Wynajmujący jak i najemca może chcieć zakończyć umowę najmu. W tym wpisie podaje w jaki sposób to można przeprowadzić skutecznie i w zgodzie z prawem.
Spis treści
Uwaga! Ten wpis dotyczy wyłącznie umów najmu lokali użytkowych. Wypowiadanie najmu lokali mieszkalnych obwarowane jest dodatkowymi wymogami i z tego powodu opisane w tym wpisie rozwiązania są bezskuteczne w tych umowach. Wpis dotyczący lokali mieszkalnych
Kilka pojęć na początek
Ponieważ bardzo często w Internecie, na różnych forach, myli się wynajmującego z najemcą to chcę wyjaśnić oba pojęcia. Jest to niezmiernie istotne w kontekście tego wpisu.
Wynajmujący – najczęściej właściciel lokalu, który udostępnia go najemcy do używania na podstawie umowy najmu.
Najemca – użytkownik lokalu, który używa go na podstawie umowy najmu.
Ten wpis opisuje uprawnienia wynajmującego, a nie uprawnienia najemcy. Nie wszystkie uprawnienia obu stron umowy są symetryczne. Uprawnienia najemcy opisałem w innym wpisie.
Gdy umowa zawarta jest na czas nie oznaczony
Umowa zawarta na czas nie oznaczony daje stosunkowo największą swobodę jej wypowiedzenia obu stronom. W zasadzie umowę taką można wypowiedzieć w każdym czasie, składając drugiej stronie stosowne oświadczenie o wypowiedzeniu.
Różny jest tylko termin wypowiedzenia jaki musimy zastosować. W art. 673 §2 k.c. i art. 688 k.c. ustawodawca zawarł ustawowe terminy wypowiedzenia. Oczywiście strony mogą sobie ustalić własne okresy wypowiedzenia. Dopuszczalne jest zarówno ich skrócenie jak i wydłużenie. Należy to czynić jednak bardzo ostrożnie. Brak symetrii, czyli różne okresy wypowiedzenia dla najemcy i wynajmującego mogą prowadzić do nieważności takich zapisów w umowie. Modyfikacja terminu ustawowego nie może bowiem naruszać granicy swobody kształtowania umów. Skrócenie okresu ustawowego wypowiedzenia po stronie wynajmującego powoduje bowiem naruszenie przesłanki właściwości umowy najmu lokalu użytkowego. Skoro ktoś chce wynająć taki lokal to znaczy, że ma zamiar prowadzić w nim jakiś biznes. Skrócenie okresu wypowiedzenia w tym wypadku narusza tą zasadę. Analogicznie, wydłużenie okresu wypowiedzenia jaki musi zastosować najemca bez konkretnej przyczyny, również narusza zasadę granic swobody umów. Dlatego najlepiej w umowie nie modyfikować ustawowych okresów wypowiedzenia, a jeżeli już to robimy to zachować symetrię uprawnień obu stron i/lub uzasadnić przyczynę takich ustaleń.
Ustawowe okresy wypowiedzenia zależne są od częstotliwości płatności czynszu. Jeżeli strony w umowie nie wskazały innych okresów wypowiedzenia, to stosuje się okresy ustawowe. Wynoszą one:
- jeżeli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, umowę najmu można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
- jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w krótszych niż miesiąc odstępach czasu — najem można wypowiedzieć na trzy dni naprzód;
- jednakże gdy płatność czynszu odbywa się codziennie — okres wypowiedzenie wynosi jeden dzień.
Okres wypowiedzenia zaczyna się liczyć od dnia, w którym druga strona mogła zapoznać się z oświadczeniem o wypowiedzeniu. Tę zasadę należy rozumieć w taki sposób, że sam fakt możliwości zapoznania się z wypowiedzeniem jest równoznaczny z rozpoczęciem biegu terminu wypowiedzenia. Na nic nie zdaje się tutaj nie odbieranie listów. Jeżeli list został wysłany na adres siedziby najemcy, to dzień w którym listonosz przyniósł przesyłkę, chociażby ktoś odmówił jej przyjęcia, jest dniem w którym strona mogła zapoznać się z treścią oświadczenia. W tym dniu rozpoczyna się okres wypowiedzenia. Umowa najmu wygasa z upłynięciem okresu wypowiedzenia.
Umowa najmu zawarta na czas oznaczony
Celem umowy najmu zawartej na czas oznaczony jest zapewnienie trwałości stosunku najmu i ochrona obu stron tej umowy. Z jednej strony najemca ma gwarancję, że stosunek najmu będzie trwał, a z drugiej strony wynajmujący ma gwarancję, że przez określony czas będzie otrzymywał czynsz. Jednak ta gwarancja nie jest bezwzględna, bo przecież wynajmujący ma prawo podwyższyć w dowolnym czasie czynsz. Jednak, jeżeli w umowie zastrzeżono waloryzację czynszu (np. wskaźnikiem inflacji, kursem waluty), to możliwość podwyżki czynszu jest znacznie utrudniona, bo ciężko ją uzasadnić. Zatem, umowa zawarta na czas oznaczony jest umową, w której oznaczony jest termin końcowy, a sposób oznaczenia tego terminu wyklucza niepewność co do nadejścia zdarzenia kończącego najem. Tak zawarte umowy pozwalają stronom podejmowanie działań w zaufaniu, że wynikające z nich prawa i obowiązki nie wygasną przedwcześnie. Stwarza to im możliwość lepszej ochrony ważnych interesów osobistych lub gospodarczych.
Jednak strony umowy najmu zawartej na czas oznaczony mogą w umowie przewidzieć możliwość wcześniejszego jej wypowiedzenia. Wymaga to określenia w umowie przyczyny, z jakiej wypowiedzenie może nastąpić. Nie jest możliwe wskazanie w umowie zawartej na czas oznaczony możliwości jej wypowiedzenia bez wymienionej przyczyny. Taki zapis jest po prostu nieważny.
Wymieniona w umowie przyczyna powinna być wskazana w sposób dostatecznie jednoznaczny. Powinno to umożliwić obiektywną ocenę czy zastrzeżony wypadek nastąpił czy też nie. Przepis art 675 §3 k.c. zawiera przesłankę „wypadku określonego w umowie” co daje stronom możliwość uregulowania wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony w bardziej elastyczny sposób. Językowe rozumienie „wypadku” obejmuje bowiem zdarzenia, wydarzenia, bądź fakty. Orzeczenia Sądu Najwyższego wskazują wyjątkowo nierestrykcyjny kierunek interpretacji tego przepisu. W orzeczeniu Sądu Najwyższego z 21 listopada 2006 roku (III CZP 92/06) rozpatrywano rozwiązanie umowy z powodu „ważnych przyczyn”, a w późniejszym orzeczeniu Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 20 lutego 2013 roku (I ACa 1183/12) rozpatrywano „szczególny przypadek”. Nawet tak niedookreślone sformułowania uznano za dostateczną przesłankę wypowiedzenia umowy, mieszczącą się w ramach swobody zawierania umów. Wskazano jednocześnie, że przy tego typu sformułowaniach chodzi o sytuację nadzwyczajną, której nie dało się przewidzieć i która odbiega od zwykłego, typowego rozwoju wypadków. Jednocześnie zauważono, że winno to wynikać z podjęcia przez obie strony ryzyka wystąpienia sytuacji, w których takie zakończenie stosunku prawnego może nastąpić. Ryzyko występujące jedynie po jednej ze stron nie mieści się w ramach tych niedookreślonych sformułowaniach. Nie może ono także wynikać z swobodnej decyzji strony umowy.
Tak więc, jeżeli strony umowy przewidzą w umowie przypadek, w którym mogą wypowiedzieć umowę, to wypowiedzenie takie jest dopuszczalne. Okres wypowiedzenia można dostosować w taki sam sposób jak opisałem wyżej, a jeżeli tego nie zrobimy, to obowiązują opisane wcześniej ustawowe okresy wypowiedzenia.
Zwróć uwagę, że umowa najmu zawarta na czas oznaczony dłuższy niż 10 lat, po upłynięciu pierwszych 10 lat traktowana jest jako umowa zawarta na czas nieokreślony i po tych 10 latach można ją wypowiedzieć jak każdą inną umowę zawartą na czas nie oznaczony. Jednakże, jeżeli umowę najmu zawiera dwóch przedsiębiorców, to wtedy okres gwarantowanego najmu wydłuża się z 10 do 30 lat.
Jeżeli przegapimy okres trwania umowy zawartej na czas oznaczony i po tej dacie najemca będzie nadal używał lokalu, a my będziemy odbierać od niego czynsz, to w takim wypadku uważa się, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. Tak samo traktuje się fakt, że mimo wypowiedzenia strony kontynuują najem jakby go nie było. By temu zapobiec lepiej jest cofnąć za zgodną najemcy oświadczenie o wypowiedzeniu.
Gdy najemca nie płaci
Kiedyś w końcu może nam się przydarzyć najemca, który z jakiegoś powodu przestanie płacić za wynajem naszego lokalu. Sprawa w takim wypadku jest dość skomplikowana i procedurę wypowiedzenia umowy takiemu najemcy opisałem jakiś czas temu w oddzielnym wpisie.
Inne powody wypowiedzenia umowy
Umowę można wypowiedzieć także wtedy, gdy najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym. Najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy. Powinien również liczyć się z potrzebami sąsiadów. W takim wypadku wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Uwaga na koniec
Uwaga! Ten wpis opisuje uprawnienia wynajmującego, a nie uprawnienia najemcy. Nie wszystkie uprawnienia obu stron umowy są symetryczne. Uprawnienia najemcy opisałem w innym wpisie.
Wzory wypowiedzenia umowy najmu
Przygotowałem kompletny zestaw wzorów wypowiedzenia umowy najmu oraz niezbędnych wcześniejszych upomnień najemcy. Wszystko po to by ułatwić rozwiązanie umowy. Pobierz tutaj.
