Jeżeli nie opodatkowujesz przychodów z najmu podatkiem zryczałtowanym od przychodów, to możesz stosować amortyzację w celu obniżenia podstawy opodatkowania. Fiskus w ten sposób uznaje, że nieruchomość którą oddajesz w najem stopniowo ulega zużyciu, co pomniejsza jej wartość. Krótko mówiąc amortyzacja jest kosztem uzyskania przychodu, na który nie musisz wydać ani grosza. Podatnik może, ale nie musi prowadzić amortyzacji. Zależne jest to od jego indywidualnej decyzji.
Spis treści
Co można amortyzować?
Amortyzacji podlegają: budynki lub udział we współwłasności budynku, lokale stanowiące odrębną własność lub współwłasność. Są one środkami trwałymi. Amortyzacji podlegają też spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Te ograniczone prawa rzeczowe nazywane są w ustawie wartościami niematerialnymi i prawnymi. Zwróć uwagę, że nie amortyzuje się gruntów i prawa użytkowania wieczystego gruntów.
Ustalamy wartość początkową
Wartość początkową środka trwałego można ustalić na kilka różnych sposobów. Jeżeli nieruchomość kupiliśmy to za wartość początkową przyjmujemy cenę nabycia. Obejmuje ona nie tylko cenę samej nieruchomości, ale także wszelkie związane z tym opłaty. Przykładowo może to być taksa notarialna za sporządzenie aktu, opłaty sądowe, podatek od czynności cywilnoprawnych, ale także wycena czy koszty prawnika, który pomagał nam prowadzić transakcję. Gdy nasz zakup był finansowany z kredytu, a od momentu zapłaty pierwszej raty bankowi do oddania nieruchomości najemcy upłynęło trochę czasu, to zapłacone w tym czasie odsetki (nie całe zapłacone raty) oraz naliczone prowizje powinny zostać doliczone do wartości początkowej.
W przypadku spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego lub lokalu użytkowego sprawa jest prosta bo cała cena zakupu dotyczy zakupu tego prawa. Ustalenie ceny nabycia w przypadku zakupu własności lub współwłasności może nastręczać pewne trudności. Częścią transakcji zakupu tych nieruchomości jest niemal zawsze przeniesienie własności lub współwłasności do gruntu. Jak już napisałem wyżej, grunty nie podlegają amortyzacji więc z ceny nabycia powinniśmy odliczyć część wydatków. I tutaj zaczynają się nasze kłopoty. Bowiem to podatnik powinien ustalić prawidłową wartość, a praktyka urzędów skarbowych w tym zakresie jest w kraju różna. Ja zwykle już w akcie notarialnym proszę o wpisanie dwóch cen, oddzielnej za udział w gruncie i oddzielnej za lokal lub współwłasność w budynku. Dzięki temu problem z ustaleniem amortyzowanej części mi odpada. Mam cenę zakupu części amortyzowanej i doliczam do niej w odpowiedniej proporcji (wynikającej z rozkładu obu cen) wszelkie koszty transakcyjne. W rezultacie otrzymuje cenę nabycia, która stanowi moją wartość początkową przyjętą do amortyzacji. Gdy elementem transakcji jest też miejsce parkingowe w hali garażowej, to jego cenę też wskazuję w akcie oddzielnie. Może ono być amortyzowane inną stawką. Jeżeli przy akcie notarialnym nie wskazaliśmy dwóch cen, to musimy znaleźć inny wiarygodny sposób podziału ceny zakupu na część amortyzowaną i nieamortyzowaną. Możemy zamówić wycenę u rzeczoznawcy i poprosić by rozdzielił nam wartość gruntu i lokalu. Tak uzyskaną proporcją możemy przeliczyć nasze faktyczne koszty nabycia. Opcjonalnie możemy bardzo ostrożnie (lepiej nieco zawyżyć) samemu ocenić wartość udziału gruncie i odliczyć go od ceny zakupu całej nieruchomości i proporcjonalnie obliczyć koszty towarzyszące. Najlepiej przy tym zgromadzić jakieś materiały na których oparliśmy nasze szacunki. Będzie łatwiej nam ewentualnie wytłumaczyć nasz tok rozumowania urzędnikowi. Proponuje też zapytać w własnym urzędzie skarbowym lub u zaprzyjaźnionego księgowego o praktykę w Twojej okolicy.
Jeżeli nieruchomość nabyliśmy nieodpłatnie, na przykład w drodze darowizny lub spadku to podstawą do ustalenia wartości początkowej jest wartość rynkowa. Potrzebna będzie wycena rzeczoznawcy. Pamiętaj by wskazał on oddzielnie wartość gruntu i wartość murów. Jeżeli jednak w umowie darowizny lub bezpłatnego przekazania nieruchomości została wskazania wartość nieruchomości, to jeżeli wartość ta jest mniejsza od podanej przez rzeczoznawcę to należy przyjąć tę niższą wartość.
Zarówno w przypadku zakupu nieruchomości jak i każdego bezpłatnego jej nabycia możemy celu ustalenia wartości początkowej zastosować metodę uproszczoną. Polega ona na ustaleniu powierzchni użytkowej lokalu i pomnożeniu jej przez 988 zł. W tym miejscu część z Was się uśmiechnęła, a część zaśmiała głośno. Tak, chodzi dziewięćset osiemdziesiąt osiem złotych za metr kwadratowy. O tym przepisie chyba zapominano i nie nowelizowano go od ubiegłego stulecia. Powierzchnię użytkową obliczamy jak na potrzeby podatku od nieruchomości, czyli powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.
Jeżeli masz dalsze wątpliwości dotyczące ustalenia wartości początkowej to przejdź tutaj.
Ustalamy stawkę amortyzacji
Gdy już mamy ustaloną wartość początkową, czas określić stawkę amortyzacyjną którą będziemy stosować. Stawka ta oznacza jaką część przyjętej wartości początkowej będziemy mogli rocznie dopisywać do kosztów uzyskania przychodu.
Najprościej znowu mają właściciele spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, a także prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. W każdym z tych przypadków stawka wynosi 2,5%. Okres amortyzacji spółdzielczych własnościowych praw do lokalu jest dosyć długi. Dodatkowo, jeżeli ustaliliśmy wartość początkową w sposób uproszczony (stosując stawkę 988 zł za m2 powierzchni użytkowej) to stawka amortyzacji spółdzielczego własnościowego prawa wynosi 1,5%. Biorąc pod uwagę wiek tych zasobów, warto rozważyć wniosek do spółdzielni mieszkaniowej o przeniesienie prawa własności lokalu. W takim wypadku, mimo kilku mankamentów, może to być krok z punktu widzenia optymalizacji podatkowej bardzo opłacalny. Z uwagi na wiek tych lokali, możliwe będzie stosowanie indywidualnej stawki amortyzacyjnej nawet 10%. To czterokrotnie wyższa stawka niż początkowe 2,5%.
Jeżeli chcemy amortyzować lokale mieszkalne lub budynki mieszkalne to stawka wynosi 1,5%. Gdy nieruchomość była użytkowana do dnia nabycia przez co najmniej 60 miesięcy i jesteśmy w stanie to udowodnić, to możemy zastosować indywidualną, ustaloną przez siebie stawkę amortyzacji, ale nie większą niż 10%. Możemy ustalić sobie taką stawkę jaką uważamy w przedziale 1,5% — 10%. Nie zawsze jednak przyjęcie stawki maksymalnej będzie dla nas korzystne. Zbyt wysokie koszty uzyskania przychodu powodują, że bezpowrotnie w kolejnych latach stracimy możliwość rozliczania straty na najmie z lat ubiegłych. Myślę, że sami sobie odpowiecie na pytanie która stawka jest dla Was najkorzystniejsza.
Gdy amortyzujemy lokale i budynki niemieszkalne to stosujemy stawkę 2,5%. Jeżeli nasza nieruchomość była używana i możemy to udowodnić to możemy zastosować stawkę indywidualną, nie większą niż 10%. Ustalamy ją w oparciu o 40 letni okres, który pomniejszamy o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia oddania nieruchomości po raz pierwszy do używania, do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Skomplikowane? Pewnie, że tak.
Przykład:
Lokal handlowy był użytkowany od 1 marca 2004 roku. My kupiliśmy go w lipcu 2014 i natychmiast wynajęliśmy. Możemy go więc wprowadzić do ewidencji z datą 31 lipca 2014. Czyli od 1.03.2004 do 31.07.2014 upłynęło 10 pełnych lat. Od 40 lat odejmujemy nasze 10 lat, więc pozostał nam okres amortyzacji 30 lat. 100 dzielimy przez te 30 lat i wychodzi nam stawka 3,33%.
Dla dalszego ułatwienia przygotowałem tabelę:
| okres używania budynku | okres amortyzacji (lata) | stawka amortyzacji [%] |
| roczny | 39 | 2,56 |
| 2‑letni | 38 | 2,63 |
| 3‑letni | 37 | 2,70 |
| 4‑letni | 36 | 2,78 |
| 5‑letni | 35 | 2,86 |
| 6‑letni | 34 | 2,94 |
| 7‑letni | 33 | 3,03 |
| 8‑letni | 32 | 3,13 |
| 9‑letni | 31 | 3,23 |
| 10-letni | 30 | 3,33 |
| 11-letni | 29 | 3,45 |
| 12-letni | 28 | 3,57 |
| 13-letni | 27 | 3,70 |
| 14-letni | 26 | 3,85 |
| 15-letni | 25 | 4,00 |
| 16-letni | 24 | 4,17 |
| 17-letni | 23 | 4,35 |
| 18-letni | 22 | 4,55 |
| 19-letni | 21 | 4,76 |
| 20-letni | 20 | 5,00 |
| 21-letni | 19 | 5,26 |
| 22-letni | 18 | 5,56 |
| 23-letni | 17 | 5,88 |
| 24-letni | 16 | 6,25 |
| 25-letni | 15 | 6,67 |
| 26-letni | 14 | 7,14 |
| 27-letni | 13 | 7,69 |
| 28-letni | 12 | 8,33 |
| 29-letni | 11 | 9,09 |
| 30-letni lub dłuższy | 10 | 10,00 |
Miejsca parkingowe w zadaszonej lub podziemnej hali garażowej, a także garaże amortyzujemy stawką 4,5%.
Jeżeli masz dalsze wątpliwości dotyczące wyboru możliwej stawki amortyzacji to przejdź tutaj.
Zaprowadzamy ewidencję środków trwałych
Gdy decydujemy się rozpocząć amortyzację musimy założyć ewidencję środków trwałych. To wymóg wynikający z przepisów. Można zakupić odpowiednie druki, skorzystać ze specjalnego programu albo po prostu zaprowadzić ją sobie w Excelu. Ja korzystam właśnie z Excela i pani urzędniczce, która mnie ostatnio kontrolowała, bardzo się mój Excel spodobał. Pozdrawiam miłą Panią!
Jego użytkowanie jest szalenie proste — wpisuje sobie w szare pola dane:
- Rodzaj: WNiP gdy mamy do czynienia z wartością niematerialną i prawną (spółdzielcze prawo do lokalu) albo ŚT gdy mamy do czynienia ze środkiem trwałym (pozostałe prawa)
- Nazwa: Twoją nazwę środka trwałego, np. „Mieszkanie przy ul. Blogowej”
- Data przyjęcia do ewidencji: Datę przyjęcia do ewidencji
- Wartość początkowa: Ustaloną wartość początkową
- Stawka amortyzacji: Przyjętą stawkę amortyzacji
Całą resztę arkusz wylicza mi sam. Zobacz film:
Możesz też skorzystać z gotowych wzorów. Całkiem fajne znajdziesz na stronie Gofin.
Jeżeli chcesz w prosty sposób założyć ewidencję środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych to przejdź tutaj.
Rozpoczynamy amortyzację
Amortyzację rozpoczynamy od kolejnego miesiąc po miesiącu w którym wprowadziliśmy naszą nieruchomość do ewidencji środków trwałych. Możemy dokonywać amortyzacji miesięcznej, kwartalnej lub rocznej. Amortyzacja kwartalna i roczna jest mało korzystna bo z odpisem musimy czekać zawsze do końca kwartału lub roku.
W pierwszym roku amortyzacji najtrudniej ustalić odpowiednią ratę amortyzacyjną. Aby ją obliczyć bierzemy wartość początkową środka trwałego, mnożymy przez stawkę amortyzacyjną, dzielimy przez 12 i mnożymy przez ilość miesięcy amortyzacji w tym roku.
Przykład:
Wartość początkowa mieszkania to 300.000 zł. Przyjęliśmy je do ewidencji 15 lipca 2014, więc rozpoczynamy amortyzację od sierpnia 2014. Do końca 2014 roku mamy więc sierpień, wrzesień, październik, listopad i grudzień — 5 miesięcy. Stawka amortyzacyjna 1,5%. Obliczamy: 300.000 zł x 1,5% : 12 x 5 = 1.875 zł amortyzacji na rok 2014.
W kolejnych latach obliczamy amortyzację roczną mnożąc wartość początkową przez stawkę.
Jeżeli amortyzujemy miesięcznie to wartość amortyzacji dzielimy na ilość miesięcy i dla każdego miesiąca określamy kwotę. W naszym przykładzie 1.875 zł / 5 = 375 zł. Gdyby jednak nie wyszła nam tak okrągła wartość to we wszystkich miesiącach poza ostatnim w roku zaokrąglamy kwotę do pełnych groszy, a w ostatnim miesiącu obliczamy kwotę odejmując od kwoty rocznej wszystkie pierwsze kwoty.
Przykład:
Wartość początkowa 328.463 zł. Stawka amortyzacyjna 1,5%. Amortyzacja roczna 4.926,95 zł (328.463 zł x 1,5%). Gdy podzielimy to przez 12 to wyjdzie nam 410,58 zł. Od stycznia do listopada stosujemy tę kwotę, a w grudniu obliczamy: 4.926,95 zł — 11 x 410,58 zł = 410,57 zł.
Amortyzację prowadzimy do momentu, w którym suma wszystkich rat amortyzacyjnych nie zrówna się z wartością początkową. Czyli do momentu w którym odpiszemy w koszty cały koszt pozyskania nieruchomości.
Odpisy amortyzacyjne jako koszt uzyskania przychodu
Nie w każdym wypadku odpis amortyzacyjny będzie kosztem uzyskania przychodu.
Jak już wcześniej wskazałem, nie można amortyzować gruntów i prawa użytkowania wieczystego gruntów.
Kosztem uzyskania przychodów nie mogą być też odpisy amortyzacyjne w tej części ich wartości, która odpowiada poniesionym wydatkom na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie tych środków lub wartości niematerialnych i prawnych zwróconym podatnikowi w jakiejkolwiek formie.
Nie będą też kosztem uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, które podatnik otrzymał nieodpłatnie, jeżeli nabycie to nie stanowiło przychodu z tytułu nieodpłatnego otrzymania rzeczy lub praw.
Nie mogą być także kosztem uzyskania przychodu odpisy amortyzacyjne od składników majątkowych, jeżeli przed dniem 1 stycznia 1995 roku zostały one przez podatnika nabyte, lecz niezaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych. Tutaj ustawodawca wprowadza ograniczenie w postaci jednoznacznego terminu. Oczywiście jeżeli mamy do czynienia ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu to można tak kupione prawo najpierw „przekształcić” w lokal będący odrębna nieruchomością (spółdzielnia ma obowiązek na żądanie przenieść własność), a później tak uzyskany lokal już można amortyzować.
Nie stanowią kosztów uzyskania przychodu odpisy amortyzacyjne od środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych oddanych do nieodpłatnego używania — za miesiące, w których składniki te były oddane do nieodpłatnego używania.
I wreszcie, co najważniejsze z punktu widzenia inwestora na rynku nieruchomości, nie w każdym wypadku odpis amortyzacyjny będzie kosztem w przypadku gdy w danym okresie lokal pozostaje niewynajęty.
Zmiany wprowadzone w 2018 roku
W 2018 roku dwukrotnie zmieniono przepisy związane z amortyzacją. Najpierw je istotnie zmodyfikowano na niekorzyść podatników (z małym wyjątkiem), a później nieco złagodzono. Co ciekawe wycofanie się z części ograniczeń zostało przeprowadzone z mocą wsteczną, więc okazuje się, że prawo może jednak działać wstecz.
Główne zmiany jakie wprowadził ustawodawca w roku 2018 obejmują podwyższenie do 10.000 zł limitu wartości środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych umożliwiającego jednorazowe zaliczenie wydatków związanych z nabyciem bezpośrednio w koszty uzyskania przychodów. Ta zmiana była oczekiwana od dawna, bowiem poprzednia graniczna kwota (3.500 zł) nie była zmieniana od kilkunastu lat.
Druga istotna zmiana dotyczy amortyzacji środków trwałych nabytych nieodpłatnie. W stanie prawnym obowiązującym w 2017 roku i latach wcześniejszych, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, co do zasady, przewidywała wyłączenie możliwości zaliczania do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych. Wyjątek w tym zakresie stanowiły przypadki, w których podatnik otrzymywał środek trwały w drodze spadku lub darowizny. Zgodzisz się, że to bodaj najczęstsze przypadki. Wg Ministra Finansów „Odstępstwo to – w zakresie darowizn – jest wykorzystywane przez podatników do przeszacowywania podatkowej wartości składników majątku poprzez przekazywanie ich członkom najbliższej rodziny, korzystającym ze zwolnień w podatku od spadków i darowizn. Dzięki dokonaniu takiej darowizny obdarowany nabywa prawo do kosztowej amortyzacji danego składnika majątku, liczonej od jego aktualnej wartości rynkowej (której faktyczne zakwestionowanie w przypadku wartości niematerialnych i prawnych może być problematyczne) bez wykazywania jakichkolwiek przychodów z tego tytułu i mimo tego, iż składnik ten mógł już zostać zamortyzowany u darczyńcy”. Wprowadzając nowe uregulowanie ustawodawca jednym ruchem nie tylko wyeliminował amortyzację składników majątku uzyskanych w drodze umowy darowizny, ale także tych, które podatnik odziedziczył. Choć uzasadnienia do tego kroku nie znajdziemy w projekcie ustawy.
Począwszy od 2018 roku odpisy amortyzacyjne od środków trwałych nabytych tytułem darmym są kosztem uzyskania przychodu tylko w przypadku, kiedy wartość darowizny nie korzystała ze zwolnienia od podatku od spadków i darowizn. Kosztem uzyskania przychodu będą również odpisy amortyzacyjne w przypadku, kiedy składnik majątku otrzymany w darowizny podlega opodatkowaniu, ale z uwagi na jego wartość mieści się w tzw. kwocie wolnej w podatku od spadków darowizn. Zwróć uwagę, że ustawa o podatku od spadków i darowizn zwalnia z podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Oczywiście dla zwolnienia trzeba spełnić jeszcze dodatkowe warunki, ale w wypadku nieruchomości są one raczej nieistotne. W tym zatem zakresie, jeżeli mieścisz się we wskazanej grupie pokrewieństwa lub powinowactwa, możesz zapomnieć o amortyzacji swojego środka trwałego w 2018 roku i zapewne latach kolejnych.
Początkowo nie można było amortyzować także składników otrzymanych w drodze spadkobrania, ale to właśnie z tej części ograniczeń ustawodawca wycofał się w połowie lipca 2018 roku z mocą wsteczną od 1 stycznia 2018 roku.
Na zasadzie praw nabytych można też kontynuować amortyzację składników otrzymanych w darowiźnie ze zwolnieniem z podatku od spadków i darowizn jeżeli rozpoczęto ją przed 1 stycznia 2018 roku. Aczkolwiek w tym wypadku zalecam jednak zwrócić się z wnioskiem o indywidualną interpretację podatkową w swojej sprawie. Ochrona praw nabytych wywodzona jest bowiem z ugruntowanego orzecznictwa, a nie jest ona zapisana wprost w prawie. Dlatego dla wyeliminowania wszelkich wątpliwości zalecam potwierdzić takie stanowisko w indywidualnej interpretacji podatkowej.
Powyższe zmiany są dosyć dyskusyjne. O ile jestem w stanie zrozumieć, że amortyzacja środków trwałych otrzymanych w darowiźnie może nie być kosztem uzyskania przychodu, o tyle takie samo potraktowanie spadkobrania mnie nie przekonuje.
Ważne uwagi końcowe
Gdybyśmy w czasie wynajmowania zdecydowali się nieruchomość rozbudować, przebudować lub ulepszyć to niezbędna będzie modyfikacja wartości środka trwałego. To zabieg dość skomplikowany więc zalecam konsultację z księgowym. Na szczęście wszystkie zwykłe remonty są po prostu kosztem uzyskania przychodu w momencie ich poniesienia, więc nie wpływają na amortyzację.
Amortyzacja umożliwia nam zatem zoptymalizowanie wielkości płaconego podatku dochodowego. Przeczytaj wpis na temat optymalizacji podatkowej dochodów z najmu.
Jeżeli ten wpis nie rozwiał wszystkich wątpliwości albo nie odpowiedział na na Twoje pytania to przejdź tutaj.
