Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę

By | 5 czerwca 2016

Schlüsselübergabe Haus - hand-over of keys real estate

Stro­ny umo­wy mają pra­wo zakoń­czyć umo­wę naj­mu. Nie w każ­dym wypad­ku jed­nak moż­na to czy­nić w dowol­nym momen­cie. Już wcze­śniej opi­sa­łem przy­pad­ki, w któ­rych wynaj­mu­ją­cy może wypo­wie­dzieć umo­wę. Teraz przy­szedł czas na zebra­nie w jed­nym wpi­sie wszyst­kich upraw­nień najem­ców.

Kilka pojęć na początek

Ponie­waż bar­dzo czę­sto w Inter­ne­cie, na róż­nych forach, myli się wynaj­mu­ją­ce­go z najem­cą to chcę wyja­śnić oba poję­cia. Jest to nie­zmier­nie istot­ne by zro­zu­mieć ten wpis.

Wynaj­mu­ją­cy – naj­czę­ściej wła­ści­ciel miesz­ka­nia lub loka­lu użyt­ko­we­go, któ­ry udo­stęp­nia go najem­cy do uży­wa­nia na pod­sta­wie umo­wy naj­mu.

Najem­ca – użyt­kow­nik miesz­ka­nia lub loka­lu użyt­ko­we­go, któ­ry uży­wa go na pod­sta­wie umo­wy naj­mu.

Bardzo ważne uwagi początkowe

Ten wpis doty­czy wyłącz­nie upraw­nień najem­ców. Upraw­nie­nie wynaj­mu­ją­cych nie są syme­trycz­ne więc zosta­ły one opi­sa­ne już wcze­śniej. Tutaj znaj­dziesz wpis doty­czą­cy wypo­wia­da­nia przez wynaj­mu­ją­ce­go umo­wy naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go, a tutaj loka­lu użyt­ko­we­go.

Upraw­nie­nia najem­cy są toż­sa­me, zarów­no w odnie­sie­niu do naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go, jak rów­nież w odnie­sie­niu do naj­mu loka­lu nie­miesz­kal­ne­go (użyt­ko­we­go). Z uwa­gi na to zagad­nie­nie to może być opi­sa­ne wspól­nie.

Waż­ne jest by wpis ten prze­czy­tać do same­go koń­ca. Na koń­cu zebra­łem wie­le uwag pro­ce­du­ral­nych, wspól­nych dla poszcze­gól­nych omó­wio­nych zagad­nień.

Wypowiedzenie przez najemcę umowy najmu bez podania przyczyny

Wypo­wie­dze­nie umo­wy naj­mu bez poda­nia przy­czy­ny doty­czy wyłącz­nie umo­wy zawar­tej na czas nie ozna­czo­ny. Upraw­nie­nie do wypo­wie­dze­nie sto­sun­ku bez­ter­mi­no­we­go wyni­ka z art. 673 § 1 k.c. Zgod­nie z brzmie­niem tego prze­pi­su, upraw­nie­nie do wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu zawar­tej na czas nie ozna­czo­ny doty­czy obu jej stron, ale w odnie­sie­niu do naj­mu loka­li miesz­kal­nych upraw­nie­nie to jest wyłą­czo­ne dla wynaj­mu­ją­ce­go na pod­sta­wie art. 11 ust. 1 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów.

Upraw­nie­nie najem­cy do wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu zawar­tej na czas nie ozna­czo­ny jest nie­za­leż­ne od tego, czy w umo­wie zawar­to odpo­wied­ni zapis umow­ny czy też go pomi­nię­to. Upraw­nie­nie to bowiem wprost wyni­ka z przy­to­czo­ne­go wyżej prze­pi­su.

W pierw­szej kolej­no­ści obo­wią­zu­je okres wypo­wie­dze­nia usta­lo­ny w umo­wie. Usta­wo­daw­ca dał pry­mat usta­le­niom stron w tym zakre­sie. Teo­re­tycz­nie moż­na usta­lić ten ter­min dowol­nie. Dopusz­czal­ne jest zarów­no ich skró­ce­nie jak i wydłu­że­nie. Nale­ży to czy­nić jed­nak bar­dzo ostroż­nie. Brak syme­trii, czy­li róż­ne okre­sy wypo­wie­dze­nia dla najem­cy i wynaj­mu­ją­ce­go mogą pro­wa­dzić do nie­waż­no­ści takich zapi­sów w umo­wie. Mody­fi­ka­cja ter­mi­nu usta­wo­we­go nie może bowiem naru­szać gra­ni­cy swo­bo­dy kształ­to­wa­nia umów. Musi odpo­wia­dać wła­ści­wo­ści umo­wy naj­mu. Dla­te­go naj­le­piej w umo­wie nie mody­fi­ko­wać usta­wo­wych okre­sów wypo­wie­dze­nia, a jeże­li już to robi­my to zacho­wać syme­trię upraw­nień obu stron i/lub uza­sad­nić przy­czy­nę takich usta­leń.

Gdy stro­ny w umo­wie nie okre­ślą okre­su wypo­wie­dze­nia, to obo­wią­zu­ją ter­mi­ny usta­wo­we. Są one  zależ­ne od czę­sto­tli­wo­ści płat­no­ści czyn­szu i wyno­szą:

  • jeże­li czynsz jest płat­ny w odstę­pach cza­su dłuż­szych niż mie­siąc, umo­wę naj­mu moż­na wypo­wie­dzieć naj­póź­niej na trzy mie­sią­ce naprzód na koniec kwar­ta­łu kalen­da­rzo­we­go;
  • jeże­li czynsz jest płat­ny mie­sięcz­nie, najem moż­na wypo­wie­dzieć naj­póź­niej na trzy mie­sią­ce naprzód na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go;
  • gdy czynsz jest płat­ny w krót­szych niż mie­siąc odstę­pach cza­su – najem moż­na wypo­wie­dzieć na trzy dni naprzód;
  • jed­nak­że gdy płat­ność czyn­szu odby­wa się codzien­nie – okres wypo­wie­dze­nie wyno­si jeden dzień.

Wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony

Umo­wę zawar­tą na czas ozna­czo­ny najem­ca moż­na wypo­wie­dzieć wyłącz­nie w wypad­kach okre­ślo­nych w umo­wie. Ogra­ni­cze­nie takie prze­wi­dzia­ne jest w art. 673 § 3 k.c.

Celem umo­wy naj­mu zawar­tej na czas ozna­czo­ny jest zapew­nie­nie trwa­ło­ści sto­sun­ku naj­mu i ochro­na obu stron tej umo­wy. Z jed­nej stro­ny najem­ca ma gwa­ran­cję, że sto­su­nek naj­mu będzie trwał, a z dru­giej stro­ny wynaj­mu­ją­cy ma gwa­ran­cję, że przez okre­ślo­ny czas będzie otrzy­my­wał czynsz. Umo­wa zawar­ta na czas ozna­czo­ny jest umo­wą, w któ­rej ozna­czo­ny jest ter­min koń­co­wy, a spo­sób ozna­cze­nia tego ter­mi­nu wyklu­cza nie­pew­ność co do nadej­ścia zda­rze­nia koń­czą­ce­go najem. Tak zawar­te umo­wy pozwa­la­ją stro­nom podej­mo­wa­nie dzia­łań w zaufa­niu, że wyni­ka­ją­ce z nich pra­wa i obo­wiąz­ki nie wyga­sną przed­wcze­śnie. Stwa­rza to im moż­li­wość lep­szej ochro­ny waż­nych inte­re­sów oso­bi­stych lub gospo­dar­czych.

Jak już wska­za­łem , stro­ny umo­wy naj­mu zawar­tej na czas ozna­czo­ny mogą w umo­wie prze­wi­dzieć moż­li­wość wcze­śniej­sze­go jej wypo­wie­dze­nia. Wyma­ga to okre­śle­nia w umo­wie przy­czy­ny, z jakiej wypo­wie­dze­nie może nastą­pić. Na ten temat wie­lo­krot­nie wypo­wia­dał się Sąd Naj­wyż­szy:

Umo­wę naj­mu zawar­tą na czas ozna­czo­ny moż­na wypo­wie­dzieć wyłącz­nie w wypad­kach okre­ślo­nych w tej umo­wie.” (V CSK 487/08 — wyrok SN — Izba Cywil­na z dnia 19-06-2009)

Swo­bod­ne wypo­wia­da­nie umów naj­mu zawar­tych na czas ozna­czo­ny nie jest dopusz­czal­ne i ogra­ni­cza je treść art. 673 § 3 KC. Usta­wo­daw­ca prze­wi­dział w nim jedy­nie moż­li­wość wypo­wia­da­nia umów zawar­tych na czas ozna­czo­ny w razie okre­śle­nia w umo­wie wypad­ków wska­zu­ją­cych, kie­dy będzie to dopusz­czal­ne. Prze­pis art. 673 § 3 KC rozu­mia­ny jest jako zakaz wypo­wia­da­nia takich umów w sytu­acji, w któ­rej decy­zja o wypo­wie­dze­niu ma być pozo­sta­wia­na tyl­ko swo­bod­ne­mu uzna­niu samych stron lub stro­ny umo­wy. Posta­no­wie­nie, któ­re zezwa­la na roz­wią­za­nie w dro­dze swo­bod­ne­go wypo­wia­da­nia umów zawar­tych na czas ozna­czo­ny, jest więc nie tyl­ko sprzecz­ne z natu­rą takie­go sto­sun­ku, ale rów­nież z prze­pi­sem usta­wy. Ina­czej nato­miast nale­ży oce­niać wpro­wa­dze­nie do umo­wy naj­mu zawar­tej na czas ozna­czo­ny posta­no­wie­nia, któ­re prze­wi­du­je moż­li­wość jej wypo­wie­dze­nia w okre­ślo­nych w tej umo­wie oko­licz­no­ściach. W art. 673 § 3 KC usta­wo­daw­ca uznał, za wystar­cza­ją­ce wska­za­nie w umo­wie wypad­ków, upo­waż­nia­ją­cych do wypo­wie­dze­nia umo­wy zawar­tej na czas ozna­czo­ny. Za uza­sad­nio­ne nale­ży uznać, że wska­za­nie tych oko­licz­no­ści nie musi być enu­me­ra­tyw­ne, ale wystar­czy ogól­ne ich ozna­cze­nie.” (I ACa 402/13 — wyrok SA Gdańsk z dnia 20-09-2013)

Zawar­te w umo­wie posta­no­wie­nie okre­śla­ją­ce przy­pa­dek, w któ­rym umo­wa naj­mu zawar­ta na czas ozna­czo­ny może zostać wypo­wie­dzia­na, decy­du­je o upraw­nie­niu bądź bra­ku upraw­nie­nia do takie­go wypo­wie­dze­nia.” (I ACa 1183/12 — wyrok SA Łódź z dnia 20-02-2013)

Wyni­ka­ją­cy z art. 673§ 3 KC zakaz swo­bod­ne­go wypo­wia­da­nia umów naj­mu zawar­tych na czas ozna­czo­ny, w przy­pad­ku bra­ku okre­śle­nia w umo­wie wypad­ków wska­zu­ją­cych, kie­dy to będzie dopusz­czal­ne, nie ozna­cza abso­lut­nej sta­bi­li­za­cji tego rodza­ju sto­sun­ków obli­ga­cyj­nych, gdyż jak wska­zu­je się w dok­try­nie i orzecz­nic­twie usta­wo­daw­ca dopusz­cza moż­li­wość roz­wią­za­nia takiej umo­wy w regu­lo­wa­nych usta­wo­wo przy­pad­kach (art. 664 § 2 KC, 667 § 2 KC, 672, 687 § 1, 685, 691 § 4, 703 KC). ” (V ACa 697/11 — wyrok SA Kato­wi­ce z dnia 10-10-2012)

Wymie­nio­na w umo­wie przy­czy­na powin­na być wska­za­na w spo­sób dosta­tecz­nie jed­no­znacz­ny. Powin­no to umoż­li­wić obiek­tyw­ną oce­nę czy zastrze­żo­ny wypa­dek nastą­pił czy też nie. Prze­pis art 673 §3 k.c. zawie­ra prze­słan­kę „wypad­ku okre­ślo­ne­go w umo­wie” co daje stro­nom moż­li­wość ure­gu­lo­wa­nia wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu zawar­tej na czas ozna­czo­ny w bar­dziej ela­stycz­ny spo­sób. Języ­ko­we rozu­mie­nie „wypad­ku” obej­mu­je bowiem zda­rze­nia, wyda­rze­nia, bądź fak­ty.

Orze­cze­nia Sądu Naj­wyż­sze­go wska­zu­ją wyjąt­ko­wo nie­re­stryk­cyj­ny kie­ru­nek inter­pre­ta­cji tego prze­pi­su. W orze­cze­niu Sądu Naj­wyż­sze­go z 21 listo­pa­da 2006 roku (III CZP 92/06) roz­pa­try­wa­no roz­wią­za­nie umo­wy z powo­du „waż­nych przy­czyn”, a w póź­niej­szym orze­cze­niu Sądu Ape­la­cyj­ne­go w Łodzi z 20 lute­go 2013 roku (I ACa 1183/12) roz­pa­try­wa­no „szcze­gól­ny przy­pa­dek”.  Nawet tak nie­do­okre­ślo­ne sfor­mu­ło­wa­nia uzna­no za dosta­tecz­ną prze­słan­kę wypo­wie­dze­nia umo­wy, miesz­czą­cą się w ramach swo­bo­dy zawie­ra­nia umów. Wska­za­no jed­no­cze­śnie, że przy tego typu sfor­mu­ło­wa­niach cho­dzi o sytu­ację nad­zwy­czaj­ną, któ­rej nie dało się prze­wi­dzieć i któ­ra odbie­ga od zwy­kłe­go, typo­we­go roz­wo­ju wypad­ków. Jed­no­cze­śnie zauwa­żo­no, że win­no to wyni­kać z pod­ję­cia przez obie stro­ny ryzy­ka wystą­pie­nia sytu­acji, w któ­rych takie zakoń­cze­nie sto­sun­ku praw­ne­go może nastą­pić. Ryzy­ko wystę­pu­ją­ce jedy­nie po jed­nej ze stron nie mie­ści się w ramach tych nie­do­okre­ślo­nych sfor­mu­ło­wa­niach. Nie może ono tak­że wyni­kać z swo­bod­nej decy­zji stro­ny umo­wy.

Nie jest moż­li­we wska­za­nie w umo­wie zawar­tej na czas ozna­czo­ny moż­li­wo­ści jej wypo­wie­dze­nia bez wymie­nio­nej przy­czy­ny. Taki zapis jest po pro­stu nie­waż­ny. Zło­żo­ne na pod­sta­wie takie­go zapi­su dru­giej stro­nie wypo­wie­dze­nie pozo­sta­nie bez­sku­tecz­ne. Sto­su­nek naj­mu będzie trwał nadal po upły­nię­ciu wska­za­ne­go w nim okre­su.

Tak więc, jeże­li stro­ny umo­wy prze­wi­dzą w umo­wie przy­pa­dek, w któ­rym mogą wypo­wie­dzieć umo­wę, to wypo­wie­dze­nie takie jest dopusz­czal­ne. Okres wypo­wie­dze­nia moż­na dosto­so­wać w taki sam spo­sób jak opi­sa­łem wyżej, a jeże­li tego nie zro­bi­my, to obo­wią­zu­ją opi­sa­ne wcze­śniej usta­wo­we okre­sy wypo­wie­dze­nia.

Muszę zwró­cić uwa­gę, że umo­wa naj­mu zawar­ta na czas ozna­czo­ny dłuż­szy niż 10 lat, po upły­nię­ciu pierw­szych 10 lat trak­to­wa­na jest jako umo­wa zawar­ta na czas nie­okre­ślo­ny i po tych 10 latach moż­na ją wypo­wie­dzieć jak każ­dą inną umo­wę zawar­tą na czas nie ozna­czo­ny. Jed­nak­że, jeże­li umo­wę naj­mu  zawie­ra dwóch przed­się­bior­ców, to wte­dy okres gwa­ran­to­wa­ne­go naj­mu wydłu­ża się z 10 do 30 lat.

Rękojmia

Na wynaj­mu­ją­cym cią­ży obo­wią­zek utrzy­ma­nia loka­lu w sta­nie przy­dat­nym do umó­wio­ne­go użyt­ku. Doty­czy to oczy­wi­ście powin­no­ści wyko­ny­wa­nia napraw, do któ­rych nie jest zobli­go­wa­ny najem­ca. Wcze­śniej już przy­go­to­wy­wa­łem wpis doty­czą­cy podzia­łu tych obo­wiąz­ków mię­dzy najem­cę i wynaj­mu­ją­ce­go, tak w loka­lu użyt­ko­wym, jak i w loka­lu miesz­kal­nym.

Zgod­nie z art. 663 k.c. jeże­li w cza­sie trwa­nia naj­mu lokal wyma­ga napraw, któ­re obcią­ża­ją wynaj­mu­ją­ce­go, a bez któ­rych nie jest on przy­dat­ny do umó­wio­ne­go użyt­ku, najem­ca może wyzna­czyć wynaj­mu­ją­ce­mu odpo­wied­ni ter­min do wyko­na­nia napraw. Po bez­sku­tecz­nym upły­wie wyzna­czo­ne­go ter­mi­nu najem­ca może doko­nać koniecz­nych napraw na koszt wynaj­mu­ją­ce­go.

Z kolei zgod­nie z art. 664 § 2 k.c. jeże­li w chwi­li wyda­nia najem­cy rzecz mia­ła wady, któ­re unie­moż­li­wia­ją prze­wi­dzia­ne w umo­wie uży­wa­nie rze­czy, albo jeże­li wady takie powsta­ły póź­niej, a wynaj­mu­ją­cy mimo otrzy­ma­ne­go zawia­do­mie­nia nie usu­nął ich w cza­sie odpo­wied­nim, albo jeże­li wady usu­nąć się nie dadzą, najem­ca może wypo­wie­dzieć najem bez zacho­wa­nia ter­mi­nów wypo­wie­dze­nia.

Zesta­wia­jąc oba te prze­pi­sy zauwa­ża­my, że róż­nią się one prze­słan­ką wady. Upraw­nie­nie do wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu bez zacho­wa­nia ter­mi­nu wypo­wie­dze­nia powsta­je dopie­ro w momen­cie gdy lokal ma wady unie­moż­li­wia­ją­ce prze­wi­dzia­ne w umo­wie uży­wa­nie go oraz gdy wynaj­mu­ją­cy mimo otrzy­ma­ne­go zawia­do­mie­nia nie usu­nął ich w odpo­wied­nim cza­sie. Poję­cie wady wią­że się w isto­cie z nie­na­le­ży­tym wyko­na­niem zobo­wią­za­nia. Może­my podzie­lić je na wady fizycz­ne, oraz wady praw­ne.

Przy­kła­dem wystą­pie­nia wady fizycz­nej jest pozba­wie­nie loka­lu dopły­wu prą­du, co sta­no­wi wadę wyłą­cza­ją­cą jego przy­dat­ność do umó­wio­ne­go  (I ACa 264/12 — wyrok SA War­sza­wa z dnia 05-10-2012). Jeże­li cho­dzi o wadę praw­ną to na pew­no wystą­pi ona gdy lokal jest obcią­żo­ny pra­wem lub pra­wa­mi oso­by trze­ciej.

W każ­dym jed­nak wypad­ku, wypo­wie­dze­nie naj­mu z powo­du wad ist­nie­ją­cych od same­go począt­ku jest moż­li­we tyl­ko wów­czas gdy wady te unie­moż­li­wia­ją prze­wi­dzia­ne w umo­wie uży­wa­nie loka­lu. Gdy wady ujaw­nią się póź­niej to wypo­wie­dze­nie jest moż­li­we tyl­ko gdy wynaj­mu­ją­cy na sku­tek wezwa­nia najem­cy z zakre­śle­niem odpo­wied­nie­go ter­mi­nu nie usu­nie wad albo gdy obiek­tyw­nie wady nie dadzą się usu­nąć i oczy­wi­ście wady te muszą unie­moż­li­wiać prze­wi­dzia­ne w umo­wie uży­wa­nie loka­lu.

Gdy na sku­tek ist­nie­nia wady tyl­ko ogra­ni­czo­na jest przy­dat­ność loka­lu do umó­wio­ne­go użyt­ku, to najem­ca nie może wypo­wie­dzieć umo­wy. W tym przy­pad­ku ma on jedy­nie upraw­nie­nie do żąda­nia odpo­wied­nie­go obni­że­nia czyn­szu za czas trwa­nia .

Wady zagrażające zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych

Wra­ca­jąc do poję­cia wad, usta­wo­daw­ca prze­wi­dział jesz­cze jed­ną prze­słan­kę dla wypo­wie­dze­nia umo­wy w związ­ku z wada­mi. Mia­no­wi­cie zgod­nie z art. 682 k.c. jeże­li wady naję­te­go loka­lu są tego rodza­ju, że zagra­ża­ją zdro­wiu najem­cy lub jego domow­ni­ków albo osób u nie­go zatrud­nio­nych to najem­ca może wypo­wie­dzieć najem bez zacho­wa­nia ter­mi­nów wypo­wie­dze­nia. Upraw­nie­nie to może zre­ali­zo­wać nie­za­leż­nie od tego czy o wadach tych wie­dział w chwi­li zawar­cia umo­wy czy też nie.

Upraw­nie­nie do zło­że­nia wypo­wie­dze­nia przez najem­cę w tym try­bie uwa­run­ko­wa­ne jest ist­nie­niem wady loka­lu w posta­ci takie­go jego sta­nu tech­nicz­ne­go lub sani­tar­ne­go, że stwa­rza to real­ne zagro­że­nie dla zdro­wia najem­cy lub prze­by­wa­ją­cych w nim domow­ni­ków albo pra­cow­ni­ków. Wystar­cza­ją­cą prze­słan­ką jest real­ność zagro­że­nia, nie jest wyma­ga­ne zaist­nie­nie skut­ku czy­li fak­tycz­ne pogor­sze­nie się sta­nu zdro­wia. Dodat­ko­wo w wyro­ku z dnia 21 maja 1974 roku (II CR 199/74 — wyrok SN — Izba Cywil­na) Sąd Naj­wyż­szy wska­zał, stan zagro­że­nia życia lub mie­nia osób zamiesz­ku­ją­cych budy­nek to nie tyl­ko stan pole­ga­ją­cy na tym, że budy­nek jest zagro­żo­ny bez­po­śred­nio w swym fizycz­nym ist­nie­niu, ale tak­że stan wyni­ka­ją­cy z zagro­że­nia życia na sku­tek warun­ków anty­sa­ni­tar­nych, jak i nad­mier­ne zawil­go­ce­nie i zagrzy­bie­nie, któ­rych nie usu­wa się przez okres kil­ku­let­ni. Z kolei w 1986 roku (II CR 362/86 — wyrok SN — Izba Cywil­na z dnia 1 grud­nia 1986) wska­za­no, że uży­cie przez wyko­naw­cę do budo­wy domu (miesz­ka­nia) mate­ria­łów budow­la­nych emi­tu­ją­cych sub­stan­cje tok­sycz­ne, któ­re zagra­ża­ją życiu osób korzy­sta­ją­cych z tego domu (miesz­ka­nia) rodzi odpo­wie­dzial­ność cywil­ną wyko­naw­cy wobec tych osób za szko­dę wyrzą­dzo­ną takim dzia­ła­niem. To też jest prze­słan­ka dla zasto­so­wa­nia przez najem­cę wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu bez zacho­wa­nia ter­mi­nu wypo­wie­dze­nia w try­bie oma­wia­ne­go prze­pi­su. Nie­wąt­pli­wie taką prze­słan­ką będzie też groź­ba zawa­le­nia się budyn­ku, a nawet oddzia­ły­wa­nie na dany lokal innych loka­li lub nie­ru­cho­mo­ści znaj­du­ją­cych się w sąsiedz­twie np. nad­mier­nym hała­sem albo czyn­ni­ka­mi powo­du­ją­cy­mi aler­gię. Choć w wypad­ku tego ostat­nie­go nale­ży przy­jąć, że może doty­czyć to wyłącz­nie czyn­ni­ków, któ­rych wystę­po­wa­nie nie jest powszech­ne. Cięż­ko bowiem przy­jąć za zasad­ne wypo­wie­dze­nie z powo­du pyle­nia roślin.

Upraw­nie­nie do wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu przez najem­cę na pod­sta­wie art. 682 k.c. powsta­je dopie­ro po wezwa­niu wynaj­mu­ją­ce­go do usu­nię­cia wady i mimo takiej moż­li­wo­ści nie­wy­ko­na­nie przez nie­go obo­wiąz­ku. Wezwa­nie to może być przed­sta­wio­ne w każ­dej praw­nie dozwo­lo­nej for­mie.

Ogólne reguły wypowiadania umowy

O wypo­wie­dze­niu umo­wy może­my mówić dopie­ro z chwi­lą jego zło­że­nia dru­giej stro­nie. Wypo­wie­dze­nie jest jed­no­stron­nym oświad­cze­niem woli, co ozna­cza, że oso­ba je skła­da­ją­ca powo­du­je wyga­sze­nie sto­sun­ku praw­ne­go z upły­wem ter­mi­nu wypo­wie­dze­nia nie­za­leż­nie od woli dru­giej stro­ny.

Okres wypo­wie­dze­nia zaczy­na się liczyć od dnia, w któ­rym dru­ga stro­na mogła zapo­znać się z oświad­cze­niem o wypo­wie­dze­niu. Tę zasa­dę nale­ży rozu­mieć w taki spo­sób, że sam fakt moż­li­wo­ści zapo­zna­nia się z wypo­wie­dze­niem jest rów­no­znacz­ny z roz­po­czę­ciem bie­gu okre­su wypo­wie­dze­nia.

Umo­wa naj­mu wyga­sa z upły­nię­ciem okre­su wypo­wie­dze­nia.

Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron

Oczy­wi­ście w każ­dym wypad­ku umo­wę moż­na roz­wią­zać na sku­tek zgod­nych oświad­czeń woli obu stron tej umo­wy. Stro­ny w takim wypad­ku korzy­sta­ją z zasa­dy swo­bo­dy kon­trak­to­wa­nia, któ­ra oprócz swo­bo­dy zawar­cia umo­wy, wybo­ru kon­tra­hen­ta, obej­mu­je tak­że jej zakoń­cze­nie. W wypad­ku chę­ci roz­wią­za­nia umo­wy w tym try­bie stro­ny powin­ny osią­gnąć satys­fak­cjo­nu­ją­cy obie stro­ny kom­pro­mis i zło­żyć zgod­ne oświad­cze­nia woli w for­mie prze­wi­dzia­nej umo­wą, a gdy to nie zosta­ło w umo­wie prze­wi­dzia­ne to w takiej samej for­mie jak zawar­to umo­wę.