Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę

By | 5 czerwca 2016

Schlüsselübergabe Haus - hand-over of keys real estate

Strony umowy mają prawo zakończyć umowę najmu. Nie w każdym wypadku jednak można to czynić w dowolnym momencie. Już wcześniej opisałem przypadki, w których wynajmujący może wypowiedzieć umowę. Teraz przyszedł czas na zebranie w jednym wpisie wszystkich uprawnień najemców.

Kilka pojęć na początek

Ponieważ bardzo często w Internecie, na różnych forach, myli się wynajmującego z najemcą to chcę wyjaśnić oba pojęcia. Jest to niezmiernie istotne by zrozumieć ten wpis.

Wynajmujący – najczęściej właściciel mieszkania lub lokalu użytkowego, który udostępnia go najemcy do używania na podstawie umowy najmu.

Najemca – użytkownik mieszkania lub lokalu użytkowego, który używa go na podstawie umowy najmu.

Bardzo ważne uwagi początkowe

Ten wpis dotyczy wyłącznie uprawnień najemców. Uprawnienie wynajmujących nie są symetryczne więc zostały one opisane już wcześniej. Tutaj znajdziesz wpis dotyczący wypowiadania przez wynajmującego umowy najmu lokalu mieszkalnego, a tutaj lokalu użytkowego.

Uprawnienia najemcy są tożsame, zarówno w odniesieniu do najmu lokalu mieszkalnego, jak również w odniesieniu do najmu lokalu niemieszkalnego (użytkowego). Z uwagi na to zagadnienie to może być opisane wspólnie.

Ważne jest by wpis ten przeczytać do samego końca. Na końcu zebrałem wiele uwag proceduralnych, wspólnych dla poszczególnych omówionych zagadnień.

Wypowiedzenie przez najemcę umowy najmu bez podania przyczyny

Wypowiedzenie umowy najmu bez podania przyczyny dotyczy wyłącznie umowy zawartej na czas nie oznaczony. Uprawnienie do wypowiedzenie stosunku bezterminowego wynika z art. 673 § 1 k.c. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu, uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nie oznaczony dotyczy obu jej stron, ale w odniesieniu do najmu lokali mieszkalnych uprawnienie to jest wyłączone dla wynajmującego na podstawie art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Uprawnienie najemcy do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas nie oznaczony jest niezależne od tego, czy w umowie zawarto odpowiedni zapis umowny czy też go pominięto. Uprawnienie to bowiem wprost wynika z przytoczonego wyżej przepisu.

W pierwszej kolejności obowiązuje okres wypowiedzenia ustalony w umowie. Ustawodawca dał prymat ustaleniom stron w tym zakresie. Teoretycznie można ustalić ten termin dowolnie. Dopuszczalne jest zarówno ich skrócenie jak i wydłużenie. Należy to czynić jednak bardzo ostrożnie. Brak symetrii, czyli różne okresy wypowiedzenia dla najemcy i wynajmującego mogą prowadzić do nieważności takich zapisów w umowie. Modyfikacja terminu ustawowego nie może bowiem naruszać granicy swobody kształtowania umów. Musi odpowiadać właściwości umowy najmu. Dlatego najlepiej w umowie nie modyfikować ustawowych okresów wypowiedzenia, a jeżeli już to robimy to zachować symetrię uprawnień obu stron i/lub uzasadnić przyczynę takich ustaleń.

Gdy strony w umowie nie określą okresu wypowiedzenia, to obowiązują terminy ustawowe. Są one  zależne od częstotliwości płatności czynszu i wynoszą:

  • jeżeli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, umowę najmu można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
  • jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
  • gdy czynsz jest płatny w krótszych niż miesiąc odstępach czasu – najem można wypowiedzieć na trzy dni naprzód;
  • jednakże gdy płatność czynszu odbywa się codziennie – okres wypowiedzenie wynosi jeden dzień.

Wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony

Umowę zawartą na czas oznaczony najemca można wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach określonych w umowie. Ograniczenie takie przewidziane jest w art. 675 § 3 k.c.

Celem umowy najmu zawartej na czas oznaczony jest zapewnienie trwałości stosunku najmu i ochrona obu stron tej umowy. Z jednej strony najemca ma gwarancję, że stosunek najmu będzie trwał, a z drugiej strony wynajmujący ma gwarancję, że przez określony czas będzie otrzymywał czynsz. Umowa zawarta na czas oznaczony jest umową, w której oznaczony jest termin końcowy, a sposób oznaczenia tego terminu wyklucza niepewność co do nadejścia zdarzenia kończącego najem. Tak zawarte umowy pozwalają stronom podejmowanie działań w zaufaniu, że wynikające z nich prawa i obowiązki nie wygasną przedwcześnie. Stwarza to im możliwość lepszej ochrony ważnych interesów osobistych lub gospodarczych.

Jak już wskazałem , strony umowy najmu zawartej na czas oznaczony mogą w umowie przewidzieć możliwość wcześniejszego jej wypowiedzenia. Wymaga to określenia w umowie przyczyny, z jakiej wypowiedzenie może nastąpić. Na ten temat wielokrotnie wypowiadał się Sąd Najwyższy:

„Umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach określonych w tej umowie.” (V CSK 487/08 – wyrok SN – Izba Cywilna z dnia 19-06-2009)

„Swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas oznaczony nie jest dopuszczalne i ogranicza je treść art. 673 § 3 KC. Ustawodawca przewidział w nim jedynie możliwość wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony w razie określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy będzie to dopuszczalne. Przepis art. 673 § 3 KC rozumiany jest jako zakaz wypowiadania takich umów w sytuacji, w której decyzja o wypowiedzeniu ma być pozostawiana tylko swobodnemu uznaniu samych stron lub strony umowy. Postanowienie, które zezwala na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony, jest więc nie tylko sprzeczne z naturą takiego stosunku, ale również z przepisem ustawy. Inaczej natomiast należy oceniać wprowadzenie do umowy najmu zawartej na czas oznaczony postanowienia, które przewiduje możliwość jej wypowiedzenia w określonych w tej umowie okolicznościach. W art. 673 § 3 KC ustawodawca uznał, za wystarczające wskazanie w umowie wypadków, upoważniających do wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony. Za uzasadnione należy uznać, że wskazanie tych okoliczności nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogólne ich oznaczenie.” (I ACa 402/13 – wyrok SA Gdańsk z dnia 20-09-2013)

„Zawarte w umowie postanowienie określające przypadek, w którym umowa najmu zawarta na czas oznaczony może zostać wypowiedziana, decyduje o uprawnieniu bądź braku uprawnienia do takiego wypowiedzenia.” (I ACa 1183/12 – wyrok SA Łódź z dnia 20-02-2013)

„Wynikający z art. 673§ 3 KC zakaz swobodnego wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, w przypadku braku określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy to będzie dopuszczalne, nie oznacza absolutnej stabilizacji tego rodzaju stosunków obligacyjnych, gdyż jak wskazuje się w doktrynie i orzecznictwie ustawodawca dopuszcza możliwość rozwiązania takiej umowy w regulowanych ustawowo przypadkach (art. 664 § 2 KC, 667 § 2 KC, 672, 687 § 1, 685, 691 § 4, 703 KC). ” (V ACa 697/11 – wyrok SA Katowice z dnia 10-10-2012)

Wymieniona w umowie przyczyna powinna być wskazana w sposób dostatecznie jednoznaczny. Powinno to umożliwić obiektywną ocenę czy zastrzeżony wypadek nastąpił czy też nie. Przepis art 675 §3 k.c. zawiera przesłankę „wypadku określonego w umowie” co daje stronom możliwość uregulowania wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony w bardziej elastyczny sposób. Językowe rozumienie „wypadku” obejmuje bowiem zdarzenia, wydarzenia, bądź fakty.

Orzeczenia Sądu Najwyższego wskazują wyjątkowo nierestrykcyjny kierunek interpretacji tego przepisu. W orzeczeniu Sądu Najwyższego z 21 listopada 2006 roku (III CZP 92/06) rozpatrywano rozwiązanie umowy z powodu „ważnych przyczyn”, a w późniejszym orzeczeniu Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 20 lutego 2013 roku (I ACa 1183/12) rozpatrywano „szczególny przypadek”.  Nawet tak niedookreślone sformułowania uznano za dostateczną przesłankę wypowiedzenia umowy, mieszczącą się w ramach swobody zawierania umów. Wskazano jednocześnie, że przy tego typu sformułowaniach chodzi o sytuację nadzwyczajną, której nie dało się przewidzieć i która odbiega od zwykłego, typowego rozwoju wypadków. Jednocześnie zauważono, że winno to wynikać z podjęcia przez obie strony ryzyka wystąpienia sytuacji, w których takie zakończenie stosunku prawnego może nastąpić. Ryzyko występujące jedynie po jednej ze stron nie mieści się w ramach tych niedookreślonych sformułowaniach. Nie może ono także wynikać z swobodnej decyzji strony umowy.

Nie jest możliwe wskazanie w umowie zawartej na czas oznaczony możliwości jej wypowiedzenia bez wymienionej przyczyny. Taki zapis jest po prostu nieważny. Złożone na podstawie takiego zapisu drugiej stronie wypowiedzenie pozostanie bezskuteczne. Stosunek najmu będzie trwał nadal po upłynięciu wskazanego w nim okresu.

Tak więc, jeżeli strony umowy przewidzą w umowie przypadek, w którym mogą wypowiedzieć umowę, to wypowiedzenie takie jest dopuszczalne. Okres wypowiedzenia można dostosować w taki sam sposób jak opisałem wyżej, a jeżeli tego nie zrobimy, to obowiązują opisane wcześniej ustawowe okresy wypowiedzenia.

Muszę zwrócić uwagę, że umowa najmu zawarta na czas oznaczony dłuższy niż 10 lat, po upłynięciu pierwszych 10 lat traktowana jest jako umowa zawarta na czas nieokreślony i po tych 10 latach można ją wypowiedzieć jak każdą inną umowę zawartą na czas nie oznaczony. Jednakże, jeżeli umowę najmu  zawiera dwóch przedsiębiorców, to wtedy okres gwarantowanego najmu wydłuża się z 10 do 30 lat.

Rękojmia

Na wynajmującym ciąży obowiązek utrzymania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku. Dotyczy to oczywiście powinności wykonywania napraw, do których nie jest zobligowany najemca. Wcześniej już przygotowywałem wpis dotyczący podziału tych obowiązków między najemcę i wynajmującego, tak w lokalu użytkowym, jak i w lokalu mieszkalnym.

Zgodnie z art. 663 k.c. jeżeli w czasie trwania najmu lokal wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których nie jest on przydatny do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Z kolei zgodnie z art. 664 § 2 k.c. jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Zestawiając oba te przepisy zauważamy, że różnią się one przesłanką wady. Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia powstaje dopiero w momencie gdy lokal ma wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie go oraz gdy wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie. Pojęcie wady wiąże się w istocie z nienależytym wykonaniem zobowiązania. Możemy podzielić je na wady fizyczne, oraz wady prawne.

Przykładem wystąpienia wady fizycznej jest pozbawienie lokalu dopływu prądu, co stanowi wadę wyłączającą jego przydatność do umówionego  (I ACa 264/12 – wyrok SA Warszawa z dnia 05-10-2012). Jeżeli chodzi o wadę prawną to na pewno wystąpi ona gdy lokal jest obciążony prawem lub prawami osoby trzeciej.

W każdym jednak wypadku, wypowiedzenie najmu z powodu wad istniejących od samego początku jest możliwe tylko wówczas gdy wady te uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie lokalu. Gdy wady ujawnią się później to wypowiedzenie jest możliwe tylko gdy wynajmujący na skutek wezwania najemcy z zakreśleniem odpowiedniego terminu nie usunie wad albo gdy obiektywnie wady nie dadzą się usunąć i oczywiście wady te muszą uniemożliwiać przewidziane w umowie używanie lokalu.

Gdy na skutek istnienia wady tylko ograniczona jest przydatność lokalu do umówionego użytku, to najemca nie może wypowiedzieć umowy. W tym przypadku ma on jedynie uprawnienie do żądania odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania .

Wady zagrażające zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych

Wracając do pojęcia wad, ustawodawca przewidział jeszcze jedną przesłankę dla wypowiedzenia umowy w związku z wadami. Mianowicie zgodnie z art. 682 k.c. jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych to najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to może zrealizować niezależnie od tego czy o wadach tych wiedział w chwili zawarcia umowy czy też nie.

Uprawnienie do złożenia wypowiedzenia przez najemcę w tym trybie uwarunkowane jest istnieniem wady lokalu w postaci takiego jego stanu technicznego lub sanitarnego, że stwarza to realne zagrożenie dla zdrowia najemcy lub przebywających w nim domowników albo pracowników. Wystarczającą przesłanką jest realność zagrożenia, nie jest wymagane zaistnienie skutku czyli faktyczne pogorszenie się stanu zdrowia. Dodatkowo w wyroku z dnia 21 maja 1974 roku (II CR 199/74 – wyrok SN – Izba Cywilna) Sąd Najwyższy wskazał, stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków antysanitarnych, jak i nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni. Z kolei w 1986 roku (II CR 362/86 – wyrok SN – Izba Cywilna z dnia 1 grudnia 1986) wskazano, że użycie przez wykonawcę do budowy domu (mieszkania) materiałów budowlanych emitujących substancje toksyczne, które zagrażają życiu osób korzystających z tego domu (mieszkania) rodzi odpowiedzialność cywilną wykonawcy wobec tych osób za szkodę wyrządzoną takim działaniem. To też jest przesłanka dla zastosowania przez najemcę wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia w trybie omawianego przepisu. Niewątpliwie taką przesłanką będzie też groźba zawalenia się budynku, a nawet oddziaływanie na dany lokal innych lokali lub nieruchomości znajdujących się w sąsiedztwie np. nadmiernym hałasem albo czynnikami powodującymi alergię. Choć w wypadku tego ostatniego należy przyjąć, że może dotyczyć to wyłącznie czynników, których występowanie nie jest powszechne. Ciężko bowiem przyjąć za zasadne wypowiedzenie z powodu pylenia roślin.

Uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę na podstawie art. 682 k.c. powstaje dopiero po wezwaniu wynajmującego do usunięcia wady i mimo takiej możliwości niewykonanie przez niego obowiązku. Wezwanie to może być przedstawione w każdej prawnie dozwolonej formie.

Ogólne reguły wypowiadania umowy

O wypowiedzeniu umowy możemy mówić dopiero z chwilą jego złożenia drugiej stronie. Wypowiedzenie jest jednostronnym oświadczeniem woli, co oznacza, że osoba je składająca powoduje wygaszenie stosunku prawnego z upływem terminu wypowiedzenia niezależnie od woli drugiej strony.

Okres wypowiedzenia zaczyna się liczyć od dnia, w którym druga strona mogła zapoznać się z oświadczeniem o wypowiedzeniu. Tę zasadę należy rozumieć w taki sposób, że sam fakt możliwości zapoznania się z wypowiedzeniem jest równoznaczny z rozpoczęciem biegu okresu wypowiedzenia.

Umowa najmu wygasa z upłynięciem okresu wypowiedzenia.

Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron

Oczywiście w każdym wypadku umowę można rozwiązać na skutek zgodnych oświadczeń woli obu stron tej umowy. Strony w takim wypadku korzystają z zasady swobody kontraktowania, która oprócz swobody zawarcia umowy, wyboru kontrahenta, obejmuje także jej zakończenie. W wypadku chęci rozwiązania umowy w tym trybie strony powinny osiągnąć satysfakcjonujący obie strony kompromis i złożyć zgodne oświadczenia woli w formie przewidzianej umową, a gdy to nie zostało w umowie przewidziane to w takiej samej formie jak zawarto umowę.

  • Pingback: Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez wynajmującego | Skarbona mamony()

  • Pingback: Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego przez wynajmującego  | Skarbona mamony()

  • Jolanta

    Na jakiej podstawie twierdzisz, że nie można rozwiązać umowy na czas określony bez podania przyczyny? Przecież co nie jest zakazane jest dozwolone!

    • skarbonamamony

      To wynika z zasad wnioskowania prawniczego i reguł wykładni prawa.

      W art. 673 § 1 ustawodawca wskazuje, że jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych,
      a z kolei w § 3 dodatkowo wskazuje, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

      Dodatkowo trzeba zauważyć, że przepis §3 jest stosunkowo nowy. Wszedł w życie 10 lipca 2001 roku. Do tego dnia wypowiadanie umowy najmu zawartej na czas oznaczony z przyczyn innych niż ustawowe nie było możliwe wcale.

      Zasada swobody umów – art. 353[1] k.c. wskazuje, że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Możliwość wypowiedzenia bez przyczyny umowy zawartej na czas oznaczony jest sprzeczny właśnie z właściwością (naturą) umowy terminowej, która ma stronom zapewnić trwałość tego stosunku.

      Skoro ustawodawca w art. 673 § 1 wskazuje, że umowę zawartą na czas nie oznaczony można wypowiedzieć to rozumując a contrario nie stosuje się tego przepisu do sytuacji, do których nie odnosi się on wprost, a więc do umów terminowych. A skoro w art. 673 § 3 wskazano, ze wypowiedzenie najmu zawartego na czas oznaczony można dokonać jedynie w wypadkach określonych w umowie, to wypowiedzenie umowy zawartej bez zastrzeżenia takiego wypadku nie jest dopuszczalne oraz nie jest możliwe jej wypowiedzenie gdy wypadek taki nie zaistniał.

      Zresztą nie jest to tylko moja opinia. Wskazałem we wpisie szereg orzeczeń Sądu Najwyższego na ten temat.

  • Aga Klus

    Jeżeli do umowy najmu na czas określony dołączono aneks ze każda ze stron może wypowiedzieć umowę z miesięcznym okresem poprzedzajacym bez przyczyny to trzeba to zaakceptować? Czy może w umowie musi być konkretna sytuacja w jakiej takie rozwiązanie może nastąpić?

    • skarbonamamony

      Tak zapis jest sprzeczny z prawem, a w konsekwencji nie wiąże stron. Jest o tym w artykule, a także w poprzednim komentarzu.

      By była możliwość wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, umowa musi wskazywać wypadki w jakich takie wypowiedzenie może nastąpić.

      Dodatkowo, nie w każdym wypadku wynajmujący będzie mógł z takiego wypowiedzenia skorzystać bowiem przy najmie lokali mieszkalnych na zasadach ogólnych (nie umowa najmu okazjonalnego lokalu) wynajmujący dodatkowo ograniczony jest przepisem art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Więcej na ten temat tutaj: http://skarbonamamony.pl/wypowiedzenie-umowy-najmu-mieszkania-przez-wynajmujacego.html

  • Rah V Gelerth

    Kiedy wprowadzałem się do mieszkania ( w lutym tego roku) wynajmujący oświadczył, że jeden pokój jest do remontu. W chwili obecnej żąda odmalowania pozostałych pomieszczeń pod groźbą wypowiedzenia umowy!Umowa na czas określony, bez żadnych zapisów odnośnie remontów. Nie bardzo mam ochotę malować komuś mieszkanie na własny koszt, wynajmujący nawet nie odświeżył mieszkania po poprzednich lokatorach co dokumentują zdjęcia zrobione przed wprowadzeniem więc chyba szuka takiego co to zrobi za niego. Czy ma prawo tego żądać?

    • skarbonamamony

      W okresie trwania najmu obowiązki w zakresie remontów opisuje ten artykuł:http://skarbonamamony.pl/kto-placi-za-remonty-i-naprawy-w-wynajmowanym-mieszkaniu.html

      Natomiast po zakończeniu najmu, jeżeli umowa nie zawiera innych uregulowań, zgodnie z art. 6e ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

  • Mariusz Szafran

    We wrześniu ma zakończyć się remont w przyznany mi w tym roku mieszkaniu komunalnym, a aktualnie wynajmuje z umową na czas nieokreślony z trzymiesiecznym wypowiedzeniem.
    Co mam zrobić żeby w październiku nie płacić dwóch czynszów?
    Na porozumienie nie mam co liczyć

    • skarbonamamony

      Niestety mamy już sierpień, więc okres wypowiedzenia 3 miesięcznego, ze skutkiem na koniec miesiąca zakończy się z końcem listopada. Oprócz rozwiązania umowy za porozumieniem stron nie ma innych sposobów wcześniejszego zakończenia najmu.

      Pacta sunt servanda

  • Michał Koszelak

    Podpisałem umowę wynajmu na 1,5 roku z miesięcznym okresem wypowiedzenia. W ciągu 4 miesięcy okazało się, że właściciel zawyża rachunki . Czy mogę na tej podstawie wypowiedzieć wynajmującemu umowę ze skutkiem natychmiastowym czy będę musiał odczekać miesiąc?

    • skarbonamamony

      Przyczyny z powodu których możesz wypowiedzieć najem są opisane w artykule. Nie ma wśród nich tego co wskazałeś.
      Jeżeli umowa zawiera możliwość wypowiedzenia bez podania przyczyny to takie zapis jest nieważny. Wskazałem to w artykule.
      Biorąc to pod uwagę, nie możesz wypowiedzieć umowy przed upłynięciem okresu na jaki była zawarta. Zawyżone rachunku łatwo rozliczyć, chociażby przez potrącenie.

  • Piotrek Kraszewski

    Czy wynajmujący może zabrać kaucję jako kara za wcześniejsze wypowiedzenie umowy? I ile wynajmujący może maksymalnie miesięcy zarządzać wypowiedzenia przy podpisaniu umowy?

    • skarbonamamony

      Jeżeli tak się umówiliście to może. A drugiego zdania niestety nie rozumiem.

  • Piotrek Kraszewski

    Przy umowie na rok czasu jaki jest okres wypowiedzenia?

  • Andrzej K

    Jeżeli wypowiedziałem umowę najmu i się już wyprowadziłem to płacę tylko czynsz czy świadczenia (za wodę i wywóz śmieci) również?

    • skarbonamamony

      To zależy jak sformułowana jest umowa, a także od czego zależą opłaty za śmieci w gminie w której jest zlokalizowany lokal. Zwróć uwagę, że część opłat ma charakter stały/zaliczkowy, a część związana jest z faktycznym zużyciem.

      Ja bym ostatnie zdanie wpisał „umowa najmu wygaśnie z dniem 31.12.2016” bo jest bardziej jednoznacznie. Wypowiedzenie można wysłać/doręczyć nawet dziś.

  • Zrozpaczona

    Co w przypadku, jeśli podpisałam umowę do 15 czerwca od 15 września, ale chce zrezygnować. W umowie nie ma żadnych informacji na temat wypowiedzenia. Czy to znaczy, że jeśli nie będę płaciła rachunków właściciel sam mi da wypowiedzenie i przepadnie mi tylko kaucja? Czy w takim przypadku będę miała dług u właściciela za okres do wypowiedzenia lub do końca umowy?

    • skarbonamamony

      Prawo wypowiedzenia jest uprawnieniem wynajmującego, a nie jego obowiązek. Wcale nie musi jego składać. Może domagać się zapłaty należnego czynszu za kolejne okresy trwania umowy, sprzedać roszczenie o czynsz, zastosować ustawowe prawo zastawu na rzeczach wniesionych do przedmiotu najmu oraz szereg innych czynności.
      Czy nie lepiej porozmawiać z wynajmującym i rozwiązać umowę za porozumieniem stron? Nawet godząc się na jakieś dodatkowe dla niego wynagrodzenie z tego tytułu?

  • Maciej

    Czy mogę wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku gdy okazało się, że jeden z sąsiadów jest nadmiernie hałaśliwy? Konkretnie, to notorycznie zakłóca ciszę nocną bardzo głośną muzyką i wrzaskami przez całą noc do rana. Właściciel był o tym informowany, informacja również trafiła do administracji budynku, kilkukrotnie była wzywana policja. Wszystko bez wymiernego rezultatu.

    • skarbonamamony

      Skoro nie wypisałem takiej możliwości w artykule powyżej to takiej możliwości nie ma.

      Ciężko uznać, że wynajmujący odpowiada za poczynania sąsiada, który nie przestrzega nie tylko regulaminu porządku domowego ale też zasad współżycia społecznego. W związku z tym można wnioskować do administracji o wszczęcie procedury sprzedaży lokalu/spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w drodze licytacji. Zakładam, że jest on właścicielem lokalu. Jeżeli on jest najemcą to przysługuje Ci prawo do skorzystania z poniższego przepisu

      Art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów
      1. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.

  • Leszek Dąbkowski

    Jestem wynajmującym lokal użytkowy na czas określony do 31-12-2016r.
    Najemca wypowiedział umowę najmu 26-09-2016r.
    W umowie jest zapis o wypowiedzeniu bez podania przyczyn z miesięcznym okresem wypowiedzenia.
    Czy taki zapis jest skuteczny i jak się ma do Art.673 par 3 kodeksu cywilnego.

    • skarbonamamony

      Odpowiedź na to pytanie jest w treści wpisu.

      Umowę zawartą na czas oznaczony najemca można wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach określonych w umowie. Ograniczenie takie przewidziane jest w art. 675 § 3 k.c.

      Nie jest możliwe wskazanie w umowie zawartej na czas oznaczony możliwości jej wypowiedzenia bez wymienionej przyczyny. Taki zapis jest po prostu nieważny własnie na podstawie w art. 675 § 3 k.c. Złożone na podstawie takiego zapisu drugiej stronie wypowiedzenie pozostanie bezskuteczne. Stosunek najmu będzie trwał nadal po upłynięciu wskazanego w nim okresu.

  • Sylwia Wolna

    Mam pytanie,byłam najemcą najmu okazjonalego na pół roku z takim zapisem
    Umowa może zostać rozwiązana przez strony w trybie porozumienia okreslającego termin opuszczenia lokalu…wypowiedziałam meilowo co jest dopuszczalne w umowie z powodu trudnej sytuacji finansowej i podwyzki czynszu prze wynajmującego co jest dla nas nie do przyjecia.Wypowiedziałam 28 lipca, spotkała się ze mną 29 lipca w lokalu i powiedziała że potwiedza ale teraz nie ma czasu bo wyjezdza i spotkamy sie w sierpniu.
    11 sierpnia spotkalismy się i Pani oswiadczyła że musze zapłacić za cały miesiąc jeszcze…bo tak jest w umowei a w umowie tego nie ma…i co ja mam robić płacic za miesiąc dodatkowo skoro nie mieszkałam i nie mam ustalonego wypowiedzenia…

  • Jon

    Witam
    Chciałem zapytać co mam zrobić jezeli wynajmujacy telefonicznie wypowiedzial mi umowe najmu. Ja nieznajac przepisow prawa myślałem ze to wystarczy i sie zgodzilem. Mineły 2 miesiace i nadchodzi termin w ktorym mam sie wyprowadzic. Z tego co przeczytalem widze ze powinienem dostac to wypowiedzenie na pismie aby było ważne. Powiedziałem to wlascicielce mieszkania jednak ona twierdzi ze wystarczy wypowiedzenie ustne i nie dostarczyc mi tego na pismie.
    Niechce sie z nia klucic i dluzej tutaj mieszkac chcialbym sie wyprowadzic w terminie ktory wspolnie z nia ustalilem przez telefon.
    W Jaki sposob moge sie zabezpieczyc aby miec dowod ze umowa najmu została rozwiazana.
    Dodam ze proponowałem jej podpisanie rozwiazania umowy za porozumieniem stron, a sam wypowiedzenia jej nie skladałem bo nieznam jej adresu na ktory moglbym takie wypowiedzenie wysłać i musial bym zachowac umowny czas wypowiedzenia na ktory ona sie nie zgodzi (bedzie probowala mnie wyrzucic z mieszkania).

    • skarbonamamony

      Niestety wynajmująca nie ma racji. Jej wypowiedzenie powinno mieć formę pisemną i to pod rygorem nieważności.

      By rozwiązać Pana problem proponuje odpowiedni zapis dodać do protokołu przekazania lokalu.

      • jon

        Dziekuje za szybko odpowiedz
        Własnie o tym myślałem aby dodac zapis:

        Stan mieszkania w dniu zdania lokalu X przy ulicy Y dla własciciela Z.

        Czy taki zapis wystarczy jako dowod na to ze wynajmojacy odebrał odemnie mieszkanie i ja juz w nim nie mieszkam i nie obowiazuje mnie placenie rachunkow i czynszu?
        Czy nagranie rozmowy w dniu zdania lokalu w ktorej wynajmujacy mowi mi ze wypowiada mi umowe było by wystarczającym dowodem w sądzie ?

        Z góry dziekuje i pozdrawiam

        • skarbonamamony

          Taki zapis nie rozwiązuje stosunku prawnego, który z punktu widzenia prawa będzie trwał nadal.

          „Strony zgodnie rozwiązują łączącą je umowę najmu z dniem ………..”

          • Jon

            Mam nadzieje ze nie beda sprawiali problemu aby podpisac protokul przekazania lokalu z takim zapisem.
            Jezeli beda sie spierać rozumiem ze nie powinienm oddawac kluczy i sie wyprowadzac z mieszkania. I mam prawo wezwac policje jezeli wynajmujacy nie beda chcieli opuscic lokalu?

            Bardzo dziekuje za pomoc

          • skarbonamamony

            A proszę powiedzieć, czy w umowie najmu jest zapis, że „wszelkie zmiany/aneksy muszą być wprowadzane w formie pisemnej pod rygorem nieważności” lub podobny zapis?

          • Jon

            Jest taki zapis:
            „Zmiana niniejszej umowy wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności”

          • skarbonamamony

            Czyli wszystko jasne. Rozwiązanie umowy w takim wypadku musi być dokonane w formie pisemnej. Ustne ustalenia będę po prostu nieważne. Strony same tak ustaliły.

            Myślę, że argument, który znalazła Pani w umowie najmu będzie wystarczający by zaproponowane przeze mnie zdanie w protokole zdawczym się znalazło.

          • Jon

            a jak w przypadku braku mozliwosci dogadania sie i proby wyrzucenia mnie siłą?
            Mam prawo sie bronic i wezwac policje ?

          • skarbonamamony

            Oczywiście. Próba siłowego pozbawienia posiadania mieszkania jest przestępstwem. Niezależnie od tego czy jest to przemoc wobec osoby czy wobec rzeczy (np. wymiana zamka, wyrzucenie rzeczy z mieszkania). Różnią je tylko podstawa prawna przestępstwa no i możliwa kara.

            Najlepiej po prostu wezwać Policję.

          • Jon

            jeszcze raz dziekuje za pomoc

          • Jon

            Czy taki protokuł wystarczy:
            http://imgur.com/a/xUhbR

            aby miec dowod ze umowa zostala rozwiazana?

            Nie dodałem wiecej szczegółów do protokołu ponieważ ta pani wzbrania sie przed podpisaniem czego kolwiek 🙁

  • Justyna Maciejewska

    Witam, mam ciężki temat, podpisałam umowę w roku 2014, po tym roku był aneks, z okresem rocznym. Umowa kończyła się 31 września 2016, roku, Pani z nieruchomości, która reprezentuje najemcę wysłała e-maila z zapytaniem czy przedłużamy o kolejny rok umowę, odpasałam e-mailem proszę wysłać dokumenty do przedłużenia. Do dnia dzisiejszego nie mam umowy… ale w między czasie chytrus wynajmujący zerwał umowę z Nieruchomościami i wysłał mi umowę.. w październiku , którą nie podpisałam do dziś.. Ciągle nie ma albo ogrzewani albo ciepłej wody i chce wypowiedzieć umowę ale do czego jak nie mam umowy i jaki mam termin? Dziękuje za pomoc bo straszą mnie 3 miesięcznym wypowiedzeniem a ja chcę jak najszybciej.

  • Jon

    Wydaje mi sie ze w artykule jest błąd w terminie wypowiedzenia umowy najmu na czas nieoznaczony

    „jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;”

    Art. 673. § 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:
    „gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;”

    • skarbonamamony

      W artykule nie ma błędu. Przepis art. 688 k.c., w odniesieniu do najmu lokalu, modyfikuje okresy wypowiedzenia określone w art. 673 § 2 k.c. w ten sposób, że dla czynszu płatnego miesięcznie określa okres wypowiedzenia na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Art. 688 k.c. jest przepisem szczególnym w stosunku do przepisu ogólnego art. 673 § 2 k.c.

      • Jon

        Oba artykuły mowia o umowie najmu na czas nieoznaczony.
        Oba podaja czas wypowiedzenia najmu przy czynszu płatnym mieśiecznie.
        Skąd mam wiedziec ze 688 jest wazniejszy niz 673

        • skarbonamamony

          W wypadku najmu lokalu jest to przepis szczególny.

          W wypadku takiego zbiegu przepisów, które pozornie regulują to samo, zgodnie z zasadami wykładni prawa stosuje się reguły kolizyjne. To jest część rzemiosła prawniczego.

          W tym wypadku zastosowanie znajduje reguła kolizyjna Lex specialis derogat legi generali (przepis szczególny uchyla przepis ogólny).

          Taką samą regułę kolizyjną stosuje się pomiędzy ustawą o ochronie praw lokatorów, a kodeksem cywilnym wtedy, gdy obie te ustawy regulują te same zagadnienia w odmienny sposób (np. wypowiedzenie najmu przez wynajmującego). W wypadku najmu lokali mieszkalnych to ustawa o ochronie praw lokatorów jest ustawą szczególną (lex specialis) w stosunku do kodeksu cywilnego, który jest ustawą ogólną.

          • Jon

            Widze ze prawo jest trudniejsze niz mi sie wydawało 🙁
            Czy jezeli złoże wypowiedzenie dla wynajmujacego i wpisze
            „wypowiadam umowe najmu dnia XYZ z zachowaniem terminu ustawowego”
            bo nie wiem jaki termin mam wpisac zeby był zgodny z umowa i prawem a niechce zeby ktos podważył ważność wypowiedzenia? czy takie rozwiazanie jest dobre?

          • skarbonamamony

            Rozumiem, że umowa zawarta jest na czas nie oznaczony. Zakładam też, że umowa nie przewiduje innego okresu wypowiedzenia.
            Teoretycznie można tak wpisać, ale najistotniejsze jest by wypowiedzenie dotarło do wynajmującego najpóźniej w poniedziałek, by okres wypowiedzenia zakończył się 31 stycznia 2017 (czynsz płatny miesięcznie więc okres wypowiedzenia trwa 3 miesiące). Wypowiedzenie musi dotrzeć do wynajmującego by rozpoczął się okres wypowiedzenia. Samo wysłanie listu z wypowiedzeniem w poniedziałek nie rozpoczyna biegu okresu wypowiedzenia.

          • Jon

            Tak umowa jest na czas nieokreslony i nie ma w niej nic o terminach wypowiedzenia umowy.
            Co moge zrobic jezeli nieznam adresu wynajmujacego? Cala jego korespondencja przychodzi do mieszkania ktore od niego obecnie wynajmuje.
            Czy jezeli wręcze mu wypowiedzenie osobiscie musze miec pokwitowanie ze takie wypowiedzenie dostał?

          • skarbonamamony

            A w umowie najmu nie ma jego adresu zamieszkania?

            A zadzwonić nie można i się zapytać o adres?

            W wypadku doręczenia osobistego należy uzyskać pokwitowaniu odbioru z datą.

          • Jon

            własnie nie 🙁 tak podpisałem tą umowe i teraz mam problemy

          • skarbonamamony

            Masakra, „kocham” takich niestarannych wynajmujących…

            Możesz wykorzystać art. 6g ustawy o ochronie praw lokatorów, który stanowi iż w okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną.

            Jak z tego wynika musisz wysłać list polecony za potwierdzeniem odbioru. Po 14 dniach od dnia pierwszej próby doręczenia przez listonosza, Twoje wypowiedzenie będzie uważać się za doręczone. Przez to jednak wydłuży Ci się o miesiąc okres wypowiedzenia…

          • Jon

            Jutro przychodzi wynajmujaca po klucze, mam nadzieje ze uda mi sie z nia dogadać i podpisze rozwiazanie za porozumieniem stron. Ona jak i ja chcemy rozwiazac umowe tylko ona boi sie czegokolwiek podpisywac.

  • Magda

    Witam. Mam duży problem z wypowiedzeniem a konkretnie: jestem najemcą lokalu użytkowego gminnego od 2013 r., we wrześniu 2016 otrzymałam wypowiedzenie 3-miesięczne z powodu rewitalizacji kamienicy. Moje pytanie jest następujące czy administracja/urząd miasta musi mi zapewnić lokal zamienny?

    • skarbonamamony

      Zakładam, że umowa zawarta jest na czas nie oznaczony. W takim wypadku, przy najmie lokalu użytkowego nie ma obowiązku zapewniania lokalu zamiennego. Natomiast jeżeli ten lokal jest Twoją pracownią, a Ty jesteś twórcą, to wtedy zmienia to nieco postać rzeczy.

  • Pingback: Odszkodowanie za zajmowanie mieszkania po ustaniu najmu | Skarbona mamony()

  • Rafał

    Witam, dostałem ustne wypowiedzenie umowy najmu mieszkania. Umowa jest na czas nie oznaczony z dwumiesiecznym wypowiedzeniem z dwóch stron. Co jeśli nie znajdę mieszkania do którego muszę się przeprowadzić w ciągu tych 2 miesięcy? Czy mam prawo zostac dłużej na tym mieszkaniu niż 2 miesiące? Wypowiedzenie umowy słowne, nic nie mam na papierze

  • Name

    Dzień dobry.
    W mojej umowie jest tylko zapis o tym, iż wynajmujący może wypowiedzieć najemcy umowę z miesięcznym okresem wypowiedzenia. Nie ma słowa o tym kiedy najemca powinien złożyć wypowiedzenie. Proszę o jakąś podpowiedź, dotyczącą tego terminu. Planuję wyprowadzić się do końca stycznia 2017. Jaki obowiązuje mnie termin wypowiedzenia?

    • skarbonamamony

      Cały powyższy wpis jest na ten temat. Co jest niejasne?

  • Michał

    Witam.

    Jestem najemcą, mam podpisaną umowę o najem okazjonalny, podpisana u notariusza. Umowa jest na czas oznaczony, trwa do końca czerwca 2017. Niestety, z przyczyn osobistych muszę się wyprowadzić do końca roku. Poinformowałem dwa dni temu telefonicznie wynajmującego o potrzebie rozwiązania tej mowy, co ten przyjął i się zgodził. Niestety, chwilę później oddzwonił, informując że tej umowy nie mogę jednak o tak rozwiązać, bo jest na czas określony i zgodnie z prawem skończy się dopiero w czerwcu 2017. Przejrzałem umowę punkt po punkcie i niestety, są tam tylko zapisy kiedy wynajmujący może ją wypowiedzieć, nie ma nic o takim prawie dla najemcy. Czy wynajmujący ma rację? Czy nie mogę wypowiedzieć tej umowy na piśmie i szybciej jej zakończyć? Jak można rozwiązać tą sytuację?
    Bardzo proszę o pomoc, bo nie wiem co mam teraz zrobić : (

    • skarbonamamony

      Umowę najmu okazjonalnego, która z definicji jest umową zawartą na czas oznaczony, można wypowiedzieć tylko w przypadkach szczególnych opisanych wyżej oraz w przypadkach wskazanych w umowie. Bowiem celem umowy zawartej na czas oznaczony jest właśnie zapewnienie trwałości stosunku najmu i ochrona obu stron tej umowy.

      Oczywiście można ją rozwiązać za porozumieniem stron, ale to wymaga zgody obu stron. Można próbować wynajmującego namówić do zawarcia takiego porozumienia stosują różnorodną argumentację, np. dodatkowe wynagrodzenie za wyrażenie takiej zgody.

      • Michał

        Witam.

        Dziękuję uprzejmie za wyjaśnienie tej kwestii. Będę próbował się zatem jakoś dogadać z wynajmującym. Jestem dobrej myśli, bo to ludzie na poziomie. Jeszcze raz dziękuję i pozdrawiam.

  • ola

    Witam, jestem najemcą i mam umowe podpisana na czas nieokreslony. W umowie czynsz byl ustalony 2300 ale ze sytuacja sie pogorszyla wynajmujacy zgodzil sie zejsc z czynszu na dwa miesiace czyli listopad, grudzien ( nie bylo zmiany w umowie- byla to tylko umowa slowna). W dniu dzisiejszym wlasciciel dzwoni do mnie i mowi ze wracamy do normalnego czynszu i niema mowy o obnizce stwierdzajac ze na swoje powody. Wiec chce teraz zrezygnowac z wynajmu do konca grudnia czy mam prawnie taka mozliwosc? Prosz o pomoc, niejestem w stanie zaplacic takiego czynszu w tych miesiacach bo jest kiepsko w biznesie.

    • skarbonamamony

      Przypadki szczególne, w których najemca może wypowiedzieć umowę są opisane powyżej. Z Twojego opisu nie wynika, że taki szczególny przypadek nastąpił. Zatem możesz wypowiedzieć umowę zawartą na czas nieoznaczony za wypowiedzeniem określonym w umowie, a gdy go nie określono, to obowiązują okresy ustawowe (wskazane w powyższym wpisie).

  • kama

    Chciałam zapytać się o :
    Jestem najemcą lokalu użytkowego na czas oznaczony do III 2019 roku (3 lata). W umowie zaznaczone jest, że czynsz może być podwyższony raz w roku o wskaźnik GUS i jeśli dostawcy mediów podwyższą ceny. Dostałam aneks do umowy ( od I 2017 będzie podwyżka wody o 1,40 za m3), który wprowadza mi dodatkowe opłaty do czynszu tj za wodę 20 zł i śmieci 40 zł (dostawca mediów nie zmienił cen za odbiór śmieci na 2017 rok). Nie chcę podpisać aneksu, bo uważam, że jest niezgodny z umową. Nie mam zamontowanych podliczników za wodę (lokal biurowy, woda jest używana tylko do zrobienia kilku kaw dziennie, a podwyżka duża). Zagrozili mi wypowiedzeniem. Nie chcą się dogadać, zaproponowałam, że zaakceptuję podwyżkę 30 zł, nie zgadzają się. Co mam robić, jeśli dostanę wypowiedzenie? Trochę w ten lokal zainwestowałam i nie zależy mi na przeprowadzce. Wynajmujący wiedzą, że mi zależy, bo nie odzyskam nakładów, a oni mają wyremontowany lokal, więc działają z pozycji siły, na zasadzie nie podpiszesz to wypowiedzenie. Podpisywałam tę umowę na 3 lata, żeby zapewnić sobie stabilną sytuację na ten okres a to nic nie daje? Właściciel może działać niezgodnie z umową, a ja mam się wyprowadzić i dochodzić swoich praw w sądzie?

    • skarbonamamony

      Gdy dostaniesz wypowiedzenie możesz, albo wystąpić do sądu z pozwem o stwierdzenie jego bezskuteczności, albo nie wyprowadzać się i te zarzuty podnosić na ewentualnej rozprawie eksmisyjnej. Oczywiście moja opinia nie odnosi się merytorycznie do podstaw Twojej wypowiedzi bo ani nie znam treści umowy, ani tym bardziej faktycznych kosztów obsługi mediów.