Czy wynajmując lokal użytkowy, poddasze albo garaż najemca nie jest chroniony przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów? Można się zdziwić, gdy najemca zacznie nas punktować i utrudniać wypowiedzenie umowy albo podwyższenie czynszu.
Wprowadzenie prawne
W art. 2 ust. 1 pkt. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów ustawodawca umieścił definicję legalną lokalu, dla którego przy stosunku najmu lub innym tytule do użytkowania tego lokalu mają zastosowanie przepisy szczególnej ochrony lokatora wynikające z tej ustawy. Zgodnie z tą definicją ilekroć w ustawie jest mowa o lokalu to należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Nie jest lokalem w rozumieniu tej ustawy pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.
Ustawa nie zawiera jakichkolwiek kryteriów powierzchniowych. Nie ma też wymogu, by lokal był lokalem samodzielnym (por. Jacek Chaciński, Ochrona praw lokatorów — komentarz, Warszawa 2013, str. 47, analogicznie III SA/Gd 434/08 wyrok WSA Gdańsk z dnia 19-02-2009 – uznanie samodzielności lokalu mieszkalnego z ustępem stanowiącym część wspólną nieruchomości). Implikuje to, że lokal będzie lokalem mieszkalnym także wtedy, gdy używanie go wymaga korzystania z tzw. pomieszczeń wspólnych i z urządzeń znajdujących się w innym lokalu. Istotą kwalifikacji lokalu jako lokalu mieszkalnego jest sposób jego wykorzystania.
Za lokale przeznaczone na cele mieszkaniowe należy uznać także domy pomocy społecznej (I OW 188/11 postanowienie NSA a 2 lutego 2012). W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2007 (III CZP 157/06 uchwała SN z 9 lutego 2007) wskazano, że faktyczne zamieszkiwanie w budynku posadowionym na obszarze rodzinnego ogródka działkowego winno być również uznane za wykorzystywanie na cele mieszkaniowe pomimo tego, że zgodnie z art. 13 ust. 4 uchylonej już ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych działka taka przeznaczona jest do zaspokajania potrzeb użytkownika i jego rodziny w zakresie wypoczynku i rekreacji oraz prowadzenia upraw ogrodniczych, z wyłączeniem potrzeb mieszkaniowych i wykonywania działalności gospodarczej. W uchwale tej Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że „pierwszoplanowe znaczenie dla uznania za lokal służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ma faktyczny sposób jego wykorzystywania, nie zaś jego przeznaczenie”. Należy wskazać, że nowa Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych w art. 3 nie zawiera już negatywnych przepisów wykluczających jednoznacznie potrzeby mieszkaniowe.
Co nie jest lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów
Definicja legalna zawiera także wskazanie iż lokalem dla którego nie stosuje się ustawy są pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób. Ustawodawca umieścił także otwarty katalog wyliczający przykładowe pomieszczenia: znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Liczne orzecznictwo wskazało jeszcze kilka innych pomieszczeń, dla których nie są stosowane przepisy ustawy. Zgodnie z postanowieniem Naczelnego Sądu Administracyjnego (I OW 194/11 postanowienie NSA z 22 lutego 2012) pomieszczenia domu gościnnego, który z założenia służy do krótkotrwałego pobytu osób odwiedzających określone miasto, nie można uznać za lokal mieszkalny. Również schronisko dla bezdomnych nie jest lokalem w rozumieniu ustawy (I OW 19/11 postanowienie NSA z 20 maja 2011). Nie jest nim także noclegownia (I OW 81/10 postanowienie NSA z 16 listopada 2010). NSA wydał także postanowienie w sprawie statusu altany ogrodowej jako lokalu mieszkalnego (I OW 24/10 postanowienie NSA z 14 maja 2010). W postanowieniu wskazano, że altana ogrodowa nie może być uznana za lokal mieszkalny. Kierowano się przy tym względami technicznymi i przeznaczeniem altany. Musze jednak zauważyć, że w tym przypadku rozpatrywano altanę zamieszkiwaną przez jej właściciela. Gdyby jednak właściciel oddał altanę innej osobie pod dowolnym tytułem prawnym w celu zamieszkania, to należy ją uznać za lokal mieszkalny i względy techniczne nie powinny powodować zmiany tej klasyfikacji (por. Ewa Bończak-Kucharczyk, Ochrona praw lokatorów i najem lokali mieszkalnych — komentarz, Warszawa 2013, str. 51–52).
A lokale użytkowe?
Niestety niektóre lokale użytkowe również mogą być ustane za lokal w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów. W konsekwencji do umów najmu tych lokali będzie stosować się przepisy ustawy. Wynajmujący zostanie przez to ograniczony w swoich uprawnieniach.
Pracownia twórcy jest także lokalem mieszkalnym wtedy, gdy będzie faktycznie wykorzystywana do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Twórcą jest każda osoba faktycznie prowadząca działalność twórczą. Efektem tej pracy jest powstawanie utworów w rozumieniu art. 1 ust. 1 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych. Status lokalu będącego pracownią twórcy powiązany jest z prawem twórcy do jego użytkowania. Może być nim każdy tytuł prawny, który może służyć lokatorowi, np. najem.
Jeżeli więc wynajmujesz lokal użytkowy komuś, kto będzie w nim prowadził pracownie malarską, pracownie garncarską albo atelier fotograficzne to musisz liczyć się z tym, że do tej umowy będziesz musiał stosować przepisu ustawy o ochronie praw lokatorów. W konsekwencji nie będziesz mógł łatwo tej umowy wypowiedzieć i będziesz obciążony wieloma innymi ograniczeniami.
