Umowa najmu okazjonalnego lokalu

By | 29 lutego 2016

businessman signing an agreement after negotiation in the meeting room ** Note: Slight graininess, best at smaller sizes

Czy najem okazjonalny jest receptą na nierzetelnych lokatorów, czy może stanowi dość osobliwą, ale nadal mało popularną instytucję polskiego prawa cywilnego? Jakie przeszkody wiążą się z jej zawarciem? Czy na pewno jest ona korzystniejsza dla wynajmującego i czy warto wysilać się by taką umowę zawrzeć? Jakie wątpliwości wiążą się z umową najmu okazjonalnego lokalu?

„Formuła najmu okazjonalnego jest adresowana do określonego kręgu osób, których potrzeba najmu wynika z ich aktywności życiowej, a które posiadają możliwość wskazania lokalu, w którym będą mogły zamieszkać w przypadku opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy o najem okazjonalny.” (źródło: uzasadnienie do projektu ustawy wprowadzającej najem okazjonalny lokalu).

Umowa najmu okazjonalnego lokalu może dotyczyć wyłącznie lokali, które ze swej charakterystyki mogę być przeznaczone na cele mieszkalne. Można ją zawrzeć tylko w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Może więc on służyć wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych najemcy i jego rodziny. Nie można jej stosować w odniesieniu do najmu lokalu użytkowego albo najmu mieszkania na cele użytkowe. Najem na cele mieszkalne przesądza o tym, że najemca powinien być osobą fizyczną.

Trochę historii

Umowę najmu okazjonalnego wprowadzono do porządku prawnego 28 stycznia 2010 roku. Nie jest to jednak rozwiązanie nowe. W poprzedniej ustawie, którą zastąpiła ustawa o ochronie praw lokatorów, wybrana grupa wynajmujących mogła nie stosować części przepisów chroniących prawa najemców. W art. 2 ust. 1 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych ustawodawca stwierdził, że jej przepisów nie stosuje się do najmu okazjonalnego. Przepisy te jednak nie były dostatecznie wyjaśnione. Ustawa ta została uchylona 10 lipca 2001 roku na skutek kilku orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego.

Początkowo ustawa o ochronie praw lokatorów nie zawierała wyłączeń dotyczących najmu okazjonalnego. Nie zawierała ona także innych rozwiązań w jakikolwiek sposób osłabiających pozycję najemcy w stosunku do wynajmującego. Od razu rozwiązanie to było mocno krytykowane. W 2005 roku wprowadzono do niej art. 3 ust. 1 zgodnie z którym, w razie oddania do używania lokalu, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, nie stosuje się wybranych przepisów ustawy. To wyłączenie jednak nie obejmowało fundamentalnych przepisów chroniących prawa lokatora, a w konsekwencji wynajmujący nadal nie mógł w łatwy sposób wyeksmitować nieuczciwego najemcy. To był tylko niewielki wyłom w całym systemie, który w praktyce nadal nie chronił wynajmującego przed nieuczciwością najemców.

W 2010 roku ponownie wprowadzono do porządku prawnego instytucje najmu okazjonalnego. Wprowadzone przepisy miały być ukłonem w stronę właścicieli lokali mieszkalnych. Ustawodawca chciał by określony krąg wynajmujących, zamiast tkwić w szarej strefie nie opodatkowując dochodów z wynajmu, zgłaszał zawarcie umowy, płacił podatki i dzięki temu miał lepszą ochronę przed nieuczciwym najemcą. Krąg tak uprawnionych osób został początkowo ograniczony wyłącznie do osób fizycznych, którzy najmują swoje nieruchomości prywatnie. Wyłączono osoby trudniące się wynajmem lokali mieszkalnych w związku z prowadzona działalnością gospodarczą. Jak z tego wynika zaproponowano swoisty targ. Wy płacicie podatki, a my zapewnimy wam większą ochronę przed nieuczciwością. Szybko się jednak okazało, że wtedy gdy to obywatele mają podejmować ryzyko i udostępniać swoje nieruchomości, to stworzy się im jeszcze dodatkową konkurencję.

W połowie 2013 roku Rząd zapowiedział utworzenie funduszu mieszkań na wynajem, który miałby zająć się zakupem na rynku mieszkań i zaoferowanie ich wynajmu w atrakcyjnych cenach. Aby fundusz mógł sprawnie działać przygotowano kolejne zmiany legislacyjne, rozszerzające krąg wynajmujących, którzy mogą stosować umowę najmu okazjonalnego. Od 23 listopada 2013 roku umowę najmu okazjonalnego lokalu mogą zawierać wszyscy wynajmujący, niezależnie od celu w jakim zawierają umowę oraz statusu prawnego w jakim działają. Jak z tego wynika po raz kolejny dzięki polityce okazało się, że można trochę poluzować, a dzięki temu chronić inwestycje państwowe. Co nie koniecznie wcześniej tak łatwo przechodziło.

Definicja umowy najmu okazjonalnego lokalu

Definicję umowy najmu okazjonalnego lokalu tworzy się poprzez połączenie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów oraz przepisów kodeksy cywilnego. Konstrukcja tego stosunku wynika bowiem z podstawowej definicji umowy najmu z kodeksu cywilnego i uzupełniona jest dodatkowymi ograniczeniami z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Przez umowę najmu okazjonalnego lokalu rozumiemy zatem umowę zawartą w formie pisemnej pod rygorem nieważności, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy do używania lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, który może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Forma umowy i niezbędne załączniki

O ile typową umowę najmu lokalu można zawrzeć w dowolny sposób – tak samo ważna jest umowa najmu zawarta w formie pisemnej jak i ustnej. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy (wszelkie aneksy) wymagają formy pisemnej i to pod rygorem nieważności. Umowa najmu okazjonalnego w zakresie formy podlega zatem surowszym rygorom niż typowa umowa najmu.

Dodatkowo umowa najmu okazjonalnego lokalu wymaga załączenia kilku dodatkowych oświadczeń:

Trzecie oświadczenie składa się tylko wtedy, gdy najemca nie posiada tytułu prawnego do innego lokalu. To oczywiście sytuacja najczęstsza, ale w wielu przypadkach najem lokalu realizowany jest na potrzeby podjęcia pracy poza miejscem stałego zamieszkania.

Co ciekawe, z samej ustawy nie wynika jaki mają status te załączniki. Nie wynika zatem, w jaki sposób powinna być traktowana umowa najmu okazjonalnego lokalu bez tych załączników. Tutaj prawnicy są niestety podzieleni. Jak do tej pory nie ma rozstrzygnięcia tego problemu przez Sąd Najwyższy, który z pewnością wyznaczyłby ostateczny kierunek interpretacji. Według większości źródeł (np. Paweł Widerski, Paweł Sławicki, Najem okazjonalny lokali – cz. I, Monitor Prawniczy 7/2012) umowa bez załączników z całą pewnością nie przekształca się w „zwykłą” umowę najmu lokalu mieszkalnego, ani nie jest ona dotknięta nieważnością. Według zaś innych przedstawicieli doktryny (np. Katarzyna Zdun-Załęska, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa, 2014 str. 139) gdy do umowy nie załączono któregokolwiek z wymaganych załączników nie dochodzi do zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Edit z 17 września 2016 roku:

Poszperałem w wyrokach sądów powszechnych i znalazłem wyrok z 30 czerwca 2014 roku (wyrok SO w Poznaniu sygn. akt XV Ca 217/14). W tym wyroku Sąd Okręgowy przychylił się do stanowiska Widerskiego i Sławickiego oraz dokonując wykładni stwierdził, że umowa, mimo braku załączników, nadal jest umową najmu okazjonalnego.

Przyjmując tę wykładnię za obowiązującą, dochodzi się do wniosku, że bez oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu, dochodzi do zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. W tym jednak przypadku wynajmujący nie może korzystać z szybszej ścieżki eksmisyjnej.

Widerski i Sławicki wskazują, że w takim wypadku wynajmujący powinien wystąpić do sądu z wnioskiem o ustalenie obowiązku istnienia złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, a w dalszej kolejności, po otrzymaniu wyroku stwierdzającego obowiązek złożenia takiego oświadczenia, skorzystać z eksmisji uproszczonej.

Muszę jednak podkreślić, że w polskim systemie prawnym nie stosuje się precedensów i sądy mogą orzekać odmiennie. Póki nie będzie orzeczenia Sądu Najwyższego, póty nadal nie możemy być pewni orzeczeń sądów powszechnych.

Załączenie do umowy najmu okazjonalnego lokalu wypisu z aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się dobrowolnej egzekucji, daje wynajmującemu możliwość uproszczonej realizacji prawa do opróżnienia lokalu w sytuacji, gdy najemca nie chce go dobrowolnie opuścić. Funkcją umowy najmu okazjonalnego lokalu jest zatem ograniczenie ochrony najemcy. Wynajmujący nie musi wytaczać przeciwko najemcy powództwa o opróżnienie lokalu, może on bowiem prowadzić egzekucję na podstawie zaopatrzonego w klauzulę wykonalności aktu notarialnego, w którym dłużnik poddał się dobrowolnie egzekucji.

Za sporządzenie aktu notarialnego notariusz pobiera wynagrodzenie. Jego wysokość została ustawowo ograniczona do 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. W praktyce, po uwzględnieniu konieczności sporządzenia wypisu i w związku z doliczeniem podatku VAT, kwota należna za przygotowanie tego aktu nie powinna przekroczyć 250 zł.

Zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego

Ograniczenie części uprawnień najemcy w związku z zawarciem umowy najmu okazjonalnego lokalu, w stosunku do „zwykłej” umowy najmu jest uzależnione od zgłoszenia jej zawarcia przez wynajmującego naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego. Zgłoszenie to powinno nastąpić w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Obowiązek zgłoszenia dotyczy wyłącznie wynajmujących, którzy są osobami fizycznymi, nieprowadzącymi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Jak z tego wynika, wszelkie spółki handlowe oraz osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą polegającą na wynajmie lokali są z tego obowiązku zwolnione.

Niedopełnienie obowiązku zgłoszenia umowy do naczelnika urzędu skarbowego ma kolosalne znaczenie dla stron umowy. Brak zgłoszenia oznacza bowiem ograniczenie uprawnień wynajmującego, a dotyczą między innymi czynszu, warunków wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego lokalu oraz kluczowego przepisu dotyczącego uproszczonej eksmisji. W takim przypadku nie zostają zmniejszone ograniczenia uprawnień wynajmującego. Z niewielkimi wyjątkami, niezgłoszona umowa najmu okazjonalnego lokalu niemal zrównuje sytuację wynajmującego z umową zawartą w oparciu o przepisy ogólne. Choć nominalnie jest to w dalszym ciągu umowa najmu okazjonalnego.

W każdym wypadku, niezależnie od zgłoszenia czy też niezgłoszenia mimo ciążącego obowiązku, wynajmujący ma obowiązek rozliczenia należnego podatku od uzyskiwanego z tego tytułu przychodu. Wynajmujący ma także obowiązek wykazania przychodu z najmu w zeznaniu podatkowym, nawet wtedy gdy koszty uzyskania tych przychodów były większe od uzyskanych przychodów i w konsekwencji nie powstało zobowiązanie podatkowe. Za niezgłoszenie zawarcia umowy najmu nie są przewidziane bowiem żadne sankcje o charakterze administracyjnym, karnoskarbowym czy też podatkowym.

Wymóg zgłoszenia umowy poprawia ściągalność podatku dochodowego od najmu. Wiele umów zawieranych wyłącznie ustnie w celu ukrycia osiąganego dochodu, nie było bowiem należycie rozliczanych przez podatników. Nie płynął do budżetu z tego tytułu strumień pieniędzy. Obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy niewątpliwie poprawia efektywność fiskalną podatku dochodowego od najmu.

Najem okazjonalny wyłącznie na czas oznaczony, maksymalnie na 10 lat

Umowa najmu okazjonalnego lokalu może zostać zawarta wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego daje zatem stronom gwarancję pewności jej trwania. Strony nie mogą ustalić sobie, że umowa zostaje zawarta na czas nie oznaczony. Taki zapis byłby z mocy prawa nieważny i prowadziłby do bardzo dalekich komplikacji, z nieważnością całej umowy włącznie.

Zawarcie umowy najmu w formie umowy najmu okazjonalnego poluźnia nieco ograniczenia wynajmującego w zakresie możliwości jej wypowiedzenia. Oczywiście o ile zostanie zgłoszona naczelnikowi urzędu skarbowego gdy status wynajmującego tego wymaga. O ile katalog przyczyn wypowiedzenia umowy najmu lokalu na cele mieszkalne zawartej na zasadach ogólnych jest mocno ograniczony, o tyle przy najmie okazjonalnym możliwość wypowiedzenia, pod pewnymi, ściśle określonymi warunkami można w treści umowy przewidzieć. Zapisy takie nie były by nieważne w tym przypadku.

Umowa najmu okazjonalnego uchyla również możliwość ingerencji przez sąd i rozwiązanie tej umowy na wniosek wynajmującego, w związku z zaistnieniem ważnej przyczyny. Z tego względu wynajmujący musi samodzielnie przewidzieć mogące się wydarzyć przypadki i zadbać o odpowiednie zapisy umowy.

Pobieranie opłat niezależnych od wynajmującego i większa swoboda w podwyższaniu czynszu

Umowa najmu okazjonalnego zgłoszona naczelnikowi urzędu skarbowego (o ile jest to wymagane) luzuje również sferę czynszową oraz pobieranie opłat niezależnych od wynajmującego. W takim wypadku nie ma ograniczeń w pobieraniu przez wynajmującego opłat niezależnych od niego. Wynajmujący, ma większą swobodę w narzucaniu ustaleń związanych z opłatami dodatkowymi a dotyczącymi utrzymania lokalu lub części wspólnych budynku. Trzeba pamiętać, że koszty te mogą stanowić istotną, comiesięczną pozycję.

W zakresie czynszu, strony w umowie mogą przewidzieć tryb jego podwyższania. Wynajmujący nie musi się przy tym za każdym razem tłumaczyć i wskazywać przyczyny podwyżki. Nie jest wymagana skomplikowana procedura oraz możliwość złożenia przez najemcę pozwu o ustalenie, że podwyżka jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości. Oczywiście najemca nadal może się bronić przed podwyżką, ale w takim wypadku sytuacja procesowa obu stron zostaje zrównana i obowiązują w tym zakresie zasady ogólne.

Kaucja zabezpieczająca

W umowie najmu okazjonalnego lokalu ograniczono także wysokość kaucji zabezpieczającej, jaką wynajmujący może żądać od najemcy w związku z zawarciem umowy. Kaucja w tym przypadku nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. Również przy umowie najmu okazjonalnego lokalu, analogicznie do zwykłej umowy najmu na cele mieszkalne, zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Z kaucji zabezpieczającej wynajmujący może potrącić swoje należności. Co ciekawe, przy umowie najmu okazjonalnego lokalu rozszerzono zakres należności, jakie wynajmujący może potrącić z niej przy rozliczaniu. W „zwykłej” umowie najmu lokalu mieszkalnego wynajmujący mógł potrącić należności z tytułu najmu lokalu przysługujące mu w dniu opróżnienia lokalu. Chodziło zatem o:

  • niezapłacony czynsz;
  • opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu;
  • opłaty niezależne od właściciela, jak: opłaty za wodę i odprowadzenie ścieków, energię elektryczną, ciepło, paliwo gazowe, wywóz odpadów i nieczystości ciekłych;
  • należności z tytułu zużycia elementów wyposażenia technicznego których naprawą bądź wymianą obciążony jest najemca;
  • należności z tytułu zastępczego wykonania przez wynajmującego robót obciążających najemcę, w oparciu o sporządzony przez wynajmującego kosztorys budowlany;
  • odszkodowanie za stwierdzone i oszacowane szkody ustalone na zasadach ogólnych związane z uszkodzeniem lokalu powstałym z winy najemcy;
  • odsetki i należności uboczne związane z powyższymi należnościami głównymi.

W przepisach dotyczących najmu okazjonalnego lokalu rozszerzono ten zakres o koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Stanowi to dodatkową gwarancję i ułatwia przeprowadzenia egzekucji wobec najemcy okazjonalnego. Chodzi tu przede wszystkim o zaliczkę na pokrycie wydatków związanych z egzekucją, którą zwykle żąda komornik od wierzyciela (wynajmującego) przy wszczęciu egzekucji.

Realizacja prawa uproszczonej eksmisji

Załączenie do umowy najmu okazjonalnego lokalu wypisu z aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się dobrowolnej egzekucji, daje wynajmującemu możliwość uproszczonej realizacji prawa do opróżnienia lokalu w sytuacji, gdy najemca nie chce go dobrowolnie opuścić. Funkcją umowy najmu okazjonalnego lokalu jest zatem ograniczenie ochrony najemcy. Wynajmujący nie musi wytaczać przeciwko najemcy powództwa o opróżnienie lokalu, może on bowiem prowadzić egzekucję na podstawie zaopatrzonego w klauzulę wykonalności aktu notarialnego, w którym dłużnik poddał się egzekucji.

Po rozwiązaniu stosunku najmu, albo jego wygaśnięciu na skutek wypowiedzenia czy upłynięcia okresu na jaki umowa została zawarta, najemca powinien wyprowadzić się. Jeżeli tego nie czyni dobrowolnie, to wynajmujący doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Poświadczenia podpisu powinien zatem udzielić notariusz. To najczęstszy sposób uzyskiwania takiego poświadczenia. Pozostałe są niezwykle rzadko stosowane toteż nie będę ich omawiał.

Żądanie opróżnienia lokalu zawierać powinno w szczególności oznaczenie wynajmującego oraz najemcy, którego żądanie dotyczy, wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego. Powinno ono także zawierać wskazanie terminu nie krótszego niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Dopiero w przypadku bezskutecznego upływu zakreślonego w żądaniu terminu wynajmujący może złożyć sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu w którym najemca poddaje się dobrowolnej egzekucji, który był załącznikiem do umowy. Do wniosku o nadanie klauzuli załącza się:

  • żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
  • dokument potwierdzający przysługujący wynajmującemu tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie (np. aktualny wypis z księgi wieczystej);
  • potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego (o ile ten obowiązek dotyczy wynajmującego).

W postępowaniu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu sąd bada jedynie czy faktycznie umowa najmu wygasła oraz czy są spełnione pozostałe przesłanki merytoryczne i formalne. Postępowanie klauzulowe powinno być przeprowadzone bardzo sprawnie, nie wymaga bowiem wyznaczenia rozprawy. Sąd nadaje klauzule na posiedzeniu niejawnym, bez zawiadomienia o nim stron.

W przypadku najmu okazjonalnego lokalu nie ma możliwości przyznania najemcy prawa do lokalu socjalnego. Wielokrotnie skraca to etap postępowania sądowego oraz późniejsze faktyczne dokonanie eksmisji przez komornika.

W przypadku dokonywania przez komornika eksmisji, komornik wykonując obowiązek opróżnienia lokalu, usuwa byłego najemcę do innego pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny. W wypadku umowy najmu okazjonalnego lokalu będzie to lokal wskazany w załączniku. Gdy brak takiego lokalu, komornik wstrzymuje się z czynnościami egzekucyjnymi do czasu gdy gmina wskaże pomieszczenie tymczasowe, jednak nie dłużej niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego okresu komornik usuwa dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Zatem w aktualnie obowiązującym stanie prawnym wynajmujący oczekuje przez okres co najwyżej 6 miesięcy na zapewnienie przez gminę dłużnikowi pomieszczenia tymczasowego.

Przepisy nadal obowiązujące wynajmującego

Jak już wyżej wskazałem, zastosowanie umowy najmu okazjonalnego i zgłoszenie jej zawarcia naczelnikowi urzędu skarbowego (o ile sytuacja wynajmującego tego wymaga) uchyla stosowanie dla takiej umowy większość przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Niemniej jednak pozostaje kilka norm, które wynajmujący nadal musi stosować. Przyjrzyjmy się zatem pozostającym obowiązkom wynajmującego.

Wynajmujący musi rozliczyć kaucję tak samo jak przy zwykłej umowie najmu lokalu mieszkalnego. Kaucja winna zostać zwrócona najemcy lokalu mieszkalnego najpóźniej w terminie miesiąca od opróżnienia lokalu. Art. 6 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów reguluje nadto waloryzację zwracanej najemcy lokalu mieszkalnego kaucji. Wynajmujący zobowiązany jest rozliczyć (zwrócić lub potrącić) kaucję zwaloryzowaną w ten sposób, że otrzymaną od najemcy przy zawarciu umowy kwotę winien podzielić przez wielkość obowiązującego w dniu zawarcia umowy czynszu, a uzyskaną w ten sposób krotność czynszu zastosować do wyliczenia kaucji podlegającej rozliczeniu poprzez przemnożenie jej przez wielkość czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji.

Wynajmującego nadal obowiązują określone terminy, a także procedura wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego z powodów niewłaściwego wykonywania obowiązków przez najemcę. A zatem stronu nie mogą w umowie skrócić miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca gdy wypowiedzenie ma dotyczyć:

  • używania lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,
  • zaniedbywania obowiązków, dopuszczając przy tym do powstania szkód, lub niszczenia urządzenia przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców,
  • wykraczania w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Dodatkowo z tych przyczyn wynajmujący musi wypowiedzenie poprzedzić upomnieniem. Szerzej to zagadnienie opisałem w oddzielnym wpisie.

Nie jest także możliwe skrócenie okresu wypowiedzenia z powodu opóźnień w płatności czynszu. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wynajmujący może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

W wypadku podnajęcia lokalu bez zgody wynajmującego można najemcy wypowiedzieć najem z miesięcznym okresem wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca. Skrócenie tego terminu również jest niedopuszczalne.

Wzory umowy najmu okazjonalnego, załączników, zgłoszenia i pism

Formułując umowę najmu okazjonalnego lokalu nie można zapominać o zawarciu w niej także innych ważnych z naszego punktu widzenia zapisów. Ponieważ najem okazjonalny jest bardziej elastyczny, to umowę taką należy maksymalnie rozszerzyć o dodatkowe korzystne dla nas klauzule. To ma przecież służyć maksymalnemu, dopuszczalnemu przez prawo zabezpieczeniu naszych interesów. Wzory umowy najmu okazjonalnego, wymaganych załączników, zgłoszenia zawarcia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego oraz wielu innych pism znajdziesz tutaj.

Podsumowanie

Z uwagi na znacznie większą elastyczność umowy najmu okazjonalnego lokalu powinny być coraz częściej stosowane na rynku. Zresztą, taki wzrost ich stosowania obserwuje już od jakiegoś czasu. Jej zawarcie nie wymaga zbyt wielu dodatkowych zabiegów, a skala uproszczeń i korzyści jest dość znaczna. Nie gwarantuje ona co prawda pełnego bezpieczeństwa wynajmującemu, ale pozwala na ograniczenie czasu odzyskania lokalu od nieuczciwego najemcy. Niestety, choćby najlepsza umowa nie zastąpi wrodzonej ostrożności, jaką wynajmujący powinien się w każdym przypadku kierować.

  • Pingback: Prawa najemcy mieszkania – kiedyś było znacznie gorzej | Skarbona mamony()

  • Pingback: Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez wynajmującego | Skarbona mamony()

  • Pingback: Kaucja zabezpieczająca przy umowie najmu | Skarbona mamony()

  • Pingback: Fundusz mieszkań na wynajem – miało być tanio, wyszło jak zwykle | Skarbona mamony()

  • marcinwoj

    Nie napisałeś kto powinien zapłacić za ten akt notarialny? Wynajmujący czy ja?

    • skarbonamamony

      A to już jest kwestia ustaleń między Tobą a najemcą. Co do tego zagadnienia to nawet nie ma ustalonego zwyczaju. Ja zwykle przy dłuższej umowie pokrywam ten koszt u „mojego” notariusza, z którym od jakiegoś czasu współpracuje.

  • Ola

    Skoro niemozliwe jest skracanie czasu wypowiedzenia w umowie na kritszy niz miesuac jezeli najemca zalega z czynszem to czy mozliwe jest wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym gdy najemca razaco narusza postanowienia umowy, gdzie zapis taki zostal zamieszczone jako jedna z mozliwosci rozwiazania umowy. A mianowicie naruszeniem postanowien umowy mialoby byc to ze zostal w niej zawarty punkt mowiacy o tym ze do okreslonego dnia najemca zobowiazal sie przelac na konto bankowe wynajmujacego ustalona kaucje. Termin ten minal i kaucja nie zostala wplacona. Jest to jednoznaczne z naruszeniem postanowien umowy. Czy w tym przypadku tez powinnam najpierw wyslac ponaglenie i dac dodatkowy miesiac na uregulowanie- nie jest to przeciez czynsz za najem. Lub czy rowniez musze wypowiedziec umowe z zachowaniem miesiecznego terminu wypowiedzenia czy tak jak zostalo ujete w umowie moze to byc uznane wtedy jesli wypowiem z natychmiastowym skutkiem?? Ponadto najemca nie zaplacil mi tez czynszu oraz oplat do dostawcow ale jest to zaleglosc za miesiac wiec na tej podstawie wiem ze okres wypowiedzenia nie moze byc skrocony zeby wypowiedzenie bylo uznane prawnie, mimo ze taki zapis zawarlam. Chociaz? Czy ten zapis dotyczy sie tylko czynszu za najem? A jak jest z oplatami do dostawcow uslug co bylo w umowie dodatkowym punktem niezaleznym od czynszu najmu. Czyli brak ich regulowania tez mozna podczepic pod naruszanie postanowien umowy i nie czekac az zalegac bedzie trzy miesiace aby wypowiedziec umowe?

    • skarbonamamony

      Niestety nie napisałaś czy zawarłaś umowę najmu okazjonalnego czy umowę opartą o zasady ogólne. Niepłacenie opłat na pewno nie jest rażącym naruszeniem warunków umowy. Ustawa o ochronie praw lokatorów bardzo ściśle reguluje możliwości wypowiedzenia umowy przez wynajmującego.

      Niektórzy prawnicy uważają, że ustanowienie kaucji zabezpieczającej w umowie powoduje wprowadzenie do umowy warunku, dzięki któremu z mocy prawa umowa wygasa wobec niewpłacenia tej kaucji w zakreślonym terminie. Taka interpretacja pozostaje jednak w mniejszości. Moim zdaniem by takie zastrzeżenie było skuteczne należy je zawrzeć w treści umowy i to przy założeniu, że termin wpłaty nastąpi przed wydaniem lokalu/rozpoczęciem najmu. W tym zakresie nie ma do tej pory żadnego orzecznictwa Sądu Najwyższego.

      Dziwie się, że wydałaś mieszkanie najemcy bez odebrania kaucji i co najmniej pierwszego czynszu. Ile razy jeszcze można apelować, by tego nie robić? To zwykłe psucie rynku i wpędzanie się w kłopoty na własne życzenie. Jako wynajmujący musimy raczej dążyć do wdrożenia zwyczaju, by kaucja stanowiła co najmniej trzykrotność czynszu, a nie tak jak teraz 1-2 miesięczny czynsz.

      Więcej informacji o wypowiedzeniu umowy przez wynajmujacego znajdziesz tutaj:
      http://skarbonamamony.pl/wypowiedzenie-umowy-najmu-mieszkania-przez-wynajmujacego.html
      i tutaj:
      http://skarbonamamony.pl/najemca-nie-placi-czynszu-jak-rozwiazac-umowe-najmu.html

  • Anna

    Umowa najmu lokalu okazjonalnego moze zostać wypowiedziana, lecz Czy możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu okazjonalnego musi byc przewidziana przez strony w umówię zgodnie z art. 673 § 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umówie? Pozdrawiam i z góry dziekuje za odpowiedź.

    • skarbonamamony

      Tak. Możliwość wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego lokalu musi być przewidziana w umowie i musi zawierać wskazanie wypadków, w jakich to może nastąpić. Wypowiedzenie „bez podania przyczyny” jest niedopuszczalne w umowach zawartych na czas oznaczony, a przecież umowa najmu okazjonalnego może być zawarta wyłącznie na czas oznaczony.

      • Anna

        Dziekuję bardzo za pomoc, jednakże w przypadku wynajmującego mogą być to tylko przyczyny określone w ustawie o ochronie praw lokatorów. W przypadku gdyby strony umownie określiły dodatkowo inne przyczyny wypowiedzenia umowy przez wynajmującego byłyby one bezskuteczne? . Czy dobrze rozumiem ?

        • skarbonamamony

          Przy umowie najmu okazjonalnego lokalu ograniczenia wynajmującego są „poluzowane”. Tę dyskusję prowadzimy w kontekście wpisu, do którego są te komentarze. W tego typu umowie również wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę w wypadkach zastrzeżonych w umowie. Spójrz na art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów. Oczywiście pod warunkiem zgłoszenia zawarcia umowy najmu naczelnikowi urzędu skarbowego, o ile Ciebie taki obowiązek obejmuje.

  • Pingback: Czy umowę najmu trzeba zarejestrować w urzędzie skarbowym? | Skarbona mamony()

  • jurek

    kilka wątpliwości:
    1
    skoro umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na określony czas np do 2016.11.01 to do kiedy najpóźniej należy przedstawić kolejna nowa umowę dla najemcy ? ewentualnie czy jeśli nie przedłużymy umowy to samoczynnie ulegnie rozwiązaniu ?
    2
    czy w nowej umowie możemy zmienić termin płatności z 1 miesięcznego na 1 tygodniowy 🙂 ?
    3
    jak podzielić kwotę płatności.. bo miesiące mają różną ilość tygodni 4 lub 5.. na dodatek nie pełne. w umowie z miesięcznym okresem płatności najemca płaci za każdy miesiąc tą samą kwotę. natomiast w tygodniowym co miesiąc inną

    • skarbonamamony

      Ad. 1
      Kolejną umowę należy zawrzeć w takim terminie by mogła ona obowiązywać od dnia następującego po upływie terminu umowy poprzedniej. To zależy od organizacji działań. Przecież umowę można zawrzeć znacznie wcześniej, np. we wrześniu, jednocześnie wskazując że najem rozpocznie się np. 2 listopada 2016 roku.
      Pamiętaj, że w nowej umowie musisz zadbać ponownie o wszystkie załączniki.
      Jeżeli umowy nie przedłużysz, to umowa najmu wygaśnie. Najemca będzie zobowiązany do opróżnienia lokalu, a gdy tego nie zrobi możesz wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a po jej uzyskaniu wnioskować do komornika o eksmisję.
      Ad. 2
      Jeżeli strony się na to zgodzą to oczywiście można. To jest nowa umowa, a więc nowe warunki.
      Ad. 3
      Skoro umawiasz się na czynsz tygodniowy to powinien on być płatny w każdym tygodniu, np. w każdy poniedziałek.
      Nie powinieneś ustalać czynszu tygodniowego, a jednocześnie wskazywać, że ma być płatny miesięcznie. To może zostać potraktowane jako próba obejścia prawa i nie uzyskasz uprawnienia o jaki zapewne Ci chodzi ;-).

      • jurek

        dziękuje za szybka i wyczerpującą odpowiedź.

        ad1
        a jak wygląda sytuacja w przypadku umowy tradycyjnej wynajmu lokalu mieszkalnego na czas określony? czy również samoczynnie wygasa ?
        ad3
        jako, ze w umowie musi byc podana kwota czynszu to przy rozliczaniu tygodniowym po prostu podaje kwote X wg wzoru: (czynsz miesieczny x 12 )

        / 52 tygodni = X ?

        • skarbonamamony

          Ad. 1
          Tak samo wygasa. Ale oczywiście ewentualna procedura eksmisyjna w takim wypadku jest bardziej skomplikowana i długotrwała.
          Ad. 3
          Przy czynszu tygodniowym podajesz czynsz za tydzień, np.
          Strony ustalają czynsz najmu w wysokości 350 zł tygodniowo. Czynsz płatny jest w każdy poniedziałek na rachunek bankowy wynajmującego wskazany w § … ust. ….

          • jurek

            fajnie – jeszcze raz dziękuje !

  • grazyna

    Jeżeli wynajmujących jest kilku to wystarczy jedno zgłoszenie do US czy każdy z nich powinien zgłosić umowę oddzielnie?

    • skarbonamamony

      Tutaj faktycznie można mieć dość sporą wątpliwość. Wykładnia językowa tego przepisu nie rozstrzyga jak należy postąpić we wskazanym przez Ciebie przypadku. Z uwagi na to należałoby zastosować wykładnię celowościową.

      Biorąc pod uwagę cel tego przepisu, jakim jest swoisty autodonos o uzyskiwaniu przychodów z najmu, moim zdaniem każdy z wynajmujących powinien złożyć swoje zgłoszenie. Zresztą tego autodonosu wcale nie ukrywali autorzy ustawy w uzasadnieniu do niej. Jednym z celów tego przepisu była bowiem eliminacja szarej strefy w zakresie najmu. Z drugiej strony, stronami postępowania klauzulowego (o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji) powinni być wszyscy wynajmujący działający łącznie. Sąd będzie wtedy weryfikował zawiadomienia naczelnika urzędu skarbowego, a w konsekwencji dochodzimy do takiego samego wniosku.

      Do tego przepisu nie ma do tej pory orzeczeń, którymi można by się było posiłkować przy rozstrzygnięciu.

  • Anonim

    Mam wątpliwości dotyczące cytowanych zapisów, przedstawionych w rozdziale „Przepisy nadal obowiązujące wynajmującego”:

    „Wynajmującego nadal obowiązują określone terminy, (…) z powodów niewłaściwego wykonywania obowiązków przez najemcę. A zatem strony nie mogą w umowie skrócić miesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca gdy wypowiedzenie ma dotyczyć:
     używania lokalu w sposób sprzeczny z umową (…),
     zaniedbywania obowiązków, dopuszczając przy tym do powstania szkód, lub niszczenia urządzenia (…),
     wykraczania w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu”
    Czy Pan nie popełnił tu aby jakiejś pomyłki? Bo jeżeli nie, to powyższe zapisy oznaczałaby, że najemca niszczy mi mieszkanie a ja mogę mu wypowiedzieć umowę jedynie z miesięcznym okresem wypowiedzenia? Proszę mi zatem powiedzieć dlaczego nie mogę go „usunąć z mieszkania” czyli wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym?

    • skarbonamamony

      Na podstawie art. 11 ust. 2 pkt. 1 w związku z art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów.

  • ignacy

    Witam.
    Mam problem z lokatorem, z którym zawarłam umowę najmu okazjonalnego. Mianowicie nie wywiązał się z ustalonego w umowie terminu dostarczenia aktu notarialnego, w którym poddaje się dobrowolnej egzekucji i jak powiedział nie dostarczy go w ogóle z uwagi na to, iż nie jest w stanie uzyskać zgody – oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na
    zamieszkanie w nim najemcy w wypadku
    wykonania egzekucji z obowiązku opróżnienia najmowanego lokalu. Sam nie jest właścicielem mieszkania, w którym posiada meldunek.
    Czy w takim przypadku umowę najmu uznaje się za nieważną, czy mam złożyć najemcy wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego? Jeżeli tak, to jaki termin na wyprowadzenie się mam dać najemcy?

    • skarbonamamony

      Jak napisałem w treści artykułu z samej ustawy nie wynika jaki mają status te załączniki. Nie wynika zatem, w jaki sposób powinna być traktowana umowa najmu okazjonalnego lokalu bez tych załączników.

      Tutaj prawnicy są niestety podzieleni. Jak do tej pory nie ma rozstrzygnięcia tego problemu przez Sąd Najwyższy, który z pewnością wyznaczyłby ostateczny kierunek interpretacji. Według większości źródeł (np. Paweł Widerski, Paweł Sławicki, Najem okazjonalny lokali – cz. I, Monitor Prawniczy 7/2012) umowa bez załączników z całą pewnością nie przekształca się w „zwykłą” umowę najmu lokalu mieszkalnego, ani nie jest ona dotknięta nieważnością. Według zaś innych przedstawicieli doktryny (np. Katarzyna Zdun-Załęska, Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, Warszawa, 2014 str. 139) gdy do umowy nie załączono któregokolwiek z wymaganych załączników nie dochodzi do zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

      Jeżeli lokal nie został wydany najemcy, a zakładam, że tak właśnie jest, to ja trzymałbym się drugiej wersji i lokalu nie wydał.

      Niestety Ty lokal wydałeś. Jeżeli wydałeś i trzymamy się drugiej wersji to nie ma sensu składać wypowiedzenia bowiem w takim wypadku nie dochodzi do zawarcia umowy i w konsekwencji najemca korzysta z lokalu bez tytułu prawnego. Także czeka Cię postępowanie eksmisyjne w normalnym trybie.

      Tak naprawdę oświadczenie właściciela innego lokalu nie jest potrzebne, by akt notarialny powstał. Można jeszcze próbować wystąpić do sądu z wnioskiem o ustalenie obowiązku istnienia złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, a w dalszej kolejności, po otrzymaniu wyroku stwierdzającego obowiązek złożenia takiego oświadczenia skorzystać z eksmisji uproszczonej. Takie kroki zresztą polecają Paweł Widerski i Paweł Sławicki w przywołanym wyżej artykule.

      Tak czy inaczej szukaj prawnika w Twojej miejscowości bo raczej trafiłeś na oszusta. Nie podejmuj żadnych kroków samodzielnie.

      Wpłacili chociaż kaucję i pierwszy czynsz?

    • skarbonamamony

      Poszperałem jeszcze w wyrokach sądów powszechnych i znalazłem wyrok z 30 czerwca 2014r. SO w Poznaniu sygn. akt V.C.838/13. W tym wyroku Sąd Okręgowy przychylił się do stanowiska Widerskiego i Sławickiego oraz potwierdził, że umowa nadal jest umową najmu okazjonalnego, tyle tylko, że nie możesz korzystać z szybszej ścieżki eksmisyjnej.

      W takim wypadku jednak możesz wystąpić z pozwem o ustalenie istnienia obowiązku złożenia oświadczenia, o którym pisałem we wcześniejszym komentarzu.

      Oczywiście, jeżeli przyjmujemy tę wykładnie za właściwą to nadal masz obowiązek powiadomić naczelnika urzędu skarbowego by po pozytywnym rozstrzygnięciu mimo wszystko skorzystać z uproszczonej eksmisji.

      Bezwzględnie polecam kontakt z prawnikiem z miejscowości, w której zlokalizowany jest lokal. I to najlepiej już w poniedziałek byś dotrzymał ewentualnych upływających terminów.

  • ignacy

    Dziękuję za odpowiedź, choć przeraża mnie ona.

    Lokal został wydany, miesięczny czynsz zapłacono, kaucję rozłożyliśmy w czasie – otrzymałam 1/4 ustalonej kwoty. Pozostała miała zostać wpłacona w kolejnych miesiącach. Umowę zawarliśmy na rok. Z odpowiedzi jaką otrzymałam wynika, iż mam NIE składać wypowiedzenia najmu lokalu?
    Dodam tylko, że w umowie najmu lokalu zawarliśmy następującej treści zapis ” Najemca
    zobowiązuje się dostarczyć Wynajmującemu notarialnie poświadczone Oświadczenie
    Najemcy o poddaniu się egzekucji, najpóźniej do dnia 20 września 2016 roku. W przypadku bezskutecznego upływu tego terminu, Wynajmujący ma prawo rozwiązać Umowę ze skutkiem natychmiastowym.” Czy to nie ma zatem żadnego znaczenia?
    Mieszkanie wynajmuję w Krakowie, mieszkam w Łodzi i wszystkimi sprawami formalnymi zajmuje się moja mama. Czy mam zatem wysłać ją do prawnika w tej sprawie?

    • skarbonamamony

      Na tym blogu wielokrotnie były przytaczane przykłady dzielenia kaucji na raty. Często okazuje się, że to niestety początek problemów. To podstawowy błąd – tego w żadnym wypadku nie robimy!

      Z powodu niedostarczenia aktu notarialnego i tak nie można rozwiązać umowy ze skutkiem natychmiastowym. W tym zakresie taki zapis jest bezskuteczny. Poza tym, nawet jakby umowę można było rozwiązać, to co z tego, skoro najemca mieszka w mieszkaniu i czeka nas wielomiesięczna procedura eksmisyjna?

      Sugeruję mimo wszystko kontakt z prawnikiem z Krakowa i dostarczenie mu kompletu dokumentów. I to szybko by przeanalizował on dokumenty, podjął decyzje i dotrzymał ewentualnych terminów.

  • Pingback: Pełnomocnictwo do zawarcia i wykonywania umowy najmu | Skarbona mamony()