Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron

By | 27 grudnia 2018

Zgod­ną wolą stron umo­wy naj­mu moż­na ją roz­wią­zać  przed upły­wem ter­mi­nu na jaki zosta­ła zawar­ta przy umo­wach zawar­tych na czas ozna­czo­ny albo w ten spo­sób skró­cić okres wypo­wie­dze­nia naj­mu. Jak to zro­bić w spo­sób peł­ny i bez­piecz­ny dowiesz się z tego wpi­su.

Kil­ka lat temu przy­go­to­wa­łem trzy wpi­sy na temat wypo­wia­da­nia naj­mu przez najem­ców, naj­mu loka­li miesz­kal­nych przez wynaj­mu­ją­cych oraz naj­mu loka­li użyt­ko­wych przez wynaj­mu­ją­cych. Teraz przy­szedł czas na opi­sa­nie roz­wią­za­nia umo­wy naj­mu za poro­zu­mie­niem stron.

Wypracowanie porozumienia

Jak sama nazwa wska­zu­je, roz­wią­za­nie umo­wy naj­mu za poro­zu­mie­niem stron wyma­ga wypra­co­wa­nia poro­zu­mie­nia mię­dzy stro­na­mi — stro­ny muszą osią­gnąć w tym zakre­sie kom­pro­mis w każ­dym aspek­cie, któ­ry pod­le­gał nego­cja­cjom, a tak­że muszą docho­wać wyma­ga­nej for­my. Bo nego­cju­je­my nie tyl­ko samo roz­wią­za­nie umo­wy naj­mu, ale tak­że wie­le aspek­tów dodat­ko­wych, któ­re opi­sze Ci nie­co niżej.

Cza­sa­mi spo­ty­ka­my się z okre­śle­niem „wypo­wie­dze­nie za poro­zu­mie­niem stron”. To okre­śle­nie jest błęd­ne. Wypo­wie­dze­nie jest bowiem czyn­no­ścią praw­ną jed­no­stron­ną, koń­czą­cą sto­su­nek praw­ny defi­ni­tyw­nie poprzez jego zako­mu­ni­ko­wa­nie dru­giej stro­nie w wyma­ga­nej for­mie. Ta dru­ga stro­na nie może prak­tycz­nie sprze­ci­wić się wypo­wie­dze­niu. My w tym wpi­sie będzie­my ana­li­zo­wać jed­nak poro­zu­mie­nie stron, któ­re jest czyn­no­ścią praw­ną dwu lub wie­lo­stron­ną (gdy najem­ców jest wię­cej).

Roz­wią­za­nie umo­wy naj­mu na zasa­dzie poro­zu­mie­nia ozna­cza, że stro­ny zgod­nie oświad­cza­ją, że nie są już zain­te­re­so­wa­ne trwa­niem umo­wy i zgod­nie chcą ją roz­wią­zać. Takie zakoń­cze­nie naj­mu ma sze­reg korzy­ści: nie muszą być speł­nio­ne żad­ne warun­ki, któ­rych stro­ny wcze­śniej nie prze­wi­dzia­ły w umo­wie, nie musi ist­nieć żad­na przy­czy­na roz­wią­za­nia naj­mu i wresz­cie masz gwa­ran­cję szyb­ko­ści i sku­tecz­no­ści roz­wią­za­nia umo­wy.

Czę­sto pyta­cie, czy muszę się godzić na wcze­śniej­sze roz­wią­za­nie umo­wy naj­mu? Otóż nie musisz. Nie po to zawie­ra­łeś wcze­śniej umo­wę na z góry ozna­czo­ny okres cza­su, by póź­niej być zmu­szo­nym do jego wcze­śniej­sze­go roz­wią­za­nia. Bar­dzo czę­sto ofe­ro­wa­łeś przy zawar­ciu umo­wy na dłuż­szy czas lep­sze warun­ki dla najem­cy — niż­szy czynsz albo dodat­ko­we ume­blo­wa­nie loka­lu. Zgo­da na przed­ter­mi­no­we roz­wią­za­nie umo­wy to tyl­ko i wyłącz­nie Two­ja wola. Nie musisz jej jed­nak akcep­to­wać. Cza­sa­mi jed­nak nie war­to się sprze­ci­wiać i lepiej wyko­rzy­stać nada­rza­ją­cą się oka­zję do popra­wie­nia swo­ich warun­ków. Być może zawar­ta z najem­cą umo­wa naj­mu koń­czy się w złym okre­sie dla wynaj­mu­ją­cych, wte­dy gdy nikt nie szu­ka nowe­go lokum, albo teraz moż­na osią­gnąć na ryn­ku dużo wyż­szy czynsz, albo chcesz spie­nię­żyć swo­ją inwe­sty­cję sprze­da­jąc miesz­ka­nie. Cza­sa­mi zwy­czaj­nie po pro­stu nie war­to się męczyć z najem­cą, z któ­rym współ­pra­ca jest kło­po­tli­wa.

Zda­rza się, że same­mu ofe­ru­je­my najem­cy roz­wią­za­nie umo­wy naj­mu. Wte­dy to my musi­my zaofe­ro­wać loka­to­ro­wi korzyst­ne warun­ki takie by zgo­dził się na uwol­nie­nie nas od umo­wy. Pamię­taj, że przy naj­mie loka­li miesz­kal­nych bar­dzo czę­sto masz zwią­za­ne ręce i naj­zwy­czaj­niej nie możesz mu wypo­wie­dzieć naj­mu.

Negocjuj warunki!

Co możesz nego­cjo­wać? Prak­tycz­nie wszyst­ko może być przed­mio­tem nego­cja­cji. Stro­ny muszą wypra­co­wać warun­ki poro­zu­mie­nia i mogą uwa­run­ko­wać roz­wią­za­nie umo­wy naj­mu speł­nie­niem wyne­go­cjo­wa­nych warun­ków.

Po pierw­sze, nego­cju­je­my ter­min roz­wią­za­nia umo­wy. W poro­zu­mie­niu może­my bowiem okre­ślić datę, w któ­rej nastą­pi roz­wią­za­nie umo­wy. Nie musi to być data zawar­cia (pod­pi­sa­nia) poro­zu­mie­nia. Może to być ter­min póź­niej­szy, a może być nawet data wcze­śniej­sza, gdy najem­ca już się wypro­wa­dził i dopie­ro po jakimś cza­sie zorien­to­wał się dzię­ki naszej inter­wen­cji, że sama wypro­wadz­ka to jesz­cze za mało by nie musiał nam pła­cić czyn­szu. Wybierz taką datę, któ­ra będzie dla Cie­bie naj­wy­god­niej­sza, i któ­rą da się póź­niej obro­nić w argu­men­ta­cji.

Możesz nego­cjo­wać dodat­ko­we wyna­gro­dze­nie za wcze­śniej­sze roz­wią­za­nie umo­wy naj­mu! Tak, Two­ja zgo­da nie musi być wyra­żo­na nie­od­płat­nie. Na wcze­śniej­szym roz­wią­za­niu umo­wy możesz jesz­cze dodat­ko­wo zaro­bić! Tyl­ko bła­gam, nie wpi­suj w poro­zu­mie­niu, że zatrzy­mu­jesz kau­cję, bo tego robić nie wol­no. Przy naj­mie loka­li miesz­kal­nych kau­cja pod­le­ga zwro­to­wi w cią­gu mie­sią­ca od dnia opróż­nie­nia loka­lu lub naby­cia jego wła­sno­ści przez najem­cę, po potrą­ce­niu należ­no­ści wynaj­mu­ją­ce­go z tytu­łu naj­mu loka­lu. Jak widzisz z kau­cji moż­na potrą­cić swo­je należ­no­ści, ale nie moż­na jej zatrzy­mać. Wpi­sa­nie „zatrzy­ma­nia kau­cji” w poro­zu­mie­niu może skoń­czyć się przy­kry­mi kon­se­kwen­cja­mi gdy najem­ca wyto­czy nam powódz­two o zapła­tę (zwrot kau­cji).

Po trze­cie, nego­cjo­wa­nie warun­ków roz­wią­za­nia umo­wy naj­mu może doty­czyć tak­że sta­nu loka­lu, w jakim ma się on znaj­do­wać przy jego zwro­cie przez najem­cę. Może on nie będzie w sta­nie zapła­cić nam żąda­nej kwo­ty, ale dużo łatwiej będzie mu wyma­lo­wać okre­ślo­ne pomiesz­cze­nie. My dzię­ki temu zaosz­czę­dzi­my czas bo od razu dosta­nie­my lokal goto­wy na poszu­ki­wa­nia nowe­go najem­cy.

Po czwar­te, może­my uwa­run­ko­wać roz­wią­za­nie umo­wy naj­mu od ure­gu­lo­wa­nia wszel­kich zale­gło­ści jakie najem­ca ma w sto­sun­ku do nas lub do dostaw­ców mediów. Jeże­li najem­ca jest kło­po­tli­wy to w pierw­szej kolej­no­ści powin­ni­śmy jed­nak dopro­wa­dzić do jego wypro­wadz­ki, a dopie­ro póź­niej docho­dzić należ­nych nam kwot.

Czę­sto wynaj­mu­ją­cy warun­ku­ją zgo­dę na roz­wią­za­nie naj­mu zna­le­zie­niem przez najem­cę swo­je­go następ­cy. To też jest dobre roz­wią­za­nie w nie­któ­rych przy­pad­kach, ale szcze­rze mówiąc nie­ste­ty bywa tak, że najem­cy się to nie uda­je. Nie ma on takie­go doświad­cze­nia jak my i nawet nie wie jak się za to zabrać. Nie umie napi­sać zachę­ca­ją­ce­go opi­su do ogło­sze­nia albo nie dys­po­nu­je moż­li­wo­ścią spo­rzą­dze­nia atrak­cyj­nych zdjęć (a wszyst­kim wyda­je się, że wynaj­mo­wa­nie loka­li to lek­ka pra­ca…) Krót­ko mówiąc, ten waru­nek poro­zu­mie­nia raczej odra­dzam, bo najem­ca może się znie­chę­cić. W poszu­ki­wa­niach następ­cy musisz pomóc, nato­miast od najem­cy możesz wyma­gać bez­względ­nej zgo­dy na oka­zy­wa­nie loka­lu kan­dy­da­tom i każ­do­ra­zo­we­go przy­go­to­wa­nia loka­lu do pre­zen­ta­cji (ład i porzą­dek w loka­lu, wypro­wa­dze­nie zwie­rząt i dzie­ci na czas pre­zen­ta­cji etc.)

Koniecz­nie przy­go­tuj się na nego­cja­cje! Przy­go­tuj sobie kon­kret­ną i rze­czy­wi­stą argu­men­ta­cję na popar­cie swo­ich żądań. Jeże­li najem­cy nego­cjo­wa­li przy zawar­ciu umo­wy, to przy­po­mnij sobie jakiej uży­wa­łeś argu­men­ta­cji godząc się na mniej korzyst­ne dla Cie­bie warun­ki. Może zasto­so­wa­łeś niż­szy czynsz gdy zde­cy­do­wa­li się na najem na dłuż­szy okres? Two­ja argu­men­ta­cja może doty­czyć tak­że czyn­ni­ków zewnętrz­nych, ryn­ko­wych. Wia­do­mo, że okres świą­tecz­ny i let­ni nie jest zbyt korzyst­ny na poszu­ki­wa­nie nowych najem­ców na miesz­ka­nie i z tego wzglę­du będziesz potrze­bo­wać dłuż­sze­go okre­su trwa­nia naj­mu by tra­fić na nie­co pew­niej­szy czas. Rze­czo­wo argu­men­tuj każ­de swo­je żąda­nie, każ­dy waru­nek pod jakim ma nastą­pić roz­wią­za­nie umo­wy naj­mu. Pamię­taj komu zale­ży na osią­gnię­ciu poro­zu­mie­nia.

Zapew­niam Cię, że war­to nego­cjo­wać. Nie­jed­no­krot­nie z wła­sny­mi najem­ca­mi albo z najem­ca­mi klien­tów nego­cjo­wa­łem warun­ki roz­wią­za­nia umo­wy naj­mu. Dobrze prze­pro­wa­dzo­ne nego­cja­cje i kon­kret­nie spi­sa­ne warun­ki poro­zu­mie­nia pozwa­la­ją zabez­pie­czyć swo­je inte­re­sy na tyle, by nie stra­cić na nie­spo­dzie­wa­nym przed­ter­mi­no­wym zakoń­cze­niu naj­mu.

Forma zawarcia porozumienia

Naj­le­piej oczy­wi­ście poro­zu­mie­nie o roz­wią­za­niu umo­wy naj­mu spi­sać w for­mie pisem­nej i pod­pi­sać przez każ­dą ze stron. Może to mieć na przy­kład for­mę anek­su albo po pro­stu oświad­cze­nia dwóch stron o roz­wią­za­niu umo­wy. Cza­sa­mi moż­li­we jest roz­wią­za­nie umo­wy naj­mu tak­że w innej for­mie, np. w for­mie doku­men­to­wej (przy­kła­do­wo mailem) albo ust­nej albo nawet doro­zu­mia­nej. Oczy­wi­ście dla celów dowo­do­wych naj­le­piej jest mieć for­mę pisem­ną. Zwróć uwa­gę, że czę­sto w umo­wach naj­mu zapi­su­je­my, że jej zmia­na wyma­ga for­my pisem­nej pod rygo­rem nie­waż­no­ści. W takich wypad­kach musisz bez­względ­nie zacho­wać for­mę pisem­ną by wywo­łać sku­tek w posta­ci roz­wią­za­nia umo­wy. Gene­ral­ne zasa­dy zawie­ra­nia for­my tych poro­zu­mień regu­lu­je art. 77 k.c. zgod­nie z nim  zmia­na umo­wy wyma­ga zacho­wa­nia takiej for­my, jaką usta­wa lub stro­ny prze­wi­dzia­ły w celu jej zawar­cia, więc przy umo­wie naj­mu lokal powin­na być for­ma pisem­na. Nato­miast jeże­li umo­wa zosta­ła zawar­ta w for­mie pisem­nej, doku­men­to­wej albo elek­tro­nicz­nej, jej roz­wią­za­nie za zgo­dą obu stron, jak rów­nież odstą­pie­nie od niej albo jej wypo­wie­dze­nie wyma­ga zacho­wa­nia for­my doku­men­to­wej, chy­ba że usta­wa lub umo­wa zastrze­ga inną for­mę.

Co umieścić w porozumieniu?

W zasa­dzie wie­le spraw już omó­wi­łem ale dla upo­rząd­ko­wa­nia może jesz­cze wska­żę w punk­tach co nale­ża­ło­by umie­ścić:

  1. Wska­za­nie stron poro­zu­mie­nia;
  2. Oświad­cze­nie zło­żo­ne przez stro­ny, że zgod­nie roz­wią­zu­ją one wska­za­ną umo­wę naj­mu z okre­ślo­nym w poro­zu­mie­niu dniem;
  3. Moż­na wska­zać od razu dzień i godzi­nę zwro­tu loka­lu przez najem­cę, tak by unik­nąć dodat­ko­we­go uzgad­nia­nia ter­mi­nu;
  4. Okre­śle­nie kwo­ty dodat­ko­we­go wyna­gro­dze­nia jakie otrzy­ma wynaj­mu­ją­cy za wyra­że­nie zgo­dy na przed­ter­mi­no­we roz­wią­za­nie naj­mu. Powin­no się tak­że okre­ślić ter­min i spo­sób zapła­ty tego wyna­gro­dze­nia no i oczy­wi­ście moż­na uwa­run­ko­wać doj­ście do skut­ku roz­wią­za­nia umo­wy naj­mu reali­za­cją przez najem­cę tego obo­wiąz­ku;
  5. Wyspe­cy­fi­ko­wa­nie wszel­kich zale­gło­ści pie­nięż­nych jakie najem­ca ma, któ­re wyni­ka­jąc z umo­wy naj­mu. Oczy­wi­ście nie zakre­śla­my, że jest to wszyst­ko co jest nam winien, ale jeże­li są jakieś oczy­wi­ste zale­gło­ści to je w poro­zu­mie­niu umiesz­cza­my i zakre­śla­my ter­min oraz spo­sób zapła­ty. Moż­na uwa­run­ko­wać doj­ście do skut­ku roz­wią­za­nia umo­wy naj­mu reali­za­cją przez najem­cę swo­ich zobo­wią­zań do okre­ślo­nej daty;
  6. Okre­śle­nie sta­nu w jakim ma znaj­do­wać się lokal w chwi­li jego zwro­tu wynaj­mu­ją­ce­mu. Cza­sa­mi trze­ba najem­cy przy­po­mnieć zapi­sy umow­ne tego doty­czą­ce, a cza­sa­mi nale­ży przy­wo­łać prze­pi­sy usta­wy. Poza tym moż­na od razu po pro­stu wska­zać napra­wy, jakie są koniecz­ne po inspek­cji w loka­lu w cza­sie zawie­ra­nia poro­zu­mie­nia.