Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez wynajmującego

By | 14 lipca 2015

Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego

Wynaj­mu­ją­cy jak i najem­ca mają pra­wo zakoń­czyć umo­wę naj­mu loka­lu prze­zna­czo­ne­go na cele miesz­kal­ne. Nie­ste­ty pra­wa najem­cy takie­go loka­lu są znacz­nie więk­sze niż pra­wa wynaj­mu­ją­ce­go. Tego dru­gie­go krę­pu­je usta­wa o ochro­nie praw loka­to­rów. Gra­ni­ca naru­sze­nia jego pra­wa wła­sno­ści jest bar­dzo bli­sko. 

Uwa­ga! Ten wpis doty­czy wyłącz­nie umów naj­mu loka­li prze­zna­czo­nych na cele miesz­kal­ne (miesz­kań, domów, pokoi). Wypo­wia­da­nie naj­mu loka­li użyt­ko­wych opi­sa­łem w innym wpi­sie.

Kilka pojęć na początek

Ponie­waż bar­dzo czę­sto w Inter­ne­cie, na róż­nych forach, myli się wynaj­mu­ją­ce­go z najem­cą to chcę wyja­śnić oba poję­cia. Jest to nie­zmier­nie istot­ne by zro­zu­mieć ten wpis.

Wynaj­mu­ją­cy – naj­czę­ściej wła­ści­ciel miesz­ka­nia, któ­ry udo­stęp­nia go najem­cy do uży­wa­nia na pod­sta­wie umo­wy naj­mu.

Najem­ca – użyt­kow­nik miesz­ka­nia, któ­ry uży­wa go na pod­sta­wie umo­wy naj­mu.

Ten wpis opi­su­je upraw­nie­nia wynaj­mu­ją­ce­go, a nie upraw­nie­nia najem­cy. Upraw­nie­nia obu stron nie są syme­trycz­ne. Są total­nie asy­me­trycz­ne i ocie­ra­ją się bar­dzo o gra­ni­cę naru­sze­nia pra­wa wła­sno­ści wynaj­mu­ją­cych. Upraw­nie­nia najem­cy opi­sa­łem w oddziel­nym, obszer­nym wpi­sie.

Prawo wypowiedzenia umowy przez wynajmującego jest mocno ograniczone

Usta­wa o ochro­nie praw loka­to­rów, któ­ra mia­ła swym zamy­śle chro­nić pra­wa najem­ców miesz­kań przed wyko­rzy­sty­wa­niem ich sytu­acji przez nie­do­brych i chci­wych wynaj­mu­ją­cych, prak­tycz­nie unie­moż­li­wia wypo­wie­dze­nie naj­mu bez przy­czy­ny. Jeże­li wynaj­mu­ją­cy chce zakoń­czyć najem „bo tak” to w zgo­dzie z pra­wem nie może tego zro­bić. Ogra­ni­czo­no jego swo­bo­dę jed­no­stron­ne­go zakoń­cze­nia sto­sun­ku. Kata­log wypad­ków, któ­re otwie­ra­ją wynaj­mu­ją­ce­mu dro­gę do zło­że­nia wypo­wie­dze­nia jest kata­lo­giem zamknię­tym. Znaj­dzie­my go w art. 11 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów. Dłuż­sze i dokład­niej­sze wczy­ta­nie się w treść tego prze­pi­su jed­nak przy­wra­ca wia­rę w spra­wie­dli­wość. Prak­tycz­nie z każ­dej waż­nej przy­czy­ny jed­nak może­my dopro­wa­dzić do roz­wią­za­nia umo­wy. Póki jed­nak najem­ca jest uczci­wy, dba o miesz­ka­nie wynaj­mu­ją­ce­go i nie wsz­czy­na awan­tur, póty nie ma prze­cież potrze­by zakań­cza­nia naj­mu. Ale może po kolei.

Najemca postępuje nagannie

Wynaj­mu­ją­cy może wypo­wie­dzieć najem jeże­li wystą­pi jed­na z trzech wska­za­nych prze­sła­nek:

  • pomi­mo pisem­ne­go upo­mnie­nia najem­ca nadal uży­wa loka­lu w spo­sób sprzecz­ny z umo­wą lub nie­zgod­nie z jego prze­zna­cze­niem,
  • pomi­mo pisem­ne­go upo­mnie­nia najem­ca nadal zanie­dbu­je obo­wiąz­ki, dopusz­cza­jąc do powsta­nia szkód, lub nisz­czy urzą­dze­nia prze­zna­czo­ne do wspól­ne­go korzy­sta­nia przez miesz­kań­ców,
  • pomi­mo pisem­ne­go upo­mnie­nia wykra­cza w spo­sób rażą­cy lub upo­rczy­wy prze­ciw­ko porząd­ko­wi domo­we­mu, czy­niąc uciąż­li­wym korzy­sta­nie z innych loka­li.

Zwróć­my uwa­gę, że każ­da z tych przy­czyn musi naj­pierw wystą­pić, po tym wystą­pie­niu musi wyjść od wynaj­mu­ją­ce­go upo­mnie­nie w for­mie pisem­nej. Dopie­ro póź­niej, gdy najem­ca ponow­nie dopu­ści się nagan­ne­go zacho­wa­nia to moż­na mu dorę­czyć wypo­wie­dze­nie, któ­re defi­ni­tyw­nie zakoń­czy sto­su­nek naj­mu.

Pierw­sza wska­za­na prze­słan­ka obej­mu­je uży­wa­nie loka­lu w spo­sób sprzecz­ny z umo­wą lub nie­zgod­nie z jego prze­zna­cze­niem. Uży­wa­nie loka­lu w spo­sób sprzecz­ny z umo­wą może obej­mo­wać na przy­kład uży­wa­nie miesz­ka­nia w celu pro­wa­dze­nia w nim pra­cow­ni lub innej dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej, choć w umo­wie zastrze­gli­śmy cel zwią­za­ny z zamiesz­ka­niem w nim najem­cy i jego rodzi­ny. Może być nim tak­że nie­wy­ko­ny­wa­nie obo­wiąz­ków zapi­sa­nych w umo­wie zwią­za­nych z kon­ser­wa­cją loka­lu i jego wypo­sa­że­nia, choć tutaj nale­ży zacho­wać dale­ko idą­cą o ostroż­ność.

Dru­ga prze­słan­ka obej­mu­je zanie­dby­wa­nie obo­wiąz­ków najem­cy (zarów­no tych wyni­ka­ją­cych z umo­wy jak i z powszech­nie obo­wią­zu­ją­ce­go pra­wa), powo­du­ją­cych powsta­wa­nie szkód lub celo­we nisz­cze­nie urzą­dzeń prze­zna­czo­nych do wspól­ne­go korzy­sta­nia przez miesz­kań­ców. W pierw­szym przy­pad­ku speł­nie­nie prze­słan­ki wystą­pi wte­dy, gdy zanie­dby­wa­nie pro­wa­dzić będzie do powsta­nia szko­dy. Musi ist­nieć zwią­zek przy­czy­no­wo-skut­ko­wy pomię­dzy tym powsta­niem szko­dy a zanie­dby­wa­niem obo­wiąz­ków. Samo zanie­dby­wa­nie obo­wiąz­ków bez powsta­nia szko­dy nie może być przy­czy­ną upo­mnie­nia najem­cy, a w kon­se­kwen­cji nie może być przy­czy­ną wypo­wie­dze­nia umo­wy. Dru­gi przy­pa­dek obej­mu­je celo­we nisz­cze­nie urzą­dzeń prze­zna­czo­nych do wspól­ne­go korzy­sta­nia przez miesz­kań­ców. Prze­pis wska­zu­je, że cho­dzi o miesz­kań­ców zarów­no loka­lu, jak i miesz­kań­ców budyn­ku wie­lo­lo­ka­lo­we­go w któ­rym umiej­sco­wio­ny jest naj­mo­wa­ny lokal.

Trze­cia prze­słan­ka obej­mu­je wykra­cza­nie w spo­sób rażą­cy lub upo­rczy­wy prze­ciw­ko porząd­ko­wi domo­we­mu, czy­niąc przy tym uciąż­li­wym korzy­sta­nie z innych loka­li. Na najem­cy spo­czy­wa obo­wią­zek prze­strze­ga­nia odpo­wied­nich regu­la­mi­nów (np. regu­la­mi­nu porząd­ku domo­we­go w spół­dziel­ni miesz­ka­nio­wej lub wspól­no­cie miesz­ka­nio­wej) o ile regu­la­min ten został mu przez wynaj­mu­ją­ce­go udo­stęp­nio­ny bądź zobo­wią­zał się on do jego prze­strze­ga­nia w umo­wie. Prze­pis ten nie nakła­da jed­nak obo­wiąz­ku dorę­cze­nia takie­go regu­la­mi­nu. Moż­na odwo­ły­wać się do ogól­nych norm mię­dzy­są­siedz­kich, czy to wyni­ka­ją­cych z kodek­su wykro­czeń czy też wyni­ka­ją­cych z obiek­tyw­nych ocen nagan­ne­go zacho­wa­nia się najem­cy. Naru­sze­nie ogól­nych, powszech­nie obo­wią­zu­ją­cych reguł nale­ży­te­go postę­po­wa­nia uwy­dat­ni naru­sze­nie porząd­ku  domo­we­go. Zacho­wa­nie będą­ce pod­sta­wą upo­mnie­nia musi być przy tym rażą­ce lub upo­rczy­we. Rażą­ce wykra­cza­nie pole­ga na stwo­rze­niu, cho­ciaż­by jed­no­ra­zo­we­go, nie­do­pusz­czal­ne­go zacho­wa­nia najem­cy. Może pole­gać to np. na gril­lo­wa­niu na klat­ce scho­do­wej czy też wyrzu­ce­nie dużej ilo­ści cuch­ną­cych śmie­ci przez okno. O upo­rczy­wo­ści wykro­cze­nia może­my mówić, gdy nie jest ono tak spek­ta­ku­lar­ne, nie­mniej jed­nak powta­rza się wie­lo­krot­nie. Może to być cho­ciaż­by wypusz­cza­nie psa bez opie­ki, któ­ry scho­dząc na podwór­ko zała­twia się na wycie­racz­kach sąsia­dów. Upo­rczy­wość wyma­ga tak­że, by zwra­ca­no najem­cy uwa­gę, że jego zacho­wa­nie nie jest wła­ści­we. W każ­dym z tych przy­pad­ków wykra­cza­nie prze­ciw­ko porząd­ko­wi domo­we­mu musi być połą­czo­ne z uciąż­li­wo­ścią dla korzy­sta­ją­cych z innych loka­li. Brak tej uciąż­li­wo­ści unie­moż­li­wia upo­mnie­nie najem­cy, któ­re ma pro­wa­dzić do póź­niej­sze­go wypo­wie­dze­nia umo­wy.

Każ­da z powyż­szych prze­sła­nek wyma­ga jesz­cze wcze­śniej­sze­go upo­mnie­nia najem­cy przez wynaj­mu­ją­ce­go. Upo­mnie­nie musi mieć for­mę pisem­ną i musi zawie­rać wska­za­nie kon­kret­ne­go nagan­ne­go zacho­wa­nia się najem­cy. Dopie­ro po upo­mnie­niu, gdy najem­ca ponow­nie dopu­ści się tego same­go typu zacho­wa­nia, moż­na wrę­czyć mu wypo­wie­dze­nie. Pomię­dzy upo­mnie­niem, a ponow­nym wystą­pie­niem wykro­cze­nia nie może upły­nąć zbyt dłu­gi okres cza­su. Nie było by dopusz­czal­ne wypo­wie­dze­nie zło­żo­ne po tym, jak po np. roku od upo­mnie­nia najem­ca po raz kolej­ny dopu­ścił się nie­do­pusz­czal­ne­go zacho­wa­nia. Wynaj­mu­ją­cy został posta­wio­ny w roli ojca małe­go dziec­ka, któ­ry naj­pierw gro­zi pal­cem, a dopie­ro za dru­gim razem wycią­ga kon­se­kwen­cje.

Wypo­wie­dze­nie zło­żo­ne najem­cy musi mieć for­mę pisem­ną pod rygo­rem nie­waż­no­ści. Musi tak­że zawie­rać wska­za­nie przy­czy­ny wypo­wie­dze­nia. Okres wypo­wie­dze­nia musi być co naj­mniej mie­sięcz­ny i koń­czyć się ostat­nie­go dnia mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go.

Najemca podnajął lub użyczył lokal albo jego część

Najem­ca nie ma pra­wa, bez uzy­ska­nia wcze­śniej­szej zgo­dy wynaj­mu­ją­ce­go pod­na­jąć lokal lub oddać go oso­bie trze­ciej do bez­płat­ne­go uży­wa­nia. Zgo­da wynaj­mu­ją­ce­go nie jest jed­nak wyma­ga­na co do oso­by, wzglę­dem któ­rej najem­ca jest obcią­żo­ny obo­wiąz­kiem ali­men­ta­cyj­nym. Obo­wią­zek ali­men­ta­cyj­ny obcią­ża najem­cę w sto­sun­ku do krew­nych w linii pro­stej (rodzi­ców, dziad­ków, dzie­ci i wnu­ków), a tak­że w sto­sun­ku do swo­je­go rodzeń­stwa. Ponad­to może w okre­ślo­nych sytu­acjach doty­czyć mał­żon­ka po roz­wią­za­niu, unie­waż­nie­niu ich mał­żeń­stwa lub po orze­cze­niu sepa­ra­cji. W bar­dzo spo­ra­dycz­nych przy­pad­kach może też doty­czyć powi­no­wa­tych.

W wypad­ku gdy­by najem­ca pod­na­jął bądź uży­czył nie­od­płat­nie lokal oso­bie nie­upraw­nio­nej, a nie uzy­skał na to zgo­dy wynaj­mu­ją­ce­go, to wynaj­mu­ją­cy może wypo­wie­dzieć umo­wę. Zgo­da może być wyra­żo­na zarów­no w samej umo­wie naj­mu, jak i póź­niej osob­nym pisem­nym oświad­cze­niem.

Wypo­wie­dze­nie w tym przy­pad­ku nie musi być poprze­dzo­ne wcze­śniej­szym uprze­dze­niem. Wypo­wie­dze­nie zło­żo­ne najem­cy musi mieć for­mę pisem­ną pod rygo­rem nie­waż­no­ści. Musi tak­że zawie­rać wska­za­nie przy­czy­ny wypo­wie­dze­nia. Okres wypo­wie­dze­nia musi być co naj­mniej mie­sięcz­ny i koń­czyć się ostat­nie­go dnia mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go.

Mieszkanie lub budynek wymaga remontu

Remont budyn­ku w któ­rym znaj­du­je się lokal miesz­kal­ny lub koniecz­ność jego roz­biór­ki upraw­nia wynaj­mu­ją­ce­go do wypo­wie­dze­nia naj­mu z zacho­wa­niem mie­sięcz­ne­go okre­su wypo­wie­dze­nia, ze skut­kiem na koniec mie­sią­ca. Z brzmie­nia prze­pi­su art. 11 ust. 2 pkt 4 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów wyni­ka, że wynaj­mu­ją­cy może z upraw­nie­nia tego sko­rzy­stać jedy­nie w wypad­ku, gdy prze­pro­wa­dza­ne pra­ce nie mogą być wyko­na­ne bez koniecz­no­ści opróż­nie­nia loka­lu. Koniecz­ność prze­pro­wa­dze­nia tego typu prac nie zawsze uza­sad­nia wypo­wie­dze­nie naj­mu. Jeże­li bowiem nie­zbęd­ne jest tyl­ko cza­so­we opróż­nie­nie loka­lu, to najem­cy przy­słu­gu­je od wynaj­mu­ją­ce­go lokal zamien­ny. W takim wypad­ku wynaj­mu­ją­cy zobo­wią­za­ny jest rów­nież do pokry­cia kosz­tów prze­pro­wadz­ki najem­cy do loka­lu zamien­ne­go, a tak­że prze­pro­wa­dzi z powro­tem do naj­mo­wa­ne­go loka­lu po wyko­na­niu prac.

Rów­nież w tym wypad­ku wypo­wie­dze­nie win­no być, pod rygo­rem nie­waż­no­ści, doko­na­ne na piśmie, a tak­że, pod tym samym rygo­rem, zawie­rać wska­za­nie przy­czy­ny wypo­wie­dze­nia. Okres wypo­wie­dze­nia musi być co naj­mniej mie­sięcz­ny i koń­czyć się ostat­nie­go dnia mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go.

Najemca nie zamieszkuje w lokalu

W okre­ślo­nych przy­pad­kach wynaj­mu­ją­cy może wypo­wie­dzieć najem w wypad­ku gdy najem­ca prze­stał w nim zamiesz­ki­wać. Doty­czy to jed­nak takich loka­li, w któ­rych czynsz jest niż­szy niż 3% war­to­ści odtwo­rze­nio­wej loka­lu w ska­li roku. Doty­czy to zatem nie­wie­lu aktu­al­nych umów, któ­re opar­te są z regu­ły na staw­kach ryn­ko­wych i z tego powo­du nie będę tema­tu roz­wi­jał w tym wpi­sie.

Wynajmujący chce zamieszkać w najmowanym lokalu albo ma w nim zamieszkać jego rodzina

W trak­cie trwa­nia naj­mu, wynaj­mu­ją­cy może mieć potrze­bę roz­wią­za­nia umo­wy z powo­du koniecz­no­ści zamiesz­ka­nia w wynaj­mo­wa­nym loka­lu miesz­kal­nym. Wynaj­mu­ją­ce­mu w takim wypad­ku, przy­słu­gu­je upraw­nie­nie do wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu z okre­sem wypo­wie­dze­nia nie krót­szym niż 3 lata, ze skut­kiem na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go. Okres trzy­let­nie­go wypo­wie­dze­nia ule­ga jed­nak wydłu­że­niu do chwi­li śmier­ci najem­cy, któ­ry w dniu otrzy­ma­nia wypo­wie­dze­nia prze­kro­czył wiek 75 lat i po upły­wie 3 let­nie­go okre­su wypo­wie­dze­nia nie będzie posia­dał tytu­łu praw­ne­go do inne­go loka­lu w któ­rym mógł­by zamiesz­kać, a tak­że nie ma osób, któ­re były­by zobo­wią­za­ne do świad­czeń ali­men­ta­cyj­nych na rzecz najem­cy.

Wynaj­mu­ją­cy może skró­cić okres wypo­wie­dze­nia do pół roku, ze skut­kiem na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go, jeże­li najem­cy przy­słu­gu­je tytuł praw­ny do inne­go loka­lu w któ­rym może zamiesz­kać, poło­żo­ne­go w tej samej miej­sco­wo­ści i lokal ten speł­nia wymo­gi loka­lu zamien­ne­go. Takie same skró­ce­nie okre­su wypo­wie­dze­nia może wystą­pić wte­dy, gdy wynaj­mu­ją­cy dostar­czy najem­cy lokal zamien­ny. W takim wypad­ku wyso­kość czyn­szu i opłat, z wyjąt­kiem opłat nie­za­leż­nych od wynaj­mu­ją­ce­go, musi uwzględ­niać sto­su­nek powierzch­ni i wypo­sa­że­nia loka­lu zamien­ne­go do loka­lu zwal­nia­ne­go. Loka­lem zamien­nym jest lokal znaj­du­ją­cy się w tej samej miej­sco­wo­ści, w któ­rej jest poło­żo­ny lokal dotych­cza­so­wy, wypo­sa­żo­ny w co naj­mniej takie urzą­dze­nia tech­nicz­ne, w jakie był wypo­sa­żo­ny lokal uży­wa­ny dotych­czas, o powierzch­ni pokoi takiej jak w loka­lu dotych­czas uży­wa­nym. Waru­nek powierzch­ni pokoi uzna­je się za speł­nio­ny, jeże­li na człon­ka gospo­dar­stwa domo­we­go przy­pa­da 10 m2 powierzch­ni łącz­nej pokoi, a w wypad­ku gospo­dar­stwa jed­no­oso­bo­we­go — 20 m2 tej powierzch­ni.

To upraw­nie­nie może być zre­ali­zo­wa­ne tyl­ko wte­dy, gdy wynaj­mu­ją­cy jest jed­no­cze­śnie wła­ści­cie­lem loka­lu. Wynaj­mu­ją­ce­mu któ­ry chce zamiesz­kać w wynaj­mo­wa­nym loka­lu i z tego powo­du chce wypo­wie­dzieć najem, powin­no przy­słu­gi­wać pra­wo jego wła­sno­ści, bądź przez ana­lo­gię spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we pra­wo do loka­lu. Nie może z upraw­nie­nia do wypo­wie­dze­nia umo­wy sko­rzy­stać wynaj­mu­ją­cy, któ­ry nie jest wła­ści­cie­lem loka­lu, a na przy­kład  sam go wynaj­mu­je albo w inny spo­sób nabył upra­wie­nie do wyna­ję­cia kolej­nej oso­bie.

Wynaj­mu­ją­cy nie musi chcieć zamiesz­kać w loka­lu oso­bi­ście. Usta­wo­daw­ca uznał, że w loka­lu może zamiesz­kać tak­że jego peł­no­let­ni zstęp­ny, wstęp­ny lub oso­ba wobec któ­rej wynaj­mu­ją­cy ma obo­wią­zek ali­men­ta­cyj­ny. Nie­za­leż­nie od oso­by, któ­ra ma w wynaj­mo­wa­nym loka­lu zamiesz­kać, wypo­wie­dze­nie sto­sun­ku naj­mu musi wska­zy­wać oso­bę mają­cą zamiesz­kać w loka­lu i to pod rygo­rem nie­waż­no­ści całe­go wypo­wie­dze­nia.

Rów­nież w tym wypad­ku wypo­wie­dze­nie win­no być, pod rygo­rem nie­waż­no­ści, doko­na­ne na piśmie, a tak­że, pod tym samym rygo­rem, zawie­rać wska­za­nie przy­czy­ny wypo­wie­dze­nia, i jak już napi­sa­łem wyżej, wska­za­nie oso­by, któ­ra w loka­lu ma zamiesz­kać.

Gdy najemca nie płaci

Kie­dyś w koń­cu może nam się przy­da­rzyć najem­ca, któ­ry z jakie­goś powo­du prze­sta­nie pła­cić za wyna­jem nasze­go loka­lu. Spra­wa w takim wypad­ku jest dość skom­pli­ko­wa­na i pro­ce­du­rę wypo­wie­dze­nia umo­wy takie­mu najem­cy opi­sa­łem jakiś czas temu w oddziel­nym wpi­sie.

Inne ważne powody

I to był­by już wszyst­kie moż­li­wo­ści wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu loka­lu prze­zna­czo­ne­go do celów miesz­kal­nych. Może się jed­nak zda­rzyć, że wystą­pią inne waż­ne przy­czy­ny, któ­rych usta­wo­daw­ca nie prze­wi­dział, a któ­re mogą być istot­ne z uwa­gi na żywot­ne inte­re­sy wynaj­mu­ją­ce­go. Ot cho­ciaż­by koniecz­ność zaopie­ko­wa­nia się bar­dzo dale­ką rodzi­ną, nie­spo­dzie­wa­na cho­ro­ba albo kło­po­ty finan­so­we i zwią­za­na z tym koniecz­ność sprze­da­ży loka­lu.

Zgod­nie z art. 11 ust. 10 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów, z waż­nych przy­czyn, innych niż wska­za­ne wyżej, wynaj­mu­ją­cy może wyto­czyć powódz­two o roz­wią­za­nie sto­sun­ku praw­ne­go i naka­za­nie przez sąd opróż­nie­nia loka­lu, jeże­li stro­ny nie osią­gnę­ły poro­zu­mie­nia co do warun­ków i ter­mi­nu roz­wią­za­nia tego sto­sun­ku. Jak wyni­ka z tre­ści tego prze­pi­su wynaj­mu­ją­cy przed wyto­cze­niem powódz­twa musi pró­bo­wać się poro­zu­mieć się z najem­cą. Pra­wo zakła­da, że roz­sąd­ne podej­ście obu stron dopro­wa­dzi do wypra­co­wa­nia poro­zu­mie­nia i uzgod­nie­nia zarów­no warun­ków jak i ter­mi­nu roz­wią­za­nia umo­wy. Dopie­ro gdy to nie odnie­sie skut­ku wynaj­mu­ją­cy może wyto­czyć powódz­two. W postę­po­wa­niu musi udo­wod­nić, że przy­czy­na pozwu jest waż­na dla jego inte­re­sów.

Zapisy w umowie dopuszczające wypowiedzenie

Na koniec muszę zmar­twić zapo­bie­gli­wych wynaj­mu­ją­cych, któ­rzy w sto­so­wa­nych przez sie­bie wzo­rach umów umiesz­cza­ją zapi­sy pozwa­la­ją­ce na wypo­wie­dze­nie przez sie­bie umo­wy czy to bez poda­wa­nia przy­czy­ny czy zastrze­ga­ją­ce wypad­ki inne niż te wska­za­ne wyżej. Wszel­kie tego typu zapi­sy nie wią­żą najem­ców i mogą oni naj­zwy­czaj­niej w świe­cie odmó­wić wypro­wa­dze­nia się. Będzie to dzia­łal­nie zgod­ne z pra­wem. Mogą tak­że wystą­pić do sądu z pozwem o usta­le­nie, że wypo­wie­dze­nie opar­te na takim nie­wią­żą­cym zapi­sie umow­nym jest bez­sku­tecz­ne, co nara­zi wynaj­mu­ją­cych na dodat­ko­we kosz­ty sądo­we i kosz­ty ewen­tu­al­ne­go zastęp­stwa pro­ce­so­we­go.

Umowa najmu okazjonalnego i instytucjonalnego

Do umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu prze­zna­czo­ne­go na potrze­by miesz­kal­ne nie sto­su­je się wszyst­kich powyż­szych ogra­ni­czeń. Umo­wę tę opi­sa­łem w oddziel­nym, obszer­nym wpi­sie. opi­szę wkrót­ce w oddziel­nym wpi­sie. Tak samo przy naj­mie insty­tu­cjo­nal­nym loka­lu moż­na przy­znać wynaj­mu­ją­ce­mu dodat­ko­we upraw­nie­nia do roz­wią­za­nia umo­wy. Opis tej umo­wy znaj­dziesz tutaj.

Uwaga na koniec

Uwa­ga! Ten wpis opi­su­je upraw­nie­nia wynaj­mu­ją­ce­go, a nie upraw­nie­nia najem­cy. Upraw­nie­nia obu stron nie są syme­trycz­ne. Są total­nie asy­me­trycz­ne i ocie­ra­ją się bar­dzo o gra­ni­cę naru­sze­nia pra­wa wła­sno­ści wynaj­mu­ją­cych. Upraw­nie­nia najem­cy opi­sa­łem w oddziel­nym, obszer­nym wpi­sie.

Wzory wypowiedzenia umowy najmu

Przy­go­to­wa­łem kom­plet­ny zestaw wzo­rów wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu oraz nie­zbęd­nych wcze­śniej­szych upo­mnień najem­cy. Wszyst­ko po to by uła­twić roz­wią­za­nie umo­wy. Pobierz tutaj.

 

  • skow­ro

    Żeby nie było pro­ble­mu z wypo­wie­dze­niem umo­wy, war­to jest zawrzeć najem oka­zjo­nal­ny. Przed nota­riu­szem potwier­dza­my adres do ewen­tu­al­nej eks­mi­sji loka­to­ra. Spo­ro cie­ka­wych rze­czy zna­la­złam w porad­ni­ku dla wła­sci­cie­li miesz­kań, tutaj do ścią­gnię­cia: http://mieszkanicznik.org.pl/kongres/vii-kongres/formularz-rejestracji-na-vii-kongres/

  • Paweł W.

    Moje pyta­nie doty­czy
    kwe­sti reje­stra­cji umów naj­mu w US i posta­no­wi­łem jeza­mie­ścić wła­śnie pod tym postem. W moim przy­pad­ku nie zare­je­stro­wa­łem moich
    umów zaraz po ich pod­pi­sa­niu (nie wie­dzia­łem i do dzi­siaj nie wiem, czy to jest
    obo­wiąz­ko­we, ponie­waż posia­dam sprzecz­ne zapi­sy w tym tema­cie), ale cały czas
    pro­wa­dzę ewi­den­cję roz­li­czeń naj­mu i jeśli zacho­dzi koniecz­ność pła­cę należ­ny
    poda­tek. Pyta­nie brzmi, czy powi­nie­nem teraz zare­je­stro­wać te umo­wy mimo,
    upły­wu cza­su, czy raczej tego nie robić?

  • JanW

    Chciał­bym zapy­tać co zro­bić w sytu­acji kie­dy najem­ca zmie­nił nr tele­fo­nu, zosta­wił otwar­te miesz­ka­nie, klu­cze w środ­ku, spa­ko­wał się i zwiał? Nie odpi­su­je na maile i nie prze­by­wa pod adre­sem zamel­do­wa­nia któ­ry miał w dowo­dzie.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Bar­dzo zaska­ku­ją­ce pyta­nie. Tro­chę zasta­na­wiam się jak ja bym zare­ago­wał na taką sytu­ację.
      A skąd wiesz, że miesz­ka­nie jest otwar­te i klu­cze są w środ­ku? Jak rozu­miem też, najem­ca nie zapła­cił zapew­ne ostat­nich czyn­szów i opłat? Jeże­li tak, i jeże­li jesz­cze w miesz­ka­niu w środ­ku nie byłeś to ja bym do pomo­cy zawo­łał jesz­cze kogoś kto mógł­by być świad­kiem (nikt z Two­jej naj­bliż­szej rodzi­ny!) i pod­szedł bym do miesz­ka­nia i upew­niw­szy się, że jest otwar­te (bez wcho­dze­nia do środ­ka) po pro­stu zawo­łał bym Poli­cję. Z Poli­cjan­ta­mi lub straż­ni­ka­mi miej­ski­mi bym wszedł do środ­ka, jed­no­cze­śnie całe wej­ście i stan miesz­ka­nia fil­mo­wał bym na komór­ce. Po obej­ściu cało­ści miesz­ka­nia wspól­nie ze świad­kiem spo­rzą­dził bym „pro­to­kół prze­ję­cia” wraz z szcze­gó­ło­wym opi­sem co tam zasta­łeś i co powi­nie­neś był zastać (wypi­sa­ne wszel­kie uszko­dze­nia, bra­ki, spi­sa­ne sta­ny licz­ni­ka). Dwa pod­pi­sy na pro­to­ko­le. Pro­to­kół wraz z pły­tą z nagra­nym fil­mem bym wysłał listem pole­co­nym na adres wska­za­ny przez najem­cę w umo­wie + na adres zamel­do­wa­nia jeże­li jest inny. Oczy­wi­ście prze­pro­wa­dził bym tak­że peł­ną pro­ce­du­rę wypo­wie­dze­nia umo­wy w związ­ku z bra­kiem zapła­ty by dopro­wa­dzić do praw­nie sku­tecz­ne­go wyga­śnię­cia sto­sun­ku naj­mu.
      Ewen­tu­al­ne rze­czy zna­le­zio­ne w miesz­ka­niu nie nale­żą­ce do Cie­bie win­ny być zgło­szo­ne sta­ro­ście w try­bie art. 187 k.c.
      W mojej oce­nie takie Two­je zacho­wa­nie uchy­li ewen­tu­al­ne oskar­że­nie o prze­stęp­stwo z uwa­gi na wystą­pie­nie kon­tra­ty­pu wyż­szej koniecz­no­ści. Cho­dzi prze­cież o ochro­nę dobra wyż­szej war­to­ści (całe­go miesz­ka­nia i wypo­sa­że­nia) nad dobrem oczy­wi­ście niż­szej war­to­ści (ochro­na posia­da­nia, ewen­tu­al­na prze­własz­cze­nie rze­czy). A co do same­go posia­da­nia to nie sądzę by najem­ca doma­gał się jego przy­wró­ce­nia.

  • Nata­lia

    Dzień dobry. Jestem najem­cą loka­lu miesz­kal­ne­go. Obo­wią­zu­je mnie mie­sięcz­ny okres wypo­wie­dze­nia — jeśli chcę w miesz­ka­niu prze­by­wać do koń­ca lute­go, muszę wypo­wie­dzieć umo­wę jesz­cze w tym mie­sią­cu. Ale czy w wypo­wie­dze­niu powin­nam wpi­sać datę ze skut­kiem od 1.02 czy 29.02? Wyda­je mi się, że 1.02?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Ja bym napi­sał tak. „Niniej­szym wypo­wia­dam umo­wę naj­mu zawar­tą dnia .….….. z zacho­wa­niem mie­sięcz­ne­go okre­su wypo­wie­dze­nia. Po upły­nię­ciu mie­sięcz­ne­go okre­su wypo­wie­dze­nia umo­wa wyga­śnie z dniem 29.02.2016.”

      Przy czym muszę zauwa­żyć, że jeże­li umo­wa jest zawar­ta na czas ozna­czo­ny, a mimo to zawie­ra moż­li­wość jego wypo­wie­dze­nia bez poda­nia przy­czy­ny lub wystą­pie­nia wypad­ku zastrze­żo­ne­go w umo­wie to taki zapis jest nie­waż­ny i bez­sku­tecz­ny. Zło­żo­ne wypo­wie­dze­nie w takim wypad­ku będzie bez­sku­tecz­ne. Z punk­tu widze­nia pra­wa umo­wa będzie trwa­ła nadal.

  • snatch_this

    Dzień dobry. Jestem wynaj­mu­ją­cym i mam loka­to­rów któ­rzy zale­ga­li z czyn­szem za peł­ne 3 mie­sią­ce. Wysła­łem im pismo, w któ­rym zagro­zi­łem wypo­wie­dze­niem i wezwa­łem do ure­gu­lo­wa­nia cało­ści w ter­mi­nie 30 dni. Najem­cy spła­ci­li tyl­ko część należ­no­ści, ale ich dług po upły­wie tych 30 dni jest mniej­szy niż należ­no­ści czyn­szo­we za 3 mie­sią­ce. Czy mogę w tej sytu­acji sku­tecz­nie zło­żyć im wypo­wie­dze­nie, czy też aby było sku­tecz­ne muszą w dniu wypo­wie­dze­nia zale­gać za mini­mum 3 mie­sią­ce?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Nie­ste­ty, w tej sytu­acji wyda­je się, że nie możesz zło­żyć sku­tecz­ne­go wypo­wie­dze­nia. Poza tym zwróć uwa­gę, że 30 dni to nie jest mie­siąc, a usta­wa wyma­ga wyzna­cze­nia mie­sięcz­ne­go ter­mi­nu. We wszel­kich pismach nale­ży posłu­gi­wać się ter­mi­na­mi usta­wo­wy­mi i ich prze­strze­gać.

      W tej sytu­acji suge­ru­ję od razu nali­cze­nie wszel­kich odse­tek za opóź­nie­nia za okres do trzech lat wstecz (czy­li tych któ­re się nie przedaw­ni­ły) i wysła­nie tego nali­cze­nia najem­cy. Poza tym moż­na zapła­ty roz­li­czać zgod­nie z regu­łą art. 451 k.c. co może popra­wić Toją sytu­ację. Już dzień po upły­nię­ciu kolej­ne­go ter­mi­nu, jeże­li w tym dniu wraz z nali­czo­ny­mi za poprzed­nie okre­sy odset­ka­mi loka­tor będzie zale­gał rów­no­war­tość czyn­szu za 3 okre­sy płat­no­ści, wysłał bym ponow­nie wezwa­nie z zakre­śle­niem mie­sięcz­ne­go ter­mi­nu oraz uprze­dze­niem o zamia­rze wypo­wie­dze­nia sto­sun­ku praw­ne­go.

      A nader wszyst­ko sta­rał­bym się poroz­ma­wiać z najem­cą i pró­bo­wał­bym dojść do poro­zu­mie­nia. Może jed­nak na jakiś zasa­dach wypro­wa­dzi się dobro­wol­nie. Zaognia­nie pro­ble­mu może bowiem dopro­wa­dzić do spo­rych strat.

      • snatch_this

        Dzię­ki za odpo­wiedź. W piśmie zawar­łem jed­nak infor­ma­cję o mie­sięcz­nym ter­mi­nie (a nie 30-sto dnio­wym). Nie mnie jed­nak rozu­miem, ze pro­blem w tej sytu­acji sta­no­wi czę­ścio­wa spła­ta?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Tak. To sta­no­wi pro­blem.

          Sto­sow­nie do prze­pi­su art. 11 ust. 2 pkt 2 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów moż­li­wość sku­tecz­ne­go wypo­wie­dze­nia przez wynaj­mu­ją­ce­go sto­sun­ku naj­mu ist­nie­je w sytu­acji, gdy najem­ca pomi­mo wcze­śniej­sze­go uprze­dze­nia go na piśmie o zamia­rze wypo­wie­dze­nia sto­sun­ku praw­ne­go i wyzna­cze­nia dodat­ko­we­go, mie­sięcz­ne­go ter­mi­nu do zapła­ty zale­głych i bie­żą­cych należ­no­ści był­by w zwło­ce z zapła­tą czyn­szu za trzy peł­ne okre­sy płat­no­ści.

          Moż­li­wość sku­tecz­ne­go wypo­wie­dze­nia umo­wy zale­ży zatem od speł­nie­nia nastę­pu­ją­cych łącz­nych prze­sła­nek: wystę­po­wa­nie po stro­nie najem­cy zwło­ki z zapła­tą czyn­szu lub innych opłat za uży­wa­nie loka­lu co naj­mniej za trzy peł­ne okre­sy płat­no­ści, wcze­śniej­sze uprze­dze­nie najem­cy na piśmie o zamia­rze wypo­wie­dze­nia sto­sun­ku praw­ne­go i wyzna­cze­nie mu dodat­ko­we­go mie­sięcz­ne­go ter­mi­nu do zapła­ty zale­głych i bie­żą­cych należ­no­ści.

          Dopie­ro wów­czas moż­li­we jest zło­że­nie najem­cy wypo­wie­dze­nia umo­wy. Wypo­wie­dze­nie powin­no być pod rygo­rem nie­waż­no­ści doko­na­ne na piśmie oraz okre­ślać przy­czy­nę wypo­wie­dze­nia.

  • najemca0101

    Witam. Jestem­na­jem­cą i jestem w takiej sytu­acji. Przy­ją­łem kole­gę do domu gdyż
    koń­czy­ła mu się umo­wa wynaj­mu miesz­ka­nia. Nowe miesz­ka­nie zna­lazł w prze­cią­gu 3 dni a łącz­nie noco­wał u mnie w roli gościa 4 noce. Wynaj­mu­ją­cy trak­tu­je to jako zła­ma­nie punk­tu 5 czy­li ” Najem­cy nie wol­no odda­wać przed­mio­tu naj­mu w pod­na­jem ani w bez­płat­ne uży­wa­nie oso­bą trze­cim”. Wła­ści­ciel­ka zauwa­ży­ła kole­gę 2 dnia ja 3 dnia skon­tak­to­wa­łem się z wynaj­mu­ją­cym i poin­for­mo­wa­łem ją iż mam gościa. Po dość zawi­łej kon­wer­sa­cji dosta­łem wypo­wie­dze­nie okre­su naj­mu z koń­cem obec­ne­go mie­sią­ca gdzie na począt­ko­wej umo­wie naj­mu jest napi­sa­ne 60 dni. Na umo­wie nie jest wyszcze­gól­nio­ne ile osób będzie użyt­ko­wa­ło miesz­ka­nie zazna­czam dodat­ko­wo iż umo­wa jest na moją lep­szą poło­wę a o mnie w umo­wie nic nie ma Nie było żad­nych pisem­nych powia­do­mień o tym iż łamie­my dany prze­pis ale jest on tak sfor­mu­ło­wa­ny iż wyglą­da mnie na miecz obu­siecz­ny. Pyta­nie brzmi jak zde­fi­nio­wać w obrę­bie prze­pi­sów sta­tus gościa. Czy każ­de­go zna­jo­me­go któ­re­go chce
    prze­no­co­wać muszę zgła­szać wynaj­mu­ją­ce­mu ? Czy gosz­cząc kil­ka osób u nas do póź­nych godzi­ny noc­nych są już trak­to­wa­ni jako oso­by miesz­ka­ją­ce ? Ostat­nie pyta­nie czy w zaist­nia­łej sytu­acji wynaj­mu­ją­cy może mnie skró­cić okres wypo­wie­dze­nia ?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Zgod­nie z art. 11 ust. 2 pkt. 3 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów nie póź­niej niż na mie­siąc naprzód, na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go, wła­ści­ciel może wypo­wie­dzieć sto­su­nek praw­ny, jeże­li loka­tor wyna­jął, pod­na­jął albo oddał do bez­płat­ne­go uży­wa­nia lokal lub jego część bez wyma­ga­nej pisem­nej zgo­dy wła­ści­cie­la.

      Nato­miast zgod­nie z art. 688 [2] zda­nie dru­gie k.c. zgo­da wynaj­mu­ją­ce­go nie jest wyma­ga­na co do oso­by, wzglę­dem któ­rej najem­ca jest obcią­żo­ny obo­wiąz­kiem ali­men­ta­cyj­nym.

      Jak z tego wyni­ka okres wypo­wie­dze­nia musi trwać co naj­mniej cały mie­siąc kalen­da­rzo­wy. Dorę­cze­nie oświad­cze­nia o wypo­wie­dze­niu w mar­cu spo­wo­du­je de fac­to wyga­śnię­cie sto­sun­ku naj­mu z koń­cem kwiet­nia, a nie z koń­cem mar­ca.

      Dodat­ko­wo z przy­to­czo­nych prze­pi­sów wyni­ka, że pra­wo wynaj­mu­ją­ce­go do wypo­wie­dze­nia nie wyma­ga dodat­ko­wych wcze­śniej­szych upo­mnień czy też innych ostrze­żeń. Jedy­nie w wypad­ku gdy nie mamy do czy­nie­nia z umo­wą naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu, zgod­nie z art. 11 ust. 1 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów wypo­wie­dze­nie powin­no być pod rygo­rem nie­waż­no­ści doko­na­ne na piśmie oraz okre­ślać przy­czy­nę wypo­wie­dze­nia.

      Z prze­pi­sów tych wyni­ka tak­że, że oso­by żyją­ce w kon­ku­bi­na­cie czy też narze­czeń­stwo od cza­su do cza­su pomiesz­ku­ją­ce wspól­nie powin­no uzy­skać zgo­dę wynaj­mu­ją­ce­go na takie okre­so­we korzy­sta­nie z uży­cze­nia czę­ści loka­lu. O tym trze­ba pomy­śleć już wcze­śniej, przy zawie­ra­niu umo­wy naj­mu.

      Gość to ktoś kto odwie­dza najem­cę w cią­gu dnia, a przed tzw. porą spo­czyn­ku, albo zgod­nie z lokal­nym zwy­cza­jem, opusz­cza lokal (w cza­sie syl­we­stra dzię­ki temu może pobyć dłu­żej). Dodat­ko­wa oso­ba może nara­żać wła­ści­cie­la na dodat­ko­we kosz­ty, szcze­gól­nie wte­dy, gdy w czyn­szu masz zawar­te wszyst­kie opła­ty. Nie dziw się wte­dy, że wynaj­mu­ją­cy ner­wo­wo reagu­je na takie nie­spo­dzian­ki.

      W przed­sta­wio­nym sta­nie fak­tycz­nym moż­na się co praw­da przy­cze­pić do tego, ze prze­pis z umo­wy brzmi „Najem­cy nie wol­no odda­wać przed­mio­tu naj­mu w pod­na­jem ani w bez­płat­ne uży­wa­nie oso­bą trze­cim”, a sko­ro tak to a con­tra­rio wyni­ka, że odda­nie czę­ści loka­lu w pod­na­jem albo w bez­płat­ne uży­wa­nie jest dozwo­lo­ne. Tyle tyl­ko, że przy­to­czo­ne­go wyżej prze­pi­su art. 11 ust. 2 pkt. 3 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów wyni­ka, że zgo­da na takie dzia­ła­nie powin­na być udzie­lo­na w spo­sób jed­no­znacz­ny i na doda­tek w for­mie pisem­nej (w umo­wie czy też w póź­niej­szym oświad­cze­niu). To roz­wa­ża­nie jest więc moc­no dys­ku­syj­ne przy takim sta­nie spra­wy. Wyma­ga­ło­by to grun­tow­ne­go zba­da­nia całej tre­ści umo­wy.

      • najemca0101

        Dzię­ku­ję za odpo­wiedź. Zale­ża­ło mnie na tym do kie­dy mam się wypro­wa­dzić i czy noc­ny gość == odda­nie pod­mio­tu naj­mu. Czy­li wynaj­mu­jąc kolej­ne miesz­ka­nie wie­dząc na przód iż np za 6 mie­się­cy odwie­dzi mnie dal­sza rodzi­na na okres 10 dni sta­rać się zawrzec na ten temat odpo­wied­nie podpunkty.do umo­wy.

      • najem­ca 0101

        Witam,
        jesz­cze jed­no pyta­nie. wła­ści­ciel­ka stra­szy ter­mi­nem 31.03, któ­ry wpi­sa­ła jako osta­tecz­ną datę roz­wią­za­nia umo­wy na wypo­wie­dze­niu, powo­łu­jąc się że zła­ma­nie w/w punk­tu o pod­naj­mie jest pod­sta­wą do roz­wią­za­nia umo­wy w try­bie natych­mia­sto­wym i żeby­śmy się cie­szy­li, że dała nam czas do koń­ca mie­sią­ca. Na umo­wie naj­mu nie ma nic o roz­wią­zy­wa­niu umo­wy w tym try­bie, a jak szu­ka­łem po inter­ne­cie, to raz piszą że można,a raz nie. więc jak to osta­tecz­nie jest?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Prze­pis przy­to­czy­łem wyżej. Ma on moc bez­względ­nie obo­wią­zu­ją­cą. Zapi­sy umow­ne prze­ciw­ne do nie­go są z mocy pra­wa nie­waż­ne.

          Nie wiem co piszą w Inter­ne­cie, a tym bar­dziej nie wiem w jakim kon­tek­ście to piszą. Ja poru­szam się w kon­tek­ście naj­mu loka­lu do celów miesz­kal­nych, a tutaj prze­pi­sy pra­wa są szcze­gó­ło­we i moc­no ogra­ni­cza­ją upraw­nie­nia wynaj­mu­ją­ce­go. Naj­mem mogą też być obję­te rze­czy rucho­me (np. samo­cho­dy, kaja­ki), a tak­że loka­le odda­wa­ne w najem do celów nie­miesz­kal­nych. W tych przy­pad­kach obo­wią­zu­ją prze­pi­sy ogól­ne (głów­nie Kodeks Cywil­ny).

          • 0101najemca

            Jesz­cze raz dzię­ku­ję. Moja dru­ga połów­ka nie mogła spać w nocy (ah te kobie­ty), stąd te dopy­ty­wa­nia, coby mogła ode­tchnąć z ulgą.

  • ste­fan

    Witam, jestem najemn­cą miesz­ka­nia, któ­re jest wła­sno­ścia spół­ki skar­bu Pań­stwa. Chcę roz­wią­zać umo­wę naj­mu, wobec cze­go zło­ży­łem sto­sow­ne pismo o roz­wią­za­nie umo­wy naj­mu (w umo­wie naj­mu mam wpi­sa­ny 1 mie­sięcz­ny okres wypo­wie­dze­nia), nie­mniej jed­nak wynaj­mu­ją­cy tj. spół­ka skar­bu pań­stwa poin­for­mo­wa­ła mnie że dopó­ki nie wymel­du­ję z miesz­ka­nia wszyst­kich zamel­do­wa­nych w nim osób nie roz­wią­żą ze mna umo­wy i będę musiał opła­cać czyn­sze do momen­tu roz­wią­za­nia przez nich umo­wy (na dniach mam dostać takie sta­no­wi­sko na piśmie), Pro­szę o odpo­wiedź czy wynaj­mu­ją­cy ma pra­wo do takie­go dzia­ła­nia i czy rze­czy­wi­ście to ja muszę wszyst­kich wymel­do­wać. pozdra­wiam

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      To zale­ży od wie­lu czyn­ni­ków. Czy umo­wa jest na pew­no umo­wą naj­mu? Czy umo­wa zawar­ta jest na czas ozna­czo­ny czy nie ozna­czo­ny? Jak dokład­nie sfor­mu­ło­wa­łeś swo­je pismo?

      • ste­fan

        sytu­acja wyglą­da tak, pierw­sza umo­wa naj­mu była zawar­ta w latach 80tych na inne miesz­ka­nie — na pre­fe­ren­cyj­nych warun­kach z uwa­gi iż bylem pra­cow­ni­kiem kopal­ni — w 2001 roku zamie­ni­li­śmy miesz­ka­nie na mniej­sze i pod­pi­sa­li­śmy nową umo­wę. Umo­wa z 2001 r. była zawar­ta na czas nie­ozna­czo­ny i jest w niej wska­za­ny mie­sięcz­ny okres wypo­wie­dze­nia tej umo­wy, Swo­je pismo zło­ży­lem na począt­ku lute­go i sfor­mu­ło­wa­łem tak: Jako najem­ca loka­lu miesz­kal­ne­go poło­żo­ne­go w XXXXXX wnio­sku­ję o roz­wią­za­nie umo­wy naj­mu w/w loka­lu z dniem 31 mar­ca 2016 r. Jed­no­cze­śnie wno­szę o rekal­ku­la­cję i zwrot wpła­co­nej kau­cji, po potrą­ce­niu wszel­kich należ­no­ści wobec xxxx powsta­łych w trak­cie naj­mu loka­lu, na rachu­nek ban­ko­wy.

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Z Two­je­go pisma wyni­ka tyle, że wnio­sku­jesz o roz­wią­za­nie umo­wy. I na taki wnio­sek odpo­wie­dzie­li Ci tak jak odpo­wie­dzie­li. Czym innym jest roz­wią­za­nie umo­wy (na sku­tek zgo­dy obu stron umo­wy), a czym innym wypo­wie­dze­nie (jed­no­stron­na czyn­ność praw­na).

          Umo­wę naj­mu się wypo­wia­da. Tyl­ko jed­no­stron­ne oświad­cze­nie woli wypo­wie­dze­nia umo­wy powo­du­je wyga­śnię­cie umo­wy naj­mu z dniem upły­wu okre­su wypo­wie­dze­nia. Możesz jesz­cze rato­wać się dodat­ko­wym pismem, że bio­rąc pod uwa­gę oko­licz­no­ści, w któ­rych ono zosta­ło zło­żo­ne, a tak­że jego całą treść powin­no być trak­to­wa­ne jako wypo­wie­dze­nie. W związ­ku z tym umo­wa wyga­śnie z dniem 31.03.2016. Ale na to nie ma wprost pod­sta­wy praw­nej. Praw­ni­cy wywo­dzą taką inter­pre­ta­cję z art. 65 § 1 k.c., ale nie jest ona wykład­nią lite­ral­ną. Dopie­ro we wrze­śniu wej­dzie w życie nowy prze­pis, któ­ry takie pro­ble­my roz­wią­że.

          A co do wymel­do­wa­nia to oczy­wi­ście jest to obo­wią­zek osób, któ­re są w loka­lu zamel­do­wa­ne. Obo­wią­zek mel­dun­ko­wy nadal funk­cjo­nu­je. Moż­li­wa jest też pro­ce­du­ra admi­ni­stra­cyj­na zaini­cjo­wa­na przez wła­ści­cie­la loka­lu.

          • ste­fan

            Dzię­ku­ję bar­dzo za odpo­wiedź, sytu­acja bar­dzo mi się roz­ja­śni­ła. pozdra­wiam

  • maria­aan

    Witam.
    Wła­ści­ciel­ka miesz­ka­nia kaza­ła mi się wypro­wa­dzić z miesz­ka­nia, tyl­ko dla­te­go, że chcia­łem zoba­czyć rachun­ki, któ­re podob­no bar­dzo wzro­sły. Nakaz wypro­wa­dze­nia, został mi prze­ka­za­ny przez inne­go najem­cę. Nie dano mi żad­ne­go pisma w spra­wie wypo­wie­dze­nia umowy.Czy muszę się wypro­wa­dzać?

    • maria­aan

      Dodam, że umo­wę pod­pi­sa­ła moja mama jed­nak pokój zamiesz­ku­ję ja.

      • skar­bo­na­ma­mo­ny

        W tej sytu­acji, co zresz­tą wyni­ka z całe­go wpi­su, wła­ści­ciel­ka nie­ste­ty postą­pi­ła nie­wła­ści­wie. Kata­log moż­li­wych powo­dów wypo­wie­dze­nia jest kata­lo­giem zamknię­tym. Tak­że wyma­ga­na pro­ce­du­ra wypo­wia­da­nia umo­wy jest ści­śle sfor­ma­li­zo­wa­na. Jak wyni­ka z Two­jej wypo­wie­dzi umo­wa naj­mu nie zakoń­czy się w tym wypad­ku, tyl­ko będzie trwa­ła nadal.
        Wiel­ka szko­da, że nie uda­ło się Wam dojść do jakie­goś poro­zu­mie­nia.

        • maria­aan

          Dzię­ku­ję, za odpo­wiedź.
          A jeśli cho­dzi o poro­zu­mie­nie może i mogło­by do nie­go dojść, jed­nak, współ­lo­ka­tor­ka mają­ca kon­takt z wła­ści­ciel­ką miesz­ka­nia nie chce nam podać do wła­ści­ciel­ki żad­ne­go kon­tak­tu.. Nie­ste­ty..

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Bar­dzo dziw­ny układ. Prze­cież Two­ja mama pod­pi­sy­wa­ła umo­wę, a więc zapew­ne jest w niej adres do wła­ści­ciel­ki.

          • maria­aan

            Wła­śnie ma to spraw­dzić. Jak znaj­dzie chwi­lę zaj­rzy do umo­wy i doczy­ta wszyst­ko.
            Jesz­cze mam pyta­nie jed­no. Jeśli otrzy­mam umo­wę o wypo­wie­dze­nie naj­mu na piśmie np. 6 kwiet­nia to na wypro­wadz­kę mam czas do 6 maja czy do koń­ca kwiet­nia?
            I dla pew­no­ści, nie ma pra­wa wypo­wie­dzieć mi umo­wy z powo­du opi­sa­nej sytu­acji?

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Przy­pa­dek przez Cie­bie opi­sa­ny nie kwa­li­fi­ku­je się jako popraw­na prze­słan­ka do sku­tecz­ne­go wypo­wie­dze­nia umo­wy. W tej sytu­acji nie ma co mówić o okre­sie wypo­wie­dze­nia.
            Gdy­by cho­dzi­ło o prze­słan­kę pod­naj­mu lub bez­płat­ne­go uży­cze­nia bez zgo­dy wynaj­mu­ją­ce­go to okres wypo­wie­dze­nia trwa mie­siąc i musi zakoń­czyć się z ostat­nim dniem mie­sią­ca (zresz­tą wszyst­kie wska­za­ne w usta­wie przy­pad­ki koń­czą okres wypo­wie­dze­nia z koń­cem mie­sią­ca). Tak więc gdy będzie dorę­czo­ne 6 kwiet­nia to okres wypo­wie­dze­nia upły­nie ostat­nie­go dnia maja. Ale oczy­wi­ście w Two­im wypad­ku taka prze­słan­ka nie zacho­dzi bowiem mama obję­ta jest obo­wiąz­kiem ali­men­ta­cyj­nym na Two­ją rzecz. Przy­naj­mniej ja takie zało­że­nie przy­ją­łem. Ale to temat na zupeł­nie inną roz­mo­wę…

          • maria­aan

            Z ostat­nim dniem maja? Czy­li kwie­cień cały i maj?
            Ser­decz­nie dzię­ku­ję.:)

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Cały kwie­cień to nie, bo od 6-tego.

            BTW: Pole­cam wła­ści­ciel­ce pole­cić mój porad­nik:
            http://books.skarbonamamony.pl/bezpieczna-umowa-najmu-mieszkania/
            Nie­ste­ty czę­sto jest tak, że wynaj­mu­ją­cy kon­stru­ują umo­wy spo­sób mało czy­tel­ny, a przez to docho­dzi do zupeł­nie nie­po­trzeb­nych nie­po­ro­zu­mień. Kosz­tu­je to ner­wy obu stron…

          • maria­aan

            Pra­wie cały;>
            Dzię­ku­ję ser­decz­nie! Bar­dzo mi pomo­gły Two­je odpo­wie­dzi. 😉

  • ja_s_min

    powiem tak pierw­szy raz naj­mo­wa­łam miesz­ka­nie któ­re odda­łam po grun­tow­nym remon­cie loka­to­rzy dosta­li umo­we na czas ozna­czo­ny 3lata bez klau­zu­li wypo­wie­dze­nia bo tako­wa unie­wa­znia umo­wę ale z klau­zu­lą wedł pra­wa że jesl nie będzie pła­cić czyn­szu jeśli kary­god­nie nie będzie prze­strze­gac zasad umo­wy ect ect to wszyst­ko co jest w usta­wie to mam pra­wo wypo­wie­dzieć ja oso­bi­ście nie wtrą­ca­łam się do nicze­go co robią w lokum ponie­waz w umo­wie była klau­zu­la iż lokal był po gene­ral­nym remon­cie i wymie­nio­ne wszyst­ko i przy zda­niu lokum musi być odda­ne w dosłow­nie takim samym stanie..minęło 1,5 roku lokal został zde­wa­sto­wa­ny a pań­stwo oznaj­mi­li że się wypro­wa­dza­ją nie zło­ży­li wypo­wie­dze­nia tyl­ko oświadczyli..teoretycznie nie mia­ło być spo­rów poka­za­łam im umo­we powie­dzia­łam że musza lokum wyremontowac..oni zro­zu­mie­li to : wymalowac..wymalowali tyl­ko że zdzie­ra­jąc tape­te zosta­wi­li klej po niej zama­lo­wu­jąc ścia­ny sa jak dla mnie w sta­nie opła­ka­nym nie­row­ne nie­po­szpa­chlo­wa­ne usły­sza­łam od loka­to­ra cytu­ję: ona mi remon­tu robić nie będzie naco sko­men­to­wa­łam że nie mi robi remont tyl­ko porzą­dek po sobie zawo­ła­łam wyko­naw­ców by osza­co­wa­li ile wynie­sie popra­wie­nie tej robo­ty dosta­łam wyce­nę któ­ra wyszła 3600zł 20zł za popra­wie­nie ścian 80 m2 i 5zł za ponow­ne poma­lo­wa­nie bo wszyst­kie scia­ny i sufi­ty wyma­ga­ją jescze jed­ne­go malo­wa­nia nie wyce­niam jesz­cze uszko­dzo­nych pane­li w kuchni..teraz głę­bo­ko zasta­na­wiam sie jak temat ugryźć..bo sądzę że nie zapła­ca mi..nie ma ich tu na miejscu..umowa wciąż ich obo­wią­zu­je też nie sądzę że pła­cić będą bo mąż naj­mu­ją­cej krzy­kiem poin­for­mo­wał mnie że sko­ro nie miesz­ka pła­cić nie będzie..oczywiście jest dro­ga sądo­wa i pew­nie tam tra­fi­my tyl­ko oba­wiam się że pań­stwo stwier­dzą że zosta­ło miesz­ka­nie odno­wio­ne a to że nie wyglą­da to tak jak wcześniej…sady też są różne…nie znam ich obec­ne­go adre­su zamiesz­ka­nia ale znam sta­ły mel­du­nek moge co mie­siąc wysy­łać wezwa­nia do zapła­ty i po 3mcach roz­wią­zać umo­wę wypo­wie­dzieć ja zgod­nie z pra­wem tak sądze a póź­niej wnieść do sądu o ure­gu­lo­wa­nie dłu­gów wraz z fak­tu­rą za remont tak mi się wydaje..znam sytu­ację gdzie najem­ca nie wypo­we­dział umo­wy a po 2 latach jak umo­wa wyga­sła naj­mu­ją­cy dostał wezwa­nie za cały okres mimo ze już nie miesz­kał ale ja nie chce nacią­gac pra­wa zresz­tą sądy sa teraz bar­dzo dziw­ne wiem po spra­wie o ali­men­ty że cza­sem sędzio­wie absur­dy uzna­ja za fakty.osobno mam pyta­nie sko­ro lokal jest opróż­nio­ny czy i na jakich zasa­dach moge nająć ten lokal czy też nie mogę czy mogę wypo­wie­dzieć umo­wę sko­ro lokal porzu­co­no wraz z klau­zu­lą 3mczną czy tez natych­mia­sto­wą żeby móc nając ? nie wiem jak ugryźc temat by mia­ło to ręce i nogi jak docho­dzić rosz­czeń za remont jaki trze­ba zro­bić.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Klau­zu­la o moż­li­wo­ści wypo­wie­dze­nia bez poda­nia przy­czy­ny w umo­wie zawar­tej na czas ozna­czo­ny nie unie­waż­nia całej umo­wy. Tyl­ko ten zapis jest nie­waż­ny.

      A co do pozo­sta­łych Two­ich wąt­pli­wo­ści wszyst­ko zale­ży od bar­dzo wie­lu czyn­ni­ków. Nie da się dosta­tecz­nie roz­strzy­gnąć bez zba­da­nia doku­men­tów. Nie wie­my jaką for­mę zmian w umo­wie zastrze­ga umo­wa (czy jest w ogól­ne zastrze­żo­na jakaś for­ma i pod jakim rygo­rem) — spójrz na art. 73 — 77 k.c. Nie wie­my czy ze zwro­tu loka­lu spo­rzą­dzo­no pro­to­kół. Czy była kau­cja i czy ją roz­li­czo­no. Nie wie­my w koń­cu kie­dy cała sytu­acja mia­ła miej­sce, itp, itd, etc.

      Szko­da, że dopie­ro post fac­tum zaczy­nasz szu­kać pomo­cy. W tej sytu­acji suge­ru­je wizy­tę u praw­ni­ka, któ­ry zba­da doku­men­ty, wyja­śni pozo­sta­łe ele­men­ty ukła­dan­ki i zasu­ge­ru­je kon­kret­ny spo­sób roz­wią­za­nia pro­ble­mu oraz odzy­ska­nia należ­nych kwot.

      • ja_s_min

        praw­da jest taka że to świe­ży temat oznaj­mio­no mi na począt­ku mar­ca i prak­tycz­nie od razu się wynie­sli jedy­na for­ma wypo­wie­dze­nia jaka była zapi­sa­na to nie pła­ce­nie czyn­szu ze zwro­tu loka­lu nie spo­rzą­dzo­no pro­to­ko­łu bo tako­wy zwrot loka­lu nie nasta­pił pań­stwo sie po pro­stu wypro­wa­dzi­li mie­li­śmy kil­ka spo­tkań do przed wczo­raj byli­smy zgod­ni miesz­ka­nie będzie odre­mon­to­wa­ne poda­my sobie ręke spo­rzą­dzi­my klau­zu­le wypo­wie­dze­nia za poro­zu­mie­niem stron — mi też było to na rękę tyl­ko że pań­stwo nie wyre­mon­to­wa­li miesz­ka­nia tyl­ko odma­lo­wa­li a to nie to samo na ścia­nach pozo­stał widocz­ny klej po tape­cie ścia­ny nie sa rów­ne tyl­ko to co było zosta­ło poma­lo­wa­ne i to nie­do­kład­nie dla­te­go oświad­czy­łam pań­stwu że zapro­sze wyko­naw­ce do ogląd­nię­cia i spo­rzą­dze­nia wyce­ny robót jakie jesz­cze nale­zy wyko­nać.. tak oczy­wi­ście była bra­na kau­cja jed­nak nawet w samej umo­wie napi­sa­ne było że jesli kau­cja nie pokry­je kosz­tów ew.remontów to loka­tor je poniesie..no i oka­zu­je się że nie pokry­je ..mnie inte­re­su­je w sumie jed­no czy moge wypo­wie­dziec im natych­miast umo­wę z powo­du opusz­cze­nia loka­lu wów­czas spo­rzą­dzę z wyko­naw­cą odbiór sta­nu pozo­sta­wio­ne­go miesz­ka­nia z wyce­ną robót jakie trze­ba zro­bić rów­niez jak mam rościć o oopła­te za wode i smieci…mi nawet nie zale­zy na czyn­szu bo już mam chęt­nych na to miesz­ka­nie ale nie wiem czy moge zmie­nić zam­ki i wyna­jąć innym loka­to­rom lub kie­dy moge to zrobić..czy musze cze­kac aż 3mce nie będa pła­cić i dopie­ro wypo­wie­dziec czy jesli kwot­na naj­mu jest mniej­sza niż 3% war­to­ści miesz­ka­nia moge wypo­wie­dziec w try­bie natych­mia­sto­wym z powo­du porzu­ce­nia loka­lu wymie­nic zam­ki ..ect gdzie to zgło­sić bo rosz­cze­nia odno­śnie romon­tów to raczej z powodz­twa cywil­ne­go na spo­koj­nie ale jak roz­wią­zać taka umo­wę by móc naj­mo­wac innym.a tak w ogó­le dzię­ku­je za szyb­koą odpo­wiedź 😉

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Nie możesz wypo­wie­dzieć umo­wy z tego powo­du co poda­łeś. Może­cie ją jed­nak roz­wią­zać za poro­zu­mie­niem stron. Cho­ciaż wła­śnie się zasta­na­wiam, czy już to nie nastą­pi­ło. Dla­te­go mia­łem pyta­nia o for­mę zmian w umo­wie zastrze­żo­ną w umo­wie. Z bez­piecz­no­ści pod­pisz­cie doku­men­ty na ten temat.

          Póź­niej oczy­wi­ście możesz docho­dzić należ­no­ści przed sądem.

          • ja_s_min

            ale oczy­wi­ście jesli nie zapła­ca czyn­szu a nie zapła­ca to moge wypo­wie­dzieć ..tyl­ko czy na ten lokal moge nając inne­go loka­to­ra jed­no­cze­śnie? nie wiem jak to praw­nie wygla­da czy jeśli w umo­wie nie mam zapi­su że lokal jest do wyłącz­nej dys­po­zy­cji pan­stwa x to moge nając na ten lokal jesz­cze inne­go loka­to­ra a w tym cza­sie wypo­wia­dac pan­stwu x najem z powo­du nie pla­ce­nia za czynsz..nie chce sytu­acji w kto­rej naj­me miesz­ka­nie a oni po roku się obu­dza i wró­ca bo praw­nie bez wypo­wie­dze­nia miesz­ka­nie będzie im wciąż naj­mo­wa­ne.

          • ja_s_min

            czy­li mimo że nie zapla­ci­li za wode smie­ci ect mogę wypo­wie­dziec z nimi umo­we tyl­ko wła­śnie jak wypo­wie­dzieć umo­wę za poro­zu­mie­niem stron jak pod­sta­wo­wych rze­czy nie popła­ci­li juz nie wspom­ne o tym remoncie…jeśli roz­wią­żę umo­we za poro­zu­mie­niem stron nie będzie to ozna­czać że zga­dzam się ze sta­nem zasta­łym miesz­ka­nia i z tym ze nie zosta­ły ure­gu­lo­wa­ne pozo­sta­łe opła­ty? strasz­nie to wszyst­ko zagma­twa­ne 😉

          • ja_s_min

            z następ­ny­mi loka­to­ra­mi chcia­ła­bym pod­pi­sac umo­we naj­mu oka­zjo­nal­ne­go a to się wią­że z wizy­tą u nota­riu­sza i póki mam najem­ców na ten lokal nie czu­je pew­no­ści czy mam pra­wo nając ten lokal jed­no­cze­snie wypo­wia­da­jąc u mowe z powo­du zale­ga­nia za czynsz i opła­ty

          • ja_s_min

            cho­dzi mi o to że nie obej­mu­je ram czasowych..wezwanie do zapła­ty powin­nam dac na koniec kwiet­nia dopie­ro i wóczas wypo­wie­dze­nie choć ..czy w okre­sie wypo­wie­dze­nia moge juz naj­mo­wac lokal czy tez cze­kac az ten pro­ce­der się zakończy…ja się z nimi nie dogadam..bo nie wyra­że zgo­dy na roz­wią­za­nie za poro­zu­mie­niem stron bo to jed­no­cze­śnie bedzie ozan­czac że odbie­ram miesz­ka­nie w sta­nie jakim pozo­sta­wi­li a oni nie pod­pi­sza mi roz­wią­za­nia umo­wy jesli doło­że klau­zu­le że miesz­ka­nie nie jest odda­ne wedł umo­wy i będa musiel wyrów­nac stra­ty prze­ze mnie poniesione.ech pró­bu­je roz­wią­zac ten pro­blem polu­bow­nie ale jeśli chce na dro­dze praw­nej roz­wią­zac umo­we to może sie oka­zać że strze­le sobie w kola­no bo przyj­me miesz­ka­nie zde­wa­sto­wa­ne pod­pi­su­jąc poro­zu­mie­nie na to sie zgo­dzę takie mam oba­wy.

          • ja_s_min

            a nasza umo­wa ust­na wyglą­da­ła nastę­pu­ją­co (w umo­wie nic na ten temat nie ma nie ma for­my wynaj­mu jeśli..tylko kie­dy nie zapła­ca za czynsz) : jesli dopro­wa­dzi­cie miesz­ka­nie do sta­nu zasta­łe­go zgo­dze się na rzo­wią­za­nie umo­wy za poro­zu­mie­niem stron. jed­nak nie doprowadzili..stąd roz­wią­za­nia za poro­zu­mie­niem stron nie będzie..a sądze że to jedy­na mozli­wość roz­wią­za­nia natychmiastowego..a każ­de inne gene­ru­je czas..mnie inter­su­je czy moge w tym wła­snie cza­sie wyna­jąc to miesz­ka­nie komus inne­mu czy pra­wo to blo­ku­je i musze czekać..aż umo­wa praw­nie się rozwiąże..czy jesli naj­mę bo mam chęt­nych a osob­nym torem pro­wa­dzić będę do roz­wia­za­nia umo­wy przez fakt nie­pła­ce­nia czyn­szu — wręcz oczy­wi­sty nie będę miec pro­ble­mów że naj­mo­wa­łam ten lokal komus inne­mu …nie może byc tak że jedy­na for­mą roz­wią­za­nia umo­wy jest fakt iz zga­dzam się na odbiór znisz­czo­ne­go miesz­ka­nia bo ina­czej nie pod­pi­sza wypo­wie­dze­nia za poro­zu­mie­niem to była­by „bez­czel­nośc pra­wa” ska­zu­jąc naj­mu­ja­cych na z góry prze­wi­dzia­ne straty.to ozna­cza­ło by że każ­dy może wejśc zde­wa­sto­wac i wyjśc a ty musisz sie bic pół roku by cokol­wiek osią­gnąc i nie wia­do­mo czy osią­gniesz a do tego nie móc dys­po­no­wac swo­ja własnościa..ech prze­pra­szam ze tak zarzu­cam pyta­nia­mi nie wiem co mam robić kie­dy mam chęt­nych na ten lokal a z poprzed­ni­ka­mi mam kon­flikt któ­ry ska­zu­je mi na ich bez­czel­ne zacho­wa­nie …

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Bez zba­da­nia doku­men­tów nie da się jed­no­znacz­nie stwier­dzić co masz zro­bić. Ja Ci na forum na pew­no nie pod­po­wiem roz­wią­za­nia bo było by to mało poważ­ne. Suge­ru­je wizy­tę u praw­ni­ka w Two­jej miej­sco­wo­ści, któ­ry zba­da doku­men­ty, wyja­śni pozo­sta­łe ele­men­ty ukła­dan­ki i zasu­ge­ru­je kon­kret­ny spo­sób roz­wią­za­nia pro­ble­mu oraz odzy­ska­nia należ­nych kwot.

          • ja_s_min

            jutro ide do nota­riu­sza — rad­cy praw­ne­go podpytam.dziekuje za wszel­kie infor­ma­cje

  • Wku­rzo­na­stu­dent­ka

    Mam pyta­nie. Jestem głów­nym najem­ca miesz­ka­nia i ofi­cjal­nie pod­naj­mu­je je pew­nej dziewczynie(ma ona pokój). Umo­wa mie­dzy nami zosta­ła zawar­ta na czas nie­okre­ślo­ny, jed­nak­że jej ojciec wre­czyl mi tydzień temu wypo­wie­dze­nie. Ze skut­kiem dopie­ro na 1lipca.

    Niby wszyst­ko dobrze, ale dziew­czy­na nie zacho­wu­je sie fair ani do mnie ani do sąsia­dów. I teraz moje pyta­nie. Czy jesli zda­zy­lo­by sie tak ze wyprowadzialaby(jest typem księż­nicz­ki i jesli cos jej nie pasu­je to bie­gnie do tatu­sia i ucie­ka, a ja nie­ste­ty pla­nu­je zro­bic porząd­ną awan­tu­rę) sie wcze­śniej niż do tego lip­ca to czy dalej jest zobo­wią­za­na pła­cić czynsz?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Tak, jest zobo­wią­za­na pła­cić czynsz. Fakt wcze­śniej­sze­go zaprze­sta­nia z korzy­sta­nia z naję­tej rze­czy nie powo­du­je wyga­śnię­cia sto­sun­ku naj­mu.

      Nie­mniej jed­nak, na wynaj­mu­ją­cym spo­czy­wa obo­wią­zek zapew­nie­nia spo­koj­ne­go korzy­sta­nia z rze­czy naję­tej. A w wypad­ku gdy­by korzy­sta­nie to było utrud­nio­ne lub nie­moż­li­we to nale­ży się najem­cy sto­sow­ne obni­że­nie czyn­szu. Zatem radze się zasta­no­wić nad wsz­czy­na­niem awan­tur. Czy nie lepiej egze­kwo­wać wszyst­ko co się Tobie nale­ży przy pomo­cy pism?

  • Loka­tor

    Witam, wraz z rodzi­ną wynaj­mu­je­my miesz­ka­nie, najem oka­zjo­nal­ny. Umo­wa na czas okre­ślo­ny. Dosta­li­śmy miesz­ka­nie z zaso­bów mia­sta wiec chcie­li­śmy zre­zy­gno­wać z naj­mu jak naj­szyb­ciej, w obec­nej chwi­li i tak już w nim nie przebywamy.W mar­cu napi­sa­łam mailo­we wypo­we­dze­nie (w umo­wie zapis że wszel­ka wymia­na i kon­takt za posred­nic­twem maila), Wła­ści­ciel napi­sał ze jest zasko­czo­ny ale rozu­mie i spo­tka­my sie. Spo­tka­nie odby­ło sie w dru­giej poło­wie kwiet­nia, wła­ści­ciel zapro­po­no­wał ze chce wypo­wie­dze­nia bez ter­mi­no­wo, czy­li jak znaj­dzie kogoś na nasze miej­sce to się wypro­wa­dzi­my, nie­ste­ty nie stać nas teraz na to bo po uro­dze­niu 3 dziec­ka i urlo­pie macie­rzyń­skim musze przejść na urlop wycho­waw­czy bo dziec­ko jest cią­gle cho­re. Nie stać mnie na zapła­ce­nie czyn­szu za maj a tak wyma­ga wła­ści­ciel miesz­ka­nia. Mamy spo­rzą­dzo­ny akt nota­rial­ny z klau­zu­lą o dobro­wol­nym pod­da­niu sie egze­ku­cji. Czy jeże­li nie zapła­cę za Maj to wła­ści­ciel roz­wią­że z nami umo­wę? Na tym nam zale­ży. Kau­cja była wpła­co­na w kwo­cie 1000 zł, za najem pła­ci­my 1050 plus opła­ty, za czynsz w spół­dziel­ni jest nad­pła­ta 300zł.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Masz umo­wę naj­mu oka­zjo­nal­ne­go, a z defi­ni­cji jest to umo­wa zawar­ta na czas ozna­czo­ny. Jeże­li sama umo­wa nie zawie­ra zapi­su o moż­li­wo­ści jej wypo­wie­dze­nia to nie możesz jej wypo­wie­dzieć. Jeże­li umo­wa zawie­ra zapis o moż­li­wo­ści jej wypo­wie­dze­nia ale bez wska­za­nia wypad­ku, w któ­rym to może nastą­pić (tzw. wypo­wie­dze­nie bez poda­nia przy­czy­ny), to zapis taki i tak jest nie­waż­ny z uwa­gi na nie­zgod­ność z pra­wem — też nie możesz wypo­wie­dzieć umo­wy.

      Jedy­na moż­li­wość wypo­wie­dze­nia umo­wy z Two­jej stro­ny to moż­li­wość wska­za­na w k.c., m. in. art. 682 k.c — Jeże­li wady naję­te­go loka­lu są tego rodza­ju, że zagra­ża­ją zdro­wiu najem­cy lub jego domow­ni­ków albo osób u nie­go zatrud­nio­nych, najem­ca może wypo­wie­dzieć najem bez zacho­wa­nia ter­mi­nów wypo­wie­dze­nia, cho­ciaż­by w chwi­li zawar­cia umo­wy wie­dział o wadach. Art. 664 § 2 k.c. Jeże­li w chwi­li wyda­nia najem­cy rzecz mia­ła wady, któ­re unie­moż­li­wia­ją prze­wi­dzia­ne w umo­wie uży­wa­nie rze­czy, albo jeże­li wady takie powsta­ły póź­niej, a wynaj­mu­ją­cy mimo otrzy­ma­ne­go zawia­do­mie­nia nie usu­nął ich w cza­sie odpo­wied­nim, albo jeże­li wady usu­nąć się nie dadzą, najem­ca może wypo­wie­dzieć najem bez zacho­wa­nia ter­mi­nów wypo­wie­dze­nia.

      Moż­li­wość roz­wią­za­nia tej umo­wy jest tyl­ko taka, że nastą­pi ono za poro­zu­mie­niem stron, tzn. doga­da­cie się z wła­ści­cie­lem.

      Wła­ści­ciel ma pra­wo żądać zapła­ty czyn­szu i innych opłat do cza­su gdy upły­nie okres na jaki umo­wa zosta­ła zawar­ta, albo puki jej nie roz­wią­że­cie za poro­zu­mie­niem. Pra­wo wypo­wie­dze­nia umo­wy z powo­du nie zapła­ce­nia czyn­szu to tyl­ko pra­wo wła­ści­cie­la, a nie jego obo­wią­zek. Okre­sy wypo­wie­dze­nia przez wła­ści­cie­la umo­wy z powo­du tego, że nie zapła­ci­cie też są moc­no ogra­ni­czo­ne usta­wą, któ­ra ma Was chro­nić (usta­wa o ochro­nie praw loka­to­rów).

      Jak widzisz, jedy­ne roz­wią­za­nie to doga­da­nie się. Może pomóż­cie zna­leźć kogoś na Wasze miej­sce?

      • Loka­tor

        szu­ka­my tyl­ko nie­ste­ty pro­ble­mem jest ze wła­ści­ciel jest czę­sto za gra­ni­cą i nie bar­dzo ma chęć sie tym zająć😢 czy jeze­li w umo­wie mam zapis ze jeze­li zwle­kam z płat­no­ścią powy­żej 25 dni to umo­wa zosta­je roz­wią­za­na w try­bie natych­mia­sto­wym a ze mamy akt nota­rial­ny pod­pi­sa­ny u nota­riu­sza ze dobro­wol­nie pod­da­je­my się egze­ku­cji ze zgo­da wła­ści­cie­la inne­go loka­lu na prze­pro­wa­dze­nie sie do nie­go to umo­wa nie zosta­nie roz­wią­za­na mimo to? Ehhh…

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Wca­le się nie dzi­wie, że wła­ści­ciel nie chce się tym zająć. Nie po to zawie­ra się umo­wy na czas ozna­czo­ny, by je przed tym ter­mi­nem roz­wią­zy­wać. Wie­lo­krot­nie SN pod­kre­ślał, że umo­wa zawar­ta na czas ozna­czo­ny ma gwa­ran­to­wać stro­nom pew­ność trwa­nia sto­sun­ku umow­ne­go. Pac­ta sunt servan­da.

          O sta­ra­niu się o lokal z zaso­bów publicz­nych trze­ba było powie­dzieć przy zawar­ciu umo­wy i taki waru­nek moż­li­wo­ści wypo­wie­dze­nia umo­wy wpi­sać w jej tre­ści. Tyle tyl­ko, że wte­dy zapew­ne wynaj­mu­ją­cy chciał­by albo więk­szy czynsz (bo zwięk­sza się jego ryzy­ko), albo wca­le nie był by zain­te­re­so­wa­ny taką umo­wą. Ja też ocze­ku­je od najem­ców jed­no­znacz­nych dekla­ra­cji, bo nie mam cza­su na cią­głe szu­ka­nie nowych. Wolę zawrzeć umo­wę z kimś, kto ma spre­cy­zo­wa­ne pla­ny życio­we, nawet za niż­szy czynsz, niż uma­wiać się z kimś kto po 3 mie­sią­ca może zmie­nić zda­nie. Spró­buj zro­zu­mieć sta­no­wi­sko wła­ści­cie­la i posta­raj się o zna­le­zie­nie kogoś na swo­je miej­sce. Daj ogło­sze­nia, zapisz się na gru­py na FB i szu­kaj. Albo po pro­stu zapro­po­nuj jakieś „odstęp­ne” wynaj­mu­ją­ce­mu, by zgo­dził się roz­wią­zać umo­wę za poro­zu­mie­niem stron od razu. Łatwiej będzie Ci wte­dy z nim roz­ma­wiać.

          Jeże­li cho­dzi o ten zapis to trze­ba by całą umo­wę zba­dać, ale oba­wiam się że i tak jego waż­ność jest bar­dzo wąt­pli­wa.

          • Loka­tor

            miesz­kam w tym miesz­ka­niu pra­wie dwa lata. Nie sta­ra­łam sie o miesz­ka­nie z zaso­bów. Mia­sto zor­ga­ni­zo­wa­lo kon­kurs do absol­wen­tów miej­skich uczel­ni i far­tem uda­lo się dostać miesz­ka­nie do adap­ta­cji. Wcze­sniej pla­no­wa­li­śmy kre­dyt miesz­ka­nio­wy o czym byl poin­for­mo­wa­ny wła­ści­ciel. Jesli cho­dzi o wła­ści­cie­la to jak naj­bar­dziej go rozu­miem dla­te­go robię wszyst­ko aby pomoc kogos zna­leźć. Juz zapi­sa­lam sie na gru­py fb i poroz­sy­la­lam ogło­sze­nia itp. Nie­ste­ty nie wypro­wa­dzam sie ze wzglę­du na miesz­ka­nie z zaso­bów no tam­to musze wyre­mon­to­wać w cia­gu dwóch lat a teraz musi.y zci­snac sie u teściów ze wzglę­dów finan­so­wych zwią­za­nych z przej­sciem na urlop wycho­waw­czy ze wzglę­du na cho­ru­ja­ce dziec­ko. Dzie­ku­je za pomoc😉 mam nadzie­je ze spra­wa sama sie roz­wią­że.😉

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Powo­dze­nia i uda­ne­go dłu­gie­go week­en­du!

      • Tomasz_k

        A czy pod­pi­sa­nie anek­su skra­ca­ją­ce­go okres naj­mu loka­lu jest zgod­ne z pra­wem?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Tak. Stro­ny mogą w każ­dej chwi­li roz­wią­zać łączą­cą je umo­wę naj­mu za zgod­nym poro­zu­mie­niem.

  • Aga­ta J.

    1. Pro­szę o poda­nie pod­sta­wy praw­nej doty­czą­cej nie­waż­no­ści czy też bez­sku­tecz­no­ści wypo­wie­dze­nia umo­wy zawar­tej na czas ozna­czo­ny, kie­dy w umo­wie zna­lazł się zapis stwier­dza­ją­cy moż­li­wość wypo­wie­dze­nia umo­wy bez poda­nia przy­czy­ny z np. dwu­mie­sięcz­nym ter­mi­nem wypo­wie­dze­nia. Wynaj­mu­ję miesz­ka­nie, chcia­łam pod­pi­sać na czas ozna­czo­ny, żeby nie mieć kło­po­tów wyni­ka­ją­cych z usta­wy o ochr.praw loka­to­rów. Najem­cy upie­ra­li się jed­nak, żeby mieć tę furt­kę i teraz chcą wcze­śniej wypo­wie­dzieć.

    2. Usta­wę prze­czy­ta­łam dość dokład­nie, pro­szę o inter­pre­ta­cję art.11 ust. 8

    8. W wypad­ku sto­sun­ków praw­nych, któ­re nie usta­ją przez wypo­wie­dze­nie, a w szcze­gól­no­ści w wypad­ku spół­dziel­cze­go pra­wa do loka­lu, nie jest dopusz­czal­ne usta­nie sto­sun­ku praw­ne­go w spo­sób i z przy­czyn mniej korzyst­nych dla loka­to­ra niż to wyni­ka z prze­pi­sów tego arty­ku­łu.”
    Czy z tego nie wyni­ka cza­sem, że jeże­li sto­su­nek praw­ny usta­je przez wypo­wie­dze­nie to wypo­wie­dze­nie z przy­czyn mniej korzyst­nych jest dopusz­czal­ne? Była­bym zobo­wią­za­na za inter­pre­ta­cję tego zapi­su.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Ad. 1

      Pod­sta­wą takiej inter­pre­ta­cji jest art. art 673 § 3 k.c. o brzmie­niu Jeże­li czas trwa­nia naj­mu jest ozna­czo­ny, zarów­no wynaj­mu­ją­cy, jak i najem­ca mogą wypo­wie­dzieć najem w wypad­kach okre­ślo­nych w umo­wie..

      Zgod­nie z art. 58 § 1 k.c. Czyn­ność praw­na sprzecz­na z usta­wą albo mają­ca na celu obej­ście usta­wy jest nie­waż­na, chy­ba że wła­ści­wy prze­pis prze­wi­du­je inny sku­tek, w szcze­gól­no­ści ten, iż na miej­sce nie­waż­nych posta­no­wień czyn­no­ści praw­nej wcho­dzą odpo­wied­nie prze­pi­sy usta­wy. Nato­miast zgod­nie z § 3 tego same­go aty­ku­łu Jeże­li nie­waż­no­ścią jest dotknię­ta tyl­ko część czyn­no­ści praw­nej, czyn­ność pozo­sta­je w mocy co do pozo­sta­łych czę­ści, chy­ba że z oko­licz­no­ści wyni­ka, iż bez posta­no­wień dotknię­tych nie­waż­no­ścią czyn­ność nie zosta­ła­by doko­na­na.

      Prze­pis art 673 § 3 k.c. zawie­ra prze­słan­kę „wypad­ku okre­ślo­ne­go w umo­wie” co daje stro­nom moż­li­wość ure­gu­lo­wa­nia wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu zawar­tej na czas ozna­czo­ny po wystą­pie­niu w sta­nie fak­tycz­nym prze­słan­ki wska­za­nej w umo­wie. Języ­ko­we rozu­mie­nie „wypad­ku” obej­mu­je bowiem zda­rze­nia, wyda­rze­nia, bądź fak­ty. Wymie­nio­na w umo­wie przy­czy­na powin­na być wska­za­na w spo­sób dosta­tecz­nie jed­no­znacz­ny. Powin­no to umoż­li­wić obiek­tyw­ną oce­nę czy zastrze­żo­ny wypa­dek nastą­pił czy też nie.

      Na ten temat wie­lo­krot­nie wypo­wia­dał się Sąd Naj­wyż­szy:

      Umo­wę naj­mu zawar­tą na czas ozna­czo­ny moż­na wypo­wie­dzieć wyłącz­nie w wypad­kach okre­ślo­nych w tej umo­wie.” (V CSK 487/08 — wyrok SN — Izba Cywil­na z dnia 19-06-2009)

      Swo­bod­ne wypo­wia­da­nie umów naj­mu zawar­tych na czas ozna­czo­ny nie jest dopusz­czal­ne i ogra­ni­cza je treść art. 673 § 3 KC. Usta­wo­daw­ca prze­wi­dział w nim jedy­nie moż­li­wość wypo­wia­da­nia umów zawar­tych na czas ozna­czo­ny w razie okre­śle­nia w umo­wie wypad­ków wska­zu­ją­cych, kie­dy będzie to dopusz­czal­ne. Prze­pis art. 673 § 3 KC rozu­mia­ny jest jako zakaz wypo­wia­da­nia takich umów w sytu­acji, w któ­rej decy­zja o wypo­wie­dze­niu ma być pozo­sta­wia­na tyl­ko swo­bod­ne­mu uzna­niu samych stron lub stro­ny umo­wy. Posta­no­wie­nie, któ­re zezwa­la na roz­wią­za­nie w dro­dze swo­bod­ne­go wypo­wia­da­nia umów zawar­tych na czas ozna­czo­ny, jest więc nie tyl­ko sprzecz­ne z natu­rą takie­go sto­sun­ku, ale rów­nież z prze­pi­sem usta­wy. Ina­czej nato­miast nale­ży oce­niać wpro­wa­dze­nie do umo­wy naj­mu zawar­tej na czas ozna­czo­ny posta­no­wie­nia, któ­re prze­wi­du­je moż­li­wość jej wypo­wie­dze­nia w okre­ślo­nych w tej umo­wie oko­licz­no­ściach. W art. 673 § 3 KC usta­wo­daw­ca uznał, za wystar­cza­ją­ce wska­za­nie w umo­wie wypad­ków, upo­waż­nia­ją­cych do wypo­wie­dze­nia umo­wy zawar­tej na czas ozna­czo­ny. Za uza­sad­nio­ne nale­ży uznać, że wska­za­nie tych oko­licz­no­ści nie musi być enu­me­ra­tyw­ne, ale wystar­czy ogól­ne ich ozna­cze­nie.” (I ACa 402/13 — wyrok SA Gdańsk z dnia 20-09-2013)

      Zawar­te w umo­wie posta­no­wie­nie okre­śla­ją­ce przy­pa­dek, w któ­rym umo­wa naj­mu zawar­ta na czas ozna­czo­ny może zostać wypo­wie­dzia­na, decy­du­je o upraw­nie­niu bądź bra­ku upraw­nie­nia do takie­go wypo­wie­dze­nia.” (I ACa 1183/12 — wyrok SA Łódź z dnia 20-02-2013)

      Wyni­ka­ją­cy z art. 673§ 3 KC zakaz swo­bod­ne­go wypo­wia­da­nia umów naj­mu zawar­tych na czas ozna­czo­ny, w przy­pad­ku bra­ku okre­śle­nia w umo­wie wypad­ków wska­zu­ją­cych, kie­dy to będzie dopusz­czal­ne, nie ozna­cza abso­lut­nej sta­bi­li­za­cji tego rodza­ju sto­sun­ków obli­ga­cyj­nych, gdyż jak wska­zu­je się w dok­try­nie i orzecz­nic­twie usta­wo­daw­ca dopusz­cza moż­li­wość roz­wią­za­nia takiej umo­wy w regu­lo­wa­nych usta­wo­wo przy­pad­kach (art. 664 § 2 KC, 667 § 2 KC, 672, 687 § 1, 685, 691 § 4, 703 KC). ” (V ACa 697/11 — wyrok SA Kato­wi­ce z dnia 10-10-2012)

      Wię­cej na ten temat jest tutaj: http://books.skarbonamamony.pl/bezpieczna-umowa-najmu-mieszkania/

      Ad. 2

      Prze­pis art. 11 ust. 8 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów doty­czy sto­sun­ków praw­nych, któ­re nie usta­ją przez wypo­wie­dze­nie. Cho­dzi głów­nie o lok­tor­skie pra­wa do loka­lu, roz­ma­ite miesz­ka­nia służ­bo­we (połą­cze­nie sto­sun­ku pra­cy z miesz­ka­niem nale­żą­cym do pra­co­daw­cy). Z całą pew­no­ścią nie doty­czy to umów naj­mu. Szer­sza inter­pre­ta­cja jest w Komen­ta­rzach do usta­wy. Z uwa­gi na pra­wa autor­skie cięż­ko ją prze­ko­pio­wać. Naj­le­piej by było roz­wa­żyć jakiś kon­kret­ny przy­pa­dek.

      • Aga­ta J.

        Bar­dzo dzię­ku­ję za szyb­ką i wyczer­pu­ją­cą odpo­wiedź.

  • jurek

    Zakla­da­jac, ze umo­wa jest na czas nie­okre­ślo­ny najem­ca nie spra­wia chwi­lo­wo pro­ble­mów to w jaki spo­sób roz­wia­zac umo­wę? Wspo­mnia­ne zosta­ly dwie dodat­ko­we opcje:

    * „Wynaj­mu­ją­cy chce zamiesz­kać w naj­mo­wa­nym loka­lu
    albo ma w nim zamiesz­kać jego rodzi­na” 3 let­nie wypo­wie­dze­nie z mojej
    stro­ny jest nie akcep­to­wal­ne i zasta­na­wiam się kto zdro­wo­my­sla­cy je dopu­ścil w
    kodek­sie ??

    * „Inne waż­ne powo­dy” z wyko­rzy­sta­niem powodz­twa — bo pro­by
    poro­zu­mie­nia z najem­ca były sa udo­ku­men­to­wa­ne i oka­za­ly się nie­sku­tecz­ne. w
    rze­czy­wi­sto­sci mamy w poda­nym mie­scie bli­ska rodzi­ne, kto­ra wyma­ga opie­ki..
    zatem jest moż­li­wość wyko­rzy­sta­nia tej sytu­acji.

    wyda­wa­lo by się, na zdro­wy roz­sa­dek, ze mozna roz­wia­zac każ­dą umo­wę naj­mu miesz­ka­nia za odpo­wied­nio wcze­snym wypo­wie­dze­niem bo koń­cu jed­na lub dru­ga stro­na powin­na mieć do tego pra­wo.

  • jurek

    Zakla­da­jac, ze umo­wa jest na czas nie­okre­ślo­ny najem­ca nie spra­wia chwi­lo­wo pro­ble­mów to w jaki spo­sób roz­wia­zac umo­wę? Wspo­mnia­ne­zo­zo­sta­ly dwie dodat­kow opcje:

    * „Wynaj­mu­ją­cy chce zamiesz­kać w naj­mo­wa­nym loka­lu albo ma w nim zamiesz­kać jego rodzi­na” 3 let­nie wypo­wie­dze­nie z mojej stro­ny jest nie akcep­to­wal­ne i zasta­na­wiam się kto zdro­wo­my­sla­cy je dopu­ścil w kodek­sie ??

    * „Inne waż­ne powo­dy” z wyko­rzy­sta­niem powodz­twa — bo pro­by
    poro­zu­mie­nia z najem­ca były sa udo­ku­men­to­wa­ne i oka­za­ly się nie­sku­tecz­ne. w
    rze­czy­wi­sto­sci mamy w poda­nym mie­scie bli­ska rodzi­ne, kto­ra wyma­ga opie­ki..
    zatem jest moż­li­wość wyko­rzy­sta­nia tej sytu­acji.

    wyda­wa­lo by się, na zdro­wy roz­sa­dek, ze mozna roz­wia­zac
    każ­dą umo­wę namju miesz­ka­nia za odpo­wied­nio wcze­snym wypo­wie­dze­niem bo koń­cu
    jed­na lub dru­ga stro­na powin­na mieć do tego pra­wo.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Gdy umo­wa jest pra­wi­dło­wo wyko­ny­wa­na to z punk­tu widze­nia logi­ki nie ma potrze­by jej roz­wią­zy­wa­nia. Nato­miast usta­wa o ochro­nie praw loka­to­rów dopusz­cza pew­ne przy­pad­ki jej wypo­wie­dze­nia z waż­nych dla wynaj­mu­ją­ce­go powo­dów nawet wte­dy, gdy najem­ca umo­wę wyko­nu­je pra­wi­dło­wo. Oczy­wi­ście ta usta­wa jest na okrą­gło kry­ty­ko­wa­na przez wynaj­mu­ją­cych. Powie­dzia­no już tak wie­le, że nie ma sen­su powta­rzać.

      Kon­sty­tu­cyj­na zasa­da spe­cjal­nej ochro­ny loka­to­rów zosta­ła zre­ali­zo­wa­na wła­snie w tej usta­wie. Była ona do dnia dzi­siej­sze­go wie­lo­krot­nie przed­mio­tem roz­strzy­gnięć TK. Wie­le prze­pi­sów zosta­ło uzna­nych za nie­kon­sty­tu­cyj­ne, naru­sza­ją­ce pra­wa ochro­ny wła­sno­ści, itp. Temat już kie­dyś omó­wi­łem tutaj:
      http://skarbonamamony.pl/prawa-najemcy-mieszkania-kiedys-bylo-znacznie-gorzej.html

      Usta­wa o ochro­nie praw loka­to­rów od kil­ku lat roz­róż­nia dwa sto­sun­ki naj­mu.

      Najem na zasa­dach ogól­nych, bar­dziej skie­ro­wa­ny jest do osób, któ­re posia­da­ją kil­ka loka­li na wyna­jem i pla­nu­ją najem dłu­go­ter­mi­no­wy oraz z dru­giej stro­ny do najem­ców, któ­rzy mają potrze­bę zamiesz­ka­nia na okres dłuż­szy. Tutaj zasa­dy wypo­wia­da­nia są sto­sun­ku praw­ne­go bar­dzo sztyw­ne.

      Dru­gim typem umo­wy jest umo­wa naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu, któ­ra jak sama nazwa wska­zu­je, kie­ro­wa­na jest do wynaj­mu­ją­cych, któ­rzy nie chcą wią­zać dłuż­szych rela­cji z najem­ca­mi. Tutaj regu­ły usta­wo­we są polu­zo­wa­ne. Acz­ko­wiek w tym przy­pad­ku i tak w umo­wie wie­le rze­czy nale­ży prze­wi­dzieć same­mu.
      Wię­cej tutaj: http://skarbonamamony.pl/umowa-najmu-okazjonalnego-lokalu.html

      Sku­pia­jąc się jed­nak na Two­im pyta­niu to „inne waż­ne powo­dy” są ocen­ne i upraw­nio­ny do ich oce­ny jest sąd, któ­ry będzie roz­strzy­gał powódz­two. Nie­ste­ty nie ma na ten temat orzecz­nic­twa SN, a co za tym idzie cięż­ko okre­ślić ramy takiej oce­ny. Z całą pew­no­ścią sąd będzie badał czy Two­je­go pro­ble­mu nie moż­na roz­wią­zać w inny spo­sób, na ile jest to dla Cie­bie waż­ne, jak wiel­kie kosz­ty będziesz pono­sić itp. Przy tej ostat­niej prze­słan­ce z całą pew­no­ścią będzie bada­na róż­ni­ca w kwo­tach jakie otrzy­mu­jesz od najem­cy w porów­na­niu z tym co sam ewen­tu­al­nie masz pła­cić.

      • jurek

        ser­decz­nie dzie­ku­je za bar­dzo rze­czo­wą odpo­wiedz.

        celo­wo ują­łem „najem­ca chwi­lo­wo nie spra­wia pro­ble­mów” , ponie­waż na prze­strze­ni dłu­gie­go cza­su zda­rzy­łem prze­ko­nać się jakim jest czło­wie­kiem, i domnie­my­wam, że zmia­na nastą­pi­ła chwi­lo­wo, żeby osią­gnąć pewien cel. nie­ste­ty nie mogę podać szcze­gó­łów publicz­nie, ale ze wszel­kich stron pro­ble­my powsta­ją wyłącz­nie od stro­ny najem­cy. nie­ste­ty z tego co się prze­ko­na­łem pra­wo jest tak nie­for­tun­nie skon­stru­owa­ne, że wspo­mnia­nych pro­ble­mów nie moż­na wyko­rzy­stać bez­po­śred­nio do roz­wią­za­nia umo­wy co bar­dzo czę­sto wyko­rzy­stu­ją najem­cy. tyl­ko to zaczy­na­my ocie­rać się o zwy­kłe ludz­kie zasa­dy współ­ży­cia w spo­łe­czeń­stwie, któ­re coraz rza­dziej bra­ne są pod uwa­gę.

        umo­wę naj­mu oka­zjo­nal­ne­go już sto­so­wa­łem.. na pew­no jest lep­szym roz­wią­za­niem jed­nak w tym przy­pad­ku nie zmie­nię sytu­acji do cza­su kie­dy najem­ca się nie wypro­wa­dzi.

        z tego co piszesz, to opcja „innych waż­nych powo­dów” może być jed­nak dość trud­na i kło­po­tli­wa z racji powódz­twa.

        ser­decz­nie pozdra­wiam

        • jurek

          powra­ca­jąc jesz­cze do roz­wią­za­nia umo­wy w try­bie „nor­mal­nym” jest w kodek­sie zapis:

          Art. 673. Ter­mi­ny wypo­wie­dze­nia

          § 1. Jeże­li czas trwa­nia naj­mu nie jest ozna­czo­ny, zarów­no wynaj­mu­ją­cy, jak i najem­ca mogą wypo­wie­dzieć najem z zacho­wa­niem ter­mi­nów umow­nych, a w ich bra­ku z zacho­wa­niem ter­mi­nów usta­wo­wych.

          § 2. Usta­wo­we ter­mi­ny wypo­wie­dze­nia naj­mu są nastę­pu­ją­ce: gdy czynsz jest płat­ny w odstę­pach cza­su dłuż­szych niż mie­siąc, najem moż­na wypo­wie­dzieć naj­póź­niej na trzy mie­sią­ce naprzód na koniec kwar­ta­łu kalen­da­rzo­we­go; gdy czynsz jest płat­ny mie­sięcz­nie — na mie­siąc naprzód na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go; gdy czynsz jest płat­ny w krót­szych odstę­pach cza­su – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzien­ny — na jeden dzień naprzód.

          Art. 688.Terminy wypo­wie­dze­nia

          Jeże­li czas trwa­nia naj­mu loka­lu nie jest ozna­czo­ny, a czynsz jest płat­ny mie­sięcz­nie, najem moż­na wypo­wie­dzieć naj­póź­niej na trzy mie­sią­ce naprzód na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go.

          czy nie mogę zasto­so­wać powyż­szych arty­ku­łów (3 mie­sięcz­ne­go okre­su wypo­wie­dze­nia), nawet jeśli najem­ca prze­strze­ga: pra­wa i warun­ków umo­wy ?

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Wynaj­mu­ją­cy lokal miesz­kal­ny nie może zasto­so­wać tych prze­pi­sów. Wyklu­cza je art. 11 ust. 1 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów o brzmie­niu jeże­li loka­tor jest upraw­nio­ny do odpłat­ne­go uży­wa­nia loka­lu, wypo­wie­dze­nie przez wła­ści­cie­la sto­sun­ku praw­ne­go może nastą­pić tyl­ko z przy­czyn okre­ślo­nych w ust. 2–5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniej­szej usta­wy. […]
            Ale oczy­wi­ście będą one mogły być sto­so­wa­ne przez najem­cę. Taka asy­me­trycz­ność upraw­nień 🙂
            Pro­szę zwró­cić uwa­gę na sło­wo „tyl­ko”, ono jest klu­czo­we. Przy naj­mie oka­zjo­nal­nym loka­lu, po speł­nie­niu dodat­ko­wych wyma­gań, ten prze­pis nie obo­wią­zu­je. Pozwa­la to stro­nom na ure­gu­lo­wa­nie tych spraw w umo­wie, ale też nie w peł­ni z uwa­gi na inne ogra­ni­cze­nia.

          • jurek

            dzię­ku­ję. no to nie­źle — kto coś takie­go uchwa­la­jąc chy­ba zało­żył, że wynaj­mu­ją­cy nie powi­nien mieć pra­wa wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu.

  • Ania Cie­siół­ka

    Jeśli wynaj­mu­ją­cy chce wymó­wić lokal najem­cy na dłu­go przed upły­wem ter­mi­nu umo­wy, żaden z wymie­nio­nych wyżej powo­dów nie zaist­niał, to czy może zro­bić to mimo nie­zgo­dy wynaj­mu­ją­ce­go (raczej nie ma się dokąd wypro­wa­dzić)? Czy pra­wo mu na to zezwa­la? Czy może np odciąć media lub w inny spo­sób uprzy­krzac życie najem­cy, by zmu­sić go do opusz­cze­nia nie­ru­cho­mo­ści?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      A jaka jest ta „ukry­ta” przy­czy­na wypo­wie­dze­nia? Czy mamy na myśli umo­wę naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go czy użyt­ko­we­go? Czy umo­wa jest umo­wą naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu?

      • Ania Cie­siół­ka

        Dokład­nie nie wiem. Mówi o nie­dzia­ła­ją­cej żarów­ce w kory­ta­rzu, o kil­ku­dnio­wych pośli­zgach w opła­ca­niu rachun­ków (zda­rzy­ło się, jed­nak spo­ra­dycz­nie, nie wię­cej niż tydz, po uprzed­nim poin­for­mo­wa­niu).

      • Ania Cie­siół­ka

        To jest uży­cze­nie, lokal jest miesz­kal­ny.

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Umo­wa uży­cze­nia jest nie­od­płat­na. Czy na pew­no mowa o uży­cze­niu w rozu­mie­niu kodek­so­wym czy­li o umo­wie w któ­rej uży­cza­ją­cy zobo­wią­zu­je się zezwo­lić bio­rą­ce­mu, przez czas ozna­czo­ny lub nie­ozna­czo­ny, na bez­płat­ne uży­wa­nie odda­nej mu w tym celu rze­czy (miesz­ka­nia)?

          No i kto w koń­cu chce wypo­wie­dzieć? Najem­ca (loka­tor) czy wynaj­mu­ją­cy (wła­ści­ciel)? Poję­cia są wyja­śnio­ne na począt­ku arty­ku­łu.

          • Ania C.

            Tak-To odpo­wiedź na pierw­szą część pyta­nia.
            Wła­ści­ciel (uży­wa­ją­cy) loka­to­ro­wi (bior­cy). Zawar­ta jest umo­wa na czas okre­ślo­ny.

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Umo­wą uży­cze­nia tutaj się nie zaj­mu­je­my i z uwa­gi na to nie będę tego tema­tu roz­wi­jał. Może to wpro­wa­dzić nie­po­trzeb­ny zamęt dla innych czy­tel­ni­ków.

            Dodam jed­nak, że umo­wę uży­cze­nia regu­lu­ją prze­pi­su kodek­su cywil­ne­go art. 710 — 719. Czę­ścio­wo sto­su­je się też usta­wę o ochro­nie praw loka­to­rów, jako prze­pi­sy szcze­gól­ne w sto­sun­ku do kodek­su cywil­ne­go. M. in. art. 11 ust. 2, prze­pi­sy doty­czą­ce eks­mi­sji itp.

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Jeże­li lokal jest miesz­kal­ny to nie­ste­ty musi Pani zasto­so­wać art. 11 ust. 2 i kolej­ne usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów.

            2. Nie póź­niej niż na mie­siąc naprzód, na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go, wła­ści­ciel może wypo­wie­dzieć sto­su­nek praw­ny, jeże­li loka­tor:
            1) pomi­mo pisem­ne­go upo­mnie­nia nadal uży­wa loka­lu w spo­sób sprzecz­ny z umo­wą lub nie­zgod­nie z jego prze­zna­cze­niem lub zanie­dbu­je obo­wiąz­ki, dopusz­cza­jąc do powsta­nia szkód, lub nisz­czy urzą­dze­nia prze­zna­czo­ne do wspól­ne­go korzy­sta­nia przez miesz­kań­ców albo wykra­cza w spo­sób rażą­cy lub upo­rczy­wy prze­ciw­ko porząd­ko­wi domo­we­mu, czy­niąc uciąż­li­wym korzy­sta­nie z innych loka­li, lub
            2) jest w zwło­ce z zapła­tą czyn­szu lub innych opłat za uży­wa­nie loka­lu co naj­mniej za trzy peł­ne okre­sy płat­no­ści pomi­mo uprze­dze­nia go na piśmie o zamia­rze wypo­wie­dze­nia sto­sun­ku praw­ne­go i wyzna­cze­nia dodat­ko­we­go, mie­sięcz­ne­go ter­mi­nu do zapła­ty zale­głych i bie­żą­cych należ­no­ści, lub
            3) wyna­jął, pod­na­jął albo oddał do bez­płat­ne­go uży­wa­nia lokal lub jego część bez wyma­ga­nej pisem­nej zgo­dy wła­ści­cie­la, lub
            4) uży­wa loka­lu, któ­ry wyma­ga opróż­nie­nia w związ­ku z koniecz­no­ścią roz­biór­ki lub remon­tu budyn­ku, z zastrze­że­niem art. 10 ust. 4.
            3. Wła­ści­ciel loka­lu, w któ­rym czynsz jest niż­szy niż 3% war­to­ści odtwo­rze­nio­wej loka­lu w ska­li roku, może wypo­wie­dzieć sto­su­nek naj­mu: 1) z zacho­wa­niem sze­ścio­mie­sięcz­ne­go ter­mi­nu wypo­wie­dze­nia, z powo­du nie­za­miesz­ki­wa­nia najem­cy przez okres dłuż­szy niż 12 mie­się­cy;
            2) z zacho­wa­niem mie­sięcz­ne­go ter­mi­nu wypo­wie­dze­nia, na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go, oso­bie, któ­rej przy­słu­gu­je tytuł praw­ny do inne­go loka­lu poło­żo­ne­go w tej samej miej­sco­wo­ści, a loka­tor może uży­wać tego loka­lu, jeże­li lokal ten speł­nia warun­ki prze­wi­dzia­ne dla loka­lu zamien­ne­go. 4. Nie póź­niej niż na pół roku naprzód, na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go, wła­ści­ciel może wypo­wie­dzieć sto­su­nek praw­ny, o ile zamie­rza zamiesz­kać w nale­żą­cym do nie­go loka­lu, jeże­li loka­to­ro­wi przy­słu­gu­je tytuł do loka­lu, w któ­rym może zamiesz­kać w warun­kach takich, jak­by otrzy­mał lokal zamien­ny, lub jeże­li wła­ści­ciel dostar­czy mu lokal zamien­ny. W loka­lu zamien­nym wyso­kość czyn­szu i opłat, z wyjąt­kiem opłat nie­za­leż­nych od wła­ści­cie­la, musi uwzględ­niać sto­su­nek powierzch­ni i wypo­sa­że­nia loka­lu zamien­ne­go do loka­lu zwal­nia­ne­go.
            5. Nie póź­niej niż na 3 lata naprzód, na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go, wła­ści­ciel może wypo­wie­dzieć sto­su­nek praw­ny loka­to­ro­wi, o ile zamie­rza zamiesz­kać w nale­żą­cym do nie­go loka­lu, a nie dostar­cza mu loka­lu zamien­ne­go i loka­to­ro­wi nie przy­słu­gu­je pra­wo do loka­lu, o któ­rym mowa w ust. 4.
            6. Jeże­li wła­ści­ciel, któ­ry wypo­wie­dział sto­su­nek praw­ny na pod­sta­wie prze­pi­su ust. 5, nie zamiesz­kał w swo­im loka­lu lub zaprze­stał w nim zamiesz­ki­wać przed upły­wem pół roku od usta­nia wypo­wie­dzia­ne­go sto­sun­ku praw­ne­go, loka­tor jest upraw­nio­ny, według swo­je­go wybo­ru, bądź do powro­tu do loka­lu na dotych­cza­so­wych warun­kach bądź do żąda­nia od wła­ści­cie­la zapła­ty róż­ni­cy w czyn­szu i w opła­tach, któ­re pła­ci obec­nie, w sto­sun­ku do tych, któ­re pła­cił w ramach wypo­wie­dzia­ne­go sto­sun­ku praw­ne­go za okres jed­ne­go roku. Kosz­ty prze­pro­wadz­ki loka­to­ra do loka­lu pono­si właściciel5).
            7. Prze­pi­sy ust. 4–6 sto­su­je się, jeże­li w loka­lu wła­ści­cie­la ma zamiesz­kać jego peł­no­let­ni zstęp­ny, wstęp­ny lub oso­ba, wobec któ­rej wła­ści­ciel ma obo­wią­zek ali­men­ta­cyj­ny. Wypo­wie­dze­nie sto­sun­ku praw­ne­go, pod rygo­rem nie­waż­no­ści, powin­no wska­zy­wać oso­bę mają­cą zamiesz­kać w loka­lu wła­ści­cie­la.
            8. W wypad­ku sto­sun­ków praw­nych, któ­re nie usta­ją przez wypo­wie­dze­nie, a w szcze­gól­no­ści w wypad­ku spół­dziel­cze­go pra­wa do loka­lu, nie jest dopusz­czal­ne usta­nie sto­sun­ku praw­ne­go w spo­sób i z przy­czyn mniej korzyst­nych dla loka­to­ra niż to wyni­ka z prze­pi­sów tego arty­ku­łu.
            9. W wypad­ku okre­ślo­nym w ust. 2 pkt 4 loka­to­ro­wi przy­słu­gu­je pra­wo do loka­lu zamien­ne­go. Obo­wią­zek zapew­nie­nia loka­lu zamien­ne­go oraz pokry­cia kosz­tów prze­pro­wadz­ki spo­czy­wa na wła­ści­cie­lu budyn­ku, z zastrze­że­niem art. 32.
            10. Z waż­nych przy­czyn, innych niż okre­ślo­ne w ust. 2, wła­ści­ciel może wyto­czyć powódz­two o roz­wią­za­nie sto­sun­ku praw­ne­go i naka­za­nie przez sąd opróż­nie­nia loka­lu, jeże­li stro­ny nie osią­gnę­ły poro­zu­mie­nia co do warun­ków i ter­mi­nu roz­wią­za­nia tego sto­sun­ku.
            11. Wypo­wie­dze­nie naj­mu w zaso­bach towa­rzy­stwa budow­nic­twa spo­łecz­ne­go może nastą­pić tak­że na pod­sta­wie art. 30 ust. 5 usta­wy z dnia 26 paź­dzier­ni­ka 1995 r. o nie­któ­rych for­mach popie­ra­nia budow­nic­twa miesz­ka­nio­we­go (Dz.U. z 2013 r. poz. 255).
            12. Jeże­li loka­to­rem, któ­re­mu wła­ści­ciel wypo­wia­da sto­su­nek praw­ny na pod­sta­wie ust. 5, jest oso­ba, któ­rej wiek w dniu otrzy­ma­nia wypo­wie­dze­nia prze­kro­czył 75 lat, a któ­ra po upły­wie ter­mi­nu, o któ­rym mowa w ust. 5, nie będzie posia­da­ła tytu­łu praw­ne­go do inne­go loka­lu, w któ­rym może zamiesz­kać, ani nie ma osób, któ­re zobo­wią­za­ne są wobec niej do świad­czeń ali­men­ta­cyj­nych, wypo­wie­dze­nie sta­je się sku­tecz­ne dopie­ro w chwi­li śmier­ci loka­to­ra; prze­pi­sów art. 691 § 1 i 2 Kodek­su cywil­ne­go nie sto­su­je się.

            Pozdra­wiam

            Pio­trek

            W dniu 2016-05-27 15:04, Disqus napisał(a):

  • jurek

    Piotr czy cza­sem nie łatwiej jest w ogó­le nie pod­pi­sy­wać umo­wy naj­mu z najem­cą ? oczy­wi­ście jeśli najem­ca na to przy­sta­je.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Ust­na umo­wa naj­mu ma taką samą moc jak pisem­na. Jej obo­wią­zy­wa­nie może wyni­kać z samych fak­tów zwią­za­nych z zacho­wa­niem się stron (wyda­nie loka­lu, przyj­mo­wa­nie czyn­szu, itp.). Szcze­rze mówiąc umo­wa ust­na jest znacz­nie mniej korzyst­na dla wynaj­mu­ją­ce­go od pisem­nej. Spójrz na ten prze­pis:

      Art. 660 k.c. Umo­wa naj­mu nie­ru­cho­mo­ści lub pomiesz­cze­nia na czas dłuż­szy niż rok powin­na być zawar­ta na piśmie. W razie nie­za­cho­wa­nia tej for­my poczy­tu­je się umo­wę za zawar­tą na czas nie­ozna­czo­ny.
      Jak widzisz sank­cja za nie­za­sto­so­wa­nie for­my pisem­nej jest kom­plet­nie dla wynaj­mu­ją­ce­go nie­ko­rzyst­na.

      Temat jest sze­rzej omó­wio­ny tutaj: http://books.skarbonamamony.pl/bezpieczna-umowa-najmu-mieszkania/

      • jurek

        hmm bar­dziej mia­łem na myśli brak umo­wy jakiej­kol­wiek..

        tyl­ko, że z tego co piszesz, może wystą­pić sytu­acja, że nawet jeśli jej nie zawrze­my nawet ust­nie to najem­ca może się zaprzeć (oczy­wi­ście kła­miąc) , że taką umo­wę z wynaj­mu­ją­cym zawarł.

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          A na co się z najem­cą uma­wiasz gdy dajesz mu do uży­wa­nia lokal i bie­rzesz co mie­siąc czynsz? Wła­śnie zawar­łeś umo­wę naj­mu!

          Art. 60 k.c. Z zastrze­że­niem wyjąt­ków w usta­wie prze­wi­dzia­nych, wola oso­by doko­nu­ją­cej czyn­no­ści praw­nej może być wyra­żo­na przez każ­de zacho­wa­nie się tej oso­by, któ­re ujaw­nia jej wolę w spo­sób dosta­tecz­ny, w tym rów­nież przez ujaw­nie­nie tej woli w posta­ci elek­tro­nicz­nej (oświad­cze­nie woli).

          • jurek

            rze­czy­wi­ście, choć for­muł­ka pisa­na języ­kiem nie­zbyt przy­stęp­nym 😉 zbyt wie­le zło­żeń. powin­no być wię­cej oddziel­nych zdań, jak mnie uczy­li w szko­le. wte­dy jest przej­rzy­ściej.

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Część doda­na od „w tym” zosta­ła doda­na w 2002 roku. Jest kry­ty­ko­wa­na przez wie­lu praw­ni­ków jako nie­po­trzeb­na — de fac­to zawie­ra się prze­cież „w każ­dym zacho­wa­niu się oso­by”.

          • jurek

            w sumie to jeśli oka­że się, że loka­tor jest nie­uczci­wy a nie­ma spi­sa­nej umo­wy moż­na go w osta­tecz­no­ści wyeks­mi­to­wać z czy­jąś pomo­cą poza teren loka­lu i tyle.. jak udo­wod­ni, że miesz­kał ?

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Dowód moż­na pro­wa­dzić na wie­le spo­so­bów, ot cho­ciaż­by wizy­ty jego zna­jo­mych, sąsie­dzi (dowo­dy ze świad­ków) itp.

            Chcia­łem od razu zwró­cić uwa­gę, że takie dzia­ła­nie od stycz­nia jest prze­stęp­stwem z art. 191 § 1a k.k.

          • jurek

            i tu się zga­dza się.. z któ­rej stro­ny cze­goś nie zasu­ge­ru­ję poda­jesz odpo­wied­ni i na doda­tek aktu­al­ny „arty­kuł” — poziom mistrzow­ski !

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Nie jesteś pierw­szy, któ­ry na podob­ny pomysł (nie pod­pi­sa­nia umo­wy) wpadł, oraz nie pierw­szy któ­ry chciał­by sam zastę­po­wać komor­ni­ka…

  • Ala

    Czy dobrze rozu­miem, że poda­nie w umo­wie powo­dów wypo­wie­dze­nia przez wynaj­mu­ją­ce­go innych niż wymie­nio­ne w usta­wie o ochro­nie praw loka­to­rów jest nieskuteczne/nieważne? Zarów­no w przy­pad­ku umo­wy zawar­tej na czas nie­okre­ślo­ny jak i ozna­czo­ny?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Jeże­li nie jest to umo­wa naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu i jest to umo­wa naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go to takie zapi­sy są nie­sku­tecz­ne.

    • grze­gorz

      może ktoś dora­dzi-pomo­że mam nastę­pu­ją­cy pro­blem mam umo­we uży­cze­nia loka­lu u dzia­ka na czas nie okre­ślo­ny a ten wła­śnie wczo­raj dał mi wypo­wie­dze­nie (żena­da rodzi­na) miesz­ka w tym samym loka­lu co ja z żoną tyl­ko on na pię­trze my na par­te­rze ‚ja bar­dzo chęt­nie sie wypro­wa­dzę ale w lokal zain­we­sto­wa­łem oko­ło 10tyś zło­tych gdyż na począt­ku lokal nie nada­wa­ła sie do zamiesz­ka­nia (trzy­mał tam sobie jakieś rupie­cie) zosta­ła poło­żo­na gla­zu­ra i tera­ko­ta wyma­lo­wa­ne wszyst­ko i poło­żo­na gładz(ściany były tak krzy­we że ci co robi­li za gło­we się zła­pa­li odchy­ły po 50–70cm na ścia­nach i sufitach)od począt­ku wpro­wa­dze­nia się zaczął wymy­ślać prze­ró­zne histo­rie dodam że nie utrud­nia­my mu życia jeste­śmy nor­mal­nym mał­żeń­stwem nie robi­my imprez ani nie zakłó­ca­my mu jakoś jego egzy­sten­cjii ale do rze­czy my chęt­nie się wypro­wa­dzi­my bo mam dość miesz­ka­nia z chamem(delikatne okre­śle­nie) tyl­ko chce­my odzy­skać pie­nią­dze któ­re wło­ży­li­śmy w ten lokal ponie­waż fizycz­nie nie może­my tego zabrać prze­cież nie pozry­wam­te­go na wszyst­ko mamy rachun­ki i fak­tu­ry co może­my zro­bić pro­sze o pomoc

  • Arka­diusz

    Mam pro­blem bo loka­to­rzy nie pła­cą za zuży­tą wodę. Wzy­wa­łem ich do ure­gu­lo­wa­nia należ­no­ści do kon­kret­ne­go dnia, ale nie zapła­ci­li w tym usta­lo­nym prze zemnie ter­mi­nie. Mam umo­wę na czas okre­ślo­ny z nimi. W umo­wie mam zapis:
    Wynaj­mu­ją­cy może wypo­wie­dzieć umo­wę naj­mu bez zacho­wa­nia ter­mi­nu wypo­wie­dze­nia okre­ślo­ne­go w § 11 niniej­szej umo­wy, jeże­li Najem­ca :
    c) Jest w zwło­ce z zapła­tą opłat, o któ­rych mowa w §8 lub §9 niniej­szej umo­wy, za co naj­mniej jeden okre­sy płat­no­ści.
    §8 doty­czy wyso­ko­ści odstęp­ne­go oraz ter­mi­nu jego pła­ce­nia.
    §9 1. Najem­cy z tytu­łu naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go oprócz czyn­szu naj­mu usta­lo­ne­go w § 8 niniej­szej umo­wy są zobo­wią­za­ni do uisz­cze­nia opłat z tytu­łu :
    b) zuży­cia zim­nej wody i odpro­wa­dza­nie ście­ków wg wska­zań wodo­mie­rzy, roz­li­cza­ne
    w okre­sie mie­sięcz­nym oraz wg staw­ki usta­lo­nej przez Spół­dziel­nię Miesz­ka­nio­wą
    c) zuży­cia cie­płej wody użyt­ko­wej wg wska­za­nia wodo­mie­rzy oraz staw­ki usta­lo­nej przez Spół­dziel­nię Miesz­ka­nio­wą.
    Czy mogę wypo­wie­dzieć tą umo­wę powo­łu­jąc się na prze­pis art 673 § 3 k.c. i czy mogę usta­lić dwu­ty­go­dnio­wy ter­min opusz­cze­nia miesz­ka­nia?

  • Arka­diusz

    Mam pro­blem bo loka­to­rzy nie pła­cą za zuży­tą wodę. Wzy­wa­łem ich do ure­gu­lo­wa­nia należ­no­ści do kon­kret­ne­go dnia, ale nie zapła­ci­li w tym usta­lo­nym prze zemnie ter­mi­nie. Mam umo­wę na czas okre­ślo­ny z nimi. W umo­wie mam zapis:
    Wynaj­mu­ją­cy może wypo­wie­dzieć umo­wę naj­mu bez zacho­wa­nia ter­mi­nu wypo­wie­dze­nia okre­ślo­ne­go w § 11 niniej­szej umo­wy, jeże­li Najem­ca :
    c) Jest w zwło­ce z zapła­tą opłat, o któ­rych mowa w §8 lub §9 niniej­szej umo­wy, za co naj­mniej jeden okre­sy płat­no­ści.
    §8 doty­czy wyso­ko­ści odstęp­ne­go oraz ter­mi­nu jego pła­ce­nia.
    §9 1. Najem­cy z tytu­łu naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go oprócz czyn­szu naj­mu usta­lo­ne­go w § 8 niniej­szej umo­wy są zobo­wią­za­ni do uisz­cze­nia opłat z tytu­łu :
    b) zuży­cia zim­nej wody i odpro­wa­dza­nie ście­ków wg wska­zań wodo­mie­rzy, roz­li­cza­ne
    w okre­sie mie­sięcz­nym oraz wg staw­ki usta­lo­nej przez Spół­dziel­nię Miesz­ka­nio­wą
    c) zuży­cia cie­płej wody użyt­ko­wej wg wska­za­nia wodo­mie­rzy oraz staw­ki usta­lo­nej przez Spół­dziel­nię Miesz­ka­nio­wą.
    Czy mogę wypo­wie­dzieć tą umo­wę powo­łu­jąc się na prze­pis art 673 § 3 k.c. i czy mogę usta­lić dwu­ty­go­dnio­wy ter­min opusz­cze­nia miesz­ka­nia?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Zapro­po­no­wa­ne zapi­sy są sprzecz­ne z usta­wą i w kon­se­kwen­cji są nie­waż­ne (art. 58 §3 k.c.). Prze­pi­sy art. 11 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów bar­dzo pre­cy­zyj­nie regu­lu­ją pro­ce­du­rę wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu loka­lu mie­szal­ne­go. Są to prze­pi­sy szcze­gól­ne w sto­sun­ku do prze­pi­sów ogól­nych kodek­su cywil­ne­go. Z uwa­gi na regu­łę koli­zyj­ną lex spe­cia­lis dero­gat legi gene­ra­li (prze­pis szcze­gól­ny uchy­la prze­pis ogól­ny) w zakre­sie ure­gu­lo­wa­nym w art. 11 nie sto­su­je się prze­pi­sów k.c.

      Z tego same­go powo­du prze­pis art. 673 §3 k.c. nie ma zasto­so­wa­nia gdy umo­wę chce wypo­wie­dzieć wynaj­mu­ją­cy lokal miesz­kal­ny, chy­ba, że umo­wa naj­mu będzie umo­wą naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu. Temat ten był już poru­sza­ny we wcze­śniej­szych komen­ta­rzach.

  • Arka­diusz

    To ozna­cza, że muszę cze­kać do koń­ca umo­wy i wte­dy oni dopie­ro muszę opu­ścić miesz­ka­nie? A jeśli nie pła­cą za wodę to czy mogę ją odciąć? Bo zadłu­że­nie jest już spo­re. A wiem, że nie będą pła­cić bo loka­tor­ka okła­mu­je mnie do tego stop­nia, że prze­sy­ła mi pod­ro­bio­ne przez sie­bie potwier­dze­nia wyko­na­nych prze­le­wów ban­ko­wych na moje kon­to.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Zasta­na­wiam się dla­cze­go aku­rat za wodę nie pła­ci?
      Na pew­no nie moż­na wody odłą­czyć bo jest to nie­do­pusz­czal­ne zgod­nie z usta­wą o zbio­ro­wym zaopa­trze­niu w wodę i zbio­ro­wym odpro­wa­dza­niu ście­ków.
      Sfał­szo­wa­ne potwier­dze­nia zapła­ty moż­na zgło­sić na Poli­cji — jest to prze­stęp­stwo.

  • Arka­diusz

    Może dla­te­go że prąd im może odciąć Zakład Ener­ge­tycz­ny (choć umo­wa jest na mnie). Kwo­tę do zapła­ty za wodę ja wyli­czam na pod­sta­wie prze­sła­nych przez nich zdjęć wodo­mie­rzy. Staw­ka jed­nost­ko­wa usta­lo­na jest przez Spół­dziel­nię miesz­ka­nio­wą (spół­dziel­nia robi odczyt na koniec roku a tak pła­cę usta­lo­ną kwo­tę mie­sięcz­nie to zna­czy chcę aby loka­tor wpła­cał rze­czy­wi­stą kwo­tę na kon­to Spół­dziel­ni). W umo­wie mam, że płat­ne będzie co mie­siąc na pod­sta­wie odczy­tów z wodo­mie­rzy. Wynaj­mu­ję im od lute­go ale z bra­ku cza­su wysta­wi­łem pierw­szy rachu­nek na koniec maja i od tej pory zaczął się pro­blem bo pomi­mo wzy­wa­nia do zapła­ty (roz­mo­wa tele­fo­nicz­na i wia­do­mo­ści e-mall) dalej nie pła­cą. Za odstęp­ne też mi w tym mie­sią­cu nie zapła­ci­li ale to pierw­szy raz a kolej­ny rachu­nek za okres czer­wiec lipiec mają zapła­cić do wrze­śnia. Tym razem nie odbie­ra­ją tele­fo­nów i nie odpi­su­ją na e-mal­le. Tak więc zanim wypo­wiem im umo­wę to pierw­sze muszę teraz na piśmie wezwać ich do zapła­ce­nia rachun­ku za wodę (bo zda­je mi się, że usta­wo­wy okres trzech okre­sów płat­no­ści jest zacho­wa­ny to zna­czy luty, marzec, kwie­cień, maj) i poin­for­mo­wać ich o tym, że jeśli nie zapła­cą w cią­gu mie­sią­ca od otrzy­ma­nia wezwa­nia to wypo­wiem im umo­wę naj­mu. I póź­niej wypo­wie­dze­nie umo­wy i kolej­ny mie­siąc 🙁 ocze­ki­wa­nia i zadłu­że­nie rośnie w maje­sta­cie pra­wa. Sły­sza­łem, że jest jakiś okres ochro­ny gdy mają dziec­ko i w paź­dzier­ni­ku już nie mogę im wypo­wie­dzieć umo­wy, czy to praw­da? (do wia­do­mo­ści mode­ra­to­ra na Poli­cję zgło­szę podej­rze­nie popeł­nie­nia fał­szer­stwa doku­men­tów tyl­ko pro­blem jest taki, że prze­by­wam za gra­ni­cą).

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Posia­da­nie lub nie dziec­ka nie ma wpły­wu na pra­wo wypo­wie­dze­nia loka­lu. Jeże­li umo­wa nie jest umo­wą naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu to najem­com będzie się nale­żał lokal socjal­ny, ale to nie jest wca­le zale­ta z Two­je­go punk­tu widze­nia, bo tyl­ko prze­dłu­ża pro­ce­du­rę eks­mi­syj­ną. Gmi­ny zwy­kle taki­mi loka­la­mi nie dys­po­nu­ją.

      • Arka­diusz

        To zna­czy, że pomi­mo wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu i upra­wo­moc­nie­niu się jej, loka­to­rzy dalej mogą prze­by­wać w moim miesz­ka­niu?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Tak, mogą odmó­wić wypro­wa­dze­nia się. Nie moż­na ich samo­wol­nie usu­nąć bo będą mogli ponow­nie się wpro­wa­dzić. Poza tym takie dzia­ła­nie jest prze­stęp­stwem od stycz­nia br.

          Trze­ba prze­pro­wa­dzić sądo­wą pro­ce­du­rę eks­mi­syj­ną. W skró­cie pozew -> wyrok -> upra­wo­moc­nie­nie się wyro­ku -> wnio­sek o nada­nie wyro­ko­wi klau­zu­li wyko­nal­no­ści -> nada­nie przez sąd klau­zu­li -> wnio­sek do komor­ni­ka -> miesz­ka­nie socjal­ne przy­zna­ne przez gmi­nę (o ile sąd przy­zna) -> eks­mi­sja. Przy umo­wie naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu jest nie­co pro­ściej.

          • Arka­diusz

            A jeśli oni nie są w miesz­ka­niu zamel­do­wa­ni, to czy to coś zmie­nia?

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Nie­ste­ty nic nie zmie­nia.
            Suge­ru­ję zadzwo­nić z inne­go nume­ru tele­fo­nu tak by ode­bra­li i spró­bo­wać zapy­tać się o co wła­ści­wie cho­dzi oraz co pla­nu­ją. Albo poszu­kać sobie praw­ni­ka z miej­sco­wo­ści, w któ­rej jest lokal. Na wła­sną rękę może iść strasz­nie opor­nie.
            Oni mogą sobie zda­wać spra­wę z tego, że z zagra­ni­cy cięż­ko coś sku­tecz­nie zro­bić. Dla­te­go trze­ba sku­tecz­niej­sze kro­ki od razu pod­jąć.

          • Arka­diusz

            A czy ja mogę się wpro­wa­dzić do moje­go miesz­ka­nia i z nimi miesz­kać po to tyl­ko aby utrud­niać im życie.

  • Arka­diusz

    Czy we wzo­rze wzy­wa­ją­cym do zapła­ty zamiast Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm. powin­no być Dz.U. 2014 nr 0 poz. 150 zm. ?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      To kolej­ne obwiesz­cze­nie w spra­wie ogło­sze­nia jed­no­li­te­go tek­stu usta­wy. Moż­na uak­tu­al­nić ale moż­na też zosta­wić. Doda­łem to by było bar­dziej prze­ko­ny­wu­ją­ce. 🙂

  • lukasz

    Witam wszyst­kich potrze­bu­je pora­dy praw­nej. Moje pyta­nie brzmi naste­pu­ja­co czy po pod­pi­sa­niu wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu loka­lu kto­ry w swie­tle pra­wa jest nie­pra­wi­dlo­we to musze sie do nie­go sto­so­wac?

  • Ina

    Rozu­miem, że jeśli umo­wa naj­mu jest pod­pi­sa­na na czas ozna­czo­ny, np na 3 mie­sią­ce to nie ma pro­ble­mu? Wystar­czy pod­pi­sy­wać nową umo­wę co 3 mie­sią­ce żeby nie mieć pro­ble­mu z nie­moż­li­wo­ścią wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Jest to jakiś pomysł.

  • han­ni­bal

    póki a nie puki 😛

  • Han­na

    Dzień dobry!
    Pro­szę o pomoc. Od 1 sierp­nia 2016 r wynaj­mu­ję miesz­ka­nie. Umo­wa jest na czas okre­ślo­ny do czerw­ca 2017r. W mar­cu (2017) oka­za­ło się że wła­ści­ciel­ka miesz­ka­nia chce je sprze­dać. Pod­pi­sa­ła ze mną umo­wę przed­wstęp­ną kup­na (bez nota­riu­sza), jed­nak bar­dzo jej się śpie­szy­ło i pew­ne­go dnia przy­szła oznaj­mić że zna­la­zła kogoś z gotów­ką i sprze­da­ła miesz­ka­nie. Na chwi­lę obec­ną przy­nio­sła do pod­pi­sa­nia roz­wią­za­nie umo­wy naj­mu, dając czas wypro­wa­dze­nia się do koń­ca maja. Póki co nie pod­pi­sa­łam roz­wią­za­nia- powie­dzia­łam że muszę prze­ana­li­zo­wać. Czy muszę pod­pi­sać to roz­wią­za­nie? Do kie­dy naj­dłu­żej mogę pozo­stać w tym miesz­ka­niu? Nie ukry­wam że miesz­kam tu z małym dziec­kiem i nie mam się gdzie wynieść- brak ofert miesz­kań na wyna­jem.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Nie musisz pod­pi­sy­wać roz­wią­za­nia umo­wy naj­mu. Wynaj­mu­ją­ca nie ma pra­wa wypo­wie­dzieć Ci umo­wy naj­mu, co opi­sa­łem w arty­ku­le.
      Możesz miesz­kać do koń­ca upły­wu umo­wy naj­mu.

      • han­ka

        Bar­dzo dzię­ku­ję za infor­ma­cję.

  • Niko­la

    Witam. Jestem najem­ca miesz­ka­nia. Nie­ste­ty w umo­wie nie ma ani sło­wa jaki czas obej­mu­je mnie jeśli cho­dzi o wypo­wie­dze­nie. Umo­wa na czas nie­okre­ślo­ny. Teraz nie wiem czy mam mie­siąc czy trzy mie­sią­ce wypo­wie­dze­nia. Czynsz płat­ny co mie­siąc. Liczę na szyb­ko odpo­wiedz. Dzię­ku­ję

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Jeże­li czas trwa­nia naj­mu loka­lu nie jest ozna­czo­ny, a czynsz jest płat­ny mie­sięcz­nie, najem moż­na wypo­wie­dzieć naj­póź­niej na trzy mie­sią­ce naprzód na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go.

      • Niko­la

        Bar­dzo dzię­ku­ję

  • Gra­bol

    Witam.
    Z cyklu „Rado­sna twór­czość wynaj­mu­ją­ce­go”, czy­li „Mam trzy kamie­ni­ce, nie znam się na pra­wie, ale nie pój­dę do praw­ni­ka, tyl­ko sam stwo­rzę umo­wę naj­mu”. Kur­ty­na!
    §3 umo­wy:
    „1. Umo­wa jest zawar­ta na okres 6 mie­się­cy i auto­ma­tycz­nie prze­dłu­ża się na kolej­ne okre­sy 6 mie­sięcz­ne jeże­li nie zosta­nie wypo­wie­dzia­na na 30 dni przed upły­wem każ­do­ra­zo­we­go ter­mi­nu zakoń­cze­nia umo­wy.
    2. W trak­cie trwa­nia umo­wy stro­nom przy­słu­gu­je 1 mie­sięcz­ny okres jej wypo­wie­dze­nia.
    3. Wynaj­mu­ją­ce­mu przy­słu­gu­je pra­wo roz­wią­za­nia umo­wy w try­bie natych­mia­sto­wym bez zacho­wa­nia okre­su wypo­wie­dze­nia jeże­li Najem­ca zale­ga z czyn­szem ze jeden pełen okres płat­no­ści lub dopusz­cza się naru­sze­nia innych istot­nych posta­no­wień umo­wy.”

    Umo­wę zawar­to dnia 02.02.2013 r. W umo­wie nie zawar­to innych regu­la­cji dot. wypo­wie­dze­nia umo­wy niż powyż­sze.

    Pyta­nie brzmi, czy dana umo­wa jest zawar­ta na czas nie­okre­ślo­ny, bio­rąc pod uwa­gę art. 674 kc?
    A może mamy do czy­nie­nia z przy­pad­kiem umo­wy naj­mu zawar­tej na czas okre­ślo­ny, któ­ra auto­ma­tycz­nie się prze­dłu­ża, a któ­rą wynaj­mu­ją­cy może wypo­wie­dzieć jedy­nie w przy­pad­kach okre­ślo­nych w art. 11 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów, nato­miast najem­ca, wobec bra­ku wypad­ków okre­ślo­nych w umo­wie (art. 673 §3 kc), tyl­ko w przy­pad­kach
    szcze­gól­nych (art. 664 §2 kc i art. 682 kc)?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      W mojej oce­nie nie jest to umo­wa zawar­ta na czas nie­ozna­czo­ny. Art. 674 k.c. zadzia­łał­by tyl­ko w razie wąt­pli­wo­ści. Tutaj zapis umow­ny jest jed­no­znacz­ny to też nie ma żad­nej wąt­pli­wo­ści jakie stro­ny mia­ły inten­cje. Zaczął­bym się zasta­na­wiać czy taki zapis nie jest klau­zu­lą nie­do­zwo­lo­ną wte­dy, gdy­by się oka­za­ło, że wynaj­mu­ją­cy jest przed­się­bior­cą.

      Ust. 2. umo­wy jest nie­waż­ny tak jak zresz­tą ustęp 3.

      • Gra­bol

        W peł­ni się zga­dzam co do tego, że ust. 2 i 3 umo­wy jest nie­waż­ny. Poda­łem je jedy­nie jako przy­kład zapi­sów umow­nych narzu­ca­nych przez wynaj­mu­ją­ce­go (nowy wła­ści­ciel kamie­ni­cy zastra­szył 70 let­nią, samot­ną kobie­tę, że jeże­li w tej chwi­li nie pod­pi­sze z nim nowej umo­wy naj­mu z ww warun­ka­mi, to ją za trzy dni wyrzu­ci na bruk). Inte­re­su­ją mnie moż­li­wo­ści wypo­wie­dze­nia takiej umo­wy przez wynaj­mu­ją­ce­go i najem­cę. Czy tak jak poda­łem powy­żej? Wynaj­mu­ją­cy tyl­ko z art. 11 usa­twy, a najem­ca tyl­ko w wypad­kach szcze­gól­nych?
        Poza tym, jakie ma zna­cze­nie fakt, czy wynaj­mu­ją­cy jest przed­się­bior­cą (oprócz kwe­stii podat­ko­wych)?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          To zale­ży czy mamy do czy­nie­nia z umo­wą naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu czy umo­wą zawar­tą na zasa­dach ogól­nych.

          W tym pierw­szym wypad­ku wynaj­mu­ją­cy może wypo­wie­dzieć najem w wypad­kach prze­wi­dzia­nych w umo­wie oraz w wypad­kach wska­za­nych w art. 11 ust. 2 pkt 1–3 Ochr­Lo­kU. Przy zasa­dach ogól­nych tyl­ko art. 11 Ochr­Lo­kU.

          Jeże­li cho­dzi o sta­tus przed­się­bior­cy to na tę chwi­lę przy­cho­dzi mi do gło­wy tyl­ko moż­li­wość wystą­pie­nia klau­zul abu­zyw­nych w umo­wie naj­mu. Ten wątek opi­sa­łem tutaj: http://skarbonamamony.pl/klauzule-niedozwolone-w-umowach-najmu.html

          • Gra­bol

            W ww przy­pad­ku nie jest to raczej najem oka­zjo­nal­ny, jako że brak załącz­ni­ków do umo­wy wska­za­nych w art 19a, w kamie­ni­cy jest 12 miesz­kań na wyna­jem, ponad­to chy­ba nie było zgło­sze­nia do US, ale tutaj najem­ca moż­na żądać potwier­dze­nia.
            Mam jesz­cze pyta­nie, czy cyt. „wynaj­mu­ją­cy może wypo­wie­dzieć najem w wypad­kach prze­wi­dzia­nych w umo­wie (…)” przy naj­mie oka­zjo­nal­nym wyni­ka z art. 19d ust 1, jako lex spe­cia­lis do art. 11 ust. 2 pkt 1–3 Ochr­Lo­kU i art. 673 § 3
            kc?

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Ostat­nie­go zda­nia nie rozu­miem. Ale może odpo­wiem tak i tra­fię: Prze­pi­sem art. 19e Ochr­Lo­kU, pod warun­kiem w nim wska­za­nym, usta­wo­daw­ca uchy­lił sto­so­wa­nie przy naj­mie oka­zjo­nal­nym loka­lu klu­czo­we­go prze­pi­su ogra­ni­cza­ją­ce­go upraw­nie­nia wynaj­mu­ją­ce­go do wypo­wia­da­nia takiej umo­wy. Cho­dzi o nie­sto­so­wa­nie prze­pi­su art. 11 ust. 1 Ochr­Lo­kU. W tej sytu­acji obie stro­ny mogą wypo­wie­dzieć taką umo­wę w wypad­kach prze­wi­dzia­nych w umo­wie naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu oraz w wypad­kach usta­wo­wych — wynaj­mu­ją­cy art. 11 ust. 2 pkt 1–3 Ochr­Lo­kU, a najem­ca art. 664 §2 i 682 k.c.

          • Gra­bol

            Prze­pra­szam, fak­tycz­nie moja wypo­wiedź nie zabrzmia­ła jasno. Ale tra­fił Pan. Cho­dzi­ło mi dokład­nie o to.

  • gość

    Witam,
    co w sytu­acji kie­dy wynaj­mu­ją­cy w umo­wie zazna­cza ewen­tu­al­ny prze­pa­dek kau­cji zwrot­nej w sytu­acji wcze­śniej­sze­go roz­wią­za­nia umo­wy naj­mu? wiem, że kau­cja nie może prze­paść, mogą być z niej pokry­te ewen­tu­al­ne nie­opła­co­ne rachun­ki za czynsz czy ener­gię lub znisz­cze­nia w loka­lu. Jakim art, się pode­przeć?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      A czy w ogó­le moż­li­we jest wypo­wie­dze­nie tej umo­wy naj­mu? Pro­po­nu­je zaj­rzeć tutaj: http://skarbonamamony.pl/wypowiedzenie-umowy-najmu-przez-najemce.html

      • gość

        dzię­ki za odpo­wiedź, już zna­la­złem usta­wę. mam umo­wę na czas okre­ślo­ny z moż­li­wo­ścią wcze­śniej­sze­go jej roz­wią­za­nia z trzy­mie­sięcz­nym okre­sem wypo­wie­dze­nia lub za poro­zu­mie­niem stron. to ok. ale ten prze­pa­dek kau­cji zwrot­nej (spo­rej zresz­tą) jest raczej nie­do­rzecz­ny

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Jeże­li zapis w umo­wie nie prze­wi­du­je wypad­ku, w któ­rym moż­na sko­rzy­stać z wypo­wie­dze­nia, to zapis ten jest nie­waż­ny z mocy pra­wa — art. 673 §3 k.c.

          • gość

            to co, suge­ru­je Pan, że z całą umo­wą zro­bio­no mnie w balo­na?
            no to była­by poraż­ka

          • gość

            no tak, i nie mam wyj­ścia w sytu­acji gzie ja stra­ci­łem pra­ce (też z nędz­ną bo na zle­ce­nie) z powo­dów zdro­wot­nych. myśla­łem, że wyj­ściem będzie zamiesz­ka­nie z rodzi­ną na poko­ju u teściów. i co mam teraz zro­bić? nie będę mógł pła­cić za miesz­ka­nie. i co? pochla­stać się tyl­ko? czy znaj­dę coś w usta­wie o ochro­nie loka­to­rów?

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Poroz­ma­wiać z wynaj­mu­ją­cym i roz­wią­zać umo­wę za poro­zu­mie­niem stron.

          • gość

            na to wła­śnie liczę. nie myśla­łem, że zwy­kłą umo­wę moż­na tak zagma­twać. no nic, dzię­ki za pomoc.

          • gość

            jesz­cze Pana pomę­czę. czy­tam wła­śnie usta­wę o ochro­nie praw loka­to­rów. Tam cyt.:
            Roz­dzia­le 2
            Pra­wa i obo­wiąz­ki loka­to­rów oraz ochro­na ich praw
            Art. 5.
            1. Umo­wa o odpłat­ne uży­wa­nie loka­lu, z wyjąt­kiem loka­lu socjal­ne­go, może być
            zawar­ta na czas nie­ozna­czo­ny lub na czas ozna­czo­ny nie krót­szy niż 3 lata.
            2. W razie zawar­cia umo­wy na czas krót­szy niż 3 lata umo­wę uwa­ża się za zawar­tą
            na czas nie­ozna­czo­ny.

            Więc jeśli mam umo­wę pod­pi­sa­ną na rok, to nale­ży ją trak­to­wać jako umo­wę na czas nie­ozna­czo­ny czy­li jak naj­bar­dziej z wypo­wie­dze­nia moż­na sko­rzy­stać. Tak to rozu­miem, czy dobrze?

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Ale to jest pier­wot­ne brze­mien­nie tego prze­pi­su. Póź­niej usta­wa był zno­we­li­zo­wa­na. Od lip­ca 2003 roku brzmi on nastę­pu­ją­co:

            Art. 5 [Umo­wa o odpłat­ne uży­wa­nie]

            1. Umo­wa o odpłat­ne uży­wa­nie loka­lu może być zawar­ta na czas ozna­czo­ny lub nie­ozna­czo­ny.

            2. Umo­wa o odpłat­ne uży­wa­nie loka­lu wcho­dzą­ce­go w skład miesz­ka­nio­we­go zaso­bu gmi­ny lub innych jed­no­stek samo­rzą­du tery­to­rial­ne­go, z wyjąt­kiem loka­lu socjal­ne­go lub loka­lu zwią­za­ne­go ze sto­sun­kiem pra­cy, może być zawar­ta wyłącz­nie na czas nie­ozna­czo­ny, chy­ba że zawar­cia umo­wy na czas ozna­czo­ny żąda loka­tor.

            3. Wła­ści­ciel nie może uza­leż­nić zawar­cia umo­wy od zło­że­nia przez loka­to­ra żąda­nia, o któ­rym mowa w ust. 2.

  • iri

    Dzień dobry,
    Pod­pi­sa­łam umo­wę z wła­ści­cie­lem miesz­ka­nia mie­siąc temu, umo­wa ma obo­wią­zy­wać od maja. Okres wypo­wie­dze­nia mie­sięcz­ny. Zapła­ci­łam kau­cję. Dzi­siaj dosta­łam tele­fon, że wła­ści­ciel nie może mi jed­nak wyna­jąć miesz­ka­nia, ma jakieś tam, nie­spre­cy­zo­wa­ne zobo­wią­za­nia. W tym momen­cie zosta­ję bez miesz­ka­nia, a z obec­nie zaj­mo­wa­ne­go muszę wypro­wa­dzić się do koń­ca kwiet­nia. Czy wła­ści­cie­la nie obo­wią­zu­je okres wypo­wie­dze­nia? Co mogę zro­bić w takiej sytu­acji? Nie zado­wa­la mnie zwrot kau­cji, ponie­waż przez ten mie­siąc ucie­kły mi sprzed nosa pozo­sta­łe ofer­ty wynaj­mu, któ­ry­mi byłam zain­te­re­so­wa­na.

  • Alemila1337

    Witam,
    jaki okres wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu na czas nie­okre­ślo­ny obo­wią­zu­je wła­ści­cie­la miesz­ka­nia?
    Dosta­łem sms, że do koń­ca maja mam zdać klu­cze — pro­szę o pomoc.
    Czynsz płat­ny co mie­siąc.

  • Justy­na Misz­czuk

    Dzień dobry.
    Mam umo­wę naj­mu na czas okre­ślo­ny pod­pi­sa­na zosta­ła w czerw­cu 2016 roku na 24 mie­sią­ce. W umo­wię mam zapis kie­dy wła­ści­ciel­ka miesz­ka­nia może wypo­wie­dzieć mi umo­wę wcze­śniej- ani 1 z 3 punk­tów nie został naru­szo­ny, co mie­siąc wysy­łam jej pie­nią­dze na kon­to.
    Dnia 26 maja tego roku ode­zwa­ła się do mnie w apli­ka­cji mesen­ger z infor­ma­cją, że daje mi czas do 1 lip­ca tego roku abym opu­ści­ła miesz­ka­nie- chce przy­je­chać na 2 mie­sią­ce waka­cji ponie­waż nie miesz­ka w mie­ście gdzie jest miesz­ka­nie a od wrze­śnia praw­do­po­dob­nie wysta­wi miesz­ka­nie na sprze­daż.
    Co mogę zro­bić w takiej sytu­acji?
    Ps. Nie dosta­łam wypo­wie­dze­nia na piśmie oraz miesz­kam z małym dziec­kiem i nie mam moż­li­wo­ści prze­nie­sie­nia się w inne miej­sce.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Mówiąc krót­ko — dzia­ła­nie wynaj­mu­ją­cej jest po pro­stu bez­praw­ne.

      • Justy­na Misz­czuk

        Domy­śli­łam się że to co robi jest bez­praw­ne, ale jest pyta­nie co mogę zro­bić w tej sytu­acji?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Odpi­sać wła­ści­ciel­ce, że nie ma upraw­nie­nia do wypo­wie­dze­nia umo­wy. Umo­wa wyga­śnie w czerw­cu 2018 roku i wte­dy się wypro­wa­dzisz.

  • Ewa Sar­nac­ka

    Mam tro­chę inną sytu­ację. Pod­pi­sa­łam z Najem­cą umo­wę na rok z klau­zu­lą, że jeśli roz­wią­że umo­wę przed rokiem, to prze­pa­da mu kau­cja. Bar­dzo szyb­ko oka­za­ło się, że Najem­ca nie ma pie­nię­dzy na czynsz i sam chciał roz­wią­zać wcze­śniej umo­wę. Pod­pi­sa­li­śmy ugo­dę, w któ­rej był zapis, że ze wzglę­du na roz­wią­za­nie umo­wy przed upły­wem 12 mie­się­cy, kau­cja sta­je się karą umow­ną i prze­pa­da na rzecz Wynaj­mu­ją­ce­go. Nie­ste­ty nie ma klau­zu­li, że Wynaj­mu­ją­cy może docho­dzić rosz­czeń ponad karę umow­ną. W ugo­dzie jest też mowa o tym, że stro­ny usta­li­ły jed­no­mie­sięcz­ny okres wypo­wie­dze­nia ze skut­kiem na koniec maja. Najem­ca zdał mi zde­wa­sto­wa­ny lokal w poło­wie kwiet­nia, więc nawet nie nada­wał się do zamiesz­ka­nia. Wcze­śniej zapła­cił tyl­ko za pierw­szą poło­wę kwiet­nia. Za dru­gą poło­wę kwiet­nia i za maj miał zapła­cić na począt­ku czerw­ca. Oczy­wi­ście nie zapła­cił i nie ma takie­go zamia­ru. Czy mogę od nie­go sądow­nie docho­dzić zapła­ty tego czyn­szu? Spo­tka­łam się z opi­nią, że jeśli nie ma klau­zu­li, że mogę docho­dzić rosz­czeń odszko­do­waw­czych ponad karę umow­ną, to nie mogę docho­dzić wyż­szej kwo­ty. Nato­miast gdy Najem­ca zdał mi lokal wcze­śniej, to już po zda­niu loka­lu nie ma mowy o czyn­szu. Czy to praw­da, że lokal musi pozo­sta­wać do dys­po­zy­cji Najem­cy, żeby żądać od nie­go zapła­ty czyn­szu? Nawet, jeśli sam zdał znisz­czo­ny lokal przed wyga­śnię­ciem umo­wy?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Ta ugo­da jest chy­ba nie­co nie­szczę­śli­wie sfor­mu­ło­wa­na, ale nie widzę prze­szkód by sąd nie zasą­dził czyn­szu do zakre­ślo­ne­go w ugo­dzie ter­mi­nu trwa­nia umo­wy oraz kosz­tów napra­wy zde­wa­sto­wa­ne­go loka­lu. Wie­le jed­nak będzie zale­żeć od zapi­sów pro­to­ko­łów prze­ka­za­nia i doku­men­ta­cji — pro­szę udać się do praw­ni­ka.

      Obo­wią­zek pła­ce­nia czyn­szu nie jest zwią­za­ny z tym czy najem­ca z nie­go korzy­sta czy nie — to jego pra­wo, a nie obo­wią­zek.

      • Ewa Sar­nac­ka

        Pro­blem pole­ga na tym, że już zasię­gnę­łam opi­nii praw­ni­ka, za któ­rą musia­łam zapła­cić i on twier­dzi, że jeśli lokal nie był do dys­po­zy­cji najem­cy, to nie mogę doma­gać się czyn­szu usta­lo­ne­go w umo­wie ugo­dy. Najem­ca sam chciał się wypro­wa­dzić. Opi­nia praw­ni­ka wyda­ła mi się dziw­na, bo wcze­śniej czy­ta­łam pana posty, dla­te­go popro­si­łam pana o opi­nię.

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          V CNP 32/16 — wyrok SN — Izba Cywil­na z dnia 10-02-2017

          Do wyga­śnię­cia węzła obli­ga­cyj­ne­go pomię­dzy stro­na­mi nie jest wystar­cza­ją­ce opróż­nie­nie loka­lu i wyda­nie klu­czy oso­bie zaufa­nia publicz­ne­go. Usta­wa nie prze­wi­du­je wyga­śnię­cia obli­ga­cyj­ne­go sto­sun­ku praw­ne­go wsku­tek czyn­no­ści fak­tycz­nych jed­nej stro­ny tego sto­sun­ku bez zacho­wa­nia warun­ków umow­nych i usta­wo­wych. Sko­ro umo­wa wza­jem­na zosta­ła zawar­ta na czas okre­ślo­ny i nie zosta­ła sku­tecz­nie wypo­wie­dzia­na ani roz­wią­za­na przez stro­ny, choć­by w spo­sób doro­zu­mia­ny poprzez przy­ję­cie loka­lu przez wynaj­mu­ją­ce­go, to takie zacho­wa­nie najem­cy pod­le­ga jed­no­znacz­nej kwa­li­fi­ka­cji jako nie­wy­ko­na­nie obo­wiąz­ku umow­ne­go zapła­ty czyn­szu okre­ślo­ne­go w art. 659 § 1 i 669 § 1 KC, w sytu­acji gdy wynaj­mu­ją­cy speł­nił obo­wiąz­ki umow­ne. Umo­wa naj­mu ma cha­rak­ter kon­sen­su­al­ny, a nie real­ny, więc czynsz jest należ­ny do cza­su wyga­śnię­cia umo­wy z powo­du upły­wu ter­mi­nu, na jaki zosta­ła zawar­ta, albo jej sku­tecz­ne­go wypo­wie­dze­nia nie­za­leż­nie od tego, czy najem­ca korzy­sta z loka­lu. Do wyga­śnię­cia umo­wy przez jej „zerwa­nie” nie mogło też pro­wa­dzić sku­tecz­ne prze­nie­sie­nie posia­da­nia loka­lu przez najem­cę na wynaj­mu­ją­ce­go, sko­ro przez zawar­cie umo­wy naj­mu wynaj­mu­ją­cy nie tra­ci posia­da­nia loka­lu (art. 337 KC), a wyda­nie loka­lu przez najem­cę jako posia­da­cza zależ­ne­go po zakoń­cze­niu naj­mu lub w cza­sie trwa­nia umo­wy nie ma żad­ne­go wpły­wu na zakres posia­da­nia wynaj­mu­ją­ce­go. Zwrot rze­czy jest w takim przy­pad­ku regu­lo­wa­ny prze­pi­sa­mi nor­mu­ją­cy­mi sto­su­nek praw­ny łączą­cy stro­ny.

  • Tere­ska

    Mam taki pro­blem: najem­ca w trak­cie zamiesz­ki­wa­nia bez moje wie­dzy i zgo­dy wpro­wa­dził moje­go do miesz­ka­nia 2 kolej­ne oso­by; któ­re są dla nie­go obcy­mi ludź­mi ( 2 dzie­ci obec­nej part­ner­ki z byłym mężem z któ­rą nie mają ślu­bu); czy w takiej sytau­acji mogę wypo­wie­dzieć umo­wę?

  • grze­gorz

    może ktoś dora­dzi-pomo­że mam nastę­pu­ją­cy pro­blem mam umo­we uży­cze­nia loka­lu u dzia­ka na czas nie okre­ślo­ny a ten wła­śnie wczo­raj dał mi wypo­wie­dze­nie (żena­da rodzi­na) miesz­ka w tym samym loka­lu co ja z żoną tyl­ko on na pię­trze my na par­te­rze ‚ja bar­dzo chęt­nie sie wypro­wa­dzę ale w lokal zain­we­sto­wa­łem oko­ło 10tyś zło­tych gdyż na począt­ku lokal nie nada­wa­ła sie do zamiesz­ka­nia (trzy­mał tam sobie jakieś rupie­cie) zosta­ła poło­żo­na gla­zu­ra i tera­ko­ta wyma­lo­wa­ne wszyst­ko i poło­żo­na gładz(ściany były tak krzy­we że ci co robi­li za gło­we się zła­pa­li odchy­ły po 50–70cm na ścia­nach i sufitach)od począt­ku wpro­wa­dze­nia się zaczął wymy­ślać prze­ró­zne histo­rie dodam że nie utrud­nia­my mu życia jeste­śmy nor­mal­nym mał­żeń­stwem nie robi­my imprez ani nie zakłó­ca­my mu jakoś jego egzy­sten­cjii ale do rze­czy my chęt­nie się wypro­wa­dzi­my bo mam dość miesz­ka­nia z chamem(delikatne okre­śle­nie) tyl­ko chce­my odzy­skać pie­nią­dze któ­re wło­ży­li­śmy w ten lokal ponie­waż fizycz­nie nie może­my tego zabrać prze­cież nie pozry­wam wszyst­kie­go, na wszyst­ko mamy rachun­ki i fak­tu­ry co może­my zro­bić pro­sze o pomoc

  • gosc77

    Dzień dobry,

    mam umo­wę naj­mu zawar­tą na czas nie­kre­ślo­ny, w któ­rej jest napi­sa­ne, że obo­wią­zu­je mnie dwu­mie­sięcz­ny okres wypo­wie­dze­nia (bez poda­nia ter­mi­nu od kie­dy jest liczo­ny). Zło­ży­łam wypo­wie­dze­nie wczo­raj (8 lip­ca 2017) i wynaj­mu­ją­cy twier­dzi, że będzie się ono liczyć dopie­ro od 1 sierp­nia. Jed­nak­że we wrze­śniu w budyn­ku (rów­nież w loka­lach miesz­kal­nych) pla­no­wa­ny jest remont insta­la­cji gazo­wych. Wynaj­mu­ją­cy nie potra­fi podać nam dokład­nej daty roz­po­czę­cia prac, ani ile potrwa­ją pra­ce i kie­dy dopro­wa­dzi miesz­ka­nie do sta­nu sprzed remon­tu. W związ­ku z tym chciał­bym wypro­wa­dzić się z począt­kiem wrze­śnia. Co w takim wypad­ku powin­nam zro­bić? Będę wdzięcz­na za pod­po­wiedź.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Jeże­li czas trwa­nia naj­mu loka­lu nie jest ozna­czo­ny, a czynsz jest płat­ny mie­sięcz­nie, najem moż­na wypo­wie­dzieć naj­póź­niej na trzy mie­sią­ce naprzód na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go. Prze­pis ma cha­rak­ter bez­względ­nie obo­wią­zu­ją­cy — nie moż­na go zmo­dy­fi­ko­wać zapi­sem umow­nym.

      Okres wypo­wie­dze­nia zło­żo­ne­go 8 lip­ca zakoń­czy się z koń­cem paź­dzier­ni­ka.

      Pro­po­nu­je roz­wią­zać umo­wę za poro­zu­mie­niem stron.

      • gosc77

        Dzię­ku­ję za infor­ma­cję. Mam jesz­cze jed­no pyta­nie. Czy prze­wi­dy­wa­ny remont może sta­no­wić pod­sta­wę do nego­cja­cji z wła­ści­cie­lem? Dla mnie jest to znacz­ne utrud­nie­nie zwa­żyw­szy na moją aler­gię.

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Oczy­wi­ście, że może być to dobry argu­ment nego­cja­cyj­ny, a tym bar­dziej aler­gia.

  • Mal­wi­na

    Witam ser­decz­nie. Najem­ca pod­pi­sał wypo­wie­dze­nie umo­wy naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go, jed­nak upo­rczy­wie uni­ka kon­tak­tu ze mną. Czy w takim wypad­ku mam pra­wo wejść do miesz­ka­nia ?
    Z góry dzię­ku­ję za odpo­wiedź.

  • Gra­bol

    Witam.
    Z cyklu „Rado­sna twór­czość wła­ści­cie­li loka­li”. Akt kolej­ny. Wyciąg z umo­wy (tra­dy­cyj­nie narzu­co­nej najem­cy przez wła­ści­cie­la, pisow­nia ory­gi­nal­na).

    §3
    Umo­wa zosta­je zawar­ta na czas 1 roku.
    §6
    Niniej­szą umo­wę moż­na wypo­wie­dzieć tyl­ko w nastę­pu­ją­cych sytu­acjach:
    — brak wpła­ty pie­nięż­nej na czas,
    — zde­mo­lo­wa­nie miesz­ka­nia,
    — skar­gi sąsia­dów.
    Ter­min wypo­wie­dze­nia wyno­si 14 dni.

    Pyta­nie brzmi, czy powyż­szy zapis umo­wy speł­nia wyma­ga­nia zawar­te w art. 673 §3 kc co do wypad­ków, kie­dy stro­ny mogą wypo­wie­dzieć umo­wę naj­mu zawar­tą na czas okre­ślo­ny?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Umo­wa naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu czy zwy­kła?

      • Gra­bol

        Prze­pra­szam, zapo­mnia­łem nad­mie­nić. Umo­wa zwy­kła (ani załącz­ni­ków, ani zgło­sze­nia do US).

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          No to zapis jest nie­waż­ny na pod­sta­wie art. 11 ust. 1 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów.

          • Gra­bol

            Ale dla­cze­go nie­waż­ny? Prze­cież moż­na sobie wyobra­zić sytu­ację, że najem­ca wypo­wie umo­wę naj­mu na podst. art. 673 §3 kc, kie­dy wynaj­mu­ją­cy zde­mo­lu­je miesz­ka­nie, lub będą skar­gi sąsia­dów na wynaj­mu­ją­ce­go.

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Tak na to nie spoj­rza­łem 🙂

          • Gra­bol

            😉 Dzię­ku­ję.

      • Gra­bol

        Bar­dziej od ter­mi­nu wypo­wie­dze­nia zasta­na­wia mnie wyczer­pa­nie prze­słan­ki z myśl­ni­ka trze­cie­go, czy­li jak­że pre­cy­zyj­ne okre­śle­nie „skar­gi sąsia­dów”.

  • Gra­bol

    Rado­sna twór­czość wła­ści­cie­li loka­li. Saga trwa.

    §2
    Umo­wa zosta­je zawar­ta bez­ter­mi­no­wo i może być roz­wią­za­na z okre­sem mie­sięcz­ne­go wypo­wie­dze­nia.

    §10
    Wyso­kość czyn­szu może być walo­ry­zo­wa­na nie czę­ściej niż raz na rok i nie powin­na jed­no­ra­zo­wo prze­kra­czać 15% wyso­ko­ści czyn­szu. Najem­ca musi być powia­do­mio­ny o pod­wyż­ce z mie­sięcz­nym wypo­wie­dze­niem.

  • Anna Boro­wiak

    Witam
    po wpro­wa­dze­niu się, po tygo­dniu oznaj­mi­łam że muszę się wypro­wa­dzić, wła­ści­ciel nie robił pro­ble­mu, uwie­rzy­łam na sło­wo, że odda kau­cję. Klu­cze odda­łam pod koniec mie­sią­ca w któ­rym się wpro­wa­dzi­łam. Rozu­miem, że jestem gapa i ma pra­wo ścią­gnąć ode mnie czynsz za sier­pień (jed­no­mie­sięcz­ne wypo­wie­dze­nie, umo­wa na rok), ale czy może w okre­sie obo­wią­zy­wa­nia wypo­wie­dze­nia (sier­pień) wyna­jąć już komuś inne­mu miesz­ka­nie?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Zapis o jed­no­mie­sięcz­nym wypo­wie­dze­niu w umo­wie zawar­tej na czas ozna­czo­ny jest nie­waż­ny jeże­li nie zawie­rał wska­za­nia wypad­ku, w któ­rym wypo­wie­dze­nie może nastą­pić. Jeże­li tak było to wła­ści­ciel może żądać czyn­szu nie tyl­ko za mie­siąc ale tak­że za każ­dy kolej­ny do koń­ca trwa­nia umo­wy naj­mu. Umo­wę nale­ży roz­wią­zać za poro­zu­mie­niem stron.

      W tym cza­sie może wynaj­mo­wać komuś inne­mu.

      • Anna Boro­wiak

        w umo­wie wid­nie­je tyl­ko taki zapis: ‘umo­wa może być wypo­wie­dzia­na przez każ­dą ze stron z jakich­kol­wiek przy­czyn z zacho­wa­niem — mie­sięcz­ne­go okre­su wypo­wie­dze­nia, obo­wią­zu­ją­ce­go od pierw­sze­go dnia mie­sią­ca’.

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Zapis jest sprzecz­ny z art. 673 § 3 k.c. i w związ­ku z tym nie­waż­ny na pod­sta­wie art. 58 § 3 k.c.

          • Anna Boro­wiak

            Dzię­ku­je za odpo­wiedz. Pozwo­lę sobie wkle­ić treść pew­nej pora­dy z inne­go por­ta­lu: Jeśli najem­ca wypro­wa­dził się z loka­lu bez ofi­cjal­ne­go wypo­wie­dze­nia, ale oddał klucz od loka­lu wynaj­mu­ją­ce­mu go wła­ści­cie­lo­wi i ten go przy­jął bez pro­te­stu, przyj­mu­je się w prak­ty­ce sądo­wej, iż doszło mie­dzy nimi do zgod­ne­go zakoń­cze­nia współ­pra­cy. Wynaj­mu­ją­cy bowiem odzy­skał lokal i mógł go wyna­jąć komuś inne­mu, a najem­ca nie mógł już korzy­stać z loka­lu. W kon­se­kwen­cji czynsz mie­sięcz­ny, płat­ny z góry nale­ży się za mie­siąc, w któ­rym doszło do odda­nia klu­cza.

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            No to ja zacy­tu­je frag­ment wyro­ku Sądu Naj­wyż­sze­go z dnia 10-02-2017 (V CNP 32/16)

            Umo­wa naj­mu ma cha­rak­ter kon­sen­su­al­ny, a nie real­ny, więc czynsz jest należ­ny do cza­su wyga­śnię­cia umo­wy z powo­du upły­wu ter­mi­nu, na jaki zosta­ła zawar­ta, albo jej sku­tecz­ne­go wypo­wie­dze­nia nie­za­leż­nie od tego, czy najem­ca korzy­sta z loka­lu. Do wyga­śnię­cia umo­wy przez jej „zerwa­nie” nie mogło też pro­wa­dzić sku­tecz­ne prze­nie­sie­nie posia­da­nia loka­lu przez najem­cę na wynaj­mu­ją­ce­go, sko­ro przez zawar­cie umo­wy naj­mu wynaj­mu­ją­cy nie tra­ci posia­da­nia loka­lu (art. 337 KC), a wyda­nie loka­lu przez najem­cę jako posia­da­cza zależ­ne­go po zakoń­cze­niu naj­mu lub w cza­sie trwa­nia umo­wy nie ma żad­ne­go wpły­wu na zakres posia­da­nia wynaj­mu­ją­ce­go. Zwrot rze­czy jest w takim przy­pad­ku regu­lo­wa­ny prze­pi­sa­mi nor­mu­ją­cy­mi sto­su­nek praw­ny łączą­cy stro­ny.”

            Co do zasa­dy pac­ta sunt servan­da (umów nale­ży dotrzy­my­wać).

            Zapew­ne w tre­ści umo­wy masz wzmian­kę, że zmia­ny umo­wy wyma­ga­ją for­my pisem­nej pod rygo­rem nie­waż­no­ści. A sko­ro tak, to tej for­my nale­ży docho­wać by czyn­ność praw­na roz­wią­za­nia umo­wy była sku­tecz­na (art. 76 k.c.). Jeże­li rygo­ru nie­waż­no­ści w takiej klau­zu­li umow­nej nie zawar­to, to w takim tyl­ko wypad­ku moż­na pró­bo­wać udo­wad­niać zgod­ne roz­wią­za­nie umo­wy za poro­zu­mie­niem stron. Ale to jesz­cze trze­ba udo­wod­nić.

          • Anna Boro­wiak

            wzmian­ka jest w umo­wie. Roz­wią­za­nie umo­wy w for­mie pisem­nej rów­nież było, jed­nak nie mogę tego udo­wod­nić, ‘zapo­dzia­ło się’ praw­do­po­dob­nie jesz­cze w tam­tym miesz­ka­niu w papie­rach wła­ści­cie­la, jed­nak nie mogę niko­go o nic osą­dzać. Dopie­ro po dwóch mie­sią­cach zgło­sił koniecz­ność zapła­ty. Bar­dzo dzię­ku­ję za roz­ja­śnie­nie sytu­acji.

  • Gakin Weg

    Jeśli mamy roz­wią­za­nie umo­wy naj­mu za poro­zu­mie­niem stron a najem­ca nie zda­je wynaj­mu­ja­ce­mu miesz­ka­nia w wyzna­czo­nym ter­mi­nie. Uni­ka kon­tak­tu, nie pła­ci. Czy moż­na uznać najem­ce za wła­my­wa­cza i zgło­sić na poli­cję? Co Jesz­ce może zro­bić wynaj­mu­ją­cy?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Nie moż­na, bo najem­ca nie jest wła­my­wa­czem.

      Moż­na, wyto­czyć powódz­two o eks­mi­sję, a jeże­li umo­wa była umo­wą naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu zło­żyć do sadu wnio­sek o nada­nie klau­zu­li wyko­nal­no­ści akto­wi nota­rial­ne­mu pod­da­nia się dobro­wol­nej egze­ku­cji, po wyczer­pa­niu prze­wi­dzia­nej prze­pi­sa­mi pra­wa pro­ce­du­ry.

      Żądać zapła­ty odszko­do­wa­nia za bez­u­mow­ne korzy­sta­nie z loka­lu, o czym pisa­łem tutaj: http://skarbonamamony.pl/odszkodowanie-za-zajmowanie-mieszkania-po-ustaniu-najmu.html

  • Adrian

    Dzień dobry. wynaj­mu­ję miesz­ka­nie na czas nie­okre­ślo­ny, wła­ści­ciel miesz­ka­nia karzę mi się wypro­wa­dzić ponie­waż chce sprze­dać lokal. Pła­cę zawsze na czas i jestem grzecz­nym najem­cą. Czy wła­ści­ciel może doma­gać się mojej wypro­wadz­ki w takim przy­pad­ku? Był­bym wdzięcz­ny za pomoc, ponie­waż z arty­ku­łu powy­żej nie mogłem zna­leźć jed­no­znacz­nej odpo­wie­dzi. Pozdra­wiam ser­decz­nie.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Jed­no­znacz­na odpo­wiedź tam jest — kata­log wypad­ków, któ­re otwie­ra­ją wynaj­mu­ją­ce­mu dro­gę do zło­że­nia wypo­wie­dze­nia jest kata­lo­giem zamknię­tym. Znaj­dzie­my go w art. 11 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów. Tym samym ogra­ni­czo­no jego swo­bo­dę jed­no­stron­ne­go zakoń­cze­nia sto­sun­ku.

      Z powo­du pla­no­wa­nej sprze­da­ży loka­lu nie moż­na wypo­wie­dzieć naj­mu. Moż­na lokal sprze­dać „z loka­to­rem” albo, jeże­li sprze­daż loka­lu jest zwią­za­na z jakimś istot­nym powo­dem, wynaj­mu­ją­cy może wyto­czyć powódz­two o roz­wią­za­nie sto­sun­ku praw­ne­go i naka­za­nie przez sąd opróż­nie­nia loka­lu, jeże­li stro­ny nie osią­gnę­ły poro­zu­mie­nia co do warun­ków i ter­mi­nu roz­wią­za­nia tego sto­sun­ku.

      • Adrian

        Dzię­ku­ję.

  • izaaa872

    Jak wypo­wie­dziec umo­we naj­mu miesz­ka­nia komu­nal­ne­go na czas nie­okre­slo­ny ? Jakie sa ter­mi­ny wypo­wie­dze­nia. Chce roz­wia­zac z gmi­na umo­we gdyz od pra­wie 3 lat miesz­kam za gra­ni­ca i nie pla­nu­je powro­tu do Pol­ski…

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Umo­wę naj­mu zawar­tą na czas nie­ozna­czo­ny z mie­sięcz­nym okre­sem płat­no­ści czyn­szu najem­ca wypo­wia­da za 3 mie­sięcz­nym okre­sem wypo­wie­dze­nia ze skut­kiem na koniec mie­sią­ca.

      • izaaa872

        Czy jeze­li wysle wypo­wie­dzie­nie pocz­ta z zagra­ni­cy czy to zosta­nie ucho­no­ro­wa­ne ? Dzie­ku­je za odpo­wiedz 🙂

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Tak

  • Pingback: Zwierzęta w wynajmowanym mieszkaniu | Skarbona mamony()

  • Edward

    Dzień dobry,
    posia­dam umo­wę naj­mu z wła­ści­cie­lem aka­de­mi­ka na czas okre­ślo­ny do 07.2018 r. Teraz chciał­bym wypo­wie­dzieć tą umo­wę, ale nie­ste­ty nie ma poda­nych warun­ków w umo­wie naj­mu o wypo­wie­dze­niu z mojej stro­ny. Jed­nak są poda­ne warun­ki o wypo­wie­dze­niu ze stro­ny wła­ści­cie­la (za to że nie będę pła­cił, źle się zacho­wy­wał i inne). Czy mogę wypo­wie­dzieć taką umo­wę jako najem­ca?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Taką umo­wę możesz wypo­wie­dzieć tyl­ko gdy lokal ma wady unie­moż­li­wia­ją­ce korzy­sta­nie z nie­go albo zagra­ża­ją­ce zdro­wiu. Możesz też umo­wę roz­wią­zać za poro­zu­mie­niem stron.

      Wię­cej prze­czy­tasz tutaj: http://skarbonamamony.pl/wypowiedzenie-umowy-najmu-przez-najemce.html

  • bolek

    Witam .Moje pyta­nie brzmi .Czy po zakoń­cze­niu okre­su trwa­nia umo­wy naj­mu loka­tor sie wypro­wa­dza ale nie odda­je klu­czy i na doda­tek wpro­wa­dza bez mojej wie­dzy oso­by trze­cie aby sobie pomiesz­ka­ły to czy ja rów­nież nie moge nic zro­bic jak w takiej sytu­acji sie zacho­wac?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Pozew o eks­mi­sję.

      • bolek

        więc taki pro­ce­der może trwac w nie­skoń­czo­nosc i nigdy miesz­ka­nie nie bedzie mi udo­stęp­nio­ne

  • anna

    wla­sci­ciel wypo­wie­dzial umo­we naj­mu ‚ze wzgle­du na nie­po­ro­zu­mie­nie ‚wla­sci­ciel zacho­wal sie nie­po­praw­nie wedlug mnie cze­pial sie nie­istot­nych spraw ‚kart­ki w zeszy­cie powy­ry­wa­ne ‚byly doda­ne do nowe­go dla­te­go nie­skle­ilam czy wtycz­ka z z czuj­ni­kiem gazu wyla­czo­na ‚zde­ner­wo­wa­lam sie na zacho­wa­nie jego w zwiaz­ku z tym wyni­kla klot­nia ‚wynaj­mu­je­mu od pra­wie 2 lat ‚dosta­li­smy umo­we na 3 mie­sia­ce kolej­nej nie­otrzy­ma­li­smy cociaz jest infor­ma­cja jako umo­wa kolej­na jest bez­ter­mi­no­wa ‚stwier­dzil bez­sz­cel­nie ze bedzie latwo zakon­czyc umo­we

  • Doro­ta Haj­zer

    Witam wyna­je­łam dom na rok .Nacho­dzą mnie wie­rzy­cie­le współ­mał­żon­ki wynaj­mu­ją­ce­go mam już dość chcę się wypro­wa­dzić wypo­wie­dzia­łam umo­wę z mie­sięcz­nym wypo­wie­dze­niem ‚Wynaj­mu­ją­cy twier­dzi że mogę sie wypro­wa­dzić ale mam pokryć odstęp­ne do koń­ca trwa­nia umowy.W umo­wie nie ma ter­mi­nu z mojej stro­ny jaki przy­słu­gu­ję do wypo­wie­dze­nia.