Śmierć najemcy co do zasady nie powoduje wygaśnięcia najmu. Niemniej jednak warto zaznajomić się z czym musi liczyć się wynajmujący na takie nieprzewidziane okoliczności.
Jak zwykle w wypadku najmu lokali muszę wpis podzielić na dwie części. Inaczej bowiem ma się sytuacja wynajmującego lokal użytkowy, a jeszcze inaczej uregulowano sprawę przy najmie lokali mieszkalnych.
Śmierć najemcy lokalu użytkowego
Możemy wynajmować lokal o charakterze niemieszkalnym osobie fizycznej. Może to być garaż, jakiś magazynek lub piwnica. Osoba fizyczna prowadząca jednoosobową działalność gospodarczą może też wynajmować lokal sklepowy, biuro bądź lokal zakładu usługowego. W każdym z tych przypadków mamy do czynienia z najmem lokalu użytkowego osobie fizycznej.
W razie śmierci takiego najemcy umowa najmu lokalu niemieszkalnego jako prawo o charakterze obligacyjnym, a dokładniej status najemcy, po śmierci najemcy wchodzi do masy spadkowej. Prawo to zgodnie z art. 922 § 1 k.c. podlega normalnym zasadom dziedziczenia i przechodzi na osobę lub w odpowiednich częściach na osoby wskazane w testamencie, a w wypadku jego braku, na spadkobierców ustawowych. Jeżeli zmarły, który prowadził działalność gospodarczą przed śmiercią uczynił zapis windykacyjny dotyczący przedsiębiorstwa, to przedsiębiorstwo to, a wraz z nim nasza umowa najmu, z chwilą jego śmierci przechodzi na zapisobiorcę.
Wynajmujący nie jest uprawniony do domagania się rozwiązania umowy najmu z tej przyczyny. Z drugiej strony ma on nadal prawo żądać zapłaty czynszu od spadkobierców najemcy (bądź zapisobierców) i przysługuje mu też ustawowe prawo zastawu na rzeczach wniesionych do lokalu w celu zabezpieczenia opóźnionych płatności czynszu. Utrzymana jest w pełni umowa najmu, niezależnie od tego czy jest zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony. Oczywiście spadkobiercy lub zapisobiorca odpowiadają za zobowiązania powstałe przed śmiercią najemcy, np. zaległy czynsz.
Śmierć najemcy mieszkania
Odmiennie uregulowane zostało wstąpienie innych osób po śmierci najemcy w stosunek najmu lokalu mieszkalnego. W wypadku gdy najemca stale zamieszkiwał z osobami bliskimi, osoby te wstępują w stosunek najmu w jego miejsce z mocy prawa na podstawie art. 691 § 1 k.c. Nie jest w tym przypadku istotny krąg osób uprawnionych do dziedziczenia. Brany jest bowiem pod uwagę jedynie sam fakt zamieszkiwania z najemcą w tym lokalu w chwili śmierci, a także przesłanka odpowiedniego stopnia bliskości z osobą najemcy. W rezultacie stosunek najmu trwa nadal, ale z udziałem osób (osoby) trzecich, wstępujących w miejsce najemcy.
Wstąpienie w stosunek najmu z mocy art. 691 § 1 k.c. powoduje wejście nowego najemcy w prawa i obowiązki dotychczasowego najemcy. Po stronie najemcy dokonuje się z mocy prawa proste przekształcenie podmiotowe. Nie musi tutaj chodzić o jedną osobę, ponieważ istnieje możliwość, że osób uprawnionych będzie więcej. W takim wypadku kilka osób wchodzi w miejsce dotychczasowego najemcy w stosunek najmu. Na nowego najemcę lub najemców nakładane są wszystkie obowiązki dotychczasowego najemcy, ale przysługują mu także wszystkie jego uprawnienia, np. o zwrot kaucji zabezpieczającej. Wstąpienie to, zgodnie z art. 691 § 5 k.c., występuje tylko wtedy, gdy zmarły najemca był jedynym najemcą lokalu mieszkalnego. W wypadku gdy jeden lokal mieszkalny najmowało wspólnie więcej osób to śmierć jednego z nich powoduje kontynuowanie najmu przez pozostałych, przy czym udział zmarłego przypada proporcjonalnie pozostałym.
Przepis art. 691 § 1 k.c. przewiduje ograniczony krąg osób, które z mocy prawa wstępują w stosunek najmu w miejsce dotychczasowego najemcy. Należą do nich:
- małżonek niebędący współnajemcą lokalu,
- dzieci najemcy,
- dzieci współmałżonka najemcy,
- inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych,
- osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
By w miejsce najemcy wstąpił jego małżonek nie będący najemcą, małżeństwo pomiędzy nimi musi istnieć w chwili śmierci najemcy. Nie jest przeszkodą orzeczona separacja, jak i trwały i zupełny rozkład pożycia małżeńskiego, choćby małżonkowie zamieszkiwali razem jedynie z braku innych możliwości. Nie jest przeszkodą także fakt, że małżonek zmarłego najemcy stale z nim zamieszkujący, jest najemcą innego lokalu mieszkalnego.
W stosunek najmu wstępują także dzieci najemcy, stale z nim zamieszkujące w chwili śmierci. Chodzi zarówno o dzieci własne, jak i dzieci przybrane oraz przysposobione.
Dzieci aktualnego współmałżonka najemcy, o ile stale zamieszkiwały z najemcą w chwili jego śmierci, wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego. Dzieje się tak nawet wtedy, gdy współmałżonek najemcy nie zamieszkiwał z nim w tym lokalu.
Osobą wobec której najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych są osoby wskazane w art. 128 i następnych k.r.o. Należą do nich wstępni, zstępni i rodzeństwo, w bardzo specyficznych sytuacjach także dalsza rodzina.
Osobą, która pozostawała faktycznie z najemcą osoba prowadząca wspólne gospodarstwo domowe, połączona z najemcą więzią uczuciową, fizyczną (cielesną) i gospodarczą. Należy podkreślić, że wszystkie trzy więzi muszą występować łącznie. Może być nim także osoba tej samej płci, która była jego homoseksualnym partnerem. W kręgu osób pozostających we wspólnym pożyciu z całą pewnością nie pozostają wnuki i dalsi zstępni, nawet wtedy gdy łączyła ich z najemcą więź duchowa i gospodarcza polegająca na udzielaniu najemcy wszelkiej pomocy i sprawowaniu nad nim opieki. W wypadku wnuków i dalszych zstępnych brak bowiem więzi fizycznej.
Stałe zamieszkiwanie z najemcą należy oceniać na podstawie art. 25 i 28 k.c. O stałym zamieszkiwaniu w lokalu najemcy można mówić tylko wtedy, gdy cała życiowa działalność danej osoby została ześrodkowana w tym właśnie lokalu w ten sposób, że stała się ona jej centrum życiowym, tzn. gdy w mieszkaniu tym koncentrowały się wszystkie jej sprawy osobiste i majątkowe. We wcześniejszym orzeczeniu Sąd Najwyższy zaprezentował stanowisko, że stałe zamieszkiwanie stanowiące przesłankę do nabycia prawa do najmu na podstawie art. 691 k.c. należy rozumieć zamieszkiwanie w konkretnym mieszkaniu, w określonej miejscowości z zamiarem stałego pobytu, wyrażonym przez to, że w mieszkaniu i tej miejscowości skupia się życie osobiste i działalność osoby bliskiej najemcy. Z orzecznictwa sądów rejonowych wynika, że potwierdzeniem uprawnienia jest zamieszkiwanie w określonej miejscowości, pod określonym adresem, a nadto istotne jest podejmowanie w przedmiotowym lokalu takich czynności jak przygotowywanie posiłków, spanie, przyjmowanie gości czy też złożenie rzeczy osobistych lub dysponowanie kluczami. W wypadku dziecka potwierdzeniem jest zaspokajanie całości życiowych potrzeb dziecka. Jeżeli dziecko zamieszkiwało u innej osoby niż rodzice, to nie będzie wystarczającym fakt regularnego przebywania w lokalu najemcy nawet wtedy gdyby był on połączony z nocowaniem u niego. Konieczne będzie ustalenie, że dziecka przebywa w pełni pod pieczą najemcy z wyłączeniem władzy rodzicielskiej. Z reguły nie stanowi natomiast stałego zamieszkania pobyt osoby bliskiej w celu udzielenia doraźnej, choćby nawet dłużej trwającej pomocy najemcy mieszkania. Sąd Najwyższy także wskazał, iż wspólne zamieszkiwanie z najemcą oznacza, że w lokalu tym winien zamieszkiwać zarówno najemca, jak i osoba, która domaga się ustalenia wstąpienia w stosunek najmu. Nie jest zatem możliwe wstąpienie w stosunek najmu osoby, dla której najemca jedynie wynajął lokal mieszkalny, ale sam w nim nie zamieszkiwał, np. umowa najmu stancji studenckiej przez rodzica, który był najemcą. Nie unicestwia natomiast przesłanki wspólnego zamieszkiwania okresowe przebywanie przez najemcę poza miejscem stałego zamieszkania.
W wypadku wstąpienia na podstawie art. 691 § 1 k.c. osób bliskich najemcy w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, osoby te zgodnie z art. 691 § 4 mogą go wypowiedzieć zachowując ustawowe terminy. Wynajmujący nie może się temu sprzeciwić nawet wtedy, gdy umowa zawarta została na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z uprawnionych osób, stosunek najmu wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
W wypadku braku osób bliskich najemcy stale zamieszkujących z najemcą w lokalu mieszkalnym, w chwili śmierci najemcy stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa z mocy prawa na podstawie art. 691 § 3 k.c.
W takim wypadku wynajmujący nie jest uprawniony do dochodzenia jakichkolwiek roszczeń powstałych po śmierci najemcy od jego spadkobierców, dotyczy to czynszu i innych opłat niezależnych od wynajmującego za okresy po wygaśnięciu najmu. Oczywiście w mieszkaniu pozostają rzeczy należące uprzednio do zmarłego. Ich właścicielami są w tej sytuacji spadkobiercy, a więc de facto to oni teraz zajmują lokal. Zgodnie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać wynajmującemu odszkodowanie. Odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego. Spadkobiercy powinni zatem niezwłocznie rozwiązać te sprawy i uregulować odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.
Zarówno w wypadku przekształcenia podmiotowego po stronie najemcy, jak i w wypadku wygaśnięcia stosunku najmu lokalu mieszkalnego, długi powstałe za życia zmarłego najemcy podlegają dziedziczeniu na zasadach ogólnych, np. zaległy czynsz. Z drugiej strony spadkobiercy dziedziczą prawo do uzyskania zwrotu kaucji zabezpieczającej po jej rozliczeniu przez wynajmującego, a także prawo do innych rozliczeń wynikających chociażby z wprowadzonych przez najemcę ulepszeń.
