­rzy zaczy­na­li od pod­naj­mo­wa­nia cudzych loka­li. Nie mając zdol­no­ści kre­dy­to­wej i bra­ku odpo­wied­nich środ­ków na wkład wła­sny nie mogli pozwo­lić sobie na zakup wła­snej nie­ru­cho­mo­ści w celu jej wynaj­mo­wa­nia. Zdo­by­wa­li nie­ru­cho­mo­ści wynaj­mu­jąc je od wła­ści­cie­li i pod­naj­mu­jąc dalej. Póź­niej dołą­cza­ją do swo­je­go port­fo­lio już wła­sne nie­ru­cho­mo­ści, któ­re kupi­li z docho­dów uzy­ski­wa­nych z pod­naj­mu. Pod­na­jem to albo pierw­szy albo kolej­ny krok przy­bli­ża­ją­cy Cię do wol­no­ści finan­so­wej.

Jak zacząć zarabiać na podnajmie?

Podob­nie jak przy zaku­pie miesz­ka­nia, któ­re będzie­my chcie­li wynaj­mo­wać, rów­nież poszu­ki­wa­nie miesz­ka­nia nada­ją­ce­go się do dal­sze­go pod­na­ję­cia wyma­ga cza­su. Musi­my prze­glą­dać ogło­sze­nia albo same­mu ini­cjo­wać dzia­ła­nia poten­cjal­nych wła­ści­cie­li. Nie­ste­ty nie każ­de miesz­ka­nie dostęp­ne na ryn­ku nada­je się do naszych celów. Dobrze wie­my, że nie­któ­re nie­ru­cho­mo­ści wynaj­mu­ją się łatwo, a inne mie­sią­ca­mi nie mogą zna­leźć najem­ców. Dodat­ko­wym pro­ble­mem są obiek­cje wła­ści­cie­li przed zawar­ciem dłu­go­let­nich umów. Wszyst­kie te trud­no­ści trze­ba umieć szyb­ko ziden­ty­fi­ko­wać przed pod­ję­ciem decy­zji. Póź­niej tyl­ko pozo­sta­je pra­ca z wła­ści­cie­lem pro­wa­dzą­ca do zawar­cia umo­wy naj­mu z pra­wem dal­sze­go pod­naj­mu. To na tym eta­pie usta­la­my klu­czo­we ele­men­ty umo­wy doty­czą­ce zabez­pie­cze­nia naszych inte­re­sów oraz przede wszyst­kim opła­cal­no­ści naszej inwe­sty­cji. Doty­czy to udzia­łu wła­ści­cie­la w kosz­tach remon­tu i adap­ta­cji, „waka­cji czyn­szo­wych” pozwa­la­ją­cych nam na reali­za­cję remon­tu i zna­le­zie­nie pierw­szych najem­ców bez pono­sze­nia koszów w tym okre­sie.

Co może­my zapro­po­no­wać wła­ści­cie­lo­wi:

  1. gwa­ran­cja sta­łe­go czyn­szu wypła­ca­ne­go punk­tu­al­nie w okre­ślo­nym dniu mie­sią­ca,
  2. brak okre­su, w któ­rym nie dosta­ją oni czyn­szu z powo­du pusto­sta­nu,
  3. odcią­że­nie wła­ści­cie­la koniecz­no­ścią zaj­mo­wa­nia poszu­ki­wa­niem najem­ców i ich obsłu­gą,
  4. reali­za­cją napraw w loka­lu na nasz koszt.

W roz­mo­wach z wła­ści­cie­la­mi naj­waż­niej­sza jest uczci­wość i wia­ry­god­ność. Sytu­acja musi być od począt­ku do koń­ca kla­row­na. Wła­ści­ciel musi nabrać do Cie­bie zaufa­nia i uwie­rzyć, że odda­nie Tobie loka­lu da mu moż­li­wość uzy­ski­wa­nia sta­łych i pasyw­nych docho­dów z jego nie­ru­cho­mo­ści. Twój pro­fe­sjo­na­lizm i wie­dza poma­ga­ją zdo­być to zaufa­nie, a w kon­se­kwen­cji kolej­ne miesz­ka­nia, na któ­rych co mie­siąc zara­biasz.

Kolej­nym kro­kiem do odda­nia loka­lu do uży­wa­nia jest remont. Bywa tak, że wystar­czy miesz­ka­nie porząd­nie wysprzą­tać i zadbać o drob­ne ele­men­ty popra­wia­ją­ce pierw­sze wra­że­nie. Nie­ste­ty w więk­szo­ści wypad­ków miesz­ka­nie potrze­bu­je grun­tow­nych zmian. Począw­szy od prac napraw­czych, na zmia­nie ukła­du pomiesz­czeń w loka­lu koń­cząc. To co kie­dyś nada­wa­ło się do bez­pro­ble­mo­we­go wynaj­mo­wa­nia dziś nie koniecz­nie znaj­dzie uzna­nie wśród osób poszu­ku­ją­cych lokum. Remont i adap­ta­cja zawsze może wią­zać się z nie­spo­dzian­ka­mi. Doświad­cze­nie, któ­re zdo­by­wa­my przy oka­zji reali­za­cji kolej­nych inwe­sty­cji zawsze owo­cu­je szyb­szą iden­ty­fi­ka­cją poten­cjal­nych zagro­żeń. Ich wyeli­mi­no­wa­nie pozwa­la na zaosz­czę­dze­nie cza­su i pie­nię­dzy. Współ­pra­ca ze sta­łą i zaufa­ną eki­pą remon­to­wą zawsze przy­śpie­sza pro­ces inwe­sty­cyj­ny.

Dalej pozo­sta­je już tyl­ko miesz­ka­nie dopo­sa­żyć albo wypo­sa­żyć w sprzę­ty przy­dat­ne loka­to­rom. Wybór na ryn­ku jest prze­ogrom­ny, ale nie każ­dy ele­ment wypo­sa­że­nia nada­je się do uży­wa­nia go przez najem­cę. Nie każ­dy też jest mu potrzeb­ny. Dla­te­go trze­ba zawsze sto­so­wać zasa­dę, że to co nam się podo­ba nie koniecz­nie będzie się podo­bać 50% poten­cjal­nych naszych klien­tów. Trze­ba wybie­rać wypo­sa­że­nie prak­tycz­ne, któ­re wpa­so­wu­je się w gust więk­szo­ści osób z naszej gru­py doce­lo­wej.

Remont/adaptacja i wypo­sa­że­nie loka­lu to te eta­py, na któ­rych inwe­stu­je­my wła­sne pie­nią­dze. Wia­do­mo, że może­my wydać na to dzie­siąt­ki tysię­cy zło­tych, ale może­my też zmie­ścić się w kil­ku tysią­cach. Suma zain­we­sto­wa­nia musi kore­lo­wać z poten­cjal­ną sto­pą zwro­tu. Im mniej wyda­my i im wię­cej będzie­my zara­biać na danym miesz­ka­niu, tym szyb­ciej inwe­sty­cja nam się zwró­ci. Trze­ba doko­ny­wać bar­dzo ści­słej kal­ku­la­cji. Zale­tą jest to, że bar­dzo czę­sto wyda­je­my na taką inwe­sty­cję nie­wie­le wię­cej, niż byśmy zapła­ci­li kosz­tów oko­ło trans­ak­cyj­nych przy zaku­pie wła­sne­go miesz­ka­nia. Inwe­stu­jąc tro­chę cza­su i kil­ka tysię­cy zło­tych może­my pozy­skać miesz­ka­nie, któ­re będzie przy­no­sić nam sta­ły mie­sięcz­ny dochód.

Teraz możesz zadać sobie pyta­nie, czy pod­na­jem wią­że się z ryzy­kiem? Oczy­wi­ście tak, jak każ­dy biz­nes. Rów­nież tutaj podej­mu­je­my ryzy­ko. Przede wszyst­kim wyda­je­my pie­nią­dze na remont lub adap­ta­cję cudze­go loka­lu. Dla­te­go bar­dzo istot­ne jest to, by zagwa­ran­to­wać sobie w umo­wie z wła­ści­cie­lem pra­wo nie­prze­rwa­ne­go korzy­sta­nia z loka­lu. Wła­ści­ciel otrzy­mu­je od nas gwa­ran­cję sta­łych wpły­wów, w zamian za co musi się zgo­dzić na dłuż­szy okres trwa­nia umo­wy, gwa­ran­tu­ją­cy nam pew­ność zwro­tu naszej inwe­sty­cji i osią­gnię­cie zało­żo­ne­go zysku.

Gdzie się nauczyć podnajmu? Czy są jakieś szkolenia?

Po prze­czy­ta­niu tego wpi­su w Two­jej gło­wie rodzi się zapew­ne wie­le pytań. Nie dzi­wie się. Oto kil­ka naj­częst­szych:

  • Jakie są spo­so­by aby prze­ko­nać wła­ści­cie­la do pod­naj­mu? Jak to zro­bić? Co mu powie­dzieć żeby nam uwie­rzył, żeby oddał nam swo­je miesz­ka­nie w najem z pra­wem dal­sze­go pod­naj­mu?
  • Jak przy­go­to­wać miesz­ka­nie do pod­naj­mu? Ile zain­we­sto­wać w remont i jak to zor­ga­ni­zo­wać? Jak je wypo­sa­żyć by nie wydać zbyt dużo?
  • Jak zna­leźć i zwe­ry­fi­ko­wać kan­dy­da­tów na najem­ców? Jak się zabez­pie­czyć przed ryzy­kiem zwią­za­nym z pod­naj­mem?
  • Jak pod­pi­sy­wać dobre umo­wy naj­mu i pod­naj­mu miesz­ka­nia?
  • Jak jest opo­dat­ko­wa­ny pod­na­jem? Ile moż­na zaro­bić na pod­naj­mie? Ile trze­ba zaro­bić na jed­nym miesz­ka­niu? Czy trze­ba pro­wa­dzić dzia­łal­ność gospo­dar­czą i jak opo­dat­ko­wać docho­dy z naj­mu?

Wspól­nie z moimi zna­jo­my­mi — Kasią i Mariu­szem — orga­ni­zu­je­my szko­le­nie z pod­naj­mu. Od kil­ku lat w Olsz­ty­nie dzia­ła­ją na ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści. Obsłu­gu­ją kil­ka­na­ście miesz­kań i w nich set­kę najem­ców. Zdo­by­wa­li doświad­cze­nie i uczy­li się na wła­snych błę­dach. Wie­lo­krot­nie poma­ga­łem im przy roz­wią­zy­wa­niu pro­ble­mów z wła­ści­cie­la­mi, najem­ca­mi i podat­ka­mi. Teraz posta­no­wi­li podzie­lić się swo­im doświad­cze­niem.

Jeże­li czu­jesz poten­cjał ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści i cenisz sobie nie­za­leż­ność to jest to pro­jekt wła­śnie dla Cie­bie!

To jedy­ne szko­le­nie poka­zu­ją­ce w prak­ty­ce pod­na­jem „od kuch­ni”. Wypeł­nio­ny po brze­gi 4-dnio­wy pro­gram szko­leń z zara­bia­nia na pod­naj­mie. Uni­kal­na for­mu­ła kur­su łączy w sobie teo­rię i prak­ty­kę. Zale­ta­mi szko­le­nia jest indy­wi­du­al­ne podej­ście, małe gru­py szko­le­nio­we no i „mój dzień”, w któ­rym oma­wiam praw­ne i podat­ko­we zagad­nie­nia pod­naj­mu.