Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez wynajmującego

By | 14 lipca 2015

Skuteczne wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego

Wynaj­mu­ją­cy jak i najem­ca mają pra­wo zakoń­czyć umo­wę naj­mu loka­lu prze­zna­czo­ne­go na cele miesz­kal­ne. Nie­ste­ty pra­wa najem­cy takie­go loka­lu są znacz­nie więk­sze niż pra­wa wynaj­mu­ją­ce­go. Tego dru­gie­go krę­pu­je usta­wa o ochro­nie praw loka­to­rów. Gra­ni­ca naru­sze­nia jego pra­wa wła­sno­ści jest bar­dzo bli­sko. 

Uwa­ga! Ten wpis doty­czy wyłącz­nie umów naj­mu loka­li prze­zna­czo­nych na cele miesz­kal­ne (miesz­kań, domów, pokoi). Wypo­wia­da­nie naj­mu loka­li użyt­ko­wych opi­sa­łem w innym wpi­sie.

Kilka pojęć na początek

Ponie­waż bar­dzo czę­sto w Inter­ne­cie, na róż­nych forach, myli się wynaj­mu­ją­ce­go z najem­cą to chcę wyja­śnić oba poję­cia. Jest to nie­zmier­nie istot­ne by zro­zu­mieć ten wpis.

Wynaj­mu­ją­cy – naj­czę­ściej wła­ści­ciel miesz­ka­nia, któ­ry udo­stęp­nia go najem­cy do uży­wa­nia na pod­sta­wie umo­wy naj­mu.

Najem­ca – użyt­kow­nik miesz­ka­nia, któ­ry uży­wa go na pod­sta­wie umo­wy naj­mu.

Ten wpis opi­su­je upraw­nie­nia wynaj­mu­ją­ce­go, a nie upraw­nie­nia najem­cy. Upraw­nie­nia obu stron nie są syme­trycz­ne. Są total­nie asy­me­trycz­ne i ocie­ra­ją się bar­dzo o gra­ni­cę naru­sze­nia pra­wa wła­sno­ści wynaj­mu­ją­cych. Upraw­nie­nia najem­cy opi­sa­łem w oddziel­nym, obszer­nym wpi­sie.

Prawo wypowiedzenia umowy przez wynajmującego jest mocno ograniczone

Usta­wa o ochro­nie praw loka­to­rów, któ­ra mia­ła swym zamy­śle chro­nić pra­wa najem­ców miesz­kań przed wyko­rzy­sty­wa­niem ich sytu­acji przez nie­do­brych i chci­wych wynaj­mu­ją­cych, prak­tycz­nie unie­moż­li­wia wypo­wie­dze­nie naj­mu bez przy­czy­ny. Jeże­li wynaj­mu­ją­cy chce zakoń­czyć najem „bo tak” to w zgo­dzie z pra­wem nie może tego zro­bić. Ogra­ni­czo­no jego swo­bo­dę jed­no­stron­ne­go zakoń­cze­nia sto­sun­ku. Kata­log wypad­ków, któ­re otwie­ra­ją wynaj­mu­ją­ce­mu dro­gę do zło­że­nia wypo­wie­dze­nia jest kata­lo­giem zamknię­tym. Znaj­dzie­my go w art. 11 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów. Dłuż­sze i dokład­niej­sze wczy­ta­nie się w treść tego prze­pi­su jed­nak przy­wra­ca wia­rę w spra­wie­dli­wość. Prak­tycz­nie z każ­dej waż­nej przy­czy­ny jed­nak może­my dopro­wa­dzić do roz­wią­za­nia umo­wy. Póki jed­nak najem­ca jest uczci­wy, dba o miesz­ka­nie wynaj­mu­ją­ce­go i nie wsz­czy­na awan­tur, póty nie ma prze­cież potrze­by zakań­cza­nia naj­mu. Ale może po kolei.

Najemca postępuje nagannie

Wynaj­mu­ją­cy może wypo­wie­dzieć najem jeże­li wystą­pi jed­na z trzech wska­za­nych prze­sła­nek:

  • pomi­mo pisem­ne­go upo­mnie­nia najem­ca nadal uży­wa loka­lu w spo­sób sprzecz­ny z umo­wą lub nie­zgod­nie z jego prze­zna­cze­niem,
  • pomi­mo pisem­ne­go upo­mnie­nia najem­ca nadal zanie­dbu­je obo­wiąz­ki, dopusz­cza­jąc do powsta­nia szkód, lub nisz­czy urzą­dze­nia prze­zna­czo­ne do wspól­ne­go korzy­sta­nia przez miesz­kań­ców,
  • pomi­mo pisem­ne­go upo­mnie­nia wykra­cza w spo­sób rażą­cy lub upo­rczy­wy prze­ciw­ko porząd­ko­wi domo­we­mu, czy­niąc uciąż­li­wym korzy­sta­nie z innych loka­li.

Zwróć­my uwa­gę, że każ­da z tych przy­czyn musi naj­pierw wystą­pić, po tym wystą­pie­niu musi wyjść od wynaj­mu­ją­ce­go upo­mnie­nie w for­mie pisem­nej. Dopie­ro póź­niej, gdy najem­ca ponow­nie dopu­ści się nagan­ne­go zacho­wa­nia to moż­na mu dorę­czyć wypo­wie­dze­nie, któ­re defi­ni­tyw­nie zakoń­czy sto­su­nek naj­mu.

Pierw­sza wska­za­na prze­słan­ka obej­mu­je uży­wa­nie loka­lu w spo­sób sprzecz­ny z umo­wą lub nie­zgod­nie z jego prze­zna­cze­niem. Uży­wa­nie loka­lu w spo­sób sprzecz­ny z umo­wą może obej­mo­wać na przy­kład uży­wa­nie miesz­ka­nia w celu pro­wa­dze­nia w nim pra­cow­ni lub innej dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej, choć w umo­wie zastrze­gli­śmy cel zwią­za­ny z zamiesz­ka­niem w nim najem­cy i jego rodzi­ny. Może być nim tak­że nie­wy­ko­ny­wa­nie obo­wiąz­ków zapi­sa­nych w umo­wie zwią­za­nych z kon­ser­wa­cją loka­lu i jego wypo­sa­że­nia, choć tutaj nale­ży zacho­wać dale­ko idą­cą o ostroż­ność.

Dru­ga prze­słan­ka obej­mu­je zanie­dby­wa­nie obo­wiąz­ków najem­cy (zarów­no tych wyni­ka­ją­cych z umo­wy jak i z powszech­nie obo­wią­zu­ją­ce­go pra­wa), powo­du­ją­cych powsta­wa­nie szkód lub celo­we nisz­cze­nie urzą­dzeń prze­zna­czo­nych do wspól­ne­go korzy­sta­nia przez miesz­kań­ców. W pierw­szym przy­pad­ku speł­nie­nie prze­słan­ki wystą­pi wte­dy, gdy zanie­dby­wa­nie pro­wa­dzić będzie do powsta­nia szko­dy. Musi ist­nieć zwią­zek przy­czy­no­wo-skut­ko­wy pomię­dzy tym powsta­niem szko­dy a zanie­dby­wa­niem obo­wiąz­ków. Samo zanie­dby­wa­nie obo­wiąz­ków bez powsta­nia szko­dy nie może być przy­czy­ną upo­mnie­nia najem­cy, a w kon­se­kwen­cji nie może być przy­czy­ną wypo­wie­dze­nia umo­wy. Dru­gi przy­pa­dek obej­mu­je celo­we nisz­cze­nie urzą­dzeń prze­zna­czo­nych do wspól­ne­go korzy­sta­nia przez miesz­kań­ców. Prze­pis wska­zu­je, że cho­dzi o miesz­kań­ców zarów­no loka­lu, jak i miesz­kań­ców budyn­ku wie­lo­lo­ka­lo­we­go w któ­rym umiej­sco­wio­ny jest naj­mo­wa­ny lokal.

Trze­cia prze­słan­ka obej­mu­je wykra­cza­nie w spo­sób rażą­cy lub upo­rczy­wy prze­ciw­ko porząd­ko­wi domo­we­mu, czy­niąc przy tym uciąż­li­wym korzy­sta­nie z innych loka­li. Na najem­cy spo­czy­wa obo­wią­zek prze­strze­ga­nia odpo­wied­nich regu­la­mi­nów (np. regu­la­mi­nu porząd­ku domo­we­go w spół­dziel­ni miesz­ka­nio­wej lub wspól­no­cie miesz­ka­nio­wej) o ile regu­la­min ten został mu przez wynaj­mu­ją­ce­go udo­stęp­nio­ny bądź zobo­wią­zał się on do jego prze­strze­ga­nia w umo­wie. Prze­pis ten nie nakła­da jed­nak obo­wiąz­ku dorę­cze­nia takie­go regu­la­mi­nu. Moż­na odwo­ły­wać się do ogól­nych norm mię­dzy­są­siedz­kich, czy to wyni­ka­ją­cych z kodek­su wykro­czeń czy też wyni­ka­ją­cych z obiek­tyw­nych ocen nagan­ne­go zacho­wa­nia się najem­cy. Naru­sze­nie ogól­nych, powszech­nie obo­wią­zu­ją­cych reguł nale­ży­te­go postę­po­wa­nia uwy­dat­ni naru­sze­nie porząd­ku  domo­we­go. Zacho­wa­nie będą­ce pod­sta­wą upo­mnie­nia musi być przy tym rażą­ce lub upo­rczy­we. Rażą­ce wykra­cza­nie pole­ga na stwo­rze­niu, cho­ciaż­by jed­no­ra­zo­we­go, nie­do­pusz­czal­ne­go zacho­wa­nia najem­cy. Może pole­gać to np. na gril­lo­wa­niu na klat­ce scho­do­wej czy też wyrzu­ce­nie dużej ilo­ści cuch­ną­cych śmie­ci przez okno. O upo­rczy­wo­ści wykro­cze­nia może­my mówić, gdy nie jest ono tak spek­ta­ku­lar­ne, nie­mniej jed­nak powta­rza się wie­lo­krot­nie. Może to być cho­ciaż­by wypusz­cza­nie psa bez opie­ki, któ­ry scho­dząc na podwór­ko zała­twia się na wycie­racz­kach sąsia­dów. Upo­rczy­wość wyma­ga tak­że, by zwra­ca­no najem­cy uwa­gę, że jego zacho­wa­nie nie jest wła­ści­we. W każ­dym z tych przy­pad­ków wykra­cza­nie prze­ciw­ko porząd­ko­wi domo­we­mu musi być połą­czo­ne z uciąż­li­wo­ścią dla korzy­sta­ją­cych z innych loka­li. Brak tej uciąż­li­wo­ści unie­moż­li­wia upo­mnie­nie najem­cy, któ­re ma pro­wa­dzić do póź­niej­sze­go wypo­wie­dze­nia umo­wy.

Każ­da z powyż­szych prze­sła­nek wyma­ga jesz­cze wcze­śniej­sze­go upo­mnie­nia najem­cy przez wynaj­mu­ją­ce­go. Upo­mnie­nie musi mieć for­mę pisem­ną i musi zawie­rać wska­za­nie kon­kret­ne­go nagan­ne­go zacho­wa­nia się najem­cy. Dopie­ro po upo­mnie­niu, gdy najem­ca ponow­nie dopu­ści się tego same­go typu zacho­wa­nia, moż­na wrę­czyć mu wypo­wie­dze­nie. Pomię­dzy upo­mnie­niem, a ponow­nym wystą­pie­niem wykro­cze­nia nie może upły­nąć zbyt dłu­gi okres cza­su. Nie było by dopusz­czal­ne wypo­wie­dze­nie zło­żo­ne po tym, jak po np. roku od upo­mnie­nia najem­ca po raz kolej­ny dopu­ścił się nie­do­pusz­czal­ne­go zacho­wa­nia. Wynaj­mu­ją­cy został posta­wio­ny w roli ojca małe­go dziec­ka, któ­ry naj­pierw gro­zi pal­cem, a dopie­ro za dru­gim razem wycią­ga kon­se­kwen­cje.

Wypo­wie­dze­nie zło­żo­ne najem­cy musi mieć for­mę pisem­ną pod rygo­rem nie­waż­no­ści. Musi tak­że zawie­rać wska­za­nie przy­czy­ny wypo­wie­dze­nia. Okres wypo­wie­dze­nia musi być co naj­mniej mie­sięcz­ny i koń­czyć się ostat­nie­go dnia mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go.

Najemca podnajął lub użyczył lokal albo jego część

Najem­ca nie ma pra­wa, bez uzy­ska­nia wcze­śniej­szej zgo­dy wynaj­mu­ją­ce­go pod­na­jąć lokal lub oddać go oso­bie trze­ciej do bez­płat­ne­go uży­wa­nia. Zgo­da wynaj­mu­ją­ce­go nie jest jed­nak wyma­ga­na co do oso­by, wzglę­dem któ­rej najem­ca jest obcią­żo­ny obo­wiąz­kiem ali­men­ta­cyj­nym. Obo­wią­zek ali­men­ta­cyj­ny obcią­ża najem­cę w sto­sun­ku do krew­nych w linii pro­stej (rodzi­ców, dziad­ków, dzie­ci i wnu­ków), a tak­że w sto­sun­ku do swo­je­go rodzeń­stwa. Ponad­to może w okre­ślo­nych sytu­acjach doty­czyć mał­żon­ka po roz­wią­za­niu, unie­waż­nie­niu ich mał­żeń­stwa lub po orze­cze­niu sepa­ra­cji. W bar­dzo spo­ra­dycz­nych przy­pad­kach może też doty­czyć powi­no­wa­tych.

W wypad­ku gdy­by najem­ca pod­na­jął bądź uży­czył nie­od­płat­nie lokal oso­bie nie­upraw­nio­nej, a nie uzy­skał na to zgo­dy wynaj­mu­ją­ce­go, to wynaj­mu­ją­cy może wypo­wie­dzieć umo­wę. Zgo­da może być wyra­żo­na zarów­no w samej umo­wie naj­mu, jak i póź­niej osob­nym pisem­nym oświad­cze­niem.

Wypo­wie­dze­nie w tym przy­pad­ku nie musi być poprze­dzo­ne wcze­śniej­szym uprze­dze­niem. Wypo­wie­dze­nie zło­żo­ne najem­cy musi mieć for­mę pisem­ną pod rygo­rem nie­waż­no­ści. Musi tak­że zawie­rać wska­za­nie przy­czy­ny wypo­wie­dze­nia. Okres wypo­wie­dze­nia musi być co naj­mniej mie­sięcz­ny i koń­czyć się ostat­nie­go dnia mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go.

Mieszkanie lub budynek wymaga remontu

Remont budyn­ku w któ­rym znaj­du­je się lokal miesz­kal­ny lub koniecz­ność jego roz­biór­ki upraw­nia wynaj­mu­ją­ce­go do wypo­wie­dze­nia naj­mu z zacho­wa­niem mie­sięcz­ne­go okre­su wypo­wie­dze­nia, ze skut­kiem na koniec mie­sią­ca. Z brzmie­nia prze­pi­su art. 11 ust. 2 pkt 4 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów wyni­ka, że wynaj­mu­ją­cy może z upraw­nie­nia tego sko­rzy­stać jedy­nie w wypad­ku, gdy prze­pro­wa­dza­ne pra­ce nie mogą być wyko­na­ne bez koniecz­no­ści opróż­nie­nia loka­lu. Koniecz­ność prze­pro­wa­dze­nia tego typu prac nie zawsze uza­sad­nia wypo­wie­dze­nie naj­mu. Jeże­li bowiem nie­zbęd­ne jest tyl­ko cza­so­we opróż­nie­nie loka­lu, to najem­cy przy­słu­gu­je od wynaj­mu­ją­ce­go lokal zamien­ny. W takim wypad­ku wynaj­mu­ją­cy zobo­wią­za­ny jest rów­nież do pokry­cia kosz­tów prze­pro­wadz­ki najem­cy do loka­lu zamien­ne­go, a tak­że prze­pro­wa­dzi z powro­tem do naj­mo­wa­ne­go loka­lu po wyko­na­niu prac.

Rów­nież w tym wypad­ku wypo­wie­dze­nie win­no być, pod rygo­rem nie­waż­no­ści, doko­na­ne na piśmie, a tak­że, pod tym samym rygo­rem, zawie­rać wska­za­nie przy­czy­ny wypo­wie­dze­nia. Okres wypo­wie­dze­nia musi być co naj­mniej mie­sięcz­ny i koń­czyć się ostat­nie­go dnia mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go.

Najemca nie zamieszkuje w lokalu

W okre­ślo­nych przy­pad­kach wynaj­mu­ją­cy może wypo­wie­dzieć najem w wypad­ku gdy najem­ca prze­stał w nim zamiesz­ki­wać. Doty­czy to jed­nak takich loka­li, w któ­rych czynsz jest niż­szy niż 3% war­to­ści odtwo­rze­nio­wej loka­lu w ska­li roku. Doty­czy to zatem nie­wie­lu aktu­al­nych umów, któ­re opar­te są z regu­ły na staw­kach ryn­ko­wych i z tego powo­du nie będę tema­tu roz­wi­jał w tym wpi­sie.

Wynajmujący chce zamieszkać w najmowanym lokalu albo ma w nim zamieszkać jego rodzina

W trak­cie trwa­nia naj­mu, wynaj­mu­ją­cy może mieć potrze­bę roz­wią­za­nia umo­wy z powo­du koniecz­no­ści zamiesz­ka­nia w wynaj­mo­wa­nym loka­lu miesz­kal­nym. Wynaj­mu­ją­ce­mu w takim wypad­ku, przy­słu­gu­je upraw­nie­nie do wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu z okre­sem wypo­wie­dze­nia nie krót­szym niż 3 lata, ze skut­kiem na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go. Okres trzy­let­nie­go wypo­wie­dze­nia ule­ga jed­nak wydłu­że­niu do chwi­li śmier­ci najem­cy, któ­ry w dniu otrzy­ma­nia wypo­wie­dze­nia prze­kro­czył wiek 75 lat i po upły­wie 3 let­nie­go okre­su wypo­wie­dze­nia nie będzie posia­dał tytu­łu praw­ne­go do inne­go loka­lu w któ­rym mógł­by zamiesz­kać, a tak­że nie ma osób, któ­re były­by zobo­wią­za­ne do świad­czeń ali­men­ta­cyj­nych na rzecz najem­cy.

Wynaj­mu­ją­cy może skró­cić okres wypo­wie­dze­nia do pół roku, ze skut­kiem na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go, jeże­li najem­cy przy­słu­gu­je tytuł praw­ny do inne­go loka­lu w któ­rym może zamiesz­kać, poło­żo­ne­go w tej samej miej­sco­wo­ści i lokal ten speł­nia wymo­gi loka­lu zamien­ne­go. Takie same skró­ce­nie okre­su wypo­wie­dze­nia może wystą­pić wte­dy, gdy wynaj­mu­ją­cy dostar­czy najem­cy lokal zamien­ny. W takim wypad­ku wyso­kość czyn­szu i opłat, z wyjąt­kiem opłat nie­za­leż­nych od wynaj­mu­ją­ce­go, musi uwzględ­niać sto­su­nek powierzch­ni i wypo­sa­że­nia loka­lu zamien­ne­go do loka­lu zwal­nia­ne­go. Loka­lem zamien­nym jest lokal znaj­du­ją­cy się w tej samej miej­sco­wo­ści, w któ­rej jest poło­żo­ny lokal dotych­cza­so­wy, wypo­sa­żo­ny w co naj­mniej takie urzą­dze­nia tech­nicz­ne, w jakie był wypo­sa­żo­ny lokal uży­wa­ny dotych­czas, o powierzch­ni pokoi takiej jak w loka­lu dotych­czas uży­wa­nym. Waru­nek powierzch­ni pokoi uzna­je się za speł­nio­ny, jeże­li na człon­ka gospo­dar­stwa domo­we­go przy­pa­da 10 m2 powierzch­ni łącz­nej pokoi, a w wypad­ku gospo­dar­stwa jed­no­oso­bo­we­go — 20 m2 tej powierzch­ni.

To upraw­nie­nie może być zre­ali­zo­wa­ne tyl­ko wte­dy, gdy wynaj­mu­ją­cy jest jed­no­cze­śnie wła­ści­cie­lem loka­lu. Wynaj­mu­ją­ce­mu któ­ry chce zamiesz­kać w wynaj­mo­wa­nym loka­lu i z tego powo­du chce wypo­wie­dzieć najem, powin­no przy­słu­gi­wać pra­wo jego wła­sno­ści, bądź przez ana­lo­gię spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we pra­wo do loka­lu. Nie może z upraw­nie­nia do wypo­wie­dze­nia umo­wy sko­rzy­stać wynaj­mu­ją­cy, któ­ry nie jest wła­ści­cie­lem loka­lu, a na przy­kład  sam go wynaj­mu­je albo w inny spo­sób nabył upra­wie­nie do wyna­ję­cia kolej­nej oso­bie.

Wynaj­mu­ją­cy nie musi chcieć zamiesz­kać w loka­lu oso­bi­ście. Usta­wo­daw­ca uznał, że w loka­lu może zamiesz­kać tak­że jego peł­no­let­ni zstęp­ny, wstęp­ny lub oso­ba wobec któ­rej wynaj­mu­ją­cy ma obo­wią­zek ali­men­ta­cyj­ny. Nie­za­leż­nie od oso­by, któ­ra ma w wynaj­mo­wa­nym loka­lu zamiesz­kać, wypo­wie­dze­nie sto­sun­ku naj­mu musi wska­zy­wać oso­bę mają­cą zamiesz­kać w loka­lu i to pod rygo­rem nie­waż­no­ści całe­go wypo­wie­dze­nia.

Rów­nież w tym wypad­ku wypo­wie­dze­nie win­no być, pod rygo­rem nie­waż­no­ści, doko­na­ne na piśmie, a tak­że, pod tym samym rygo­rem, zawie­rać wska­za­nie przy­czy­ny wypo­wie­dze­nia, i jak już napi­sa­łem wyżej, wska­za­nie oso­by, któ­ra w loka­lu ma zamiesz­kać.

Gdy najemca nie płaci

Kie­dyś w koń­cu może nam się przy­da­rzyć najem­ca, któ­ry z jakie­goś powo­du prze­sta­nie pła­cić za wyna­jem nasze­go loka­lu. Spra­wa w takim wypad­ku jest dość skom­pli­ko­wa­na i pro­ce­du­rę wypo­wie­dze­nia umo­wy takie­mu najem­cy opi­sa­łem jakiś czas temu w oddziel­nym wpi­sie.

Inne ważne powody

I to był­by już wszyst­kie moż­li­wo­ści wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu loka­lu prze­zna­czo­ne­go do celów miesz­kal­nych. Może się jed­nak zda­rzyć, że wystą­pią inne waż­ne przy­czy­ny, któ­rych usta­wo­daw­ca nie prze­wi­dział, a któ­re mogą być istot­ne z uwa­gi na żywot­ne inte­re­sy wynaj­mu­ją­ce­go. Ot cho­ciaż­by koniecz­ność zaopie­ko­wa­nia się bar­dzo dale­ką rodzi­ną, nie­spo­dzie­wa­na cho­ro­ba albo kło­po­ty finan­so­we i zwią­za­na z tym koniecz­ność sprze­da­ży loka­lu.

Zgod­nie z art. 11 ust. 10 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów, z waż­nych przy­czyn, innych niż wska­za­ne wyżej, wynaj­mu­ją­cy może wyto­czyć powódz­two o roz­wią­za­nie sto­sun­ku praw­ne­go i naka­za­nie przez sąd opróż­nie­nia loka­lu, jeże­li stro­ny nie osią­gnę­ły poro­zu­mie­nia co do warun­ków i ter­mi­nu roz­wią­za­nia tego sto­sun­ku. Jak wyni­ka z tre­ści tego prze­pi­su wynaj­mu­ją­cy przed wyto­cze­niem powódz­twa musi pró­bo­wać się poro­zu­mieć się z najem­cą. Pra­wo zakła­da, że roz­sąd­ne podej­ście obu stron dopro­wa­dzi do wypra­co­wa­nia poro­zu­mie­nia i uzgod­nie­nia zarów­no warun­ków jak i ter­mi­nu roz­wią­za­nia umo­wy. Dopie­ro gdy to nie odnie­sie skut­ku wynaj­mu­ją­cy może wyto­czyć powódz­two. W postę­po­wa­niu musi udo­wod­nić, że przy­czy­na pozwu jest waż­na dla jego inte­re­sów.

Zapisy w umowie dopuszczające wypowiedzenie

Na koniec muszę zmar­twić zapo­bie­gli­wych wynaj­mu­ją­cych, któ­rzy w sto­so­wa­nych przez sie­bie wzo­rach umów umiesz­cza­ją zapi­sy pozwa­la­ją­ce na wypo­wie­dze­nie przez sie­bie umo­wy czy to bez poda­wa­nia przy­czy­ny czy zastrze­ga­ją­ce wypad­ki inne niż te wska­za­ne wyżej. Wszel­kie tego typu zapi­sy nie wią­żą najem­ców i mogą oni naj­zwy­czaj­niej w świe­cie odmó­wić wypro­wa­dze­nia się. Będzie to dzia­łal­nie zgod­ne z pra­wem. Mogą tak­że wystą­pić do sądu z pozwem o usta­le­nie, że wypo­wie­dze­nie opar­te na takim nie­wią­żą­cym zapi­sie umow­nym jest bez­sku­tecz­ne, co nara­zi wynaj­mu­ją­cych na dodat­ko­we kosz­ty sądo­we i kosz­ty ewen­tu­al­ne­go zastęp­stwa pro­ce­so­we­go.

Umowa najmu okazjonalnego i instytucjonalnego

Do umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu prze­zna­czo­ne­go na potrze­by miesz­kal­ne nie sto­su­je się wszyst­kich powyż­szych ogra­ni­czeń. Umo­wę tę opi­sa­łem w oddziel­nym, obszer­nym wpi­sie. opi­szę wkrót­ce w oddziel­nym wpi­sie. Tak samo przy naj­mie insty­tu­cjo­nal­nym loka­lu moż­na przy­znać wynaj­mu­ją­ce­mu dodat­ko­we upraw­nie­nia do roz­wią­za­nia umo­wy. Opis tej umo­wy znaj­dziesz tutaj.

Uwaga na koniec

Uwa­ga! Ten wpis opi­su­je upraw­nie­nia wynaj­mu­ją­ce­go, a nie upraw­nie­nia najem­cy. Upraw­nie­nia obu stron nie są syme­trycz­ne. Są total­nie asy­me­trycz­ne i ocie­ra­ją się bar­dzo o gra­ni­cę naru­sze­nia pra­wa wła­sno­ści wynaj­mu­ją­cych. Upraw­nie­nia najem­cy opi­sa­łem w oddziel­nym, obszer­nym wpi­sie.

Wzory wypowiedzenia umowy najmu

Przy­go­to­wa­łem kom­plet­ny zestaw wzo­rów wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu oraz nie­zbęd­nych wcze­śniej­szych upo­mnień najem­cy. Wszyst­ko po to by uła­twić roz­wią­za­nie umo­wy. Pobierz tutaj.