Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez wynajmującego

By | 14 lipca 2015

Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego

Wynajmujący jak i najemca mają prawo zakończyć umowę najmu lokalu przeznaczonego na cele mieszkalne. Niestety prawa najemcy takiego lokalu są znacznie większe niż prawa wynajmującego. Tego drugiego krępuje ustawa o ochronie praw lokatorów. Granica naruszenia jego prawa własności jest bardzo blisko. 

Uwaga! Ten wpis dotyczy wyłącznie umów najmu lokali przeznaczonych na cele mieszkalne (mieszkań, domów, pokoi). Wypowiadanie najmu lokali użytkowych opisałem w innym wpisie.

Kilka pojęć na początek

Ponieważ bardzo często w Internecie, na różnych forach, myli się wynajmującego z najemcą to chcę wyjaśnić oba pojęcia. Jest to niezmiernie istotne by zrozumieć ten wpis.

Wynajmujący – najczęściej właściciel mieszkania, który udostępnia go najemcy do używania na podstawie umowy najmu.

Najemca – użytkownik mieszkania, który używa go na podstawie umowy najmu.

Ten wpis opisuje uprawnienia wynajmującego, a nie uprawnienia najemcy. Uprawnienia obu stron nie są symetryczne. Są totalnie asymetryczne i ocierają się bardzo o granicę naruszenia prawa własności wynajmujących. Uprawnienia najemcy opisałem w oddzielnym, obszernym wpisie.

Prawo wypowiedzenia umowy przez wynajmującego jest mocno ograniczone

Ustawa o ochronie praw lokatorów, która miała swym zamyśle chronić prawa najemców mieszkań przed wykorzystywaniem ich sytuacji przez niedobrych i chciwych wynajmujących, praktycznie uniemożliwia wypowiedzenie najmu bez przyczyny. Jeżeli wynajmujący chce zakończyć najem „bo tak” to w zgodzie z prawem nie może tego zrobić. Ograniczono jego swobodę jednostronnego zakończenia stosunku. Katalog wypadków, które otwierają wynajmującemu drogę do złożenia wypowiedzenia jest katalogiem zamkniętym. Znajdziemy go w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Dłuższe i dokładniejsze wczytanie się w treść tego przepisu jednak przywraca wiarę w sprawiedliwość. Praktycznie z każdej ważnej przyczyny jednak możemy doprowadzić do rozwiązania umowy. Puki jednak najemca jest uczciwy, dba o mieszkanie wynajmującego i nie wszczyna awantur, póty nie ma przecież potrzeby zakańczania najmu. Ale może po kolei.

Najemca postępuje nagannie

Wynajmujący może wypowiedzieć najem jeżeli wystąpi jedna z trzech wskazanych przesłanek:

  • pomimo pisemnego upomnienia najemca nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,
  • pomimo pisemnego upomnienia najemca nadal zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców,
  • pomimo pisemnego upomnienia wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Zwróćmy uwagę, że każda z tych przyczyn musi najpierw wystąpić, po tym wystąpieniu musi wyjść od wynajmującego upomnienie w formie pisemnej. Dopiero później, gdy najemca ponownie dopuści się nagannego zachowania to można mu doręczyć wypowiedzenie, które definitywnie zakończy stosunek najmu.

Pierwsza wskazana przesłanka obejmuje używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem. Używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową może obejmować na przykład używanie mieszkania w celu prowadzenia w nim pracowni lub innej działalności gospodarczej, choć w umowie zastrzegliśmy cel związany z zamieszkaniem w nim najemcy i jego rodziny. Może być nim także niewykonywanie obowiązków zapisanych w umowie związanych z konserwacją lokalu i jego wyposażenia, choć tutaj należy zachować daleko idącą o ostrożność.

Druga przesłanka obejmuje zaniedbywanie obowiązków najemcy (zarówno tych wynikających z umowy jak i z powszechnie obowiązującego prawa), powodujących powstawanie szkód lub celowe niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców. W pierwszym przypadku spełnienie przesłanki wystąpi wtedy, gdy zaniedbywanie prowadzić będzie do powstania szkody. Musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy tym powstaniem szkody a zaniedbywaniem obowiązków. Samo zaniedbywanie obowiązków bez powstania szkody nie może być przyczyną upomnienia najemcy, a w konsekwencji nie może być przyczyną wypowiedzenia umowy. Drugi przypadek obejmuje celowe niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców. Przepis wskazuje, że chodzi o mieszkańców zarówno lokalu, jak i mieszkańców budynku wielolokalowego w którym umiejscowiony jest najmowany lokal.

Trzecia przesłanka obejmuje wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc przy tym uciążliwym korzystanie z innych lokali. Na najemcy spoczywa obowiązek przestrzegania odpowiednich regulaminów (np. regulaminu porządku domowego w spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnocie mieszkaniowej) o ile regulamin ten został mu przez wynajmującego udostępniony bądź zobowiązał się on do jego przestrzegania w umowie. Przepis ten nie nakłada jednak obowiązku doręczenia takiego regulaminu. Można odwoływać się do ogólnych norm międzysąsiedzkich, czy to wynikających z kodeksu wykroczeń czy też wynikających z obiektywnych ocen nagannego zachowania się najemcy. Naruszenie ogólnych, powszechnie obowiązujących reguł należytego postępowania uwydatni naruszenie porządku  domowego. Zachowanie będące podstawą upomnienia musi być przy tym rażące lub uporczywe. Rażące wykraczanie polega na stworzeniu, chociażby jednorazowego, niedopuszczalnego zachowania najemcy. Może polegać to np. na grillowaniu na klatce schodowej czy też wyrzucenie dużej ilości cuchnących śmieci przez okno. O uporczywości wykroczenia możemy mówić, gdy nie jest ono tak spektakularne, niemniej jednak powtarza się wielokrotnie. Może to być chociażby wypuszczanie psa bez opieki, który schodząc na podwórko załatwia się na wycieraczkach sąsiadów. Uporczywość wymaga także, by zwracano najemcy uwagę, że jego zachowanie nie jest właściwe. W każdym z tych przypadków wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu musi być połączone z uciążliwością dla korzystających z innych lokali. Brak tej uciążliwości uniemożliwia upomnienie najemcy, które ma prowadzić do późniejszego wypowiedzenia umowy.

Każda z powyższych przesłanek wymaga jeszcze wcześniejszego upomnienia najemcy przez wynajmującego. Upomnienie musi mieć formę pisemną i musi zawierać wskazanie konkretnego nagannego zachowania się najemcy. Dopiero po upomnieniu, gdy najemca ponownie dopuści się tego samego typu zachowania, można wręczyć mu wypowiedzenie. Pomiędzy upomnieniem, a ponownym wystąpieniem wykroczenia nie może upłynąć zbyt długi okres czasu. Nie było by dopuszczalne wypowiedzenie złożone po tym, jak po np. roku od upomnienia najemca po raz kolejny dopuścił się niedopuszczalnego zachowania. Wynajmujący został postawiony w roli ojca małego dziecka, który najpierw grozi palcem, a dopiero za drugim razem wyciąga konsekwencje.

Wypowiedzenie złożone najemcy musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Musi także zawierać wskazanie przyczyny wypowiedzenia. Okres wypowiedzenia musi być co najmniej miesięczny i kończyć się ostatniego dnia miesiąca kalendarzowego.

Najemca podnajął lub użyczył lokal albo jego część

Najemca nie ma prawa, bez uzyskania wcześniejszej zgody wynajmującego podnająć lokal lub oddać go osobie trzeciej do bezpłatnego używania. Zgoda wynajmującego nie jest jednak wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym. Obowiązek alimentacyjny obciąża najemcę w stosunku do krewnych w linii prostej (rodziców, dziadków, dzieci i wnuków), a także w stosunku do swojego rodzeństwa. Ponadto może w określonych sytuacjach dotyczyć małżonka po rozwiązaniu, unieważnieniu ich małżeństwa lub po orzeczeniu separacji. W bardzo sporadycznych przypadkach może też dotyczyć powinowatych.

W wypadku gdyby najemca podnajął bądź użyczył nieodpłatnie lokal osobie nieuprawnionej, a nie uzyskał na to zgody wynajmującego, to wynajmujący może wypowiedzieć umowę. Zgoda może być wyrażona zarówno w samej umowie najmu, jak i później osobnym pisemnym oświadczeniem.

Wypowiedzenie w tym przypadku nie musi być poprzedzone wcześniejszym uprzedzeniem. Wypowiedzenie złożone najemcy musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Musi także zawierać wskazanie przyczyny wypowiedzenia. Okres wypowiedzenia musi być co najmniej miesięczny i kończyć się ostatniego dnia miesiąca kalendarzowego.

Mieszkanie lub budynek wymaga remontu

Remont budynku w którym znajduje się lokal mieszkalny lub konieczność jego rozbiórki uprawnia wynajmującego do wypowiedzenia najmu z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca. Z brzmienia przepisu art. 11 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów wynika, że wynajmujący może z uprawnienia tego skorzystać jedynie w wypadku, gdy przeprowadzane prace nie mogą być wykonane bez konieczności opróżnienia lokalu. Konieczność przeprowadzenia tego typu prac nie zawsze uzasadnia wypowiedzenie najmu. Jeżeli bowiem niezbędne jest tylko czasowe opróżnienie lokalu, to najemcy przysługuje od wynajmującego lokal zamienny. W takim wypadku wynajmujący zobowiązany jest również do pokrycia kosztów przeprowadzki najemcy do lokalu zamiennego, a także przeprowadzi z powrotem do najmowanego lokalu po wykonaniu prac.

Również w tym wypadku wypowiedzenie winno być, pod rygorem nieważności, dokonane na piśmie, a także, pod tym samym rygorem, zawierać wskazanie przyczyny wypowiedzenia. Okres wypowiedzenia musi być co najmniej miesięczny i kończyć się ostatniego dnia miesiąca kalendarzowego.

Najemca nie zamieszkuje w lokalu

W określonych przypadkach wynajmujący może wypowiedzieć najem w wypadku gdy najemca przestał w nim zamieszkiwać. Dotyczy to jednak takich lokali, w których czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Dotyczy to zatem niewielu aktualnych umów, które oparte są z reguły na stawkach rynkowych i z tego powodu nie będę tematu rozwijał w tym wpisie.

Wynajmujący chce zamieszkać w najmowanym lokalu albo ma w nim zamieszkać jego rodzina

W trakcie trwania najmu, wynajmujący może mieć potrzebę rozwiązania umowy z powodu konieczności zamieszkania w wynajmowanym lokalu mieszkalnym. Wynajmującemu w takim wypadku, przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu z okresem wypowiedzenia nie krótszym niż 3 lata, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Okres trzyletniego wypowiedzenia ulega jednak wydłużeniu do chwili śmierci najemcy, który w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył wiek 75 lat i po upływie 3 letniego okresu wypowiedzenia nie będzie posiadał tytułu prawnego do innego lokalu w którym mógłby zamieszkać, a także nie ma osób, które byłyby zobowiązane do świadczeń alimentacyjnych na rzecz najemcy.

Wynajmujący może skrócić okres wypowiedzenia do pół roku, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu w którym może zamieszkać, położonego w tej samej miejscowości i lokal ten spełnia wymogi lokalu zamiennego. Takie same skrócenie okresu wypowiedzenia może wystąpić wtedy, gdy wynajmujący dostarczy najemcy lokal zamienny. W takim wypadku wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od wynajmującego, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. Lokalem zamiennym jest lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym. Warunek powierzchni pokoi uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m2 tej powierzchni.

To uprawnienie może być zrealizowane tylko wtedy, gdy wynajmujący jest jednocześnie właścicielem lokalu. Wynajmującemu który chce zamieszkać w wynajmowanym lokalu i z tego powodu chce wypowiedzieć najem, powinno przysługiwać prawo jego własności, bądź przez analogię spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nie może z uprawnienia do wypowiedzenia umowy skorzystać wynajmujący, który nie jest właścicielem lokalu, a na przykład  sam go wynajmuje albo w inny sposób nabył uprawienie do wynajęcia kolejnej osobie.

Wynajmujący nie musi chcieć zamieszkać w lokalu osobiście. Ustawodawca uznał, że w lokalu może zamieszkać także jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba wobec której wynajmujący ma obowiązek alimentacyjny. Niezależnie od osoby, która ma w wynajmowanym lokalu zamieszkać, wypowiedzenie stosunku najmu musi wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu i to pod rygorem nieważności całego wypowiedzenia.

Również w tym wypadku wypowiedzenie winno być, pod rygorem nieważności, dokonane na piśmie, a także, pod tym samym rygorem, zawierać wskazanie przyczyny wypowiedzenia, i jak już napisałem wyżej, wskazanie osoby, która w lokalu ma zamieszkać.

Gdy najemca nie płaci

Kiedyś w końcu może nam się przydarzyć najemca, który z jakiegoś powodu przestanie płacić za wynajem naszego lokalu. Sprawa w takim wypadku jest dość skomplikowana i procedurę wypowiedzenia umowy takiemu najemcy opisałem jakiś czas temu w oddzielnym wpisie.

Inne ważne powody

I to byłby już wszystkie możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu przeznaczonego do celów mieszkalnych. Może się jednak zdarzyć, że wystąpią inne ważne przyczyny, których ustawodawca nie przewidział, a które mogą być istotne z uwagi na żywotne interesy wynajmującego. Ot chociażby konieczność zaopiekowania się bardzo daleką rodziną, niespodziewana choroba albo kłopoty finansowe i związana z tym konieczność sprzedaży lokalu.

Zgodnie z art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, z ważnych przyczyn, innych niż wskazane wyżej, wynajmujący może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku. Jak wynika z treści tego przepisu wynajmujący przed wytoczeniem powództwa musi próbować się porozumieć się z najemcą. Prawo zakłada, że rozsądne podejście obu stron doprowadzi do wypracowania porozumienia i uzgodnienia zarówno warunków jak i terminu rozwiązania umowy. Dopiero gdy to nie odniesie skutku wynajmujący może wytoczyć powództwo. W postępowaniu musi udowodnić, że przyczyna pozwu jest ważna dla jego interesów.

Zapisy w umowie dopuszczające wypowiedzenie

Na koniec muszę zmartwić zapobiegliwych wynajmujących, którzy w stosowanych przez siebie wzorach umów umieszczają zapisy pozwalające na wypowiedzenie przez siebie umowy czy to bez podawania przyczyny czy zastrzegające wypadki inne niż te wskazane wyżej. Wszelkie tego typu zapisy nie wiążą najemców i mogą oni najzwyczajniej w świecie odmówić wyprowadzenia się. Będzie to działalnie zgodne z prawem. Mogą także wystąpić do sądu z pozwem o ustalenie, że wypowiedzenie oparte na takim niewiążącym zapisie umownym jest bezskuteczne, co narazi wynajmujących na dodatkowe koszty sądowe i koszty ewentualnego zastępstwa procesowego.

Umowa najmu okazjonalnego

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu przeznaczonego na potrzeby mieszkalne nie stosuje się wszystkich powyższych ograniczeń. Umowę tę opisałem w oddzielnym, obszernym wpisie. opiszę wkrótce w oddzielnym wpisie.

Uwaga na koniec

Uwaga! Ten wpis opisuje uprawnienia wynajmującego, a nie uprawnienia najemcy. Uprawnienia obu stron nie są symetryczne. Są totalnie asymetryczne i ocierają się bardzo o granicę naruszenia prawa własności wynajmujących. Uprawnienia najemcy opisałem w oddzielnym, obszernym wpisie.

Wzory wypowiedzenia umowy najmu

Przygotowałem kompletny zestaw wzorów wypowiedzenia umowy najmu oraz niezbędnych wcześniejszych upomnień najemcy. Wszystko po to by ułatwić rozwiązanie umowy. Pobierz tutaj.

 

  • Pingback: Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego przez wynajmującego  | Skarbona mamony()

  • skowro

    Żeby nie było problemu z wypowiedzeniem umowy, warto jest zawrzeć najem okazjonalny. Przed notariuszem potwierdzamy adres do ewentualnej eksmisji lokatora. Sporo ciekawych rzeczy znalazłam w poradniku dla włascicieli mieszkań, tutaj do ściągnięcia: http://mieszkanicznik.org.pl/kongres/vii-kongres/formularz-rejestracji-na-vii-kongres/

  • Paweł W.

    Moje pytanie dotyczy
    kwesti rejestracji umów najmu w US i postanowiłem jezamieścić właśnie pod tym postem. W moim przypadku nie zarejestrowałem moich
    umów zaraz po ich podpisaniu (nie wiedziałem i do dzisiaj nie wiem, czy to jest
    obowiązkowe, ponieważ posiadam sprzeczne zapisy w tym temacie), ale cały czas
    prowadzę ewidencję rozliczeń najmu i jeśli zachodzi konieczność płacę należny
    podatek. Pytanie brzmi, czy powinienem teraz zarejestrować te umowy mimo,
    upływu czasu, czy raczej tego nie robić?

  • JanW

    Chciałbym zapytać co zrobić w sytuacji kiedy najemca zmienił nr telefonu, zostawił otwarte mieszkanie, klucze w środku, spakował się i zwiał? Nie odpisuje na maile i nie przebywa pod adresem zameldowania który miał w dowodzie.

    • skarbonamamony

      Bardzo zaskakujące pytanie. Trochę zastanawiam się jak ja bym zareagował na taką sytuację.
      A skąd wiesz, że mieszkanie jest otwarte i klucze są w środku? Jak rozumiem też, najemca nie zapłacił zapewne ostatnich czynszów i opłat? Jeżeli tak, i jeżeli jeszcze w mieszkaniu w środku nie byłeś to ja bym do pomocy zawołał jeszcze kogoś kto mógłby być świadkiem (nikt z Twojej najbliższej rodziny!) i podszedł bym do mieszkania i upewniwszy się, że jest otwarte (bez wchodzenia do środka) po prostu zawołał bym Policję. Z Policjantami lub strażnikami miejskimi bym wszedł do środka, jednocześnie całe wejście i stan mieszkania filmował bym na komórce. Po obejściu całości mieszkania wspólnie ze świadkiem sporządził bym „protokół przejęcia” wraz z szczegółowym opisem co tam zastałeś i co powinieneś był zastać (wypisane wszelkie uszkodzenia, braki, spisane stany licznika). Dwa podpisy na protokole. Protokół wraz z płytą z nagranym filmem bym wysłał listem poleconym na adres wskazany przez najemcę w umowie + na adres zameldowania jeżeli jest inny. Oczywiście przeprowadził bym także pełną procedurę wypowiedzenia umowy w związku z brakiem zapłaty by doprowadzić do prawnie skutecznego wygaśnięcia stosunku najmu.
      Ewentualne rzeczy znalezione w mieszkaniu nie należące do Ciebie winny być zgłoszone staroście w trybie art. 187 k.c.
      W mojej ocenie takie Twoje zachowanie uchyli ewentualne oskarżenie o przestępstwo z uwagi na wystąpienie kontratypu wyższej konieczności. Chodzi przecież o ochronę dobra wyższej wartości (całego mieszkania i wyposażenia) nad dobrem oczywiście niższej wartości (ochrona posiadania, ewentualna przewłaszczenie rzeczy). A co do samego posiadania to nie sądzę by najemca domagał się jego przywrócenia.

  • Natalia

    Dzień dobry. Jestem najemcą lokalu mieszkalnego. Obowiązuje mnie miesięczny okres wypowiedzenia – jeśli chcę w mieszkaniu przebywać do końca lutego, muszę wypowiedzieć umowę jeszcze w tym miesiącu. Ale czy w wypowiedzeniu powinnam wpisać datę ze skutkiem od 1.02 czy 29.02? Wydaje mi się, że 1.02?

    • skarbonamamony

      Ja bym napisał tak. „Niniejszym wypowiadam umowę najmu zawartą dnia ………. z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Po upłynięciu miesięcznego okresu wypowiedzenia umowa wygaśnie z dniem 29.02.2016.”

      Przy czym muszę zauważyć, że jeżeli umowa jest zawarta na czas oznaczony, a mimo to zawiera możliwość jego wypowiedzenia bez podania przyczyny lub wystąpienia wypadku zastrzeżonego w umowie to taki zapis jest nieważny i bezskuteczny. Złożone wypowiedzenie w takim wypadku będzie bezskuteczne. Z punktu widzenia prawa umowa będzie trwała nadal.

  • snatch_this

    Dzień dobry. Jestem wynajmującym i mam lokatorów którzy zalegali z czynszem za pełne 3 miesiące. Wysłałem im pismo, w którym zagroziłem wypowiedzeniem i wezwałem do uregulowania całości w terminie 30 dni. Najemcy spłacili tylko część należności, ale ich dług po upływie tych 30 dni jest mniejszy niż należności czynszowe za 3 miesiące. Czy mogę w tej sytuacji skutecznie złożyć im wypowiedzenie, czy też aby było skuteczne muszą w dniu wypowiedzenia zalegać za minimum 3 miesiące?

    • skarbonamamony

      Niestety, w tej sytuacji wydaje się, że nie możesz złożyć skutecznego wypowiedzenia. Poza tym zwróć uwagę, że 30 dni to nie jest miesiąc, a ustawa wymaga wyznaczenia miesięcznego terminu. We wszelkich pismach należy posługiwać się terminami ustawowymi i ich przestrzegać.

      W tej sytuacji sugeruję od razu naliczenie wszelkich odsetek za opóźnienia za okres do trzech lat wstecz (czyli tych które się nie przedawniły) i wysłanie tego naliczenia najemcy. Poza tym można zapłaty rozliczać zgodnie z regułą art. 451 k.c. co może poprawić Toją sytuację. Już dzień po upłynięciu kolejnego terminu, jeżeli w tym dniu wraz z naliczonymi za poprzednie okresy odsetkami lokator będzie zalegał równowartość czynszu za 3 okresy płatności, wysłał bym ponownie wezwanie z zakreśleniem miesięcznego terminu oraz uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego.

      A nader wszystko starałbym się porozmawiać z najemcą i próbowałbym dojść do porozumienia. Może jednak na jakiś zasadach wyprowadzi się dobrowolnie. Zaognianie problemu może bowiem doprowadzić do sporych strat.

      • snatch_this

        Dzięki za odpowiedź. W piśmie zawarłem jednak informację o miesięcznym terminie (a nie 30-sto dniowym). Nie mnie jednak rozumiem, ze problem w tej sytuacji stanowi częściowa spłata?

        • skarbonamamony

          Tak. To stanowi problem.

          Stosownie do przepisu art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów możliwość skutecznego wypowiedzenia przez wynajmującego stosunku najmu istnieje w sytuacji, gdy najemca pomimo wcześniejszego uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności byłby w zwłoce z zapłatą czynszu za trzy pełne okresy płatności.

          Możliwość skutecznego wypowiedzenia umowy zależy zatem od spełnienia następujących łącznych przesłanek: występowanie po stronie najemcy zwłoki z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, wcześniejsze uprzedzenie najemcy na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenie mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

          Dopiero wówczas możliwe jest złożenie najemcy wypowiedzenia umowy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

  • Pingback: Umowa Najmu Okazjonalnego Lokalu | Skarbona Mamony()

  • najemca0101

    Witam. Jestemnajemcą i jestem w takiej sytuacji. Przyjąłem kolegę do domu gdyż
    kończyła mu się umowa wynajmu mieszkania. Nowe mieszkanie znalazł w przeciągu 3 dni a łącznie nocował u mnie w roli gościa 4 noce. Wynajmujący traktuje to jako złamanie punktu 5 czyli ” Najemcy nie wolno oddawać przedmiotu najmu w podnajem ani w bezpłatne używanie osobą trzecim”. Właścicielka zauważyła kolegę 2 dnia ja 3 dnia skontaktowałem się z wynajmującym i poinformowałem ją iż mam gościa. Po dość zawiłej konwersacji dostałem wypowiedzenie okresu najmu z końcem obecnego miesiąca gdzie na początkowej umowie najmu jest napisane 60 dni. Na umowie nie jest wyszczególnione ile osób będzie użytkowało mieszkanie zaznaczam dodatkowo iż umowa jest na moją lepszą połowę a o mnie w umowie nic nie ma Nie było żadnych pisemnych powiadomień o tym iż łamiemy dany przepis ale jest on tak sformułowany iż wygląda mnie na miecz obusieczny. Pytanie brzmi jak zdefiniować w obrębie przepisów status gościa. Czy każdego znajomego którego chce
    przenocować muszę zgłaszać wynajmującemu ? Czy goszcząc kilka osób u nas do późnych godziny nocnych są już traktowani jako osoby mieszkające ? Ostatnie pytanie czy w zaistniałej sytuacji wynajmujący może mnie skrócić okres wypowiedzenia ?

    • skarbonamamony

      Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

      Natomiast zgodnie z art. 688 [2] zdanie drugie k.c. zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

      Jak z tego wynika okres wypowiedzenia musi trwać co najmniej cały miesiąc kalendarzowy. Doręczenie oświadczenia o wypowiedzeniu w marcu spowoduje de facto wygaśnięcie stosunku najmu z końcem kwietnia, a nie z końcem marca.

      Dodatkowo z przytoczonych przepisów wynika, że prawo wynajmującego do wypowiedzenia nie wymaga dodatkowych wcześniejszych upomnień czy też innych ostrzeżeń. Jedynie w wypadku gdy nie mamy do czynienia z umową najmu okazjonalnego lokalu, zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

      Z przepisów tych wynika także, że osoby żyjące w konkubinacie czy też narzeczeństwo od czasu do czasu pomieszkujące wspólnie powinno uzyskać zgodę wynajmującego na takie okresowe korzystanie z użyczenia części lokalu. O tym trzeba pomyśleć już wcześniej, przy zawieraniu umowy najmu.

      Gość to ktoś kto odwiedza najemcę w ciągu dnia, a przed tzw. porą spoczynku, albo zgodnie z lokalnym zwyczajem, opuszcza lokal (w czasie sylwestra dzięki temu może pobyć dłużej). Dodatkowa osoba może narażać właściciela na dodatkowe koszty, szczególnie wtedy, gdy w czynszu masz zawarte wszystkie opłaty. Nie dziw się wtedy, że wynajmujący nerwowo reaguje na takie niespodzianki.

      W przedstawionym stanie faktycznym można się co prawda przyczepić do tego, ze przepis z umowy brzmi „Najemcy nie wolno oddawać przedmiotu najmu w podnajem ani w bezpłatne używanie osobą trzecim”, a skoro tak to a contrario wynika, że oddanie części lokalu w podnajem albo w bezpłatne używanie jest dozwolone. Tyle tylko, że przytoczonego wyżej przepisu art. 11 ust. 2 pkt. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów wynika, że zgoda na takie działanie powinna być udzielona w sposób jednoznaczny i na dodatek w formie pisemnej (w umowie czy też w późniejszym oświadczeniu). To rozważanie jest więc mocno dyskusyjne przy takim stanie sprawy. Wymagałoby to gruntownego zbadania całej treści umowy.

      • najemca0101

        Dziękuję za odpowiedź. Zależało mnie na tym do kiedy mam się wyprowadzić i czy nocny gość == oddanie podmiotu najmu. Czyli wynajmując kolejne mieszkanie wiedząc na przód iż np za 6 miesięcy odwiedzi mnie dalsza rodzina na okres 10 dni starać się zawrzec na ten temat odpowiednie podpunkty.do umowy.

      • najemca 0101

        Witam,
        jeszcze jedno pytanie. właścicielka straszy terminem 31.03, który wpisała jako ostateczną datę rozwiązania umowy na wypowiedzeniu, powołując się że złamanie w/w punktu o podnajmie jest podstawą do rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym i żebyśmy się cieszyli, że dała nam czas do końca miesiąca. Na umowie najmu nie ma nic o rozwiązywaniu umowy w tym trybie, a jak szukałem po internecie, to raz piszą że można,a raz nie. więc jak to ostatecznie jest?

        • skarbonamamony

          Przepis przytoczyłem wyżej. Ma on moc bezwzględnie obowiązującą. Zapisy umowne przeciwne do niego są z mocy prawa nieważne.

          Nie wiem co piszą w Internecie, a tym bardziej nie wiem w jakim kontekście to piszą. Ja poruszam się w kontekście najmu lokalu do celów mieszkalnych, a tutaj przepisy prawa są szczegółowe i mocno ograniczają uprawnienia wynajmującego. Najmem mogą też być objęte rzeczy ruchome (np. samochody, kajaki), a także lokale oddawane w najem do celów niemieszkalnych. W tych przypadkach obowiązują przepisy ogólne (głównie Kodeks Cywilny).

          • 0101najemca

            Jeszcze raz dziękuję. Moja druga połówka nie mogła spać w nocy (ah te kobiety), stąd te dopytywania, coby mogła odetchnąć z ulgą.

  • stefan

    Witam, jestem najemncą mieszkania, które jest własnościa spółki skarbu Państwa. Chcę rozwiązać umowę najmu, wobec czego złożyłem stosowne pismo o rozwiązanie umowy najmu (w umowie najmu mam wpisany 1 miesięczny okres wypowiedzenia), niemniej jednak wynajmujący tj. spółka skarbu państwa poinformowała mnie że dopóki nie wymelduję z mieszkania wszystkich zameldowanych w nim osób nie rozwiążą ze mna umowy i będę musiał opłacać czynsze do momentu rozwiązania przez nich umowy (na dniach mam dostać takie stanowisko na piśmie), Proszę o odpowiedź czy wynajmujący ma prawo do takiego działania i czy rzeczywiście to ja muszę wszystkich wymeldować. pozdrawiam

    • skarbonamamony

      To zależy od wielu czynników. Czy umowa jest na pewno umową najmu? Czy umowa zawarta jest na czas oznaczony czy nie oznaczony? Jak dokładnie sformułowałeś swoje pismo?

      • stefan

        sytuacja wygląda tak, pierwsza umowa najmu była zawarta w latach 80tych na inne mieszkanie – na preferencyjnych warunkach z uwagi iż bylem pracownikiem kopalni – w 2001 roku zamieniliśmy mieszkanie na mniejsze i podpisaliśmy nową umowę. Umowa z 2001 r. była zawarta na czas nieoznaczony i jest w niej wskazany miesięczny okres wypowiedzenia tej umowy, Swoje pismo złożylem na początku lutego i sformułowałem tak: Jako najemca lokalu mieszkalnego położonego w XXXXXX wnioskuję o rozwiązanie umowy najmu w/w lokalu z dniem 31 marca 2016 r. Jednocześnie wnoszę o rekalkulację i zwrot wpłaconej kaucji, po potrąceniu wszelkich należności wobec xxxx powstałych w trakcie najmu lokalu, na rachunek bankowy.

        • skarbonamamony

          Z Twojego pisma wynika tyle, że wnioskujesz o rozwiązanie umowy. I na taki wniosek odpowiedzieli Ci tak jak odpowiedzieli. Czym innym jest rozwiązanie umowy (na skutek zgody obu stron umowy), a czym innym wypowiedzenie (jednostronna czynność prawna).

          Umowę najmu się wypowiada. Tylko jednostronne oświadczenie woli wypowiedzenia umowy powoduje wygaśnięcie umowy najmu z dniem upływu okresu wypowiedzenia. Możesz jeszcze ratować się dodatkowym pismem, że biorąc pod uwagę okoliczności, w których ono zostało złożone, a także jego całą treść powinno być traktowane jako wypowiedzenie. W związku z tym umowa wygaśnie z dniem 31.03.2016. Ale na to nie ma wprost podstawy prawnej. Prawnicy wywodzą taką interpretację z art. 65 § 1 k.c., ale nie jest ona wykładnią literalną. Dopiero we wrześniu wejdzie w życie nowy przepis, który takie problemy rozwiąże.

          A co do wymeldowania to oczywiście jest to obowiązek osób, które są w lokalu zameldowane. Obowiązek meldunkowy nadal funkcjonuje. Możliwa jest też procedura administracyjna zainicjowana przez właściciela lokalu.

          • stefan

            Dziękuję bardzo za odpowiedź, sytuacja bardzo mi się rozjaśniła. pozdrawiam

  • mariaaan

    Witam.
    Właścicielka mieszkania kazała mi się wyprowadzić z mieszkania, tylko dlatego, że chciałem zobaczyć rachunki, które podobno bardzo wzrosły. Nakaz wyprowadzenia, został mi przekazany przez innego najemcę. Nie dano mi żadnego pisma w sprawie wypowiedzenia umowy.Czy muszę się wyprowadzać?

    • mariaaan

      Dodam, że umowę podpisała moja mama jednak pokój zamieszkuję ja.

      • skarbonamamony

        W tej sytuacji, co zresztą wynika z całego wpisu, właścicielka niestety postąpiła niewłaściwie. Katalog możliwych powodów wypowiedzenia jest katalogiem zamkniętym. Także wymagana procedura wypowiadania umowy jest ściśle sformalizowana. Jak wynika z Twojej wypowiedzi umowa najmu nie zakończy się w tym wypadku, tylko będzie trwała nadal.
        Wielka szkoda, że nie udało się Wam dojść do jakiegoś porozumienia.

        • mariaaan

          Dziękuję, za odpowiedź.
          A jeśli chodzi o porozumienie może i mogłoby do niego dojść, jednak, współlokatorka mająca kontakt z właścicielką mieszkania nie chce nam podać do właścicielki żadnego kontaktu.. Niestety..

          • skarbonamamony

            Bardzo dziwny układ. Przecież Twoja mama podpisywała umowę, a więc zapewne jest w niej adres do właścicielki.

          • mariaaan

            Właśnie ma to sprawdzić. Jak znajdzie chwilę zajrzy do umowy i doczyta wszystko.
            Jeszcze mam pytanie jedno. Jeśli otrzymam umowę o wypowiedzenie najmu na piśmie np. 6 kwietnia to na wyprowadzkę mam czas do 6 maja czy do końca kwietnia?
            I dla pewności, nie ma prawa wypowiedzieć mi umowy z powodu opisanej sytuacji?

          • skarbonamamony

            Przypadek przez Ciebie opisany nie kwalifikuje się jako poprawna przesłanka do skutecznego wypowiedzenia umowy. W tej sytuacji nie ma co mówić o okresie wypowiedzenia.
            Gdyby chodziło o przesłankę podnajmu lub bezpłatnego użyczenia bez zgody wynajmującego to okres wypowiedzenia trwa miesiąc i musi zakończyć się z ostatnim dniem miesiąca (zresztą wszystkie wskazane w ustawie przypadki kończą okres wypowiedzenia z końcem miesiąca). Tak więc gdy będzie doręczone 6 kwietnia to okres wypowiedzenia upłynie ostatniego dnia maja. Ale oczywiście w Twoim wypadku taka przesłanka nie zachodzi bowiem mama objęta jest obowiązkiem alimentacyjnym na Twoją rzecz. Przynajmniej ja takie założenie przyjąłem. Ale to temat na zupełnie inną rozmowę…

          • mariaaan

            Z ostatnim dniem maja? Czyli kwiecień cały i maj?
            Serdecznie dziękuję.:)

          • skarbonamamony

            Cały kwiecień to nie, bo od 6-tego.

            BTW: Polecam właścicielce polecić mój poradnik:
            http://books.skarbonamamony.pl/bezpieczna-umowa-najmu-mieszkania/
            Niestety często jest tak, że wynajmujący konstruują umowy sposób mało czytelny, a przez to dochodzi do zupełnie niepotrzebnych nieporozumień. Kosztuje to nerwy obu stron…

          • mariaaan

            Prawie cały;>
            Dziękuję serdecznie! Bardzo mi pomogły Twoje odpowiedzi. 😉

  • Pingback: Do Najmu Lokalu Użytkowego Również Stosuje Się Ustawę O Ochronie Praw Lokatorów | Skarbona Mamony()

  • ja_s_min

    powiem tak pierwszy raz najmowałam mieszkanie które oddałam po gruntownym remoncie lokatorzy dostali umowe na czas oznaczony 3lata bez klauzuli wypowiedzenia bo takowa uniewaznia umowę ale z klauzulą wedł prawa że jesl nie będzie płacić czynszu jeśli karygodnie nie będzie przestrzegac zasad umowy ect ect to wszystko co jest w ustawie to mam prawo wypowiedzieć ja osobiście nie wtrącałam się do niczego co robią w lokum poniewaz w umowie była klauzula iż lokal był po generalnym remoncie i wymienione wszystko i przy zdaniu lokum musi być oddane w dosłownie takim samym stanie..minęło 1,5 roku lokal został zdewastowany a państwo oznajmili że się wyprowadzają nie złożyli wypowiedzenia tylko oświadczyli..teoretycznie nie miało być sporów pokazałam im umowe powiedziałam że musza lokum wyremontowac..oni zrozumieli to : wymalowac..wymalowali tylko że zdzierając tapete zostawili klej po niej zamalowując ściany sa jak dla mnie w stanie opłakanym nierowne nieposzpachlowane usłyszałam od lokatora cytuję: ona mi remontu robić nie będzie naco skomentowałam że nie mi robi remont tylko porządek po sobie zawołałam wykonawców by oszacowali ile wyniesie poprawienie tej roboty dostałam wycenę która wyszła 3600zł 20zł za poprawienie ścian 80 m2 i 5zł za ponowne pomalowanie bo wszystkie sciany i sufity wymagają jescze jednego malowania nie wyceniam jeszcze uszkodzonych paneli w kuchni..teraz głęboko zastanawiam sie jak temat ugryźć..bo sądzę że nie zapłaca mi..nie ma ich tu na miejscu..umowa wciąż ich obowiązuje też nie sądzę że płacić będą bo mąż najmującej krzykiem poinformował mnie że skoro nie mieszka płacić nie będzie..oczywiście jest droga sądowa i pewnie tam trafimy tylko obawiam się że państwo stwierdzą że zostało mieszkanie odnowione a to że nie wygląda to tak jak wcześniej…sady też są różne…nie znam ich obecnego adresu zamieszkania ale znam stały meldunek moge co miesiąc wysyłać wezwania do zapłaty i po 3mcach rozwiązać umowę wypowiedzieć ja zgodnie z prawem tak sądze a później wnieść do sądu o uregulowanie długów wraz z fakturą za remont tak mi się wydaje..znam sytuację gdzie najemca nie wypowedział umowy a po 2 latach jak umowa wygasła najmujący dostał wezwanie za cały okres mimo ze już nie mieszkał ale ja nie chce naciągac prawa zresztą sądy sa teraz bardzo dziwne wiem po sprawie o alimenty że czasem sędziowie absurdy uznaja za fakty.osobno mam pytanie skoro lokal jest opróżniony czy i na jakich zasadach moge nająć ten lokal czy też nie mogę czy mogę wypowiedzieć umowę skoro lokal porzucono wraz z klauzulą 3mczną czy tez natychmiastową żeby móc nając ? nie wiem jak ugryźc temat by miało to ręce i nogi jak dochodzić roszczeń za remont jaki trzeba zrobić.

    • skarbonamamony

      Klauzula o możliwości wypowiedzenia bez podania przyczyny w umowie zawartej na czas oznaczony nie unieważnia całej umowy. Tylko ten zapis jest nieważny.

      A co do pozostałych Twoich wątpliwości wszystko zależy od bardzo wielu czynników. Nie da się dostatecznie rozstrzygnąć bez zbadania dokumentów. Nie wiemy jaką formę zmian w umowie zastrzega umowa (czy jest w ogólne zastrzeżona jakaś forma i pod jakim rygorem) – spójrz na art. 73 – 77 k.c. Nie wiemy czy ze zwrotu lokalu sporządzono protokół. Czy była kaucja i czy ją rozliczono. Nie wiemy w końcu kiedy cała sytuacja miała miejsce, itp, itd, etc.

      Szkoda, że dopiero post factum zaczynasz szukać pomocy. W tej sytuacji sugeruje wizytę u prawnika, który zbada dokumenty, wyjaśni pozostałe elementy układanki i zasugeruje konkretny sposób rozwiązania problemu oraz odzyskania należnych kwot.

      • ja_s_min

        prawda jest taka że to świeży temat oznajmiono mi na początku marca i praktycznie od razu się wyniesli jedyna forma wypowiedzenia jaka była zapisana to nie płacenie czynszu ze zwrotu lokalu nie sporządzono protokołu bo takowy zwrot lokalu nie nastapił państwo sie po prostu wyprowadzili mieliśmy kilka spotkań do przed wczoraj bylismy zgodni mieszkanie będzie odremontowane podamy sobie ręke sporządzimy klauzule wypowiedzenia za porozumieniem stron – mi też było to na rękę tylko że państwo nie wyremontowali mieszkania tylko odmalowali a to nie to samo na ścianach pozostał widoczny klej po tapecie ściany nie sa równe tylko to co było zostało pomalowane i to niedokładnie dlatego oświadczyłam państwu że zaprosze wykonawce do oglądnięcia i sporządzenia wyceny robót jakie jeszcze nalezy wykonać.. tak oczywiście była brana kaucja jednak nawet w samej umowie napisane było że jesli kaucja nie pokryje kosztów ew.remontów to lokator je poniesie..no i okazuje się że nie pokryje ..mnie interesuje w sumie jedno czy moge wypowiedziec im natychmiast umowę z powodu opuszczenia lokalu wówczas sporządzę z wykonawcą odbiór stanu pozostawionego mieszkania z wyceną robót jakie trzeba zrobić równiez jak mam rościć o oopłate za wode i smieci…mi nawet nie zalezy na czynszu bo już mam chętnych na to mieszkanie ale nie wiem czy moge zmienić zamki i wynająć innym lokatorom lub kiedy moge to zrobić..czy musze czekac aż 3mce nie będa płacić i dopiero wypowiedziec czy jesli kwotna najmu jest mniejsza niż 3% wartości mieszkania moge wypowiedziec w trybie natychmiastowym z powodu porzucenia lokalu wymienic zamki ..ect gdzie to zgłosić bo roszczenia odnośnie romontów to raczej z powodztwa cywilnego na spokojnie ale jak rozwiązać taka umowę by móc najmowac innym.a tak w ogóle dziękuje za szybkoą odpowiedź 😉

        • skarbonamamony

          Nie możesz wypowiedzieć umowy z tego powodu co podałeś. Możecie ją jednak rozwiązać za porozumieniem stron. Chociaż właśnie się zastanawiam, czy już to nie nastąpiło. Dlatego miałem pytania o formę zmian w umowie zastrzeżoną w umowie. Z bezpieczności podpiszcie dokumenty na ten temat.

          Później oczywiście możesz dochodzić należności przed sądem.

          • ja_s_min

            ale oczywiście jesli nie zapłaca czynszu a nie zapłaca to moge wypowiedzieć ..tylko czy na ten lokal moge nając innego lokatora jednocześnie? nie wiem jak to prawnie wyglada czy jeśli w umowie nie mam zapisu że lokal jest do wyłącznej dyspozycji panstwa x to moge nając na ten lokal jeszcze innego lokatora a w tym czasie wypowiadac panstwu x najem z powodu nie placenia za czynsz..nie chce sytuacji w ktorej najme mieszkanie a oni po roku się obudza i wróca bo prawnie bez wypowiedzenia mieszkanie będzie im wciąż najmowane.

          • ja_s_min

            czyli mimo że nie zaplacili za wode smieci ect mogę wypowiedziec z nimi umowe tylko właśnie jak wypowiedzieć umowę za porozumieniem stron jak podstawowych rzeczy nie popłacili juz nie wspomne o tym remoncie…jeśli rozwiążę umowe za porozumieniem stron nie będzie to oznaczać że zgadzam się ze stanem zastałym mieszkania i z tym ze nie zostały uregulowane pozostałe opłaty? strasznie to wszystko zagmatwane 😉

          • ja_s_min

            z następnymi lokatorami chciałabym podpisac umowe najmu okazjonalnego a to się wiąże z wizytą u notariusza i póki mam najemców na ten lokal nie czuje pewności czy mam prawo nając ten lokal jednoczesnie wypowiadając u mowe z powodu zalegania za czynsz i opłaty

          • ja_s_min

            chodzi mi o to że nie obejmuje ram czasowych..wezwanie do zapłaty powinnam dac na koniec kwietnia dopiero i wóczas wypowiedzenie choć ..czy w okresie wypowiedzenia moge juz najmowac lokal czy tez czekac az ten proceder się zakończy…ja się z nimi nie dogadam..bo nie wyraże zgody na rozwiązanie za porozumieniem stron bo to jednocześnie bedzie ozanczac że odbieram mieszkanie w stanie jakim pozostawili a oni nie podpisza mi rozwiązania umowy jesli dołoże klauzule że mieszkanie nie jest oddane wedł umowy i będa musiel wyrównac straty przeze mnie poniesione.ech próbuje rozwiązac ten problem polubownie ale jeśli chce na drodze prawnej rozwiązac umowe to może sie okazać że strzele sobie w kolano bo przyjme mieszkanie zdewastowane podpisując porozumienie na to sie zgodzę takie mam obawy.

          • ja_s_min

            a nasza umowa ustna wyglądała następująco (w umowie nic na ten temat nie ma nie ma formy wynajmu jeśli..tylko kiedy nie zapłaca za czynsz) : jesli doprowadzicie mieszkanie do stanu zastałego zgodze się na rzowiązanie umowy za porozumieniem stron. jednak nie doprowadzili..stąd rozwiązania za porozumieniem stron nie będzie..a sądze że to jedyna mozliwość rozwiązania natychmiastowego..a każde inne generuje czas..mnie intersuje czy moge w tym własnie czasie wynając to mieszkanie komus innemu czy prawo to blokuje i musze czekać..aż umowa prawnie się rozwiąże..czy jesli najmę bo mam chętnych a osobnym torem prowadzić będę do rozwiazania umowy przez fakt niepłacenia czynszu – wręcz oczywisty nie będę miec problemów że najmowałam ten lokal komus innemu …nie może byc tak że jedyna formą rozwiązania umowy jest fakt iz zgadzam się na odbiór zniszczonego mieszkania bo inaczej nie podpisza wypowiedzenia za porozumieniem to byłaby „bezczelnośc prawa” skazując najmujacych na z góry przewidziane straty.to oznaczało by że każdy może wejśc zdewastowac i wyjśc a ty musisz sie bic pół roku by cokolwiek osiągnąc i nie wiadomo czy osiągniesz a do tego nie móc dysponowac swoja własnościa..ech przepraszam ze tak zarzucam pytaniami nie wiem co mam robić kiedy mam chętnych na ten lokal a z poprzednikami mam konflikt który skazuje mi na ich bezczelne zachowanie …

          • skarbonamamony

            Bez zbadania dokumentów nie da się jednoznacznie stwierdzić co masz zrobić. Ja Ci na forum na pewno nie podpowiem rozwiązania bo było by to mało poważne. Sugeruje wizytę u prawnika w Twojej miejscowości, który zbada dokumenty, wyjaśni pozostałe elementy układanki i zasugeruje konkretny sposób rozwiązania problemu oraz odzyskania należnych kwot.

          • ja_s_min

            jutro ide do notariusza – radcy prawnego podpytam.dziekuje za wszelkie informacje

  • Wkurzonastudentka

    Mam pytanie. Jestem głównym najemca mieszkania i oficjalnie podnajmuje je pewnej dziewczynie(ma ona pokój). Umowa miedzy nami została zawarta na czas nieokreślony, jednakże jej ojciec wreczyl mi tydzień temu wypowiedzenie. Ze skutkiem dopiero na 1lipca.

    Niby wszystko dobrze, ale dziewczyna nie zachowuje sie fair ani do mnie ani do sąsiadów. I teraz moje pytanie. Czy jesli zdazyloby sie tak ze wyprowadzialaby(jest typem księżniczki i jesli cos jej nie pasuje to biegnie do tatusia i ucieka, a ja niestety planuje zrobic porządną awanturę) sie wcześniej niż do tego lipca to czy dalej jest zobowiązana płacić czynsz?

    • skarbonamamony

      Tak, jest zobowiązana płacić czynsz. Fakt wcześniejszego zaprzestania z korzystania z najętej rzeczy nie powoduje wygaśnięcia stosunku najmu.

      Niemniej jednak, na wynajmującym spoczywa obowiązek zapewnienia spokojnego korzystania z rzeczy najętej. A w wypadku gdyby korzystanie to było utrudnione lub niemożliwe to należy się najemcy stosowne obniżenie czynszu. Zatem radze się zastanowić nad wszczynaniem awantur. Czy nie lepiej egzekwować wszystko co się Tobie należy przy pomocy pism?

  • Lokator

    Witam, wraz z rodziną wynajmujemy mieszkanie, najem okazjonalny. Umowa na czas określony. Dostaliśmy mieszkanie z zasobów miasta wiec chcieliśmy zrezygnować z najmu jak najszybciej, w obecnej chwili i tak już w nim nie przebywamy.W marcu napisałam mailowe wypowedzenie (w umowie zapis że wszelka wymiana i kontakt za posrednictwem maila), Właściciel napisał ze jest zaskoczony ale rozumie i spotkamy sie. Spotkanie odbyło sie w drugiej połowie kwietnia, właściciel zaproponował ze chce wypowiedzenia bez terminowo, czyli jak znajdzie kogoś na nasze miejsce to się wyprowadzimy, niestety nie stać nas teraz na to bo po urodzeniu 3 dziecka i urlopie macierzyńskim musze przejść na urlop wychowawczy bo dziecko jest ciągle chore. Nie stać mnie na zapłacenie czynszu za maj a tak wymaga właściciel mieszkania. Mamy sporządzony akt notarialny z klauzulą o dobrowolnym poddaniu sie egzekucji. Czy jeżeli nie zapłacę za Maj to właściciel rozwiąże z nami umowę? Na tym nam zależy. Kaucja była wpłacona w kwocie 1000 zł, za najem płacimy 1050 plus opłaty, za czynsz w spółdzielni jest nadpłata 300zł.

    • skarbonamamony

      Masz umowę najmu okazjonalnego, a z definicji jest to umowa zawarta na czas oznaczony. Jeżeli sama umowa nie zawiera zapisu o możliwości jej wypowiedzenia to nie możesz jej wypowiedzieć. Jeżeli umowa zawiera zapis o możliwości jej wypowiedzenia ale bez wskazania wypadku, w którym to może nastąpić (tzw. wypowiedzenie bez podania przyczyny), to zapis taki i tak jest nieważny z uwagi na niezgodność z prawem – też nie możesz wypowiedzieć umowy.

      Jedyna możliwość wypowiedzenia umowy z Twojej strony to możliwość wskazana w k.c., m. in. art. 682 k.c – Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Art. 664 § 2 k.c. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

      Możliwość rozwiązania tej umowy jest tylko taka, że nastąpi ono za porozumieniem stron, tzn. dogadacie się z właścicielem.

      Właściciel ma prawo żądać zapłaty czynszu i innych opłat do czasu gdy upłynie okres na jaki umowa została zawarta, albo puki jej nie rozwiążecie za porozumieniem. Prawo wypowiedzenia umowy z powodu nie zapłacenia czynszu to tylko prawo właściciela, a nie jego obowiązek. Okresy wypowiedzenia przez właściciela umowy z powodu tego, że nie zapłacicie też są mocno ograniczone ustawą, która ma Was chronić (ustawa o ochronie praw lokatorów).

      Jak widzisz, jedyne rozwiązanie to dogadanie się. Może pomóżcie znaleźć kogoś na Wasze miejsce?

      • Lokator

        szukamy tylko niestety problemem jest ze właściciel jest często za granicą i nie bardzo ma chęć sie tym zająć😢 czy jezeli w umowie mam zapis ze jezeli zwlekam z płatnością powyżej 25 dni to umowa zostaje rozwiązana w trybie natychmiastowym a ze mamy akt notarialny podpisany u notariusza ze dobrowolnie poddajemy się egzekucji ze zgoda właściciela innego lokalu na przeprowadzenie sie do niego to umowa nie zostanie rozwiązana mimo to? Ehhh…

        • skarbonamamony

          Wcale się nie dziwie, że właściciel nie chce się tym zająć. Nie po to zawiera się umowy na czas oznaczony, by je przed tym terminem rozwiązywać. Wielokrotnie SN podkreślał, że umowa zawarta na czas oznaczony ma gwarantować stronom pewność trwania stosunku umownego. Pacta sunt servanda.

          O staraniu się o lokal z zasobów publicznych trzeba było powiedzieć przy zawarciu umowy i taki warunek możliwości wypowiedzenia umowy wpisać w jej treści. Tyle tylko, że wtedy zapewne wynajmujący chciałby albo większy czynsz (bo zwiększa się jego ryzyko), albo wcale nie był by zainteresowany taką umową. Ja też oczekuje od najemców jednoznacznych deklaracji, bo nie mam czasu na ciągłe szukanie nowych. Wolę zawrzeć umowę z kimś, kto ma sprecyzowane plany życiowe, nawet za niższy czynsz, niż umawiać się z kimś kto po 3 miesiąca może zmienić zdanie. Spróbuj zrozumieć stanowisko właściciela i postaraj się o znalezienie kogoś na swoje miejsce. Daj ogłoszenia, zapisz się na grupy na FB i szukaj. Albo po prostu zaproponuj jakieś „odstępne” wynajmującemu, by zgodził się rozwiązać umowę za porozumieniem stron od razu. Łatwiej będzie Ci wtedy z nim rozmawiać.

          Jeżeli chodzi o ten zapis to trzeba by całą umowę zbadać, ale obawiam się że i tak jego ważność jest bardzo wątpliwa.

          • Lokator

            mieszkam w tym mieszkaniu prawie dwa lata. Nie starałam sie o mieszkanie z zasobów. Miasto zorganizowalo konkurs do absolwentów miejskich uczelni i fartem udalo się dostać mieszkanie do adaptacji. Wczesniej planowaliśmy kredyt mieszkaniowy o czym byl poinformowany właściciel. Jesli chodzi o właściciela to jak najbardziej go rozumiem dlatego robię wszystko aby pomoc kogos znaleźć. Juz zapisalam sie na grupy fb i porozsylalam ogłoszenia itp. Niestety nie wyprowadzam sie ze względu na mieszkanie z zasobów no tamto musze wyremontować w ciagu dwóch lat a teraz musi.y zcisnac sie u teściów ze względów finansowych związanych z przejsciem na urlop wychowawczy ze względu na chorujace dziecko. Dziekuje za pomoc😉 mam nadzieje ze sprawa sama sie rozwiąże.😉

          • skarbonamamony

            Powodzenia i udanego długiego weekendu!

  • Agata J.

    1. Proszę o podanie podstawy prawnej dotyczącej nieważności czy też bezskuteczności wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, kiedy w umowie znalazł się zapis stwierdzający możliwość wypowiedzenia umowy bez podania przyczyny z np. dwumiesięcznym terminem wypowiedzenia. Wynajmuję mieszkanie, chciałam podpisać na czas oznaczony, żeby nie mieć kłopotów wynikających z ustawy o ochr.praw lokatorów. Najemcy upierali się jednak, żeby mieć tę furtkę i teraz chcą wcześniej wypowiedzieć.

    2. Ustawę przeczytałam dość dokładnie, proszę o interpretację art.11 ust. 8

    „8. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu.”
    Czy z tego nie wynika czasem, że jeżeli stosunek prawny ustaje przez wypowiedzenie to wypowiedzenie z przyczyn mniej korzystnych jest dopuszczalne? Byłabym zobowiązana za interpretację tego zapisu.

    • skarbonamamony

      Ad. 1

      Podstawą takiej interpretacji jest art. art 673 § 3 k.c. o brzmieniu Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie..

      Zgodnie z art. 58 § 1 k.c. Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Natomiast zgodnie z § 3 tego samego atykułu Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana.

      Przepis art 673 § 3 k.c. zawiera przesłankę „wypadku określonego w umowie” co daje stronom możliwość uregulowania wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony po wystąpieniu w stanie faktycznym przesłanki wskazanej w umowie. Językowe rozumienie „wypadku” obejmuje bowiem zdarzenia, wydarzenia, bądź fakty. Wymieniona w umowie przyczyna powinna być wskazana w sposób dostatecznie jednoznaczny. Powinno to umożliwić obiektywną ocenę czy zastrzeżony wypadek nastąpił czy też nie.

      Na ten temat wielokrotnie wypowiadał się Sąd Najwyższy:

      „Umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach określonych w tej umowie.” (V CSK 487/08 – wyrok SN – Izba Cywilna z dnia 19-06-2009)

      „Swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas oznaczony nie jest dopuszczalne i ogranicza je treść art. 673 § 3 KC. Ustawodawca przewidział w nim jedynie możliwość wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony w razie określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy będzie to dopuszczalne. Przepis art. 673 § 3 KC rozumiany jest jako zakaz wypowiadania takich umów w sytuacji, w której decyzja o wypowiedzeniu ma być pozostawiana tylko swobodnemu uznaniu samych stron lub strony umowy. Postanowienie, które zezwala na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony, jest więc nie tylko sprzeczne z naturą takiego stosunku, ale również z przepisem ustawy. Inaczej natomiast należy oceniać wprowadzenie do umowy najmu zawartej na czas oznaczony postanowienia, które przewiduje możliwość jej wypowiedzenia w określonych w tej umowie okolicznościach. W art. 673 § 3 KC ustawodawca uznał, za wystarczające wskazanie w umowie wypadków, upoważniających do wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony. Za uzasadnione należy uznać, że wskazanie tych okoliczności nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogólne ich oznaczenie.” (I ACa 402/13 – wyrok SA Gdańsk z dnia 20-09-2013)

      „Zawarte w umowie postanowienie określające przypadek, w którym umowa najmu zawarta na czas oznaczony może zostać wypowiedziana, decyduje o uprawnieniu bądź braku uprawnienia do takiego wypowiedzenia.” (I ACa 1183/12 – wyrok SA Łódź z dnia 20-02-2013)

      „Wynikający z art. 673§ 3 KC zakaz swobodnego wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, w przypadku braku określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy to będzie dopuszczalne, nie oznacza absolutnej stabilizacji tego rodzaju stosunków obligacyjnych, gdyż jak wskazuje się w doktrynie i orzecznictwie ustawodawca dopuszcza możliwość rozwiązania takiej umowy w regulowanych ustawowo przypadkach (art. 664 § 2 KC, 667 § 2 KC, 672, 687 § 1, 685, 691 § 4, 703 KC). ” (V ACa 697/11 – wyrok SA Katowice z dnia 10-10-2012)

      Więcej na ten temat jest tutaj: http://books.skarbonamamony.pl/bezpieczna-umowa-najmu-mieszkania/

      Ad. 2

      Przepis art. 11 ust. 8 ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczy stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie. Chodzi głównie o loktorskie prawa do lokalu, rozmaite mieszkania służbowe (połączenie stosunku pracy z mieszkaniem należącym do pracodawcy). Z całą pewnością nie dotyczy to umów najmu. Szersza interpretacja jest w Komentarzach do ustawy. Z uwagi na prawa autorskie ciężko ją przekopiować. Najlepiej by było rozważyć jakiś konkretny przypadek.

      • Agata J.

        Bardzo dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź.

  • jurek

    Zakladajac, ze umowa jest na czas nieokreślony najemca nie sprawia chwilowo problemów to w jaki sposób rozwiazac umowę? Wspomniane zostaly dwie dodatkowe opcje:

    * „Wynajmujący chce zamieszkać w najmowanym lokalu
    albo ma w nim zamieszkać jego rodzina” 3 letnie wypowiedzenie z mojej
    strony jest nie akceptowalne i zastanawiam się kto zdrowomyslacy je dopuścil w
    kodeksie ??

    * „Inne ważne powody” z wykorzystaniem powodztwa – bo proby
    porozumienia z najemca były sa udokumentowane i okazaly się nieskuteczne. w
    rzeczywistosci mamy w podanym miescie bliska rodzine, ktora wymaga opieki..
    zatem jest możliwość wykorzystania tej sytuacji.

    wydawalo by się, na zdrowy rozsadek, ze mozna rozwiazac każdą umowę najmu mieszkania za odpowiednio wczesnym wypowiedzeniem bo końcu jedna lub druga strona powinna mieć do tego prawo.

  • jurek

    Zakladajac, ze umowa jest na czas nieokreślony najemca nie sprawia chwilowo problemów to w jaki sposób rozwiazac umowę? Wspomnianezozostaly dwie dodatkow opcje:

    * „Wynajmujący chce zamieszkać w najmowanym lokalu albo ma w nim zamieszkać jego rodzina” 3 letnie wypowiedzenie z mojej strony jest nie akceptowalne i zastanawiam się kto zdrowomyslacy je dopuścil w kodeksie ??

    * „Inne ważne powody” z wykorzystaniem powodztwa – bo proby
    porozumienia z najemca były sa udokumentowane i okazaly się nieskuteczne. w
    rzeczywistosci mamy w podanym miescie bliska rodzine, ktora wymaga opieki..
    zatem jest możliwość wykorzystania tej sytuacji.

    wydawalo by się, na zdrowy rozsadek, ze mozna rozwiazac
    każdą umowę namju mieszkania za odpowiednio wczesnym wypowiedzeniem bo końcu
    jedna lub druga strona powinna mieć do tego prawo.

    • skarbonamamony

      Gdy umowa jest prawidłowo wykonywana to z punktu widzenia logiki nie ma potrzeby jej rozwiązywania. Natomiast ustawa o ochronie praw lokatorów dopuszcza pewne przypadki jej wypowiedzenia z ważnych dla wynajmującego powodów nawet wtedy, gdy najemca umowę wykonuje prawidłowo. Oczywiście ta ustawa jest na okrągło krytykowana przez wynajmujących. Powiedziano już tak wiele, że nie ma sensu powtarzać.

      Konstytucyjna zasada specjalnej ochrony lokatorów została zrealizowana własnie w tej ustawie. Była ona do dnia dzisiejszego wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć TK. Wiele przepisów zostało uznanych za niekonstytucyjne, naruszające prawa ochrony własności, itp. Temat już kiedyś omówiłem tutaj:
      http://skarbonamamony.pl/prawa-najemcy-mieszkania-kiedys-bylo-znacznie-gorzej.html

      Ustawa o ochronie praw lokatorów od kilku lat rozróżnia dwa stosunki najmu.

      Najem na zasadach ogólnych, bardziej skierowany jest do osób, które posiadają kilka lokali na wynajem i planują najem długoterminowy oraz z drugiej strony do najemców, którzy mają potrzebę zamieszkania na okres dłuższy. Tutaj zasady wypowiadania są stosunku prawnego bardzo sztywne.

      Drugim typem umowy jest umowa najmu okazjonalnego lokalu, która jak sama nazwa wskazuje, kierowana jest do wynajmujących, którzy nie chcą wiązać dłuższych relacji z najemcami. Tutaj reguły ustawowe są poluzowane. Aczkowiek w tym przypadku i tak w umowie wiele rzeczy należy przewidzieć samemu.
      Więcej tutaj: http://skarbonamamony.pl/umowa-najmu-okazjonalnego-lokalu.html

      Skupiając się jednak na Twoim pytaniu to „inne ważne powody” są ocenne i uprawniony do ich oceny jest sąd, który będzie rozstrzygał powództwo. Niestety nie ma na ten temat orzecznictwa SN, a co za tym idzie ciężko określić ramy takiej oceny. Z całą pewnością sąd będzie badał czy Twojego problemu nie można rozwiązać w inny sposób, na ile jest to dla Ciebie ważne, jak wielkie koszty będziesz ponosić itp. Przy tej ostatniej przesłance z całą pewnością będzie badana różnica w kwotach jakie otrzymujesz od najemcy w porównaniu z tym co sam ewentualnie masz płacić.

      • jurek

        serdecznie dziekuje za bardzo rzeczową odpowiedz.

        celowo ująłem „najemca chwilowo nie sprawia problemów” , ponieważ na przestrzeni długiego czasu zdarzyłem przekonać się jakim jest człowiekiem, i domniemywam, że zmiana nastąpiła chwilowo, żeby osiągnąć pewien cel. niestety nie mogę podać szczegółów publicznie, ale ze wszelkich stron problemy powstają wyłącznie od strony najemcy. niestety z tego co się przekonałem prawo jest tak niefortunnie skonstruowane, że wspomnianych problemów nie można wykorzystać bezpośrednio do rozwiązania umowy co bardzo często wykorzystują najemcy. tylko to zaczynamy ocierać się o zwykłe ludzkie zasady współżycia w społeczeństwie, które coraz rzadziej brane są pod uwagę.

        umowę najmu okazjonalnego już stosowałem.. na pewno jest lepszym rozwiązaniem jednak w tym przypadku nie zmienię sytuacji do czasu kiedy najemca się nie wyprowadzi.

        z tego co piszesz, to opcja „innych ważnych powodów” może być jednak dość trudna i kłopotliwa z racji powództwa.

        serdecznie pozdrawiam

        • jurek

          powracając jeszcze do rozwiązania umowy w trybie „normalnym” jest w kodeksie zapis:

          Art. 673. Terminy wypowiedzenia

          § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

          § 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

          Art. 688.Terminy wypowiedzenia

          Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

          czy nie mogę zastosować powyższych artykułów (3 miesięcznego okresu wypowiedzenia), nawet jeśli najemca przestrzega: prawa i warunków umowy ?

          • skarbonamamony

            Wynajmujący lokal mieszkalny nie może zastosować tych przepisów. Wyklucza je art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów o brzmieniu jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. […]
            Ale oczywiście będą one mogły być stosowane przez najemcę. Taka asymetryczność uprawnień 🙂
            Proszę zwrócić uwagę na słowo „tylko”, ono jest kluczowe. Przy najmie okazjonalnym lokalu, po spełnieniu dodatkowych wymagań, ten przepis nie obowiązuje. Pozwala to stronom na uregulowanie tych spraw w umowie, ale też nie w pełni z uwagi na inne ograniczenia.

          • jurek

            dziękuję. no to nieźle – kto coś takiego uchwalając chyba założył, że wynajmujący nie powinien mieć prawa wypowiedzenia umowy najmu.

  • Ania Ciesiółka

    Jeśli wynajmujący chce wymówić lokal najemcy na długo przed upływem terminu umowy, żaden z wymienionych wyżej powodów nie zaistniał, to czy może zrobić to mimo niezgody wynajmującego (raczej nie ma się dokąd wyprowadzić)? Czy prawo mu na to zezwala? Czy może np odciąć media lub w inny sposób uprzykrzac życie najemcy, by zmusić go do opuszczenia nieruchomości?

    • skarbonamamony

      A jaka jest ta „ukryta” przyczyna wypowiedzenia? Czy mamy na myśli umowę najmu lokalu mieszkalnego czy użytkowego? Czy umowa jest umową najmu okazjonalnego lokalu?

      • Ania Ciesiółka

        Dokładnie nie wiem. Mówi o niedziałającej żarówce w korytarzu, o kilkudniowych poślizgach w opłacaniu rachunków (zdarzyło się, jednak sporadycznie, nie więcej niż tydz, po uprzednim poinformowaniu).

      • Ania Ciesiółka

        To jest użyczenie, lokal jest mieszkalny.

        • skarbonamamony

          Umowa użyczenia jest nieodpłatna. Czy na pewno mowa o użyczeniu w rozumieniu kodeksowym czyli o umowie w której użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy (mieszkania)?

          No i kto w końcu chce wypowiedzieć? Najemca (lokator) czy wynajmujący (właściciel)? Pojęcia są wyjaśnione na początku artykułu.

          • Ania C.

            Tak-To odpowiedź na pierwszą część pytania.
            Właściciel (używający) lokatorowi (biorcy). Zawarta jest umowa na czas określony.

          • skarbonamamony

            Umową użyczenia tutaj się nie zajmujemy i z uwagi na to nie będę tego tematu rozwijał. Może to wprowadzić niepotrzebny zamęt dla innych czytelników.

            Dodam jednak, że umowę użyczenia regulują przepisu kodeksu cywilnego art. 710 – 719. Częściowo stosuje się też ustawę o ochronie praw lokatorów, jako przepisy szczególne w stosunku do kodeksu cywilnego. M. in. art. 11 ust. 2, przepisy dotyczące eksmisji itp.

          • skarbonamamony

            Jeżeli lokal jest mieszkalny to niestety musi Pani zastosować art. 11 ust. 2 i kolejne ustawy o ochronie praw lokatorów.

            2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
            1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
            2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
            3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
            4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.
            3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu: 1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
            2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. 4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
            5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.
            6. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel5).
            7. Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.
            8. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu.
            9. W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32.
            10. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.
            11. Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego może nastąpić także na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2013 r. poz. 255).
            12. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

            Pozdrawiam

            Piotrek

            W dniu 2016-05-27 15:04, Disqus napisał(a):

  • jurek

    Piotr czy czasem nie łatwiej jest w ogóle nie podpisywać umowy najmu z najemcą ? oczywiście jeśli najemca na to przystaje.

    • skarbonamamony

      Ustna umowa najmu ma taką samą moc jak pisemna. Jej obowiązywanie może wynikać z samych faktów związanych z zachowaniem się stron (wydanie lokalu, przyjmowanie czynszu, itp.). Szczerze mówiąc umowa ustna jest znacznie mniej korzystna dla wynajmującego od pisemnej. Spójrz na ten przepis:

      Art. 660 k.c. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.
      Jak widzisz sankcja za niezastosowanie formy pisemnej jest kompletnie dla wynajmującego niekorzystna.

      Temat jest szerzej omówiony tutaj: http://books.skarbonamamony.pl/bezpieczna-umowa-najmu-mieszkania/

      • jurek

        hmm bardziej miałem na myśli brak umowy jakiejkolwiek..

        tylko, że z tego co piszesz, może wystąpić sytuacja, że nawet jeśli jej nie zawrzemy nawet ustnie to najemca może się zaprzeć (oczywiście kłamiąc) , że taką umowę z wynajmującym zawarł.

        • skarbonamamony

          A na co się z najemcą umawiasz gdy dajesz mu do używania lokal i bierzesz co miesiąc czynsz? Właśnie zawarłeś umowę najmu!

          Art. 60 k.c. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli).

          • jurek

            rzeczywiście, choć formułka pisana językiem niezbyt przystępnym 😉 zbyt wiele złożeń. powinno być więcej oddzielnych zdań, jak mnie uczyli w szkole. wtedy jest przejrzyściej.

          • skarbonamamony

            Część dodana od „w tym” została dodana w 2002 roku. Jest krytykowana przez wielu prawników jako niepotrzebna – de facto zawiera się przecież „w każdym zachowaniu się osoby”.

          • jurek

            w sumie to jeśli okaże się, że lokator jest nieuczciwy a niema spisanej umowy można go w ostateczności wyeksmitować z czyjąś pomocą poza teren lokalu i tyle.. jak udowodni, że mieszkał ?

          • skarbonamamony

            Dowód można prowadzić na wiele sposobów, ot chociażby wizyty jego znajomych, sąsiedzi (dowody ze świadków) itp.

            Chciałem od razu zwrócić uwagę, że takie działanie od stycznia jest przestępstwem z art. 191 § 1a k.k.

          • jurek

            i tu się zgadza się.. z której strony czegoś nie zasugeruję podajesz odpowiedni i na dodatek aktualny „artykuł” – poziom mistrzowski !

          • skarbonamamony

            Nie jesteś pierwszy, który na podobny pomysł (nie podpisania umowy) wpadł, oraz nie pierwszy który chciałby sam zastępować komornika…

  • Pingback: Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę | Skarbona mamony()

  • Ala

    Czy dobrze rozumiem, że podanie w umowie powodów wypowiedzenia przez wynajmującego innych niż wymienione w ustawie o ochronie praw lokatorów jest nieskuteczne/nieważne? Zarówno w przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony jak i oznaczony?

    • skarbonamamony

      Jeżeli nie jest to umowa najmu okazjonalnego lokalu i jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego to takie zapisy są nieskuteczne.

  • Arkadiusz

    Mam problem bo lokatorzy nie płacą za zużytą wodę. Wzywałem ich do uregulowania należności do konkretnego dnia, ale nie zapłacili w tym ustalonym prze zemnie terminie. Mam umowę na czas określony z nimi. W umowie mam zapis:
    Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia określonego w § 11 niniejszej umowy, jeżeli Najemca :
    c) Jest w zwłoce z zapłatą opłat, o których mowa w §8 lub §9 niniejszej umowy, za co najmniej jeden okresy płatności.
    §8 dotyczy wysokości odstępnego oraz terminu jego płacenia.
    §9 1. Najemcy z tytułu najmu lokalu mieszkalnego oprócz czynszu najmu ustalonego w § 8 niniejszej umowy są zobowiązani do uiszczenia opłat z tytułu :
    b) zużycia zimnej wody i odprowadzanie ścieków wg wskazań wodomierzy, rozliczane
    w okresie miesięcznym oraz wg stawki ustalonej przez Spółdzielnię Mieszkaniową
    c) zużycia ciepłej wody użytkowej wg wskazania wodomierzy oraz stawki ustalonej przez Spółdzielnię Mieszkaniową.
    Czy mogę wypowiedzieć tą umowę powołując się na przepis art 673 § 3 k.c. i czy mogę ustalić dwutygodniowy termin opuszczenia mieszkania?

  • Arkadiusz

    Mam problem bo lokatorzy nie płacą za zużytą wodę. Wzywałem ich do uregulowania należności do konkretnego dnia, ale nie zapłacili w tym ustalonym prze zemnie terminie. Mam umowę na czas określony z nimi. W umowie mam zapis:
    Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia określonego w § 11 niniejszej umowy, jeżeli Najemca :
    c) Jest w zwłoce z zapłatą opłat, o których mowa w §8 lub §9 niniejszej umowy, za co najmniej jeden okresy płatności.
    §8 dotyczy wysokości odstępnego oraz terminu jego płacenia.
    §9 1. Najemcy z tytułu najmu lokalu mieszkalnego oprócz czynszu najmu ustalonego w § 8 niniejszej umowy są zobowiązani do uiszczenia opłat z tytułu :
    b) zużycia zimnej wody i odprowadzanie ścieków wg wskazań wodomierzy, rozliczane
    w okresie miesięcznym oraz wg stawki ustalonej przez Spółdzielnię Mieszkaniową
    c) zużycia ciepłej wody użytkowej wg wskazania wodomierzy oraz stawki ustalonej przez Spółdzielnię Mieszkaniową.
    Czy mogę wypowiedzieć tą umowę powołując się na przepis art 673 § 3 k.c. i czy mogę ustalić dwutygodniowy termin opuszczenia mieszkania?

    • skarbonamamony

      Zaproponowane zapisy są sprzeczne z ustawą i w konsekwencji są nieważne (art. 58 §3 k.c.). Przepisy art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów bardzo precyzyjnie regulują procedurę wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszalnego. Są to przepisy szczególne w stosunku do przepisów ogólnych kodeksu cywilnego. Z uwagi na regułę kolizyjną lex specialis derogat legi generali (przepis szczególny uchyla przepis ogólny) w zakresie uregulowanym w art. 11 nie stosuje się przepisów k.c.

      Z tego samego powodu przepis art. 673 §3 k.c. nie ma zastosowania gdy umowę chce wypowiedzieć wynajmujący lokal mieszkalny, chyba, że umowa najmu będzie umową najmu okazjonalnego lokalu. Temat ten był już poruszany we wcześniejszych komentarzach.

  • Arkadiusz

    To oznacza, że muszę czekać do końca umowy i wtedy oni dopiero muszę opuścić mieszkanie? A jeśli nie płacą za wodę to czy mogę ją odciąć? Bo zadłużenie jest już spore. A wiem, że nie będą płacić bo lokatorka okłamuje mnie do tego stopnia, że przesyła mi podrobione przez siebie potwierdzenia wykonanych przelewów bankowych na moje konto.

    • skarbonamamony

      Zastanawiam się dlaczego akurat za wodę nie płaci?
      Na pewno nie można wody odłączyć bo jest to niedopuszczalne zgodnie z ustawą o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.
      Sfałszowane potwierdzenia zapłaty można zgłosić na Policji – jest to przestępstwo.

  • Arkadiusz

    Może dlatego że prąd im może odciąć Zakład Energetyczny (choć umowa jest na mnie). Kwotę do zapłaty za wodę ja wyliczam na podstawie przesłanych przez nich zdjęć wodomierzy. Stawka jednostkowa ustalona jest przez Spółdzielnię mieszkaniową (spółdzielnia robi odczyt na koniec roku a tak płacę ustaloną kwotę miesięcznie to znaczy chcę aby lokator wpłacał rzeczywistą kwotę na konto Spółdzielni). W umowie mam, że płatne będzie co miesiąc na podstawie odczytów z wodomierzy. Wynajmuję im od lutego ale z braku czasu wystawiłem pierwszy rachunek na koniec maja i od tej pory zaczął się problem bo pomimo wzywania do zapłaty (rozmowa telefoniczna i wiadomości e-mall) dalej nie płacą. Za odstępne też mi w tym miesiącu nie zapłacili ale to pierwszy raz a kolejny rachunek za okres czerwiec lipiec mają zapłacić do września. Tym razem nie odbierają telefonów i nie odpisują na e-malle. Tak więc zanim wypowiem im umowę to pierwsze muszę teraz na piśmie wezwać ich do zapłacenia rachunku za wodę (bo zdaje mi się, że ustawowy okres trzech okresów płatności jest zachowany to znaczy luty, marzec, kwiecień, maj) i poinformować ich o tym, że jeśli nie zapłacą w ciągu miesiąca od otrzymania wezwania to wypowiem im umowę najmu. I później wypowiedzenie umowy i kolejny miesiąc 🙁 oczekiwania i zadłużenie rośnie w majestacie prawa. Słyszałem, że jest jakiś okres ochrony gdy mają dziecko i w październiku już nie mogę im wypowiedzieć umowy, czy to prawda? (do wiadomości moderatora na Policję zgłoszę podejrzenie popełnienia fałszerstwa dokumentów tylko problem jest taki, że przebywam za granicą).

    • skarbonamamony

      Posiadanie lub nie dziecka nie ma wpływu na prawo wypowiedzenia lokalu. Jeżeli umowa nie jest umową najmu okazjonalnego lokalu to najemcom będzie się należał lokal socjalny, ale to nie jest wcale zaleta z Twojego punktu widzenia, bo tylko przedłuża procedurę eksmisyjną. Gminy zwykle takimi lokalami nie dysponują.

      • Arkadiusz

        To znaczy, że pomimo wypowiedzenia umowy najmu i uprawomocnieniu się jej, lokatorzy dalej mogą przebywać w moim mieszkaniu?

        • skarbonamamony

          Tak, mogą odmówić wyprowadzenia się. Nie można ich samowolnie usunąć bo będą mogli ponownie się wprowadzić. Poza tym takie działanie jest przestępstwem od stycznia br.

          Trzeba przeprowadzić sądową procedurę eksmisyjną. W skrócie pozew -> wyrok -> uprawomocnienie się wyroku -> wniosek o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności -> nadanie przez sąd klauzuli -> wniosek do komornika -> mieszkanie socjalne przyznane przez gminę (o ile sąd przyzna) -> eksmisja. Przy umowie najmu okazjonalnego lokalu jest nieco prościej.

          • Arkadiusz

            A jeśli oni nie są w mieszkaniu zameldowani, to czy to coś zmienia?

          • skarbonamamony

            Niestety nic nie zmienia.
            Sugeruję zadzwonić z innego numeru telefonu tak by odebrali i spróbować zapytać się o co właściwie chodzi oraz co planują. Albo poszukać sobie prawnika z miejscowości, w której jest lokal. Na własną rękę może iść strasznie opornie.
            Oni mogą sobie zdawać sprawę z tego, że z zagranicy ciężko coś skutecznie zrobić. Dlatego trzeba skuteczniejsze kroki od razu podjąć.

          • Arkadiusz

            A czy ja mogę się wprowadzić do mojego mieszkania i z nimi mieszkać po to tylko aby utrudniać im życie.

  • Arkadiusz

    Czy we wzorze wzywającym do zapłaty zamiast Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm. powinno być Dz.U. 2014 nr 0 poz. 150 zm. ?

    • skarbonamamony

      To kolejne obwieszczenie w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy. Można uaktualnić ale można też zostawić. Dodałem to by było bardziej przekonywujące. 🙂

  • lukasz

    Witam wszystkich potrzebuje porady prawnej. Moje pytanie brzmi nastepujaco czy po podpisaniu wypowiedzenia umowy najmu lokalu ktory w swietle prawa jest nieprawidlowe to musze sie do niego stosowac?

  • Pingback: Czym grozi zameldowanie najemcy w mieszkaniu? | Skarbona mamony()

  • Pingback: Odszkodowanie za zajmowanie mieszkania po ustaniu najmu | Skarbona mamony()