Opodatkowanie dochodów z najmu

„Nie ma nic nie­mo­ral­ne­go w takim ukła­da­niu swo­ich spraw, któ­re skut­ku­je pła­ce­niem tak niskich podat­ków, jak to tyl­ko moż­li­we. Każ­dy tak czy­ni, boga­ty i bied­ny, obaj mają do tego pra­wo”.  Taką wol­ność for­mu­ło­wa­nia myśli mają tyl­ko sędzio­wie sys­te­mu com­mon law. Te aku­rat sło­wa wypo­wie­dział Leamed Hand, sędzia Sądu Naj­wyż­sze­go USA. 

Rów­nież nasza judy­ka­tu­ra pozy­tyw­nie odno­si się do opła­ca­nia podat­ków w naj­niż­szej dostęp­nej w zgo­dzie z pra­wem wyso­ko­ści. Oto frag­ment wyro­ku Naczel­ne­go Sądu Admi­ni­stra­cyj­ne­go z 30 czerw­ca 2003 (I SA/Wr 1183/00) — Wyrok NSA.

„Z żad­nej nor­my praw­nej nie moż­na wypro­wa­dzić zasa­dy nakła­da­ją­cej na podat­ni­ka obo­wią­zek dzia­ła­nia do powsta­nia zobo­wią­za­nia podat­ko­we­go w naj­wyż­szej moż­li­wej wyso­ko­ści. Jeże­li obo­wią­zu­ją­cy porzą­dek praw­ny stwa­rza podat­ni­ko­wi moż­li­wość wybo­ru kil­ku legal­nych kon­struk­cji do osią­gnię­cia zamie­rzo­ne­go celu gospo­dar­cze­go, z któ­rych każ­da będzie mia­ła inny wymiar podat­ko­wy, to wybór naj­ko­rzyst­niej­sze­go podat­ko­wo roz­wią­za­nia nie może być trak­to­wa­ny jako obej­ście prawa.”

Osią­ga­jąc przy­cho­dy z naj­mu mamy moż­li­wość wybo­ru for­my opo­dat­ko­wa­nia. Wybór nie jest może nie jest duży, ale trze­ba cie­szyć się z tego co fiskus nam daje.

Dostępne możliwości wyboru

Naj­prost­szą for­mą podat­ku jest ryczałt. Obli­cze­nie należ­ne­go podat­ku jest pro­ste. Pła­ci­my po pro­stu 8,5% od osią­gnię­te­go przy­cho­du z naj­mu dłu­go­ter­mi­no­we­go albo 17% od przy­cho­dów z usług zakwa­te­ro­wa­nia (naj­mu krót­ko­ter­mi­no­we­go). Przy tym roz­wią­za­niu nie musi­my mar­twić się o gro­ma­dze­nie doku­men­ta­cji kosz­to­wej, nali­czać kosz­tów, amor­ty­za­cji i doko­ny­wać innych obli­czeń. W dal­szym cią­gu wpi­su będę się raczej posłu­gi­wał staw­ką 8,5%, odpo­wied­nią dla naj­mu dłu­go­ter­mi­no­we­go, bowiem zna­ko­mi­tą więk­szość czy­tel­ni­ków zapew­ne ten typ naj­mu wła­śnie interesuje.

Dru­gim roz­wią­za­niem są tzw. zasa­dy ogól­ne. Czy­li pła­ci­my łącz­ny poda­tek od zsu­mo­wa­nych wszyst­kich osią­gnię­tych docho­dów. Sumu­je­my docho­dy z pra­cy, z umów zle­ceń i o dzie­ło, eme­ry­tu­ry, ren­ty i innych docho­dów. Doli­cza­my do tego dochód osią­gnię­ty z naj­mu. Wszyst­kie te docho­dy łącz­nie opo­dat­ko­wa­ne są pro­gre­syw­ną ska­lą. Dochód łącz­ny w wyso­ko­ści do 85.528 zł opo­dat­ko­wu­je­my podat­kiem 18% pomniej­sza­jąc kwo­tę podat­ku o 556,02 zł. Nad­wyż­kę docho­du ponad 85.528 zł opo­dat­ko­wu­je­my podat­kiem 32%. W sumie to wszy­scy wie­my, bo co roku skła­da­my PIT.

Osią­ga­jąc docho­dy z naj­mu i roz­li­cza­jąc poda­tek docho­do­wy na zasa­dach ogól­nych może­my kwo­tę docho­du pomniej­szyć o kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­du. Kosz­ta­mi uzy­ska­nia przy­cho­dów są kosz­ty ponie­sio­ne w celu osią­gnię­cia przy­cho­dów lub zacho­wa­nia albo zabez­pie­cze­nia źró­dła przy­cho­dów, o ile usta­wa wyraź­nie nie wska­zu­je wyłą­cze­nia okre­ślo­nej gru­py kosz­tów. To sucha defi­ni­cja usta­wo­wa. Do typo­wych kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­du z naj­mu zali­cza się:

• zapła­co­ny poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści i opła­tę za wie­czy­ste użytkowanie,
• ubez­pie­cze­nie nieruchomości,
• kosz­ty pozy­ska­nia najem­ców: kosz­ty ogło­szeń, pro­wi­zja pośrednika,
• kosz­ty utrzy­ma­nia nie­ru­cho­mo­ści: opła­ty do spół­dziel­ni albo wspól­no­ty miesz­ka­nio­wej, fun­dusz remontowy,
• opła­ty za media jeże­li najem­ca nie opła­ca ich bezpośrednio,
• odset­ki od kre­dy­tu z któ­re­go sfi­nan­so­wa­li­śmy zakup nieruchomości,
• amor­ty­za­cja nie­ru­cho­mo­ści,
• kosz­ty remontów.

Wszyst­kie wydat­ki musi­my doku­men­to­wać otrzy­ma­ny­mi fak­tu­ra­mi. Wydat­ki zwią­za­ne z podat­ka­mi, opła­ta­mi doku­men­tu­je­my potwier­dze­nia­mi zapła­ty (np. wyciąg ban­ko­wy). Chcąc odli­czać amor­ty­za­cję musi­my pro­wa­dzić odpo­wied­nią ewi­den­cję, ale nie jest to skom­pli­ko­wa­ne.

Lista wydat­ków któ­re są wyłą­czo­ne z moż­li­wo­ści odli­cza­nia też jest dosyć spo­ra. Lista naszych zachcia­nek, któ­rych nie może­my odli­czać naj­czę­ściej spro­wa­dza się do:

• rat kre­dy­tu hipo­tecz­ne­go — może­my odli­czyć tyl­ko część odset­ko­wą z raty;
• koszt roz­bu­do­wy, prze­bu­do­wy lub ulep­sze­nia — te wydat­ki pod­wyż­sza­ją pod­sta­wę amortyzacji;
• odset­ki od kapi­ta­łu zain­we­sto­wa­ne­go w zakup nieruchomości.

Dodat­ko­wą zale­tą zasad ogól­nych jest moż­li­wość korzy­sta­nia z ulg i odli­czeń, w tym ulgi od wpłat na IKE i IKZE.

Trze­cim spo­so­bem opo­dat­ko­wa­nia docho­dów z naj­mu jest zało­że­nie dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej i opo­dat­ko­wa­nie docho­du podat­kiem linio­wym 19%. Dochód obli­cza­my tak jak przy zasa­dach ogól­nych. Od uzy­ska­nych przy­cho­dów odej­mu­je­my kosz­ty jego uzy­ska­nia. Wadą pro­wa­dze­nia dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej jest koniecz­ność pono­sze­nia wydat­ków na skład­ki ZUS. Doty­czy to nie­mal wszyst­kich podat­ni­ków i dla­te­go mało osób decy­du­je się na reje­stra­cję dzia­łal­no­ści gospodarczej.

Porównanie sposobów opodatkowania

Do pro­wa­dze­nia kal­ku­la­cji przy­go­to­wa­łem spe­cjal­ny arkusz Exce­la, któ­ry może­cie wyko­rzy­stać do Waszych porów­nań. Wypeł­nia­my tyl­ko bia­łe komór­ki, resz­ta wyli­czeń odby­wa się auto­ma­tycz­nie. Arkusz jest cał­ko­wi­cie dar­mo­wy i znaj­dziesz go tutaj. Arkusz jest cał­ko­wi­cie dar­mo­wy i znaj­dziesz go tutaj.

Porów­naj­my teraz trzy mode­lo­we przykłady.

Przykład 1

Wynaj­mu­je­my nowe miesz­ka­nie o łącz­nej war­to­ści nakła­dów 250.000 zł. Staw­ka amor­ty­za­cji wyno­si 1,5%. Uzy­sku­je­my czynsz w wyso­ko­ści 1.300 zł przez prze­cięt­nie 11 mie­się­cy w roku (14.300 zł rocz­nie). Kosz­ty mediów i opła­ty do spół­dziel­ni (wspól­no­ty) najem­ca pła­ci sam. Pono­si­my nastę­pu­ją­ce prze­cięt­ne kosz­ty roczne:

• poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści — 49 zł
• ubez­pie­cze­nie — 220 zł
• kosz­ty ogło­szeń zwią­za­nych z poszu­ki­wa­niem najem­cy — 300 zł
• opła­ty za media i do wspól­no­ty w mie­sią­cu w któ­rym nie mamy najem­cy — 450 zł

Oprócz tego przy każ­dej zmia­nie najem­cy musi­my zapła­cić za jakieś drob­ne napra­wy (300 zł) i wymia­nę drob­ne­go sprzę­tu i wypo­sa­że­nia (300 zł).

Oto wyli­cze­nia (klik­nij by powiększyć):

W tym przy­kła­dzie naj­ko­rzyst­niej­sze opo­dat­ko­wa­nie to opo­dat­ko­wa­nie ryczał­to­we, w któ­rym zapła­ci­li­by­śmy 1216 zł podat­ku. Nato­miast jeże­li przy­cho­dy z naj­mu to jedy­ny nasz dochód, to naj­ko­rzyst­niej­sze są zasa­dy ogól­ne bo wte­dy kwo­tę wol­ną od podat­ku może­my odpi­sać od podat­ku wyli­czo­ne­go z naj­mu. Zapła­ci­my wte­dy 1052 zł podatku.

Przykład 2

Wynaj­mu­je­my 50 let­nie miesz­ka­nie o łącz­nej war­to­ści nakła­dów 250.000 zł. Staw­ka amor­ty­za­cji w tym wypad­ku wyno­si aż 10%. Uzy­sku­je­my czynsz w wyso­ko­ści 1.100 zł przez prze­cięt­nie 11 mie­się­cy w roku (12.100 zł rocz­nie). Kosz­ty mediów i opła­ty do spół­dziel­ni (wspól­no­ty) najem­ca pła­ci sam. Pono­si­my nastę­pu­ją­ce prze­cięt­ne kosz­ty roczne:

• poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści — 49 zł
• ubez­pie­cze­nie — 220 zł
• kosz­ty ogło­szeń zwią­za­nych z poszu­ki­wa­niem najem­cy — 300 zł
• opła­ty za media i do wspól­no­ty w mie­sią­cu w któ­rym nie mamy najem­cy — 450 zł

Oprócz tego przy każ­dej zmia­nie najem­cy musi­my zapła­cić za jakieś drob­ne napra­wy (300 zł) i wymia­nę drob­ne­go sprzę­tu i wypo­sa­że­nia (300 zł).

Oto wyli­cze­nia (klik­nij by powiększyć):

W tym przy­pad­ku, z uwa­gi na duże kosz­ty amor­ty­za­cji prze­wyż­sza­ją­ce nasz przy­chód, naj­ko­rzyst­niej­sze będzie opo­dat­ko­wa­nie według zasad ogól­nych. W takim przy­pad­ku zapła­ci­my okrą­głe zero zło­tych podatku.

Przykład 3

Wynaj­mu­je­my nowe miesz­ka­nie o łącz­nej war­to­ści nakła­dów 250.000 zł. Staw­ka amor­ty­za­cji wyno­si 1,5%. Inwe­sty­cje sfi­nan­so­wa­li­śmy hipo­tecz­nym kre­dy­tem ban­ko­wym od któ­re­go rocz­nie pła­ci­my oko­ło 4500 zł odse­tek. Uzy­sku­je­my czynsz w wyso­ko­ści 1.300 zł przez prze­cięt­nie 11 mie­się­cy w roku (14.300 zł rocz­nie). Kosz­ty mediów i opła­ty do spół­dziel­ni (wspól­no­ty) najem­ca pła­ci sam. Pono­si­my nastę­pu­ją­ce prze­cięt­ne kosz­ty roczne:

• poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści — 49 zł
• ubez­pie­cze­nie — 220 zł
• kosz­ty ogło­szeń zwią­za­nych z poszu­ki­wa­niem najem­cy — 300 zł
• opła­ty za media i do wspól­no­ty w mie­sią­cu w któ­rym nie mamy najem­cy — 450 zł

Oprócz tego przy każ­dej zmia­nie najem­cy musi­my zapła­cić za jakieś drob­ne napra­wy (300 zł) i wymia­nę drob­ne­go sprzę­tu i wypo­sa­że­nia (300 zł).

Oto wyli­cze­nia (klik­nij by powiększyć):

W tym przy­kła­dzie naj­ko­rzyst­niej­sze opo­dat­ko­wa­nie to opo­dat­ko­wa­nie na zasa­dach ogól­nych. Po uwzględ­nie­niu kosz­tu zapła­co­nych odse­tek zapła­ci­my nie­wiel­ki poda­tek (402 zł) lub nie zapła­ci­my go wca­le gdy docho­dy z naj­mu są naszy­mi jedy­ny­mi dochodami.

Klucz do obniżenia płaconego podatku

Jak wyni­ka z powyż­sze­go, klu­czem do obni­że­nia pła­co­ne­go podat­ku jest sto­so­wa­nie amor­ty­za­cji. Nazy­wa­na jest ona zresz­tą tar­czą podat­ko­wą. Wię­cej na temat amor­ty­za­cji znaj­dziesz w tym wpisie.

Jak dokonać wyboru sposobu opodatkowania

Poza zało­że­niem dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej i roz­li­cze­niem zwią­za­nych z tym przy­cho­dów w podat­ku linio­wym wybór spo­so­bu opo­dat­ko­wa­nia nie jest skom­pli­ko­wa­ny. Zało­że­nie dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej zwią­za­nej z naj­mem jest bowiem tema­tem na tyle obszer­nym, że wyma­ga to stwo­rze­nia oddziel­ne­go  wpi­su. Skup­my się zatem na wybo­rze pomię­dzy ryczał­tem, a zasa­da­mi ogólnymi.

Jeże­li zaczy­na­my dopie­ro naszą przy­go­dę z naj­mem, a chce­my opo­dat­ko­wać się ryczał­to­wo to naj­póź­niej do 20 dnia mie­sią­ca nastę­pu­ją­ce­go po mie­sią­cu w któ­rym po raz pierw­szy uzy­ska­li­śmy przy­chód skła­da­my naczel­ni­ko­wi nasze­go urzę­du skar­bo­we­go odpo­wied­nie oświad­cze­nie. Jeże­li pierw­szy przy­chód uzy­ska­li­śmy w grud­niu to oświad­cze­nie to musi­my zło­żyć do koń­ca grudnia.

Jeże­li zaczy­na­my wynaj­mo­wać naszą nie­ru­cho­mość i chce­my opo­dat­ko­wy­wać się na zasa­dach ogól­nych to nie musi­my robić nic. Zasa­dy ogól­ne są po pro­stu domyśl­ne dla każ­de­go, kto nie wybie­rze innej for­my opodatkowania.

Jeże­li osią­ga­my przy­cho­dy z naj­mu już jakiś czas i wcze­śniej opo­dat­ko­wy­wa­li­śmy nasze docho­dy, a chce­my zmie­nić for­mę  opo­dat­ko­wa­nia, to naj­póź­niej do 20 stycz­nia każ­de­go roku może­my zmie­nić naszą decy­zję. Wystar­czy zło­żyć sto­sow­ne oświad­cze­nie o wybo­rze nowej for­my opo­dat­ko­wa­nia w tym ter­mi­nie. Zmia­na będzie obo­wią­zy­wa­ła od począt­ku roku w któ­rym zło­ży­li­śmy oświadczenie.

Jeże­li nie chce­my zmie­niać for­my opo­dat­ko­wa­nia to nie musi­my robić nic. Nasze poprzed­nie oświad­cze­nie będzie obo­wią­zy­wa­ło nadal na kolej­ny rok. Wyjąt­kiem od tej regu­ły jest sytu­acja, w któ­rej wynaj­mo­wa­na jest nie­ru­cho­mość sta­no­wią­ca współ­wła­sność mał­żeń­ską mał­żon­ków, ale docho­dy z tego wynaj­mu chce opo­dat­ko­wy­wać wyłącz­nie jeden z mał­żon­ków. W takim wypad­ku w każ­dym roku, do 20 stycz­nia, nale­ży zło­żyć naczel­ni­ko­wi urzę­du skar­bo­we­go sto­sow­ne oświad­cze­nie. Zmia­na pra­wa od roku podat­ko­we­go 2015 pole­ga­ją­ca na tym, że wybór zasa­dy opo­dat­ko­wa­nia cało­ści docho­du przez jed­ne­go z mał­żon­ków, wyra­żo­ny w oświad­cze­niu, doty­czy rów­nież lat kolej­nych, chy­ba że w ter­mi­nie do 20 dnia mie­sią­ca nastę­pu­ją­ce­go po mie­sią­cu, w któ­rym został otrzy­ma­ny pierw­szy w roku podat­ko­wym przy­chód z naj­mu wspól­nej wła­sno­ści, mał­żon­ko­wie zawia­do­mią w for­mie pisem­nej wła­ści­we­go naczel­ni­ka urzę­du skar­bo­we­go o rezy­gna­cji z opo­dat­ko­wa­nia cało­ści docho­du przez jed­ne­go z mał­żon­ków. Krót­ko mówiąc jeże­li na prze­ło­mie roku trwa umo­wa naj­mu i w związ­ku z tym pierw­szy przy­chód uzy­ska­my w stycz­niu to o rezy­gna­cji z opo­dat­ko­wa­nia przez jed­ne­go z mał­żon­ków moż­na zło­żyć do 20 lutego.

Jeże­li chcesz dużo bar­dziej pogłę­bić swo­ją wie­dzę o zgła­sza­niu zmia­ny for­my opo­dat­ko­wa­nia do urzę­du skar­bo­we­go i uzy­skać nie­zbęd­ne wzo­ry pism to pobierz ten bez­płat­ny porad­nik.

Warto zmieniać formę opodatkowania

Na począt­ku każ­de­go roku war­to zasta­no­wić się nad zmia­ną for­my opo­dat­ko­wa­nia. Jeże­li pla­nu­je­my jakiś więk­szy remont lub zakup dodat­ko­we­go wypo­sa­że­nia, to trze­ba się zasta­no­wić czy przy­pad­kiem na ten rok nie będzie nam się opła­ca­ło przejść z ryczał­tu na zasa­dy ogól­ne. Wydat­ki na remont czy wypo­sa­że­nie będzie­my mogli sobie bowiem ująć w kosz­ty i obni­życ w ten spo­sób pod­sta­wę opo­dat­ko­wa­nia. Wystar­czy użyć moje­go arku­sza by prze­ko­nać się co się nam będzie bar­dziej kalkulowało.

Koniecz­nie prze­czy­taj oddziel­ny wpis o amor­ty­za­cji.