Podnajem to ciekawa propozycja dla osób, które chcą zająć się zarabianiem pieniędzy w branży nieruchomości, a nie koniecznie dysponują odpowiednią ilością gotówki. Kiedyś ktoś powiedział, że można zacząć mając zaledwie 1.000 zł w kieszeni. Może komuś się udało, ale taka suma to zwykle jednak trochę za mało. Natomiast niewiele wyższa kwota pozwoli na przygotowanie i wynajęcie pierwszego mieszkania. Można zarabiać na nim około 1.000 zł miesięcznie, a czasami wielokrotnie więcej.
Na czym polega podnajem?
Zasada jest prosta — od właściciela tanio wynajmujemy mieszkanie, przeprowadzamy w nim prace remontowe i adaptacyjne i wynajmujemy tak przygotowaną nieruchomość drożej. Pewnie sobie myślisz, że tak się nie da, że to niemożliwe by ktoś zgodził się na taki biznes. Prawda jest jednak taka, że oczywiście jest to możliwe i dzieje się codziennie na rynku nieruchomości. Nie każdy właściciel ma Twoje doświadczenie i przede wszystkim czas i chęci by je zdobyć.
Co może przekonać właścicieli do oddania mieszkania:
- brak możliwości sprzedania mieszkania spowodowany albo wystawioną ceną nieakceptowaną przez rynek albo z powodów podatkowych,
- problemy z dotychczasowymi najemcami,
- brak konieczności samodzielnego zajmowania się lokalem i najemcami — zdejmujemy właścicielowi problem z głowy.
Tą działalnością zajmują się różne osoby. Część z nich ma jedną lub kilka własnych nieruchomości, które wynajmują. Orientują się już na rynku najmu i każde kolejne wynajmowane mieszkanie daje im możliwość dodatkowego zarobku bez zbytniego angażowania swoich środków i czasu. Po prostu mając odpowiednie doświadczenie można kolejne nieruchomości obsługiwać znacznie sprawniej. Inną grupę osób stanowią Ci, którzy zaczynali od podnajmowania cudzych lokali. Nie mając zdolności kredytowej i braku odpowiednich środków na wkład własny nie mogli pozwolić sobie na zakup własnej nieruchomości w celu jej wynajmowania. Zdobywali nieruchomości wynajmując je od właścicieli i podnajmując dalej. Później dołączają do swojego portfolio już własne nieruchomości, które kupili z dochodów uzyskiwanych z podnajmu. Podnajem to albo pierwszy albo kolejny krok przybliżający Cię do wolności finansowej.
Jak zacząć zarabiać na podnajmie?
Podobnie jak przy zakupie mieszkania, które będziemy chcieli wynajmować, również poszukiwanie mieszkania nadającego się do dalszego podnajęcia wymaga czasu. Musimy przeglądać ogłoszenia albo samemu inicjować działania potencjalnych właścicieli. Niestety nie każde mieszkanie dostępne na rynku nadaje się do naszych celów. Dobrze wiemy, że niektóre nieruchomości wynajmują się łatwo, a inne miesiącami nie mogą znaleźć najemców. Dodatkowym problemem są obiekcje właścicieli przed zawarciem długoletnich umów. Wszystkie te trudności trzeba umieć szybko zidentyfikować przed podjęciem decyzji. Później tylko pozostaje praca z właścicielem prowadząca do zawarcia umowy najmu z prawem dalszego podnajmu. To na tym etapie ustalamy kluczowe elementy umowy dotyczące zabezpieczenia naszych interesów oraz przede wszystkim opłacalności naszej inwestycji. Dotyczy to udziału właściciela w kosztach remontu i adaptacji, „wakacji czynszowych” pozwalających nam na realizację remontu i znalezienie pierwszych najemców bez ponoszenia koszów w tym okresie.
Co możemy zaproponować właścicielowi:
- gwarancja stałego czynszu wypłacanego punktualnie w określonym dniu miesiąca,
- brak okresu, w którym nie dostają oni czynszu z powodu pustostanu,
- odciążenie właściciela koniecznością zajmowania poszukiwaniem najemców i ich obsługą,
- realizacją napraw w lokalu na nasz koszt.
W rozmowach z właścicielami najważniejsza jest uczciwość i wiarygodność. Sytuacja musi być od początku do końca klarowna. Właściciel musi nabrać do Ciebie zaufania i uwierzyć, że oddanie Tobie lokalu da mu możliwość uzyskiwania stałych i pasywnych dochodów z jego nieruchomości. Twój profesjonalizm i wiedza pomagają zdobyć to zaufanie, a w konsekwencji kolejne mieszkania, na których co miesiąc zarabiasz.
Kolejnym krokiem do oddania lokalu do używania jest remont. Bywa tak, że wystarczy mieszkanie porządnie wysprzątać i zadbać o drobne elementy poprawiające pierwsze wrażenie. Niestety w większości wypadków mieszkanie potrzebuje gruntownych zmian. Począwszy od prac naprawczych, na zmianie układu pomieszczeń w lokalu kończąc. To co kiedyś nadawało się do bezproblemowego wynajmowania dziś nie koniecznie znajdzie uznanie wśród osób poszukujących lokum. Remont i adaptacja zawsze może wiązać się z niespodziankami. Doświadczenie, które zdobywamy przy okazji realizacji kolejnych inwestycji zawsze owocuje szybszą identyfikacją potencjalnych zagrożeń. Ich wyeliminowanie pozwala na zaoszczędzenie czasu i pieniędzy. Współpraca ze stałą i zaufaną ekipą remontową zawsze przyśpiesza proces inwestycyjny.
Dalej pozostaje już tylko mieszkanie doposażyć albo wyposażyć w sprzęty przydatne lokatorom. Wybór na rynku jest przeogromny, ale nie każdy element wyposażenia nadaje się do używania go przez najemcę. Nie każdy też jest mu potrzebny. Dlatego trzeba zawsze stosować zasadę, że to co nam się podoba nie koniecznie będzie się podobać 50% potencjalnych naszych klientów. Trzeba wybierać wyposażenie praktyczne, które wpasowuje się w gust większości osób z naszej grupy docelowej.
Remont/adaptacja i wyposażenie lokalu to te etapy, na których inwestujemy własne pieniądze. Wiadomo, że możemy wydać na to dziesiątki tysięcy złotych, ale możemy też zmieścić się w kilku tysiącach. Suma zainwestowania musi korelować z potencjalną stopą zwrotu. Im mniej wydamy i im więcej będziemy zarabiać na danym mieszkaniu, tym szybciej inwestycja nam się zwróci. Trzeba dokonywać bardzo ścisłej kalkulacji. Zaletą jest to, że bardzo często wydajemy na taką inwestycję niewiele więcej, niż byśmy zapłacili kosztów około transakcyjnych przy zakupie własnego mieszkania. Inwestując trochę czasu i kilka tysięcy złotych możemy pozyskać mieszkanie, które będzie przynosić nam stały miesięczny dochód.
Teraz możesz zadać sobie pytanie, czy podnajem wiąże się z ryzykiem? Oczywiście tak, jak każdy biznes. Również tutaj podejmujemy ryzyko. Przede wszystkim wydajemy pieniądze na remont lub adaptację cudzego lokalu. Dlatego bardzo istotne jest to, by zagwarantować sobie w umowie z właścicielem prawo nieprzerwanego korzystania z lokalu. Właściciel otrzymuje od nas gwarancję stałych wpływów, w zamian za co musi się zgodzić na dłuższy okres trwania umowy, gwarantujący nam pewność zwrotu naszej inwestycji i osiągnięcie założonego zysku.
Gdzie się nauczyć podnajmu? Czy są jakieś szkolenia?
Po przeczytaniu tego wpisu w Twojej głowie rodzi się zapewne wiele pytań. Nie dziwie się. Oto kilka najczęstszych:
- Jakie są sposoby aby przekonać właściciela do podnajmu? Jak to zrobić? Co mu powiedzieć żeby nam uwierzył, żeby oddał nam swoje mieszkanie w najem z prawem dalszego podnajmu?
- Jak przygotować mieszkanie do podnajmu? Ile zainwestować w remont i jak to zorganizować? Jak je wyposażyć by nie wydać zbyt dużo?
- Jak znaleźć i zweryfikować kandydatów na najemców? Jak się zabezpieczyć przed ryzykiem związanym z podnajmem?
- Jak podpisywać dobre umowy najmu i podnajmu mieszkania?
- Jak jest opodatkowany podnajem? Ile można zarobić na podnajmie? Ile trzeba zarobić na jednym mieszkaniu? Czy trzeba prowadzić działalność gospodarczą i jak opodatkować dochody z najmu?
Wspólnie z moimi znajomymi — Kasią i Mariuszem — organizujemy szkolenie z podnajmu. Od kilku lat w Olsztynie działają na rynku nieruchomości. Obsługują kilkanaście mieszkań i w nich setkę najemców. Zdobywali doświadczenie i uczyli się na własnych błędach. Wielokrotnie pomagałem im przy rozwiązywaniu problemów z właścicielami, najemcami i podatkami. Teraz postanowili podzielić się swoim doświadczeniem.
Jeżeli czujesz potencjał rynku nieruchomości i cenisz sobie niezależność to jest to projekt właśnie dla Ciebie!
To jedyne szkolenie pokazujące w praktyce podnajem „od kuchni”. Wypełniony po brzegi 4‑dniowy program szkoleń z zarabiania na podnajmie. Unikalna formuła kursu łączy w sobie teorię i praktykę. Zaletami szkolenia jest indywidualne podejście, małe grupy szkoleniowe no i „mój dzień”, w którym omawiam prawne i podatkowe zagadnienia podnajmu.
