Windykacja czynszu najmu od opornego najemcy

By | 17 marca 2015

banknoty i klucz

Kie­dyś w koń­cu może nam się przy­da­rzyć najem­ca, któ­ry z jakie­goś powo­du nie zapła­ci na czas czyn­szu. W każ­dym przy­pad­ku nale­ży od razu podej­mo­wać nie­ko­niecz­nie dole­gli­we, ale na pew­no zde­cy­do­wa­ne kro­ki. Im wcze­śniej zabie­rze­my się za win­dy­ka­cję nasze­go loka­to­ra tym mamy więk­sze praw­do­po­do­bień­stwo odzy­ska­nia należ­no­ści. 

Kiedy rozpoczynamy windykację

Z roz­po­czę­ciem win­dy­ka­cji nie nale­ży cze­kać. Im póź­niej się za to zabie­rze­my, tym trud­niej będzie uzy­skać natych­mia­sto­wą wpła­tę. Nasz najem­ca po pro­stu przy­zwy­czai się do naszych pie­nię­dzy lub naj­zwy­czaj­niej w świe­cie je wyda. Każ­dy prze­cież dosta­je wypła­tę mię­dzy pierw­szym, a dzie­sią­tym dniem mie­sią­ca, czy to pra­cow­nik czy stu­dent otrzy­mu­ją­cy prze­lew od rodzi­ców. Więk­szość z nas pobie­ra czynsz wła­śnie dzie­sią­te­go dnia każ­de­go mie­sią­ca.

Ja wyko­nu­je tele­fon win­dy­ka­cyj­ny już dru­gie­go dnia po upły­nię­ciu ter­mi­nu płat­no­ści. Czy­li, jeże­li ter­min jest na dzie­sią­te­go, to dzwo­nię dwu­na­ste­go. Jeże­li ter­min upły­wa w sobo­tę lub w nie­dzie­lę to robię to we wto­rek w kolej­nym tygo­dniu. Zwy­kle dzwo­nię w oko­li­cach godzi­ny 19 lub 20. Wte­dy na ogół już wszy­scy są w domu i wiem, że najem­ca nie będzie miał wymów­ki, że jest w pra­cy lub w szko­le. Ta dwu­dnio­wa zwło­ka jest zwią­za­na z tym, że nie wszy­scy wie­dzą jak dzia­ła­ją ban­ki i w jaki spo­sób prze­ka­zu­ją sobie pie­nią­dze. Ale jak widzisz zwle­kam tyl­ko dwa dni.

Cel windykacji telefonicznej

Musisz sobie zda­wać spra­wę z tego, w jakim celu wła­ści­wie dzwo­nisz do swo­je­go najem­cy. Każ­dy odpo­wie — by odzy­skać należ­ne pie­nią­dze za czynsz lub inne opła­ty. Ja tę spra­wę widzę zna­cze­nie sze­rzej. Oczy­wi­ście dzwo­ni­my po to by odzy­skać dług, ale z dru­giej stro­ny nasza roz­mo­wa musi mieć dodat­ko­wy walor wycho­waw­czy. Dzwo­ni­my też po to, by nasz najem­ca już nigdy wię­cej się nie spóź­niał z płat­no­ścią.

Kie­dyś mia­łem takie­go najem­cę, któ­ry już w pierw­szym mie­sią­cu spóź­nił się z płat­no­ścią czyn­szu. Zasto­so­wa­łem swo­ją meto­dę win­dy­ka­cji i cel pod­sta­wo­wy został osią­gnię­ty — już następ­ne­go dnia mia­łem pie­nią­dze na rachun­ku ban­ko­wym. W kolej­nym mie­sią­cu sytu­acja powtó­rzy­ła się, więc i moja reak­cja była dokład­nie iden­tycz­na. Pie­nią­dze zno­wu dosta­łem następ­ne­go dnia po tele­fo­nie. W kolej­nych mie­sią­cach już opóź­nień nie było. Najem­ca zawsze pła­cił w ter­mi­nie.

Nasza roz­mo­wa ma więc dwa cele: 

  • Jak naj­szyb­sze odzy­ska­nie należ­nej nam kwo­ty. 
  • Ter­mi­no­we regu­lo­wa­nie przez najem­cę należ­no­ści w przy­szło­ści. 

Ten dru­gi cel jest szcze­gól­nie istot­ny na począt­ku okre­su trwa­nia umo­wy. Ma aspekt wycho­waw­czy w okre­sie, gdy stro­ny się wza­jem­nie testu­ją.

Skuteczna rozmowa telefoniczna

Pro­wa­dze­nie roz­mo­wy tele­fo­nicz­nej może być dla Cie­bie stre­su­ją­ce. Trze­ba się do niej solid­nie przy­go­to­wać. Musi­my znać dokład­ną kwo­tę, przy­po­mnieć sobie przy­naj­mniej imię nasze­go roz­mów­cy, jasno okre­ślić sobie sce­na­riusz roz­mo­wy i zawsze pamię­tać o jej celu. Nie może­my dać się spro­wa­dzić na nie­zwią­za­ne z celem tema­ty. Najem­ca może pró­bo­wać nas wypro­wa­dzić w pole zgła­sza­jąc uster­kę kra­nu czy zgła­szać jakiś inny pro­blem. Nie każ­da z tych wymó­wek musi być naszym pro­ble­mem i dla­te­go nie nale­ży dać się zwieść.

Roz­mo­wę zaczy­na­my od przed­sta­wie­nia się i zada­nia pro­ste­go pyta­nia — „Kie­dy ure­gu­lu­je Pan/Pani należ­ność czyn­szo­wą?”. To pyta­nie pro­wa­dzi nas wprost do celu czy­li zobo­wią­za­nia się nasze­go roz­mów­cy do zapła­ty w okre­ślo­nym dniu. Nie dopusz­cza do zba­cza­nia roz­mo­wy na tema­ty nie­zwią­za­ne. Pyta­my po pro­stu „Kie­dy?”. Na tak zada­ne pyta­nie najem­ca będzie musiał podać kon­kret­ną datę — zobo­wią­zać się do zapła­ty do tej daty. Raczej nie będzie to data odle­gła.

Z całą pew­no­ścią nie pyta­my „Dla­cze­go czynsz nie został zapła­co­ny?”. Po pierw­sze jest to złe pyta­nie, po dru­gie od razu dowie­my się o wszyst­kich pro­ble­mach życio­wych nasze­go najem­cy. Będzie pró­bo­wał wzbu­dzić litość albo uskar­żać się na uster­ki nasze­go miesz­ka­nia. Zapo­mnij o złych pyta­niach, nakie­ruj się na cel z któ­rym dzwo­nisz. Nie inte­re­su­je Cię dla­cze­go nie zapła­cił tyl­ko chcesz odzy­skać pie­nią­dze.

Przykład wstępu do rozmowy

Dzień dobry, nazy­wam się Jan Kowal­ski, jestem wła­ści­cie­lem miesz­ka­nia. Nie otrzy­ma­łem czyn­szu za bie­żą­cy mie­siąc. Kie­dy należ­ność zosta­nie ure­gu­lo­wa­na? 

Po wstę­pie musisz zamilk­nąć, to najem­ca musi się ode­zwać pierw­szy. Nie ma potrze­by doda­wa­nia cze­go­kol­wiek wię­cej, a już na pew­no trze­ba uni­kać jakich­kol­wiek gróźb na samym począt­ku. Na sank­cje przyj­dzie czas. Zwy­kle dosta­je­my odpo­wiedź z zapew­nie­niem zapła­ty w kolej­nym dniu, a jak loka­tor rze­czy­wi­ście ma jakiś pro­blem to pad­nie w mia­rę nie­od­le­gła data.

Przy­go­tuj swo­ją argu­men­ta­cję. Naszym klien­tom zwy­kle wyda­je się, że mamy dużo pie­nię­dzy i nie zbied­nie­je­my jak dosta­nie­my pie­nią­dze tro­chę póź­niej lub wca­le. Bądź przy­go­to­wa­ny na odpar­cie róż­nych argu­men­tów. Przy­kła­do­we to takie, że musisz ter­mi­no­wo opła­cać podat­ki, raty kre­dy­tów czy należ­no­ści do wspól­no­ty.

W roz­mo­wie ocze­kuj poda­nia daty zapła­ty — zło­że­nia dekla­ra­cji. Na koniec roz­mo­wy pod­su­muj „Czy­li uma­wia­my się na zapła­tę w ……?” i uzy­skaj kolej­ne potwier­dze­nie.

Odwiedziny najemcy

Nie­któ­rzy oso­bi­ście odwie­dza­ją swo­ich najem­ców raz w mie­sią­cu. Uwa­ża­ją oni, że odbiór czyn­szu to dosko­na­ła oka­zja by spraw­dzić stan miesz­ka­nia. Nie­któ­rzy nawet posu­wa­ją się przy tej oka­zji do grun­tow­nej kon­tro­li czy­sto­ści w szaf­kach kuchen­nych i w lodów­ce. Ja tego nie prak­ty­ku­ję. Uwa­żam, że najem­cy nale­ży się spo­koj­ne korzy­sta­nie z miesz­ka­nia. Szcze­gól­nie wte­dy, gdy sumien­nie wywią­zu­je się z reali­za­cji zobo­wią­zań czyn­szo­wych. Na kon­tro­le przyj­dzie czas przy odbio­rze miesz­ka­nia, po zakoń­cze­niu umo­wy.

Jeże­li jed­nak najem­ca pomi­mo zapew­nień tele­fo­nicz­nych nie regu­lu­je należ­no­ści, albo nie odbie­ra od nas tele­fo­nów to przy­cho­dzi czas na zło­że­nie mu wizy­ty. Naj­lep­sza pora to zno­wu godzi­ny mię­dzy 19:00, a 20:00.

Cel wizyty osobistej

Zno­wu chcę zwró­cić Ci uwa­gę na cel takiej wizy­ty. Z jed­nej stro­ny na pew­no cho­dzi Ci o odzy­ska­nie należ­nych pie­nię­dzy. Z dru­giej stro­ny war­to zadać sobie tru­du i przy oka­zji wizy­ty przy­naj­mniej pró­bo­wać zre­ali­zo­wać cel dodat­ko­wy — uzy­skać pisem­ne uzna­nie dłu­gu. Jeże­li uda Ci się takie uzna­nie dłu­gu uzy­skać to z jed­nej stro­ny najem­ca będzie wie­dział, że trze­ba zapła­cić, a z dru­giej stro­ny każ­dy praw­nik ucie­szy się, że dosta­nie taką pro­stą do zała­twie­nia spra­wę. Jeże­li masz potwier­dze­nie otrzy­ma­nia wezwa­nia do zapła­ty, a tak­że masz pisem­ne uzna­nie dłu­gu to, to spra­wę sądo­wą moż­na popro­wa­dzić w znacz­nie szyb­szym try­bie. W takim wypad­ku moż­na bowiem wystą­pić o wyda­nie naka­zu zapła­ty w postę­po­wa­niu naka­zo­wym. Jest to spe­cjal­ny tryb, któ­ry zała­twia­ny jest bar­dzo szyb­ko — zwy­kle roz­pa­trze­nie spra­wy trwa w sądzie oko­ło tygo­dnia. Nie jest wyzna­cza­na roz­pra­wa. Prze­wod­ni­czą­cy bada tyl­ko przed­sta­wio­ne doku­men­ty i jeże­li nie ma prze­szkód for­mal­nych to wyda­je nakaz zapła­ty.

Nakaz zapła­ty z chwi­lą wyda­nia sta­no­wi tytuł zabez­pie­cze­nia co ozna­cza, że zaraz po otrzy­ma­niu moż­na udać się do komor­ni­ka i żądać wyko­na­nia takie­go zabez­pie­cze­nia. Nie ozna­cza to, że od razu uzy­skasz swo­je pie­nią­dze, jeże­li uda się je odzy­skać komor­ni­ko­wi. Do cza­su upra­wo­moc­nie­nia naka­zu zapła­ty, będą one jed­nak prze­cho­wy­wa­ne na rachun­ku ban­ko­wym komor­ni­ka. War­to więc pró­bo­wać uzy­skać takie uzna­nie dłu­gu. Może to zaosz­czę­dzić Ci spo­ro cza­su i pie­nię­dzy w przy­szło­ści.

Jak przygotować się do wizyty

Przy­go­tuj sobie dwa poniż­sze doku­men­ty. Pierw­szy to wezwa­nie do zapła­ty. Przy­go­tuj je w dwóch egzem­pla­rzach — jeden dla Cie­bie z potwier­dze­niem otrzy­ma­nia, a dru­gi dla Two­je­go najem­cy. Dorę­cze­nie wezwa­nia do zapła­ty jest jed­nym z warun­ków otrzy­ma­nia z sądu naka­zu zapła­ty.

wezwa­nie-do-zapla­ty-czyn­szu

Dru­gim doku­men­tem jest wła­śnie to uzna­nie dłu­gu. Możesz zro­bić je w for­mie takiej jak ja przy­go­to­wa­łem czy­li wraz z zobo­wią­za­niem się najem­cy do zapła­ty w okre­ślo­nym dniu. Ten dzień wpi­szesz sobie już na miej­scu w cza­sie wizy­ty. Takie roz­wią­za­nie pozwo­li Ci na łatwiej­sze nakło­nie­nie najem­cy pod­pi­sa­nia doku­men­tu.

zobo­wią­za­nie-do-zapla­ty-czyn­szu

Przebieg wizyty

W cza­sie wizy­ty, jeże­li nie uda Ci się odzy­skać od razu pie­nię­dzy, to sta­raj się usta­lić kon­kret­ną datę zapła­ty. Kon­kret­na data naj­le­piej w for­mie pisem­nej na wyżej zapre­zen­to­wa­nym zobo­wią­za­niu. Możesz tak­że usta­lić zapła­tę ratal­ną. We wzor­cu przy­go­to­wa­łem Ci taką moż­li­wość. Sta­raj się uzy­skać to w for­mie pisem­nej.

Jeże­li w umo­wie naj­mu nie zapi­sa­łeś nume­ru PESEL, to przy oka­zji skła­da­nia oświad­cze­nia o uzna­niu dłu­gu koniecz­nie uzu­peł­nij sobie ten iden­ty­fi­ka­tor. Może być on potrzeb­ny w postę­po­wa­niu sądo­wym.

Gdy w Two­im miesz­ka­niu, poza najem­cą, miesz­ka wię­cej osób doro­słych to w cza­sie wizy­ty możesz pró­bo­wać usta­lić ich dane per­so­nal­ne wraz z PESE­Lem. Zapew­ne nie wiesz, ale oso­by doro­słe zamiesz­ku­ją­ce z najem­cą odpo­wia­da­ją razem z nim soli­dar­nie za należ­no­ści pie­nięż­ne. Jeże­li uda Ci się zdo­być ich dane wraz z adre­sem, to w wypad­ku spra­wy sądo­wej możesz pozwać wszyst­kich łącz­nie. Będą odpo­wia­dać przed Tobą soli­dar­nie za zobo­wią­za­nia, a Ty będziesz mógł wystą­pić z wnio­skiem egze­ku­cyj­nym prze­ciw­ko każ­de­mu z nich. Powin­no to nie­co uła­twić odzy­ska­nie pie­nię­dzy. Ich dane możesz wpi­sać do uzna­nia dłu­gu i popro­sić o zało­że­nia pod­pi­su.

Porażka w windykacji

Może się tak zda­rzyć, że mimo zapew­nień najem­ca i tak nie ure­gu­lu­je należ­no­ści. Wte­dy całość naszych dzia­łań trze­ba powtó­rzyć. W żad­nym wypad­ku nie uży­waj gróźb przez któ­re najem­ca mógł­by poczuć się zagro­żo­ny. Osią­gniesz przez to efekt dokład­nie odwrot­ny od zamie­rzo­ne­go. Cały czas trze­ba w spo­sób opa­no­wa­ny pro­wa­dzić dia­log i pró­bo­wać wypra­co­wać jakieś roz­wią­za­nie.

Koniecz­nie zapo­znaj się z oddziel­nym wpi­sem zwią­za­nym z warun­ka­mi roz­wią­za­nia umo­wy z powo­du zale­ga­nia z płat­no­ścia­mi. Jeże­li opóź­nie­nie jest już znacz­ne to zacznij szu­kać praw­ni­ka. Pro­ce­du­ra sądo­we­go odzy­ska­nia należ­no­ści jest dość skom­pli­ko­wa­na, a praw­ni­cy mają jesz­cze kil­ka innych spo­so­bów na uprzy­krze­nie życia najem­cy i zabez­pie­cze­nie Two­ich inte­re­sów.

Możesz też sko­rzy­stać z dużo prost­sze­go roz­wią­za­nia i sprze­dać dług czyn­szo­wy. Oczy­wi­ście wte­dy, gdy umo­wa już zosta­nie roz­wią­za­na i lokal opróż­nio­ny przez najem­cę.