Podatek ryczałtowy od wynajmu mieszkania lub lokalu

By | 7 grudnia 2015

Opo­dat­ko­wa­nie naj­mu podat­kiem ryczał­to­wym jest naj­prost­szą for­mą opo­dat­ko­wa­nia naj­mu. Z tego wzglę­du bar­dzo czę­sto w urzę­dach skar­bo­wych zale­ca się wybór podat­ku ryczał­to­we­go. Na nie­któ­rych podat­ni­ków dzia­ła sama wyso­kość staw­ki (8,5% zamiast 18%), choć to może być złud­na oszczęd­ność.

Przed dal­szą lek­tu­rą koniecz­nie zapo­znaj się z wpi­sem doty­czą­cym opty­ma­li­za­cji podat­ko­wej. Może oka­że się, że nie będziesz podat­ku pła­cić wca­le.

W podatku ryczałtowym opodatkowany jest przychód

W pierw­szej kolej­no­ści zwróć uwa­gę, że podat­kiem ryczał­to­wym opo­dat­ko­wa­ny jest przy­chód. Po wybo­rze tej for­my opo­dat­ko­wa­nia nie możesz odli­czać kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­du. Ale zapew­ne prze­brną­łeś już przez wybór for­my opo­dat­ko­wa­nia i decy­zję pod­ją­łeś w peł­ni świa­do­mie.

Zwróć też uwa­gę, że przy tej for­mie opo­dat­ko­wa­nia spo­ro kom­pli­ka­cji możesz sobie zro­bić nie­roz­waż­nie for­mu­łu­jąc umo­wę naj­mu. Nale­ży w niej ści­śle roz­dzie­lać czynsz, czy­li opła­tę będą­cą Two­im wyna­gro­dze­niem za odda­nie loka­lu w najem, od kosz­tów utrzy­ma­nia loka­lu, do pła­ce­nia któ­rych zobo­wią­zu­je się najem­ca. Może cho­dzić o opła­ty do wspólnoty/spółdzielni miesz­ka­nio­wej czy opła­ty za media. Brak w umo­wie naj­mu podzia­łu tych opłat może pro­wa­dzić do uza­sad­nio­nych wąt­pli­wo­ści od cze­go powi­nien być nali­cza­ny poda­tek ryczał­to­wy.

Stawki podatku ryczałtowego

Przy naj­mie loka­li miesz­kal­nych i użyt­ko­wych fiskus ofe­ru­je nam staw­kę podat­ku ryczał­to­we­go wyno­szą­cą 8,5%. Od 2018 roku wpro­wa­dzo­no dru­gą staw­kę podat­ku i od 1 stycz­nia 2018 staw­ka podat­ku wyno­si 8,5 % do kwo­ty 100.000 zł przy­cho­dów w roku, a od nad­wyż­ki ponad  kwo­tę ryczałt od przy­cho­dów ewi­den­cjo­no­wa­nych wyno­si 12,5% przy­cho­dów. Pamię­taj, że cały czas mówi­my o podat­ku nali­cza­nym od przy­cho­dów. W przy­pad­ku osią­ga­nia przez mał­żon­ków przy­cho­dów z naj­mu, kwo­ta prze­wyż­sza­ją­ca 100.000 zł przy­cho­dów przy któ­rej zmie­nia się staw­ka podat­ku na 12,5%, doty­czy łącz­nie oboj­ga mał­żon­ków.

Zwróć uwa­gę, że powyż­sza staw­ka doty­czy tyl­ko naj­mu sen­su stric­to, czy­li naj­mu dłu­go­ter­mi­no­we­go. Cho­dzi o najem na dłuż­szy okres użyt­ko­wa­nia reali­zo­wa­nym w cyklu mie­sięcz­nym lub rocz­nym. Najem krót­ko­ter­mi­no­wy (na doby — dzien­nie lub tygo­dnie) nie może być opo­dat­ko­wa­ny staw­ką 8,5%. Taka dzia­łal­ność to kla­sycz­na dzia­łal­ność gospo­dar­cza nawet przy jed­nym loka­lu. Oprócz zgło­sze­nia do Cen­tral­nej Ewi­den­cji i Infor­ma­cji o Dzia­łal­no­ści Gospo­dar­czej (CEIDG), pro­wa­dze­nia księ­gi przy­cho­dów i roz­cho­dów, wyma­ga sto­so­wa­nia opo­dat­ko­wa­nia na zasa­dach ogól­nych (18/32% od docho­du) lub podat­ku linio­we­go (19% od docho­dów). Co praw­da moż­li­we jest w takiej dzia­łal­no­ści wybór podat­ku ryczał­to­we­go, ale chy­ba mało kogo będzie inte­re­so­wać pła­ce­nie 17% od przy­cho­du.

Częstotliwość płacenia ryczałtu

Przy wybo­rze podat­ku ryczał­to­we­go podat­nik zobo­wią­za­ny jest co mie­siąc obli­czać i wpła­cać ryczałt na rachu­nek urzę­du skar­bo­we­go wła­ści­we­go według jego miej­sca zamiesz­ka­nia (nie poło­że­nia loka­lu). Obo­wią­zek ten nale­ży wyko­ny­wać w ter­mi­nie do dnia 20 następ­ne­go mie­sią­ca, a za mie­siąc gru­dzień — do 31 stycz­nia następ­ne­go roku.

Podat­ni­cy, któ­rzy w ubie­głym roku podat­ko­wym uzy­ski­wa­li przy­cho­dy z naj­mu, mogą wybrać pła­ce­nie ryczał­tu co kwar­tał. Doty­czy to jed­nak tyl­ko tych, u któ­rych przy­cho­dy z dzia­łal­no­ści pro­wa­dzo­nej samo­dziel­nie albo przy­cho­dy spół­ki — w roku poprze­dza­ją­cym rok podat­ko­wy — nie prze­kro­czy­ły kwo­ty sta­no­wią­cej rów­no­war­tość 25 000 euro. Kwo­tę wyra­żo­ną w euro prze­li­cza się na zło­tów­ki według śred­nie­go kur­su euro ogła­sza­ne­go przez Naro­do­wy Bank Pol­ski na pierw­szy dzień robo­czy paź­dzier­ni­ka roku poprze­dza­ją­ce­go rok podat­ko­wy. Podat­nik, któ­ry chce ryczałt opła­cać kwar­tal­nie i nie prze­kra­cza zakre­ślo­ne­go pro­gu przy­cho­dów, jest obo­wią­za­ny do dnia 20 stycz­nia roku podat­ko­we­go zawia­do­mić o swo­im wybo­rze naczel­ni­ka urzę­du skar­bo­we­go wła­ści­we­go według miej­sca zamiesz­ka­nia podat­ni­ka. Oświad­cze­nie to jest waż­ne rów­nież w kolej­nych latach, oczy­wi­ście o ile nie został prze­kro­czo­ny próg przy­cho­dów. A zatem nie trze­ba go pona­wiać. Podat­ni­cy, któ­rzy wybra­li roz­li­cze­nie kwar­tal­ne obli­cza­ją i wpła­ca­ją ryczałt w ter­mi­nie do dnia 20 następ­ne­go mie­sią­ca po upły­wie kwar­ta­łu, za któ­ry ryczałt ma być opła­co­ny, a za ostat­ni kwar­tał roku podat­ko­we­go — do 31 stycz­nia kolej­ne­go roku.

Jak obliczać ryczałt?

Jak już wska­za­łem, podat­nik zobo­wią­za­ny jest co mie­siąc obli­czać ryczałt i wpła­cać go na rachu­nek urzę­du skar­bo­we­go. Gdy wybie­rze on roz­li­cze­nie kwar­tal­ne, to powi­nien to robić co kwar­tał.

W prak­ty­ce wyglą­da to w ten spo­sób, że za mie­sią­ce od stycz­nia do listo­pa­da (albo za I, II i III kwar­tał przy roz­li­cze­niu kwar­tal­nym) podat­nik sumu­je otrzy­ma­ne w danym mie­sią­cu (kwar­ta­le) przy­cho­dy. Po z sumo­wa­niu, obo­wiąz­ko­wo nale­ży kwo­tę zaokrą­glić do peł­nej zło­tów­ki zgod­nie z mate­ma­tycz­ny­mi zasa­da­mi zaokrą­gla­nia — koń­ców­ka 1–49 gro­szy powo­du­je zaokrą­gle­nie w dół, a 50–99 gro­szy daje zaokrą­gle­nie w górę. Zasa­da zaokrą­gla­nia wyni­ka wprost z ordy­na­cji podat­ko­wej, według któ­rej pod­sta­wę opo­dat­ko­wa­nia i poda­tek zaokrą­gla się do peł­nych zło­tych.

Po zaokrą­gle­niu sumy przy­cho­dów uzy­sku­je­my pod­sta­wę opo­dat­ko­wa­nia, od któ­rej wyli­cza­my ryczałt. Krót­ko mówiąc pod­sta­wę opo­dat­ko­wa­nia mno­ży­my przez 8,5% i zno­wu uzy­ska­ny wynik zaokrą­gla­my do peł­nej zło­tów­ki zgod­nie z wyżej wska­za­ny­mi zasa­da­mi. Od 2018 roku wpro­wa­dzo­no dru­gą staw­kę podat­ku. Od 1 stycz­nia 2018 staw­ka podat­ku wyno­si 8,5 % do kwo­ty 100.000 zł przy­cho­dów w roku, a od nad­wyż­ki ponad  kwo­tę ryczałt od przy­cho­dów ewi­den­cjo­no­wa­nych wyno­si 12,5% przy­cho­dów i tej gra­ni­cy musi­my pil­no­wać. Wyli­czo­ną kwo­tę wpła­ca­my na rachu­nek urzę­du skar­bo­we­go prze­zna­czo­ny do wpła­ty podat­ku PIT do 20 dnia mie­sią­ca nastę­pu­ją­ce­go po mie­sią­cu (kwar­ta­łu), któ­re­go doty­czy.

Nie­co ina­czej nali­cza się ryczałt za gru­dzień lub IV kwar­tał przy wybo­rze roz­li­cze­nia kwar­tal­ne­go. Jest to ści­śle zwią­za­ne z fak­tem, że nale­ży go opła­cić w ter­mi­nie zło­że­nia zezna­nia o wyso­ko­ści uzy­ska­ne­go przy­cho­du (PIT-28). Za gru­dzień lub ostat­ni kwar­tał roku ryczałt obli­cza się już w tym zezna­niu i nali­cza go od sumy przy­cho­dów za dany roku. W zezna­niu tym wyli­cza się ryczałt za cały rok podat­ko­wy i na rachu­nek urzę­du skar­bo­we­go wpła­ca się róż­ni­cę wyni­ka­ją­cą z dekla­ra­cji i podat­ku zapła­co­ne­go za wcze­śniej­sze okre­sy w roku podat­ko­wym. Obli­cze­nia i wpła­ty ryczał­tu nale­ży doko­nać w ter­mi­nie zło­że­nia zezna­nia PIT-28 czy­li do 31 stycz­nia roku następ­ne­go.

Deklaracja podatkowa od ryczałtu

Jak już wska­za­łem w poprzed­nim aka­pi­cie, podat­ni­cy roz­li­cza­ją­cy poda­tek ryczał­to­wy zobo­wią­za­ni się do zło­że­nia rocz­ne­go zezna­nia o wyso­ko­ści uzy­ska­ne­go przy­cho­du — PIT-28. Zezna­nie za rok podat­ko­wy skła­da się do dnia 31 stycz­nia następ­ne­go roku.

Wybór formy opodatkowania ryczałtem

Podat­nik chcą­cy sko­rzy­stać z ryczał­tu zobo­wią­za­ny jest zawia­do­mić naczel­ni­ka urzę­du skar­bo­we­go o wybo­rze tej for­my opo­dat­ko­wa­nia. Zawia­do­mie­nie to skła­da się w for­mie pisem­ne­go oświad­cze­nia o wybo­rze opo­dat­ko­wa­nia w for­mie ryczał­tu od przy­cho­dów ewi­den­cjo­no­wa­nych. Wła­ści­wy przy tym jest urząd miej­sca zamiesz­ka­nia wynaj­mu­ją­ce­go, a nie miej­sce poło­że­nia loka­lu, któ­ry jest przed­mio­tem naj­mu z któ­re­go podat­nik uzy­sku­je przy­cho­dy. Ter­mi­ny zło­że­nia tego oświad­cze­nia są nastę­pu­ją­ce:

  • jeże­li podat­nik uzy­sku­je po raz pierw­szy przy­chód z tytu­łu naj­mu, dzier­ża­wy lub podob­nych to oświad­cze­nie to podat­nik skła­da do 20 dnia mie­sią­ca nastę­pu­ją­ce­go po mie­sią­cu, w któ­rym wynaj­mu­ją­cy osią­gnął pierw­szy przy­chód albo do ostat­nie­go dnia roku podat­ko­we­go jeże­li przy­chód ten został osią­gnię­ty w grud­niu;
  • jeże­li podat­nik w poprzed­nim roku opo­dat­ko­wy­wał docho­dy z naj­mu na zasa­dach ogól­nych, to może zmie­nić for­mę opo­dat­ko­wa­nia na ryczałt od przy­cho­dów ewi­den­cjo­no­wa­nych skła­da­jąc oświad­cze­nie do dnia 20 stycz­nia dane­go roku podat­ko­we­go.

W wypad­ku gdy ter­min zło­że­nia oświad­cze­nia wypa­da w dzień usta­wo­wo wol­ny od pra­cy, to ter­min jego zło­że­nia prze­su­wa się na pierw­szy dzień robo­czy nastę­pu­ją­cy po dniu usta­wo­wo wol­nym od pra­cy.

Wybór tej for­my opo­dat­ko­wa­nia doty­czy przy­cho­dów z wszyst­kich umów naj­mu. Doty­czy to zatem całe­go źró­dła uzy­ski­wa­nia przy­cho­dów. Nie moż­na sobie podzie­lić, że przy­cho­dy z kon­kret­nej nie­ru­cho­mo­ści opo­dat­ko­wu­je­my ryczał­tem, a pozo­sta­łość na zasa­dach ogól­nych. Wyjąt­kiem może być przy­pa­dek, w któ­rym podat­nik oprócz uzy­ski­wa­nia przy­cho­dów z naj­mu (nazwij­my go pry­wat­nym) pro­wa­dzi dzia­łal­ność gospo­dar­czą w ramach któ­rej rów­nież uzy­sku­je przy­chód z naj­mu innych nie­ru­cho­mo­ści. Jak z tego wyni­ka podat­nik nie ma też obo­wiąz­ku zawia­da­miać naczel­ni­ka urzę­du skar­bo­we­go o zawie­ra­niu kon­kret­nych umów naj­mu, oczy­wi­ście z wyjąt­kiem umów naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu, ale to już wyni­ka z prze­pi­sów nie­podat­ko­wych.

Obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów

Zgod­nie z roz­po­rzą­dze­niem Mini­stra Finan­sów w spra­wie pro­wa­dze­nia ewi­den­cji przy­cho­dów i wyka­zu środ­ków trwa­łych oraz war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych wyda­nym na pod­sta­wie art. 16 usta­wy z dnia 20 listo­pa­da 1998 r. o zry­czał­to­wa­nym podat­ku docho­do­wym od nie­któ­rych przy­cho­dów osią­ga­nych przez oso­by fizycz­ne podat­ni­cy pła­cą­cy ryczałt powin­ni pro­wa­dzić ewi­den­cję przy­cho­dów.

Wzór ewi­den­cji zawar­ty jest w załącz­ni­ku do roz­po­rzą­dze­nia. Zapi­sów w niej doko­nu­je się na pod­sta­wie dowo­dów potwier­dza­ją­cych fak­tycz­ne uzy­ska­nie przy­cho­dów z naj­mu.

Jeże­li jed­nak wyso­kość przy­cho­dów wyni­ka z umo­wy naj­mu zawar­tej w for­mie pisem­nej to podat­nik nie ma obo­wiąz­ku pro­wa­dze­nia ewi­den­cji (art. 15 ust. 3 usta­wy). To chy­ba dobra wia­do­mość dla wszyst­kich wynaj­mu­ją­cych, bo mało kto wynaj­mu­je lokal bez pisem­nej umo­wy naj­mu.

Jeże­li masz jakieś pyta­nia lub wąt­pli­wo­ści to zapra­szam do zada­nia ich przez komen­ta­rze poni­żej.