W razie awarii możesz wejść do wynajmowanego mieszkania wbrew woli najemcy

By | 18 marca 2017

Jeżeli w wynajmowanym lokalu ulatnia się gaz albo nastąpiła inna awaria czy chociażby istnieje zagrożenie wystąpienia takiej awarii, to wynajmujący może wejść do lokalu przy wyraźnym sprzeciwie najemcy lub pozostałych domowników. Wynajmujący w takiej sytuacji może wejść do mieszkania nawet pod nieobecność najemcy. Powinien jednak ściśle stosować się do opisanych w tym wpisie procedur.

Kilkanaście dni temu opublikowałem wpis dotyczący okresowych i doraźnych kontroli wynajmowanego lokalu. Jeżeli z nim się nie zapoznałeś, to zacznij od przeczytania tego wpisu, gdyż znajdują się w nim informacje, które wiążą się bezpośrednio z tematem tutaj poruszanym.

Sprawę wejście do lokalu z sytuacjach nagłych reguluje przepis art. 10 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim wynajmujący nie jest skrępowany ochroną posiadania lokalu w razie wystąpienia awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody. Chodzi tu zarówno o szkody o charakterze majątkowym, jak i zagrażające zdrowiu lub życiu najemcy i pozostałych użytkowników budynku wielolokalowego. Przykładem awarii jest ulatnianie się gazu, nieszczelność instalacji wodociągowej, źle działający piecyk czy nawet awaria zaworu pralki automatycznej powodująca wyciek wody.

Wejście do wynajmowanego lokalu wbrew najemcy

W wyżej wymienionych wypadkach wynajmujący ma prawo żądać niezwłocznego udostępnienia lokalu w celu dokonania odpowiednich czynności zabezpieczających lub napraw. Gdyby najemca odmawiał udostępnienia lokalu, to wynajmujący może mimo wszystko wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej). Gdyby wymagało by to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.

W razie odmowy ze strony najemcy, musimy wezwać wskazane służby i w takim wypadku one powinny nam pomóc. Zwróć uwagę, że to upoważnienie zawarte jest w przepisie rangi ustawowej. W związku z tym trzeba przyjąć, że nakłada on na wskazane służby obowiązek wykonania Twojego żądania. Czasami, przy dokonywaniu zgłoszenia telefonicznego, dyspozytor robi wszystko, by nie mieszać Policji w jak oni to nazywają „sprawy cywilne”. W mojej ocenie twierdzenie to jest nieuprawnione. Obowiązek współdziałania służb z wynajmującym jest niezaprzeczalny i trzeba o tym dyspozytorowi przypomnieć, a w razie potrzeby podać wyżej wskazaną podstawę prawną.

Wejście do mieszkania gdy najemca jest nieobecny

Wynajmujący uprawniony jest do wejścia do lokalu w przypadkach nagłych, związanych z awariami, gdy niemożliwe jest, aby najemca udostępnił lokal w czasie wystarczającym do zapobieżenia powstaniu lub rozszerzeniu szkód. To uprawnienie wynajmujący może zrealizować także pod nieobecność najemcy.

Jeżeli najemca jest nieobecny, to wynajmujący może wejść do lokalu w celu zapobieżenia powstania lub rozszerzeniu szkód wyłącznie w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej). Analogicznie jak w wypadku odmowy ze strony najemcy, gdy to jest niezbędne to także przy udziale straży pożarnej. Tylko te osoby mogą towarzyszyć wynajmującemu. Nie może to być dozorca czy sąsiad.

Analogicznie możemy zachować się, gdy w lokalu są tylko niepełnoletnie osoby. Pomimo odmowy z ich strony, w obecności wskazanych służb możemy wejść do lokalu w celu dokonania niezbędnych zabezpieczeń.

No dobrze, ale czy gdy z lokalu wydobywa się dym lub leje się woda to też trzeba czekać na Policję? W mojej ocenie nie. Taka sytuacja uchyla wszystkie nałożone na wynajmującego ograniczenia. Nie zawahałbym się ani chwili tylko od raz wszedł do lokalu, oczywiście zachowując odpowiednią ostrożność gdybym w środku spodziewał się pożaru. Po pierwsze, sytuacja ta uzasadnia konieczność sprawdzenia, czy wewnątrz mieszkania nie znajdują się ludzie bądź zwierzęta wymagający pomocy. Po drugie, odpowiednio wczesna reakcja może zmniejszyć skalę zniszczeń. W takim wypadku z całą pewnością zaalarmowałbym sąsiadów, którzy wezwą Policję i straż pożarną.

Gdy otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność najemcy lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, wynajmujący jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia najemcy. Zabezpieczenie może obejmować założenie nowego zamka gdy poprzedni został uszkodzony czy tylko ponowne zamknięcie zamka, jaki otworzyliśmy dodatkowym kluczem. W każdym razie powinniśmy wykonać takie czynności, które w obiektywnie właściwy sposób zabezpieczą lokal przed wejściem osób trzecich.

Sprawowanie pieczy nad majątkiem najemcy jest obowiązkiem wynajmującego, niemniej jednak koszty z tym związane powinien pokryć najemca, ponieważ to na nim spoczywa obowiązek udostępnienia lokalu.

Obowiązkowo sporządź protokół

Z czynności wejścia do lokalu pod nieobecność najemcy obowiązkowo sporządza się protokół. Stanowi on poświadczenie przebiegu dokonanych czynności i powinien on być podpisany przez funkcjonariuszy Policji bądź straży miejskiej względnie straży pożarnej. Z uwagi na to, sporządzony protokół ma charakter dokumentu urzędowego. Skoro obowiązek sporządzenia protokołu wynika z ustawy, to nakłada ona na wezwanych funkcjonariuszy obowiązek uczestniczenia w jego sporządzeniu i można im o tym przypomnieć.

Protokół powinien opisywać przyczynę wejścia do lokalu, okoliczności z tym związane oraz wykonane czynności. W szczególności powinien on obejmować opis zabezpieczeń, jakie wykonaliśmy w związku z ponownym zabezpieczeniem lokalu. Obowiązkowo zapiszmy w nim imiona i nazwiska uczestniczących funkcjonariuszy.

Uwaga praktyczna dotycząca zapasowego klucza

Zdarza się, że najemcy po wprowadzeniu się do lokalu wymieniają zamki. Z jednej strony niewątpliwie mają do tego prawo, bo z samej definicji umowy najmu wynika ich uprawnienie do nieskrępowanego korzystania z lokalu. Jednak z drugiej strony warto, by wynajmujący mimo wszystko miał zapasowy komplet kluczy. Nieprzewidywalne sytuacje zdarzają się zwykle wtedy, gdy najemca wyjechał.

Rozwiązanie problemu dostępu do lokalu z jednoczesnym zagwarantowaniem braku dostępu do lokalu przez wynajmującego jest przekazanie przez najemcę dodatkowego kompletu kluczy w tzw. „bezpiecznej kopercie”. Można ją kupić w dobrych sklepach papierniczych. Kopertę taką można otworzyć tylko pozostawiając nieusuwalny ślad. Na każde żądanie najemcy będziemy mogli okazać nieotwartą kopertę, która poświadczy, że nigdy nie korzystaliśmy z zapakowanych wewnątrz kluczy. Dodatkowo każda koperta posiada indywidualny i niepowtarzalny numer seryjny, który można zapisać w protokole przekazania kluczy wynajmującemu.  Ten sam numer może znaleźć się w protokole otwarcia lokalu, jaki sporządzimy wespół ze służbami, które będą nam towarzyszyć przy otwarciu mieszkania.

Chcesz poznać inne praktyczne pomysły przydatne przy najmie mieszkania to zajrzyj tutaj.

Zapisy w umowie dotyczące powyższych zagadnień

Ustawowe uprawnienie żądania udostępnienia lokalu na wypadek wystąpienia awarii powoduje, że nie wymaga to oddzielnych regulacji przez strony w umowie najmu. Zarówno przepisy jak i sam cel tego uregulowania, uzasadniają takie stanowisko.

  • Jacek Piotrowski

    Piotrze, nie działają linki na początku wpisu 😉

    • skarbonamamony

      Działają. Jaki masz objaw?

  • Pingback: Kiedy wynajmujący może kontrolować lokal? | Skarbona mamony()

  • Mały Manitou

    Tylko najpierw odkręć mu wodę. Uwaga: warunek, że nie jest słupem i nie przesiaduje z konkubiną całymi dniami w Twoim domu.
    Jak już wejdziesz to…bedziesz mógł odczytać liczniki i grzecznie się pożegnać.

  • Sol Shine

    Panie Piotrze, jak można napisać do Pana maila, na stronie nie znajduję adresu żadnego, jak klikam w nick z tej dyskusji, przenosi do panelu Disqus tylko.