Tytuł przewrotny i nierealny. Czy aby na pewno? W mojej ocenie trzeba próbować zmieniać przyzwyczajenia najemców. To rozwiązanie ma znacznie więcej zalet i zero wad.
To od woli stron umowy zależy, w jaki sposób płatny będzie czynsz i w jakich okresach będzie płatny. Niemal wszyscy wynajmujący stosują płatności miesięczne, różny jest tylko dzień, w którym odbierają należność. Niektórzy biorą pierwszego, inni piątego, a jeszcze inni dziesiątego dnia miesiąca. Zasada prawna jest prosta, zgodnie z art. 669 § 1 k.c. najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym. Gdyby jednak strony tego nie uczyniły, to zgodnie z 669 § 2 k.c. czynsz powinien być płacony z góry, a konkretniej: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc — za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony — miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.
Zalety tygodniowego pobierania czynszu
Tygodniowe pobieranie czynszu ma same zalety. Po pierwsze mamy stały dopływ gotówki. Po drugie i najważniejsze — wszystkie terminy związane z możliwością wypowiedzenia najmu z powodu zaległości w płatnościach są związane właśnie z okresami płatności czynszu. Zarówno w kodeksie cywilnym, który reguluje najem lokali niemieszkalnych, jak i w ustawie o ochronie praw lokatorów odnoszącej się do najmu lokali mieszkalnych mowa jest o „pełnych okresach płatności”, przepisy te brzmią następująco:
Art. 687 k.c.
Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.
Art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
[…]
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
Jeżeli pełnym okresem płatności jest tydzień zamiast miesiąca, to w łatwy sposób możemy sobie policzyć, że o ponad dwa miesiące możemy skrócić czas potrzebny na pozbycie się nierzetelnego najemcy.
Na co zwrócić uwagę
Z drugiej strony okres płatności wpływa też na okresy wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony lub nie oznaczony. O ile przy najmie lokali mieszkalnych, dzięki jednostronnym przepisom dbającym o interesy najemców w ustawie o ochronie praw lokatorów mają sztywne okresy wypowiedzenia najmu przez wynajmującego, o tyle w pozostałych przypadkach, by zabezpieczyć się przed zbyt krótkim okresie wypowiedzenia z innych przyczyn niż zwłoka w zapłacie, należy zadbać o odpowiednie zapisy umowne. Jeżeli nie wskażemy w umowie okresu wypowiedzenia to obowiązujące będą terminy ustawowe:
- jeżeli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, umowę najmu można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
- jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu — najem można wypowiedzieć na trzy dni naprzód;
- gdy płatność czynszu odbywa się codziennie — okres wypowiedzenie wynosi jeden dzień.
Takie rozwiązanie raczej nie będzie dla nas korzystne, bo zamiast 3 miesięcznego będziemy mieli nagle 3 dniowy okres wypowiedzenia. Przepisy zawarte w art. 673 § 1 k.c. ponownie dają prymat ustaleniom stron, co daje nam możliwość ustalenia terminu okresu płatności czynszu na jeden miesiąc, a termin wypowiedzenia umowy możemy ustalić sobie 3 miesięczny. Wystarczy zawrzeć takie zastrzeżenie w umowie.
Tygodniowe okresy płatności czynszu nie zmieniają okresu wypowiedzenia wysokości czynszu, gdybyśmy zdecydowali się podnieść najemcy czynsz.
Tygodniowe pobieranie czynszu nie wpływa też na sposób rozliczenia podatków. Przy najmie prywatnym liczy się bowiem fakt i data otrzymania konkretnej kwoty, a przy najmie w ramach działalności gospodarczej i tak obowiązek podatkowy powstaje cyklicznie w okresach płatności.
Rozważania czysto teoretyczne
Tak wiem, że te rozważania mają aspekt czysto teoretyczny. Od dziesięcioleci jesteśmy przyzwyczajeni do dokonywania wszelkich okresowych rozliczeń w cyklach miesięcznych. Raczej ciężko będzie zmienić mentalność ludzi. Ja przy najbliższym poszukiwaniu najemcy będę podawał w ogłoszeniach czynsz tygodniowy, by zobaczyć przynajmniej nastawienie rynku. Was też do tego namawiam i liczę na dzielenie się spostrzeżeniami w komentarzach.
