Gdy najemca lokalu mieszkalnego, po zakończeniu umowy najmu, nie chce się wyprowadzić, wynajmującemu należy się co miesiąc odszkodowanie. W zależności od statusu byłego najemcy, różna jest jednak jego wysokość oraz podstawa prawna.
Ten artykuł dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych. Odszkodowanie za zajmowanie lokalu użytkowego bez tytułu prawnego uregulowane jest odmiennie.
Koniecznie przeczytaj ten artykuł do samego końca. Przy końcu znajdują się bardzo ważne informacje.
Spis treści
Wprowadzenie
Umowa najmu może zostać zakończona na wiele różnych sposobów. Może wygasnąć wraz z upływem okresu na jaki została zawarta. Może wypowiedzieć ją najemca, prawo takie ma w określonych wypadkach także wynajmujący. Wreszcie strony mogą dojść do wspólnego wniosku, że umowę rozwiązują za porozumieniem stron.
W dniu zakończenia umowy najmu lokator powinien opuścić nasze mieszkanie. Wraz z nim, powinny wyprowadzić się też wszystkie pozostałe osoby, które z nim zamieszkiwały. Ma on także obowiązek opróżnić lokal z rzeczy, które do niego i pozostałych osób należą. Co jeśli tak się nie stanie? W takim wypadku wynajmującemu należy się odszkodowanie.
Kwestię tego odszkodowania regulują przepisy art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Art. 18
- Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.
- Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.
- Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.
- (utracił moc)
- Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny (Dz.U. z 2016 r. poz. 380 i 585).
Co ciekawe, przepisami tymi kilkukrotnie zajmował się już Trybunał Konstytucyjny. Dwukrotnie orzekł on, że przepisy we wcześniejszym brzmieniu są niezgodne z Konstytucją i z tego powodu art. 18 był do tej pory kilkukrotnie nowelizowany. Jak widać, materia ta budzi wiele wątpliwości, a przy tym ścierają się interesy dwóch, a w zasadzie trzech przeciwstawnych grup — najemców, wynajmujących, a także gmin, które również mogą zostać pociągnięte do odpowiedzialności za stan rzeczy, do którego doprowadziły.
Jak już zaznaczyłem, cytowany przepis ustanawia dwa sposoby ustalenia należnego odszkodowania.
Jeżeli sąd nie orzekł w wyroku eksmisyjnym uprawnienia byłego najemcy do lokalu zamiennego albo socjalnego
Podstawową formą odszkodowania należnego wynajmującemu jest odszkodowanie płatne co miesiąc, w wysokości czynszu jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Ustawodawca w art. 18 ust. 1 ustanawia sam obowiązek płacenia co miesiąc odszkodowania, a w ustępie 2 tego samego artykułu wskazuje sposób ustalenia jego wysokości. Sposób ustalenia kwoty comisięcznego odszkodowania wydawać się może z początku dość dziwny, bowiem ustawodawca uznał, że nie należy się kwota czynszu jaki do tej pory płacił nam najemca, tylko odszkodowanie w wysokości jaką moglibyśmy otrzymywać z tytułu najmu lokalu. Dlaczego zastosowano takie rozwiązanie? Odpowiedź jest banalna – przepis art. 18 ust. 1 i 2 odnosi się do każdej sytuacji, w której ktoś zajmuje lokal bez tytułu prawnego. Może to dotyczyć tych, którzy samowolnie zajęli lokal mieszkalny, tych osób, które zawarły umowę najmu, którą następnie uznano za nieważną, czy wreszcie, gdy osoby zamieszkujące lokal wraz z najemcą zamieszkują go dalej pomimo jej wygaśnięcia na skutek śmierci najemcy. Można sobie również wyobrazić kilka innych przyczyn. A zatem, odszkodowanie powinni płacić właścicielowi zarówno Ci, których cokolwiek wcześniej łączyło z najemcą, jak i ci, którzy nigdy nie miały jakichkolwiek uprawnień do lokalu. Tutaj jednak zastrzegę, że część prawników uważa inaczej, że przepisy art. 18 dotyczą wyłącznie wypadków, w których osobom zajmującym lokal przysługiwał uprzednio tytuł prawny do niego, który następnie wygasł. Ponieważ jednak nasze dzisiejsze rozważania nie dotyczą innych przypadków, to nie musimy zgłębiać tej tematyki.
Rozwiązanie zastosowane w komentowanym przepisie niesie niestety za sobą kilka konsekwencji. Po pierwsze, w wypadku sądowego dochodzenia należności wynikającej z odszkodowania, musimy udowodnić, że osoba (osoby), które pozywamy, zajmują lokal bez tytułu prawnego. Po drugie, co gorsza niezbędne będzie także udowodnienie, jaką kwotę czynszu byśmy otrzymywali, gdyby lokal był wynajęty. Ponieważ rynek jest zmienny, to nie koniecznie będzie to kwota, jaką płacił nam do tej pory były najemca. Po trzecie wreszcie, wysokość należnego miesięcznego odszkodowania może się zmieniać w czasie.
Jeżeli sąd orzekł o uprawnieniu do lokalu zamiennego albo socjalnego i wstrzymał eksmisję do czasu dostarczenia takiego lokalu przez gminę
Sposób ustalenia wysokości odszkodowania zmienia się, gdy wystąpimy z pozwem o eksmisję i w postępowaniu sądowym sąd ustali, że byłemu najemcy należeć się będzie lokal socjalny. Przed wydaniem wyroku eksmisyjnego, sąd z urzędu obowiązany jest zbadać, czy osoby w nim wskazane nie są uprawnione do lokalu socjalnego. Sąd bierze pod rozwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:
- kobiety w ciąży,
- małoletniego, niepełnosprawnego, lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
- obłożnie chorych,
- emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
- osoby posiadającej status bezrobotnego,
- osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
o ile wymienione osoby mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
Z dniem uprawomocnienia się orzeczenia eksmisyjnego przyznającego prawo do lokalu socjalnego zmienia się sposób ustalania wysokości odszkodowania. Od tego dnia odszkodowanie ustala się w wysokości czynszu jaki byłyby obowiązane opłacać zajmujące lokal osoby, gdyby stosunek prawny nie wygasł. W tym wypadku ustawodawca odwołuje się do wcześniejszych ustaleń, jakie mieliśmy z najemcą. Osoby, których dotyczy wyrok, w okresie od wygaśnięcia stosunku najmu do uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego opłacają odszkodowanie według zasad określonych wcześniej, a dopiero po uprawomocnieniu się wyroku na zasadach opisanych w tym akapicie.
Odszkodowanie uzupełniające
Dość często w literaturze podnosi się, że wskazane w omawianym przepisie odszkodowanie, jest odszkodowaniem tylko z nazwy. W istocie bowiem, jest to wynagrodzenie za korzystanie z cudzej rzeczy (lokalu mieszkalnego). Muszę się z tym stwierdzeniem zgodzić, gdyż odszkodowanie w prawnym tego słowa znaczeniu zmierza no naprawienia szkody. Zwykle składa się ono z jednego lub dwóch składników — straty rzeczywistej (damnum emergens) oraz utraconych korzyści , które mógłby poszkodowany osiągnąć, gdyby nie poniósł tej straty (lucrum cessans). Jakby jednak ta kwota się nie nazywała, to jest ona nam należna.
W wypadku gdy odszkodowanie nie pokrywa poniesionych faktycznie strat, należy się wynajmującemu odszkodowanie uzupełniające. Taki przypadek może wystąpić wtedy, gdy zakładając terminową wyprowadzkę najemcy, któremu kończy się umowa najmu, zawarliśmy kolejną umowę najmu z innym najemcą i wobec braku możliwości wydania mu zajętego lokalu byliśmy zmuszeni zapłacić mu karę umowną, odszkodowanie lub inną formę dodatkowego świadczenia. W takim wypadku, nie tylko nie uzyskaliśmy czynszu za zajęty lokal, ale dodatkowo byliśmy zmuszeni wydatkować dodatkową kwotę na rzecz osoby trzeciej. Odszkodowanie uzupełniające, do zapłaty którego jest zobowiązana osoba (osoby) zajmująca lokal bez tytułu prawnego, powinno zapewnić nam pokrycie tej dodatkowej straty.
W wypadku gdyby odszkodowanie płacone przez prawomocnie uprawnionego do lokalu socjalnego (a więc ustalone na podstawie czynszu jakie byłyby obowiązany opłacać były najemca, gdyby stosunek prawny nie wygasł) również nie odpowiadało obecnym stawkom czynszu, jaki moglibyśmy uzyskać na rynku, to odszkodowanie uzupełniające powinno pokrywać także różnicę. W tym zakresie domagamy się po prostu utraconych korzyści.
Należność za korzystanie z danego lokalu różni się w zależności od liczby osób zajmujących lokal, faktycznego zużycia energii, itp. Składa się na nią stała część — czynsz ustalony dla danego lokalu oraz te koszty dodatkowe. Te dodatkowe opłaty i koszty są częścią odszkodowania uzupełniającego. Dochodząc tych należności należy wskazywać je właśnie jako odszkodowanie uzupełniające, oraz jako podstawę prawną podawać art. 18 ust. 2 zdanie drugie ustawy o ochronie praw lokatorów (zobacz I ACa 61/13 — wyrok SA Białystok z dnia 22 marca 2013 roku).
Odpowiedzialność odszkodowawcza gminy
Gdy byłemu najemcy lub innym osobom faktycznie zajmującym lokal sąd przyzna prawo do lokalu socjalnego, gmina winna niezwłocznie taki lokal przyznać i zaoferować im zawarcie umowy najmu. Gdy tego nie uczyni, jest zobowiązana do zapłaty wynajmującemu odszkodowania. To zagadnienie jest dosyć złożone i dlatego opiszę je za kilka dni w oddzielnym wpisie. opisałem je oddzielnie tutaj.
Zobowiązani do zapłaty odszkodowania
Z treści samego przepisu wynika, że odszkodowanie za zajęcie lokalu bez tytułu prawnego lokalu powinny płacić wszystkie osoby, które zajmują ten lokal. Niezależnie od tego, czy dana osoba wcześniej była najemcą czy tylko zamieszkiwała w lokalu wywodząc swoje prawo ze stosunku najmu najemcy.
W orzeczeniu III CZP 70/15 — uchwała SN — Izba Cywilna z dnia 21 października 2015 roku Sąd Najwyższy wskazał, że odpowiedzialność odszkodowawcza osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego, przewidziana w art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów ma charakter odpowiedzialności in solidum. Obowiązek zapłaty ma więc charakter solidarny. Oznacza to, że każdy z zobowiązanych odpowiada wobec właściciel za całość świadczenia. Możemy dochodzić zapłaty całości lub części świadczenia od każdego z zajmujących lokal, a spełnienie świadczenia przez jednego z nich zwalnia pozostałych.
Trzeba jednak zwrócić uwagę, że z uwagi na sposób ustalania wysokości odszkodowania, zobowiązania poszczególnych osób mogą mieć różną wysokość.
Za jaki okres należne jest odszkodowanie
Odszkodowanie należne jest od dnia następującego po dniu, w którym wygasło prawo najemcy do korzystania z lokalu.
Odszkodowanie należy się do dania opróżnienia lokalu. Zatem, w wypadku opróżnienia lokalu w trakcie trwania miesiąca, należne odszkodowanie należy obliczyć proporcjonalnie.
W jaki sposób powinno być płatne odszkodowanie
Zobowiązani do płacenia odszkodowania winni płacić je co miesiąc. Powinno ono zatem zostać uregulowane do końca miesiąca, za miesiąc którego dotyczy. Z upływem ostatniego dnia danego miesiąca, w przypadku braku zapłaty odszkodowania, zobowiązani popadają w opóźnienie i zgodnie z art. 481 § 1 k.c. wynajmujący ma prawo od tego dnia naliczać odsetki, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Nie dotyczy to jednak odszkodowania uzupełniającego, do zapłaty którego należy byłych najemców każdorazowo wzywać. Należy wykazać im wyliczenie należności oraz wyznaczyć odpowiedni termin do zapłaty.
Obniżanie odszkodowania
Wynajmujący może oczywiście żądać odszkodowania niższego niż jest mu faktycznie należnie. Może to podlegać negocjacjom i być wykorzystane jako argument dla szybszej faktycznej wyprowadzki najemcy. Przykładowo wynajmujący umorzy część dotychczas należnego odszkodowania, jeżeli najemca faktycznie wyprowadzi się w ciągu 3 dni.
W postępowaniu sądowym sąd może powództwo o zapłatę odszkodowania oddalić albo przyznane odszkodowanie zmniejszyć powołując się na tzw. zasady współżycia społecznego. Jednak takie rozwiązanie zarezerwowane jest dla sytuacji zupełnie wyjątkowych, występujących niezmiernie rzadko i ma na nie wpływ głównie sytuacja stron.
Przedawnienie roszczeń
Odszkodowanie za zajęcie lokalu bez tytułu prawnego ma charakter okresowy — płatne jest co miesiąc. Z tego powodu roszczenia odszkodowawcze przedawniają się w terminie trzyletnim, przy czym nie może się skończyć przed końcem roku kalendarzowego.
Odszkodowanie uzupełniające przedawnia się na zasadach ogólnych, a termin przedawnienia wynosi po nowelizacji z 2018 roku 6 lat, a dla roszczeń powstałych przed nowelizacją stosuje się przepisy przejściowe. 10 lat.
Charakter podatkowy odszkodowania
Jak już pisałem wcześniej, odszkodowanie za zajęcie lokalu bez tytułu prawnego ma charakter raczej wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy, niż odszkodowania sensu stricte. Dlatego też stanowi ono przychód z najmu, podnajmu, dzierżawy lub tytułów podobnych, a jeżeli najem prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej, to stanowi ono przychód z tej działalności. Jest ono zatem opodatkowane podatkiem dochodowym. Stanowisko takie przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku I SA/Łd 424/15 z dnia 9 czerwca 2015 roku.
