Gmina powinna zapewniać lokale socjalne i dostarczać je w odpowiednim terminie. Gdy tego nie czyni wobec osób uprawnionych, to zobowiązana jest do zapłaty odszkodowania właścicielowi lokalu, który zajmowany jest przez uprawnione do lokalu socjalnego osoby.
Kilka tygodni temu pisałem o odszkodowaniu należnym właścicielowi lokalu mieszkalnego, gdy były najemca nie opróżni lokalu po ustaniu najmu. Dziś spróbuję opisać należne właścicielowi odszkodowanie od gminy, w wypadku gdy ta, pomimo nałożonego na nią obowiązku, nie dostarczy lokalu socjalnego. Jest to kolejny etap procesu mającego za cel wyeksmitowanie z lokalu byłego najemcy.
Spis treści
Pozew o eksmisję
Przed złożeniem pozwu o eksmisję musimy najpierw zadbać o skuteczne wypowiedzenie umowy najmu mieszkania. Brak skutecznego wypowiedzenia umowy najmu albo wygaśnięcia tej umowy albo rozwiązania jej za porozumieniem stron, stanowi negatywną przesłankę wydania wyroku eksmisyjnego. Innymi słowy, gdy z punktu widzenia prawa umowa najmu trwa nadal, to proces eksmisyjny przegramy i zostaniemy obciążeni związanymi z nim kosztami sądowymi.
W momencie wniesienia pozwu o eksmisję, rozpoczyna się cały szereg zdarzeń, których finałem będzie nie tylko orzeczenie obowiązku opróżnienia lokalu mieszkalnego z osób i rzeczy. W orzeczeniu tym znajdzie się także informacja o uprawnieniu poszczególnych osób (pozwanych) do lokalu socjalnego albo o braku takiego uprawnienia. Co to właściwie dla wynajmującego oznacza?
Zacznę od tego, że w wypadku wniesienia powództwa o opróżnienie lokalu mieszkalnego (pozwu eksmisyjnego), sąd z urzędu zawiadamia o tym gminę właściwą ze względu na położenie lokalu. Dzięki temu, gmina ma możliwość wstąpienia do sprawy. Nie musi przy tym wykazywać interesu prawnego. Muszę zauważyć, że gminy taki interes mają, bo to one zobligowane są do zapewniania eksmitowanym lokali socjalnych. Teoretycznie są więc zainteresowane tym, by sąd nie przyznawał tego uprawnienia. Gmina zawsze zajmuje pozycję procesową powoda, to znaczy, że teoretycznie stoi po stronie byłego wynajmującego. Nikt z pozostałych uczestników nie może sprzeciwić się uczestnictwu gminy – nie może zgłosić opozycji. W praktyce, przynajmniej w mojej części kraju, gminy do postępowań nie przystępują w sposób aktywny.
A zatem, przed wydaniem wyroku eksmisyjnego, sąd z urzędu obowiązany jest zbadać, czy osoby w nim wskazane nie są uprawnione do lokalu socjalnego. Sąd zobowiązany jest także przeprowadzić postępowanie dowodowe, nawet wtedy gdy pozwany nie bierze udziału w postępowaniu. W normalnym trybie procesu sąd wydałby wyrok zaoczny przyjmując wszystkie twierdzenia powoda. W sprawach o eksmisję sąd może wydać wyrok zaoczny gdy pozwany nie bierze udziału w rozprawie, ale dopiero po przeprowadzeniu pełnego postępowania dowodowego. Jest to wyraz szczególnej troski ustawodawcy o teoretycznie słabszą stronę postępowania.
Wydając orzeczenie w przedmiocie uprawnień do lokalu socjalnego sąd przede wszystkim bierze pod rozwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną. Jeżeli poprzednio wynajmowany lokal nie należał do zasobu gminy albo nie stanowił własności innych jednostek samorządu terytorialnego, samorządowych osób prawnych tych jednostek, Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych, to teoretycznie sąd powinien badać tylko wskazaną przesłankę dotychczasowego korzystania z lokalu. W praktyce jednak rzadko kiedy sąd odmawia prawa do lokalu socjalnego:
- kobietom w ciąży,
- małoletnim, niepełnosprawnym, lub ubezwłasnowolnionym oraz sprawującym nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
- obłożnie chorym,
- emerytom i rencistom spełniającym kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
- osobom posiadającym status bezrobotnego,
o ile wymienione osoby mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany. A zatem, wyżej wymienione osoby, jeżeli nie mają tytułu prawnego do innego lokalu i możliwości w nim zamieszkania, zwykle uzyskują prawo do lokalu socjalnego.
Obowiązek gminy
Jednym z zadań własnych gminy jest zaspokajaniu zbiorowych potrzeb mieszkaniowych. Na mocy art. 4 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach. Nie ulega wątpliwości, że jest to jej obowiązek, który winna wykonywać wykorzystując przede wszystkim mieszkaniowy zasób gminy, przy czym ustawodawca w ustępie 3 wskazanego przepisu podkreślił także, że obowiązek ten gmina może wykonywać w inny sposób. W ten sposób gmina została zobligowana do działania ze szczególną starannością, włącznie z korzystaniem z prywatnych zasobów mieszkaniowych dla realizacji swojego zadania.
Finalnie sąd w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy.
Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Komornik, do którego skierujemy wniosek o eksmisję, nie może jej wykonać do czasu, gdy gmina nie zawrze ze zobowiązanym umowy najmu lokalu socjalnego i nie udostępni mu tego lokal. Umowę najmu lokalu socjalnego gmina zawiera na czas oznaczony. Co ciekawe, przy najmie tych lokali stosuje się stawki preferencyjne. Nie mogą one przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym.
No dobrze, uzyskaliśmy już wyrok nakazujący eksmisję i co dalej?
Po uprawomocnieniu się wyroku eksmisyjnego i nadaniu mu klauzuli wykonalności uzyskujemy tytuł wykonawczy, Z nim możemy skierować swoje kroki do komornika. Składamy mu wniosek o wszczęcie postępowa egzekucyjnego w zakresie opróżnienia naszego lokalu z osób i rzeczy – czyli wnioskujemy o eksmisję.
W tym momencie od razu skierowałbym do gminy pismo z żądaniem zaoferowania byłemu najemcy lokalu socjalnego. W żądaniu wskazałbym dane komornika, który prowadzi sprawę egzekucyjną oraz załączyłbym odpis wyroku. Poczyniłbym to z jednego ważnego powodu, chodzi o termin, od którego będę naliczał odszkodowanie, o którym napiszę za chwilę. Komornik też poczyni takie żądanie w stosunku do gminy, ale zwykle czyni kilka tygodni później, dopiero po wezwaniu dłużnika do dobrowolnego opróżnienia lokalu.
W wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 3 kwietnia 2012 roku (I ACa 250/12) wskazano, że bezprawne działanie gminy ma miejsce wtedy, gdy nie załatwiła sprawy w rozsądnym czasie. Nie można przyjąć, że niedostarczenie lokalu w ciągu kilku tygodni i jeszcze przed właściwym wnioskiem zainteresowanych, już czyni działanie gminy bezprawnym. Jest oczywistym, że gmina wnioski musi rozpatrywać we właściwym trybie i zgodnie z obowiązującą kolejnością i dopiero, gdy takie działanie będzie zbyt powolne, nie będzie stwarzało realnych szans na załatwienie sporu w rozsądnym czasie, będzie można uznać, że gmina nie realizuje nałożonych ustawą obowiązków a jej działanie jest bezprawne.
Odszkodowanie od gminy
Jeżeli gmina uprawnionemu dłużnikowi nie zaoferowała lokalu socjalnego w odpowiednim terminie, to zgodnie z art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów zobowiązana jest uiszczać nam odszkodowanie. Odszkodowanie należne jest na podstawie art. 417 k.c. Nie dostarczając lokalu socjalnego gmina nie wykonuje swoich ustawowych obowiązków. Jej odpowiedzialność ma zatem charakter deliktowy.
Zakres odszkodowania obejmuje pełne wynagrodzenie szkody. Obejmuje pełen uszczerbek majątkowy w wysokości różnicy między majątkiem, jaki właściciel lokalu miałby, gdyby dysponował lokalem swobodnie, a majątkiem jaki ma, nie mogąc lokalem swobodnie dysponować z powodu niemożności wykonania eksmisji na skutek niedostarczenia lokalu socjalnego. Szkoda ta, wedle Sądu Najwyższego, będzie oczywiście jeszcze większa, gdy były lokator, uprawniony do lokalu socjalnego, nie wywiązuje się — co w praktyce jest regułą — z obowiązku, o którym mowa w art. 18 ust. 1 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów (V CSK 31/08 wyrok SN z dnia 19 czerwca 2008 roku).
W literaturze wątpliwości dotyczą dwóch kwestii. W pierwszej kolejności komentatorzy wskazują na brak możliwości obciążania gminy kosztami ewentualnych szkód wyrządzonych wprost nieruchomości właściciela. Chodzi głównie o dewastacje lokalu z winy dotychczasowego najemcy. W dalszej kolejności podnosi się konieczność odszkodowania gminy za opłaty związane z utrzymaniem lokalu i zużytymi mediami, jakie powinien ponosić były najemca. W każdym z tych przypadków podnosi się brak adekwatnego związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy niedostarczonym na czas lokalem socjalnym, a występującą (w zasadzie pogłębiającą się) szkodą.
Drugie zagadnienie rozstrzygnął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 16 maja 2012 roku (III CZP 12/12) wskazując, że odszkodowanie przysługujące właścicielowi lokalu na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów może obejmować opłaty związane z korzystaniem z lokalu.
Odpowiedzialność odszkodowawcza gminy ma charakter in solidum co oznacza, że odszkodowania tego możemy żądać zarówno od byłego najemcy, jak i od gminy. W praktyce jednak nie ma sensu prowadzić egzekucji tych świadczeń od niepłacącej osoby, a swoje roszczenia możemy kierować bezpośrednio do gminy. Natomiast jeżeli były najemca zapłaci nam odszkodowanie (albo dokonamy potrącenia tej kwoty), to w tym zakresie gmina jest zwolniona z zapłaty.
Aby uzyskać od gminy należne nam odszkodowanie należy w pierwszej kolejności skierować go gminy pismo wskazując żądaną kwotę, okres za jaki jest nam należna oraz oczywiście podstawy prawne swojego żądania. Będziemy musieli wykazać także sposób ustalenia należnej kwoty. Wezwanie to powinno mieć charakter pojednawczy, to znaczy zmierzać do polubownego załatwienia sporu.
W wypadku gdyby gmina nie zapłaciła nam należnej kwoty, albo zaoferowała kwotę niższą niż uzasadniona, to mamy prawo wystąpić na drogę sądową.
Opodatkowanie odszkodowania od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego
Organy podatkowe stoją na stanowisku, że uzyskane odszkodowanie z art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów są przychodami podlegającymi opodatkowaniu. Należy zakwalifikowywać je do przychodów, o których mowa w art. 20 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. do przychodów z innych źródeł (indywidualna interpretacja podatkowa IPTPB1/415–559/14–4/KO).
Niemniej jednak z tą argumentacją nie należy się godzić.
Naczelny Sąd Administracyjny w dniu 25 czerwca 2014 roku wydał wyrok w sprawie II FSK 1783/12. Sąd uznał, że właściciele lokali, którzy otrzymują takie odszkodowania, nie muszą od niego płacić podatku dochodowego od osób fizycznych.
Argumentacja sądu oparta została na przesłankach zwolnienia odszkodowania od podatku na podstawie art. 21 pkt 3 i 3b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Punktem wyjścia wykładni art. 21 ust. 1 pkt 3b ustawy jest więc podział odszkodowania na odszkodowanie za rzeczywiste straty (damnum emergens) i odszkodowanie za utracone korzyści (lucrum cessans). Wychodząc z założenia, że odszkodowanie z tytułu poniesionych strat służy przywróceniu stanu majątku sprzed wystąpienia szkody, a zatem jest on opodatkowany, tylko w tym zakresie należy uznać uzyskane świadczenie za zwolnione od podatku dochodowego. W myśl cytowanego przepisu, takie zwolnienie nie przysługuje wypłatom w zakresie lucrum cessans. Ustawodawca w tym przepisie wyraźnie wyłączył odszkodowanie z tytułu utraconego zysku z zakresu wymienionego powyżej zwolnienia. Tym samym wypłatom w zakresie lucrum cessans odmówił charakteru odszkodowawczego w rozumieniu prawa podatkowego.
Natomiast w oparciu o przepis art. 21 ust. 1 pkt 3 sąd argumentował, że skoro sposób ustalenia wysokości odszkodowania wynika wprost z ustawy o ochronie praw lokatorów, to odszkodowanie takie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie wskazanego przepisu.
Oczywiście w naszym systemie prawa nie ma mowy o precedensach, więc każdy podatnik w wypadku wątpliwości powinien występować o własną interpretację podatkową. W wypadku wydania korzystnej już po zapłaceniu podatku, otwiera ona podatnikowi drogę do jego zwrotu w oparciu o instytucję nadpłaty podatku przewidzianą w ordynacji podatkowej.
