Umowa najmu okazjonalnego lokalu

Czy najem oka­zjo­nal­ny jest recep­tą na nie­rze­tel­nych loka­to­rów, czy może sta­no­wi dość oso­bli­wą, ale nadal mało popu­lar­ną insty­tu­cję pol­skie­go pra­wa cywil­ne­go? Jakie prze­szko­dy wią­żą się z jej zawar­ciem? Czy na pew­no jest ona korzyst­niej­sza dla wynaj­mu­ją­ce­go i czy war­to wysi­lać się by taką umo­wę zawrzeć? Jakie wąt­pli­wo­ści wią­żą się z umo­wą naj­mu oka­zjo­nal­ne­go lokalu?

Uwa­ga: Wpis został zak­tu­ali­zo­wa­ny w opar­ciu o zmia­ny, któ­re weszły w życie 11 wrze­śnia 2017 roku.

„For­mu­ła naj­mu oka­zjo­nal­ne­go jest adre­so­wa­na do okre­ślo­ne­go krę­gu osób, któ­rych potrze­ba naj­mu wyni­ka z ich aktyw­no­ści życio­wej, a któ­re posia­da­ją moż­li­wość wska­za­nia loka­lu, w któ­rym będą mogły zamiesz­kać w przy­pad­ku opróż­nie­nia loka­lu zaj­mo­wa­ne­go na pod­sta­wie umo­wy o najem oka­zjo­nal­ny.” (źró­dło: uza­sad­nie­nie do pro­jek­tu usta­wy wpro­wa­dza­ją­cej najem oka­zjo­nal­ny lokalu).

Umo­wa naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu może doty­czyć wyłącz­nie loka­li, któ­re ze swej cha­rak­te­ry­sty­ki mogę być prze­zna­czo­ne na cele miesz­kal­ne. Moż­na ją zawrzeć tyl­ko w celu zaspo­ko­je­nia potrzeb miesz­ka­nio­wych. Może więc on słu­żyć wyłącz­nie zaspo­ko­je­niu potrzeb miesz­ka­nio­wych najem­cy i jego rodzi­ny. Nie moż­na jej sto­so­wać w odnie­sie­niu do naj­mu loka­lu użyt­ko­we­go albo naj­mu miesz­ka­nia na cele użyt­ko­we. Najem na cele miesz­kal­ne prze­są­dza o tym, że najem­ca powi­nien być oso­bą fizyczną.

Trochę historii

Umo­wę naj­mu oka­zjo­nal­ne­go wpro­wa­dzo­no do porząd­ku praw­ne­go 28 stycz­nia 2010 roku. Nie jest to jed­nak roz­wią­za­nie nowe. W poprzed­niej usta­wie, któ­rą zastą­pi­ła usta­wa o ochro­nie praw loka­to­rów, wybra­na gru­pa wynaj­mu­ją­cych mogła nie sto­so­wać czę­ści prze­pi­sów chro­nią­cych pra­wa najem­ców. W art. 2 ust. 1 usta­wy o naj­mie loka­li miesz­kal­nych i dodat­kach miesz­ka­nio­wych usta­wo­daw­ca stwier­dził, że jej prze­pi­sów nie sto­su­je się do naj­mu oka­zjo­nal­ne­go. Prze­pi­sy te jed­nak nie były dosta­tecz­nie wyja­śnio­ne. Usta­wa ta zosta­ła uchy­lo­na 10 lip­ca 2001 roku na sku­tek kil­ku orze­czeń Try­bu­na­łu Konstytucyjnego.

Począt­ko­wo usta­wa o ochro­nie praw loka­to­rów nie zawie­ra­ła wyłą­czeń doty­czą­cych naj­mu oka­zjo­nal­ne­go. Nie zawie­ra­ła ona tak­że innych roz­wią­zań w jaki­kol­wiek spo­sób osła­bia­ją­cych pozy­cję najem­cy w sto­sun­ku do wynaj­mu­ją­ce­go. Od razu roz­wią­za­nie to było moc­no kry­ty­ko­wa­ne. W 2005 roku wpro­wa­dzo­no do niej art. 3 ust. 1 zgod­nie z któ­rym, w razie odda­nia do uży­wa­nia loka­lu, z któ­re­go wła­ści­ciel przej­ścio­wo nie korzy­sta w cało­ści lub w czę­ści w celu zaspo­ko­je­nia wła­snych potrzeb miesz­ka­nio­wych, nie sto­su­je się wybra­nych prze­pi­sów usta­wy. To wyłą­cze­nie jed­nak nie obej­mo­wa­ło fun­da­men­tal­nych prze­pi­sów chro­nią­cych pra­wa loka­to­ra, a w kon­se­kwen­cji wynaj­mu­ją­cy nadal nie mógł w łatwy spo­sób wyeks­mi­to­wać nie­uczci­we­go najem­cy. To był tyl­ko nie­wiel­ki wyłom w całym sys­te­mie, któ­ry w prak­ty­ce nadal nie chro­nił wynaj­mu­ją­ce­go przed nie­uczci­wo­ścią najemców.

W 2010 roku ponow­nie wpro­wa­dzo­no do porząd­ku praw­ne­go insty­tu­cje naj­mu oka­zjo­nal­ne­go. Wpro­wa­dzo­ne prze­pi­sy mia­ły być ukło­nem w stro­nę wła­ści­cie­li loka­li miesz­kal­nych. Usta­wo­daw­ca chciał by okre­ślo­ny krąg wynaj­mu­ją­cych, zamiast tkwić w sza­rej stre­fie nie opo­dat­ko­wu­jąc docho­dów z wynaj­mu, zgła­szał zawar­cie umo­wy, pła­cił podat­ki i dzię­ki temu miał lep­szą ochro­nę przed nie­uczci­wym najem­cą. Krąg tak upraw­nio­nych osób został począt­ko­wo ogra­ni­czo­ny wyłącz­nie do osób fizycz­nych, któ­rzy naj­mu­ją swo­je nie­ru­cho­mo­ści pry­wat­nie. Wyłą­czo­no oso­by trud­nią­ce się wynaj­mem loka­li miesz­kal­nych w związ­ku z pro­wa­dzo­na dzia­łal­no­ścią gospo­dar­czą. Jak z tego wyni­ka zapro­po­no­wa­no swo­isty targ. Wy pła­ci­cie podat­ki, a my zapew­ni­my wam więk­szą ochro­nę przed nie­uczci­wo­ścią. Szyb­ko się jed­nak oka­za­ło, że wte­dy gdy to oby­wa­te­le mają podej­mo­wać ryzy­ko i udo­stęp­niać swo­je nie­ru­cho­mo­ści, to stwo­rzy się im jesz­cze dodat­ko­wą konkurencję.

W poło­wie 2013 roku Rząd zapo­wie­dział utwo­rze­nie fun­du­szu miesz­kań na wyna­jem, któ­ry miał­by zająć się zaku­pem na ryn­ku miesz­kań i zaofe­ro­wa­nie ich wynaj­mu w atrak­cyj­nych cenach. Aby fun­dusz mógł spraw­nie dzia­łać przy­go­to­wa­no kolej­ne zmia­ny legi­sla­cyj­ne, roz­sze­rza­ją­ce krąg wynaj­mu­ją­cych, któ­rzy mogą sto­so­wać umo­wę naj­mu oka­zjo­nal­ne­go. Od 23 listo­pa­da 2013 roku umo­wę naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu mogą zawie­rać wszy­scy wynaj­mu­ją­cy, nie­za­leż­nie od celu w jakim zawie­ra­ją umo­wę oraz sta­tu­su praw­ne­go w jakim dzia­ła­ją. Jak z tego wyni­ka po raz kolej­ny dzię­ki poli­ty­ce oka­za­ło się, że moż­na tro­chę polu­zo­wać, a dzię­ki temu chro­nić inwe­sty­cje pań­stwo­we. Co nie koniecz­nie wcze­śniej tak łatwo przechodziło.

11 wrze­śnia 2017 roku nastą­pi­ła kolej­na nowe­li­za­cja prze­pi­sów o naj­mie oka­zjo­nal­nym. Od tego dnia, wynaj­mu­ją­cym w opar­ciu o umo­wę naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu może być jed­nie oso­ba fizycz­na nie­pro­wa­dzą­ca dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej w zakre­sie naj­mu loka­li. Najem oka­zjo­nal­ny zato­czył koło i wró­cił do pier­wot­nych zało­żeń. Od tego dnia  oso­by fizycz­ne, oso­by praw­ne lub inne jed­nost­ki orga­ni­za­cyj­ne nie­bę­dą­ce oso­ba­mi praw­ny­mi, pro­wa­dzą­ce dzia­łal­ność gospo­dar­czą w zakre­sie wynaj­mo­wa­nia loka­li mogą korzy­stać z nowe­go rodza­ju umo­wy naj­mu — umo­wę naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu.

Definicja umowy najmu okazjonalnego lokalu

Defi­ni­cję umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu two­rzy się poprzez połą­cze­nie prze­pi­sów usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów oraz prze­pi­sów kodek­sy cywil­ne­go. Kon­struk­cja tego sto­sun­ku wyni­ka bowiem z pod­sta­wo­wej defi­ni­cji umo­wy naj­mu z kodek­su cywil­ne­go i uzu­peł­nio­na jest dodat­ko­wy­mi ogra­ni­cze­nia­mi z usta­wy o ochro­nie praw lokatorów.

Przez umo­wę naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu rozu­mie­my zatem umo­wę zawar­tą w for­mie pisem­nej pod rygo­rem nie­waż­no­ści, w któ­rej wynaj­mu­ją­cy, będą­cy oso­bą fizycz­ną, nie pro­wa­dzi dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej w zakre­sie wynaj­mo­wa­nia loka­li, zobo­wią­zu­je się oddać najem­cy do uży­wa­nia lokal słu­żą­cy do zaspo­ka­ja­nia potrzeb miesz­ka­nio­wych na czas ozna­czo­ny, nie dłuż­szy niż 10 lat, a najem­ca zobo­wią­zu­je się pła­cić wynaj­mu­ją­ce­mu umó­wio­ny czynsz, któ­ry może być ozna­czo­ny w pie­nią­dzach lub w świad­cze­niach inne­go rodzaju.

Forma umowy i niezbędne załączniki

O ile typo­wą umo­wę naj­mu loka­lu moż­na zawrzeć w dowol­ny spo­sób — tak samo waż­na jest umo­wa naj­mu zawar­ta w for­mie pisem­nej jak i ust­nej. Umo­wa naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu oraz zmia­ny tej umo­wy (wszel­kie anek­sy) wyma­ga­ją for­my pisem­nej i to pod rygo­rem nie­waż­no­ści. Umo­wa naj­mu oka­zjo­nal­ne­go w zakre­sie for­my pod­le­ga zatem surow­szym rygo­rom niż typo­wa umo­wa najmu.

Dodat­ko­wo umo­wa naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu wyma­ga załą­cze­nia kil­ku dodat­ko­wych oświadczeń:

• oświad­cze­nia najem­cy spo­rzą­dzo­ne­go w for­mie aktu nota­rial­ne­go, w któ­rym pod­da­je się egze­ku­cji i zobo­wią­zu­je się do opróż­nie­nia i wyda­nia loka­lu uży­wa­ne­go na pod­sta­wie umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu w ter­mi­nie wska­za­nym w odpo­wied­nim żądaniu,
• oświad­cze­nia najem­cy w któ­rym wska­zu­je on inny lokal, w któ­rym będzie mógł zamiesz­kać w przy­pad­ku wyko­na­nia egze­ku­cji obo­wiąz­ku opróż­nie­nia naj­mo­wa­ne­go lokalu,
• oświad­cze­nia wła­ści­cie­la loka­lu lub oso­by posia­da­ją­cej tytuł praw­ny do loka­lu o wyra­że­niu zgo­dy na zamiesz­ka­nie w nim najem­cy i osób z nim zamiesz­ku­ją­cych w wypad­ku wyko­na­nia egze­ku­cji z obo­wiąz­ku opróż­nie­nia naj­mo­wa­ne­go lokalu.

Trze­cie oświad­cze­nie skła­da się tyl­ko wte­dy, gdy najem­ca nie posia­da tytu­łu praw­ne­go do inne­go loka­lu. To oczy­wi­ście sytu­acja naj­częst­sza, ale w wie­lu przy­pad­kach najem loka­lu reali­zo­wa­ny jest na potrze­by pod­ję­cia pra­cy poza miej­scem sta­łe­go zamieszkania.

STOP — NIE MUSISZ JUŻ CZYTAĆ DALEJ

Zamów mój spraw­dzo­ny wzór umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu wszyst­kich nie­zbęd­nych załącz­ni­ków oraz innych nie­zbęd­nych pism. Dosta­wa natychmiastowa!

Co cie­ka­we, z samej usta­wy nie wyni­ka jaki mają sta­tus te załącz­ni­ki. Nie wyni­ka zatem, w jaki spo­sób powin­na być trak­to­wa­na umo­wa naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu bez tych załącz­ni­ków. Tutaj praw­ni­cy są nie­ste­ty podzie­le­ni. Jak do tej pory nie ma roz­strzy­gnię­cia tego pro­ble­mu przez Sąd Naj­wyż­szy, któ­ry z pew­no­ścią wyzna­czył­by osta­tecz­ny kie­ru­nek inter­pre­ta­cji. Według więk­szo­ści źró­deł (np. Paweł Wider­ski, Paweł Sła­wic­ki, Najem oka­zjo­nal­ny loka­li – cz. I, Moni­tor Praw­ni­czy 7/2012) umo­wa bez załącz­ni­ków z całą pew­no­ścią nie prze­kształ­ca się w „zwy­kłą” umo­wę naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go, ani nie jest ona dotknię­ta nie­waż­no­ścią. Według zaś innych przed­sta­wi­cie­li dok­try­ny (np. Kata­rzy­na Zdun-Załę­ska, Usta­wa o ochro­nie praw loka­to­rów, miesz­ka­nio­wym zaso­bie gmi­ny i o zmia­nie Kodek­su cywil­ne­go. Komen­tarz, War­sza­wa, 2014 str. 139) gdy do umo­wy nie załą­czo­no któ­re­go­kol­wiek z wyma­ga­nych załącz­ni­ków nie docho­dzi do zawar­cia umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go lokalu.

Edit z 17 wrze­śnia 2016 roku: 

Poszpe­ra­łem w wyro­kach sądów powszech­nych i zna­la­złem wyrok z 30 czerw­ca 2014 roku (wyrok SO w Pozna­niu sygn. akt XV Ca 217/14). W tym wyro­ku Sąd Okrę­go­wy przy­chy­lił się do sta­no­wi­ska Wider­skie­go i Sła­wic­kie­go oraz doko­nu­jąc wykład­ni stwier­dził, że umo­wa, mimo bra­ku załącz­ni­ków, nadal jest umo­wą naj­mu okazjonalnego. 

Przyj­mu­jąc tę wykład­nię za obo­wią­zu­ją­cą, docho­dzi się do wnio­sku, że bez oświad­cze­nia najem­cy w for­mie aktu nota­rial­ne­go, w któ­rym najem­ca pod­da­je się egze­ku­cji i zobo­wią­zu­je się do opróż­nie­nia i wyda­nia loka­lu, docho­dzi do zawar­cia umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu. W tym jed­nak przy­pad­ku wynaj­mu­ją­cy nie może korzy­stać z szyb­szej ścież­ki eksmisyjnej.

Wider­ski i Sła­wic­ki wska­zu­ją, że w takim wypad­ku wynaj­mu­ją­cy powi­nien wystą­pić do sądu z wnio­skiem o usta­le­nie obo­wiąz­ku ist­nie­nia zło­że­nia oświad­cze­nia o dobro­wol­nym pod­da­niu się egze­ku­cji, a w dal­szej kolej­no­ści, po otrzy­ma­niu wyro­ku stwier­dza­ją­ce­go obo­wią­zek zło­że­nia takie­go oświad­cze­nia, sko­rzy­stać z eks­mi­sji uproszczonej.

Muszę jed­nak pod­kre­ślić, że w pol­skim sys­te­mie praw­nym nie sto­su­je się pre­ce­den­sów i sądy mogą orze­kać odmien­nie. Póki nie będzie orze­cze­nia Sądu Naj­wyż­sze­go, póty nadal nie może­my być pew­ni orze­czeń sądów powszechnych.

Załą­cze­nie do umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu wypi­su z aktu nota­rial­ne­go, w któ­rym najem­ca pod­da­je się dobro­wol­nej egze­ku­cji, daje wynaj­mu­ją­ce­mu moż­li­wość uprosz­czo­nej reali­za­cji pra­wa do opróż­nie­nia loka­lu w sytu­acji, gdy najem­ca nie chce go dobro­wol­nie opu­ścić. Funk­cją umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu jest zatem ogra­ni­cze­nie ochro­ny najem­cy. Wynaj­mu­ją­cy nie musi wyta­czać prze­ciw­ko najem­cy powódz­twa o opróż­nie­nie loka­lu, może on bowiem pro­wa­dzić egze­ku­cję na pod­sta­wie zaopa­trzo­ne­go w klau­zu­lę wyko­nal­no­ści aktu nota­rial­ne­go, w któ­rym dłuż­nik pod­dał się dobro­wol­nie egzekucji.

Wyna­gro­dze­nie nota­riu­sza za spo­rzą­dze­nie powy­żej wska­za­ne­go aktu nota­rial­ne­go wyno­si nie wię­cej niż mak­sy­mal­na kwo­ta czyn­szu nor­mo­wa­ne­go bez opcji za 1 m² miesz­ka­nia na wyna­jem, o któ­rym mowa w prze­pi­sach usta­wy z dnia 20 lip­ca 2017 r. o Kra­jo­wym Zaso­bie Nie­ru­cho­mo­ści (Dz. U. poz. 1529), okre­ślo­ną dla mia­sta sto­łecz­ne­go War­sza­wy. Usta­wa ta prze­wi­du­je w art. 82 ust. 6, że to Rada Mini­strów będzie okre­śla­ła wiel­kość mak­sy­mal­ne­go czyn­szu nor­mo­wa­ne­go bez opcji. Wskaź­nik ten ma być aktu­ali­zo­wa­ny w dro­dze roz­po­rzą­dze­nia corocz­nie do dnia 31 marca.

Za spo­rzą­dze­nie aktu nota­rial­ne­go nota­riusz pobie­ra wyna­gro­dze­nie. Jego wyso­kość zosta­ła usta­wo­wo ogra­ni­czo­na do 1/10 mini­mal­ne­go wyna­gro­dze­nia za pra­cę. W prak­ty­ce, po uwzględ­nie­niu koniecz­no­ści spo­rzą­dze­nia wypi­su i w związ­ku z doli­cze­niem podat­ku VAT, kwo­ta należ­na za przy­go­to­wa­nie tego aktu nie powin­na prze­kro­czyć 250 zł.

Zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego

Ogra­ni­cze­nie czę­ści upraw­nień najem­cy w związ­ku z zawar­ciem umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu, w sto­sun­ku do „zwy­kłej” umo­wy naj­mu jest uza­leż­nio­ne od zgło­sze­nia jej zawar­cia przez wynaj­mu­ją­ce­go naczel­ni­ko­wi wła­ści­we­go urzę­du skar­bo­we­go. Zgło­sze­nie to powin­no nastą­pić w ter­mi­nie 14 dni od dnia roz­po­czę­cia naj­mu.

Obo­wią­zek zgło­sze­nia doty­czy wyłącz­nie wynaj­mu­ją­cych, któ­rzy są oso­ba­mi fizycz­ny­mi, nie­pro­wa­dzą­cy­mi dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej w zakre­sie wynaj­mo­wa­nia loka­li. Jak z tego wyni­ka, wszel­kie spół­ki han­dlo­we oraz oso­by fizycz­ne pro­wa­dzą­ce dzia­łal­ność gospo­dar­czą pole­ga­ją­cą na wynaj­mie loka­li są z tego obo­wiąz­ku zwolnione.

Nie­do­peł­nie­nie obo­wiąz­ku zgło­sze­nia umo­wy do naczel­ni­ka urzę­du skar­bo­we­go ma kolo­sal­ne zna­cze­nie dla stron umo­wy. Brak zgło­sze­nia ozna­cza bowiem ogra­ni­cze­nie upraw­nień wynaj­mu­ją­ce­go, a doty­czą mię­dzy inny­mi czyn­szu, warun­ków wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu oraz klu­czo­we­go prze­pi­su doty­czą­ce­go uprosz­czo­nej eks­mi­sji. W takim przy­pad­ku nie zosta­ją zmniej­szo­ne ogra­ni­cze­nia upraw­nień wynaj­mu­ją­ce­go. Z nie­wiel­ki­mi wyjąt­ka­mi, nie­zgło­szo­na umo­wa naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu nie­mal zrów­nu­je sytu­ację wynaj­mu­ją­ce­go z umo­wą zawar­tą w opar­ciu o prze­pi­sy ogól­ne. Choć nomi­nal­nie jest to w dal­szym cią­gu umo­wa naj­mu okazjonalnego.

W każ­dym wypad­ku, nie­za­leż­nie od zgło­sze­nia czy też nie­zgło­sze­nia mimo cią­żą­ce­go obo­wiąz­ku, wynaj­mu­ją­cy ma obo­wią­zek roz­li­cze­nia należ­ne­go podat­ku od uzy­ski­wa­ne­go z tego tytu­łu przy­cho­du. Wynaj­mu­ją­cy ma tak­że obo­wią­zek wyka­za­nia przy­cho­du z naj­mu w zezna­niu podat­ko­wym, nawet wte­dy gdy kosz­ty uzy­ska­nia tych przy­cho­dów były więk­sze od uzy­ska­nych przy­cho­dów i w kon­se­kwen­cji nie powsta­ło zobo­wią­za­nie podat­ko­we. Za nie­zgło­sze­nie zawar­cia umo­wy naj­mu nie są prze­wi­dzia­ne bowiem żad­ne sank­cje o cha­rak­te­rze admi­ni­stra­cyj­nym, kar­no­skar­bo­wym czy też podatkowym.

Wymóg zgło­sze­nia umo­wy popra­wia ścią­gal­ność podat­ku docho­do­we­go od naj­mu. Wie­le umów zawie­ra­nych wyłącz­nie ust­nie w celu ukry­cia osią­ga­ne­go docho­du, nie było bowiem nale­ży­cie roz­li­cza­nych przez podat­ni­ków. Nie pły­nął do budże­tu z tego tytu­łu stru­mień pie­nię­dzy. Obo­wią­zek zgło­sze­nia zawar­cia umo­wy nie­wąt­pli­wie popra­wia efek­tyw­ność fiskal­ną podat­ku docho­do­we­go od najmu.

Najem okazjonalny wyłącznie na czas oznaczony, maksymalnie na 10 lat

Umo­wa naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu może zostać zawar­ta wyłącz­nie na czas ozna­czo­ny, nie dłuż­szy niż 10 lat. Umo­wa naj­mu oka­zjo­nal­ne­go daje zatem stro­nom gwa­ran­cję pew­no­ści jej trwa­nia. Stro­ny nie mogą usta­lić sobie, że umo­wa zosta­je zawar­ta na czas nie ozna­czo­ny. Taki zapis był­by z mocy pra­wa nie­waż­ny i pro­wa­dził­by do bar­dzo dale­kich kom­pli­ka­cji, z nie­waż­no­ścią całej umo­wy włącznie.

Zawar­cie umo­wy naj­mu w for­mie umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go poluź­nia nie­co ogra­ni­cze­nia wynaj­mu­ją­ce­go w zakre­sie moż­li­wo­ści jej wypo­wie­dze­nia. Oczy­wi­ście o ile zosta­nie zgło­szo­na naczel­ni­ko­wi urzę­du skar­bo­we­go. O ile kata­log przy­czyn wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu loka­lu na cele miesz­kal­ne zawar­tej na zasa­dach ogól­nych jest moc­no ogra­ni­czo­ny, o tyle przy naj­mie oka­zjo­nal­nym moż­li­wość wypo­wie­dze­nia, pod pew­ny­mi, ści­śle okre­ślo­ny­mi warun­ka­mi moż­na w tre­ści umo­wy prze­wi­dzieć. Zapi­sy takie nie były by nie­waż­ne w tym przypadku.

Umo­wa naj­mu oka­zjo­nal­ne­go uchy­la rów­nież moż­li­wość inge­ren­cji przez sąd i roz­wią­za­nie tej umo­wy na wnio­sek wynaj­mu­ją­ce­go, w związ­ku z zaist­nie­niem waż­nej przy­czy­ny. Z tego wzglę­du wynaj­mu­ją­cy musi samo­dziel­nie prze­wi­dzieć mogą­ce się wyda­rzyć przy­pad­ki i zadbać o odpo­wied­nie zapi­sy umowy.

Pobieranie opłat niezależnych od wynajmującego i większa swoboda w podwyższaniu czynszu

Umo­wa naj­mu oka­zjo­nal­ne­go zgło­szo­na naczel­ni­ko­wi urzę­du skar­bo­we­go luzu­je rów­nież sfe­rę czyn­szo­wą oraz pobie­ra­nie opłat nie­za­leż­nych od wynaj­mu­ją­ce­go. W takim wypad­ku nie ma ogra­ni­czeń w pobie­ra­niu przez wynaj­mu­ją­ce­go opłat nie­za­leż­nych od nie­go. Wynaj­mu­ją­cy, ma więk­szą swo­bo­dę w narzu­ca­niu usta­leń zwią­za­nych z opła­ta­mi dodat­ko­wy­mi a doty­czą­cy­mi utrzy­ma­nia loka­lu lub czę­ści wspól­nych budyn­ku. Trze­ba pamię­tać, że kosz­ty te mogą sta­no­wić istot­ną, comie­sięcz­ną pozycję.

W zakre­sie czyn­szu, stro­ny w umo­wie mogą prze­wi­dzieć tryb jego pod­wyż­sza­nia. Wynaj­mu­ją­cy nie musi się przy tym za każ­dym razem tłu­ma­czyć i wska­zy­wać przy­czy­ny pod­wyż­ki. Nie jest wyma­ga­na skom­pli­ko­wa­na pro­ce­du­ra oraz moż­li­wość zło­że­nia przez najem­cę pozwu o usta­le­nie, że pod­wyż­ka jest nie­uza­sad­nio­na lub uza­sad­nio­na w innej wyso­ko­ści. Oczy­wi­ście najem­ca nadal może się bro­nić przed pod­wyż­ką, ale w takim wypad­ku sytu­acja pro­ce­so­wa obu stron zosta­je zrów­na­na i obo­wią­zu­ją w tym zakre­sie zasa­dy ogólne.

Kaucja zabezpieczająca

W umo­wie naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu ogra­ni­czo­no tak­że wyso­kość kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej, jaką wynaj­mu­ją­cy może żądać od najem­cy w związ­ku z zawar­ciem umo­wy. Kau­cja w tym przy­pad­ku nie może prze­kra­czać sze­ścio­krot­no­ści mie­sięcz­ne­go czyn­szu za dany lokal, obli­czo­ne­go według staw­ki czyn­szu obo­wią­zu­ją­cej w dniu zawar­cia umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu. Kau­cja pod­le­ga zwro­to­wi w cią­gu mie­sią­ca od dnia opróż­nie­nia loka­lu. Rów­nież przy umo­wie naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu, ana­lo­gicz­nie do zwy­kłej umo­wy naj­mu na cele miesz­kal­ne, zwrot zwa­lo­ry­zo­wa­nej kau­cji nastę­pu­je w kwo­cie rów­nej ilo­czy­no­wi kwo­ty mie­sięcz­ne­go czyn­szu obo­wią­zu­ją­ce­go w dniu zwro­tu kau­cji i krot­no­ści czyn­szu przy­ję­tej przy pobie­ra­niu kau­cji, jed­nak w kwo­cie nie niż­szej niż kau­cja pobrana.

STOP — NIE MUSISZ JUŻ CZYTAĆ DALEJ

Zamów mój spraw­dzo­ny wzór umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu wszyst­kich nie­zbęd­nych załącz­ni­ków oraz innych nie­zbęd­nych pism. Dosta­wa natychmiastowa!

Z kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej wynaj­mu­ją­cy może potrą­cić swo­je należ­no­ści. Co cie­ka­we, przy umo­wie naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu roz­sze­rzo­no zakres należ­no­ści, jakie wynaj­mu­ją­cy może potrą­cić z niej przy roz­li­cza­niu. W „zwy­kłej” umo­wie naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go wynaj­mu­ją­cy mógł potrą­cić należ­no­ści z tytu­łu naj­mu loka­lu przy­słu­gu­ją­ce mu w dniu opróż­nie­nia loka­lu. Cho­dzi­ło zatem o:

• nie­za­pła­co­ny czynsz;
• opła­ty za bez­u­mow­ne korzy­sta­nie z lokalu;
• opła­ty nie­za­leż­ne od wła­ści­cie­la, jak: opła­ty za wodę i odpro­wa­dze­nie ście­ków, ener­gię elek­trycz­ną, cie­pło, pali­wo gazo­we, wywóz odpa­dów i nie­czy­sto­ści ciekłych;
• należ­no­ści z tytu­łu zuży­cia ele­men­tów wypo­sa­że­nia tech­nicz­ne­go któ­rych napra­wą bądź wymia­ną obcią­żo­ny jest najemca;
• należ­no­ści z tytu­łu zastęp­cze­go wyko­na­nia przez wynaj­mu­ją­ce­go robót obcią­ża­ją­cych najem­cę, w opar­ciu o spo­rzą­dzo­ny przez wynaj­mu­ją­ce­go kosz­to­rys budowlany;
• odszko­do­wa­nie za stwier­dzo­ne i osza­co­wa­ne szko­dy usta­lo­ne na zasa­dach ogól­nych zwią­za­ne z uszko­dze­niem loka­lu powsta­łym z winy najemcy;
• odset­ki i należ­no­ści ubocz­ne zwią­za­ne z powyż­szy­mi należ­no­ścia­mi głównymi.

W prze­pi­sach doty­czą­cych naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu roz­sze­rzo­no ten zakres o kosz­ty egze­ku­cji obo­wiąz­ku opróż­nie­nia loka­lu. Sta­no­wi to dodat­ko­wą gwa­ran­cję i uła­twia prze­pro­wa­dze­nia egze­ku­cji wobec najem­cy oka­zjo­nal­ne­go. Cho­dzi tu przede wszyst­kim o zalicz­kę na pokry­cie wydat­ków zwią­za­nych z egze­ku­cją, któ­rą zwy­kle żąda komor­nik od wie­rzy­cie­la (wynaj­mu­ją­ce­go) przy wsz­czę­ciu egzekucji.

Realizacja prawa uproszczonej eksmisji

Załą­cze­nie do umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu wypi­su z aktu nota­rial­ne­go, w któ­rym najem­ca pod­da­je się dobro­wol­nej egze­ku­cji, daje wynaj­mu­ją­ce­mu moż­li­wość uprosz­czo­nej reali­za­cji pra­wa do opróż­nie­nia loka­lu w sytu­acji, gdy najem­ca nie chce go dobro­wol­nie opu­ścić. Funk­cją umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu jest zatem ogra­ni­cze­nie ochro­ny najem­cy. Wynaj­mu­ją­cy nie musi wyta­czać prze­ciw­ko najem­cy powódz­twa o opróż­nie­nie loka­lu, może on bowiem pro­wa­dzić egze­ku­cję na pod­sta­wie zaopa­trzo­ne­go w klau­zu­lę wyko­nal­no­ści aktu nota­rial­ne­go, w któ­rym dłuż­nik pod­dał się egzekucji.

Po roz­wią­za­niu sto­sun­ku naj­mu, albo jego wyga­śnię­ciu na sku­tek wypo­wie­dze­nia czy upły­nię­cia okre­su na jaki umo­wa zosta­ła zawar­ta, najem­ca powi­nien wypro­wa­dzić się. Jeże­li tego nie czy­ni dobro­wol­nie, to wynaj­mu­ją­cy dorę­cza mu żąda­nie opróż­nie­nia loka­lu, spo­rzą­dzo­ne na piśmie opa­trzo­nym urzę­do­wo poświad­czo­nym pod­pi­sem wła­ści­cie­la. Poświad­cze­nia pod­pi­su powi­nien zatem udzie­lić nota­riusz. To naj­częst­szy spo­sób uzy­ski­wa­nia takie­go poświad­cze­nia. Pozo­sta­łe są nie­zwy­kle rzad­ko sto­so­wa­ne toteż nie będę ich omawiał.

Żąda­nie opróż­nie­nia loka­lu zawie­rać powin­no w szcze­gól­no­ści ozna­cze­nie wynaj­mu­ją­ce­go oraz najem­cy, któ­re­go żąda­nie doty­czy, wska­za­nie umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu i przy­czy­nę usta­nia sto­sun­ku z niej wyni­ka­ją­ce­go. Powin­no ono tak­że zawie­rać wska­za­nie ter­mi­nu nie krót­sze­go niż 7 dni od dnia dorę­cze­nia żąda­nia najem­cy, w któ­rym najem­ca i oso­by z nim zamiesz­ku­ją­ce mają opróż­nić lokal.

Dopie­ro w przy­pad­ku bez­sku­tecz­ne­go upły­wu zakre­ślo­ne­go w żąda­niu ter­mi­nu wynaj­mu­ją­cy może zło­żyć sądu wnio­sek o nada­nie klau­zu­li wyko­nal­no­ści akto­wi nota­rial­ne­mu w któ­rym najem­ca pod­da­je się dobro­wol­nej egze­ku­cji, któ­ry był załącz­ni­kiem do umo­wy. Do wnio­sku o nada­nie klau­zu­li załą­cza się:

• żąda­nie opróż­nie­nia loka­lu wraz z dowo­dem jego dorę­cze­nia najem­cy albo dowo­dem wysła­nia go prze­sył­ką poleconą;
• doku­ment potwier­dza­ją­cy przy­słu­gu­ją­cy wynaj­mu­ją­ce­mu tytuł praw­ny do loka­lu, któ­re­go opróż­nie­nia doty­czy żąda­nie (np. aktu­al­ny wypis z księ­gi wieczystej);
• potwier­dze­nie zgło­sze­nia zawar­cia umo­wy wła­ści­we­mu naczel­ni­ko­wi urzę­du skar­bo­we­go (o ile ten obo­wią­zek doty­czy wynajmującego).

W postę­po­wa­niu o nada­nie klau­zu­li wyko­nal­no­ści akto­wi nota­rial­ne­mu sąd bada jedy­nie czy fak­tycz­nie umo­wa naj­mu wyga­sła oraz czy są speł­nio­ne pozo­sta­łe prze­słan­ki mery­to­rycz­ne i for­mal­ne. Postę­po­wa­nie klau­zu­lo­we powin­no być prze­pro­wa­dzo­ne bar­dzo spraw­nie, nie wyma­ga bowiem wyzna­cze­nia roz­pra­wy. Sąd nada­je klau­zu­le na posie­dze­niu nie­jaw­nym, bez zawia­do­mie­nia o nim stron.

W przy­pad­ku naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu nie ma moż­li­wo­ści przy­zna­nia najem­cy pra­wa do loka­lu socjal­ne­go. Wie­lo­krot­nie skra­ca to etap postę­po­wa­nia sądo­we­go oraz póź­niej­sze fak­tycz­ne doko­na­nie eks­mi­sji przez komornika.

W przy­pad­ku doko­ny­wa­nia przez komor­ni­ka eks­mi­sji, komor­nik wyko­nu­jąc obo­wią­zek opróż­nie­nia loka­lu, usu­wa byłe­go najem­cę do inne­go pomiesz­cze­nia, do któ­re­go dłuż­ni­ko­wi przy­słu­gu­je tytuł praw­ny. W wypad­ku umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu będzie to lokal wska­za­ny w załączniku.

Przepisy nadal obowiązujące wynajmującego

Jak już wyżej wska­za­łem, zasto­so­wa­nie umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go i zgło­sze­nie jej zawar­cia naczel­ni­ko­wi urzę­du skar­bo­we­go (o ile sytu­acja wynaj­mu­ją­ce­go tego wyma­ga) uchy­la sto­so­wa­nie dla takiej umo­wy więk­szość prze­pi­sów usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów. Nie­mniej jed­nak pozo­sta­je kil­ka norm, któ­re wynaj­mu­ją­cy nadal musi sto­so­wać. Przyj­rzyj­my się zatem pozo­sta­ją­cym obo­wiąz­kom wynajmującego.

Wynaj­mu­ją­cy musi roz­li­czyć kau­cję tak samo jak przy zwy­kłej umo­wie naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go. Kau­cja win­na zostać zwró­co­na najem­cy loka­lu miesz­kal­ne­go naj­póź­niej w ter­mi­nie mie­sią­ca od opróż­nie­nia loka­lu. Art. 6 ust. 3 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów regu­lu­je nad­to walo­ry­za­cję zwra­ca­nej najem­cy loka­lu miesz­kal­ne­go kau­cji. Wynaj­mu­ją­cy zobo­wią­za­ny jest roz­li­czyć (zwró­cić lub potrą­cić) kau­cję zwa­lo­ry­zo­wa­ną w ten spo­sób, że otrzy­ma­ną od najem­cy przy zawar­ciu umo­wy kwo­tę winien podzie­lić przez wiel­kość obo­wią­zu­ją­ce­go w dniu zawar­cia umo­wy czyn­szu, a uzy­ska­ną w ten spo­sób krot­ność czyn­szu zasto­so­wać do wyli­cze­nia kau­cji pod­le­ga­ją­cej roz­li­cze­niu poprzez prze­mno­że­nie jej przez wiel­kość czyn­szu obo­wią­zu­ją­ce­go w dniu zwro­tu kaucji.

Wynaj­mu­ją­ce­go nadal obo­wią­zu­ją okre­ślo­ne ter­mi­ny, a tak­że pro­ce­du­ra wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go z powo­dów nie­wła­ści­we­go wyko­ny­wa­nia obo­wiąz­ków przez najem­cę. A zatem stro­nu nie mogą w umo­wie skró­cić mie­sięcz­ne­go okre­su wypo­wie­dze­nia ze skut­kiem na koniec mie­sią­ca gdy wypo­wie­dze­nie ma dotyczyć:

• uży­wa­nia loka­lu w spo­sób sprzecz­ny z umo­wą lub nie­zgod­nie z jego przeznaczeniem,
• zanie­dby­wa­nia obo­wiąz­ków, dopusz­cza­jąc przy tym do powsta­nia szkód, lub nisz­cze­nia urzą­dze­nia prze­zna­czo­nych do wspól­ne­go korzy­sta­nia przez mieszkańców,
• wykra­cza­nia w spo­sób rażą­cy lub upo­rczy­wy prze­ciw­ko porząd­ko­wi domo­we­mu, czy­niąc uciąż­li­wym korzy­sta­nie z innych lokali.

Dodat­ko­wo z tych przy­czyn wynaj­mu­ją­cy musi wypo­wie­dze­nie poprze­dzić upo­mnie­niem. Sze­rzej to zagad­nie­nie opi­sa­łem w oddziel­nym wpi­sie.

Nie jest tak­że moż­li­we skró­ce­nie okre­su wypo­wie­dze­nia z powo­du opóź­nień w płat­no­ści czyn­szu. Nie póź­niej niż na mie­siąc naprzód, na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go, wynaj­mu­ją­cy może wypo­wie­dzieć sto­su­nek praw­ny, jeże­li najem­ca jest w zwło­ce z zapła­tą czyn­szu lub innych opłat za uży­wa­nie loka­lu co naj­mniej za trzy peł­ne okre­sy płat­no­ści pomi­mo uprze­dze­nia go na piśmie o zamia­rze wypo­wie­dze­nia sto­sun­ku praw­ne­go i wyzna­cze­nia dodat­ko­we­go, mie­sięcz­ne­go ter­mi­nu do zapła­ty zale­głych i bie­żą­cych należności.

W wypad­ku pod­na­ję­cia loka­lu bez zgo­dy wynaj­mu­ją­ce­go moż­na najem­cy wypo­wie­dzieć najem z mie­sięcz­nym okre­sem wypo­wie­dze­nia, ze skut­kiem na koniec mie­sią­ca. Skró­ce­nie tego ter­mi­nu rów­nież jest niedopuszczalne.

Wzory umowy najmu okazjonalnego, załączników, zgłoszenia i pism

For­mu­łu­jąc umo­wę naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu nie moż­na zapo­mi­nać o zawar­ciu w niej tak­że innych waż­nych z nasze­go punk­tu widze­nia zapi­sów. Ponie­waż najem oka­zjo­nal­ny jest bar­dziej ela­stycz­ny, to umo­wę taką nale­ży mak­sy­mal­nie roz­sze­rzyć o dodat­ko­we korzyst­ne dla nas klau­zu­le. To ma prze­cież słu­żyć mak­sy­mal­ne­mu, dopusz­czal­ne­mu przez pra­wo zabez­pie­cze­niu naszych inte­re­sów. Wzo­ry umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go, wyma­ga­nych załącz­ni­ków, zgło­sze­nia zawar­cia umo­wy naczel­ni­ko­wi urzę­du skar­bo­we­go oraz wie­lu innych pism znaj­dziesz tutaj.

Podsumowanie

Z uwa­gi na znacz­nie więk­szą ela­stycz­ność umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu powin­ny być coraz czę­ściej sto­so­wa­ne na ryn­ku. Zresz­tą, taki wzrost ich sto­so­wa­nia obser­wu­je już od jakie­goś cza­su. Jej zawar­cie nie wyma­ga zbyt wie­lu dodat­ko­wych zabie­gów, a ska­la uprosz­czeń i korzy­ści jest dość znacz­na. Nie gwa­ran­tu­je ona co praw­da peł­ne­go bez­pie­czeń­stwa wynaj­mu­ją­ce­mu, ale pozwa­la na ogra­ni­cze­nie cza­su odzy­ska­nia loka­lu od nie­uczci­we­go najem­cy. Nie­ste­ty, choć­by naj­lep­sza umo­wa nie zastą­pi wro­dzo­nej ostroż­no­ści, jaką wynaj­mu­ją­cy powi­nien się w każ­dym przy­pad­ku kierować.