Umowa najmu instytucjonalnego lokalu

By | 4 września 2017

Najem instytucjonalny to całkowita nowość w naszym systemie prawnym. Czy czeka nas prawdziwa rewolucja na rynku najmu? Na pewno osiągniemy wyższy stopień specjalizacji profesjonalnych inwestorów. Najem instytucjonalny chroni głównie ich interesy.

11 września 2017 roku wchodzi w życie ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która nie tylko wprowadza długo zapowiadany program Mieszkanie+ ale też nowelizuje ustawę o ochronie praw lokatorów, wprowadzając nowy rodzaj umowy – umowę najmu instytucjonalnego lokalu.

Trochę historii

W 2010 roku ponownie wprowadzono do naszego porządku prawnego instytucje najmu okazjonalnego. Wprowadzone przepisy miały być ukłonem w stronę właścicieli lokali mieszkalnych. Krąg tak uprawnionych osób został początkowo ograniczony wyłącznie do osób fizycznych, którzy najmują swoje nieruchomości prywatnie. W 2013 roku  znowelizowano przepisy o najmie okazjonalnym rozszerzając krąg wynajmujących, którzy mogli stosować umowę najmu okazjonalnego lokalu. Od 23 listopada 2013 roku umowę najmu okazjonalnego lokalu mogli zawierać wszyscy wynajmujący i tacy którzy prowadzą najem prywatnie jak i tacy, dla których najem jest po prostu działalnością gospodarczą.

Począwszy od 11 września 2017 rok najem okazjonalny ponownie będzie przeznaczony wyłącznie dla osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali, a dla przedsiębiorców ustawodawca wprowadził specjalny rodzaj umowy – umowę najmu instytucjonalnego lokalu.

Definicja umowy najmu instytucjonalnego lokalu

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu jest pozakodeksową umową nazwaną. Definicję umowy najmu instytucjonalnego lokalu zawiera wprowadzony 11 września 2017 roku art. 19f ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Według niego, przez umowę najmu instytucjonalnego lokalu należy rozumieć umowę najmu lokalu mieszkalnego zawieraną przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, zawartą na czas oznaczony.

Umowę najmu instytucjonalnego lokalu jako wynajmujący mogą zawierać wyłącznie osoby, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Dotyczy to zatem osób fizycznych, osób prawnych (np. spółek z o. o. i spółek akcyjnych) lub jednostek organizacyjnych niebędących osobą prawną (np. spółek jawnych, spółek komandytowych).

Odmiennie jak przy najmie okazjonalnym lokalu ustawodawca uregulował okres trwania umowy. W wypadku najmu instytucjonalnego lokalu czas trwania umowy nadal musi być w umowie oznaczony, ale nie zakreślono maksymalnego czasu jej trwania. Wręcz przeciwnie, uznano, że w wypadku tej formy najmu strony mogą wyznaczyć praktycznie dowolny okres związania umową. Może to być nawet kilkanaście lub kilkadziesiąt lat. Przepisu art. 661 § 1 kodeksu cywilnego nie stosuje się w tym rodzaju umowy.

Forma umowy i wymagany załącznik

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Wbrew obiegowym opiniom, nie musi być zawarta przy udziale notariusza. Strony mogą same sporządzić i podpisać umowę.

Omawiany rodzaj umowy wymaga dołączenia co najmniej jednego załącznika. Najemca powinien złożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w odpowiednim żądaniu oraz dodatkowo, że przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje.

Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie powyżej wskazanego aktu notarialnego wynosi nie więcej niż maksymalna kwota czynszu normowanego bez opcji za 1 m2 mieszkania na wynajem, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. poz. 1529), określoną dla miasta stołecznego Warszawy. Ustawa ta przewiduje w art. 82 ust. 6, że to Rada Ministrów będzie określała wielkość maksymalnego czynszu normowanego bez opcji. Wskaźnik ten ma być aktualizowany w drodze rozporządzenia corocznie do dnia 31 marca. Na dzień dzisiejszy, rozporządzenie nie zostało opublikowane, więc nie jestem w stanie chociaż w przybliżony sposób określić maksymalną wielkość wynagrodzenia notariusza.

Kaucja zabezpieczająca przy najmie instytucjonalnym lokalu

W omawianej umowie ograniczono wysokość kaucji zabezpieczającej, jaką wynajmujący może żądać od najemcy w związku z zawarciem umowy. W wypadku najmu instytucjonalnego lokalu kaucja nie może przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. Przy umowie najmu instytucjonalnego lokalu nie przewidziano mechanizmu waloryzacji zwracanej kaucji.

Najem instytucjonalny, a podwyżki czynszu

Przy umowie najmu instytucjonalnego lokalu ustawodawca przyjął, że aby wynajmujący w ogóle miał uprawnienie do podwyższania czynszu w trakcie trwania umowy, to strony muszą w samej umowie określić warunki stosowania podwyżki.

Przy krótkich umowach, gdy okres ich trwania nie przekracza roku lub dwóch, można ten aspekt pominąć. Zagrożenie istotnych wahnięć cen na rynku jest w takim wypadku stosunkowo niewielkie. Natomiast przy umowach dłuższych warto zadbać o otwarcie sobie furtki do wyznaczenia nowego czynszu. Można to zrobić na dwa sposoby. Pierwszym z nich jest wprowadzenie do umowy klauzuli dopuszczającej możliwość podwyższenia czynszu w drodze wypowiedzenia jego wysokości. Drugim sposobem jest stosowanie klauzul waloryzujących. Każda z tych metod ma swoje wady i zalety.

Klauzula dopuszczająca wypowiedzenie wysokości czynszu umożliwia wynajmującemu złożenie oświadczenia najemcy, w którym jednostronnie wynajmujący ustala nową wysokość czynszu.

Drugim rozwiązaniem automatyzującym podwyżkę czynszu może być stosowanie klauzul waloryzujących. Pozwalają one na oparcie wysokości czynszu o jakiś wskaźnik rynkowy, który okresowo zmienia się wraz ze zmianami na rynku. Przykładem takich wskaźników jest chociażby inflacja, czyli wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych.

STOP – NIE MUSISZ JUŻ CZYTAĆ DALEJ

Zamów mój sprawdzony wzór umowy najmu instytucjonalnego lokalu wszystkich niezbędnych załączników oraz innych niezbędnych pism. Dostawa natychmiastowa!

Zakończenie umowy najmu instytucjonalnego lokalu

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może nastąpić z przyczyn ustawowych oraz z przyczyn wskazanych w umowie najmu.

Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem w wypadkach przewidzianych w art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Uprawnienie to ma charakter bezwzględnie obowiązujący, niezależny od tego, czy strony zapisały takie ustalenie w umowie.

Uprawnienie wynajmującego do wypowiedzenia omawianej umowy w związku z nieprzestrzeganiem tej umowy przez najemcę wiąże się ze zrealizowaniem przewidzianej procedury określonej w wyżej wskazanym przepisie. Wynajmujący może wypowiedzieć najem z co najmniej miesięcznym okresem wypowiedzenia, kończącym się ostatniego dnia miesiąca, jeżeli najemca:

  • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.

Tematyka ta jest opisana szerzej w oddzielnym wpisie.

Również najemcy przysługuje prawo wypowiedzenia umowy z przyczyn przewidzianych w kodeksie cywilnym. Uprawnienia te są tak samo uprawnieniami bezwzględnymi, niezależnie od tego, czy strony je zapisały w umowie, czy też nie.

Po pierwsze, zgodnie z art. 664 § 2 k.c. najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli w chwili wydania lokal miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie jego używanie. Uprawnienie to przysługuje najemcy niezależnie od tego, czy wada jest usuwalna, czy nieusuwalna. Najemca może też wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia ich nie usunął w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą.

Po drugie, zgodnie z art. 682 k.c. najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników. Może to uczynić nawet wtedy, gdy w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Jak wskazał Sąd Najwyższy (wyrok z dnia 09-10-2013 sygn. akt. V CSK 467/12) uprawnienie to powstaje dopiero po wezwaniu wynajmującego – w każdej prawnie dozwolonej formie – do usunięcia wady i mimo takiej możliwości niewykonanie przez niego obowiązku. Powołany przepis może być stosowany niezależnie od tego, czy wady wyniknęły z przyczyn leżących po stronie wynajmującego.

Czytaj oddzielny wpis na temat wypowiadania najmu przez najemcę.

Dodatkowo strony mogą przewidzieć także dalsze przyczyny, jakie upoważnią ich do wypowiedzenia najmu instytucjonalnego lokalu. Wymieniona w umowie przyczyna powinna być wskazana w sposób dostatecznie jednoznaczny. Powinno to umożliwić obiektywną ocenę, czy zastrzeżony wypadek nastąpił, czy też nie. Przepis art. 673 § 3 k.c. zawiera przesłankę „wypadku określonego w umowie”, co daje stronom możliwość uregulowania wypowiedzenia umowy najmu instytucjonalnego lokalu w bardziej elastyczny sposób. Językowe rozumienie „wypadku” obejmuje bowiem zdarzenia, wydarzenia, bądź fakty. Orzeczenia Sądu Najwyższego wskazują wyjątkowo nierestrykcyjny kierunek interpretacji tego przepisu. W orzeczeniu Sądu Najwyższego z 21 listopada 2006 roku (III CZP 92/06) rozpatrywano rozwiązanie umowy z powodu „ważnych przyczyn”, a w późniejszym orzeczeniu Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 20 lutego 2013 roku (I ACa 1183/12) rozpatrywano „szczególny przypadek”. Nawet tak niedookreślone sformułowania uznano za dostateczną przesłankę wypowiedzenia umowy, mieszczącą się w ramach swobody zawierania umów. Wskazano jednocześnie, że przy tego typu sformułowaniach chodzi o sytuację nadzwyczajną, której nie dało się przewidzieć i która odbiega od zwykłego, typowego rozwoju wypadków. Jednocześnie zauważono, że winno to wynikać z podjęcia przez obie strony ryzyka wystąpienia sytuacji, w których takie zakończenie stosunku prawnego może nastąpić. Ryzyko występujące jedynie po jednej ze stron, nie mieści się w ramach tych niedookreślonych sformułowaniach. Nie może ono także wynikać ze swobodnej decyzji strony umowy.

Tak więc, jeżeli strony umowy najmu instytucjonalnego lokalu przewidzą w umowie wypadek, w którym mogą ją wypowiedzieć, to wypowiedzenie takie jest dopuszczalne. Okres wymaganego wypowiedzenia można wskazać w umowie, a jeżeli tego nie zrobimy, to obowiązują ustawowe okresy wypowiedzenia. Wynoszą one:

  • jeżeli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, umowę najmu można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego;
  • jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego;
  • gdy czynsz jest płatny w krótszych niż miesiąc odstępach czasu – najem można wypowiedzieć na trzy dni naprzód;
  • jednakże, gdy płatność czynszu odbywa się codziennie – okres wypowiedzenie wynosi jeden dzień.

Uproszczona eksmisja przy najmie instytucjonalnym lokalu

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu instytucjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności: 1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy, 2) wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego, 3) termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

W przypadku bezskutecznego upływu zakreślonego minimalnego 14 dniowego terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który był załącznikiem do umowy najmu instytucjonalnego lokalu. Do wniosku załącza się: 1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą; 2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela.

Sąd aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się dobrowolnej egzekucji, nadaje klauzulę wykonalności. Na podstawie tak uzyskanego tytułu wykonawczego komornik dokonuje eksmisji z lokalu. Ponieważ byłemu najemcy nie należy się ani lokal socjalny, ani nawet pomieszczenie tymczasowe, to eksmisja wykonywana będzie w praktyce poprzez usunięcie lokatora z lokalu.

  • Pingback: Umowa najmu instytucjonalnego lokalu i inne planowane zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów | Skarbona mamony()

  • Pawloo

    To mam takie pytanie, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej i posiadająca lokal, czy będę mógł założyć np. sp z oo, podnajmować od siebie lokal i korzystać z przywilejów tej ustawy ? A jeżeli tak, to co na to urząd skarbowy odnosnie wynagrodzenia sp z o.o. za czynności, czy np. nie będzie uważał tego jako unikanie opodatkowania?

    • skarbonamamony

      O jakich czynnościach piszesz i o jakim wynagrodzeniu za te czynności?

      Poza tym, umowa najmu okazjonalnego lokalu jest bardzo podobna do najmu instytucjonalnego. Dlaczego nie chcesz z niej korzystać?

      • Pawloo

        Bo w okazjonalnym os. fizycznej musi wskazać lokal do eksmisji, a w instytucjonalnym jak rozumiem już nie.
        Jeżeli chodzi o sp. z o.o. to jak ja bym ją zawiązał, to zawarłbym umowę sam ze sobą a sp z o.o. z klientem. I teraz z tej umowy sp z o.o. moze mieć 10% prowizji lub 50% prowizji. I tu kłania się problem optymalizacji podatkowej, jak na to zareaguje fiskus. Czy uzna np, że ta umowa jest pozorna i ma na celu obniżenie podatków

        • skarbonamamony

          Ale ja tu nie wiedzę miejsca na prowizję. Prowizja raczej odnosiłaby się do usług zarządzania.

          Umowa najmu pomiędzy spółką, a właścicielem i następnie następna umowa najmu między spółką, a najemcą. Mamy tutaj klasyczny podnajem. Spółka działa na własny rachunek i własne ryzyko. Ceny i warunki umowy powinny być po prostu rynkowe by nie powstał zarzut nadmiernej optymalizacji. Najlepiej by było, by spółka miała więcej takich umów na podobnych warunkach.

          • Pawloo

            To jeszcze pierwsze pytanie, czy jest tak w rzeczywistości że warto będzie zawiązać sp z o.o. bo najem instytucjonalny jest korzystniejszy ?

          • skarbonamamony

            Do jednego lokalu na pewno nie warto – koszty prowadzenia spółki małe nie są (księgi rachunkowe, rozszerzona papierologia, opłaty sądowe). Oczywiście jest kwestią czy aby na pewno najemcy nie mają możliwości wskazania innego lokalu w razie wyprowadzki by korzystać jednak z najmu okazjonalnego.

  • Pingback: Umowa najmu okazjonalnego lokalu | Skarbona mamony()