Kto płaci za remonty i naprawy w wynajmowanym mieszkaniu

Czy wynaj­mu­ją­cy powi­nien napra­wić ciek­ną­cy kran? Czy napra­wa skrzyn­ki bez­piecz­ni­ko­wej nale­ży do najem­cy? Malo­wa­nie ścia­ny to obo­wią­zek wynaj­mu­ją­ce­go czy najem­cy? Czy­im pro­ble­mem jest zatka­ny odpływ zle­wo­zmy­wa­ka lub zmy­war­ki? Na tym tle czę­sto docho­dzi mię­dzy wynaj­mu­ją­cym a najem­cą do nie­po­ro­zu­mień. Najem­cy zwy­kle uwa­ża­ją, że nie mają żad­nych obo­wiąz­ków i że wynaj­mu­ją­cy na swój koszt przy­śle elek­try­ka do napra­wy gniazd­ka, albo hydrau­li­ka do prze­tka­nia zatka­ne­go wło­sa­mi odpły­wu z wan­ny. Tak na szczę­ście nie jest.

Uwa­ga! Ten wpis doty­czy wyłą­cze­nie sto­sun­ków pomię­dzy najem­cą, a wynaj­mu­ją­cym w umo­wach naj­mu miesz­ka­nia (loka­lu miesz­kal­ne­go) na pod­sta­wie umo­wy naj­mu innej niż umo­wa naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu oraz umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu. W przy­pad­ku tych umów zasa­dy są nie­co inne.  Wpis doty­czą­cy loka­li użyt­ko­wych uka­że się za kil­ka dni został opu­bli­ko­wa­ny tutaj.

Kilka pojęć na początek

Ponie­waż bar­dzo czę­sto w Inter­ne­cie, na róż­nych forach, myli się wynaj­mu­ją­ce­go z najem­cą to chcę wyja­śnić oba poję­cia. Jest to nie­zmier­nie istot­ne w kon­tek­ście tego wpisu.

Wynaj­mu­ją­cy – naj­czę­ściej wła­ści­ciel miesz­ka­nia, któ­ry udo­stęp­nia najem­cy miesz­ka­nie do uży­wa­nia na pod­sta­wie umo­wy najmu.

Najem­ca – użyt­kow­nik miesz­ka­nia, któ­ry uży­wa go na pod­sta­wie umo­wy najmu.

Podstawy prawne

By pra­wi­dło­wo omó­wić podział obo­wiąz­ków zwią­za­nych z utrzy­ma­niem miesz­ka­nia w cza­sie umo­wy naj­mu w dobrym sta­nie muszę pod­kre­ślić, że w pierw­szej kolej­no­ści obo­wią­zu­ją usta­le­nia stron zawar­te w umo­wie. Stro­ny nie są zwią­za­ne bez­względ­nie obo­wią­zu­ją­cy­mi prze­pi­sa­mi pra­wa. Moż­na podział obo­wiąz­ków nie­mal dowol­nie okre­ślić w umo­wie. Jest to szcze­gól­nie istot­ne wte­dy, gdy wynaj­mu­ją­cy miesz­ka bar­dzo dale­ko od miesz­ka­nia. W takim wypad­ki, w zamian za niż­szy czynsz, najem­ca może przy­jąć na sie­bie więk­sze niż stan­dar­do­we obo­wiąz­ki. Takie roz­wią­za­nie może mieć rów­nież zna­cze­nie w przy­pad­ku bar­dzo nie­ty­po­wych roz­wią­zań zain­sta­lo­wa­nych w miesz­ka­niu, gdy wynaj­mu­ją­cy chce mieć więk­szą kon­tro­lę nad ich kon­ser­wa­cją i nie­zbęd­ny­mi naprawami.

Jeże­li stro­ny umo­wy nie poczy­ni­ły odpo­wied­nich usta­leń, to dopie­ro wte­dy zaczy­na­ją obo­wią­zy­wać prze­pi­sy zawar­te w art. 6a – 6f usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów. Wyni­ka­ją­cy z nich podział obo­wiąz­ków opi­sa­łem poniżej.

Obowiązki najemcy

Najem­ca obo­wią­za­ny jest utrzy­my­wać lokal oraz pomiesz­cze­nia, do uży­wa­nia któ­rych jest upraw­nio­ny, we wła­ści­wym sta­nie tech­nicz­nym i higie­nicz­no-sani­tar­nym. Czy­li nie powi­nien prze­cho­wy­wać lub uży­wać w nich przed­mio­tów powo­du­ją­cych zagro­że­nie sani­tar­ne lub inne zagra­ża­ją­ce kon­struk­cji budynku.

Najem­ca powi­nien dbać i chro­nić przed uszko­dze­niem lub dewa­sta­cją czę­ści budyn­ku prze­zna­czo­ne do wspól­ne­go użyt­ku, jak dźwi­gi oso­bo­we, klat­ki scho­do­we, kory­ta­rze, pomiesz­cze­nia zsy­pów, inne pomiesz­cze­nia gospo­dar­cze oraz oto­cze­nie budyn­ku. To w sumie oczy­wi­ste, że nie wol­no rzu­cać petów, wysta­wiać śmie­ci na klat­kę scho­do­wą czy wno­sić mebli uszka­dza­jąc przy tym ścia­nę win­dy lub klat­ki schodowej.

Najem­ca ma obo­wią­zek doko­ny­wa­nia napraw i kon­ser­wa­cji pod­łóg, posa­dzek, wykła­dzin pod­ło­go­wych oraz ścien­nych okła­dzin cera­micz­nych (płyt­ki), szkla­nych i innych, okien i drzwi. Musi więc dbać o te powierzch­nie, zmy­wać je w odpo­wied­ni spo­sób i z odpo­wied­nią czę­sto­tli­wo­ścią. Ma też obo­wią­zek doko­ny­wać napraw i kon­ser­wa­cji innych ele­men­tów wypo­sa­że­nia loka­lu i pomiesz­czeń przy­na­leż­nych przez malo­wa­nie lub tape­to­wa­nie oraz napra­wę uszko­dzeń tyn­ków ścian i sufi­tów oraz malo­wa­nie drzwi i okien. Te obo­wiąz­ki obcią­ża­ją najem­cę. Dodat­ko­wo, po zakoń­cze­niu naj­mu i opróż­nie­niu loka­lu najem­ca jest obo­wią­za­ny odno­wić lokal. Tak więc powi­nien on zwró­cić wynaj­mu­ją­ce­mu lokal odmalowany.

Najem­ca powi­nien doko­ny­wać napraw i kon­ser­wa­cji, a w razie potrze­by tak­że wymia­ny wbu­do­wa­nych mebli, trzo­nów kuchen­nych, kuch­ni i grzej­ni­ków wody prze­pły­wo­wej (gazo­wych, elek­trycz­nych i węglo­wych), pod­grze­wa­czy wody, wanien, bro­dzi­ków, mis klo­ze­to­wych, zle­wo­zmy­wa­ków i umy­wa­lek wraz z syfo­na­mi, bate­rii i zawo­rów czer­pal­nych oraz innych urzą­dzeń sanitarnych.

Najem­ca ma obo­wią­zek doko­ny­wa­nia napra­wy i utrzy­my­wa­nia w dobrym sta­nie osprzę­tu i zabez­pie­czeń insta­la­cji elek­trycz­nej, z wyłą­cze­niem wymia­ny prze­wo­dów oraz osprzę­tu ante­ny zbior­czej. Tak więc to najem­ca powi­nien doko­ny­wać kon­tro­li pra­wi­dło­we­go dzia­ła­nia bez­piecz­ni­ków w skrzyn­ce bez­piecz­ni­ko­wej, a tak­że popra­wiać obe­rwa­ne gniazd­ka czy włącz­ni­ki. Najem­cę nie obcią­ża­ją nato­miast napra­wy prze­wo­dów umiesz­czo­nych w ścianie.

W kwe­stii napra­wy insta­la­cji ogrze­wa­nia to powi­nien on doko­ny­wać napraw i kon­ser­wa­cji pie­ców węglo­wych i aku­mu­la­cyj­nych, łącz­nie z wymia­ną zuży­tych ele­men­tów, a tak­że doko­ny­wać napraw i kon­ser­wa­cji eta­żo­we­go cen­tral­ne­go ogrzewania.

Dba­nie o pra­wi­dło­we dzia­ła­nie sys­te­mów zwią­za­nych z odpro­wa­dze­niem ście­ków z urzą­dzeń AGD czy umy­wal­ki też nale­ży do najem­cy. Powi­nien on dbać o ich droż­ność, a w razie potrze­by doko­ny­wać napraw w prze­wo­dzie odpły­wo­wym aż do pio­nu zbior­cze­go. Utrzy­ma­nie pio­nu zbior­cze­go nale­ży do wynaj­mu­ją­ce­go, a w zasa­dzie do zarząd­cy budynku.

Jak z tego wszyst­kie­go wyni­ka, moż­na przy­jąć gene­ral­ną zasa­dę – to co jest zain­sta­lo­wa­ne w ścia­nach to obo­wiąz­ki wynaj­mu­ją­ce­go, a to co ze ścian wysta­je to już utrzy­mu­je najemca.

Obowiązki wynajmującego

Obo­wiąz­ki wynaj­mu­ją­ce­go są w pra­wie okre­ślo­ne bar­dzo ogól­nie. Gene­ral­nie jest on zobo­wią­za­ny wyko­ny­wać wszyst­ko, do cze­go nie jest zobo­wią­za­ny najemca.

Wynaj­mu­ją­cy powi­nien zapew­niać spraw­ne dzia­ła­nia ist­nie­ją­cych insta­la­cji i urzą­dzeń zwią­za­nych z budyn­kiem umoż­li­wia­ją­cych najem­cy korzy­sta­nie z wody, paliw gazo­wych i cie­kłych, cie­pła, ener­gii elek­trycz­nej, dźwi­gów oso­bo­wych oraz innych insta­la­cji i urzą­dzeń sta­no­wią­cych wypo­sa­że­nie loka­lu i budyn­ku okre­ślo­ne odręb­ny­mi przepisami.

Powi­nien też utrzy­mać w nale­ży­tym sta­nie, porząd­ku i czy­sto­ści pomiesz­cze­nia i urzą­dze­nia budyn­ku, słu­żą­cych do wspól­ne­go użyt­ku miesz­kań­ców, oraz jego oto­cze­nia. Powi­nien też doko­ny­wać napraw budyn­ku, jego pomiesz­czeń i urzą­dzeń słu­żą­cych do wspól­ne­go użyt­ku mieszkańców.

Powi­nien doko­ny­wać napraw i wymia­ny wewnętrz­nych insta­la­cji (pio­nów): wodo­cią­go­wej, gazo­wej i cie­płej wody — bez arma­tu­ry i wypo­sa­że­nia, a tak­że napraw i wymia­ny wewnętrz­nej insta­la­cji kana­li­za­cyj­nej, cen­tral­ne­go ogrze­wa­nia wraz z grzej­ni­ka­mi, insta­la­cji elek­trycz­nej, ante­ny zbior­czej — z wyjąt­kiem osprzę­tu, w zakre­sie jakim nie jest do tego zobo­wią­za­ny najemca.

Wynaj­mu­ją­cy powi­nien doko­ny­wać nie­zbęd­nych wymian sto­lar­ki okien­nej i drzwio­wej oraz pod­łóg, posa­dzek i wykła­dzin pod­ło­go­wych, a tak­że tynków.

Zakończenie

Mam nadzie­ję, że ten wpis wyja­śnił dogłęb­nie zagad­nie­nie. Jeże­li najem­ca nie wyko­ny­wał nało­żo­nych na nie­go obo­wiąz­ków zwią­za­nych z utrzy­ma­niem loka­lu i urzą­dzeń w nim zain­sta­lo­wa­nych, to wynaj­mu­ją­cy może wyko­nać te napra­wy po zwro­cie loka­lu i należ­ność za to potrą­cić sobie z kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej.