Remont i naprawa w lokalu użytkowym — kto zapłaci?

Któ­re napra­wy loka­lu użyt­ko­we­go obcią­ża­ją wynaj­mu­ją­ce­go, a któ­re powi­nien wyko­nać najem­ca na wła­sny koszt? Jak okre­ślić w umo­wie spra­wie­dli­wy podział obowiązków?

Uwa­ga! Ten wpis doty­czy wyłą­cze­nie sto­sun­ków pomię­dzy najem­cą, a wynaj­mu­ją­cym w umo­wach naj­mu loka­li użyt­ko­wych. Wpis doty­czący loka­li miesz­kal­nych uka­zał się kil­ka tygo­dni temu i znaj­dziesz go tutaj.

Kilka pojęć na początek

Ponie­waż bar­dzo czę­sto w Inter­ne­cie, na róż­nych forach, myli się wynaj­mu­ją­cego z najem­cą to chcę wyja­śnić oba poję­cia. Jest to nie­zmier­nie istot­ne w kon­tek­ście tego wpisu.

Wynaj­mu­jący – naj­czę­ściej wła­ści­ciel loka­lu, któ­ry udo­stęp­nia go najem­cy do uży­wa­nia na pod­sta­wie umo­wy najmu.

Najem­ca – użyt­kow­nik loka­lu, któ­ry uży­wa go na pod­sta­wie umo­wy najmu.

Pod­stawy prawne

Stro­ny umo­wy mogą okre­ślić wła­sne zasa­dy podzia­łu obo­wiąz­ków zwią­za­nych z utrzy­ma­niem loka­lu. W tym tema­cie, w pierw­szej kolej­no­ści obo­wią­zu­ją bowiem usta­le­nia zawar­te w umo­wie. Moż­na podział obo­wiąz­ków nie­mal dowol­nie okre­ślić w umo­wie. Sta­no­wi­sko takie wska­zał Sąd Ape­la­cyj­ny w Łodzi w wyro­ku z dnia 27 listo­pa­da 2012 r. (sygn. akt I ACa 830/12). Stro­ny nie są zatem zwią­zane bez­względ­nie obo­wią­zu­ją­cymi prze­pi­sami pra­wa. Jest to zwią­za­ne z róż­nym cha­rak­te­rem i prze­zna­cze­niem wynaj­mo­wa­nych loka­li. Oczy­wi­stym jest tak­że fakt, że najem­ca loka­lu użyt­ko­we­go ma więk­sze roze­zna­nie w warun­kach ryn­ko­wych i może sku­tecz­niej nego­cjo­wać warun­ki umo­wy naj­mu niż prze­cięt­na oso­ba, któ­ra wynaj­mu­je mieszkanie.

Jeże­li stro­ny umo­wy nie poczy­niły odpo­wied­nich usta­leń, to dopie­ro wte­dy zaczy­nają obo­wią­zy­wać prze­pisy zawar­te w kodek­sie cywil­nym, a kon­kret­nie w przy­pi­sach art. 662 i 681 k.c. Tak samo sto­su­je się te prze­pi­sy, gdy zasa­dy okre­ślo­ne w umo­wie obej­mu­ją tyl­ko wyci­nek koniecz­nych usta­leń. Wte­dy w pozo­sta­łym zakre­sie sto­su­je się wska­za­ne prze­pi­sy. Wyni­ka­jący z nich podział obo­wiąz­ków opi­sa­łem poniżej.

Obo­wiązki najemcy

Najem­ca obo­wią­zany jest wyko­ny­wać wła­snym kosz­tem wszyst­kie czyn­no­ści nie­zbęd­ne do utrzy­ma­nia loka­lu użyt­ko­we­go okre­ślo­ne jako drob­ne nakła­dy. W art. 681 k.c. usta­wo­daw­ca zawarł przy­kła­do­wą listę tych nakła­dów. Nale­żą do nich: drob­ne napra­wy pod­łóg, drzwi i okien, malo­wa­nie ścian, pod­łóg oraz wewnętrz­nej stro­ny drzwi wej­ścio­wych, jak rów­nież drob­ne napra­wy insta­la­cji i urzą­dzeń tech­nicz­nych, zapew­nia­ją­cych korzy­sta­nie ze świa­tła, ogrze­wa­nia loka­lu, dopły­wu i odpły­wu wody. Lista ta jest kata­lo­giem otwar­tym, ozna­cza to, że wszyst­ko to co, oce­nia­jąc roz­sąd­nie, mie­ści się w ramach drob­nych nakła­dów, powi­nien wyko­ny­wać najem­ca. Powi­nien sam wydat­ko­wać na to nie­zbęd­ne kwoty

Z przy­kła­do­we­go kata­lo­gu drob­nych czyn­no­ści, moż­na przy­jąć gene­ralną zasa­dę – to co jest zain­sta­lo­wane w ścia­nach wewnątrz loka­lu to obo­wiązki wynaj­mu­ją­cego, a to co ze ścian wysta­je to już utrzy­muje najemca.

Obo­wiązki wynajmującego

Obo­wiązki wynaj­mu­ją­cego są okre­ślone bar­dzo ogól­nie w art. 662 § 1 k.c. Gene­ral­nie jest on zobo­wią­zany wyko­ny­wać wszyst­ko, do cze­go nie jest zobo­wią­zany najem­ca. Zno­wu pod­kre­ślam, że takie obo­wiąz­ki wyni­ka­ją z prze­pi­sów, a stro­ny mogą usta­lić podział obo­wiąz­ków odmiennie.

Wynaj­mu­jący powi­nien zapew­niać spraw­ne dzia­ła­nia ist­nie­ją­cych insta­la­cji i urzą­dzeń zwią­za­nych z budyn­kiem umoż­li­wia­ją­cych najem­cy korzy­sta­nie z lokalu.

Na co zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy

Już przy opra­co­wy­wa­niu tek­stu umo­wy war­to zwró­cić uwa­gę na jak naj­bar­dziej pre­cy­zyj­ne okre­śle­nie obo­wiąz­ków najem­cy. Trze­ba sku­pić się na wypo­sa­że­niu loka­lu i okre­ślić obo­wiąz­ki najem­cy z nim zwią­za­ne. Moż­na bowiem umó­wić się, że najem­ca zobo­wią­za­ny jest do kon­ser­wa­cji sys­te­mów grzew­czych i kli­ma­ty­za­cyj­nych. Moż­na nawet wska­zać, że okre­ślo­na fir­ma ma doko­ny­wać prze­glą­dów co okre­ślo­ny czas i za to najem­ca ma zapła­cić. Prze­pi­sy pra­wa pra­cy okre­śla­ją tak­że wyma­ga­nia zwią­za­ne z utrzy­ma­niem sie­ci zasi­la­ją­cej w loka­lu i inne­go wypo­sa­że­nia. Słyn­ne już bada­nia sku­tecz­no­ści zero­wa­nia gniazd zasi­la­ją­cych też nale­ży prze­rzu­cić na najem­cę. Trud­no, by wynaj­mu­ją­cy miał wtrą­cać się do dzia­łal­no­ści najemcy.

Jeże­li przed loka­lem znaj­du­je się chod­nik po któ­rym poru­sza­ją się pie­si to war­to w umo­wie okre­ślić, że najem­ca powi­nien sam utrzy­my­wać go w czy­sto­ści, a w zimie odśnie­żać i odla­dzać. Najem­ca powi­nien tak­że usu­wać odsta­ją­ce sople lodu. Zgod­nie z wska­za­ny­mi prze­pi­sa­mi, wszyst­ko to co się dzie­je poza loka­lem to obo­wią­zek wynaj­mu­ją­ce­go. Jeże­li w budyn­ku nie dzia­ła wspól­no­ta, to gdy­by ktoś zła­mał nogę, bo przed loka­lem nie odlo­dzo­no, to będzie za to odpo­wia­dał wła­ści­ciel loka­lu. Odpo­wied­nie zapi­sy umo­wy pozwa­la­ją ina­czej roz­ło­żyć odpo­wie­dzial­ność, a tak­że łatwiej jest wte­dy egze­kwo­wać obo­wiąz­ki od najemcy.

Zakoń­cze­nie

Mam nadzie­ję, że ten wpis wyja­śnił dogłęb­nie zagad­nie­nie. Jeże­li najem­ca nie wyko­ny­wał nało­żo­nych na nie­go obo­wiąz­ków zwią­za­nych z utrzy­ma­niem loka­lu i urzą­dzeń w nim zain­sta­lo­wa­nych, to wynaj­mu­jący może wyko­nać te napra­wy po zwro­cie loka­lu i należ­ność za to potrą­cić sobie z kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej.