Remont i naprawa w lokalu użytkowym – kto zapłaci?

By | 17 kwietnia 2015

Kto płaci za remonty lokalu użytkowego

Które naprawy lokalu użytkowego obciążają wynajmującego, a które powinien wykonać najemca na własny koszt? Jak określić w umowie sprawiedliwy podział obowiązków?

Uwaga! Ten wpis doty­czy wyłą­cze­nie sto­sun­ków pomię­dzy najemcą, a wynaj­mu­ją­cym w umo­wach najmu lokali użytkowych. Wpis doty­czący lokali mieszkalnych ukazał się kilka tygodni temu i znajdziesz go tutaj.

Kilka pojęć na początek

Ponie­waż bar­dzo czę­sto w Inter­ne­cie, na róż­nych forach, myli się wynaj­mu­ją­cego z najemcą to chcę wyja­śnić oba poję­cia. Jest to nie­zmier­nie istotne w kon­tek­ście tego wpisu.

Wynaj­mu­jący – naj­czę­ściej wła­ści­ciel lokalu, który udo­stęp­nia go najemcy do uży­wa­nia na pod­sta­wie umowy najmu.

Najemca – użyt­kow­nik lokalu, który używa go na pod­sta­wie umowy najmu.

Pod­stawy prawne

Strony umowy mogą określić własne zasady podziału obowiązków związanych z utrzymaniem lokalu. W tym temacie, w pierwszej kolejności obowiązują bowiem ustalenia zawarte w umowie. Można podział obo­wiąz­ków nie­mal dowol­nie okre­ślić w umo­wie. Stanowisko takie wskazał Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 27 listopada 2012 r. (sygn. akt I ACa 830/12). Strony nie są zatem zwią­zane bez­względ­nie obo­wią­zu­ją­cymi prze­pi­sami prawa. Jest to związane z różnym charakterem i przeznaczeniem wynajmowanych lokali. Oczywistym jest także fakt, że najemca lokalu użytkowego ma większe rozeznanie w warunkach rynkowych i może skuteczniej negocjować warunki umowy najmu niż przeciętna osoba, która wynajmuje mieszkanie.

Jeżeli strony umowy nie poczy­niły odpo­wied­nich usta­leń, to dopiero wtedy zaczy­nają obo­wią­zy­wać prze­pisy zawarte w kodeksie cywilnym, a konkretnie w przypisach art. 662 i 681 k.c. Tak samo stosuje się te przepisy, gdy zasady określone w umowie obejmują tylko wycinek koniecznych ustaleń. Wtedy w pozostałym zakresie stosuje się wskazane przepisy. Wyni­ka­jący z nich podział obo­wiąz­ków opi­sa­łem poniżej.

Obo­wiązki najemcy

Najemca obo­wią­zany jest wykonywać własnym kosztem wszystkie czynności niezbędne do utrzymania lokalu użytkowego określone jako drobne nakłady. W art. 681 k.c. ustawodawca zawarł przykładową listę tych nakładów. Należą do nich: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Lista ta jest katalogiem otwartym, oznacza to, że wszystko to co, oceniając rozsądnie, mieści się w ramach drobnych nakładów, powinien wykonywać najemca. Powinien sam wydatkować na to niezbędne kwoty

Z przykładowego katalogu drobnych czynności, można przy­jąć gene­ralną zasadę – to co jest zain­sta­lo­wane w ścia­nach wewnątrz lokalu to obo­wiązki wynaj­mu­ją­cego, a to co ze ścian wystaje to już utrzy­muje najemca.

Obo­wiązki wynajmującego

Obo­wiązki wynaj­mu­ją­cego są okre­ślone bar­dzo ogól­nie w art. 662 § 1 k.c. Gene­ral­nie jest on zobo­wią­zany wyko­ny­wać wszystko, do czego nie jest zobo­wią­zany najemca. Znowu podkreślam, że takie obowiązki wynikają z przepisów, a strony mogą ustalić podział obowiązków odmiennie.

Wynaj­mu­jący powi­nien zapew­niać sprawne dzia­ła­nia ist­nie­ją­cych insta­la­cji i urzą­dzeń zwią­za­nych z budyn­kiem umoż­li­wia­ją­cych najemcy korzy­sta­nie z lokalu.

Na co zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy

Już przy opracowywaniu tekstu umowy warto zwrócić uwagę na jak najbardziej precyzyjne określenie obowiązków najemcy. Trzeba skupić się na wyposażeniu lokalu i określić obowiązki najemcy z nim związane. Można bowiem umówić się, że najemca zobowiązany jest do konserwacji systemów grzewczych i klimatyzacyjnych. Można nawet wskazać, że określona firma ma dokonywać przeglądów co określony czas i za to najemca ma zapłacić. Przepisy prawa pracy określają także wymagania związane z utrzymaniem sieci zasilającej w lokalu i innego wyposażenia. Słynne już badania skuteczności zerowania gniazd zasilających też należy przerzucić na najemcę. Trudno, by wynajmujący miał wtrącać się do działalności najemcy.

Jeżeli przed lokalem znajduje się chodnik po którym poruszają się piesi to warto w umowie określić, że najemca powinien sam utrzymywać go w czystości, a w zimie odśnieżać i odladzać. Najemca powinien także usuwać odstające sople lodu. Zgodnie z wskazanymi przepisami, wszystko to co się dzieje poza lokalem to obowiązek wynajmującego. Jeżeli w budynku nie działa wspólnota, to gdyby ktoś złamał nogę, bo przed lokalem nie odlodzono, to będzie za to odpowiadał właściciel lokalu. Odpowiednie zapisy umowy pozwalają inaczej rozłożyć odpowiedzialność, a także łatwiej jest wtedy egzekwować obowiązki od najemcy.

Zakoń­cze­nie

Mam nadzieję, że ten wpis wyja­śnił dogłęb­nie zagad­nie­nie. Jeżeli najemca nie wyko­ny­wał nało­żo­nych na niego obo­wiąz­ków zwią­za­nych z utrzy­ma­niem lokalu i urzą­dzeń w nim zain­sta­lo­wa­nych, to wynaj­mu­jący może wyko­nać te naprawy po zwro­cie lokalu i należ­ność za to potrą­cić sobie z kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej.