Zwierzęta w wynajmowanym mieszkaniu

By | 19 września 2016

Zwierzaki w wynajmowanym mieszkaniu bardzo często są powodem konfliktów między stronami umowy najmu, a także sąsiadami. Nierzadko, wynajmując mieszkanie, zapominamy o tym, że inne osoby mogą być zagorzałymi zwolennikami lub całkowitymi przeciwnikami trzymania zwierząt w domu.

Ogólne zasady odpowiedzialności za zwierzęta

W pierwszej kolejności przytoczę treść przepisów kodeksu cywilnego, regulujące ogólną regułę odpowiedzialności posiadacza zwierzęcia.

art. 431

§1. Kto zwierzę chowa albo się nim posługuje, obowiązany jest do naprawienia wyrządzonej przez nie szkody niezależnie od tego, czy było pod jego nadzorem, czy też zabłąkało się lub uciekło, chyba że ani on, ani osoba, za którą ponosi odpowiedzialność, nie ponoszą winy.

§2. Chociażby osoba, która zwierzę chowa lub się nim posługuje, nie była odpowiedzialna według przepisów paragrafu poprzedzającego, poszkodowany może od niej żądać całkowitego lub częściowego naprawienia szkody, jeżeli z okoliczności, a zwłaszcza z porównania stanu majątkowego poszkodowanego i tej osoby, wynika, że wymagają tego zasady współżycia społecznego.

Z cytowanego przepisu wynika, że odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez zwierzęta ponosi osoba, która zwierzę chowa lub się nim posługuje. Chować zwierzę to znaczy przez dłuższy czas dawać schronienie, karmić, otaczać opieką, leczyć. Posługiwanie się zwierzęciem to znaczy wykorzystywać go do realizacji własnego celu w sposób inny niż wydając mu polecenia.

W każdym z tych wypadków, by ponosić odpowiedzialność, nie musimy być właścicielem zwierzęcia.

Odpowiedzialność z przytoczonego przepisu wynika z samoistnego zachowania się zwierzęcia, jego reakcji spontanicznej, niezależnego od zachowania się człowieka i niezależnie od dyspozycji wydawanych mu przez człowieka.

Za szkody poczynione przez zwierzę, które uciekło lub zabłąkało się, również odpowiada osoba która je chowa. Jest to odpowiedzialność za brak odpowiedniego nadzoru. Z pod tej odpowiedzialności można uwolnić się tylko, udowadniając, że osoba na którą nie mamy wpływu jest winna ucieczki lub zabłąkania się zwierzęcia.

Osoba posługująca się zwierzęciem wydając mu polecenia, odpowiada za ewentualne wyrządzone przez nie szkody na zasadach ogólnych, na podstawie art. 415 k.c.

Wskazany przepis art. 431 k.c. nie dotyczy także zwierząt dzikich, żyjących w stanie wolnym, za które odpowiada Skarb Państwa.

Za działanie zwierzęcia bez nadzoru może grozić również odpowiedzialność karna. Sąd Najwyższy w 2004 roku wydając orzeczenie (WK 5/04 – postanowienie z dnia 15-04-2004) stwierdził, że niewykonywanie przez długi okres czasu obowiązku właściciela psa, polegającego na uniemożliwianiu zwierzęciu dewastacji mieszkania, świadczy o popełnieniu przez skazanego przestępstwa określonego w art. 288 § 1 k.k. w formie zaniechania i co najmniej w zamiarze ewentualnym (wynikowym). Art. 288 § 1 k.k. stanowi „Kto cudzą rzecz niszczy, uszkadza lub czyni niezdatną do użytku, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.”

Uregulowanie sprawy zwierzęcia w domu

Ja, wynajmując całe mieszkanie, nie zabraniam trzymania w nim zwierząt. Wychodzę z założenia, że najemca dba o zwierzaka tak samo, jak będzie dbał o moje mieszkanie. Jeżeli pies zniszczy tapetę albo poplami wykładzinę to z całą pewnością będę domagał się od najemcy realizacji lub opłacenia stosownych napraw. Zwierzak z całą pewnością nie zostanie pozostawiony samemu sobie. Jego właściciel będzie traktował go jako pełnoprawnego członka rodziny. Będzie używał dobrej jakości karmy i otoczy go fachową opieką.

Niektórzy wynajmujący nie życzą sobie trzymania jakichkolwiek zwierząt w lokalu. Przyczyny są bardzo różne. Począwszy od obaw o zanieczyszczenie lub zniszczenie przez zwierzaka lokalu albo wyposażenia, przez hałas i związane z tym problemy z sąsiadami, skończywszy na alergii właściciela mieszkania, który tylko okresowo wynajmuje lokal z powodu wyjazdu. Niektórzy wynajmujący mają ogólnie złe nastawienie do zwierząt i stosują prostą zasadę – „nie bo nie”.

Zgodnie z ustawą o ochronie zwierząt, zwierzęta domowe to zwierzęta tradycyjnie przebywające wraz z człowiekiem w jego domu lub innym odpowiednim pomieszczeniu, utrzymywane przez człowieka w charakterze jego towarzysza. Zwierzęta domowe, co wynika ze zwyczaju, zamieszkują w lokalach mieszkalnych ze swoimi właścicielami. Z Polakami żyje ponad 8 mln psów i ponad 6 mln kotów.

Lokator może sprowadzić do lokalu zwierzę, nawet takie, o którego istnieniu nie słyszeliśmy. Musimy upewnić się, że nie ma ono żadnych poważnych problemów zdrowotnych i nie będzie uciążliwe dla sąsiadów. Duży pies może być agresywny lub głośny. Przed podjęciem decyzji musimy upewnić się czy wspólnota mieszkaniowa albo spółdzielnia mieszkaniowa w regulaminie porządku domowego nie poczyniła jakiś ograniczeń. Należy o nich co najmniej poinformować przyszłego najemcę.

Jeżeli zdecydowaliśmy się ograniczyć prawo najemcy do trzymania pupila w najmowanym mieszkaniu, musimy zadbać o odpowiednie zapisy w umowie najmu.

Można poczynić ogólne zapisy w umowie najmu.

Wynajmujący nie wyraża zgody na trzymanie w lokalu zwierząt.

Najemca może trzymać w lokalu jedynie kota lub psa, którego masa nie przekracza 10 kg.

Najemca może chować w lokalu jedynie zwierzę w klatce, akwarium albo terrarium itp.

Przy najmie mieszkania „na pokoje”, radzę w umowie zawrzeć bezwzględny zakaz trzymania zwierząt. Niektórzy wynajmujący godzą się w takich umowach na zwierzę najemcy pod warunkiem, że najemcy pozostałych pokoi wyrażają na to zgodę. Umowa najmu pokoju ma jednak taką specyfikę, że najemcy pozostałych pomieszczeń mogą się zmieniać niezależnie, a wtedy znalezienie nowego lokatora na wolny pokój w mieszkaniu, w którym w innym pokoju trzymany jest np. kot, może być utrudnione.

Czyniąc w umowie zastrzeżenie ograniczające prawa najemcy do trzymania zwierzęcia, nie wolno zapominać o sankcji za jego nieprzestrzeganie. Sam zapis zabraniający może okazać się zapisem, którego wyegzekwowanie będzie nastręczało trudności.

Jeżeli zawieramy umowę najmu lokalu mieszkalnego, to nieprzestrzeganie przez najemcę zakazu, może być powodem wypowiedzenia umowy najmu w trybie art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową. Zwracam uwagę, że wskazana przyczyna wypowiedzenia musi najpierw wystąpić, po tym wystąpieniu musi wyjść od wynajmującego upomnienie w formie pisemnej. Dopiero później, gdy najemca mimo upomnienia nadal nie przestrzega zapisu umownego, można mu doręczyć wypowiedzenie definitywnie kończące stosunek najmu po upływie okresu wypowiedzenia. Upomnienie musi mieć formę pisemną i musi zawierać wskazanie konkretnego niezgodnego z umową zachowania się najemcy. Pomiędzy upomnieniem a ewentualnym ponownym wystąpieniem naruszenia umowy nie może upłynąć zbyt długi okres czasu. Nie byłoby dopuszczalne wypowiedzenie złożone po tym, gdy np. rok wcześniej upomnieliśmy najemcę i on do tego upomnienia zastosował się, a następnie po tym okresie znowu zaczął chować zwierzaka.

Niektórzy wynajmujący stosują w umowie zapisy zwiększające wysokość czynszu za okres, w którym najemca, niezgodnie z warunkami umowy, trzyma w lokalu zwierzę. W mojej ocenie to działanie nie jest dobre, bowiem prawo podwyżek czynszu w lokalach mieszkalnych jest istotnie ograniczone przez ustawę o ochronie praw lokatorów.

Lepiej jest, jeżeli już chcemy stosować sankcje finansowe, zastrzec  w umowie karę umowną za nieprzestrzeganie ustalonego zakazu. Kara umowna zastępuje odszkodowanie i pełni rolę represyjną. Zastrzeżona kara umowna zdejmuje z wynajmującego obowiązek udowodnienia rozmiarów ewentualnej szkody. Przesłanką do jej żądania jest wystąpienie konkretnego stanu faktycznego, w naszym przypadku nieprzestrzeganie zawartego w umowie ograniczenia.

W wypadku naruszenia zakazu z § …. Umowy, Najemca zapłaci Wynajmującemu karę umowną w wysokości 500 zł (pięćset złotych) za każdy miesiąc kalendarzowy, w którym wystąpiło naruszenie.

Zastrzegając karę umowną, bezwzględnie należy pamiętać o wpisaniu klauzuli zastrzegającej prawo do żądania odszkodowania uzupełniającego.

Jeżeli powyższa kara umowna nie pokrywa poniesionych strat, Wynajmujący może żądać odszkodowania uzupełniającego.

Oczywiście pamiętamy o bardzo szczegółowym protokole przekazania lokalu. Opisujemy i dokumentujemy zdjęciami stan wyposażenia i wszystkich ścian. Tak by przy końcowym rozliczeniu nie było wątpliwości za co odpowiedzialność ponosi najemca.

Nie można dziwić się wynajmującym, że czasem nie chcą wynajmować swojego mieszkania najemcy ze zwierzakiem. Trzeba jednak tę sprawę wyjaśnić i uzgodnić już na samym początku współpracy.

Jeśli podobnie do najemcy też jesteśmy miłośnikami zwierząt, to zwykle możemy liczyć na dobrą współpracę z nim. Dodatkowo możemy próbować uzyskać większy czynsz lub kaucję. Przychylność ze strony właściciela lokalu zwykle gwarantuje długotrwały najem i odpowiednie dbanie o wynajmowane mieszkanie.