Opodatkowanie najmu podatkiem ryczałtowym jest najprostszą formą opodatkowania najmu. Z tego względu bardzo często w urzędach skarbowych zaleca się wybór podatku ryczałtowego. Na niektórych podatników działa sama wysokość stawki (8,5% zamiast 18%), choć to może być złudna oszczędność.
Przed dalszą lekturą koniecznie zapoznaj się z wpisem dotyczącym optymalizacji podatkowej. Może okaże się, że nie będziesz podatku płacić wcale.
Spis treści
W podatku ryczałtowym opodatkowany jest przychód
W pierwszej kolejności zwróć uwagę, że podatkiem ryczałtowym opodatkowany jest przychód. Po wyborze tej formy opodatkowania nie możesz odliczać kosztów uzyskania przychodu. Ale zapewne przebrnąłeś już przez wybór formy opodatkowania i decyzję podjąłeś w pełni świadomie.
Zwróć też uwagę, że przy tej formie opodatkowania sporo komplikacji możesz sobie zrobić nierozważnie formułując umowę najmu. Należy w niej ściśle rozdzielać czynsz, czyli opłatę będącą Twoim wynagrodzeniem za oddanie lokalu w najem, od kosztów utrzymania lokalu, do płacenia których zobowiązuje się najemca. Może chodzić o opłaty do wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej czy opłaty za media. Brak w umowie najmu podziału tych opłat może prowadzić do uzasadnionych wątpliwości od czego powinien być naliczany podatek ryczałtowy.
Stawki podatku ryczałtowego
Przy najmie lokali mieszkalnych i użytkowych fiskus oferuje nam stawkę podatku ryczałtowego wynoszącą 8,5%. Od 2018 roku wprowadzono drugą stawkę podatku i od 1 stycznia 2018 stawka podatku wynosi 8,5 % do kwoty 100.000 zł przychodów w roku, a od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów. Pamiętaj, że cały czas mówimy o podatku naliczanym od przychodów. W przypadku osiągania przez małżonków przychodów z najmu, kwota przewyższająca 100.000 zł przychodów przy której zmienia się stawka podatku na 12,5%, dotyczy łącznie obojga małżonków.
Zwróć uwagę, że powyższa stawka dotyczy tylko najmu sensu stricto, czyli najmu długoterminowego. Chodzi o najem na dłuższy okres użytkowania realizowanym w cyklu miesięcznym lub rocznym. Najem krótkoterminowy (na doby — dziennie lub tygodnie) nie może być opodatkowany stawką 8,5%. Taka działalność to klasyczna działalność gospodarcza nawet przy jednym lokalu. Oprócz zgłoszenia do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG), prowadzenia księgi przychodów i rozchodów, wymaga stosowania opodatkowania na zasadach ogólnych (18/32% od dochodu) lub podatku liniowego (19% od dochodów). Co prawda możliwe jest w takiej działalności wybór podatku ryczałtowego, ale chyba mało kogo będzie interesować płacenie 17% od przychodu.
Częstotliwość płacenia ryczałtu
Przy wyborze podatku ryczałtowego podatnik zobowiązany jest co miesiąc obliczać i wpłacać ryczałt na rachunek urzędu skarbowego właściwego według jego miejsca zamieszkania (nie położenia lokalu). Obowiązek ten należy wykonywać w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień — do 31 stycznia następnego roku.
Podatnicy, którzy w ubiegłym roku podatkowym uzyskiwali przychody z najmu, mogą wybrać płacenie ryczałtu co kwartał. Dotyczy to jednak tylko tych, u których przychody z działalności prowadzonej samodzielnie albo przychody spółki — w roku poprzedzającym rok podatkowy — nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartość 25 000 euro. Kwotę wyrażoną w euro przelicza się na złotówki według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski na pierwszy dzień roboczy października roku poprzedzającego rok podatkowy. Podatnik, który chce ryczałt opłacać kwartalnie i nie przekracza zakreślonego progu przychodów, jest obowiązany do dnia 20 stycznia roku podatkowego zawiadomić o swoim wyborze naczelnika urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Oświadczenie to jest ważne również w kolejnych latach, oczywiście o ile nie został przekroczony próg przychodów. A zatem nie trzeba go ponawiać. Podatnicy, którzy wybrali rozliczenie kwartalne obliczają i wpłacają ryczałt w terminie do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego — do 31 stycznia kolejnego roku.
Jak obliczać ryczałt?
Jak już wskazałem, podatnik zobowiązany jest co miesiąc obliczać ryczałt i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego. Gdy wybierze on rozliczenie kwartalne, to powinien to robić co kwartał.
W praktyce wygląda to w ten sposób, że za miesiące od stycznia do listopada (albo za I, II i III kwartał przy rozliczeniu kwartalnym) podatnik sumuje otrzymane w danym miesiącu (kwartale) przychody. Po z sumowaniu, obowiązkowo należy kwotę zaokrąglić do pełnej złotówki zgodnie z matematycznymi zasadami zaokrąglania — końcówka 1–49 groszy powoduje zaokrąglenie w dół, a 50–99 groszy daje zaokrąglenie w górę. Zasada zaokrąglania wynika wprost z ordynacji podatkowej, według której podstawę opodatkowania i podatek zaokrągla się do pełnych złotych.
Po zaokrągleniu sumy przychodów uzyskujemy podstawę opodatkowania, od której wyliczamy ryczałt. Krótko mówiąc podstawę opodatkowania mnożymy przez 8,5% i znowu uzyskany wynik zaokrąglamy do pełnej złotówki zgodnie z wyżej wskazanymi zasadami. Od 2018 roku wprowadzono drugą stawkę podatku. Od 1 stycznia 2018 stawka podatku wynosi 8,5 % do kwoty 100.000 zł przychodów w roku, a od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5% przychodów i tej granicy musimy pilnować. Wyliczoną kwotę wpłacamy na rachunek urzędu skarbowego przeznaczony do wpłaty podatku PIT do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu (kwartału), którego dotyczy.
Nieco inaczej nalicza się ryczałt za grudzień lub IV kwartał przy wyborze rozliczenia kwartalnego. Jest to ściśle związane z faktem, że należy go opłacić w terminie złożenia zeznania o wysokości uzyskanego przychodu (PIT-28). Za grudzień lub ostatni kwartał roku ryczałt oblicza się już w tym zeznaniu i nalicza go od sumy przychodów za dany roku. W zeznaniu tym wylicza się ryczałt za cały rok podatkowy i na rachunek urzędu skarbowego wpłaca się różnicę wynikającą z deklaracji i podatku zapłaconego za wcześniejsze okresy w roku podatkowym. Obliczenia i wpłaty ryczałtu należy dokonać w terminie złożenia zeznania PIT-28 czyli do 31 stycznia roku następnego.
Deklaracja podatkowa od ryczałtu
Jak już wskazałem w poprzednim akapicie, podatnicy rozliczający podatek ryczałtowy zobowiązani się do złożenia rocznego zeznania o wysokości uzyskanego przychodu — PIT-28. Zeznanie za rok podatkowy składa się do dnia 31 stycznia następnego roku.
Wybór formy opodatkowania ryczałtem
Podatnik chcący skorzystać z ryczałtu zobowiązany jest zawiadomić naczelnika urzędu skarbowego o wyborze tej formy opodatkowania. Zawiadomienie to składa się w formie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Właściwy przy tym jest urząd miejsca zamieszkania wynajmującego, a nie miejsce położenia lokalu, który jest przedmiotem najmu z którego podatnik uzyskuje przychody. Terminy złożenia tego oświadczenia są następujące:
- jeżeli podatnik uzyskuje po raz pierwszy przychód z tytułu najmu, dzierżawy lub podobnych to oświadczenie to podatnik składa do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągnął pierwszy przychód albo do ostatniego dnia roku podatkowego jeżeli przychód ten został osiągnięty w grudniu;
- jeżeli podatnik w poprzednim roku opodatkowywał dochody z najmu na zasadach ogólnych, to może zmienić formę opodatkowania na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych składając oświadczenie do dnia 20 stycznia danego roku podatkowego.
W wypadku gdy termin złożenia oświadczenia wypada w dzień ustawowo wolny od pracy, to termin jego złożenia przesuwa się na pierwszy dzień roboczy następujący po dniu ustawowo wolnym od pracy.
Wybór tej formy opodatkowania dotyczy przychodów z wszystkich umów najmu. Dotyczy to zatem całego źródła uzyskiwania przychodów. Nie można sobie podzielić, że przychody z konkretnej nieruchomości opodatkowujemy ryczałtem, a pozostałość na zasadach ogólnych. Wyjątkiem może być przypadek, w którym podatnik oprócz uzyskiwania przychodów z najmu (nazwijmy go prywatnym) prowadzi działalność gospodarczą w ramach której również uzyskuje przychód z najmu innych nieruchomości. Jak z tego wynika podatnik nie ma też obowiązku zawiadamiać naczelnika urzędu skarbowego o zawieraniu konkretnych umów najmu, oczywiście z wyjątkiem umów najmu okazjonalnego lokalu, ale to już wynika z przepisów niepodatkowych.
Obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów
Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów w sprawie prowadzenia ewidencji przychodów i wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wydanym na podstawie art. 16 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne podatnicy płacący ryczałt powinni prowadzić ewidencję przychodów.
Wzór ewidencji zawarty jest w załączniku do rozporządzenia. Zapisów w niej dokonuje się na podstawie dowodów potwierdzających faktyczne uzyskanie przychodów z najmu.
Jeżeli jednak wysokość przychodów wynika z umowy najmu zawartej w formie pisemnej to podatnik nie ma obowiązku prowadzenia ewidencji (art. 15 ust. 3 ustawy). To chyba dobra wiadomość dla wszystkich wynajmujących, bo mało kto wynajmuje lokal bez pisemnej umowy najmu.
Jeżeli masz jakieś pytania lub wątpliwości to zapraszam do zadania ich przez komentarze poniżej.
