Zmiana najemcy w trakcie trwania umowy

Cza­sa­mi zgła­sza się do nas najem­ca, któ­ry chce zre­zy­gno­wać z naj­mu w trak­cie trwa­nia umo­wy. To sytu­acja kło­po­tli­wa szcze­gól­nie wte­dy, gdy umo­wa naj­mu zawar­ta jest na czas ozna­czo­ny. Naj­czę­ściej do takich sytu­acji docho­dzi wte­dy, gdy ope­ru­je­my na ryn­ku stu­denc­kim. To naj­czę­ściej stu­den­ci w trak­cie trwa­nia roku porzu­ca­ją stu­dia lub zmie­nia­ją miej­sce zamiesz­ka­nia z innych powo­dów. Bar­dzo czę­sto zda­rza się, że poprzed­ni najem­ca przy­pro­wa­dza swo­je­go następ­cę, któ­ry ma kon­ty­nu­ować najem. 

Jeże­li zga­dza­my się na nowe­go najem­cę to naj­prost­szym spo­so­bem jest roz­wią­za­nie umo­wy naj­mu za poro­zu­mie­niem stron z poprzed­nim najem­cą i pod­pi­sa­nie nowej umo­wy z nowym najem­cą. W takim wypad­ku trze­ba też zro­bić roz­li­cze­nie sta­re­go najem­cy, oraz na nowo prze­ka­zać lokal nowe­mu. Sytu­acja dodat­ko­wo kom­pli­ku­je się, jeże­li najem­ców na poprzed­niej umo­wie było kil­ku. Dodat­ko­wo nowy najem­ca może na nowo chcieć nego­cjo­wać nie­któ­re warun­ki umowy.

Jeden najemca na umowie

Ja nie lubię sobie utrud­niać. Sko­ro najem­ca sam zapro­po­no­wał swo­je­go następ­cę to oni powin­ni sami się doga­dać, a ja tyl­ko zezwa­lam na zmia­nę najem­cy. W takiej sytu­acji pro­po­nu­ję zawar­cie umo­wy prze­nie­sie­nia praw i obo­wiąz­ków. Umo­wę tę czę­sto nazy­wa się cesją, choć to aku­rat nazwa nie­wła­ści­wa. W tre­ści tej umo­wy ja wystę­pu­ję jako oso­ba trze­cia, któ­ra na jej zawar­cie wyra­ża zgo­dę. Bez mojej zgo­dy umo­wa taka była­by bez­sku­tecz­na wzglę­dem mnie i mógł­bym docho­dzić swo­ich praw od najem­cy z któ­rym zawie­ra­łem umo­wę, a na zasa­dzie art. 688¹ § 1 k.c. soli­dar­nie rów­nież od nowe­go najem­cy za okres fak­tycz­ne­go korzy­sta­nia przez nie­go z lokalu.

Przy­kład takiej umowy

Umo­wa  prze­nie­sie­nia praw i obo­wiąz­ków  

zawar­ta w dniu 1 paź­dzier­ni­ka 2015 w Gdań­sku pomiędzy: 

Janem Kowal­skim, PESEL .….….….…., zamiesz­ka­łym .….….….….….….…. legi­ty­mu­ją­cym się dowo­dem oso­bi­stym .….….….….…… zwa­nym dalej Przekazującym 

a  

Damia­nem Nowa­kiem, PESEL .….….….….….., zamiesz­ka­łym .….….….….….….….….. legi­ty­mu­ją­cym się dowo­dem oso­bi­stym .….….….….….….. zwa­nym dalej Przejmującym 

oraz 

Pio­trem Wiśniew­skim, PESEL .….….….….…, zamiesz­ka­łym .….….….….….….… legi­ty­mu­ją­cym się dowo­dem oso­bi­stym nr .….….….….….….….… zwa­nym dalej Wynajmującym 

  § 1

1. Prze­ka­zu­ją­cy i Wynaj­mu­ją­cy zgod­nie oświad­cza­ją, że w dniu 7 sierp­nia 2015 roku zawar­li umo­wę naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go nr .…., o powierzch­ni użyt­ko­wej .….….. m2, poło­żo­ne­go w .….….….., przy ul. .….….….….….….….….. dla któ­re­go Sąd Rejo­no­wy w Gdańsk-Pół­noc pro­wa­dzi księ­gę wie­czy­stą nr .….….….….….….…… (dalej „Umo­wa najmu”). 
2. Przyj­mu­ją­cy oświad­cza, że zna­na jest mu treść umo­wy oraz że otrzy­mał jej odpis (kse­ro­ko­pię) oraz że nie wno­si do niej zastrzeżeń. 

§ 2

Na pod­sta­wie niniej­szej umo­wy Prze­ka­zu­ją­cy prze­no­si na Przej­mu­ją­ce­go pra­wa i obo­wiąz­ki doty­czą­ce Umo­wy naj­mu, w tym wyni­ka­ją­ce z wpła­co­nej przez nie­go kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej. Za zobo­wią­za­nia powsta­łe przed dniem wej­ścia w życie niniej­szej umo­wy Prze­ka­zu­ją­cy nadal odpo­wia­da soli­dar­nie z Przejmującym.

§ 3

Przej­mu­ją­cy przej­mu­je wszel­kie pra­wa i obo­wiąz­ki wyni­ka­ją­ce z Umo­wy najmu.

§ 4

Wynaj­mu­ją­cy wyra­ża zgo­dę na zawar­cie niniej­szej Umo­wy mię­dzy Prze­ka­zu­ją­cym a Przejmującym.

§ 5

Roz­li­cze­nia wszel­kich ewen­tu­al­nych nad­płat powsta­łych przed dniem zawar­cia niniej­szej umo­wy, a tak­że roz­li­cze­nia pobra­nej kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej, Wynaj­mu­ją­cy doko­na z Przej­mu­ją­cym. W tym zakre­sie Przej­mu­ją­cy i Prze­ka­zu­ją­cy doko­na­ją samo­dziel­nie wła­snych roz­li­czeń pomię­dzy sobą.

§ 6

1. Wyda­nie loka­lu Przej­mu­ją­ce­mu już nastą­pi­ło bez­po­śred­nio od Prze­ka­zu­ją­ce­go i bez uczest­nic­twa Wynaj­mu­ją­ce­go. Przej­mu­ją­cy nie wno­si zastrze­żeń do sta­nu loka­lu i sta­nu zain­sta­lo­wa­nych w nim urzą­dzeń oraz wyposażenia. 
2. Przej­mu­ją­cy oświad­cza, że otrzy­mał odpis (kse­ro­ko­pię) pro­to­ko­łu wyda­nia loka­lu Prze­ka­zu­ją­ce­mu. Roz­li­cze­nie koń­co­we, po zakoń­cze­niu naj­mu, nastą­pi w opar­ciu o stan począt­ko­wy z chwi­li wyda­nia loka­lu Przekazującemu.

§ 7

1. W kwe­stiach nie­ure­gu­lo­wa­nych niniej­szą Umo­wą mają zasto­so­wa­nie prze­pi­sy Kodek­su Cywilnego. 
2. Niniej­sza Umo­wa zosta­ła spo­rzą­dzo­na w trzech jed­no­brz­mią­cych egzem­pla­rzach, po jed­nym dla każ­dej ze Stron. 
3. Niniej­sza Umo­wa wcho­dzi w życie z dniem 1 paź­dzier­ni­ka 2015. 

   

Wynaj­mu­ją­cy	Prze­ka­zu­ją­cy	Przej­mu­ją­cy

 

 

Jak widać umo­wa taka jest dosyć pro­sta, a wszel­kie spra­wy mię­dzy sobą powin­ni zała­twić sta­ry i nowy najem­ca. Oni prze­cież naj­czę­ściej lepiej się zna­ją ze sobą.

Umo­wa ta zawie­ra­na jest w opar­ciu o zasa­dę swo­bo­dy umów. Zgod­nie z nią stro­ny mogą uło­żyć sto­su­nek praw­ny zgod­nie ze swo­ją wolą byle­by treść tego sto­sun­ku nie była sprzecz­na z pra­wem, oraz nie sprze­ci­wia­ła się wła­ści­wo­ści tego sto­sun­ku oraz zasa­dom współ­ży­cia spo­łecz­ne­go. Zawar­cie umo­wy prze­no­szą­cej pra­wa i obo­wiąz­ki z całą pew­no­ścią jest zgod­ne z pra­wem. Poza tym stro­ny mają moż­li­wość swo­bod­ne­go wybo­ru swo­je­go kontrahenta.

Przy zawie­ra­niu takiej umo­wy nale­ży pamię­tać o kil­ku waż­nych spra­wach. By unik­nąć wąt­pli­wo­ści powin­no się:

• usta­lić spo­sób roz­li­cze­nia przez nas kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej po wyga­śnię­ciu najmu;
• zawrzeć w tre­ści oświad­cze­nie doty­czą­ce zna­jo­mo­ści przez nowe­go najem­cę tre­ści umowy;
• zazna­czyć, że wyda­nie loka­lu nastą­pi pomię­dzy najem­ca­mi, bez koniecz­no­ści uczest­ni­cze­nia w tym wynajmującego.

Poza tym oczy­wi­ście nale­ży pamię­tać o zawar­ciu w tre­ści umo­wy wszel­kich danych nowe­go najem­cy włącz­nie z jego nume­rem PESEL. Uła­twi to w przy­szło­ści ewen­tu­al­ne docho­dze­nie należ­no­ści na dro­dze sądo­wej w postę­po­wa­niu elektronicznym.

Wielu najemców na jednej umowie

Tro­szecz­kę bar­dziej skom­pli­ko­wa­na umo­wa prze­ka­za­nia będzie w przy­pad­ku, gdy najem­ców jest wię­cej niż jeden, a zmie­nia się tyl­ko jeden z nich. W takim wypad­ku w para­gra­fie 1 powyż­sze­go przy­kła­du dodaj ustęp 3 o tre­ści poniż­szej z wymie­nie­niem wszyst­kich najemców

Prze­ka­zu­ją­cy i Wynaj­mu­ją­cy zgod­nie oświad­cza­ją, że stro­ną Umo­wy naj­mu jako najem­cy są jeszcze: .….….….….….….….….… 

Teo­re­tycz­nie zawar­cie takiej umo­wy nie wyma­ga zgo­dy pozo­sta­łych pod­na­jem­ców, nie­mniej jed­nak lepiej jest zadbać, by wyra­zi­li oni zgo­dę na jej zawar­cie. Dodaj pod umo­wą poniż­sze oświad­cze­nie (pod pod­pi­sa­mi prze­ka­zu­ją­ce­go, przej­mu­ją­ce­go i wynaj­mu­ją­ce­go) i niech pozo­sta­li współ­na­jem­cy je podpiszą.

Najem­cy, stro­ny wyżej wska­za­nej Umo­wy naj­mu, wyra­ża­ją zgo­dę na zawar­cie powyż­szej umo­wy  prze­nie­sie­nia praw i obowiązków. 

Umowa najmu z solidarną odpowiedzialnością kilku najemców

Jesz­cze bar­dziej skom­pli­ko­wa­na sytu­acja ma miej­sce, jeże­li w umo­wie naj­mu zawar­łeś soli­dar­ną odpo­wie­dzial­ność najem­ców. W sytu­acji gdy najem­cy są wie­rzy­cie­la­mi i dłuż­ni­ka­mi soli­dar­ny­mi umo­wa o prze­nie­sie­nie praw i obo­wiąz­ków powin­na brzmieć następująco.

Umo­wa  prze­nie­sie­nia praw i obo­wiąz­ków  

zawar­ta w dniu 1 paź­dzier­ni­ka 2015 w Gdań­sku pomiędzy: 

Janem Kowal­skim, PESEL .….….….…., zamiesz­ka­łym .….….….….….….…. legi­ty­mu­ją­cym się dowo­dem oso­bi­stym .….….….….…… zwa­nym dalej Przekazującym 

a  

Damia­nem Nowa­kiem, PESEL .….….….….….., zamiesz­ka­łym .….….….….….….….….. legi­ty­mu­ją­cym się dowo­dem oso­bi­stym .….….….….….….. zwa­nym dalej Przejmującym 

oraz 

Pio­trem Wiśniew­skim, PESEL .….….….….…, zamiesz­ka­łym .….….….….….….… legi­ty­mu­ją­cym się dowo­dem oso­bi­stym nr .….….….….….….….… zwa­nym dalej Wynajmującym 

§ 1

1. Prze­ka­zu­ją­cy i Wynaj­mu­ją­cy zgod­nie oświad­cza­ją, że w dniu 7 sierp­nia 2015 roku zawar­li umo­wę naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go nr .…., o powierzch­ni użyt­ko­wej .….….. m2, poło­żo­ne­go w Gdań­sku, przy ul. .….….….….….….….….. dla któ­re­go Sąd Rejo­no­wy w Gdańsk-Pół­noc pro­wa­dzi księ­gę wie­czy­stą nr .….….….….….….…… (dalej „Umo­wa najmu”). 
2. Przej­mu­ją­cy oświad­cza, że zna­na jest mu treść umo­wy oraz że otrzy­mał jej odpis (kse­ro­ko­pię) oraz że nie wno­si do niej zastrzeżeń. 
3. Prze­ka­zu­ją­cy i Wynaj­mu­ją­cy zgod­nie oświad­cza­ją, że stro­ną Umo­wy naj­mu jako najem­cy są jeszcze: .….….….….….….….….….….….….….…. 
4. Nad­to Prze­ka­zu­ją­cy i Wynaj­mu­ją­cy zgod­nie oświad­cza­ją, że wszy­scy najem­cy Umo­wy naj­mu są dłuż­ni­ka­mi i wie­rzy­cie­la­mi solidarnymi. 

§ 2

Na pod­sta­wie niniej­szej umo­wy Prze­ka­zu­ją­cy prze­no­si na Przej­mu­ją­ce­go pra­wa i obo­wiąz­ki doty­czą­ce Umo­wy naj­mu, w tym wyni­ka­ją­ce z wpła­co­nej przez nie­go kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej. Za zobo­wią­za­nia powsta­łe przed dniem wej­ścia w życie niniej­szej umo­wy Prze­ka­zu­ją­cy nadal odpo­wia­da soli­dar­nie z Przejmującym. 

§ 3

Przej­mu­ją­cy przej­mu­je wszel­kie pra­wa i obo­wiąz­ki wyni­ka­ją­ce z Umo­wy naj­mu jako dłuż­nik i wie­rzy­ciel soli­dar­ny z pozo­sta­ły­mi najemcami. 

§ 4 

Wynaj­mu­ją­cy wyra­ża zgo­dę na zawar­cie niniej­szej Umo­wy mię­dzy Prze­ka­zu­ją­cym a Przejmującym. 

§ 5 

Roz­li­cze­nia wszel­kich ewen­tu­al­nych nad­płat powsta­łych przed dniem zawar­cia niniej­szej umo­wy, a tak­że roz­li­cze­nia pobra­nej kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej, Wynaj­mu­ją­cy doko­na z Przej­mu­ją­cym lub z inny­mi najem­ca­mi soli­dar­ny­mi. W tym zakre­sie Przej­mu­ją­cy i Prze­ka­zu­ją­cy doko­na­ją samo­dziel­nie wła­snych roz­li­czeń pomię­dzy sobą. 

§ 6

1. Wyda­nie loka­lu Przej­mu­ją­ce­mu już nastą­pi­ło bez­po­śred­nio od Prze­ka­zu­ją­ce­go i bez uczest­nic­twa Wynaj­mu­ją­ce­go. Przej­mu­ją­cy nie wno­si zastrze­żeń do sta­nu loka­lu i sta­nu zain­sta­lo­wa­nych w nim urzą­dzeń oraz wyposażenia. 
2. Przej­mu­ją­cy oświad­cza, że otrzy­mał odpis (kse­ro­ko­pię) pro­to­ko­łu wyda­nia loka­lu Prze­ka­zu­ją­ce­mu. Roz­li­cze­nie koń­co­we, po zakoń­cze­niu naj­mu, nastą­pi w opar­ciu o stan począt­ko­wych z chwi­li wyda­nia loka­lu Przekazującemu. 

§ 7

1. W kwe­stiach nie­ure­gu­lo­wa­nych niniej­szą Umo­wą mają zasto­so­wa­nie prze­pi­sy Kodek­su Cywilnego. 
2. Niniej­sza Umo­wa zosta­ła spo­rzą­dzo­na w trzech jed­no­brz­mią­cych egzem­pla­rzach, po jed­nym dla każ­dej ze Stron. 
3. Niniej­sza Umo­wa wcho­dzi w życie z dniem 1 paź­dzier­ni­ka 2015. 

 

Wynaj­mu­ją­cy	Prze­ka­zu­ją­cy	Przej­mu­ją­cy

 

Oczy­wi­ście pod spodem, tym razem obo­wiąz­ko­wo, oświad­cze­nie pozo­sta­łych najemców.

Najem­cy, stro­ny wyżej wska­za­nej Umo­wy naj­mu, wyra­ża­ją zgo­dę na zawar­cie powyż­szej umo­wy  prze­nie­sie­nia praw i obowiązków.