Umowa najmu instytucjonalnego lokalu i inne planowane zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów

Już nie­mal prze­są­dzo­ne jest, że cze­ka nas kolej­na mała rewo­lu­cja w zakre­sie umów naj­mu miesz­kań. 12 lip­ca 2017 roku wpły­nął do Mar­szał­ka Sej­mu Rzą­do­wy pro­jekt usta­wy o Kra­jo­wym Zaso­bie Nie­ru­cho­mo­ści (druk sej­mo­wy nr 1726), a 20 lip­ca usta­wa zosta­ła uchwa­lo­na przez Sejm. Aktu­al­nie skie­ro­wa­no ją do prac w Sena­cie.  Temu pro­jek­to­wi przy­glą­da­łem się już od daw­na, gdy był pro­ce­do­wa­ny na pozio­mie ministerialnym.

UWAGA! USTAWA WCHODZI W ŻYCIE 11 WRZEŚNIA 2017 ROKU. O NAJMIE INSTYTUCJONALNYM LOKALU PRZYGOTOWAŁEM ODDZIELNY WPIS Z SZEROKIM OMÓWIENIEM. PONIŻSZE OPINIE OPARTE SĄ NA PROJEKCIE USTAWY. WSKAZANE PRZEPISY NIE STANOWIĄ OBOWIĄZUJĄCEGO PRAWA. USTAWA ZOSTAŁA PODPISANA PRZEZ PREZYDENTA W DNIU 10 SIERPNIA 2017 ROKU — CZEKAMY NA PUBLIKACJĘ W DZIENNIKU USTAW. WTEDY BĘDZIE MOŻNA OKREŚLIĆ DZIEŃ WEJŚCIA JEJ W ŻYCIE. NIE MA ŻADNEJ PEWNOŚCI, ŻE WEJDĄ W ŻYCIE W CYTOWANYM BRZMIENIU.

Zmiany w najmie okazjonalnym lokalu

Pro­jekt usta­wy o Kra­jo­wym Zaso­bie Nie­ru­cho­mo­ści, oprócz regu­la­cji zwią­za­nych z pro­gra­mem Miesz­ka­nie+, wpro­wa­dza tak­że dosyć istot­ne zmia­ny w naj­mie loka­li prze­zna­czo­nych do zaspa­ka­ja­nia potrzeb miesz­ka­nio­wych. Z punk­tu widze­nia wynaj­mu­ją­cych, pla­no­wa­ne zmia­ny obej­mu­ją głów­nie umo­wę naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu.

W pierw­szej kolej­no­ści muszę zwró­cić uwa­gę na naj­waż­niej­szą zmia­nę – umo­wa naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu będzie mogła być zawie­ra­na jedy­nie przez wła­ści­cie­li, któ­rzy będą oso­ba­mi fizycz­ny­mi nie pro­wa­dzą­cy­mi dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej w zakre­sie wynaj­mo­wa­nia lokali. W skró­cie, mamy wró­cić  do pier­wot­nych zało­żeń zwią­za­nych z tą for­mą naj­mu, któ­re zosta­ły wpro­wa­dzo­ne w stycz­niu 2010 roku.

Aktu­al­ne brzmie­nie prze­pi­su, wyni­ka z nowe­li­za­cji wpro­wa­dzo­nej w 2013 roku, a zwią­za­nej z innym rzą­do­wym pro­gra­mem Fun­dusz Miesz­kań na Wyna­jem. Nowe­li­za­cja ta usu­nę­ła ogra­ni­cze­nie, że wynaj­mu­ją­cym w umo­wie naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu mogła być tyl­ko oso­ba fizycz­na nie pro­wa­dzą­ca dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej w zakre­sie wynaj­mo­wa­nia loka­li. I rze­czy­wi­ście, Fun­dusz Miesz­kań na Wyna­jem ofe­ru­je do wyna­ję­cia miesz­ka­nia wła­śnie na pod­sta­wie naj­mu oka­zjo­nal­ne­go. Prze­pis ten aktu­al­nie brzmi:

Art. 19a ust. 1. Umo­wą naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu jest umo­wa naj­mu loka­lu słu­żą­ce­go do zaspo­ka­ja­nia potrzeb miesz­ka­nio­wych, zawar­ta na czas ozna­czo­ny, nie dłuż­szy niż 10 lat.

Pla­no­wa­ne brzmie­nie jest następujące:

Art. 19a ust. 1. Umo­wą naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu jest umo­wa naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go, któ­re­go wła­ści­ciel, będą­cy oso­bą fizycz­ną, nie pro­wa­dzi dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej w zakre­sie wynaj­mo­wa­nia loka­li, zawar­ta na czas ozna­czo­ny, nie dłuż­szy niż 10 lat.

W związ­ku z pla­no­wa­ną zmia­ną pla­nu­je się tak­że zmia­ny w prze­pi­sach, któ­re róż­ni­co­wa­ły obo­wiąz­ki wła­śnie z uwa­gi na sta­tus wynaj­mu­ją­ce­go. I tak, zgło­sze­nie zawar­cia umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu naczel­ni­ko­wi urzę­du skar­bo­we­go nadal będzie doty­czyć każ­dej umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu. Nie zmie­nia się ani ter­min tego zgło­sze­nia, ani wła­ści­wość orga­nu, ani zakres zgłoszenia:

Art. 19b ust. 1. Wła­ści­ciel zgła­sza zawar­cie umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu naczel­ni­ko­wi urzę­du skar­bo­we­go wła­ści­we­mu ze wzglę­du na miej­sce zamiesz­ka­nia wła­ści­cie­la w ter­mi­nie 14 dni od dnia roz­po­czę­cia najmu.

Następ­stwem pro­po­no­wa­nych zmian jest mody­fi­ka­cja prze­pi­su art. 19e usta­wy, dzię­ki któ­re­mu wła­śnie, przy naj­mie oka­zjo­nal­nym loka­lu nastę­pu­je uela­stycz­nie­nie umo­wy naj­mu oraz uchy­le­nie nie­któ­rych ogra­ni­czeń wynaj­mu­ją­ce­go. Nie­mniej jed­nak pla­no­wa­na zmia­na jest zmia­ną jedy­nie redak­cyj­ną, któ­rą wywo­łu­je wła­śnie ogra­ni­cze­nie sta­tu­su wynajmującego.

Art. 19e. Do naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu prze­pi­sów usta­wy nie sto­su­je się, z wyjąt­kiem art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1–3, art. 11 ust. 2 pkt 1–3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a–19d oraz art. 25d pkt 2, z zastrze­że­niem, że wła­ści­ciel doko­nał zgło­sze­nia, o któ­rym mowa w art. 19b ust. 1.

Oprócz tych zmian, pla­nu­je się tak­że zmie­nić spo­sób usta­la­nia wyna­gro­dze­nia nota­riu­sza za spo­rzą­dze­nie aktu nota­rial­ne­go, w któ­rym najem­ca pod­da­je się dobro­wol­nej egze­ku­cji z opróż­nie­nia loka­lu. Nowy spo­sób usta­le­nia tego wyna­gro­dze­nia będzie obo­wią­zy­wać tak­że przy spo­rzą­dza­niu podob­ne­go aktu nota­rial­ne­go, jaki będzie załącz­ni­kiem do umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go lokalu.

Na dzień dzi­siej­szy, gór­ną gra­ni­cę wyna­gro­dze­nia nota­riu­sza za ogół czyn­no­ści nota­rial­nych doko­na­nych przy spo­rzą­dza­niu oświad­cze­nia wyzna­cza 1/10 mini­mal­ne­go wyna­gro­dze­nia za pra­cę, czy­li w chwi­li obec­nej 200 zł. Po zmia­nie kwo­ta ta ma wyno­sić nie wię­cej niż mak­sy­mal­na kwo­ta czyn­szu nor­mo­wa­ne­go bez opcji za 1 m² miesz­ka­nia na wyna­jem, o któ­rym mowa w prze­pi­sach usta­wy z dnia … o Kra­jo­wym Zaso­bie Nie­ru­cho­mo­ści (Dz. U. poz. …), okre­ślo­ną dla mia­sta sto­łecz­ne­go War­sza­wy. Pro­jekt usta­wy o Kra­jo­wym Zaso­bie Nie­ru­cho­mo­ści prze­wi­du­je w art. 82 ust. 6 odda­nie kom­pe­ten­cji Radzie Mini­strów w zakre­sie okre­śla­nia mak­sy­mal­ne­go czyn­szu nor­mo­wa­ne­go bez opcji. Wskaź­nik ten ma być wpro­wa­dza­ny corocz­nie do dnia 31 mar­ca, w dro­dze rozporządzenia.

Przy oka­zji pla­no­wa­nej nowe­li­za­cji pla­nu­je się usu­nię­cie pew­ne­go kosz­mar­ka legi­sla­cyj­ne­go. Z art. 19b ust. 3 usu­wa się odwo­ła­nie do prze­pi­su, któ­ry został uchy­lo­ny w 2011 roku, a mia­no­wi­cie cho­dzi o art. 1046 §4[1] kodek­su postę­po­wa­nia cywil­ne­go. Lepiej póź­no niż wcale.

W pro­jek­cie usta­wy prze­wi­dzia­no tak­że los aktu­al­nie zawar­tych umów naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­li. Do umów naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu, któ­re zosta­ły zawar­te przed dniem wej­ścia w życie zmian, będzie się sto­so­wa­ło prze­pi­sy dotych­cza­so­we.

Najem instytucjonalny lokalu

Naj­waż­niej­szą zmia­ną w pla­no­wa­nej nowe­li­za­cji jest wpro­wa­dze­nie nowej for­my naj­mu loka­li miesz­kal­nych — będzie to już trze­ci rodzaj umo­wy naj­mu. Obok umo­wy zawie­ra­nej na tzw. zasa­dach ogól­nych, będzie­my mie­li umo­wę naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu, któ­rą będą mogli zawie­rać wła­ści­cie­le będą­cy oso­ba­mi fizycz­ny­mi nie pro­wa­dzą­cy­mi dzia­łal­no­ści  gospo­dar­czej w zakre­sie wynaj­mo­wa­nia loka­li. Dla przed­się­bior­ców zaj­mu­ją­cych się naj­mem wpro­wa­dza się trze­ci rodzaj umo­wy – najem insty­tu­cjo­nal­ny loka­lu. W ten spo­sób usta­wo­daw­ca pla­nu­je wypeł­nić lukę powsta­łą po ogra­ni­cze­niu sta­tu­su wynaj­mu­ją­cych przy naj­mie oka­zjo­nal­nym loka­lu. Nowe­li­za­cja ma wpro­wa­dzić zupeł­nie nowe roz­dział 2b w Usta­wie o ochro­nie praw loka­to­rów, tj. nowe prze­pi­sy art. 19f – 19j.

Pla­no­wa­ny prze­pis art. 19f ma sta­no­wić defi­ni­cję umo­wy, wymo­gi for­mal­ne oraz ogra­ni­cze­nia upraw­nień wynajmującego.

Art. 19f ust. 1. Umo­wą naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu jest umo­wa naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go zawie­ra­na przez oso­bę fizycz­ną, oso­bę praw­ną lub jed­nost­kę orga­ni­za­cyj­ną nie­bę­dą­cą oso­bą praw­ną, pro­wa­dzą­cą dzia­łal­ność gospo­dar­czą w zakre­sie wynaj­mo­wa­nia lokali.

A zatem, umo­wę naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu będzie mogła zawrzeć jedy­nie oso­ba, któ­ra pro­wa­dzi dzia­łal­ność gospo­dar­czą w zakre­sie wynaj­mo­wa­nia loka­li. Jak widzi­my, Rząd pla­nu­je wyraź­nie oddzie­le­nie tego try­bu naj­mu od naj­mu oka­zjo­nal­ne­go lokalu.

Umo­wę naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu zawie­rać moż­na będzie jedy­nie na czas ozna­czo­ny. Nowo­ścią jest jed­nak to, że Rząd pla­nu­je pozo­sta­wie­nie peł­nej swo­bo­dy w zakre­sie okre­śla­nia okre­su trwa­nia umo­wy. Umo­wę naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu moż­na było zawie­rać naj­dłu­żej na 10 lat. Taki sam mak­sy­mal­ny okres doty­czył naj­mu zawie­ra­ne­go na zasa­dach ogól­nych. Dotych­czas w tym sto­sun­ku ogra­ni­cze­nie wyni­ka­ło z art. 661 § 1 k.c., zgod­nie z któ­rym najem zawar­ty na czas dłuż­szy niż lat dzie­sięć poczy­tu­je się po upły­wie tego ter­mi­nu za zawar­ty na czas nie­ozna­czo­ny. Czy­li nawet jak stro­ny zawie­ra­ły umo­wę na okres dłuż­szy niż 10 lat, to po upły­wie tego okre­su najem­cy przy­słu­gi­wa­ło pra­wo wypo­wie­dze­nia umo­wy bez przyczyny.

W pro­jek­cie usta­wy prze­wi­dzia­no, że umo­wę naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu będzie moż­na zawie­rać na dowol­nie dłu­gi okres cza­su. Przy tej for­mie umo­wy nie sto­su­je się bowiem art. 661 § 1 k.c. Jest to roz­wią­za­nie kom­pa­ty­bil­ne z pro­gra­mem Miesz­ka­nie+, w któ­rym umo­wę naj­mu zawie­rać się będzie na okres nawet 30 lat.

Art. 19f ust. 2. Umo­wa naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu zawie­ra­na jest na czas ozna­czo­ny. Prze­pi­su art. 661 § 1 usta­wy z dnia 23 kwiet­nia 1964 r. – Kodeks cywil­ny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459, 933 i 1132) nie sto­su­je się.

Do umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu rów­nież załą­czać się będzie oświad­cze­nie najem­cy o pod­da­niu się egze­ku­cji i zobo­wią­za­niu się do opróż­nie­nia i wyda­nia loka­lu. W sto­sun­ku do naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu róż­ni­ca jest jed­nak taka, że najem­ca nie musi wska­zy­wać inne­go loka­lu, do któ­re­go się wypro­wa­dzi. Wyma­ga się wręcz, by najem­ca oświad­czył, że przy­jął do wia­do­mo­ści, że eks­mi­sja może w prak­ty­ce nastą­pić na bruk.

Art. 19f ust. 3. Do umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu załą­cza się oświad­cze­nie najem­cy w for­mie aktu nota­rial­ne­go, w któ­rym najem­ca pod­dał się egze­ku­cji i zobo­wią­zał się do opróż­nie­nia i wyda­nia loka­lu uży­wa­ne­go na pod­sta­wie umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu w ter­mi­nie wska­za­nym w żąda­niu, o któ­rym mowa w art. 19i ust. 3, oraz przy­jął do wia­do­mo­ści, że w razie koniecz­no­ści wyko­na­nia powyż­sze­go zobo­wią­za­nia pra­wo do loka­lu socjal­ne­go ani pomiesz­cze­nia tym­cza­so­we­go nie przysługuje.

Przy naj­mie insty­tu­cjo­nal­nym loka­lu pla­nu­je się też inne niż dotych­cza­so­we roz­wią­za­nia doty­czą­ce kau­cji. Tak jak przy naj­mie oka­zjo­nal­nym loka­lu wynaj­mu­ją­cy ma pra­wo żądać wpła­ty kau­cji. Kau­cja ma zabez­pie­czać należ­no­ści z tytu­łu naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu przy­słu­gu­ją­ce wła­ści­cie­lo­wi w dniu opróż­nie­nia loka­lu oraz ewen­tu­al­ne kosz­ty eksmisji.

Art. 19f ust. 4. Zawar­cie umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu może być uza­leż­nio­ne od wpła­ce­nia przez najem­cę kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej pokry­cie należ­no­ści z tytu­łu naj­mu  insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu przy­słu­gu­ją­cych wła­ści­cie­lo­wi w dniu opróż­nie­nia loka­lu oraz ewen­tu­al­nych kosz­tów egze­ku­cji obo­wiąz­ku opróż­nie­nia lokalu.

Nowo­ścią jest jed­nak kolej­ne pla­no­wa­ne ogra­ni­cze­nie wyso­ko­ści kau­cji. O ile przy naj­mie oka­zjo­nal­nym loka­lu moż­na było wyma­gać wpła­ty kau­cji odpo­wia­da­ją­cej sze­ścio­krot­no­ści mie­sięcz­ne­go czyn­szu za dany lokal, o tyle przy naj­mie insty­tu­cjo­nal­nym kwo­tę tę pla­nu­je się zmniej­szyć do trzy­krot­no­ści mie­sięcz­ne­go czyn­szu.

Art. 19f ust. 5. Kau­cja nie może prze­kra­czać trzy­krot­no­ści mie­sięcz­ne­go czyn­szu za dany lokal, obli­czo­ne­go według staw­ki czyn­szu obo­wią­zu­ją­cej w dniu zawar­cia umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go lokalu.

Pla­nu­je się pozo­sta­wić mie­sięcz­ny okres na zwrot kau­cji. Iden­tycz­nie jak przy naj­mie na zasa­dach ogól­nych i naj­mie oka­zjo­nal­nym lokalu.

Art. 19f ust. 6. Kau­cja pod­le­ga zwro­to­wi w cią­gu mie­sią­ca od dnia opróż­nie­nia loka­lu, po potrą­ce­niu należ­no­ści wła­ści­cie­la, o któ­rych mowa w ust. 4.

W umo­wie naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu pla­nu­je się utrzy­ma­nie obo­wiąz­ku zawar­cia jej w for­mie pisem­nej pod rygo­rem nie­waż­no­ści, tak jak mia­ło to miej­sce w umo­wie naj­mu oka­zjo­nal­ne­go lokalu.

Art. 19g ust. 1. Umo­wa naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu oraz zmia­ny tej umo­wy wyma­ga­ją for­my pisem­nej pod rygo­rem nieważności.

W zakre­sie postę­po­wa­nia po wyga­śnię­ciu lub roz­wią­za­niu umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu, w razie dobro­wol­ne­go nie­opróż­nie­nia loka­lu przez najem­cę, przy­ję­to roz­wią­za­nia podob­ne do roz­wią­zań obo­wią­zu­ją­cych przy naj­mie oka­zjo­nal­nym loka­lu. Są jed­nak drob­ne różnice.

Po pierw­sze, wydłu­żo­no mini­mal­ny ter­min, jaki wła­ści­ciel musi wyzna­czyć najem­cy przy żąda­niu opróż­nie­nia loka­lu. Dorę­cza­jąc najem­cy żąda­nie opróż­nie­nia loka­lu, spo­rzą­dzo­ne na piśmie opa­trzo­nym urzę­do­wo poświad­czo­nym pod­pi­sem wła­ści­cie­la, wynaj­mu­ją­cy musi zakre­ślić ter­min, nie krót­szy niż 14 dni od dnia dorę­cze­nia żąda­nia najem­cy, w któ­rym najem­ca i oso­by z nim zamiesz­ku­ją­ce mają opróż­nić lokal (art. 19i ust. 3 pkt 3 pro­jek­to­wa­ne­go prze­pi­su). Przy naj­mie oka­zjo­nal­nym loka­lu wystar­czy­ło zakre­ślić ter­min 7 dniowy.

Po dru­gie, w wypad­ku spo­ru ogra­ni­czo­no wynaj­mu­ją­ce­mu moż­li­wość powo­ły­wa­nia się na inne przy­czy­ny usta­nia sto­sun­ku naj­mu niż te wska­za­ne w żąda­niu opróż­nie­nia loka­lu (art. 19i ust. 4 pro­jek­to­wa­ne­go przepisu).

W pozo­sta­łym zakre­sie będzie się sto­so­wać prze­pi­sy toż­sa­me do naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu. Zakres ogra­ni­czeń upraw­nień wynaj­mu­ją­ce­go będzie zatem podobny.

Vacatio legis

Pro­jekt usta­wy prze­wi­du­je, że wyżej wska­za­ne zmia­ny wej­dą w życie w ter­mi­nie 30 dni od dnia ogło­sze­nia usta­wy w Dzien­ni­ku Ustaw.

Moje uwagi do proponowanych zmian

Status strony umowy najmu instytucjonalnego lokalu

Do całe­go pro­jek­to­wa­ne­go prze­pi­su art. 19f muszę zgło­sić istot­ną uwa­gę. Pla­no­wa­ne brzmie­nie nie okre­śla, któ­rą stro­ną umo­wy naj­mu ma być oso­ba, pro­wa­dzą­ca dzia­łal­ność gospo­dar­czą. O ile w art. 19a ust. 1 (doty­czą­cym naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu) usta­wo­daw­ca wyraź­nie wska­zu­je, że ogra­ni­cze­nie sta­tu­su doty­czy wła­ści­cie­la, o tyle w pla­no­wa­nym prze­pi­sie art. 19f ust. 1 takie­go ogra­ni­cze­nia nie ma.

Być może jest to zabieg celo­wy, umoż­li­wia­ją­cy zawie­ra­nie umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu przez dwa pod­mio­ty pro­wa­dzą­ce dzia­łal­ność gospo­dar­czą w zakre­sie wynaj­mo­wa­nia loka­li, w któ­rym najem­ca naj­mu­je go w celu dal­sze­go pod­naj­mu. Ale czy takie roz­wią­za­nie nie będzie pro­wa­dzić do nad­użyć? Moż­li­we będzie zawie­ra­nie tej umo­wy przez przed­się­bior­cę, któ­ry sta­nie się najem­cą, a wynaj­mu­ją­cym będzie oso­ba fizycz­na, nie pro­wa­dzą­ca żad­nej dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej. Szcze­gól­nie trze­ba to roz­wa­żyć bio­rąc pod uwa­gę, że przy naj­mie insty­tu­cjo­nal­nym loka­lu nie ma ogra­ni­cze­nia doty­czą­ce­go z góry ozna­czo­ne­go w umo­wie okre­su jej trwa­nia. Może to powo­do­wać nie­ko­rzyst­ne poło­że­nie kon­su­men­tów będą­cych wła­ści­cie­la­mi nie­ru­cho­mo­ści. Cięż­ko prze­wi­dzieć skut­ki takie­go rozwiązania.

Uproszczona eksmisja

Jako wynaj­mu­ją­cy i oso­ba bar­dzo czę­sto repre­zen­tu­ją­ca wynaj­mu­ją­cych mogę przy­kla­snąć pro­po­no­wa­ne­mu roz­wią­za­niu w zakre­sie uprosz­czo­nej eks­mi­sji. Jed­nak jako praw­nik muszę wyra­zić oba­wy, że pro­po­no­wa­ne roz­wią­za­nie, w któ­rym najem­ców, któ­rzy zna­leź­li się w trud­nym poło­że­niu, pozo­sta­wia się same­mu sobie. Oba­wiam się, że pro­jek­to­wa­nie roz­wią­za­nie jest sprzecz­ne z art. 75 ust. 1 Kon­sty­tu­cji, a tak­że sprzecz­ne z arty­ku­łem 34 ust. 3 Kar­ty praw pod­sta­wo­wych Unii Europejskiej.

Załączniki do umowy najmu okazjonalnego lokalu oraz umowy najmu instytucjonalnego lokalu

Usta­wo­daw­ca w pro­jek­cie nie zamie­rza roz­strzy­gnąć sta­tu­su wska­za­nych w usta­wie załącz­ni­ków do umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu oraz umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu. Od wie­lu lat pro­blem ten budzi sze­reg wąt­pli­wo­ści. Praw­ni­cy oce­nia­ją­cy ten aspekt są podzie­le­ni. Według więk­szo­ści źró­deł (np. Paweł Wider­ski, Paweł Sła­wic­ki, Najem oka­zjo­nal­ny loka­li – cz. I, Moni­tor Praw­ni­czy 7/2012) umo­wa bez załącz­ni­ków z całą pew­no­ścią nie prze­kształ­ca się w „zwy­kłą” umo­wę naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go, ani nie jest ona dotknię­ta nie­waż­no­ścią. Według zaś innych przed­sta­wi­cie­li dok­try­ny (np. Kata­rzy­na Zdun-Załę­ska, Usta­wa o ochro­nie praw loka­to­rów, miesz­ka­nio­wym zaso­bie gmi­ny i o zmia­nie Kodek­su cywil­ne­go. Komen­tarz, War­sza­wa, 2014 str. 139) gdy do umo­wy nie załą­czo­no któ­re­go­kol­wiek z wyma­ga­nych załącz­ni­ków nie docho­dzi do zawar­cia umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu. Jak do tej pory nie ma roz­strzy­gnię­cia tego pro­ble­mu przez Sąd Naj­wyż­szy, któ­ry z pew­no­ścią wyzna­czył­by osta­tecz­ny kie­ru­nek inter­pre­ta­cji. Pra­wie rok temu poszpe­ra­łem w wyro­kach sądów powszech­nych i zna­la­złem wyrok z 30 czerw­ca 2014 roku (wyrok SO w Pozna­niu sygn. akt XV Ca 217/14). W tym orze­cze­niu Sąd Okrę­go­wy przy­chy­lił się do sta­no­wi­ska Wider­skie­go i Sła­wic­kie­go oraz doko­nu­jąc wykład­ni stwier­dził, że umo­wa, mimo bra­ku załącz­ni­ków, nadal jest umo­wą naj­mu oka­zjo­nal­ne­go. Jed­nak wobec bra­ku załącz­ni­ka z oświad­cze­niem o dobro­wol­nym pod­da­niu się egze­ku­cji wynaj­mu­ją­cy nie może korzy­stać z szyb­szej ścież­ki eksmisyjnej.

Kaucja

Nie­wła­ści­we jest ogra­ni­cza­nie wyso­ko­ści kau­cji, jaką może wyma­gać wła­ści­ciel przy naj­mie insty­tu­cjo­nal­nym loka­lu. Pla­no­wa­na nowe­li­za­cja przy tej for­mie naj­mu wpro­wa­dza trzy­krot­ność mie­sięcz­ne­go czyn­szu za dany lokal jako gór­ną gra­ni­cę wyso­ko­ści kau­cji. Ogra­ni­cze­nie to dosyć istot­nie ogra­ni­cza pra­wa przed­się­bior­ców, któ­rzy wynaj­mu­ją apar­ta­men­ty w peł­ni wypo­sa­żo­ne w sprzęt wyso­kiej kla­sy. W mojej oce­nie ogra­ni­cze­nie kau­cji do trzy­krot­no­ści mie­sięcz­ne­go czyn­szu jest w takich wypad­kach roz­wią­za­niem złym.

Trze­ba zwró­cić uwa­gę, że war­tość wypo­sa­że­nia (sprzęt RTV, AGD, ume­blo­wa­nie) może prze­kro­czyć nawet sto tysię­cy zło­tych. Gdy doda­my do tego, że bar­dzo czę­sto apar­ta­men­ty są przed­mio­tem naj­mu przez obco­kra­jow­ców, od któ­rych docho­dze­nie rosz­czeń jest co naj­mniej bar­dzo utrud­nio­ne, to docho­dzi­my do wnio­sku, że usta­wo­daw­ca pla­nu­jąc ogra­ni­cze­nie wyso­ko­ści kau­cji dzia­ła na nie­ko­rzyść przed­się­bior­ców ope­ru­ją­cych na tym rynku.

W mojej opi­nii ogra­ni­cze­nie zawar­te w usta­wie o ochro­nie praw loka­to­rów powin­no obej­mo­wać roz­wią­za­nie iden­tycz­ne jak przy naj­mie oka­zjo­nal­nym loka­lu, tj. sze­ścio­krot­ność mie­sięcz­ne­go czyn­szu za dany lokal. Jeże­li usta­wo­daw­ca chce wpro­wa­dzić ogra­ni­cze­nia wyso­ko­ści kau­cji przy naj­mie loka­li w ramach pro­gra­mu Miesz­ka­nie+, to może taki zapis wpro­wa­dzić bez­po­śred­nio w usta­wie regu­lu­ją­cej dzia­ła­nie tego pro­gra­mu, poprzez wpro­wa­dze­nie prze­pi­su szcze­gól­ne­go w sto­sun­ku na naj­mu oka­zjo­nal­ne­go lokalu.

Muszę zwró­cić uwa­gę, że ofer­ty naj­mu loka­li miesz­kal­nych w stan­dar­dzie popu­lar­nym, w zna­ko­mi­tej więk­szo­ści wyma­ga­ją wpła­ty kau­cji w wyso­ko­ści jed­no lub dwu­mie­sięcz­ne­go czyn­szu. Bio­rąc pod uwa­gę dostęp­ność loka­li w tym seg­men­cie, nie ma zagro­że­nia, że wynaj­mu­ją­cy będą pró­bo­wa­li uzy­ski­wać znacz­nie więk­sze zabez­pie­cze­nie przy naj­mie loka­li w pod­sta­wo­wym standardzie.

Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy sporządzaniu oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji

Kry­tycz­nie muszę oce­nić pro­po­no­wa­ną zmia­nę spo­so­bu usta­la­nia wyna­gro­dze­nia nota­riu­sza za spo­rzą­dze­nie aktu nota­rial­ne­go, w któ­rym najem­ca pod­da­je się dobro­wol­nej egze­ku­cji z opróż­nie­nia loka­lu przy umo­wie naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu jak i umo­wie naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu. Na dzień dzi­siej­szy, gór­ną gra­ni­cę wyna­gro­dze­nia nota­riu­sza za ogół czyn­no­ści nota­rial­nych doko­na­nych przy spo­rzą­dza­niu oświad­cze­nia wyzna­cza 1/10 mini­mal­ne­go wyna­gro­dze­nia za pra­cę. Roz­wią­za­nie pro­po­no­wa­ne jest dużo bar­dziej skom­pli­ko­wa­ne. Odno­sze­nie się do zupeł­nie nowe­go, nie­po­pu­lar­ne­go wskaź­ni­ka, corocz­nie publi­ko­wa­ne­go w roz­po­rzą­dze­niu, będzie utrud­nia­ło bie­żą­cą obsłu­gę ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści. O ile przy pod­mio­tach pro­fe­sjo­nal­nie zaj­mu­ją­cych się wynaj­mem loka­li, do któ­rych skie­ro­wa­no pro­po­zy­cję naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu, bie­żą­ca kon­tro­la tego wskaź­ni­ka nie będzie tak kło­po­tli­wa, o tyle przy naj­mie oka­zjo­nal­nym loka­lu uzy­ska­nie wła­ści­wych infor­ma­cji o wyso­ko­ści mak­sy­mal­ne­go wyna­gro­dze­nia nota­riu­sza może nastrę­czać trud­no­ści oso­bom fizycz­nym, któ­re na co dzień się tym nie zaj­mu­ją. Ten prze­pis w usta­wie powi­nien zostać zmie­nio­ny i powin­no się pozo­sta­wić dotych­cza­so­we, pro­ste rozwiązanie.