Zwierzęta w wynajmowanym mieszkaniu

By | 19 września 2016

Zwie­rza­ki w wynaj­mo­wa­nym miesz­ka­niu bar­dzo czę­sto są powo­dem kon­flik­tów mię­dzy stro­na­mi umo­wy naj­mu, a tak­że sąsia­da­mi. Nie­rzad­ko, wynaj­mu­jąc miesz­ka­nie, zapo­mi­na­my o tym, że inne oso­by mogą być zago­rza­ły­mi zwo­len­ni­ka­mi lub cał­ko­wi­ty­mi prze­ciw­ni­ka­mi trzy­ma­nia zwie­rząt w domu.

Ogólne zasady odpowiedzialności za zwierzęta

W pierw­szej kolej­no­ści przy­to­czę treść prze­pi­sów kodek­su cywil­ne­go, regu­lu­ją­ce ogól­ną regu­łę odpo­wie­dzial­no­ści posia­da­cza zwie­rzę­cia.

art. 431

§1. Kto zwie­rzę cho­wa albo się nim posłu­gu­je, obo­wią­za­ny jest do napra­wie­nia wyrzą­dzo­nej przez nie szko­dy nie­za­leż­nie od tego, czy było pod jego nad­zo­rem, czy też zabłą­ka­ło się lub ucie­kło, chy­ba że ani on, ani oso­ba, za któ­rą pono­si odpo­wie­dzial­ność, nie pono­szą winy.

§2. Cho­ciaż­by oso­ba, któ­ra zwie­rzę cho­wa lub się nim posłu­gu­je, nie była odpo­wie­dzial­na według prze­pi­sów para­gra­fu poprze­dza­ją­ce­go, poszko­do­wa­ny może od niej żądać cał­ko­wi­te­go lub czę­ścio­we­go napra­wie­nia szko­dy, jeże­li z oko­licz­no­ści, a zwłasz­cza z porów­na­nia sta­nu mająt­ko­we­go poszko­do­wa­ne­go i tej oso­by, wyni­ka, że wyma­ga­ją tego zasa­dy współ­ży­cia spo­łecz­ne­go.

Z cyto­wa­ne­go prze­pi­su wyni­ka, że odpo­wie­dzial­ność za szko­dy wyrzą­dzo­ne przez zwie­rzę­ta pono­si oso­ba, któ­ra zwie­rzę cho­wa lub się nim posłu­gu­je. Cho­wać zwie­rzę to zna­czy przez dłuż­szy czas dawać schro­nie­nie, kar­mić, ota­czać opie­ką, leczyć. Posłu­gi­wa­nie się zwie­rzę­ciem to zna­czy wyko­rzy­sty­wać go do reali­za­cji wła­sne­go celu w spo­sób inny niż wyda­jąc mu pole­ce­nia.

W każ­dym z tych wypad­ków, by pono­sić odpo­wie­dzial­ność, nie musi­my być wła­ści­cie­lem zwie­rzę­cia.

Odpo­wie­dzial­ność z przy­to­czo­ne­go prze­pi­su wyni­ka z samo­ist­ne­go zacho­wa­nia się zwie­rzę­cia, jego reak­cji spon­ta­nicz­nej, nie­za­leż­ne­go od zacho­wa­nia się czło­wie­ka i nie­za­leż­nie od dys­po­zy­cji wyda­wa­nych mu przez czło­wie­ka.

Za szko­dy poczy­nio­ne przez zwie­rzę, któ­re ucie­kło lub zabłą­ka­ło się, rów­nież odpo­wia­da oso­ba któ­ra je cho­wa. Jest to odpo­wie­dzial­ność za brak odpo­wied­nie­go nad­zo­ru. Z pod tej odpo­wie­dzial­no­ści moż­na uwol­nić się tyl­ko, udo­wad­nia­jąc, że oso­ba na któ­rą nie mamy wpły­wu jest win­na uciecz­ki lub zabłą­ka­nia się zwie­rzę­cia.

Oso­ba posłu­gu­ją­ca się zwie­rzę­ciem wyda­jąc mu pole­ce­nia, odpo­wia­da za ewen­tu­al­ne wyrzą­dzo­ne przez nie szko­dy na zasa­dach ogól­nych, na pod­sta­wie art. 415 k.c.

Wska­za­ny prze­pis art. 431 k.c. nie doty­czy tak­że zwie­rząt dzi­kich, żyją­cych w sta­nie wol­nym, za któ­re odpo­wia­da Skarb Pań­stwa.

Za dzia­ła­nie zwie­rzę­cia bez nad­zo­ru może gro­zić rów­nież odpo­wie­dzial­ność kar­na. Sąd Naj­wyż­szy w 2004 roku wyda­jąc orze­cze­nie (WK 5/04 — posta­no­wie­nie z dnia 15-04-2004) stwier­dził, że nie­wy­ko­ny­wa­nie przez dłu­gi okres cza­su obo­wiąz­ku wła­ści­cie­la psa, pole­ga­ją­ce­go na unie­moż­li­wia­niu zwie­rzę­ciu dewa­sta­cji miesz­ka­nia, świad­czy o popeł­nie­niu przez ska­za­ne­go prze­stęp­stwa okre­ślo­ne­go w art. 288 § 1 k.k. w for­mie zanie­cha­nia i co naj­mniej w zamia­rze ewen­tu­al­nym (wyni­ko­wym). Art. 288 § 1 k.k. sta­no­wi „Kto cudzą rzecz nisz­czy, uszka­dza lub czy­ni nie­zdat­ną do użyt­ku, pod­le­ga karze pozba­wie­nia wol­no­ści od 3 mie­się­cy do lat 5.”

Uregulowanie sprawy zwierzęcia w domu

Ja, wynaj­mu­jąc całe miesz­ka­nie, nie zabra­niam trzy­ma­nia w nim zwie­rząt. Wycho­dzę z zało­że­nia, że najem­ca dba o zwie­rza­ka tak samo, jak będzie dbał o moje miesz­ka­nie. Jeże­li pies znisz­czy tape­tę albo popla­mi wykła­dzi­nę to z całą pew­no­ścią będę doma­gał się od najem­cy reali­za­cji lub opła­ce­nia sto­sow­nych napraw. Zwie­rzak z całą pew­no­ścią nie zosta­nie pozo­sta­wio­ny same­mu sobie. Jego wła­ści­ciel będzie trak­to­wał go jako peł­no­praw­ne­go człon­ka rodzi­ny. Będzie uży­wał dobrej jako­ści kar­my i oto­czy go facho­wą opie­ką.

Nie­któ­rzy wynaj­mu­ją­cy nie życzą sobie trzy­ma­nia jakich­kol­wiek zwie­rząt w loka­lu. Przy­czy­ny są bar­dzo róż­ne. Począw­szy od obaw o zanie­czysz­cze­nie lub znisz­cze­nie przez zwie­rza­ka loka­lu albo wypo­sa­że­nia, przez hałas i zwią­za­ne z tym pro­ble­my z sąsia­da­mi, skoń­czyw­szy na aler­gii wła­ści­cie­la miesz­ka­nia, któ­ry tyl­ko okre­so­wo wynaj­mu­je lokal z powo­du wyjaz­du. Nie­któ­rzy wynaj­mu­ją­cy mają ogól­nie złe nasta­wie­nie do zwie­rząt i sto­su­ją pro­stą zasa­dę — „nie bo nie”.

Zgod­nie z usta­wą o ochro­nie zwie­rząt, zwie­rzę­ta domo­we to zwie­rzę­ta tra­dy­cyj­nie prze­by­wa­ją­ce wraz z czło­wie­kiem w jego domu lub innym odpo­wied­nim pomiesz­cze­niu, utrzy­my­wa­ne przez czło­wie­ka w cha­rak­te­rze jego towa­rzy­sza. Zwie­rzę­ta domo­we, co wyni­ka ze zwy­cza­ju, zamiesz­ku­ją w loka­lach miesz­kal­nych ze swo­imi wła­ści­cie­la­mi. Z Pola­ka­mi żyje ponad 8 mln psów i ponad 6 mln kotów.

Loka­tor może spro­wa­dzić do loka­lu zwie­rzę, nawet takie, o któ­re­go ist­nie­niu nie sły­sze­li­śmy. Musi­my upew­nić się, że nie ma ono żad­nych poważ­nych pro­ble­mów zdro­wot­nych i nie będzie uciąż­li­we dla sąsia­dów. Duży pies może być agre­syw­ny lub gło­śny. Przed pod­ję­ciem decy­zji musi­my upew­nić się czy wspól­no­ta miesz­ka­nio­wa albo spół­dziel­nia miesz­ka­nio­wa w regu­la­mi­nie porząd­ku domo­we­go nie poczy­ni­ła jakiś ogra­ni­czeń. Nale­ży o nich co naj­mniej poin­for­mo­wać przy­szłe­go najem­cę.

Jeże­li zde­cy­do­wa­li­śmy się ogra­ni­czyć pra­wo najem­cy do trzy­ma­nia pupi­la w naj­mo­wa­nym miesz­ka­niu, musi­my zadbać o odpo­wied­nie zapi­sy w umo­wie naj­mu.

Moż­na poczy­nić ogól­ne zapi­sy w umo­wie naj­mu.

Wynaj­mu­ją­cy nie wyra­ża zgo­dy na trzy­ma­nie w loka­lu zwie­rząt.

Najem­ca może trzy­mać w loka­lu jedy­nie kota lub psa, któ­re­go masa nie prze­kra­cza 10 kg.

Najem­ca może cho­wać w loka­lu jedy­nie zwie­rzę w klat­ce, akwa­rium albo ter­ra­rium itp.

Przy naj­mie miesz­ka­nia „na poko­je”, radzę w umo­wie zawrzeć bez­względ­ny zakaz trzy­ma­nia zwie­rząt. Nie­któ­rzy wynaj­mu­ją­cy godzą się w takich umo­wach na zwie­rzę najem­cy pod warun­kiem, że najem­cy pozo­sta­łych pokoi wyra­ża­ją na to zgo­dę. Umo­wa naj­mu poko­ju ma jed­nak taką spe­cy­fi­kę, że najem­cy pozo­sta­łych pomiesz­czeń mogą się zmie­niać nie­za­leż­nie, a wte­dy zna­le­zie­nie nowe­go loka­to­ra na wol­ny pokój w miesz­ka­niu, w któ­rym w innym poko­ju trzy­ma­ny jest np. kot, może być utrud­nio­ne.

Czy­niąc w umo­wie zastrze­że­nie ogra­ni­cza­ją­ce pra­wa najem­cy do trzy­ma­nia zwie­rzę­cia, nie wol­no zapo­mi­nać o sank­cji za jego nie­prze­strze­ga­nie. Sam zapis zabra­nia­ją­cy może oka­zać się zapi­sem, któ­re­go wyeg­ze­kwo­wa­nie będzie nastrę­cza­ło trud­no­ści.

Jeże­li zawie­ra­my umo­wę naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go, to nie­prze­strze­ga­nie przez najem­cę zaka­zu, może być powo­dem wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu w try­bie art. 11 ust. 2 pkt 1 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów. Zgod­nie z nim, wła­ści­ciel może wypo­wie­dzieć sto­su­nek praw­ny nie póź­niej niż na mie­siąc naprzód, na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go, jeże­li loka­tor pomi­mo pisem­ne­go upo­mnie­nia nadal uży­wa loka­lu w spo­sób sprzecz­ny z umo­wą. Zwra­cam uwa­gę, że wska­za­na przy­czy­na wypo­wie­dze­nia musi naj­pierw wystą­pić, po tym wystą­pie­niu musi wyjść od wynaj­mu­ją­ce­go upo­mnie­nie w for­mie pisem­nej. Dopie­ro póź­niej, gdy najem­ca mimo upo­mnie­nia nadal nie prze­strze­ga zapi­su umow­ne­go, moż­na mu dorę­czyć wypo­wie­dze­nie defi­ni­tyw­nie koń­czą­ce sto­su­nek naj­mu po upły­wie okre­su wypo­wie­dze­nia. Upo­mnie­nie musi mieć for­mę pisem­ną i musi zawie­rać wska­za­nie kon­kret­ne­go nie­zgod­ne­go z umo­wą zacho­wa­nia się najem­cy. Pomię­dzy upo­mnie­niem a ewen­tu­al­nym ponow­nym wystą­pie­niem naru­sze­nia umo­wy nie może upły­nąć zbyt dłu­gi okres cza­su. Nie było­by dopusz­czal­ne wypo­wie­dze­nie zło­żo­ne po tym, gdy np. rok wcze­śniej upo­mnie­li­śmy najem­cę i on do tego upo­mnie­nia zasto­so­wał się, a następ­nie po tym okre­sie zno­wu zaczął cho­wać zwie­rza­ka.

Nie­któ­rzy wynaj­mu­ją­cy sto­su­ją w umo­wie zapi­sy zwięk­sza­ją­ce wyso­kość czyn­szu za okres, w któ­rym najem­ca, nie­zgod­nie z warun­ka­mi umo­wy, trzy­ma w loka­lu zwie­rzę. W mojej oce­nie to dzia­ła­nie nie jest dobre, bowiem pra­wo pod­wy­żek czyn­szu w loka­lach miesz­kal­nych jest istot­nie ogra­ni­czo­ne przez usta­wę o ochro­nie praw loka­to­rów.

Lepiej jest, jeże­li już chce­my sto­so­wać sank­cje finan­so­we, zastrzec  w umo­wie karę umow­ną za nie­prze­strze­ga­nie usta­lo­ne­go zaka­zu. Kara umow­na zastę­pu­je odszko­do­wa­nie i peł­ni rolę repre­syj­ną. Zastrze­żo­na kara umow­na zdej­mu­je z wynaj­mu­ją­ce­go obo­wią­zek udo­wod­nie­nia roz­mia­rów ewen­tu­al­nej szko­dy. Prze­słan­ką do jej żąda­nia jest wystą­pie­nie kon­kret­ne­go sta­nu fak­tycz­ne­go, w naszym przy­pad­ku nie­prze­strze­ga­nie zawar­te­go w umo­wie ogra­ni­cze­nia.

W wypad­ku naru­sze­nia zaka­zu z § .… Umo­wy, Najem­ca zapła­ci Wynaj­mu­ją­ce­mu karę umow­ną w wyso­ko­ści 500 zł (pięć­set zło­tych) za każ­dy mie­siąc kalen­da­rzo­wy, w któ­rym wystą­pi­ło naru­sze­nie.

Zastrze­ga­jąc karę umow­ną, bez­względ­nie nale­ży pamię­tać o wpi­sa­niu klau­zu­li zastrze­ga­ją­cej pra­wo do żąda­nia odszko­do­wa­nia uzu­peł­nia­ją­ce­go.

Jeże­li powyż­sza kara umow­na nie pokry­wa ponie­sio­nych strat, Wynaj­mu­ją­cy może żądać odszko­do­wa­nia uzu­peł­nia­ją­ce­go.

Oczy­wi­ście pamię­ta­my o bar­dzo szcze­gó­ło­wym pro­to­ko­le prze­ka­za­nia loka­lu. Opi­su­je­my i doku­men­tu­je­my zdję­cia­mi stan wypo­sa­że­nia i wszyst­kich ścian. Tak by przy koń­co­wym roz­li­cze­niu nie było wąt­pli­wo­ści za co odpo­wie­dzial­ność pono­si najem­ca.

Nie moż­na dzi­wić się wynaj­mu­ją­cym, że cza­sem nie chcą wynaj­mo­wać swo­je­go miesz­ka­nia najem­cy ze zwie­rza­kiem. Trze­ba jed­nak tę spra­wę wyja­śnić i uzgod­nić już na samym począt­ku współ­pra­cy.

Jeśli podob­nie do najem­cy też jeste­śmy miło­śni­ka­mi zwie­rząt, to zwy­kle może­my liczyć na dobrą współ­pra­cę z nim. Dodat­ko­wo może­my pró­bo­wać uzy­skać więk­szy czynsz lub kau­cję. Przy­chyl­ność ze stro­ny wła­ści­cie­la loka­lu zwy­kle gwa­ran­tu­je dłu­go­trwa­ły najem i odpo­wied­nie dba­nie o wynaj­mo­wa­ne miesz­ka­nie.

  • Leon

    Zwie­rzę­ta w loka­lu to jak pro­sze­nie się o kło­po­ty, nic nie jest w sta­nie zre­kom­pen­so­wać zde­ner­wo­wa­nia wynaj­mu­ją­ce­go gdy widzi znisz­cze­nia jakie powsta­ły po byto­wa­niu zwie­rząt domo­wych, pobie­ra­nie wyż­sze­go czyn­szu z powo­du trzy­ma­nia zwie­rząt nie jest dobrym roz­wią­za­niem, rzecz któ­ra ule­gła znisz­cze­niu z powo­du agre­syw­nej natu­ry zwie­rzę­cia nawet po napra­wie już nie bedzie w tym samym sta­nie tech­nicz­nym jak przed­tem, nale­ży dążyć do mini­ma­li­za­cji zuży­cia loka­lu przez eli­mi­no­wa­nie takich sytu­acji. Gdy kie­dyś przyj­dzie nam wymie­nić sprzę­ty w loka­lu na nowe może oka­zać się że zakres, koszt i czas jaki musi­my poświę­cić na wymia­nę jest więk­szy niż gdy­by w loka­lu nie było nigdy zwie­rząt.

    • Ber­ta Gru­ba

      Zga­dzam się. Wybła­ga­li mnie poprzed­ni loka­to­rzy, abym przy­ję­ła ich z psem, któ­ry „jest wiel­ko­ści świn­ki mor­skiej”. Po roku ich miesz­ka­nia musia­łam wymie­nić drzwi, bo pies wyżarł w nich dziu­rę na wylot. Ponie­waż nie doku­pi­łam już iden­tycz­nych, musia­łam wymie­nić tro­je drzwi. Mojej mamie wpro­wa­dzi­li się ludzie z kotem. Po roku mie­li już trzy koty. Kie­dy się wypro­wa­dzi­li, oka­za­ło się, że meble kuchen­ne są podra­pa­ne, a smród w sypial­ni był nie do usu­nię­cia przez dwa mie­sią­ce. Dodam, że w obu przy­pad­kach był pro­blem z pła­ce­niem czyn­szu.