Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego przez wynajmującego 

By | 21 kwietnia 2015

Najem lokalu użytkowego

Wynaj­mu­ją­cy jak i najem­ca może chcieć zakoń­czyć umo­wę naj­mu. W tym wpi­sie poda­je w jaki spo­sób to moż­na prze­pro­wa­dzić sku­tecz­nie i w zgo­dzie z pra­wem. 


Uwa­ga! Ten wpis doty­czy wyłącz­nie umów naj­mu loka­li użyt­ko­wych. Wypo­wia­da­nie naj­mu loka­li miesz­kal­nych obwa­ro­wa­ne jest dodat­ko­wy­mi wymo­ga­mi i z tego powo­du opi­sa­ne w tym wpi­sie roz­wią­za­nia są bez­sku­tecz­ne w tych umo­wach. Wpis doty­czą­cy loka­li miesz­kal­nych opu­bli­ku­je za kil­ka dni opu­bli­ko­wa­łem tutaj.

Kilka pojęć na początek

Ponie­waż bar­dzo czę­sto w Inter­ne­cie, na róż­nych forach, myli się wynaj­mu­ją­ce­go z najem­cą to chcę wyja­śnić oba poję­cia. Jest to nie­zmier­nie istot­ne w kon­tek­ście tego wpi­su.

Wynaj­mu­ją­cy – naj­czę­ściej wła­ści­ciel loka­lu, któ­ry udo­stęp­nia go najem­cy do uży­wa­nia na pod­sta­wie umo­wy naj­mu.

Najem­ca – użyt­kow­nik loka­lu, któ­ry uży­wa go na pod­sta­wie umo­wy naj­mu.

Ten wpis opi­su­je upraw­nie­nia wynaj­mu­ją­ce­go, a nie upraw­nie­nia najem­cy. Nie wszyst­kie upraw­nie­nia obu stron umo­wy są syme­trycz­ne. Upraw­nie­nia najem­cy opi­sa­łem w innym wpi­sie.

Gdy umowa zawarta jest na czas nie oznaczony

Umo­wa zawar­ta na czas nie ozna­czo­ny daje sto­sun­ko­wo naj­więk­szą swo­bo­dę jej wypo­wie­dze­nia obu stro­nom. W zasa­dzie umo­wę taką moż­na wypo­wie­dzieć w każ­dym cza­sie, skła­da­jąc dru­giej stro­nie sto­sow­ne oświad­cze­nie o wypo­wie­dze­niu.

Róż­ny jest tyl­ko ter­min wypo­wie­dze­nia jaki musi­my zasto­so­wać. W art. 673 §2 k.c. i  art. 688 k.c. usta­wo­daw­ca zawarł usta­wo­we ter­mi­ny wypo­wie­dze­nia. Oczy­wi­ście stro­ny mogą sobie usta­lić wła­sne okre­sy wypo­wie­dze­nia. Dopusz­czal­ne jest zarów­no ich skró­ce­nie jak i wydłu­że­nie. Nale­ży to czy­nić jed­nak bar­dzo ostroż­nie. Brak syme­trii, czy­li róż­ne okre­sy wypo­wie­dze­nia dla najem­cy i wynaj­mu­ją­ce­go mogą pro­wa­dzić do nie­waż­no­ści takich zapi­sów w umo­wie. Mody­fi­ka­cja ter­mi­nu usta­wo­we­go nie może bowiem naru­szać gra­ni­cy swo­bo­dy kształ­to­wa­nia umów. Skró­ce­nie okre­su usta­wo­we­go wypo­wie­dze­nia po stro­nie wynaj­mu­ją­ce­go powo­du­je bowiem naru­sze­nie prze­słan­ki wła­ści­wo­ści umo­wy naj­mu loka­lu użyt­ko­we­go. Sko­ro ktoś chce wyna­jąć taki lokal to zna­czy, że ma zamiar pro­wa­dzić w nim jakiś biz­nes. Skró­ce­nie okre­su wypo­wie­dze­nia w tym wypad­ku naru­sza tą zasa­dę. Ana­lo­gicz­nie, wydłu­że­nie okre­su wypo­wie­dze­nia jaki musi zasto­so­wać najem­ca bez kon­kret­nej przy­czy­ny, rów­nież naru­sza zasa­dę gra­nic swo­bo­dy umów. Dla­te­go naj­le­piej w umo­wie nie mody­fi­ko­wać usta­wo­wych okre­sów wypo­wie­dze­nia, a jeże­li już to robi­my to zacho­wać syme­trię upraw­nień obu stron i/lub uza­sad­nić przy­czy­nę takich usta­leń.

Usta­wo­we okre­sy wypo­wie­dze­nia zależ­ne są od czę­sto­tli­wo­ści płat­no­ści czyn­szu. Jeże­li stro­ny w umo­wie nie wska­za­ły innych okre­sów wypo­wie­dze­nia, to sto­su­je się okre­sy usta­wo­we. Wyno­szą one:

  • jeże­li czynsz jest płat­ny w odstę­pach cza­su dłuż­szych niż mie­siąc, umo­wę naj­mu moż­na wypo­wie­dzieć naj­póź­niej na trzy mie­sią­ce naprzód na koniec kwar­ta­łu kalen­da­rzo­we­go;
  • jeże­li czynsz jest płat­ny mie­sięcz­nie, najem moż­na wypo­wie­dzieć naj­póź­niej na trzy mie­sią­ce naprzód na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go;
  • gdy czynsz jest płat­ny w krót­szych niż mie­siąc odstę­pach cza­su — najem moż­na wypo­wie­dzieć na trzy dni naprzód;
  • jed­nak­że gdy płat­ność czyn­szu odby­wa się codzien­nie — okres wypo­wie­dze­nie wyno­si jeden dzień.

Okres wypo­wie­dze­nia zaczy­na się liczyć od dnia, w któ­rym dru­ga stro­na mogła zapo­znać się z oświad­cze­niem o wypo­wie­dze­niu. Tę zasa­dę nale­ży rozu­mieć w taki spo­sób, że sam fakt moż­li­wo­ści zapo­zna­nia się z wypo­wie­dze­niem jest rów­no­znacz­ny z roz­po­czę­ciem bie­gu ter­mi­nu wypo­wie­dze­nia. Na nic nie zda­je się tutaj nie odbie­ra­nie listów. Jeże­li list został wysła­ny na adres sie­dzi­by najem­cy, to dzień w któ­rym listo­nosz przy­niósł prze­sył­kę, cho­ciaż­by ktoś odmó­wił jej przy­ję­cia, jest dniem w któ­rym stro­na mogła zapo­znać się z tre­ścią oświad­cze­nia. W tym dniu roz­po­czy­na się okres wypo­wie­dze­nia. Umo­wa naj­mu wyga­sa z upły­nię­ciem okre­su wypo­wie­dze­nia.

Umowa najmu zawarta na czas oznaczony

Celem umo­wy naj­mu zawar­tej na czas ozna­czo­ny jest zapew­nie­nie trwa­ło­ści sto­sun­ku naj­mu i ochro­na obu stron tej umo­wy. Z jed­nej stro­ny najem­ca ma gwa­ran­cję, że sto­su­nek naj­mu będzie trwał, a z dru­giej stro­ny wynaj­mu­ją­cy ma gwa­ran­cję, że przez okre­ślo­ny czas będzie otrzy­my­wał czynsz. Jed­nak ta gwa­ran­cja nie jest bez­względ­na, bo prze­cież wynaj­mu­ją­cy ma pra­wo pod­wyż­szyć w dowol­nym cza­sie czynsz. Jed­nak, jeże­li w umo­wie zastrze­żo­no walo­ry­za­cję czyn­szu (np. wskaź­ni­kiem infla­cji, kur­sem walu­ty), to moż­li­wość pod­wyż­ki czyn­szu jest znacz­nie utrud­nio­na, bo cięż­ko ją uza­sad­nić. Zatem, umo­wa zawar­ta na czas ozna­czo­ny jest umo­wą, w któ­rej ozna­czo­ny jest ter­min koń­co­wy, a spo­sób ozna­cze­nia tego ter­mi­nu wyklu­cza nie­pew­ność co do nadej­ścia zda­rze­nia koń­czą­ce­go najem. Tak zawar­te umo­wy pozwa­la­ją stro­nom podej­mo­wa­nie dzia­łań w zaufa­niu, że wyni­ka­ją­ce z nich pra­wa i obo­wiąz­ki nie wyga­sną przed­wcze­śnie. Stwa­rza to im moż­li­wość lep­szej ochro­ny waż­nych inte­re­sów oso­bi­stych lub gospo­dar­czych.

Jed­nak stro­ny umo­wy naj­mu zawar­tej na czas ozna­czo­ny mogą w umo­wie prze­wi­dzieć moż­li­wość wcze­śniej­sze­go jej wypo­wie­dze­nia. Wyma­ga to okre­śle­nia w umo­wie przy­czy­ny, z jakiej wypo­wie­dze­nie może nastą­pić. Nie jest moż­li­we wska­za­nie w umo­wie zawar­tej na czas ozna­czo­ny moż­li­wo­ści jej wypo­wie­dze­nia bez wymie­nio­nej przy­czy­ny. Taki zapis jest po pro­stu nie­waż­ny.

Wymie­nio­na w umo­wie przy­czy­na powin­na być wska­za­na w spo­sób dosta­tecz­nie jed­no­znacz­ny. Powin­no to umoż­li­wić obiek­tyw­ną oce­nę czy zastrze­żo­ny wypa­dek nastą­pił czy też nie. Prze­pis art 675 §3 k.c. zawie­ra prze­słan­kę „wypad­ku okre­ślo­ne­go w umo­wie” co daje stro­nom moż­li­wość ure­gu­lo­wa­nia wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu zawar­tej na czas ozna­czo­ny w bar­dziej ela­stycz­ny spo­sób. Języ­ko­we rozu­mie­nie „wypad­ku” obej­mu­je bowiem zda­rze­nia, wyda­rze­nia, bądź fak­ty. Orze­cze­nia Sądu Naj­wyż­sze­go wska­zu­ją wyjąt­ko­wo nie­re­stryk­cyj­ny kie­ru­nek inter­pre­ta­cji tego prze­pi­su. W orze­cze­niu Sądu Naj­wyż­sze­go z 21 listo­pa­da 2006 roku (III CZP 92/06) roz­pa­try­wa­no roz­wią­za­nie umo­wy z powo­du „waż­nych przy­czyn”, a w póź­niej­szym orze­cze­niu Sądu Ape­la­cyj­ne­go w Łodzi z 20 lute­go 2013 roku (I ACa 1183/12) roz­pa­try­wa­no „szcze­gól­ny przy­pa­dek”.  Nawet tak nie­do­okre­ślo­ne sfor­mu­ło­wa­nia uzna­no za dosta­tecz­ną prze­słan­kę wypo­wie­dze­nia umo­wy, miesz­czą­cą się w ramach swo­bo­dy zawie­ra­nia umów. Wska­za­no jed­no­cze­śnie, że przy tego typu sfor­mu­ło­wa­niach cho­dzi o sytu­ację nad­zwy­czaj­ną, któ­rej nie dało się prze­wi­dzieć i któ­ra odbie­ga od zwy­kłe­go, typo­we­go roz­wo­ju wypad­ków. Jed­no­cze­śnie zauwa­żo­no, że win­no to wyni­kać z pod­ję­cia przez obie stro­ny ryzy­ka wystą­pie­nia sytu­acji, w któ­rych takie zakoń­cze­nie sto­sun­ku praw­ne­go może nastą­pić. Ryzy­ko wystę­pu­ją­ce jedy­nie po jed­nej ze stron nie mie­ści się w ramach tych nie­do­okre­ślo­nych sfor­mu­ło­wa­niach. Nie może ono tak­że wyni­kać z swo­bod­nej decy­zji stro­ny umo­wy.

Tak więc, jeże­li stro­ny umo­wy prze­wi­dzą w umo­wie przy­pa­dek, w któ­rym mogą wypo­wie­dzieć umo­wę, to wypo­wie­dze­nie takie jest dopusz­czal­ne. Okres wypo­wie­dze­nia moż­na dosto­so­wać w taki sam spo­sób jak opi­sa­łem wyżej, a jeże­li tego nie zro­bi­my, to obo­wią­zu­ją opi­sa­ne wcze­śniej usta­wo­we okre­sy wypo­wie­dze­nia.

Zwróć uwa­gę, że umo­wa naj­mu zawar­ta na czas ozna­czo­ny dłuż­szy niż 10 lat, po upły­nię­ciu pierw­szych 10 lat trak­to­wa­na jest jako umo­wa zawar­ta na czas nie­okre­ślo­ny i po tych 10 latach moż­na ją wypo­wie­dzieć jak każ­dą inną umo­wę zawar­tą na czas nie ozna­czo­ny. Jed­nak­że, jeże­li umo­wę naj­mu  zawie­ra dwóch przed­się­bior­ców, to wte­dy okres gwa­ran­to­wa­ne­go naj­mu wydłu­ża się z 10 do 30 lat.

Jeże­li prze­ga­pi­my okres trwa­nia umo­wy zawar­tej na czas ozna­czo­ny i po tej dacie najem­ca będzie nadal uży­wał loka­lu, a my będzie­my odbie­rać od nie­go czynsz, to w takim wypad­ku uwa­ża się, że najem został prze­dłu­żo­ny na czas nie­ozna­czo­ny. Tak samo trak­tu­je się fakt, że mimo wypo­wie­dze­nia stro­ny kon­ty­nu­ują najem jak­by go nie było. By temu zapo­biec lepiej jest cof­nąć za zgod­ną najem­cy oświad­cze­nie o wypo­wie­dze­niu.

Gdy najemca nie płaci

Kie­dyś w koń­cu może nam się przy­da­rzyć najem­ca, któ­ry z jakie­goś powo­du prze­sta­nie pła­cić za wyna­jem nasze­go loka­lu. Spra­wa w takim wypad­ku jest dość skom­pli­ko­wa­na i pro­ce­du­rę wypo­wie­dze­nia umo­wy takie­mu najem­cy opi­sa­łem jakiś czas temu w oddziel­nym wpi­sie.

Inne powody wypowiedzenia umowy

Umo­wę moż­na wypo­wie­dzieć tak­że wte­dy, gdy najem­ca loka­lu wykra­cza w spo­sób rażą­cy lub upo­rczy­wy prze­ciw­ko obo­wią­zu­ją­ce­mu porząd­ko­wi domo­we­mu albo przez swo­je nie­wła­ści­we zacho­wa­nie czy­ni korzy­sta­nie z innych loka­li w budyn­ku uciąż­li­wym. Najem­ca loka­lu powi­nien sto­so­wać się do porząd­ku domo­we­go, o ile ten nie jest sprzecz­ny z upraw­nie­nia­mi wyni­ka­ją­cy­mi z umo­wy. Powi­nien rów­nież liczyć się z potrze­ba­mi sąsia­dów. W takim wypad­ku wynaj­mu­ją­cy może wypo­wie­dzieć najem bez zacho­wa­nia ter­mi­nów wypo­wie­dze­nia.

Uwaga na koniec

Uwa­ga! Ten wpis opi­su­je upraw­nie­nia wynaj­mu­ją­ce­go, a nie upraw­nie­nia najem­cy. Nie wszyst­kie upraw­nie­nia obu stron umo­wy są syme­trycz­ne. Upraw­nie­nia najem­cy opi­sa­łem w innym wpi­sie.

Wzory wypowiedzenia umowy najmu

Przy­go­to­wa­łem kom­plet­ny zestaw wzo­rów wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu oraz nie­zbęd­nych wcze­śniej­szych upo­mnień najem­cy. Wszyst­ko po to by uła­twić roz­wią­za­nie umo­wy. Pobierz tutaj.