Najemca nie płaci czynszu – jak rozwiązać umowę najmu?

Pol­skie pra­wo chro­ni najem­ców bar­dziej niż wynaj­mu­ją­cych. Zasa­da ochro­ny praw najem­ców wpi­sa­na jest nawet w Kon­sty­tu­cję (zobacz art. 75 i 76). Wynaj­mu­ją­cy prak­tycz­nie są na słab­szej pozy­cji i mają dużo bar­dziej utrud­nio­ną dro­gę do odzy­ska­nia posia­da­nia loka­lu i swo­jej należności.

Kie­dyś w koń­cu może nam się przy­da­rzyć najem­ca, któ­ry z jakie­goś powo­du prze­sta­nie pła­cić za wyna­jem miesz­ka­nia. Ludzie z grun­tu są uczci­wi i sta­ra­ją się pła­cić. Może jed­nak przy­da­rzyć się nie­prze­wi­dy­wal­na sytu­acja życio­wa przez któ­rą nie ure­gu­lu­ją należ­no­ści. To jed­nak jest tyl­ko część przy­pad­ków. Duża część nie pła­ci opłat ponie­waż jest nie­uczci­wa. To naj­trud­niej­si przeciwnicy.

Dwie zasady rozwiązywania umów najmu

Gdy najem­ca prze­sta­je pła­cić, wynaj­mu­ją­cy może umo­wę roz­wią­zać. Teo­re­tycz­nie ze skut­kiem natych­mia­sto­wym. Teo­re­tycz­nie bo przed tym musi przed tym dodat­ko­wo wezwać najem­cę do dobro­wol­nej zapła­ty. W tym miej­scu muszę zwró­cić uwa­gę, że roz­wią­za­nie umo­wy naj­mu miesz­ka­nia jest prze­pro­wa­dza­ne w inny spo­sób niż roz­wią­za­nie umo­wy naj­mu loka­lu użyt­ko­we­go. Wyni­ka to z obo­wią­zy­wa­nia Usta­wy o ochro­nie praw lokatorów.

Aktu­al­ny stan praw­ny każe podzie­lić umo­wy naj­mu loka­li na dwie kate­go­rie. Pierw­szą z nich są umo­wy naj­mu doty­czą­ce loka­li miesz­kal­nych. Loka­le te zde­fi­nio­wa­ne w art. 2 ust. 1 pkt 4 Usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów. Są to loka­le słu­żą­ce do zaspo­ka­ja­nia potrzeb miesz­ka­nio­wych ale tak­że loka­le będą­ce pra­cow­nia­mi słu­żą­cy­mi twór­cy do pro­wa­dze­nia dzia­łal­no­ści w dzie­dzi­nie kul­tu­ry i sztu­ki. Jed­no­cze­śnie usta­wo­daw­ca wyłą­cza z tego poję­cia loka­le prze­zna­czo­ne do krót­ko­trwa­łe­go poby­tu osób, w szcze­gól­no­ści znaj­du­ją­ce się w budyn­kach inter­na­tów, burs, pen­sjo­na­tów, hote­li, domów wypo­czyn­ko­wych lub w innych budyn­kach słu­żą­cych do celów tury­stycz­nych lub wypo­czyn­ko­wych. Do tych umów sto­su­je się prze­pi­sy Usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów i w bar­dzo ogra­ni­czo­nym zakre­sie prze­pi­sy kodek­su cywil­ne­go. Prze­pi­sy te są nad­rzęd­ne nad kodek­sem cywil­nym (lex spe­cja­lis) i mają na celu usta­no­wie­nie lep­sze­go sys­te­mu ochro­ny praw loka­to­rów wzglę­dem ochro­ny upraw­nień wynaj­mu­ją­cych. Dru­gą kate­go­rią są umo­wy naj­mu loka­li nie miesz­czą­cych się w wyżej przed­sta­wio­nej defi­ni­cji loka­lu miesz­kal­ne­go. Do tych umów sto­su­je się prze­pi­sy kodek­su cywilnego.

Rozwiązanie umowy najmu mieszkania

Roz­wią­za­nie umo­wy naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go z nie­pła­cą­cym najem­cą opi­sa­ne jest w art. 11 ust. 2 wska­za­nej usta­wy. Brzmi on następująco:

Art. 11

Nie póź­niej niż na mie­siąc naprzód, na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go, wła­ści­ciel może wypo­wie­dzieć sto­su­nek praw­ny, jeże­li lokator:

[…]

2) jest w zwło­ce z zapła­tą czyn­szu lub innych opłat za uży­wa­nie loka­lu co naj­mniej za trzy peł­ne okre­sy płat­no­ści pomi­mo uprze­dze­nia go na piśmie o zamia­rze wypo­wie­dze­nia sto­sun­ku praw­ne­go i wyzna­cze­nia dodat­ko­we­go, mie­sięcz­ne­go ter­mi­nu do zapła­ty zale­głych i bie­żą­cych należ­no­ści, lub

Z tego wyni­ka, że jeże­li najem­ca miesz­ka­nia jest w zwło­ce z zapła­tą czyn­szu za trzy peł­ne okre­sy płat­no­ści, wynaj­mu­ją­cy powi­nien wyzna­czyć mu naj­pierw dodat­ko­wy, mie­sięcz­ny ter­min do zapła­ty zale­głych i bie­żą­cych należ­no­ści. W upo­mnie­niu tym powi­nien on wska­zać, że ma zamiar wypo­wie­dze­nia umo­wy. Upo­mnie­nie powin­no być dorę­czo­ne na piśmie.

Przy­kła­do­we wezwa­nie do zapła­ty znaj­dziesz tutaj, ale teraz prze­czy­taj wpis dalej. 

Wezwa­nie nale­ży pró­bo­wać dorę­czyć w każ­dy moż­li­wy spo­sób. Wysłać je rów­no­le­gle pocz­tą, listem pole­co­nym na adres nasze­go miesz­ka­nia jak i na adres zamel­do­wa­nia najem­cy. Moż­na pró­bo­wać dorę­czyć je oso­bi­ście, naj­le­piej przy świadku.

W wypad­ku bez­sku­tecz­ne­go upły­wu zakre­ślo­ne­go ter­mi­nu wynaj­mu­ją­ce­mu przy­słu­gu­je upraw­nie­nie do roz­wią­za­nia umo­wy za mie­sięcz­nym wypo­wie­dze­niem. Wypo­wie­dze­nie musi mieć for­mę pisem­ną pod rygo­rem nie­waż­no­ści. Odpa­da więc moż­li­wość wysła­nia maila. Pod rygo­rem nie­waż­no­ści musi zawie­rać ono tak­że wska­za­nie przy­czy­ny wypo­wie­dze­nia. Podob­nie jak z wezwa­niem, wypo­wie­dze­nie pró­bu­je­my dorę­czyć lisem pole­co­nym wysy­ła­jąc je na wszyst­kie zna­ne adre­sy, a tak­że pró­bu­je­my dorę­czyć je oso­bi­ście przy świad­ku. W tym przy­pad­ku sam fakt spo­tka­nia najem­cy i pró­ba wrę­cze­nia mu nasze­go pisma wystar­cza za uzna­nie za dorę­cze­nie. Nawet wte­dy gdy odma­wia on nam pokwitowania.

Tutaj znaj­dziesz przy­kład wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu, ale teraz czy­taj dalej waż­ne informacje! 

Widzi­cie, że spra­wa jest bar­dzo skom­pli­ko­wa­na. Musi­my wezwać najem­cę do zapła­ty, wyzna­czyć mu dodat­ko­wy mie­sięcz­ny ter­min do zapła­ty i dodat­ko­wo zagro­zić roz­wią­za­niem umo­wy. Dopie­ro póź­niej może­my roz­wią­zać umo­wę z mie­sięcz­nym wypo­wie­dze­niem, któ­re dodat­ko­wo musi skoń­czyć się w ostat­nim dniu mie­sią­ca. Nie­speł­nie­nie któ­re­go­kol­wiek z wymie­nio­nych wymo­gów może skut­ko­wać bez­sku­tecz­no­ścią roz­wią­za­nia umo­wy i koniecz­no­ścią roz­po­czę­cia całej pro­ce­du­ry od początku.

Policz­my więc ile będzie trwa­ło sku­tecz­ne roz­wią­za­nie umo­wy. Gdy najem­ca pła­ci nam czynsz mie­sięcz­nie, do 10-go dnia każ­de­go mie­sią­ca, to wezwa­nie do zapła­ty musi­my mu wysłać naj­wcze­śniej jede­na­ste­go dnia trze­cie­go mie­sią­ca. Dopie­ro w tym dniu spóź­nia się on z zapła­tą za trzy peł­ne okre­sy płat­no­ści. W wezwa­niu musi­my wyzna­czyć dodat­ko­wy mie­sięcz­ny ter­min płat­no­ści. Ter­min mie­sięcz­ny zaczy­na biec dopie­ro od momen­tu, w któ­rym loka­tor mógł zapo­znać się z naszym wezwa­niem. Dopie­ro po upły­nię­ciu tego dodat­ko­we­go mie­sią­ca, gdy najem­ca nie wpła­cił ani gro­sza z należ­nej nam kwo­ty, może­my roz­wią­zać umo­wę za mie­sięcz­nym wypo­wie­dze­niem. Przy­pu­ść­my, że nasze wezwa­nie dotrze do adre­sa­ta 17. dnia trze­cie­go mie­sią­ca. Roz­wią­za­nie umo­wy może­my mu wysłać dopie­ro 18. dnia czwar­te­go mie­sią­ca. Musi­my wyzna­czyć dodat­ko­wy mie­sięcz­ny ter­min wypo­wie­dze­nia, któ­ry musi skoń­czyć się ostat­nie­go dnia mie­sią­ca. Ter­min ten zaczy­na biec dopie­ro od dnia, w któ­rym najem­ca mógł się z nim zapo­znać. Jak z tego wyni­ka, w naj­lep­szym przy­pad­ku umo­wa naj­mu prze­sta­nie wią­zać stro­ny dopie­ro na koniec pią­te­go mie­sią­ca. W naj­gor­szym przy­pad­ku jesz­cze kil­ka mie­się­cy później.

Rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego

Przy umo­wie naj­mu loka­lu nie­miesz­kal­ne­go spra­wa jest dużo łatwiej­sza. Roz­wią­za­nie umo­wy z nie­pła­cą­cym najem­cą regu­lu­je art. 687 kodek­su cywil­ne­go. Brzmi on następująco:

Art. 687

Jeże­li najem­ca loka­lu dopusz­cza się zwło­ki z zapła­tą czyn­szu co naj­mniej za dwa peł­ne okre­sy płat­no­ści, a wynaj­mu­ją­cy zamie­rza najem wypo­wie­dzieć bez zacho­wa­nia ter­mi­nów wypo­wie­dze­nia, powi­nien on uprze­dzić najem­cę na piśmie, udzie­la­jąc mu dodat­ko­we­go ter­mi­nu mie­sięcz­ne­go do zapła­ty zale­głe­go czynszu.

W pierw­szej kolej­no­ści musi­my najem­cę uprze­dzić o zamia­rze roz­wią­za­nia umo­wy i wyzna­czyć mu dodat­ko­wy mie­sięcz­ny ter­min na zapła­tę należ­no­ści. Może­my to dro­bić dopie­ro w dniu, w któ­rym upły­nął już ter­min płat­no­ści czyn­szu za dru­gi peł­ny okres płatności.

Przy­kład wezwa­nia znaj­dziesz tutaj ale teraz czy­taj dalej i zapo­znaj się w waż­ny­mi informacjami.

Wezwa­nie powin­ni­śmy wysłać  pocz­tą na adres sie­dzi­by fir­my i rów­no­le­gle może­my wysłać je na adres nasze­go loka­lu. Pró­bu­je­my dorę­czyć je tak­że oso­bi­ście przy świad­ku. Może­my wysłać je tak­że mailem. W więk­szo­ści przy­pad­ków wystar­czy to jako dowód w sądzie.

Ter­min mie­sięcz­ny liczy­my od dnia, w któ­rym najem­ca mógł zapo­znać się z naszym wezwa­niem. Po upły­nię­ciu tego ter­mi­nu może­my roz­wią­zać umo­wę ze skut­kiem natych­mia­sto­wym. Ozna­cza to, że umo­wa prze­sta­nie wią­zać stro­ny z dniem, w któ­rym najem­ca mógł zapo­znać się z naszym oświad­cze­niem o roz­wią­za­niu umowy.

Tutaj znaj­dziesz przy­kład wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu, ale teraz czy­taj dalej waż­ne informacje!

Policz­my teraz czas jaki upły­nie do cza­su sku­tecz­ne­go roz­wią­za­nia umo­wy. Gdy najem­ca pła­ci nam czynsz mie­sięcz­nie z góry, do 10-go dnia każ­de­go mie­sią­ca, to wezwa­nie do zapła­ty musi­my mu wysłać naj­wcze­śniej jede­na­ste­go dnia dru­gie­go mie­sią­ca. Dopie­ro w tym dniu spóź­nia się on z zapła­tą za dwa peł­ne okre­sy płat­no­ści. W wezwa­niu musi­my wyzna­czyć dodat­ko­wy mie­sięcz­ny ter­min płat­no­ści. Ter­min mie­sięcz­ny zaczy­na biec dopie­ro od momen­tu, w któ­rym najem­ca mógł zapo­znać się z naszym wezwa­niem. Dopie­ro po upły­nię­ciu tego dodat­ko­we­go mie­sią­ca, gdy najem­ca nie wpła­cił ani gro­sza z należ­nej nam kwo­ty, może­my roz­wią­zać umo­wę bez wypo­wie­dze­nia. Przy­pu­ść­my, że nasze wezwa­nie dotrze do adre­sa­ta 17. dnia dru­gie­go mie­sią­ca. Roz­wią­za­nie umo­wy może­my mu pró­bo­wać dorę­czyć dopie­ro 18. dnia trze­cie­go mie­sią­ca. Jak z tego wyni­ka, w naj­lep­szym przy­pad­ku umo­wa naj­mu prze­sta­nie wią­zać stro­ny 12. dnia trze­cie­go mie­sią­ca (gdy pierw­sze wezwa­nie dorę­czy­my jede­na­ste­go dnia dru­gie­go mie­sią­ca, a roz­wią­za­nie umo­wy dwu­na­ste­go dnia w kolej­nym mie­sią­cu). W naj­gor­szym przy­pad­ku, gdy najem­ca jest opor­ny i spryt­ny może to trwać  jesz­cze kil­ka mie­się­cy dłużej.

Kilka ważnych uwag na koniec

Jak widzisz roz­wią­za­nie umo­wy z nie­pła­cą­cym najem­cą jest bar­dzo skom­pli­ko­wa­ne. Jeże­li nie czu­jesz się na siłach lub prze­wi­du­jesz pro­ble­my, to naj­le­piej powierz pro­wa­dze­nie spra­wy pro­fe­sjo­nal­ne­mu praw­ni­ko­wi. W sumie to reko­men­du­ję odda­nie spra­wy praw­ni­ko­wi w każ­dym przy­pad­ku bo spra­wy napraw­dę nie są pro­ste, a każ­dy Twój błąd może przy­czy­nić się do prze­dłu­że­nia pro­ce­du­ry nawet o kil­ka mie­się­cy. Zacznij go szu­kać już na koniec pierw­sze­go mie­sią­ca w któ­rym najem­ca nie zapła­cił. Oprócz wyżej opi­sa­nej pro­ce­du­ry praw­ni­cy mają jesz­cze kil­ka spo­so­bów na uprzy­krze­nie życia nie­so­lid­ne­mu najem­cy. Może to upro­ścić roz­wią­za­nie umo­wy. Przede wszyst­kim mogą oni dopro­wa­dzić do łatwiej­sze­go odzy­ska­nia naszej należ­no­ści nawet wte­dy, gdy umo­wa zosta­nie rozwiązana.

Wyżej wska­za­ne prze­pi­sy mają cha­rak­ter bez­względ­nie obo­wią­zu­ją­cy (po łaci­nie ius cogens). Ozna­cza to, że nie moż­na w umo­wie sobie robić innych zapi­sów, na przy­kład uprasz­cza­jąc lub skra­ca­jąc pro­ce­du­rę roz­wią­za­nia umo­wy. Wszel­kie zapi­sy umo­wy naj­mu nie­zgod­ne z tymi prze­pi­sa­mi są po pro­stu nie­waż­ne. Takie odmien­ne zapi­sy mogą mieć jedy­nie walor psy­cho­lo­gicz­ny, któ­ry zadzia­ła na nie­świa­do­me­go, nie­so­lid­ne­go najemcę.

Jeże­li w umo­wie naj­mu zazna­czysz, że wszel­kie zmia­ny umo­wy mogą być doko­ny­wa­ne na piśmie jed­no­cze­śnie nada­jąc rygor nie­waż­no­ści, to wszyst­ko to co napi­sa­łem o dorę­cza­niu oświad­czeń mailem nie ma zasto­so­wa­nia. Wszyst­kie oświad­cze­nia z najem­cą musisz wte­dy wymie­niać w for­mie pisemnej.

Wzory upomnień i wypowiedzenia umowy najmu

Przy­go­to­wa­łem kom­plet­ny zestaw wzo­rów wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu oraz nie­zbęd­nych wcze­śniej­szych upo­mnień najem­cy. Wszyst­ko po to by uła­twić roz­wią­za­nie umo­wy. Pobierz tutaj.

Umowa rozwiązana i co dalej

Jeże­li pomi­mo roz­wią­za­nia umo­wy najem­ca nie chce się wypro­wa­dzić to cze­ka­ją nas kolej­ne kro­ki. To może być dro­ga przez mękę. Jeże­li powie­rzy­łeś spra­wę praw­ni­ko­wi to on wie co zro­bić dalej. Ja napi­szę o tym w przyszłości.