Krótkie podsumowanie podstawowych informacji na temat czynszu. Fakty, które mogą zainteresować i pchnąć do dalszych poszukiwań.
Spis treści
Fakt 1: Czym jest czynsz
Czynsz jest świadczeniem należnym wynajmującemu w zamian za oddanie najemcy do używania rzeczy najmowanej, np. lokalu, domu, ale też roweru albo samochodu. Innymi słowy, najemca zobowiązany jest realizować umówione świadczenie na rzecz wynajmującego w zamian za to, że ten daje najemcy możliwość używania rzeczy. (art. 659 § 1 k.c.)
Fakt 2: Czym nie jest czynsz
Bardzo często słowem „czynsz” określa się opłaty należne do spółdzielni mieszkaniowej albo wspólnoty mieszkaniowej. W takim wypadku dla świadczenia należnego wynajmującemu poszukuje się innego słowa, np. „odstępne”. Oba rozwiązania są błędne. Czynsz to czynsz, a opłaty to opłaty — patrz fakt 1.
Fakt 3: Od kiedy należy się czynsz
Co do zasady, to czynsz należy się od rozpoczęcia najmu. Strony mogą ustalić, że obowiązek zapłaty czynszu powstaje z dniem określonym w umowie, a nie z dniem przekazania lokalu najemcy. Lokal bowiem może nie być od razu przydatny do umówionego użytku, a strony jednocześnie ustalają, że najemca ma czas na przystosowanie lokalu do swoich potrzeb. Najczęściej ma to miejsce w czasie wykończenia lokalu ze stanu deweloperskiego albo jeżeli lokal umiejscowiony jest w nieotwartej galerii handlowej.
Fakt 4: Oznaczenie czynszu
Obowiązek płacenia czynszu wynika z charakteru umowy najmu. Najem jest umową odpłatną (ekwiwalentną). Co ciekawe, czynsz można określić w pieniądzu, ale także w świadczeniach innego rodzaju. Może on być na przykład określony w workach zboża albo w litrach określonego paliwa. Może być także czynnością, jaką najemca zobowiązany będzie czynić, a także zobowiązaniem się najemcy do tego, by powstrzymał się od określonego działania. Dopuszczalne jest także określenie czynszu jako częściowego świadczenia pieniężnego uzupełnianego innym świadczeniem. Przykładem może być określona kwota pieniędzy plus sprzątanie klatki schodowej co określoną ilość dni. (art. 659 k.c.)
Określenie świadczenia czynszowego w naturze stwarza jednak problemy podatkowe, z ustaleniem wartości uzyskanego świadczenia. Bo przecież wartość uzyskanej usługi wpływa na ustalenie podstawy opodatkowania.
Fakt 5: Częstotliwość płacenia czynszu
Czynsz jest świadczeniem okresowym należnym wynajmującemu w określonych odstępach czasu. Można tę częstotliwość określić dowolnie. Jeżeli jednak strony nie uzgodnią częstotliwości, to dla umów zawartych na czas oznaczony dłuższy niż miesiąc czynsz jest płatny miesięcznie, a dla umów zawartych na okres krótszy niż miesiąc to czynsz należny jest za cały ten okres z góry. (art. 669 k.c.)
Częstotliwość płacenia czynszu może wpływać na okres trwania wypowiedzenia umowy. Im częstotliwość jest większa, tym okres wypowiedzenia jest krótszy.
Fakt 6: Termin płatności czynszu
Można określić w umowie dowolny termin płatności czynszu. Zarówno może to być pierwszy, dziesiąty jak i ostatni dzień miesiąca / tygodnia / kwartału czy dłuższych okresów. Płatność może być należna „z góry” jak i „z dołu”. Jeżeli strony tego nie uzgodnią, to czynsz płatny jest z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca dla umów zawartych na okres dłuższy niż miesiąc albo gdy umowa zawarta jest na czas nie oznaczony. Jeżeli najem ma trwać krócej niż miesiąc to czynsz należny jest za cały ten okres z góry. (art. 669 k.c.)
Fakt 7: Za zapłatę czynszu odpowiadają też domownicy najemcy
Dotyczy to co prawda tylko najmu lokali mieszkalnych, ale zawsze to większa szansa na odzyskanie należności. Za zobowiązania z tytułu czynszu odpowiadają razem z najemcą osoby pełnoletnie stale z najemcą zamieszkujące. Odpowiedzialność ta jest odpowiedzialnością solidarną. Wynajmujący może zatem żądać zapłaty od każdej pełnoletniej osoby zamieszkującej z najemcą najmowany lokal. Odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości czynszu za okres ich stałego zamieszkiwania w najętym lokalu. Czyli jeżeli najemca przyjął współlokatora na 3 miesiące to ta osoba odpowiada za zaległości w czynszu za te trzy miesiące. (art. 6881 k.c.)
Fakt 8: Sposób zapłaty czynszu
Zapłata czynszu powinna następować w sposób określony w umowie. Świadczenie czynszu może też wynikać z charakteru świadczenia. Na przykład jeżeli zobowiązaniem czynszowym jest sprzątanie określonej klatki schodowej, czy też odśnieżanie określonej części chodnika. Jeżeli strony tego jednak nie wskażą, to zapłata czynszu określonego jako kwota pieniędzy, jako dług oddawczy, winna nastąpić w miejscu zamieszkania (siedzibie) wynajmującego. Świadczenie czynszowe określone w naturze (przeniesienie własności), jako dług odbiorczy, winno być spełnione w miejscu zamieszkania (siedzibie) najemcy. Innymi słowy — przykładowe worki zboża wynajmujący winien sobie odebrać sam od najemcy, a gotówkę najemca powinien zanieść wynajmującemu. (art. 454 § 1 k.c.)
Fakt 9: Od nieterminowo zapłaconego czynszu należą się odsetki
Nieterminowe płacenie czynszu oznaczonego w pieniądzu powoduje powstanie obowiązku zapłaty odsetek ustawowych. Na dzień opublikowania tego wpisu wynoszą one 8% w skali roku. Jeżeli strony w umowie określiły odsetki liczone według stopy wyższej niż ustawowa, to należą się one zgodnie ze stopą wyższą. W tym przypadku nie znajduje zastosowania pojęcie odsetek maksymalnych, a więc ustawowego ograniczenia wysokości odsetek. Wysokość odsetek umownych jest jednak ograniczona zasadami współżycia społecznego, nie może być więc w pełni dowolna. Obowiązek zapłacenia odsetek powstaje niezależnie od przyczyny z powodu której najemca nie uregulował długu w terminie. (art. 481 i art. 5 k.c.)
Aktualizacja od 1 stycznia 2016 (nowe brzmienie art. 481 k.c.). Zamiast odsetek ustawowych wprowadzono pojęcie „odsetek ustawowych za opóźnienie”. Jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona w umowie to należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych. Na 1 stycznia 2016 wynoszą one więc 7%. Unormowano też górną granicę odsetek za opóźnienie. Odsetki umowne za opóźnienie nie mogą w stosunku rocznym przekraczać dwukrotności wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie, a więc na 1 stycznia 2016 nie mogą przekraczać 14%. Jeżeli zastrzeżona w umowie wysokość odsetek za opóźnienie przekracza wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie to należą się odsetki maksymalne za opóźnienie.
Fakt 10: Zwłoka w zapłacie czynszu może uprawniać do odszkodowania
Jeżeli z powodu zwłoki najemcy w zapłacie czynszu wynajmujący poniósł szkodę, to może on żądać, niezależnie od odsetek, odszkodowania na zasadach ogólnych. (art. 481 § 3 k.c.)
Fakt 11: Niezapłacony czynsz można potrącić z kaucji
Istotą kaucji zabezpieczającej jest zabezpieczenie roszczeń wynajmującego w stosunku do najemcy. Z tego wynika, że niezapłacony czynsz można potrącić z kaucji zabezpieczającej. Można też z niej potrącić należne od czynszu odsetki, jako świadczenie uboczne.
Fakt 12: Waloryzacja czynszu
W umowie można określić, że kwota czynszu będzie określona wskaźnikiem. To znaczy, że będzie się zmieniać wraz z wzrostem lub spadkiem wskaźnika. Wskaźnik można obrać praktycznie dowolny, może to być np. kurs określonej waluty, wskaźniki gospodarcze (np. średnia płaca, inflacja), wskaźniki administracyjne (np. wartość odtworzeniowa lokalu).
Fakt 13: Podwyższenie czynszu
W trakcie trwania umowy najmu wynajmujący uprawniony jest do jednostronnego podwyższenia czynszu. Uprawnienie to wynajmujący wykonuje składając najemcy jednostronne oświadczenie woli w formie wypowiedzenia. Uprawnienie do jednostronnego podwyższenia czynszu nie jest jednak uprawnieniem bezwzględnym. Strony mogą bowiem ograniczyć możliwość podwyżek w umowie, wydłużyć okres wypowiedzenia, a także w uzasadnionych przypadkach ją wyłączyć. Określenie jakiejś stopy waloryzacji czynszu, np. o stopę inflacji lub kurs waluty, w zasadzie wyłącza możliwość podwyżki czynszu.
Fakt 14: Niepłacenie czynszu jest przyczyną wypowiedzenia
Nieterminowe płacenie czynszu może być przyczyną wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego. Świadczenie czynszowe jest podstawowym uprawnieniem wynajmującego i z tego powodu przewidziana jest specjalna procedura wypowiedzenia umowy.
Fakt 15: Niezapłacony czynsz uprawnia do ustawowego zastawu na rzeczach najemcy
Czynsz z którym najemca zalega nie dłużej niż rok powoduje powstanie ustawowego zastawu na rzeczach wniesionych do lokalu. Wynajmujący może sprzeciwić się wyniesieniu tych rzeczy z lokalu stosując nie tylko środki perswazji, ale także przy pomocy siły fizycznej w ramach tzw. samopomocy własnej. Wynajmujący uprawniony jest do zatrzymania rzeczy najemcy tytułem zastawu lub celem zabezpieczenia zapłaty czynszu. (art. 670 i 671 k.c.)
Fakt 16: Czynsz może być dochodzony przez e‑sądem
Elektroniczne Postępowanie Upominawcze przewidziane jest dla roszczeń pieniężnych, a czynsz w większości przypadków jest takim roszczeniem. Z tego powodu może być w łatwy sposób dochodzony przed e‑sądem. Tryb ten jest o wiele szybszy niż tradycyjne postępowanie. Pozew składa się drogą elektroniczną, przez specjalny portal sądowy. Postępowanie nie wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego. Sąd wydaje nakazy zapłaty, które po uprawomocnieniu stają się podstawą do egzekucji komorniczej.
