Podatek dochodowy na zasadach ogólnych (18 / 32%) przy najmie lokalu

By | 12 grudnia 2015

Podatek dochodowy na zasadach ogólnych to domyślna forma opodatkowania. Jego obliczanie nie jest tak proste jak przy ryczałcie, ale bardzo często wybór tej formy opodatkowania jest znacznie korzystniejszy niż ryczałt – w rzeczywistości płaci się znacznie mniejsze podatki.

Przychody, koszty i dochód

Przychodami z najmu będzie przede wszystkim uzyskiwany od najemców czynsz. Ale także będą nim: odszkodowanie za zajmowanie lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego (tak orzekł WSA w Łodzi – wyrok z dnia 09-06-2015 – I SA/Łd 424/15), odsetki uzyskane od najemcy z tytułu nieterminowych płatności czynszu. Być może także inne przychody powinniśmy zaliczać do przychodów z najmu.

Osiągając przychody z najmu ponosimy jakieś koszty związane z uzyskaniem tego przychodu. Dlatego oprócz, sumowania przychodów, sumujemy też koszty związane z tymi przychodami. Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, o ile ustawa wyraźnie nie wskazuje wyłączenia określonej grupy kosztów. To sucha definicja ustawowa. Do typowych kosztów uzyskania przychodu z najmu zalicza się:

  • zapłacony podatek od nieruchomości i opłatę za wieczyste użytkowanie,
  • ubezpieczenie nieruchomości,
  • koszty pozyskania najemców: koszty ogłoszeń, prowizja pośrednika,
  • koszty utrzymania nieruchomości: opłaty do spółdzielni albo wspólnoty mieszkaniowej, fundusz remontowy,
  • opłaty za media jeżeli najemca nie opłaca ich bezpośrednio,
  • odsetki od kredytu z którego sfinansowaliśmy zakup nieruchomości,
  • amortyzacja nieruchomości,
  • koszty remontów, napraw obciążających wynajmującego.

Co ważne, oprócz wyżej wskazanego powiązania kosztu z osiągnięciem przychodu lub zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła przychodu, koszt nie może znajdować się na liście wydatków nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ustawy, oraz powinien być właściwie udokumentowany.

Wszystkie wydatki musimy zatem dokumentować otrzymanymi fakturami. Wydatki związane z podatkami, opłatami dokumentujemy potwierdzeniami zapłaty (np. wyciąg bankowy). Chcąc odliczać amortyzację musimy prowadzić odpowiednią ewidencję, ale nie jest to skomplikowane.

Lista wydatków które są wyłączone z możliwości zaliczania do kosztów uzyskania przychodów też jest dosyć spora. Lista w wypadku najmu najczęściej sprowadza się do:

  • rat kredytu hipotecznego – możemy odliczyć tylko część odsetkową z raty;
  • koszt rozbudowy, przebudowy lub ulepszenia – te wydatki podwyższają wartość początkową środków trwałych;
  • odsetki od kapitału zainwestowanego w zakup nieruchomości.

Różnica między przychodem, a kosztami uzyskania przychodów to dochód albo strata gdy koszty są większe od przychodów.

Dopiero gdy masz dochód, to musisz zacząć płacić podatki.

Stawki podatku dochodowego

W podatku dochodowym obowiązuje progresywna skala podatkowa. Oznacza to, że osoby o niskich dochodach płacą podatki niższe (lub nie płacą ich wcale), a osoby o dochodach wyższych płacą je znacznie większe:

  • Dochód roczny do 85.528 zł jest opodatkowany 18% podatkiem minus kwota zmniejszająca podatek.
  • Przy dochodzie rocznym przekraczającym 85.528  zł podatek wynosi 15.395,04 zł  + 32% nadwyżki ponad 85 528 zł minus kwota zmniejszająca podatek.

Kwota zmniejszająca podatek uzależniona jest od wysokości dochodów w roku podatkowym. Ponieważ ten artykuł nie traktuje stricte o podatku dochodowym, to pominę część dotyczącą sposobu ustalenia kwoty zmniejszającej podatek. Jest to zagadnienie dość skomplikowane, a i tak w większości wypadków kwota ta wynosi  556,02 zł.

Naliczanie zaliczek na podatek

Podatnik zobowiązany jest co miesiąc obliczać zaliczkę na podatek, a osoby prowadzące najem w ramach działalności gospodarczej, w niektórych wypadkach mogą zaliczkę naliczać kwartalnie. Zagadnienia kwartalnego płacenia zaliczek na podatek dochodowy nie będę jednak tutaj rozwijać.

Wszystkie poniższe obliczenia dotyczą naliczania zaliczki na podatek od najmu prywatnego. W wypadku najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej na końcu zaliczkę oblicza się nieco inaczej!

(poniżej zaktualizowany wpis na 2017 rok – w latach poprzednich obliczenia dokonywało się odmiennie!)

Zaliczkę oblicza się co miesiąc, narastająco od początku roku podatkowego. Polega to na zsumowaniu wszystkich przychodów z najmu uzyskanych od początku roku podatkowego do końca miesiąca, za który naliczamy podatek. Analogicznie naliczamy narastająco wszystkie koszty uzyskania przychodów z najmu, w tym amortyzację.

Po zsumowaniu przychodów i kosztów wyliczamy dochód, czyli od przychodów odejmujemy koszty uzyskania przychodów. Jeżeli wychodzi nam liczba ujemna to mamy stratę. W takim wypadku możemy już nic nie robić. Natomiast jeżeli wychodzi nam kwota dodatnia, to mamy dochód.

W dalszej kolejności zaokrąglamy kwotę dochodu do pełnych złotych. W ten sposób uzyskujemy podstawę opodatkowania.

Teraz przechodzimy już do wyliczenia podatku. Jeżeli podstawa opodatkowania jest mniejsza lub równa niż 3.091 zł, to na tym możemy zakończyć nasze obliczenia, gdyż żaden podatek nie będzie się należał. Natomiast jeżeli podstawa opodatkowania jest wyższa, to będziemy musieli obliczyć podatek.

Podatek obliczamy w zależności od kwoty jaka wyszła nam w podstawie opodatkowania.

  • Jeżeli podstawa opodatkowania nie przekracza 85.528 zł, to podatek wynosi 18% podstawy opodatkowania minus 556,02 zł
  • Jeżeli podstawa opodatkowania przekracza 85.528 zł, to podatek wynosi 15.395,04 zł + 32% nadwyżki ponad 85 528 zł

Tak wyliczony podatek zaokrąglamy do pełnych złotych.

Teraz wyliczamy zaliczkę na podatek. Od wyżej wyliczonego podatku odejmujemy wszystkie zaliczki na podatek, jakie za dany rok podatkowy wpłaciliśmy na rachunek urzędu skarbowego. Tak wyliczona kwota stanowi zaliczkę na podatek, którą musimy wpłacić na rachunek urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, za który naliczamy podatek.

Deklaracja podatkowa przy zasadach ogólnych

Opłacając podatek na zasadach ogólnych corocznie musisz składać zeznanie podatkowe. Ten obowiązek powstaje niezależnie od tego czy osiągasz dochód czy masz stratę na najmie.

Jeżeli nie osiągasz innych dochodów poza umową o pracę, umowami zlecenia i o dzieło, emeryturą lub rentą, to co roku składałeś zeznanie PIT-37. Natomiast jeżeli osiągasz przychody z najmu to, zamiast zeznania PIT-37 będziesz składać PIT-36. Umieszcza się w nim nie tylko wymienione dochody, ale także łączy się w tym zeznaniu także dochody z najmu.

Zeznanie PIT-36 za rok podatkowy składa się do dnia 30 kwietnia następnego roku.

Jak wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych?

Opodatkowanie skalą podatkową jest domyślną formą opodatkowania dochodów z najmu. Jeżeli nie wybierzemy opodatkowania ryczałtem, to będziemy „zmuszeni” do opodatkowania dochodów zgodnie z zasadami ogólnymi.

Natomiast jeżeli w poprzednim roku podatkowym opodatkowywaliśmy przychody z najmu ryczałtem, to na początku każdego roku podatkowego możemy z niego zrezygnować i wrócić do zasad ogólnych. Podatnik chcący zrezygnować z ryczałtu zobowiązany jest zawiadomić naczelnika urzędu skarbowego o wyborze zasad ogólnych dla opodatkowania dochodów z najmu. Zawiadomienie to składa się w formie pisemnego oświadczenia. Właściwy przy tym jest urząd miejsca zamieszkania wynajmującego, a nie miejsce położenia lokalu, który jest przedmiotem najmu z którego podatnik uzyskuje przychody. Terminy złożenia tego oświadczenia to 20 stycznia roku podatkowego, od którego chcemy dokonać zmiany. W wypadku gdy termin złożenia oświadczenia wypada w dzień ustawowo wolny od pracy, to termin jego złożenia przesuwa się na pierwszy dzień roboczy następujący po dniu ustawowo wolnym od pracy.

Wybór tej formy opodatkowania dotyczy wszystkich umów najmu. Dotyczy to zatem całego źródła uzyskiwania przychodów. Nie można sobie podzielić, że przychody z konkretnej nieruchomości opodatkowujemy ryczałtem, a pozostałość na zasadach ogólnych. Wyjątkiem może być przypadek, w którym podatnik oprócz uzyskiwania przychodów z najmu (nazwijmy go prywatnym) prowadzi działalność gospodarczą w ramach której również uzyskuje przychód z najmu innych nieruchomości.

  • Robert

    Witam, jestem w nietypowej sytuacji . Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą i jestem vatowcem ( nie ma to już znaczenia czy dobrowolnym czy z racji osiąganych obrotów rocznych ) posiadam na wynajem 1) miejsce postojowe w hali garażowej

    2) cześć działki prywatnej którą wynajmuję pod przedszkole.
    Ostatnio zagłębiłem się w zwolnienia z vat przy wynajmie prywatnym i mam wątpliwości bo wynajem w obu przypadkach to mój prywatny majątek.

    Jeśli chodzi o miejsce w hali garażowej, które chcę wynająć to czy wystawiam fakturę zwolnioną z vat-u ? Możliwość A) wynajmujący to osoba prywatna i używać będzie na cele prywatne . Możliwość B) wynajmujący to firma ale od osoby prywatnej nie prowadzącej działalność czy otrzymała by fakturę z vat-em ?
    Jeśli chodzi o działkę to dzierżawię 300 m2 dla przedszkola , zostałem wprowadzony najprawdopodobniej w błąd jeśli chodzi o nie wystawianie faktury z vat-em ze względu na fakt że odbiorca nie prowadzi tradycyjnej działalności lecz Niepubliczny punkt przedszkolny i nie jest vat-owcem , mam wrażenie , że to błędne podejście ale nie mogę uzyskać nigdzie pewnej informacji . Mam jeszcze wątpliwości co do podatku od nieruchomości w przypadku gdy wynajmujemy firmie czy powinniśmy płacić podwyższony podatek za metraż całej lub częściowej powierzchni wynajmowanej firmie ? Wydaje mi się że nie bo wynajmuje garaż od TBS jako firma wrzucam sobie w koszty i płace dokładnie tyle samo co osoba prywatna . Czy może rozjaśni mi Pan te zagadnienia , sprawa jest łatwa gdy osoba nie prowadząca działalności wynajmuje mieszkanie na cele mieszkaniowe osobie prywatnej jak zazwyczaj bywa , natomiast wszystkie inne przypadki nie są już tak oczywiste . Będę wdzięczny