Podatek dochodowy na zasadach ogólnych (18 / 32%) przy najmie lokalu

By | 12 grudnia 2015

Poda­tek docho­do­wy na zasa­dach ogól­nych to domyśl­na for­ma opo­dat­ko­wa­nia. Jego obli­cza­nie nie jest tak pro­ste jak przy ryczał­cie, ale bar­dzo czę­sto wybór tej for­my opo­dat­ko­wa­nia jest znacz­nie korzyst­niej­szy niż ryczałt — w rze­czy­wi­sto­ści pła­ci się znacz­nie mniej­sze podat­ki.

Przychody, koszty i dochód

Przy­cho­da­mi z naj­mu będzie przede wszyst­kim uzy­ski­wa­ny od najem­ców czynsz. Ale tak­że będą nim: odszko­do­wa­nie za zaj­mo­wa­nie loka­lu miesz­kal­ne­go bez tytu­łu praw­ne­go (tak orzekł WSA w Łodzi — wyrok z dnia 09-06-2015 — I SA/Łd 424/15), odset­ki uzy­ska­ne od najem­cy z tytu­łu nie­ter­mi­no­wych płat­no­ści czyn­szu. Być może tak­że inne przy­cho­dy powin­ni­śmy zali­czać do przy­cho­dów z naj­mu.

Osią­ga­jąc przy­cho­dy z naj­mu pono­si­my jakieś kosz­ty zwią­za­ne z uzy­ska­niem tego przy­cho­du. Dla­te­go oprócz, sumo­wa­nia przy­cho­dów, sumu­je­my też kosz­ty zwią­za­ne z tymi przy­cho­da­mi. Kosz­ta­mi uzy­ska­nia przy­cho­dów są kosz­ty ponie­sio­ne w celu osią­gnię­cia przy­cho­dów lub zacho­wa­nia albo zabez­pie­cze­nia źró­dła przy­cho­dów, o ile usta­wa wyraź­nie nie wska­zu­je wyłą­cze­nia okre­ślo­nej gru­py kosz­tów. To sucha defi­ni­cja usta­wo­wa. Do typo­wych kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­du z naj­mu zali­cza się:

  • zapła­co­ny poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści i opła­tę za wie­czy­ste użyt­ko­wa­nie,
  • ubez­pie­cze­nie nie­ru­cho­mo­ści,
  • kosz­ty pozy­ska­nia najem­ców: kosz­ty ogło­szeń, pro­wi­zja pośred­ni­ka,
  • kosz­ty utrzy­ma­nia nie­ru­cho­mo­ści: opła­ty do spół­dziel­ni albo wspól­no­ty miesz­ka­nio­wej, fun­dusz remon­to­wy,
  • opła­ty za media jeże­li najem­ca nie opła­ca ich bez­po­śred­nio,
  • odset­ki od kre­dy­tu z któ­re­go sfi­nan­so­wa­li­śmy zakup nie­ru­cho­mo­ści,
  • amor­ty­za­cja nie­ru­cho­mo­ści,
  • kosz­ty remon­tów, napraw obcią­ża­ją­cych wynaj­mu­ją­ce­go.

Co waż­ne, oprócz wyżej wska­za­ne­go powią­za­nia kosz­tu z osią­gnię­ciem przy­cho­du lub zacho­wa­niem albo zabez­pie­cze­niem źró­dła przy­cho­du, koszt nie może znaj­do­wać się na liście wydat­ków nie­uzna­wa­nych za kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­dów, wymie­nio­nych w art. 23 usta­wy, oraz powi­nien być wła­ści­wie udo­ku­men­to­wa­ny.

Wszyst­kie wydat­ki musi­my zatem doku­men­to­wać otrzy­ma­ny­mi fak­tu­ra­mi. Wydat­ki zwią­za­ne z podat­ka­mi, opła­ta­mi doku­men­tu­je­my potwier­dze­nia­mi zapła­ty (np. wyciąg ban­ko­wy). Chcąc odli­czać amor­ty­za­cję musi­my pro­wa­dzić odpo­wied­nią ewi­den­cję, ale nie jest to skom­pli­ko­wa­ne.

Lista wydat­ków któ­re są wyłą­czo­ne z moż­li­wo­ści zali­cza­nia do kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­dów też jest dosyć spo­ra. Lista w wypad­ku naj­mu naj­czę­ściej spro­wa­dza się do:

  • rat kre­dy­tu hipo­tecz­ne­go – może­my odli­czyć tyl­ko część odset­ko­wą z raty;
  • koszt roz­bu­do­wy, prze­bu­do­wy lub ulep­sze­nia – te wydat­ki pod­wyż­sza­ją war­tość począt­ko­wą środ­ków trwa­łych;
  • odset­ki od kapi­ta­łu zain­we­sto­wa­ne­go w zakup nie­ru­cho­mo­ści.

Róż­ni­ca mię­dzy przy­cho­dem, a kosz­ta­mi uzy­ska­nia przy­cho­dów to dochód albo stra­ta gdy kosz­ty są więk­sze od przy­cho­dów.

Dopie­ro gdy masz dochód, to musisz zacząć pła­cić podat­ki.

Stawki podatku dochodowego

W podat­ku docho­do­wym obo­wią­zu­je pro­gre­syw­na ska­la podat­ko­wa. Ozna­cza to, że oso­by o niskich docho­dach pła­cą podat­ki niż­sze (lub nie pła­cą ich wca­le), a oso­by o docho­dach wyż­szych pła­cą je znacz­nie więk­sze:

  • Dochód rocz­ny do 85.528 zł jest opo­dat­ko­wa­ny 18% podat­kiem minus kwo­ta zmniej­sza­ją­ca poda­tek.
  • Przy docho­dzie rocz­nym prze­kra­cza­ją­cym 85.528  zł poda­tek wyno­si 15.395,04 zł  + 32% nad­wyż­ki ponad 85 528 zł minus kwo­ta zmniej­sza­ją­ca poda­tek.

Kwo­ta zmniej­sza­ją­ca poda­tek uza­leż­nio­na jest od wyso­ko­ści docho­dów w roku podat­ko­wym. Ponie­waż ten arty­kuł nie trak­tu­je stric­te o podat­ku docho­do­wym, to pomi­nę część doty­czą­cą spo­so­bu usta­le­nia kwo­ty zmniej­sza­ją­cej poda­tek. Jest to zagad­nie­nie dość skom­pli­ko­wa­ne, a i tak w więk­szo­ści wypad­ków kwo­ta ta wyno­si  556,02 zł.

Naliczanie zaliczek na podatek

Podat­nik zobo­wią­za­ny jest co mie­siąc obli­czać zalicz­kę na poda­tek, a oso­by pro­wa­dzą­ce najem w ramach dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej, w nie­któ­rych wypad­kach mogą zalicz­kę nali­czać kwar­tal­nie. Zagad­nie­nia kwar­tal­ne­go pła­ce­nia zali­czek na poda­tek docho­do­wy nie będę jed­nak tutaj roz­wi­jać.

Wszyst­kie poniż­sze obli­cze­nia doty­czą nali­cza­nia zalicz­ki na poda­tek od naj­mu pry­wat­ne­go. W wypad­ku naj­mu pro­wa­dzo­ne­go w ramach dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej na koń­cu zalicz­kę obli­cza się nie­co ina­czej!

(poni­żej zak­tu­ali­zo­wa­ny wpis na 2017 rok — w latach poprzed­nich obli­cze­nia doko­ny­wa­ło się odmien­nie!)

Zalicz­kę obli­cza się co mie­siąc, nara­sta­ją­co od począt­ku roku podat­ko­we­go. Pole­ga to na zsu­mo­wa­niu wszyst­kich przy­cho­dów z naj­mu uzy­ska­nych od począt­ku roku podat­ko­we­go do koń­ca mie­sią­ca, za któ­ry nali­cza­my poda­tek. Ana­lo­gicz­nie nali­cza­my nara­sta­ją­co wszyst­kie kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­dów z naj­mu, w tym amor­ty­za­cję.

Po zsu­mo­wa­niu przy­cho­dów i kosz­tów wyli­cza­my dochód, czy­li od przy­cho­dów odej­mu­je­my kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­dów. Jeże­li wycho­dzi nam licz­ba ujem­na to mamy stra­tę. W takim wypad­ku może­my już nic nie robić. Nato­miast jeże­li wycho­dzi nam kwo­ta dodat­nia, to mamy dochód.

W dal­szej kolej­no­ści zaokrą­gla­my kwo­tę docho­du do peł­nych zło­tych. W ten spo­sób uzy­sku­je­my pod­sta­wę opo­dat­ko­wa­nia.

Teraz prze­cho­dzi­my już do wyli­cze­nia podat­ku. Jeże­li pod­sta­wa opo­dat­ko­wa­nia jest mniej­sza lub rów­na niż 3.091 zł, to na tym może­my zakoń­czyć nasze obli­cze­nia, gdyż żaden poda­tek nie będzie się nale­żał. Nato­miast jeże­li pod­sta­wa opo­dat­ko­wa­nia jest wyż­sza, to będzie­my musie­li obli­czyć poda­tek.

Poda­tek obli­cza­my w zależ­no­ści od kwo­ty jaka wyszła nam w pod­sta­wie opo­dat­ko­wa­nia.

  • Jeże­li pod­sta­wa opo­dat­ko­wa­nia nie prze­kra­cza 85.528 zł, to poda­tek wyno­si 18% pod­sta­wy opo­dat­ko­wa­nia minus 556,02 zł
  • Jeże­li pod­sta­wa opo­dat­ko­wa­nia prze­kra­cza 85.528 zł, to poda­tek wyno­si 15.395,04 zł + 32% nad­wyż­ki ponad 85 528 zł

Tak wyli­czo­ny poda­tek zaokrą­gla­my do peł­nych zło­tych.

Teraz wyli­cza­my zalicz­kę na poda­tek. Od wyżej wyli­czo­ne­go podat­ku odej­mu­je­my wszyst­kie zalicz­ki na poda­tek, jakie za dany rok podat­ko­wy wpła­ci­li­śmy na rachu­nek urzę­du skar­bo­we­go. Tak wyli­czo­na kwo­ta sta­no­wi zalicz­kę na poda­tek, któ­rą musi­my wpła­cić na rachu­nek urzę­du skar­bo­we­go do 20 dnia mie­sią­ca nastę­pu­ją­ce­go po mie­sią­cu, za któ­ry nali­cza­my poda­tek.

Deklaracja podatkowa przy zasadach ogólnych

Opła­ca­jąc poda­tek na zasa­dach ogól­nych corocz­nie musisz skła­dać zezna­nie podat­ko­we. Ten obo­wią­zek powsta­je nie­za­leż­nie od tego czy osią­gasz dochód czy masz stra­tę na naj­mie.

Jeże­li nie osią­gasz innych docho­dów poza umo­wą o pra­cę, umo­wa­mi zle­ce­nia i o dzie­ło, eme­ry­tu­rą lub ren­tą, to co roku skła­da­łeś zezna­nie PIT-37. Nato­miast jeże­li osią­gasz przy­cho­dy z naj­mu to, zamiast zezna­nia PIT-37 będziesz skła­dać PIT-36. Umiesz­cza się w nim nie tyl­ko wymie­nio­ne docho­dy, ale tak­że łączy się w tym zezna­niu tak­że docho­dy z naj­mu.

Zezna­nie PIT-36 za rok podat­ko­wy skła­da się do dnia 30 kwiet­nia następ­ne­go roku.

Jak wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych?

Opo­dat­ko­wa­nie ska­lą podat­ko­wą jest domyśl­ną for­mą opo­dat­ko­wa­nia docho­dów z naj­mu. Jeże­li nie wybie­rze­my opo­dat­ko­wa­nia ryczał­tem, to będzie­my „zmu­sze­ni” do opo­dat­ko­wa­nia docho­dów zgod­nie z zasa­da­mi ogól­ny­mi.

Nato­miast jeże­li w poprzed­nim roku podat­ko­wym opo­dat­ko­wy­wa­li­śmy przy­cho­dy z naj­mu ryczał­tem, to na począt­ku każ­de­go roku podat­ko­we­go może­my z nie­go zre­zy­gno­wać i wró­cić do zasad ogól­nych. Podat­nik chcą­cy zre­zy­gno­wać z ryczał­tu zobo­wią­za­ny jest zawia­do­mić naczel­ni­ka urzę­du skar­bo­we­go o wybo­rze zasad ogól­nych dla opo­dat­ko­wa­nia docho­dów z naj­mu. Zawia­do­mie­nie to skła­da się w for­mie pisem­ne­go oświad­cze­nia. Wła­ści­wy przy tym jest urząd miej­sca zamiesz­ka­nia wynaj­mu­ją­ce­go, a nie miej­sce poło­że­nia loka­lu, któ­ry jest przed­mio­tem naj­mu z któ­re­go podat­nik uzy­sku­je przy­cho­dy. Ter­mi­ny zło­że­nia tego oświad­cze­nia to 20 stycz­nia roku podat­ko­we­go, od któ­re­go chce­my doko­nać zmia­ny. W wypad­ku gdy ter­min zło­że­nia oświad­cze­nia wypa­da w dzień usta­wo­wo wol­ny od pra­cy, to ter­min jego zło­że­nia prze­su­wa się na pierw­szy dzień robo­czy nastę­pu­ją­cy po dniu usta­wo­wo wol­nym od pra­cy.

Wybór tej for­my opo­dat­ko­wa­nia doty­czy wszyst­kich umów naj­mu. Doty­czy to zatem całe­go źró­dła uzy­ski­wa­nia przy­cho­dów. Nie moż­na sobie podzie­lić, że przy­cho­dy z kon­kret­nej nie­ru­cho­mo­ści opo­dat­ko­wu­je­my ryczał­tem, a pozo­sta­łość na zasa­dach ogól­nych. Wyjąt­kiem może być przy­pa­dek, w któ­rym podat­nik oprócz uzy­ski­wa­nia przy­cho­dów z naj­mu (nazwij­my go pry­wat­nym) pro­wa­dzi dzia­łal­ność gospo­dar­czą w ramach któ­rej rów­nież uzy­sku­je przy­chód z naj­mu innych nie­ru­cho­mo­ści.

  • Robert

    Witam, jestem w nie­ty­po­wej sytu­acji . Pro­wa­dzę jed­no­oso­bo­wą dzia­łal­ność gospo­dar­czą i jestem vatow­cem ( nie ma to już zna­cze­nia czy dobro­wol­nym czy z racji osią­ga­nych obro­tów rocz­nych ) posia­dam na wyna­jem 1) miej­sce posto­jo­we w hali gara­żo­wej

    2) cześć dział­ki pry­wat­nej któ­rą wynaj­mu­ję pod przed­szko­le.
    Ostat­nio zagłę­bi­łem się w zwol­nie­nia z vat przy wynaj­mie pry­wat­nym i mam wąt­pli­wo­ści bo wyna­jem w obu przy­pad­kach to mój pry­wat­ny mają­tek.

    Jeśli cho­dzi o miej­sce w hali gara­żo­wej, któ­re chcę wyna­jąć to czy wysta­wiam fak­tu­rę zwol­nio­ną z vat-u ? Moż­li­wość A) wynaj­mu­ją­cy to oso­ba pry­wat­na i uży­wać będzie na cele pry­wat­ne . Moż­li­wość B) wynaj­mu­ją­cy to fir­ma ale od oso­by pry­wat­nej nie pro­wa­dzą­cej dzia­łal­ność czy otrzy­ma­ła by fak­tu­rę z vat-em ?
    Jeśli cho­dzi o dział­kę to dzier­ża­wię 300 m2 dla przed­szko­la , zosta­łem wpro­wa­dzo­ny naj­praw­do­po­dob­niej w błąd jeśli cho­dzi o nie wysta­wia­nie fak­tu­ry z vat-em ze wzglę­du na fakt że odbior­ca nie pro­wa­dzi tra­dy­cyj­nej dzia­łal­no­ści lecz Nie­pu­blicz­ny punkt przed­szkol­ny i nie jest vat-owcem , mam wra­że­nie , że to błęd­ne podej­ście ale nie mogę uzy­skać nigdzie pew­nej infor­ma­cji . Mam jesz­cze wąt­pli­wo­ści co do podat­ku od nie­ru­cho­mo­ści w przy­pad­ku gdy wynaj­mu­je­my fir­mie czy powin­ni­śmy pła­cić pod­wyż­szo­ny poda­tek za metraż całej lub czę­ścio­wej powierzch­ni wynaj­mo­wa­nej fir­mie ? Wyda­je mi się że nie bo wynaj­mu­je garaż od TBS jako fir­ma wrzu­cam sobie w kosz­ty i pła­ce dokład­nie tyle samo co oso­ba pry­wat­na . Czy może roz­ja­śni mi Pan te zagad­nie­nia , spra­wa jest łatwa gdy oso­ba nie pro­wa­dzą­ca dzia­łal­no­ści wynaj­mu­je miesz­ka­nie na cele miesz­ka­nio­we oso­bie pry­wat­nej jak zazwy­czaj bywa , nato­miast wszyst­kie inne przy­pad­ki nie są już tak oczy­wi­ste . Będę wdzięcz­ny

  • Artur Kamiń­ski

    Mam pyta­nie doty­czą­ce kosz­tów przy naj­mie: spła­cam kre­dyt w euro i pyta­nie jest nastę­pu­ją­ce jak liczyć wyso­kość raty odset­ko­wej czy­li po jakim kur­sie euro? Czy wyciąg z ban­ku potwier­dza­ja­cy ścią­gnię­cie z rachun­ku raty wystar­czy jako dowód dla US o zapła­cie raty?
    Pyta­nie dru­gie: pła­cę jako wla­ści­ciel czynsz do spół­dziel­ni miesz­ka­nio­wej rozu­miem, że koszt czyn­szu w posta­ci fun­du­szu remon­to­we­go, podat­ku od nie­ru­cho­mo­ści, wie­czy­ste użyt­ko­wa­nie, kosz­ty eks­po­la­ta­cyj­ne mogę uznać za koszt? Czy jako dowód dla US wystar­czy pismo ze spół­dziel­ni o wyso­ko­ści czyn­szu i moje potwier­dze­nie prze­le­wu do spół­dziel­ni? Dodam, że zgod­nie z umo­wą naj­mu najem­ca nie opła­ca czyn­szu do spół­dziel­ni tyl­ko zwra­ca mi koszt mediów.
    pozdra­wiam

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Kre­dyt spła­casz w walu­cie euro czy bank ścią­ga w zło­tych?

      • Artur Kamiń­ski

        w euro z rachun­ku w euro

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Odset­ki prze­li­czasz na zło­te według kur­su śred­nie­go ogła­sza­ne­go przez Naro­do­wy Bank Pol­ski z ostat­nie­go dnia robo­cze­go poprze­dza­ją­ce­go dzień, w któ­rym odset­ki pobra­no. Na pozo­sta­łe pyta­nia odpo­wiedź jest wszę­dzie taka sama — tak.

          • Artur Kamiń­ski

            Dzię­ki za pomoc:)