Zmiana najemcy w trakcie trwania umowy

By | 15 października 2015

zawarcie umowy dlonie podanie reki

Czasami zgłasza się do nas najemca, który chce zrezygnować z najmu w trakcie trwania umowy. To sytuacja kłopotliwa szczególnie wtedy, gdy umowa najmu zawarta jest na czas oznaczony. Najczęściej do takich sytuacji dochodzi wtedy, gdy operujemy na rynku studenckim. To najczęściej studenci w trakcie trwania roku porzucają studia lub zmieniają miejsce zamieszkania z innych powodów. Bardzo często zdarza się, że poprzedni najemca przyprowadza swojego następcę, który ma kontynuować najem. 

Jeżeli zgadzamy się na nowego najemcę to najprostszym sposobem jest rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron z poprzednim najemcą i podpisanie nowej umowy z nowym najemcą. W takim wypadku trzeba też zrobić rozliczenie starego najemcy, oraz na nowo przekazać lokal nowemu. Sytuacja dodatkowo komplikuje się, jeżeli najemców na poprzedniej umowie było kilku. Dodatkowo nowy najemca może na nowo chcieć negocjować niektóre warunki umowy.

Jeden najemca na umowie

Ja nie lubię sobie utrudniać. Skoro najemca sam zaproponował swojego następcę to oni powinni sami się dogadać, a ja tylko zezwalam na zmianę najemcy. W takiej sytuacji proponuję zawarcie umowy przeniesienia praw i obowiązków. Umowę tę często nazywa się cesją, choć to akurat nazwa niewłaściwa. W treści tej umowy ja występuję jako osoba trzecia, która na jej zawarcie wyraża zgodę. Bez mojej zgody umowa taka byłaby bezskuteczna względem mnie i mógłbym dochodzić swoich praw od najemcy z którym zawierałem umowę, a na zasadzie art. 6881 § 1 k.c. solidarnie również od nowego najemcy za okres faktycznego korzystania przez niego z lokalu.

Przykład takiej umowy

Umowa  przeniesienia praw i obowiązków  

zawarta w dniu 1 października 2015 w Gdańsku pomiędzy:  

Janem Kowalskim, PESEL …………….., zamieszkałym ……………………….. legitymującym się dowodem osobistym ………………….. zwanym dalej Przekazującym  

a  

Damianem Nowakiem, PESEL …………………., zamieszkałym ……………………………. legitymującym się dowodem osobistym …………………….. zwanym dalej Przejmującym  

oraz 

Piotrem Wiśniewskim, PESEL ……………….., zamieszkałym ………………………. legitymującym się dowodem osobistym nr ………………………….. zwanym dalej Wynajmującym  

  § 1

  1. Przekazujący i Wynajmujący zgodnie oświadczają, że w dniu 7 sierpnia 2015 roku zawarli umowę najmu lokalu mieszkalnego nr ….., o powierzchni użytkowej ………. m2, położonego w ………….., przy ul. ……………………………. dla którego Sąd Rejonowy w Gdańsk-Północ prowadzi księgę wieczystą nr …………………………. (dalej „Umowa najmu”).  
  2. Przyjmujący oświadcza, że znana jest mu treść umowy oraz że otrzymał jej odpis (kserokopię) oraz że nie wnosi do niej zastrzeżeń.  

§ 2

Na podstawie niniejszej umowy Przekazujący przenosi na Przejmującego prawa i obowiązki dotyczące Umowy najmu, w tym wynikające z wpłaconej przez niego kaucji zabezpieczającej. Za zobowiązania powstałe przed dniem wejścia w życie niniejszej umowy Przekazujący nadal odpowiada solidarnie z Przejmującym.

§ 3

Przejmujący przejmuje wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Umowy najmu.

§ 4

Wynajmujący wyraża zgodę na zawarcie niniejszej Umowy między Przekazującym a Przejmującym.

§ 5

Rozliczenia wszelkich ewentualnych nadpłat powstałych przed dniem zawarcia niniejszej umowy, a także rozliczenia pobranej kaucji zabezpieczającej, Wynajmujący dokona z Przejmującym. W tym zakresie Przejmujący i Przekazujący dokonają samodzielnie własnych rozliczeń pomiędzy sobą.

§ 6

  1. Wydanie lokalu Przejmującemu już nastąpiło bezpośrednio od Przekazującego i bez uczestnictwa Wynajmującego. Przejmujący nie wnosi zastrzeżeń do stanu lokalu i stanu zainstalowanych w nim urządzeń oraz wyposażenia. 
  2. Przejmujący oświadcza, że otrzymał odpis (kserokopię) protokołu wydania lokalu Przekazującemu. Rozliczenie końcowe, po zakończeniu najmu, nastąpi w oparciu o stan początkowy z chwili wydania lokalu Przekazującemu.

§ 7

  1. W kwestiach nieuregulowanych niniejszą Umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego.  
  2. Niniejsza Umowa została sporządzona w trzech jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.  
  3. Niniejsza Umowa wchodzi w życie z dniem 1 października 2015.  

   

Wynajmujący    Przekazujący    Przejmujący 

 

 

Jak widać umowa taka jest dosyć prosta, a wszelkie sprawy między sobą powinni załatwić stary i nowy najemca. Oni przecież najczęściej lepiej się znają ze sobą.

Umowa ta zawierana jest w oparciu o zasadę swobody umów. Zgodnie z nią strony mogą ułożyć stosunek prawny zgodnie ze swoją wolą byleby treść tego stosunku nie była sprzeczna z prawem, oraz nie sprzeciwiała się właściwości tego stosunku oraz zasadom współżycia społecznego. Zawarcie umowy przenoszącej prawa i obowiązki z całą pewnością jest zgodne z prawem. Poza tym strony mają możliwość swobodnego wyboru swojego kontrahenta.

Przy zawieraniu takiej umowy należy pamiętać o kilku ważnych sprawach. By uniknąć wątpliwości powinno się:

  • ustalić sposób rozliczenia przez nas kaucji zabezpieczającej po wygaśnięciu najmu;
  • zawrzeć w treści oświadczenie dotyczące znajomości przez nowego najemcę treści umowy;
  • zaznaczyć, że wydanie lokalu nastąpi pomiędzy najemcami, bez konieczności uczestniczenia w tym wynajmującego.

Poza tym oczywiście należy pamiętać o zawarciu w treści umowy wszelkich danych nowego najemcy włącznie z jego numerem PESEL. Ułatwi to w przyszłości ewentualne dochodzenie należności na drodze sądowej w postępowaniu elektronicznym.

Wielu najemców na jednej umowie

Troszeczkę bardziej skomplikowana umowa przekazania będzie w przypadku, gdy najemców jest więcej niż jeden, a zmienia się tylko jeden z nich. W takim wypadku w paragrafie 1 powyższego przykładu dodaj ustęp 3 o treści poniższej z wymienieniem wszystkich najemców

Przekazujący i Wynajmujący zgodnie oświadczają, że stroną Umowy najmu jako najemcy są jeszcze: ……………………………… 

Teoretycznie zawarcie takiej umowy nie wymaga zgody pozostałych podnajemców, niemniej jednak lepiej jest zadbać, by wyrazili oni zgodę na jej zawarcie. Dodaj pod umową poniższe oświadczenie (pod podpisami przekazującego, przejmującego i wynajmującego) i niech pozostali współnajemcy je podpiszą.

Najemcy, strony wyżej wskazanej Umowy najmu, wyrażają zgodę na zawarcie powyższej umowy  przeniesienia praw i obowiązków.  

Umowa najmu z solidarną odpowiedzialnością kilku najemców

Jeszcze bardziej skomplikowana sytuacja ma miejsce, jeżeli w umowie najmu zawarłeś solidarną odpowiedzialność najemców. W sytuacji gdy najemcy są wierzycielami i dłużnikami solidarnymi umowa o przeniesienie praw i obowiązków powinna brzmieć następująco.

Umowa  przeniesienia praw i obowiązków  

zawarta w dniu 1 października 2015 w Gdańsku pomiędzy:  

Janem Kowalskim, PESEL …………….., zamieszkałym ……………………….. legitymującym się dowodem osobistym ………………….. zwanym dalej Przekazującym  

a  

Damianem Nowakiem, PESEL …………………., zamieszkałym ……………………………. legitymującym się dowodem osobistym …………………….. zwanym dalej Przejmującym  

oraz 

Piotrem Wiśniewskim, PESEL ……………….., zamieszkałym ………………………. legitymującym się dowodem osobistym nr ………………………….. zwanym dalej Wynajmującym  

§ 1

  1. Przekazujący i Wynajmujący zgodnie oświadczają, że w dniu 7 sierpnia 2015 roku zawarli umowę najmu lokalu mieszkalnego nr ….., o powierzchni użytkowej ………. m2, położonego w Gdańsku, przy ul. ……………………………. dla którego Sąd Rejonowy w Gdańsk-Północ prowadzi księgę wieczystą nr …………………………. (dalej „Umowa najmu”).  
  2. Przejmujący oświadcza, że znana jest mu treść umowy oraz że otrzymał jej odpis (kserokopię) oraz że nie wnosi do niej zastrzeżeń.  
  3. Przekazujący i Wynajmujący zgodnie oświadczają, że stroną Umowy najmu jako najemcy są jeszcze: ………………………………………………… 
  4. Nadto Przekazujący i Wynajmujący zgodnie oświadczają, że wszyscy najemcy Umowy najmu są dłużnikami i wierzycielami solidarnymi. 

§ 2

Na podstawie niniejszej umowy Przekazujący przenosi na Przejmującego prawa i obowiązki dotyczące Umowy najmu, w tym wynikające z wpłaconej przez niego kaucji zabezpieczającej. Za zobowiązania powstałe przed dniem wejścia w życie niniejszej umowy Przekazujący nadal odpowiada solidarnie z Przejmującym.  

§ 3

Przejmujący przejmuje wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Umowy najmu jako dłużnik i wierzyciel solidarny z pozostałymi najemcami. 

§ 4 

Wynajmujący wyraża zgodę na zawarcie niniejszej Umowy między Przekazującym a Przejmującym.  

§ 5 

Rozliczenia wszelkich ewentualnych nadpłat powstałych przed dniem zawarcia niniejszej umowy, a także rozliczenia pobranej kaucji zabezpieczającej, Wynajmujący dokona z Przejmującym lub z innymi najemcami solidarnymi. W tym zakresie Przejmujący i Przekazujący dokonają samodzielnie własnych rozliczeń pomiędzy sobą.  

§ 6

  1. Wydanie lokalu Przejmującemu już nastąpiło bezpośrednio od Przekazującego i bez uczestnictwa Wynajmującego. Przejmujący nie wnosi zastrzeżeń do stanu lokalu i stanu zainstalowanych w nim urządzeń oraz wyposażenia. 
  2. Przejmujący oświadcza, że otrzymał odpis (kserokopię) protokołu wydania lokalu Przekazującemu. Rozliczenie końcowe, po zakończeniu najmu, nastąpi w oparciu o stan początkowych z chwili wydania lokalu Przekazującemu.  

§ 7

  1. W kwestiach nieuregulowanych niniejszą Umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego.  
  2. Niniejsza Umowa została sporządzona w trzech jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.  
  3. Niniejsza Umowa wchodzi w życie z dniem 1 października 2015.  

 

Wynajmujący    Przekazujący   Przejmujący  

 

Oczywiście pod spodem, tym razem obowiązkowo, oświadczenie pozostałych najemców.

Najemcy, strony wyżej wskazanej Umowy najmu, wyrażają zgodę na zawarcie powyższej umowy  przeniesienia praw i obowiązków.