Strony umowy mają prawo zakończyć umowę najmu. Nie w każdym wypadku jednak można to czynić w dowolnym momencie. Już wcześniej opisałem przypadki, w których wynajmujący może wypowiedzieć umowę. Teraz przyszedł czas na zebranie w jednym wpisie wszystkich uprawnień najemców.
Spis treści
Kilka pojęć na początek
Ponieważ bardzo często w Internecie, na różnych forach, myli się wynajmującego z najemcą to chcę wyjaśnić oba pojęcia. Jest to niezmiernie istotne by zrozumieć ten wpis.
Wynajmujący – najczęściej właściciel mieszkania lub lokalu użytkowego, który udostępnia go najemcy do używania na podstawie umowy najmu.
Najemca – użytkownik mieszkania lub lokalu użytkowego, który używa go na podstawie umowy najmu.
Bardzo ważne uwagi początkowe
Ten wpis dotyczy wyłącznie uprawnień najemców. Uprawnienie wynajmujących nie są symetryczne więc zostały one opisane już wcześniej. Tutaj znajdziesz wpis dotyczący wypowiadania przez wynajmującego umowy najmu lokalu mieszkalnego, a tutaj lokalu użytkowego.
Uprawnienia najemcy są tożsame, zarówno w odniesieniu do najmu lokalu mieszkalnego, jak również w odniesieniu do najmu lokalu niemieszkalnego (użytkowego). Z uwagi na to zagadnienie to może być opisane wspólnie.
Ważne jest by wpis ten przeczytać do samego końca. Na końcu zebrałem wiele uwag proceduralnych, wspólnych dla poszczególnych omówionych zagadnień.
Wypowiedzenie przez najemcę umowy najmu bez podania przyczyny
Wypowiedzenie umowy najmu bez podania przyczyny dotyczy wyłącznie umowy zawartej na czas nie oznaczony. Uprawnienie do wypowiedzenie stosunku bezterminowego wynika z art. 673 § 1 k.c. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nie oznaczony dotyczy obu jej stron, ale w odniesieniu do najmu lokali mieszkalnych uprawnienie to jest wyłączone dla wynajmującego na podstawie art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Uprawnienie najemcy do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nie oznaczony jest niezależne od tego, czy w umowie zawarto odpowiedni zapis umowny czy też go pominięto. Uprawnienie to bowiem wprost wynika z przytoczonego wyżej przepisu.
W pierwszej kolejności obowiązuje okres wypowiedzenia ustalony w umowie. Ustawodawca dał prymat ustaleniom stron w tym zakresie. Teoretycznie można ustalić ten termin dowolnie. Dopuszczalne jest zarówno ich skrócenie jak i wydłużenie. Należy to czynić jednak bardzo ostrożnie. Brak symetrii, czyli różne okresy wypowiedzenia dla najemcy i wynajmującego mogą prowadzić do nieważności takich zapisów w umowie. Modyfikacja terminu ustawowego nie może bowiem naruszać granicy swobody kształtowania umów. Musi odpowiadać właściwości umowy najmu. Dlatego najlepiej w umowie nie modyfikować ustawowych okresów wypowiedzenia, a jeżeli już to robimy to zachować symetrię uprawnień obu stron i/lub uzasadnić przyczynę takich ustaleń.
Gdy strony w umowie nie określą okresu wypowiedzenia, to obowiązują terminy ustawowe. Są one zależne od częstotliwości płatności czynszu i wynoszą:
- jeżeli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, umowę najmu można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
- jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w krótszych niż miesiąc odstępach czasu – najem można wypowiedzieć na trzy dni naprzód;
- jednakże gdy płatność czynszu odbywa się codziennie – okres wypowiedzenie wynosi jeden dzień.
Wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony
Umowę zawartą na czas oznaczony najemca można wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach określonych w umowie. Ograniczenie takie przewidziane jest w art. 673 § 3 k.c.
Celem umowy najmu zawartej na czas oznaczony jest zapewnienie trwałości stosunku najmu i ochrona obu stron tej umowy. Z jednej strony najemca ma gwarancję, że stosunek najmu będzie trwał, a z drugiej strony wynajmujący ma gwarancję, że przez określony czas będzie otrzymywał czynsz. Umowa zawarta na czas oznaczony jest umową, w której oznaczony jest termin końcowy, a sposób oznaczenia tego terminu wyklucza niepewność co do nadejścia zdarzenia kończącego najem. Tak zawarte umowy pozwalają stronom podejmowanie działań w zaufaniu, że wynikające z nich prawa i obowiązki nie wygasną przedwcześnie. Stwarza to im możliwość lepszej ochrony ważnych interesów osobistych lub gospodarczych.
Jak już wskazałem , strony umowy najmu zawartej na czas oznaczony mogą w umowie przewidzieć możliwość wcześniejszego jej wypowiedzenia. Wymaga to określenia w umowie przyczyny, z jakiej wypowiedzenie może nastąpić. Na ten temat wielokrotnie wypowiadał się Sąd Najwyższy:
„Umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach określonych w tej umowie.” (V CSK 487/08 — wyrok SN — Izba Cywilna z dnia 19-06-2009)
„Swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas oznaczony nie jest dopuszczalne i ogranicza je treść art. 673 § 3 KC. Ustawodawca przewidział w nim jedynie możliwość wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony w razie określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy będzie to dopuszczalne. Przepis art. 673 § 3 KC rozumiany jest jako zakaz wypowiadania takich umów w sytuacji, w której decyzja o wypowiedzeniu ma być pozostawiana tylko swobodnemu uznaniu samych stron lub strony umowy. Postanowienie, które zezwala na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony, jest więc nie tylko sprzeczne z naturą takiego stosunku, ale również z przepisem ustawy. Inaczej natomiast należy oceniać wprowadzenie do umowy najmu zawartej na czas oznaczony postanowienia, które przewiduje możliwość jej wypowiedzenia w określonych w tej umowie okolicznościach. W art. 673 § 3 KC ustawodawca uznał, za wystarczające wskazanie w umowie wypadków, upoważniających do wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony. Za uzasadnione należy uznać, że wskazanie tych okoliczności nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogólne ich oznaczenie.” (I ACa 402/13 — wyrok SA Gdańsk z dnia 20-09-2013)
„Zawarte w umowie postanowienie określające przypadek, w którym umowa najmu zawarta na czas oznaczony może zostać wypowiedziana, decyduje o uprawnieniu bądź braku uprawnienia do takiego wypowiedzenia.” (I ACa 1183/12 — wyrok SA Łódź z dnia 20-02-2013)
„Wynikający z art. 673§ 3 KC zakaz swobodnego wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, w przypadku braku określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy to będzie dopuszczalne, nie oznacza absolutnej stabilizacji tego rodzaju stosunków obligacyjnych, gdyż jak wskazuje się w doktrynie i orzecznictwie ustawodawca dopuszcza możliwość rozwiązania takiej umowy w regulowanych ustawowo przypadkach (art. 664 § 2 KC, 667 § 2 KC, 672, 687 § 1, 685, 691 § 4, 703 KC). ” (V ACa 697/11 — wyrok SA Katowice z dnia 10-10-2012)
Wymieniona w umowie przyczyna powinna być wskazana w sposób dostatecznie jednoznaczny. Powinno to umożliwić obiektywną ocenę czy zastrzeżony wypadek nastąpił czy też nie. Przepis art 673 §3 k.c. zawiera przesłankę „wypadku określonego w umowie” co daje stronom możliwość uregulowania wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony w bardziej elastyczny sposób. Językowe rozumienie „wypadku” obejmuje bowiem zdarzenia, wydarzenia, bądź fakty.
Orzeczenia Sądu Najwyższego wskazują wyjątkowo nierestrykcyjny kierunek interpretacji tego przepisu. W orzeczeniu Sądu Najwyższego z 21 listopada 2006 roku (III CZP 92/06) rozpatrywano rozwiązanie umowy z powodu „ważnych przyczyn”, a w późniejszym orzeczeniu Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 20 lutego 2013 roku (I ACa 1183/12) rozpatrywano „szczególny przypadek”. Nawet tak niedookreślone sformułowania uznano za dostateczną przesłankę wypowiedzenia umowy, mieszczącą się w ramach swobody zawierania umów. Wskazano jednocześnie, że przy tego typu sformułowaniach chodzi o sytuację nadzwyczajną, której nie dało się przewidzieć i która odbiega od zwykłego, typowego rozwoju wypadków. Jednocześnie zauważono, że winno to wynikać z podjęcia przez obie strony ryzyka wystąpienia sytuacji, w których takie zakończenie stosunku prawnego może nastąpić. Ryzyko występujące jedynie po jednej ze stron nie mieści się w ramach tych niedookreślonych sformułowaniach. Nie może ono także wynikać z swobodnej decyzji strony umowy.
Nie jest możliwe wskazanie w umowie zawartej na czas oznaczony możliwości jej wypowiedzenia bez wymienionej przyczyny. Taki zapis jest po prostu nieważny. Złożone na podstawie takiego zapisu drugiej stronie wypowiedzenie pozostanie bezskuteczne. Stosunek najmu będzie trwał nadal po upłynięciu wskazanego w nim okresu.
Tak więc, jeżeli strony umowy przewidzą w umowie przypadek, w którym mogą wypowiedzieć umowę, to wypowiedzenie takie jest dopuszczalne. Okres wypowiedzenia można dostosować w taki sam sposób jak opisałem wyżej, a jeżeli tego nie zrobimy, to obowiązują opisane wcześniej ustawowe okresy wypowiedzenia.
Muszę zwrócić uwagę, że umowa najmu zawarta na czas oznaczony dłuższy niż 10 lat, po upłynięciu pierwszych 10 lat traktowana jest jako umowa zawarta na czas nieokreślony i po tych 10 latach można ją wypowiedzieć jak każdą inną umowę zawartą na czas nie oznaczony. Jednakże, jeżeli umowę najmu zawiera dwóch przedsiębiorców, to wtedy okres gwarantowanego najmu wydłuża się z 10 do 30 lat.
Rękojmia
Na wynajmującym ciąży obowiązek utrzymania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku. Dotyczy to oczywiście powinności wykonywania napraw, do których nie jest zobligowany najemca. Wcześniej już przygotowywałem wpis dotyczący podziału tych obowiązków między najemcę i wynajmującego, tak w lokalu użytkowym, jak i w lokalu mieszkalnym.
Zgodnie z art. 663 k.c. jeżeli w czasie trwania najmu lokal wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których nie jest on przydatny do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.
Z kolei zgodnie z art. 664 § 2 k.c. jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Zestawiając oba te przepisy zauważamy, że różnią się one przesłanką wady. Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia powstaje dopiero w momencie gdy lokal ma wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie go oraz gdy wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie. Pojęcie wady wiąże się w istocie z nienależytym wykonaniem zobowiązania. Możemy podzielić je na wady fizyczne, oraz wady prawne.
Przykładem wystąpienia wady fizycznej jest pozbawienie lokalu dopływu prądu, co stanowi wadę wyłączającą jego przydatność do umówionego (I ACa 264/12 — wyrok SA Warszawa z dnia 05-10-2012). Jeżeli chodzi o wadę prawną to na pewno wystąpi ona gdy lokal jest obciążony prawem lub prawami osoby trzeciej.
W każdym jednak wypadku, wypowiedzenie najmu z powodu wad istniejących od samego początku jest możliwe tylko wówczas gdy wady te uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie lokalu. Gdy wady ujawnią się później to wypowiedzenie jest możliwe tylko gdy wynajmujący na skutek wezwania najemcy z zakreśleniem odpowiedniego terminu nie usunie wad albo gdy obiektywnie wady nie dadzą się usunąć i oczywiście wady te muszą uniemożliwiać przewidziane w umowie używanie lokalu.
Gdy na skutek istnienia wady tylko ograniczona jest przydatność lokalu do umówionego użytku, to najemca nie może wypowiedzieć umowy. W tym przypadku ma on jedynie uprawnienie do żądania odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania .
Wady zagrażające zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych
Wracając do pojęcia wad, ustawodawca przewidział jeszcze jedną przesłankę dla wypowiedzenia umowy w związku z wadami. Mianowicie zgodnie z art. 682 k.c. jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych to najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to może zrealizować niezależnie od tego czy o wadach tych wiedział w chwili zawarcia umowy czy też nie.
Uprawnienie do złożenia wypowiedzenia przez najemcę w tym trybie uwarunkowane jest istnieniem wady lokalu w postaci takiego jego stanu technicznego lub sanitarnego, że stwarza to realne zagrożenie dla zdrowia najemcy lub przebywających w nim domowników albo pracowników. Wystarczającą przesłanką jest realność zagrożenia, nie jest wymagane zaistnienie skutku czyli faktyczne pogorszenie się stanu zdrowia. Dodatkowo w wyroku z dnia 21 maja 1974 roku (II CR 199/74 — wyrok SN — Izba Cywilna) Sąd Najwyższy wskazał, stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków antysanitarnych, jak i nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni. Z kolei w 1986 roku (II CR 362/86 — wyrok SN — Izba Cywilna z dnia 1 grudnia 1986) wskazano, że użycie przez wykonawcę do budowy domu (mieszkania) materiałów budowlanych emitujących substancje toksyczne, które zagrażają życiu osób korzystających z tego domu (mieszkania) rodzi odpowiedzialność cywilną wykonawcy wobec tych osób za szkodę wyrządzoną takim działaniem. To też jest przesłanka dla zastosowania przez najemcę wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia w trybie omawianego przepisu. Niewątpliwie taką przesłanką będzie też groźba zawalenia się budynku, a nawet oddziaływanie na dany lokal innych lokali lub nieruchomości znajdujących się w sąsiedztwie np. nadmiernym hałasem albo czynnikami powodującymi alergię. Choć w wypadku tego ostatniego należy przyjąć, że może dotyczyć to wyłącznie czynników, których występowanie nie jest powszechne. Ciężko bowiem przyjąć za zasadne wypowiedzenie z powodu pylenia roślin.
Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę na podstawie art. 682 k.c. powstaje dopiero po wezwaniu wynajmującego do usunięcia wady i mimo takiej możliwości niewykonanie przez niego obowiązku. Wezwanie to może być przedstawione w każdej prawnie dozwolonej formie.
Ogólne reguły wypowiadania umowy
O wypowiedzeniu umowy możemy mówić dopiero z chwilą jego złożenia drugiej stronie. Wypowiedzenie jest jednostronnym oświadczeniem woli, co oznacza, że osoba je składająca powoduje wygaszenie stosunku prawnego z upływem terminu wypowiedzenia niezależnie od woli drugiej strony.
Okres wypowiedzenia zaczyna się liczyć od dnia, w którym druga strona mogła zapoznać się z oświadczeniem o wypowiedzeniu. Tę zasadę należy rozumieć w taki sposób, że sam fakt możliwości zapoznania się z wypowiedzeniem jest równoznaczny z rozpoczęciem biegu okresu wypowiedzenia.
Umowa najmu wygasa z upłynięciem okresu wypowiedzenia.
Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron
Oczywiście w każdym wypadku umowę można rozwiązać na skutek zgodnych oświadczeń woli obu stron tej umowy. Strony w takim wypadku korzystają z zasady swobody kontraktowania, która oprócz swobody zawarcia umowy, wyboru kontrahenta, obejmuje także jej zakończenie. W wypadku chęci rozwiązania umowy w tym trybie strony powinny osiągnąć satysfakcjonujący obie strony kompromis i złożyć zgodne oświadczenia woli w formie przewidzianej umową, a gdy to nie zostało w umowie przewidziane to w takiej samej formie jak zawarto umowę.
