Zawie­ra­jąc umo­wę naj­mu czę­sto decy­du­je­my się na zasto­so­wa­nie kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej rosz­cze­nia. Kau­cja co do zasa­dy ma speł­niać rolę gwa­ran­cyj­ną i zabez­pie­cza­ją­cą. Pozo­sta­je w sta­nie nie­na­ru­szo­nym przez cały okres trwa­nia umo­wy i po jej zakoń­cze­niu powin­na być zwró­co­na. W tym wpi­sie zawar­łem wszyst­kie waż­ne infor­ma­cje, jakie mogą wią­zać się z kau­cją daną przy zawar­ciu umo­wy najmu.

Kau­cja zabez­pie­cza­ją­ca doty­czą­ca umów naj­mu praw­nie ure­gu­lo­wa­na jest jedy­nie w usta­wie o ochro­nie praw loka­to­rów. Doty­czy więc wyłącz­nie umów naj­mu loka­li miesz­kal­nych. Przy naj­mie loka­li nie­miesz­kal­nych, sto­so­wa­nie kau­cji i spo­sób jej roz­li­cze­nia zale­ży wyłącz­nie od woli stron zawie­ra­ją­cych umo­wę. Dla­te­go szcze­gó­ło­wo omó­wię spra­wę kau­cji przy naj­mie miesz­kań, a póź­niej wska­żę istot­ne róż­ni­ce dla kau­cji przy naj­mie loka­li użytkowych.

Wprowadzenie prawne

Pod­sta­wo­wy prze­pis usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów brzmi:

Art. 6

1. Zawar­cie umo­wy naj­mu może być uza­leż­nio­ne od wpła­ce­nia przez najem­cę kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej pokry­cie należ­no­ści z tytu­łu naj­mu loka­lu, przy­słu­gu­ją­cych wynaj­mu­ją­ce­mu w dniu opróż­nie­nia loka­lu. Kau­cja nie może prze­kra­czać dwu­na­sto­krot­no­ści mie­sięcz­ne­go czyn­szu za dany lokal, obli­czo­ne­go według staw­ki czyn­szu obo­wią­zu­ją­cej w dniu zawar­cia umo­wy najmu.

2. Kau­cji nie pobie­ra się, jeże­li umowa:

1) doty­czy naj­mu loka­lu zamien­ne­go lub socjalnego;

2) jest zawie­ra­na w związ­ku z zamia­ną loka­lu, a najem­ca uzy­skał zwrot kau­cji bez doko­na­nia jej waloryzacji.

3. Zwrot zwa­lo­ry­zo­wa­nej kau­cji nastę­pu­je w kwo­cie rów­nej ilo­czy­no­wi kwo­ty mie­sięcz­ne­go czyn­szu obo­wią­zu­ją­ce­go w dniu zwro­tu kau­cji i krot­no­ści czyn­szu przy­ję­tej przy pobie­ra­niu kau­cji, jed­nak w kwo­cie nie niż­szej niż kau­cja pobrana.

4. Kau­cja pod­le­ga zwro­to­wi w cią­gu mie­sią­ca od dnia opróż­nie­nia loka­lu lub naby­cia jego wła­sno­ści przez najem­cę, po potrą­ce­niu należ­no­ści wynaj­mu­ją­ce­go z tytu­łu naj­mu lokalu.

Nie­co odmien­nie ure­gu­lo­wa­no kau­cję przy umo­wie naj­mu oka­zjo­nal­ne­go:

art. 19a ust. 4.

Zawar­cie umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu może być uza­leż­nio­ne od wpła­ce­nia przez najem­cę kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej pokry­cie należ­no­ści z tytu­łu naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu przy­słu­gu­ją­cych wła­ści­cie­lo­wi w dniu opróż­nie­nia loka­lu oraz ewen­tu­al­nych kosz­tów egze­ku­cji obo­wiąz­ku opróż­nie­nia loka­lu. Kau­cja nie może prze­kra­czać sze­ścio­krot­no­ści mie­sięcz­ne­go czyn­szu za dany lokal, obli­czo­ne­go według staw­ki czyn­szu obo­wią­zu­ją­cej w dniu zawar­cia umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go lokalu.

Ustanowienie kaucji zabezpieczającej umowę najmu lokalu mieszkalnego

Usta­no­wie­nie kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej zależ­ne jest od woli stron umo­wy. Jeże­li tak się z najem­cą umó­wi­my, to umo­wa naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go będzie zabez­pie­czo­na taką kau­cją. Sto­su­je się typo­we zapi­sy umow­ne cytu­ją­ce zapi­sy ustawowe.

Jeże­li umo­wa naj­mu tak sta­no­wi, brak wpła­ty kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej w okre­ślo­nym ter­mi­nie może być warun­kiem nie­po­wsta­nia sto­sun­ku naj­mu jesz­cze przed wyda­niem loka­lu najem­cy do uży­wa­nia. Czy­li wpła­ta kau­cji w ter­mi­nie powo­du­je utrzy­ma­nie sto­sun­ku naj­mu. Wte­dy w odpo­wied­nim ustę­pie umo­wy napiszemy:

Najem­ca zobo­wią­za­ny jest do uisz­cze­nia wska­za­nej w ust. 1 kau­cji na rachu­nek ban­ko­wy wynaj­mu­ją­ce­go w ter­mi­nie do dnia …………. W wypad­ku nie dotrzy­ma­nia wska­za­ne­go  ter­mi­nu niniej­sza umo­wa naj­mu nie docho­dzi do skutku.

Wynaj­mu­ją­cy może żądać kau­cji aż do nawią­za­nia umo­wy. Po zawar­ciu umo­wy naj­mu nie moż­na już żądać usta­no­wie­nia kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej. Stro­ny mogą jedy­nie się na to umówić.

Co zabezpiecza kaucja przy umowie najmu lokalu mieszkalnego

Kau­cja zabez­pie­cza­ją­ca sta­no­wi zabez­pie­cze­nie rosz­czeń wynaj­mu­ją­ce­go o cha­rak­te­rze rze­czo­wym. Przy umo­wie naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go kau­cja zabez­pie­cza­ją­ca z mocy pra­wa słu­ży zabez­pie­cze­niu pokry­cia należ­no­ści z tytu­łu naj­mu loka­lu. Trze­ba jed­no­znacz­nie pod­kre­ślić, że jest ona zabez­pie­cze­niem nie tyl­ko należ­no­ści czyn­szo­wych, ale tak­że wszyst­kich innych należ­no­ści wynaj­mu­ją­ce­go jakie mogą powstać aż do opróż­nie­nia loka­lu. W szcze­gól­no­ści cho­dzi o:

• nie­za­pła­co­ny czynsz;
• opła­ty za bez­u­mow­ne korzy­sta­nie z lokalu;
• opła­ty nie­za­leż­ne od wła­ści­cie­la, jak: opła­ty za wodę i odpro­wa­dze­nie ście­ków, ener­gię elek­trycz­ną, cie­pło, pali­wo gazo­we, wywóz odpa­dów i nie­czy­sto­ści ciekłych;
• należ­no­ści z tytu­łu zuży­cia ele­men­tów wypo­sa­że­nia tech­nicz­ne­go któ­rych napra­wą bądź wymia­ną obcią­żo­ny jest najemca;
• należ­no­ści z tytu­łu zastęp­cze­go wyko­na­nia przez wynaj­mu­ją­ce­go robót obcią­ża­ją­cych najem­cę, w opar­ciu o spo­rzą­dzo­ny przez wynaj­mu­ją­ce­go kosz­to­rys budowlany;
• odszko­do­wa­nie za stwier­dzo­ne i osza­co­wa­ne szko­dy usta­lo­ne na zasa­dach ogól­nych zwią­za­ne z uszko­dze­niem loka­lu powsta­łym z winy najemcy;
• odset­ki i należ­no­ści ubocz­ne zwią­za­ne z powyż­szy­mi należ­no­ścia­mi głównymi.

Wysokość kaucji zabezpieczającej umowę najmu lokalu mieszkalnego

Wyso­ko­ści kau­cji pobie­ra­nej przy umo­wie naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go jest ogra­ni­czo­na do dwu­na­sto­krot­no­ści mie­sięcz­ne­go czyn­szu naj­mu. Słu­ży to zabez­pie­cze­niu nad­mier­nym wyma­ga­niom, jakie mogą sta­wiać wynaj­mu­ją­cy loka­le miesz­kal­ne. Nie­do­zwo­lo­ne jest pobie­ra­nie kau­cji przy umo­wach naj­mu loka­li zamien­nych i socjal­nych, a w wypad­ku umów naj­mu oka­zjo­nal­ne­go mak­sy­mal­na wyso­kość kau­cji ogra­ni­czo­na jest do rów­no­war­to­ści sze­ścio­mie­sięcz­ne­go czyn­szu. Zwróć uwa­gę, że mak­sy­mal­na krot­ność doty­czy tyl­ko czyn­szu, czy­li tego co wynaj­mu­ją­cy dosta­je od najem­cy za wyna­jem. Nie wli­cza się w to opłat nie­za­leż­nych od wynaj­mu­ją­ce­go, np. opłat za wodę, prąd czy należ­no­ści do spół­dziel­ni miesz­ka­nio­wej albo wspólnoty.

Przechowywanie i zarabianie na kaucji zabezpieczającej

Wynaj­mu­ją­cy zobo­wią­za­ny jest prze­cho­wy­wać kau­cję w spo­sób nale­ży­ty. Cała odpo­wie­dzial­ność za utra­tę kau­cji spo­czy­wa na nim. Nie moż­na tłu­ma­czyć się, że kau­cja wynaj­mu­ją­ce­mu zagi­nę­ła, że zban­kru­to­wał bank w któ­rym ją zde­po­no­wał lub co gor­sza, że wynaj­mu­ją­cy kau­cję źle zain­we­sto­wał i stra­cił. Musi on nale­ży­cie roz­li­czyć się z najem­cą z kaucji.

Z dru­giej stro­ny wszyst­ko to co wynaj­mu­ją­cy na kau­cji zaro­bi, zosta­je u nie­go. Cho­dzi na przy­kład o odset­ki od loka­ty ban­ko­wej. Nie musi się tym dzie­lić z najem­cą, a najem­ca nie ma pra­wa żądać, by wynaj­mu­ją­cy się pożyt­ka­mi podzielił.

Rozliczenie kaucji pobranej przy najmie lokalu mieszkalnego

Kau­cja pod­le­ga roz­li­cze­niu po wyga­śnię­ciu sto­sun­ku naj­mu i opróż­nie­niu loka­lu miesz­kal­ne­go. Kau­cja win­na zostać zwró­co­na najem­cy loka­lu miesz­kal­ne­go naj­póź­niej w ter­mi­nie mie­sią­ca od opróż­nie­nia loka­lu. Ter­min roz­li­cze­nia kau­cji ma szcze­gól­ne zna­cze­nie w związ­ku z usta­le­niem moż­li­we­go ter­mi­nu potrą­ce­nia zobo­wią­za­nia najem­cy z kau­cją. Wynaj­mu­ją­cy może roz­li­cze­nia doko­nać ostat­nie­go dnia z tego mie­sięcz­ne­go ter­mi­nu, a do tego cza­su nali­czać najem­cy odset­ki usta­wo­we od zaległości.

Najem­ca nie może żądać, by roz­li­czyć z wynaj­mu­ją­cym „ostat­ni czynsz” przy pomo­cy kau­cji. To typo­wy wnio­sek najem­ców, któ­rzy zakła­da­ją, że temu wła­śnie słu­ży kau­cja. Wynaj­mu­ją­cy ma peł­ne pra­wo żądać zapła­ty w ter­mi­nie czyn­szu za ostat­ni mie­siąc i roz­li­czyć kau­cję dopie­ro po mie­sią­cu od zakoń­cze­nia umo­wy i zwro­cie lokalu.

Art. 6 ust. 3 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów regu­lu­je walo­ry­za­cję zwra­ca­nej najem­cy loka­lu miesz­kal­ne­go kau­cji. Wynaj­mu­ją­cy zobo­wią­za­ny jest roz­li­czyć (zwró­cić lub potrą­cić) kau­cję zwa­lo­ry­zo­wa­ną w ten spo­sób, że otrzy­ma­ną od najem­cy przy zawar­ciu umo­wy kwo­tę winien podzie­lić przez wiel­kość obo­wią­zu­ją­ce­go w dniu zawar­cia umo­wy czyn­szu, a uzy­ska­ną w ten spo­sób krot­ność czyn­szu zasto­so­wać do wyli­cze­nia kau­cji pod­le­ga­ją­cej roz­li­cze­niu poprzez prze­mno­że­nie jej przez wiel­kość czyn­szu obo­wią­zu­ją­ce­go w dniu zwro­tu kaucji.

Przykład

W dniu zawar­cia umo­wy naj­mu usta­li­li­śmy z najem­cą czynsz w wyso­ko­ści 1200 zł. W tym samym dniu otrzy­ma­li­śmy od najem­cy kau­cję w wyso­ko­ści 2400 zł. Ozna­cza to, że przy­ję­ta kau­cja sta­no­wi dwu­krot­ność czyn­szu. W ostat­nim mie­sią­cu trwa­nia umo­wy naj­mu, na sku­tek walo­ry­za­cji (np. o wskaź­nik infla­cji) lub zmian czyn­szu w inny spo­sób (wypo­wie­dze­nia lub umow­ne zwięk­sze­nia) czynsz wyno­sił już 1300 zł. Ta zmia­na czyn­szu spo­wo­do­wa­ła, że wynaj­mu­ją­cy musi z najem­cą roz­li­czyć kwo­tę 2600 zł kau­cji (dwu­krot­ność czyn­szu 1300 zł).

Kwo­ta zwra­ca­nej kau­cji nie może być jed­nak niż­sza od kwo­ty wpła­co­nej. Ozna­cza to, że jeże­li czynsz naj­mu w ostat­nim mie­sią­cu jest niż­szy niż w pierw­szym, to najem­cy nale­ży roz­li­czyć całą war­tość pier­wot­nie wpła­co­nej kaucji.

Jeże­li najem­ca nie jest nic wynaj­mu­ją­ce­mu win­ny, to wynaj­mu­ją­cy powi­nien zwró­cić najem­cy należ­ną kwo­tę kau­cji w ter­mi­nie mie­sią­ca od opróż­nie­nia loka­lu. Zasad­ni­czo to najem­ca powi­nien wska­zać spo­sób w jaki chce zwrot otrzy­mać. Jeże­li tego nie uczy­nił, to zwrot kau­cji jako typo­we­go dłu­gu oddaw­cze­go powi­nien nastą­pić w miej­scu zamiesz­ka­nia najem­cy, np. prze­ka­zem pocztowym.

Gdy wynaj­mu­ją­cy chce coś z kau­cji potrą­cić to powi­nien zro­bić i dorę­czyć najem­cy roz­li­cze­nie, a róż­ni­cę zwró­cić w spo­sób wska­za­ny wyżej. Waż­ne jest, by z tre­ści roz­li­cze­nia wyraź­nie wyni­ka­ło że wynaj­mu­ją­cy coś „potrą­ca” i wska­za­nie co wynaj­mu­ją­cy sobie potrą­cił i z czego.

Przykładowe rozliczenie kaucji

Sopot, 16 stycz­nia 2015

Najem­ca: Józef Nowak

Z kau­cji w kwo­cie 2400 zł potrącam:

1. Czynsz naj­mu za m‑c sty­czeń 2015 w kwo­cie 1200,- zł
2. Odset­ki usta­wo­we za nie­ter­mi­no­we płat­no­ści czyn­szów w łącz­nej kwo­cie 36,50 zł
3. Opła­tę za nie­ure­gu­lo­wa­ną fak­tu­rę za ener­gię elek­trycz­ną w kwo­cie 42,50 zł
4. Kosz­ty napra­wy bate­rii łazien­ko­wej przy umy­wal­ce w łazien­ce w kwo­cie 130 zł

Róż­ni­cę w kwo­cie 991 zł zwra­cam na Pana rachu­nek bankowy.

Z powa­ża­niem

Jan Kowal­ski

 

Kaucja zabezpieczająca a podatki

Kau­cja zabez­pie­cza­ją­ca jest obo­jęt­na podat­ko­wo. Ozna­cza to, że przy­ję­cie kau­cji nie jest przy­cho­dem – nie trze­ba pła­cić od tego podat­ku. Z dru­giej stro­ny zwrot kau­cji po usta­niu naj­mu nie jest kosz­tem uzy­ska­nia przychodu.

Jed­nak­że to co potrą­ci­my z kau­cji sta­je się u nas przy­cho­dem z dniem potrą­ce­nia, jeże­li to co potrą­ca­my jest przy­cho­dem z naj­mu. Cho­dzi tu przede wszyst­kim o czynsz, odset­ki od nie­ter­mi­no­wych płat­no­ści, kosz­ty napraw. Ja uwa­żam, że opła­ta za nie­ure­gu­lo­wa­ną fak­tu­rę za prąd nie jest naszym przy­cho­dem gdy to najem­ca miał ją opła­cić, a z uwa­gi na jego zanie­dba­nie zapła­ci­li­śmy za to my.

Z całą pew­no­ścią róż­ni­ca wyni­ka­ją­ca z walo­ry­za­cji kau­cji w opar­ciu o wyżej wska­za­ną krot­ność czyn­szu jest kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du z najmu.

Przykład

W dniu zawar­cia umo­wy naj­mu usta­li­li­śmy z najem­cą czynsz w wyso­ko­ści 1200 zł. W tym samym dniu otrzy­ma­li­śmy od najem­cy kau­cję w wyso­ko­ści 2400 zł. Ozna­cza to, że przy­ję­ta kau­cja sta­no­wi dwu­krot­ność czyn­szu. W ostat­nim mie­sią­cu trwa­nia umo­wy naj­mu, na sku­tek walo­ry­za­cji (np. o wskaź­nik infla­cji) lub zmian czyn­szu w inny spo­sób (wypo­wie­dze­nia lub umow­ne zwięk­sze­nia) czynsz wyno­sił już 1300 zł. Ta zmia­na czyn­szu spo­wo­do­wa­ła, że wynaj­mu­ją­cy musi z najem­cą roz­li­czyć kwo­tę 2600 zł kau­cji (dwu­krot­ność czyn­szu 1300 zł). Te 200 zł róż­ni­cy w dniu roz­li­cze­nia (zwro­cie lub potrą­ce­niu) jest kosz­tem uzy­ska­nia przy­cho­du z najmu.

 

Kaucja zabezpieczająca przy umowie najmu lokalu niemieszkalnego

Jeże­li kau­cja zabez­pie­cza­ją­ca ma zabez­pie­czać umo­wę naj­mu loka­lu nie­miesz­kal­ne­go, to z uwa­gi na brak tak szcze­gó­ło­wych ure­gu­lo­wań praw­nych stro­ny mogą umó­wić się prak­tycz­nie w dowol­ny spo­sób. Istot­ną rolę mają tu usta­le­nia zawar­te w umo­wie lub usta­lo­ne zwyczaje.

Przykładowy zapis umowny

1. Stro­ny usta­la­ją kau­cję w wyso­ko­ści 1.500,- zł (jeden tysiąc pięć­set złotych).
2. Kau­cja jest pobie­ra­na jako zabez­pie­cze­nie ewen­tu­al­nych rosz­czeń z tytu­łu znisz­cze­nia loka­lu ponad nor­mal­ne zuży­cie w trak­cie uży­wa­nia, oraz zabez­pie­cze­nia wszel­kich innych należ­no­ści finansowych.
3. Wynaj­mu­ją­cy niniej­szym potwier­dza, że kau­cja wymie­nio­na w ust. 1 wpły­nę­ła już na jego rachu­nek ban­ko­wy. ALBO Wynaj­mu­ją­cy niniej­szym potwier­dza gotów­ko­we otrzy­ma­nie kau­cji o któ­rej mowa w ust. 1.
4. Kau­cja zosta­nie zwró­co­na najem­cy w ter­mi­nie 30 dni od zakoń­cze­nia umo­wy naj­mu i przy­ję­cia loka­lu przez wynaj­mu­ją­ce­go, po potrą­ce­niu należ­no­ści wynaj­mu­ją­ce­go z tytu­łu naj­mu lokalu.

Z całą pew­no­ścią w umo­wie naj­mu loka­lu nie­miesz­kal­ne­go nie jest ogra­ni­czo­na wiel­kość kau­cji. Może­my usta­lić ją sobie dowolnie.

Jeże­li nie okre­śli­my ter­mi­nu roz­li­cze­nia kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej, to kau­cja powin­na zostać roz­li­czo­na nie­zwłocz­nie po wezwa­niu wynaj­mu­ją­ce­go przez najem­cę do zwro­tu kaucji.

Walo­ry­za­cja kau­cji wpła­ca­nej w związ­ku z zawar­ciem umo­wy naj­mu loka­lu nie­miesz­kal­ne­go nie jest prze­wi­dzia­na w pra­wie. Stro­ny mogą w tym zakre­sie poczy­nić wła­sne usta­le­nia lub nie usta­lać żad­nej walo­ry­za­cji. Może mieć tu jedy­nie zasto­so­wa­nie art. 358¹ § 3 k.c., a więc sądo­wa walo­ry­za­cja świad­cze­nia pie­nięż­ne­go w razie istot­nej zmia­ny siły nabyw­czej pie­nią­dza, choć to roz­wią­za­nie może być sto­so­wa­ne w napraw­dę wyjąt­ko­wych przy­pad­kach i z całą pew­no­ścią stro­ną powo­do­wą takie­go pozwu nie może być przedsiębiorca.

Moż­na też w umo­wie naj­mu okre­ślić ode­sła­nie do odpo­wied­nie­go sto­so­wa­nia prze­pi­sów usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów. Na przy­kład w taki sposób:

1. Stro­ny usta­la­ją kau­cję w wyso­ko­ści 1.500,- zł (jeden tysiąc pięć­set złotych).
2. Wynaj­mu­ją­cy niniej­szym potwier­dza, że kau­cja wymie­nio­na w ust. 1 wpły­nę­ła już na jego rachu­nek ban­ko­wy. ALBO Wynaj­mu­ją­cy niniej­szym potwier­dza gotów­ko­we otrzy­ma­nie kau­cji o któ­rej mowa w ust. 1.
3. W zakre­sie roz­li­cze­nia i zwro­tu kau­cji stro­ny usta­la­ją odpo­wied­nie sto­so­wa­nie prze­pi­sów art. 6 ust. 3 i 4 usta­wy o ochro­nie praw lokatorów.

Cho­ciaż ja bym oso­bi­ście wolał usta­lić wła­sne, szcze­gó­ło­we warun­ki roz­li­cze­nia kaucji.

Umowne sposoby zabezpieczenia interesu wynajmującego

Zobacz w jaki inny spo­sób możesz zabez­pie­czyć swój inte­res przy umo­wie naj­mu miesz­ka­nia. Zapo­znaj się z porad­ni­kiem.