Windykacja czynszu najmu od opornego najemcy

By | 17 marca 2015

banknoty i klucz

Kie­dyś w koń­cu może nam się przy­da­rzyć najem­ca, któ­ry z jakie­goś powo­du nie zapła­ci na czas czyn­szu. W każ­dym przy­pad­ku nale­ży od razu podej­mo­wać nie­ko­niecz­nie dole­gli­we, ale na pew­no zde­cy­do­wa­ne kro­ki. Im wcze­śniej zabie­rze­my się za win­dy­ka­cję nasze­go loka­to­ra tym mamy więk­sze praw­do­po­do­bień­stwo odzy­ska­nia należ­no­ści. 

Kiedy rozpoczynamy windykację

Z roz­po­czę­ciem win­dy­ka­cji nie nale­ży cze­kać. Im póź­niej się za to zabie­rze­my, tym trud­niej będzie uzy­skać natych­mia­sto­wą wpła­tę. Nasz najem­ca po pro­stu przy­zwy­czai się do naszych pie­nię­dzy lub naj­zwy­czaj­niej w świe­cie je wyda. Każ­dy prze­cież dosta­je wypła­tę mię­dzy pierw­szym, a dzie­sią­tym dniem mie­sią­ca, czy to pra­cow­nik czy stu­dent otrzy­mu­ją­cy prze­lew od rodzi­ców. Więk­szość z nas pobie­ra czynsz wła­śnie dzie­sią­te­go dnia każ­de­go mie­sią­ca.

Ja wyko­nu­je tele­fon win­dy­ka­cyj­ny już dru­gie­go dnia po upły­nię­ciu ter­mi­nu płat­no­ści. Czy­li, jeże­li ter­min jest na dzie­sią­te­go, to dzwo­nię dwu­na­ste­go. Jeże­li ter­min upły­wa w sobo­tę lub w nie­dzie­lę to robię to we wto­rek w kolej­nym tygo­dniu. Zwy­kle dzwo­nię w oko­li­cach godzi­ny 19 lub 20. Wte­dy na ogół już wszy­scy są w domu i wiem, że najem­ca nie będzie miał wymów­ki, że jest w pra­cy lub w szko­le. Ta dwu­dnio­wa zwło­ka jest zwią­za­na z tym, że nie wszy­scy wie­dzą jak dzia­ła­ją ban­ki i w jaki spo­sób prze­ka­zu­ją sobie pie­nią­dze. Ale jak widzisz zwle­kam tyl­ko dwa dni.

Cel windykacji telefonicznej

Musisz sobie zda­wać spra­wę z tego, w jakim celu wła­ści­wie dzwo­nisz do swo­je­go najem­cy. Każ­dy odpo­wie — by odzy­skać należ­ne pie­nią­dze za czynsz lub inne opła­ty. Ja tę spra­wę widzę zna­cze­nie sze­rzej. Oczy­wi­ście dzwo­ni­my po to by odzy­skać dług, ale z dru­giej stro­ny nasza roz­mo­wa musi mieć dodat­ko­wy walor wycho­waw­czy. Dzwo­ni­my też po to, by nasz najem­ca już nigdy wię­cej się nie spóź­niał z płat­no­ścią.

Kie­dyś mia­łem takie­go najem­cę, któ­ry już w pierw­szym mie­sią­cu spóź­nił się z płat­no­ścią czyn­szu. Zasto­so­wa­łem swo­ją meto­dę win­dy­ka­cji i cel pod­sta­wo­wy został osią­gnię­ty — już następ­ne­go dnia mia­łem pie­nią­dze na rachun­ku ban­ko­wym. W kolej­nym mie­sią­cu sytu­acja powtó­rzy­ła się, więc i moja reak­cja była dokład­nie iden­tycz­na. Pie­nią­dze zno­wu dosta­łem następ­ne­go dnia po tele­fo­nie. W kolej­nych mie­sią­cach już opóź­nień nie było. Najem­ca zawsze pła­cił w ter­mi­nie.

Nasza roz­mo­wa ma więc dwa cele: 

  • Jak naj­szyb­sze odzy­ska­nie należ­nej nam kwo­ty. 
  • Ter­mi­no­we regu­lo­wa­nie przez najem­cę należ­no­ści w przy­szło­ści. 

Ten dru­gi cel jest szcze­gól­nie istot­ny na począt­ku okre­su trwa­nia umo­wy. Ma aspekt wycho­waw­czy w okre­sie, gdy stro­ny się wza­jem­nie testu­ją.

Skuteczna rozmowa telefoniczna

Pro­wa­dze­nie roz­mo­wy tele­fo­nicz­nej może być dla Cie­bie stre­su­ją­ce. Trze­ba się do niej solid­nie przy­go­to­wać. Musi­my znać dokład­ną kwo­tę, przy­po­mnieć sobie przy­naj­mniej imię nasze­go roz­mów­cy, jasno okre­ślić sobie sce­na­riusz roz­mo­wy i zawsze pamię­tać o jej celu. Nie może­my dać się spro­wa­dzić na nie­zwią­za­ne z celem tema­ty. Najem­ca może pró­bo­wać nas wypro­wa­dzić w pole zgła­sza­jąc uster­kę kra­nu czy zgła­szać jakiś inny pro­blem. Nie każ­da z tych wymó­wek musi być naszym pro­ble­mem i dla­te­go nie nale­ży dać się zwieść.

Roz­mo­wę zaczy­na­my od przed­sta­wie­nia się i zada­nia pro­ste­go pyta­nia — „Kie­dy ure­gu­lu­je Pan/Pani należ­ność czyn­szo­wą?”. To pyta­nie pro­wa­dzi nas wprost do celu czy­li zobo­wią­za­nia się nasze­go roz­mów­cy do zapła­ty w okre­ślo­nym dniu. Nie dopusz­cza do zba­cza­nia roz­mo­wy na tema­ty nie­zwią­za­ne. Pyta­my po pro­stu „Kie­dy?”. Na tak zada­ne pyta­nie najem­ca będzie musiał podać kon­kret­ną datę — zobo­wią­zać się do zapła­ty do tej daty. Raczej nie będzie to data odle­gła.

Z całą pew­no­ścią nie pyta­my „Dla­cze­go czynsz nie został zapła­co­ny?”. Po pierw­sze jest to złe pyta­nie, po dru­gie od razu dowie­my się o wszyst­kich pro­ble­mach życio­wych nasze­go najem­cy. Będzie pró­bo­wał wzbu­dzić litość albo uskar­żać się na uster­ki nasze­go miesz­ka­nia. Zapo­mnij o złych pyta­niach, nakie­ruj się na cel z któ­rym dzwo­nisz. Nie inte­re­su­je Cię dla­cze­go nie zapła­cił tyl­ko chcesz odzy­skać pie­nią­dze.

Przykład wstępu do rozmowy

Dzień dobry, nazy­wam się Jan Kowal­ski, jestem wła­ści­cie­lem miesz­ka­nia. Nie otrzy­ma­łem czyn­szu za bie­żą­cy mie­siąc. Kie­dy należ­ność zosta­nie ure­gu­lo­wa­na? 

Po wstę­pie musisz zamilk­nąć, to najem­ca musi się ode­zwać pierw­szy. Nie ma potrze­by doda­wa­nia cze­go­kol­wiek wię­cej, a już na pew­no trze­ba uni­kać jakich­kol­wiek gróźb na samym począt­ku. Na sank­cje przyj­dzie czas. Zwy­kle dosta­je­my odpo­wiedź z zapew­nie­niem zapła­ty w kolej­nym dniu, a jak loka­tor rze­czy­wi­ście ma jakiś pro­blem to pad­nie w mia­rę nie­od­le­gła data.

Przy­go­tuj swo­ją argu­men­ta­cję. Naszym klien­tom zwy­kle wyda­je się, że mamy dużo pie­nię­dzy i nie zbied­nie­je­my jak dosta­nie­my pie­nią­dze tro­chę póź­niej lub wca­le. Bądź przy­go­to­wa­ny na odpar­cie róż­nych argu­men­tów. Przy­kła­do­we to takie, że musisz ter­mi­no­wo opła­cać podat­ki, raty kre­dy­tów czy należ­no­ści do wspól­no­ty.

W roz­mo­wie ocze­kuj poda­nia daty zapła­ty — zło­że­nia dekla­ra­cji. Na koniec roz­mo­wy pod­su­muj „Czy­li uma­wia­my się na zapła­tę w ……?” i uzy­skaj kolej­ne potwier­dze­nie.

Odwiedziny najemcy

Nie­któ­rzy oso­bi­ście odwie­dza­ją swo­ich najem­ców raz w mie­sią­cu. Uwa­ża­ją oni, że odbiór czyn­szu to dosko­na­ła oka­zja by spraw­dzić stan miesz­ka­nia. Nie­któ­rzy nawet posu­wa­ją się przy tej oka­zji do grun­tow­nej kon­tro­li czy­sto­ści w szaf­kach kuchen­nych i w lodów­ce. Ja tego nie prak­ty­ku­ję. Uwa­żam, że najem­cy nale­ży się spo­koj­ne korzy­sta­nie z miesz­ka­nia. Szcze­gól­nie wte­dy, gdy sumien­nie wywią­zu­je się z reali­za­cji zobo­wią­zań czyn­szo­wych. Na kon­tro­le przyj­dzie czas przy odbio­rze miesz­ka­nia, po zakoń­cze­niu umo­wy.

Jeże­li jed­nak najem­ca pomi­mo zapew­nień tele­fo­nicz­nych nie regu­lu­je należ­no­ści, albo nie odbie­ra od nas tele­fo­nów to przy­cho­dzi czas na zło­że­nie mu wizy­ty. Naj­lep­sza pora to zno­wu godzi­ny mię­dzy 19:00, a 20:00.

Cel wizyty osobistej

Zno­wu chcę zwró­cić Ci uwa­gę na cel takiej wizy­ty. Z jed­nej stro­ny na pew­no cho­dzi Ci o odzy­ska­nie należ­nych pie­nię­dzy. Z dru­giej stro­ny war­to zadać sobie tru­du i przy oka­zji wizy­ty przy­naj­mniej pró­bo­wać zre­ali­zo­wać cel dodat­ko­wy — uzy­skać pisem­ne uzna­nie dłu­gu. Jeże­li uda Ci się takie uzna­nie dłu­gu uzy­skać to z jed­nej stro­ny najem­ca będzie wie­dział, że trze­ba zapła­cić, a z dru­giej stro­ny każ­dy praw­nik ucie­szy się, że dosta­nie taką pro­stą do zała­twie­nia spra­wę. Jeże­li masz potwier­dze­nie otrzy­ma­nia wezwa­nia do zapła­ty, a tak­że masz pisem­ne uzna­nie dłu­gu to, to spra­wę sądo­wą moż­na popro­wa­dzić w znacz­nie szyb­szym try­bie. W takim wypad­ku moż­na bowiem wystą­pić o wyda­nie naka­zu zapła­ty w postę­po­wa­niu naka­zo­wym. Jest to spe­cjal­ny tryb, któ­ry zała­twia­ny jest bar­dzo szyb­ko — zwy­kle roz­pa­trze­nie spra­wy trwa w sądzie oko­ło tygo­dnia. Nie jest wyzna­cza­na roz­pra­wa. Prze­wod­ni­czą­cy bada tyl­ko przed­sta­wio­ne doku­men­ty i jeże­li nie ma prze­szkód for­mal­nych to wyda­je nakaz zapła­ty.

Nakaz zapła­ty z chwi­lą wyda­nia sta­no­wi tytuł zabez­pie­cze­nia co ozna­cza, że zaraz po otrzy­ma­niu moż­na udać się do komor­ni­ka i żądać wyko­na­nia takie­go zabez­pie­cze­nia. Nie ozna­cza to, że od razu uzy­skasz swo­je pie­nią­dze, jeże­li uda się je odzy­skać komor­ni­ko­wi. Do cza­su upra­wo­moc­nie­nia naka­zu zapła­ty, będą one jed­nak prze­cho­wy­wa­ne na rachun­ku ban­ko­wym komor­ni­ka. War­to więc pró­bo­wać uzy­skać takie uzna­nie dłu­gu. Może to zaosz­czę­dzić Ci spo­ro cza­su i pie­nię­dzy w przy­szło­ści.

Jak przygotować się do wizyty

Przy­go­tuj sobie dwa poniż­sze doku­men­ty. Pierw­szy to wezwa­nie do zapła­ty. Przy­go­tuj je w dwóch egzem­pla­rzach — jeden dla Cie­bie z potwier­dze­niem otrzy­ma­nia, a dru­gi dla Two­je­go najem­cy. Dorę­cze­nie wezwa­nia do zapła­ty jest jed­nym z warun­ków otrzy­ma­nia z sądu naka­zu zapła­ty.

wezwa­nie-do-zapla­ty-czyn­szu

Dru­gim doku­men­tem jest wła­śnie to uzna­nie dłu­gu. Możesz zro­bić je w for­mie takiej jak ja przy­go­to­wa­łem czy­li wraz z zobo­wią­za­niem się najem­cy do zapła­ty w okre­ślo­nym dniu. Ten dzień wpi­szesz sobie już na miej­scu w cza­sie wizy­ty. Takie roz­wią­za­nie pozwo­li Ci na łatwiej­sze nakło­nie­nie najem­cy pod­pi­sa­nia doku­men­tu.

zobo­wią­za­nie-do-zapla­ty-czyn­szu

Przebieg wizyty

W cza­sie wizy­ty, jeże­li nie uda Ci się odzy­skać od razu pie­nię­dzy, to sta­raj się usta­lić kon­kret­ną datę zapła­ty. Kon­kret­na data naj­le­piej w for­mie pisem­nej na wyżej zapre­zen­to­wa­nym zobo­wią­za­niu. Możesz tak­że usta­lić zapła­tę ratal­ną. We wzor­cu przy­go­to­wa­łem Ci taką moż­li­wość. Sta­raj się uzy­skać to w for­mie pisem­nej.

Jeże­li w umo­wie naj­mu nie zapi­sa­łeś nume­ru PESEL, to przy oka­zji skła­da­nia oświad­cze­nia o uzna­niu dłu­gu koniecz­nie uzu­peł­nij sobie ten iden­ty­fi­ka­tor. Może być on potrzeb­ny w postę­po­wa­niu sądo­wym.

Gdy w Two­im miesz­ka­niu, poza najem­cą, miesz­ka wię­cej osób doro­słych to w cza­sie wizy­ty możesz pró­bo­wać usta­lić ich dane per­so­nal­ne wraz z PESE­Lem. Zapew­ne nie wiesz, ale oso­by doro­słe zamiesz­ku­ją­ce z najem­cą odpo­wia­da­ją razem z nim soli­dar­nie za należ­no­ści pie­nięż­ne. Jeże­li uda Ci się zdo­być ich dane wraz z adre­sem, to w wypad­ku spra­wy sądo­wej możesz pozwać wszyst­kich łącz­nie. Będą odpo­wia­dać przed Tobą soli­dar­nie za zobo­wią­za­nia, a Ty będziesz mógł wystą­pić z wnio­skiem egze­ku­cyj­nym prze­ciw­ko każ­de­mu z nich. Powin­no to nie­co uła­twić odzy­ska­nie pie­nię­dzy. Ich dane możesz wpi­sać do uzna­nia dłu­gu i popro­sić o zało­że­nia pod­pi­su.

Porażka w windykacji

Może się tak zda­rzyć, że mimo zapew­nień najem­ca i tak nie ure­gu­lu­je należ­no­ści. Wte­dy całość naszych dzia­łań trze­ba powtó­rzyć. W żad­nym wypad­ku nie uży­waj gróźb przez któ­re najem­ca mógł­by poczuć się zagro­żo­ny. Osią­gniesz przez to efekt dokład­nie odwrot­ny od zamie­rzo­ne­go. Cały czas trze­ba w spo­sób opa­no­wa­ny pro­wa­dzić dia­log i pró­bo­wać wypra­co­wać jakieś roz­wią­za­nie.

Koniecz­nie zapo­znaj się z oddziel­nym wpi­sem zwią­za­nym z warun­ka­mi roz­wią­za­nia umo­wy z powo­du zale­ga­nia z płat­no­ścia­mi. Jeże­li opóź­nie­nie jest już znacz­ne to zacznij szu­kać praw­ni­ka. Pro­ce­du­ra sądo­we­go odzy­ska­nia należ­no­ści jest dość skom­pli­ko­wa­na, a praw­ni­cy mają jesz­cze kil­ka innych spo­so­bów na uprzy­krze­nie życia najem­cy i zabez­pie­cze­nie Two­ich inte­re­sów.

Możesz też sko­rzy­stać z dużo prost­sze­go roz­wią­za­nia i sprze­dać dług czyn­szo­wy. Oczy­wi­ście wte­dy, gdy umo­wa już zosta­nie roz­wią­za­na i lokal opróż­nio­ny przez najem­cę.

  • Zmy­slo

    War­to jesz­cze wie­dzieć że moż­na utrud­nić najem­cy życie. Jeśli pła­cisz za prąd wodę gaz, to możesz na piśmie zobo­wią­zać go do pła­ce­nia należ­no­ści bez­po­śred­nio za sie­bie. Efekt jest taki że jeśli nie będzie pła­cił to zakład wyłą­cza mu gaz, wodę czy prąd i życie sta­je trud­niej­sze. Waż­ne — nie wol­no robić w ten spo­sób że Najem­ca nie był zobo­wią­za­ny do pła­ce­nia a my sami decy­du­je­my się na nie opła­ca­nie rachun­ków — może to dopro­wa­dzić do oskar­że­nia przed sądem.

    • JAG

      A jeśli umo­wa na media jest na nas to nie może­my sami wystą­pić o wyłą­cze­nie prą­du i gazu?

      • skar­bo­na­ma­mo­ny

        To zagad­nie­nie jest dosyć skom­pli­ko­wa­ne.

        Jeże­li cho­dzi o odcię­cie prą­du, gazu lub ogrze­wa­nia, to wynaj­mu­ją­cy może odciąć ich dosta­wę albo dopro­wa­dzić do ich odcię­cia przez bez­po­śred­nie­go dostaw­cę tych mediów. Może to jed­nak nastą­pić tyl­ko wte­dy, gdy najem­ca nie pła­ci za te media. Nato­miast nie może być powo­dem odcię­cia nie­pła­ce­nie czyn­szu czy­li wyna­gro­dze­nia jakie pobie­ra wynaj­mu­ją­cy za udo­stęp­nie­nie do uży­wa­nia loka­lu. Te dwie spra­wy nale­ży sta­now­czo roz­dzie­lić.

        Jesz­cze inne regu­la­cje doty­czą wody. Wynaj­mu­ją­cy nie ma w żad­nym wypad­ku pra­wa odciąć samo­dziel­nie dostę­pu do wody. Wyni­ka to z art. 8 ust. 1 usta­wy o zbio­ro­wym zaopa­trze­niu w wodę. W podob­nej spra­wie wypo­wie­dział się Sąd Ape­la­cyj­ny we Wro­cła­wiu (orze­cze­nie o sygna­tu­rze I ACa 278/11).

        Oczy­wi­ście w każ­dym wypad­ku wynaj­mu­ją­cy może odciąć dostęp do mediów jeże­li nie­od­cię­cie gro­zi poważ­ny­mi stra­ta­mi mate­rial­ny­mi zwią­za­ny­mi ze znisz­cze­niem mie­nia lub uszko­dze­niem budyn­ku bądź loka­lu albo zagra­ża życiu lub zdro­wiu ludzi. Taka sytu­acja uchy­la wszyst­kie zaka­zy.

        • Mila Sol­shi­ne

          Jak jed­nak roz­dzie­lić płat­no­ści za media od płat­no­ści za nasz czynsz? Jeśli najem­ca wpła­ca kwo­tę mniej­szą niż należ­na, przy­kła­do­wo 200 zł z należ­nych 1200 — czy jakiś prze­pis regu­lu­je na co w pierw­szej kolej­no­ści są prze­zna­czo­ne te pie­nią­dze? Na należ­no­ści do dostaw­ców mediów czy też kosz­ty sta­łe do zarząd­cy? A może jed­nak na czynsz do wynaj­mu­ją­ce­go? Odset­ki od zale­gło­ści? (odset­ki usta­wo­we są prze­wi­dzia­ne w umo­wie).
          Mowa o sytu­acji, gdy umo­wa prze­wi­du­je, że kwo­ta wszyst­kich należ­no­ści wpła­ca­na jest przez najem­cę na kon­to ban­ko­we wynaj­mu­ją­ce­go łącz­nie, a ten wła­sno­ręcz­nie opła­ca dostaw­ców mediów i zarząd­cę.

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Oczy­wi­ście jest na to prze­pis. Brzmi on nastę­pu­ją­co:
            Art. 451 [Zali­cze­nie zapła­ty]
            § 1. Dłuż­nik mają­cy wzglę­dem tego same­go wie­rzy­cie­la kil­ka dłu­gów tego same­go rodza­ju może przy speł­nie­niu świad­cze­nia wska­zać, któ­ry dług chce zaspo­ko­ić. Jed­nak­że to, co przy­pa­da na poczet dane­go dłu­gu, wie­rzy­ciel może przede wszyst­kim zali­czyć na zwią­za­ne z tym dłu­giem zale­głe należ­no­ści ubocz­ne oraz na zale­ga­ją­ce świad­cze­nia głów­ne.
            § 2. Jeże­li dłuż­nik nie wska­zał, któ­ry z kil­ku dłu­gów chce zaspo­ko­ić, a przy­jął pokwi­to­wa­nie, w któ­rym wie­rzy­ciel zali­czył otrzy­ma­ne świad­cze­nie na poczet jed­ne­go z tych dłu­gów, dłuż­nik nie może już żądać zali­cze­nia na poczet inne­go dłu­gu.
            § 3. W bra­ku oświad­cze­nia dłuż­ni­ka lub wie­rzy­cie­la speł­nio­ne świad­cze­nie zali­cza się przede wszyst­kim na poczet dłu­gu wyma­gal­ne­go, a jeże­li jest kil­ka dłu­gów wyma­gal­nych — na poczet naj­daw­niej wyma­gal­ne­go.

            Zacznę od tego, że wszyst­ko co napi­szę poni­żej zakła­da, że najem­ca jest zobo­wią­za­ny do zapła­ty należ­no­ści za media na Two­je kon­to, a nie na kon­to dostaw­cy tych mediów.

            Jak wyni­ka z prze­pi­su, klu­czem do zali­cze­nia jest to co zade­kla­ro­wał najem­ca przy doko­ny­wa­niu płat­no­ści — nie moż­na zali­czyć wpła­ty na inny dług niż wyni­ka z jego dekla­ra­cji.

            Jeże­li najem­ca nie zade­kla­ro­wał przy wpła­cie za co pła­ci to w pierw­szej kolej­no­ści powin­no się zali­czyć wpła­tę na dług naj­star­szy czy­li ten, któ­re­go ter­min płat­no­ści upły­nął naj­daw­niej.

            W każ­dym wypad­ku moż­na w pierw­szej kolej­no­ści roz­li­czyć odset­ki należ­ne do dnia wpła­ty za ten kon­kret­ny dług (zno­wu naj­star­szy). To jest naj­wła­ściw­szy spo­sób roz­li­cza­nia choć mało kto go sto­su­je.

            Sąd Naj­wyż­szy wska­zy­wał wie­lo­krot­nie, że o spo­so­bie roz­li­cze­nia wpłat bez kon­kret­nej dekla­ra­cji wska­za­ne jest powia­do­mie­nie dłuż­ni­ka o spo­so­bie roz­li­cze­nia jego wpła­ty. W takim wypad­ku, na pod­sta­wie §2 powyż­sze­go prze­pi­su dłuż­nik nie może się takie­mu roz­li­cze­niu sprze­ci­wić. Usu­wa to też wszel­kie wąt­pli­wo­ści na wypa­dek spo­ru.

            Jeże­li jest tak jak w Two­im wypad­ku, że najem­ca wpła­ca całość na Twój rachu­nek to jeże­li wszel­kie należ­no­ści ma regu­lo­wać Tobie w tym samym dniu to w mojej oce­nie możesz zali­czać to dowol­nie. Z punk­tu widze­nia prze­pi­sów powsta­je bowiem jeden dług na pod­sta­wie róż­nych tytu­łów w tym samym dniu. Ja bym po pro­stu pisem­nie infor­mo­wał jak doko­na­łaś roz­li­cze­nia. Jeże­li należ­no­ści powin­ny być regu­lo­wa­ne na Two­je kon­to w róż­nych ter­mi­nach to sto­suj prze­pis.

          • Mila Sol­shi­ne

            Dzię­ku­ję za tak wyczer­pu­ją­cą odpo­wiedź! Jesteś skarb­ni­cą (skar­bo­ną?) wie­dzy. Cała stro­na rów­nież.

  • Michał

    Witam, mate­riał super 🙂 — chcia­łem rów­nież pobrać wzo­ry doku­men­tów, jed­nak ten plu­gin zbie­ra­ją­cy adre­sy ema­il nie dzia­ła (po poda­niu maila wyska­ku­je błąd) — da się coś z tym zro­bić?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Witaj Micha­le. Rze­czy­wi­ście był jakiś pro­blem. Wzo­ry wysła­łem Ci bez­po­śred­nio na maila.

  • Jacek Pio­trow­ski

    Link do doku­men­tów dalej nie dzia­ła. Wyska­ku­je błąd przy poda­wa­niu maila.

  • Pawel Pawel

    Witam nie­zwy­kle inte­re­su­ja­cy mate­riał nie­ste­ty nie moge pobrac wzo­rów doku­men­tów ‚pro­sze o prze­sła­nie na maila.Dziekuje .Pozdra­wiam Paweł

  • Jakub

    Wszyst­kie arty­ku­ły czy­ta się z przy­jem­no­ścią. Są bar­dzo przy­dat­ne 🙂
    Czy rów­nież mógł­bym pro­sić o pode­sła­nie wzo­rów na maila? Mam wra­że­nie, że nie­ste­ty się przy­da­dzą w naj­bliż­szym cza­sie
    shakin.kubek@gmail.com

  • jurek

    Piotr,jak zabez­pie­czyć się przed sytu­acją ‚w któ­rej najem­ca np obco­kra­jo­wiec wyje­chał na 2–3 mie­sią­ce i nie regu­lu­je mie­sięcz­nych opłat, któ­re były roz­li­cza­ne w gotów­ce? kau­cja w wyso­ko­ści nie­co powy­żej dwóch mie­sięcz­nych opłat czyn­szo­wych (celo­wo jak suge­ro­wa­łeś roz­róż­ni­łem war­to­ścio­wo kau­cje i mie­sięcz­na opła­tę) jest do osią­gnię­cia od najem­cy, ale w wyso­ko­ści > trzech opłat już raczej będzie trud­no 🙂

    moż­na zawrzeć zapis w umo­wie, że w przy­pad­ku wyczer­pa­niu moż­li­wo­ści kon­tak­tu, upły­nię­cia jakie­goś okre­su cza­su i bra­ku reak­cji ze stro­ny najem­cy umo­wa ule­gnie roz­wią­za­niu ?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Cięż­ka spra­wa z takim auto­ma­tycz­nym wyga­śnię­ciem. Moż­na zasto­so­wać jakieś porę­cze­nie oso­by trze­ciej, albo lepiej umo­wa naj­mu zawar­ta z tą oso­bą jako dru­gim najem­cą (soli­dar­nie). To wyma­ga dopre­cy­zo­wa­nia kon­kret­nych zapi­sów umow­nych. Moż­na też po pro­stu zawie­rać umo­wę co 2–3 mie­sią­ce i wte­dy ona w tych okre­sach po pro­stu by wyga­sa­ła.

      Każ­de z tych roz­wią­zań nie­ste­ty nie zała­twia pro­ble­mu ewen­tu­al­nej eks­mi­sji, gdy najem­ca nie prze­ka­że nale­ży­cie loka­lu mimo wyga­śnię­cia naj­mu.

  • dgg

    Bar­dzo cie­ka­we infor­ma­cje. Przy­nam, że do tej pory tyl­ko sły­sza­łam o klo­po­tach z loka­to­ra­mi. Teraz sama sta­nę­łam przed takim wyzwa­niem. Moja loka­tor­ka poin­for­mo­wa­la mnie mailem, ze z tro­ski o mnie (pro­ble­my z nie­pla­ca­cym najem­cą) i klo­po­tow finan­so­wych (nie zda­wa­la sobie spra­wy ze nie stac ja na takie opla­ty) posta­no­wi­la wyje­chac zagra­ni­ce a klu­cze zosta­wia w skrzyn­ce pocz­to­wej. Nie muszę chy­ba doda­wac, że nie zapla­ci­la rachun­kow za mediow. Poin­for­mo­wa­la roz­niez ze od pew­ne­go cza­su jest klo­pot z insta­la­cją (wyciek wody spod wan­ny). Scia­ny w poko­ju i lazien­ce są zagrzy­bio­ne a tyn­ki same odpa­da­ją. Nie­ste­ty w tej sytu­acji nie moglam nie wejsc do miesz­ka­nia. Jestem na prze­gra­nej pozy­cji? pro­szę o radę co robić. Z kau­cji nie ma szans na pokry­cie rachun­kow.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Nie­ste­ty i tak się zda­rza.
      Przede wszyst­kim rze­ko­my wyjazd to może być tyl­ko wybieg, by najem­czy­ni nie szu­kać, albo by zacząć póź­niej szu­kać. Cho­dzi o odsu­nię­cie w cza­sie roz­po­czę­cia win­dy­ka­cji — „może się uda i wynaj­mu­ją­cy zapo­mni”. Wyjaz­dy za gra­ni­cę to sta­ła śpiew­ka w takiej sytu­acji.
      Nie­ste­ty cze­ka Cię sądo­wa dro­ga w celu odzy­ska­nia należ­no­ści. Z jed­nej stro­ny musisz zadbać o for­mal­ne zakoń­cze­nie sto­sun­ku naj­mu, a z dru­giej stro­ny o odzy­ska­nie należ­no­ści. Jedy­ne co mogę pole­cić to wizy­ta u praw­ni­ka z miej­sco­wo­ści w któ­rej mie­ści się lokal wraz z kom­ple­tem doku­men­tów. On pomo­że Ci poza­ła­twiać obie spra­wy.

      • dgg

        Wyjazd jest praw­do­po­dob­ny bo mąż jest obco­kra­jow­cem. Do tej pory czynsz byl pla­co­ny regu­lar­nie, dopie­ro w tym mie­sią­cu (15-tego) Pani poin­for­mo­wa­la, żebym za„te kil­ka dni paź­dzier­ni­ka” potrą­ci­la sobie z kau­cji (mie­siecz­ny czynsz) a resz­te potrak­to­wa­la jako roz­li­cze­nie mediow. Okres wypo­wie­dze­nia mie­siecz­ny. Nie­ste­ty ostat­nie­go roz­li­cze­nia mediow nie opla­ci­la a obec­ne, po spraw­dze­niu licz­ni­kow tyl­ko pod­wyz­sza kwo­tę zadłu­że­nia. Nie­ste­ty zosta­wi­la wla­czo­ne swia­tla a ja bylam na waka­cjach bez doste­pu do maila i do loka­lu weszlam dopie­ro po jakims czasie.Jak prze­czy­ta­lam cze­ka mnie wiec 3 mie­sią­ce zwlo­ki w wysla­niu wezwa­nia do zaplaty,potem mie­siac dodat­ko­wy na zapla­tę a potem kolej­ny na wypo­wie­dze­nie??? Ratun­ku! Ona napi­sa­la mi w mailu, ze wyjez­dza a klu­cze zosta­wia w skrzyn­ce. Miesz­ka­nie jest opro­znio­ne z jej rze­czy, zala­ne. Czy to nie jest trak­to­wa­ne jak wypo­wie­dze­nie przez nia umo­wy? Czy, jesli jed­nak umo­wa for­mal­nie trwa, to mam rozu­miec ze jej zadlu­ze­nie sta­le rosnie. Nie­ste­ty jej pocz­ta mailo­wa JUZ nie dzia­la. Tele­fon tak­ze. Pozo­sta­je adres z dowo­du, ale tez nie wiem czy aktu­al­ny.

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Moż­li­we, że spra­wę zakoń­cze­nia sto­sun­ku naj­mu moż­na zała­twić w prost­szy spo­sób niż wie­lo­eta­po­we wypo­wie­dze­nie. Ale wszyst­ko zale­ży od tego co masz napi­sa­ne w umo­wie. Dla­te­go wła­śnie suge­ru­ję wizy­tę u praw­ni­ka.

          • dgg

            Wyda­je się to nie­unik­nio­ne. Bar­dzo dzię­ku­ję za te wszyst­kie infor­ma­cje na temat wynaj­mu miesz­kan. Z wie­lu spraw nie zda­wa­lam sobie spra­wy. Poucza­ją­ce. Pozdra­wiam

  • Jakub Resiak

    Dzień dobry,

    Wynaj­mu­je miesz­ka­nie na czas okre­ślo­ny — umo­wa wyga­sa z dniem 25 lip­ca 2017 roku.

    Wla­snie dosta­lem maila od najem­ców infor­mu­ją­cy mnie że zamie­rza­ją się wypro­wa­dzić za 30 dni ( 8 grud­nia 2016)

    Odpo­wie­dzia­łem że umo­wa jest na czas okre­ślo­ny ( nie ma klau­zu­li w jakim wypad­ku wynaj­mu­ją­cy może wypro­wa­dzic sie przed kon­cem umo­wy ) i że ocze­ku­je opłat do cza­su wyga­śnię­cia umo­wy. Zapro­po­no­wa­łem też że jeśli najem­cy znaj­dą kogoś na swo­je miej­sce to ja to zaak­cep­tu­je. Najem­cy idą w zapar­te i trzy­ma­ją się wer­sji że oni wypro­wa­dza­ją się za 30 dni.

    Rozu­miem będę musiał zło­żyć pozew w sądzie w celu wyeg­ze­kwo­wa­nia umo­wy. Kie­dy mogę taki pozew zło­żyć ? Nie miesz­kam w Pol­sce ale mój ojciec jest upeł­no­moc­nio­ny żeby repre­zen­to­wać mnie.

    Bede bar­dzo wdziecz­ny za pora­de.
    Pozdra­wiam !

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Najem­ca może się wypro­wa­dzić w każ­dym cza­sie, ale nie roz­wią­zu­je to umo­wy naj­mu. Będzie ona trwa­ła nadal, ze wszyst­ki­mi kon­se­kwen­cja­mi.

      Przy przy­ję­ciu loka­lu w żad­nym wypad­ku nie moż­na dać do zro­zu­mie­nia, że godzi­my się na roz­wią­za­nie umo­wy za poro­zu­mie­niem stron. Wręcz wpi­sał­bym do pro­to­ko­łu, że umo­wa nie zosta­ła sku­tecz­nie wypo­wie­dzia­na i nie zosta­ła roz­wią­za­na za poro­zu­mie­niem stron.

      Powódz­two o zapła­tę czyn­szu i innych opłat moż­na wnieść w każ­dej chwi­li, gdy tyl­ko dług sta­nie się wyma­gal­ny i zosta­ną speł­nio­ne wymo­gi for­mal­ne (m.in. pró­ba polu­bow­ne­go odzy­ska­nia należ­no­ści).

  • moni­ka

    czy na wezwa­niu do zapla­ty mam wpi­sac wyso­kosc odse­tek usta­wo­wych, jesli
    tak to do kie­dy mam obli­czyc do dnia dzi­siej­sze­go jesli dzis wysle
    wezwa­nie, czy lepiej po ure­gu­lo­wa­niu zale­glo­sci wyslac pismo o zapla­te odse­tek?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Może po pro­stu wpi­sać „wraz z usta­wo­wy­mi odset­ka­mi za opóź­nie­nie w płat­no­ści”.

  • Nor­bert

    Witam,
    Dzis odbie­ram klu­cze od loka­tor­ki, zale­ga z czyn­szem za pelen mie­siac, dosta­lem od niej wypo­wie­dze­nie. Czy dac jej do pod­pi­sa­nia zobo­wia­za­nie do zapla­ty w cia­gu 7 dni z dopi­skiem, ze kau­cje roz­li­cze po otrzy­ma­niu rachun­kow w cia­gu mie­sia­ca czy wezwa­nie.
    Podej­rze­wam, ze bedzie chcia­la dopla­cic do kau­cji, zeby sie teraz rachun­ki wyrow­na­ly, a ja nie bede mial na pokry­cie szkod ani rachun­kow. I przy oka­zji, miesz­ka­nie bylo przed jej wpro­wa­dze­nie odno­wio­ne, na scia­nach kolo­ro­wych zosta­wia zosta­wia zala­ta­ne dziu­ry bia­le pla­my po polkach, czy powin­na to poma­lo­wac? Przy wlacz­ni­kach swia­tla scia­ny brud­ne jak­by rak przez rok nie myla. Czy potra­cic za malo­wa­nie z kau­cji?

  • Wla­sci­ciel

    Wysla­lem wezwa­nie do zapla­ty. Po 7 dniach nadal nie dosta­lem pie­nie­dzy. Zadlu­ze­nie wzro­slo o kolej­ne opla­ty za kolej­ny mie­siac. Czy musze zno­wu wyslac wezwa­nie do zapka­ty. Czy w dniu w kto­rym bede odbie­ral klu­cze — roz­wia­za­li­smy umo­we dac do pod­pi­sa­nia uzna­nie dlu­gu. Cie­ka­wy jestem jakie praw­ni­cy mają spo­so­by na uprzy­krze­nie życia najem­cy. Jakas pod­po­wiedz. Bo chy­ba nie wszy­scy.

    • Wla­sci­ciel

      ????

  • dio­rex

    A co w przy­pad­ku, kie­dy najem­ca się wypro­wa­dził, nie zapła­cił zale­gło­ści, a ostat­nim poda­nym przez nie­go adre­sem jest adres wynaj­mo­wa­ne­go mu prze­ze mnie loka­lu? W jaki spo­sób dorę­czyć mu wezwa­nie do zapła­ty?

  • stary_brzeg

    Witam, Czy mógł­bym pro­sić o prze­sła­nie wzo­rów doku­men­tów na adres ema­il: starosta.damian@gmail.com.
    Jed­no­cze­śnie mam pyta­nie odno­śnie nie zapła­co­nej przez najem­cę kau­cji. W umo­wie naj­mu zazna­czy­li­śmy ter­min płat­no­ści kau­cji na kon­to ban­ko­we. Kau­cja nie wpły­nę­ła, teraz z dnia na dzień najem­ca mnie zby­wa. Chciał­bym tyl­ko ukró­cić od razu komen­ta­rze typu, że sam jestem sobie winien, tak wiem, że tak jest i wię­cej takie­go błę­du nie popeł­nię.
    Dzię­ku­ję!