Umowa najmu instytucjonalnego lokalu

By | 4 września 2017

Najem insty­tu­cjo­nal­ny to cał­ko­wi­ta nowość w naszym sys­te­mie praw­nym. Czy cze­ka nas praw­dzi­wa rewo­lu­cja na ryn­ku naj­mu? Na pew­no osią­gnie­my wyż­szy sto­pień spe­cja­li­za­cji pro­fe­sjo­nal­nych inwe­sto­rów. Najem insty­tu­cjo­nal­ny chro­ni głów­nie ich inte­re­sy.

11 wrze­śnia 2017 roku weszła w życie usta­wa z dnia 20 lip­ca 2017 r. o Kra­jo­wym Zaso­bie Nie­ru­cho­mo­ści, któ­ra nie tyl­ko wpro­wa­dzi­ła dłu­go zapo­wia­da­ny pro­gram Miesz­ka­nie+ ale też zno­we­li­zo­wa­ła usta­wę o ochro­nie praw loka­to­rów, wpro­wa­dza­jąc nowy rodzaj umo­wy – umo­wę naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu.

Trochę historii

W 2010 roku ponow­nie wpro­wa­dzo­no do nasze­go porząd­ku praw­ne­go insty­tu­cje naj­mu oka­zjo­nal­ne­go. Wpro­wa­dzo­ne prze­pi­sy mia­ły być ukło­nem w stro­nę wła­ści­cie­li loka­li miesz­kal­nych. Krąg tak upraw­nio­nych osób został począt­ko­wo ogra­ni­czo­ny wyłącz­nie do osób fizycz­nych, któ­rzy naj­mu­ją swo­je nie­ru­cho­mo­ści pry­wat­nie. W 2013 roku  zno­we­li­zo­wa­no prze­pi­sy o naj­mie oka­zjo­nal­nym roz­sze­rza­jąc krąg wynaj­mu­ją­cych, któ­rzy mogli sto­so­wać umo­wę naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu. Od 23 listo­pa­da 2013 roku umo­wę naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu mogli zawie­rać wszy­scy wynaj­mu­ją­cy i tacy któ­rzy pro­wa­dzą najem pry­wat­nie jak i tacy, dla któ­rych najem jest po pro­stu dzia­łal­no­ścią gospo­dar­czą.

Począw­szy od 11 wrze­śnia 2017 rok najem oka­zjo­nal­ny ponow­nie będzie prze­zna­czo­ny wyłącz­nie dla osób fizycz­nych nie pro­wa­dzą­cych dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej w zakre­sie naj­mu loka­li, a dla przed­się­bior­ców usta­wo­daw­ca wpro­wa­dził spe­cjal­ny rodzaj umo­wy — umo­wę naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu.

Definicja umowy najmu instytucjonalnego lokalu

Umo­wa naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu jest poza­ko­dek­so­wą umo­wą nazwa­ną. Defi­ni­cję umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu zawie­ra wpro­wa­dzo­ny 11 wrze­śnia 2017 roku art. 19f ust. 1 i 2 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów. Według nie­go, przez umo­wę naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu nale­ży rozu­mieć umo­wę naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go zawie­ra­ną przez oso­bę fizycz­ną, oso­bę praw­ną lub jed­nost­kę orga­ni­za­cyj­ną nie­bę­dą­cą oso­bą praw­ną, pro­wa­dzą­cą dzia­łal­ność gospo­dar­czą w zakre­sie wynaj­mo­wa­nia loka­li, zawar­tą na czas ozna­czo­ny.

Umo­wę naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu jako wynaj­mu­ją­cy mogą zawie­rać wyłącz­nie oso­by, któ­re pro­wa­dzą dzia­łal­ność gospo­dar­czą w zakre­sie wynaj­mo­wa­nia loka­li. Doty­czy to zatem osób fizycz­nych, osób praw­nych (np. spół­ek z o. o. i spół­ek akcyj­nych) lub jed­no­stek orga­ni­za­cyj­nych nie­bę­dą­cych oso­bą praw­ną (np. spół­ek jaw­nych, spół­ek koman­dy­to­wych).

Odmien­nie jak przy naj­mie oka­zjo­nal­nym loka­lu usta­wo­daw­ca ure­gu­lo­wał okres trwa­nia umo­wy. W wypad­ku naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu czas trwa­nia umo­wy nadal musi być w umo­wie ozna­czo­ny, ale nie zakre­ślo­no mak­sy­mal­ne­go cza­su jej trwa­nia. Wręcz prze­ciw­nie, uzna­no, że w wypad­ku tej for­my naj­mu stro­ny mogą wyzna­czyć prak­tycz­nie dowol­ny okres zwią­za­nia umo­wą. Może to być nawet kil­ka­na­ście lub kil­ka­dzie­siąt lat. Prze­pi­su art. 661 § 1 kodek­su cywil­ne­go nie sto­su­je się w tym rodza­ju umo­wy.

Forma umowy i wymagany załącznik

Umo­wa naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu musi być zawar­ta w for­mie pisem­nej pod rygo­rem nie­waż­no­ści. Wbrew obie­go­wym opi­niom, nie musi być zawar­ta przy udzia­le nota­riu­sza. Stro­ny mogą same spo­rzą­dzić i pod­pi­sać umo­wę.

Oma­wia­ny rodzaj umo­wy wyma­ga dołą­cze­nia co naj­mniej jed­ne­go załącz­ni­ka. Najem­ca powi­nien zło­żyć oświad­cze­nie w for­mie aktu nota­rial­ne­go, w któ­rym pod­da­je się egze­ku­cji i zobo­wią­zu­je się do opróż­nie­nia i wyda­nia loka­lu uży­wa­ne­go na pod­sta­wie umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu w ter­mi­nie wska­za­nym w odpo­wied­nim żąda­niu oraz dodat­ko­wo, że przy­jął do wia­do­mo­ści, że w razie koniecz­no­ści wyko­na­nia powyż­sze­go zobo­wią­za­nia pra­wo do loka­lu socjal­ne­go ani pomiesz­cze­nia tym­cza­so­we­go mu nie przy­słu­gu­je.

Wyna­gro­dze­nie nota­riu­sza za spo­rzą­dze­nie powy­żej wska­za­ne­go aktu nota­rial­ne­go wyno­si nie wię­cej niż mak­sy­mal­na kwo­ta czyn­szu nor­mo­wa­ne­go bez opcji za 1 m2 miesz­ka­nia na wyna­jem, o któ­rym mowa w prze­pi­sach usta­wy z dnia 20 lip­ca 2017 r. o Kra­jo­wym Zaso­bie Nie­ru­cho­mo­ści (Dz. U. poz. 1529), okre­ślo­ną dla mia­sta sto­łecz­ne­go War­sza­wy. Usta­wa ta prze­wi­du­je w art. 82 ust. 6, że to Rada Mini­strów będzie okre­śla­ła wiel­kość mak­sy­mal­ne­go czyn­szu nor­mo­wa­ne­go bez opcji. Wskaź­nik ten ma być aktu­ali­zo­wa­ny w dro­dze roz­po­rzą­dze­nia corocz­nie do dnia 31 mar­ca. Na dzień dzi­siej­szy, roz­po­rzą­dze­nie nie zosta­ło opu­bli­ko­wa­ne, więc nie jestem w sta­nie cho­ciaż w przy­bli­żo­ny spo­sób okre­ślić mak­sy­mal­ną wiel­kość wyna­gro­dze­nia nota­riu­sza.

Kaucja zabezpieczająca przy najmie instytucjonalnym lokalu

W oma­wia­nej umo­wie ogra­ni­czo­no wyso­kość kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej, jaką wynaj­mu­ją­cy może żądać od najem­cy w związ­ku z zawar­ciem umo­wy. W wypad­ku naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu kau­cja nie może prze­kra­czać trzy­krot­no­ści mie­sięcz­ne­go czyn­szu za dany lokal. Kau­cja pod­le­ga zwro­to­wi w cią­gu mie­sią­ca od dnia opróż­nie­nia loka­lu. Dla naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu prze­wi­dzia­no walo­ry­za­cję kau­cji — zwrot zwa­lo­ry­zo­wa­nej kau­cji nastę­pu­je w kwo­cie rów­nej ilo­czy­no­wi kwo­ty mie­sięcz­ne­go czyn­szu obo­wią­zu­ją­ce­go w dniu zwro­tu kau­cji i krot­no­ści czyn­szu przy­ję­tej przy pobie­ra­niu kau­cji, jed­nak w kwo­cie nie niż­szej niż kau­cja pobra­na.

Najem instytucjonalny, a podwyżki czynszu

Przy umo­wie naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu usta­wo­daw­ca przy­jął, że aby wynaj­mu­ją­cy w ogó­le miał upraw­nie­nie do pod­wyż­sza­nia czyn­szu w trak­cie trwa­nia umo­wy, to stro­ny muszą w samej umo­wie okre­ślić warun­ki sto­so­wa­nia pod­wyż­ki.

Przy krót­kich umo­wach, gdy okres ich trwa­nia nie prze­kra­cza roku lub dwóch, moż­na ten aspekt pomi­nąć. Zagro­że­nie istot­nych wah­nięć cen na ryn­ku jest w takim wypad­ku sto­sun­ko­wo nie­wiel­kie. Nato­miast przy umo­wach dłuż­szych war­to zadbać o otwar­cie sobie furt­ki do wyzna­cze­nia nowe­go czyn­szu. Moż­na to zro­bić na dwa spo­so­by. Pierw­szym z nich jest wpro­wa­dze­nie do umo­wy klau­zu­li dopusz­cza­ją­cej moż­li­wość pod­wyż­sze­nia czyn­szu w dro­dze wypo­wie­dze­nia jego wyso­ko­ści. Dru­gim spo­so­bem jest sto­so­wa­nie klau­zul walo­ry­zu­ją­cych. Każ­da z tych metod ma swo­je wady i zale­ty.

Klau­zu­la dopusz­cza­ją­ca wypo­wie­dze­nie wyso­ko­ści czyn­szu umoż­li­wia wynaj­mu­ją­ce­mu zło­że­nie oświad­cze­nia najem­cy, w któ­rym jed­no­stron­nie wynaj­mu­ją­cy usta­la nową wyso­kość czyn­szu.

Dru­gim roz­wią­za­niem auto­ma­ty­zu­ją­cym pod­wyż­kę czyn­szu może być sto­so­wa­nie klau­zul walo­ry­zu­ją­cych. Pozwa­la­ją one na opar­cie wyso­ko­ści czyn­szu o jakiś wskaź­nik ryn­ko­wy, któ­ry okre­so­wo zmie­nia się wraz ze zmia­na­mi na ryn­ku. Przy­kła­dem takich wskaź­ni­ków jest cho­ciaż­by infla­cja, czy­li wskaź­nik cen towa­rów i usług kon­sump­cyj­nych.

STOPNIE MUSISZ JUŻ CZYTAĆ DALEJ

Zamów mój spraw­dzo­ny wzór umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu wszyst­kich nie­zbęd­nych załącz­ni­ków oraz innych nie­zbęd­nych pism. Dosta­wa natych­mia­sto­wa!

Zakończenie umowy najmu instytucjonalnego lokalu

Umo­wa naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu wyga­sa po upły­wie cza­su, na jaki była zawar­ta, lub ule­ga roz­wią­za­niu po upły­wie okre­su wypo­wie­dze­nia tej umo­wy.

Wypo­wie­dze­nie umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu może nastą­pić z przy­czyn usta­wo­wych oraz z przy­czyn wska­za­nych w umo­wie naj­mu.

Wynaj­mu­ją­cy ma pra­wo wypo­wie­dzieć najem w wypad­kach prze­wi­dzia­nych w art. 11 ust. 2 pkt 1–3 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów. Upraw­nie­nie to ma cha­rak­ter bez­względ­nie obo­wią­zu­ją­cy, nie­za­leż­ny od tego, czy stro­ny zapi­sa­ły takie usta­le­nie w umo­wie.

Upraw­nie­nie wynaj­mu­ją­ce­go do wypo­wie­dze­nia oma­wia­nej umo­wy w związ­ku z nie­prze­strze­ga­niem tej umo­wy przez najem­cę wią­że się ze zre­ali­zo­wa­niem prze­wi­dzia­nej pro­ce­du­ry okre­ślo­nej w wyżej wska­za­nym prze­pi­sie. Wynaj­mu­ją­cy może wypo­wie­dzieć najem z co naj­mniej mie­sięcz­nym okre­sem wypo­wie­dze­nia, koń­czą­cym się ostat­nie­go dnia mie­sią­ca, jeże­li najem­ca:

  • pomi­mo pisem­ne­go upo­mnie­nia nadal uży­wa loka­lu w spo­sób sprzecz­ny z umo­wą lub nie­zgod­nie z jego prze­zna­cze­niem lub zanie­dbu­je obo­wiąz­ki, dopusz­cza­jąc do powsta­nia szkód, lub nisz­czy urzą­dze­nia prze­zna­czo­ne do wspól­ne­go korzy­sta­nia przez miesz­kań­ców albo wykra­cza w spo­sób rażą­cy lub upo­rczy­wy prze­ciw­ko porząd­ko­wi domo­we­mu, czy­niąc uciąż­li­wym korzy­sta­nie z innych loka­li, lub
  • jest w zwło­ce z zapła­tą czyn­szu lub innych opłat za uży­wa­nie loka­lu co naj­mniej za trzy peł­ne okre­sy płat­no­ści pomi­mo uprze­dze­nia go na piśmie o zamia­rze wypo­wie­dze­nia sto­sun­ku praw­ne­go i wyzna­cze­nia dodat­ko­we­go, mie­sięcz­ne­go ter­mi­nu do zapła­ty zale­głych i bie­żą­cych należ­no­ści, lub
  • wyna­jął, pod­na­jął albo oddał do bez­płat­ne­go uży­wa­nia lokal lub jego część bez wyma­ga­nej pisem­nej zgo­dy wynaj­mu­ją­ce­go.

Tema­ty­ka ta jest opi­sa­na sze­rzej w oddziel­nym wpi­sie.

Rów­nież najem­cy przy­słu­gu­je pra­wo wypo­wie­dze­nia umo­wy z przy­czyn prze­wi­dzia­nych w kodek­sie cywil­nym. Upraw­nie­nia te są tak samo upraw­nie­nia­mi bez­względ­ny­mi, nie­za­leż­nie od tego, czy stro­ny je zapi­sa­ły w umo­wie, czy też nie.

Po pierw­sze, zgod­nie z art. 664 § 2 k.c. najem­ca może wypo­wie­dzieć najem bez zacho­wa­nia ter­mi­nów wypo­wie­dze­nia, jeże­li w chwi­li wyda­nia lokal miał wady, któ­re unie­moż­li­wia­ją prze­wi­dzia­ne w umo­wie jego uży­wa­nie. Upraw­nie­nie to przy­słu­gu­je najem­cy nie­za­leż­nie od tego, czy wada jest usu­wal­na, czy nie­usu­wal­na. Najem­ca może też wypo­wie­dzieć najem bez zacho­wa­nia ter­mi­nów wypo­wie­dze­nia, jeże­li wady takie powsta­ły póź­niej, a wynaj­mu­ją­cy mimo otrzy­ma­ne­go zawia­do­mie­nia ich nie usu­nął w cza­sie odpo­wied­nim, albo jeże­li wady usu­nąć się nie dadzą.

Po dru­gie, zgod­nie z art. 682 k.c. najem­ca może wypo­wie­dzieć najem bez zacho­wa­nia ter­mi­nów wypo­wie­dze­nia, jeże­li wady naję­te­go loka­lu są tego rodza­ju, że zagra­ża­ją zdro­wiu najem­cy lub jego domow­ni­ków. Może to uczy­nić nawet wte­dy, gdy w chwi­li zawar­cia umo­wy wie­dział o wadach. Jak wska­zał Sąd Naj­wyż­szy (wyrok z dnia 09-10-2013 sygn. akt. V CSK 467/12) upraw­nie­nie to powsta­je dopie­ro po wezwa­niu wynaj­mu­ją­ce­go — w każ­dej praw­nie dozwo­lo­nej for­mie — do usu­nię­cia wady i mimo takiej moż­li­wo­ści nie­wy­ko­na­nie przez nie­go obo­wiąz­ku. Powo­ła­ny prze­pis może być sto­so­wa­ny nie­za­leż­nie od tego, czy wady wynik­nę­ły z przy­czyn leżą­cych po stro­nie wynaj­mu­ją­ce­go.

Czy­taj oddziel­ny wpis na temat wypo­wia­da­nia naj­mu przez najem­cę.

Dodat­ko­wo stro­ny mogą prze­wi­dzieć tak­że dal­sze przy­czy­ny, jakie upo­waż­nią ich do wypo­wie­dze­nia naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu. Wymie­nio­na w umo­wie przy­czy­na powin­na być wska­za­na w spo­sób dosta­tecz­nie jed­no­znacz­ny. Powin­no to umoż­li­wić obiek­tyw­ną oce­nę, czy zastrze­żo­ny wypa­dek nastą­pił, czy też nie. Prze­pis art. 673 § 3 k.c. zawie­ra prze­słan­kę „wypad­ku okre­ślo­ne­go w umo­wie”, co daje stro­nom moż­li­wość ure­gu­lo­wa­nia wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu w bar­dziej ela­stycz­ny spo­sób. Języ­ko­we rozu­mie­nie „wypad­ku” obej­mu­je bowiem zda­rze­nia, wyda­rze­nia, bądź fak­ty. Orze­cze­nia Sądu Naj­wyż­sze­go wska­zu­ją wyjąt­ko­wo nie­re­stryk­cyj­ny kie­ru­nek inter­pre­ta­cji tego prze­pi­su. W orze­cze­niu Sądu Naj­wyż­sze­go z 21 listo­pa­da 2006 roku (III CZP 92/06) roz­pa­try­wa­no roz­wią­za­nie umo­wy z powo­du „waż­nych przy­czyn”, a w póź­niej­szym orze­cze­niu Sądu Ape­la­cyj­ne­go w Łodzi z 20 lute­go 2013 roku (I ACa 1183/12) roz­pa­try­wa­no „szcze­gól­ny przy­pa­dek”. Nawet tak nie­do­okre­ślo­ne sfor­mu­ło­wa­nia uzna­no za dosta­tecz­ną prze­słan­kę wypo­wie­dze­nia umo­wy, miesz­czą­cą się w ramach swo­bo­dy zawie­ra­nia umów. Wska­za­no jed­no­cze­śnie, że przy tego typu sfor­mu­ło­wa­niach cho­dzi o sytu­ację nad­zwy­czaj­ną, któ­rej nie dało się prze­wi­dzieć i któ­ra odbie­ga od zwy­kłe­go, typo­we­go roz­wo­ju wypad­ków. Jed­no­cze­śnie zauwa­żo­no, że win­no to wyni­kać z pod­ję­cia przez obie stro­ny ryzy­ka wystą­pie­nia sytu­acji, w któ­rych takie zakoń­cze­nie sto­sun­ku praw­ne­go może nastą­pić. Ryzy­ko wystę­pu­ją­ce jedy­nie po jed­nej ze stron, nie mie­ści się w ramach tych nie­do­okre­ślo­nych sfor­mu­ło­wa­niach. Nie może ono tak­że wyni­kać ze swo­bod­nej decy­zji stro­ny umo­wy.

Tak więc, jeże­li stro­ny umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu prze­wi­dzą w umo­wie wypa­dek, w któ­rym mogą ją wypo­wie­dzieć, to wypo­wie­dze­nie takie jest dopusz­czal­ne. Okres wyma­ga­ne­go wypo­wie­dze­nia moż­na wska­zać w umo­wie, a jeże­li tego nie zro­bi­my, to obo­wią­zu­ją usta­wo­we okre­sy wypo­wie­dze­nia. Wyno­szą one:

  • jeże­li czynsz jest płat­ny w odstę­pach cza­su dłuż­szych niż mie­siąc, umo­wę naj­mu moż­na wypo­wie­dzieć naj­póź­niej na trzy mie­sią­ce naprzód, na koniec kwar­ta­łu kalen­da­rzo­we­go;
  • jeże­li czynsz jest płat­ny mie­sięcz­nie, najem moż­na wypo­wie­dzieć naj­póź­niej na mie­siąc naprzód, na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go;
  • gdy czynsz jest płat­ny w krót­szych niż mie­siąc odstę­pach cza­su — najem moż­na wypo­wie­dzieć na trzy dni naprzód;
  • jed­nak­że, gdy płat­ność czyn­szu odby­wa się codzien­nie — okres wypo­wie­dze­nie wyno­si jeden dzień.

Uproszczona eksmisja przy najmie instytucjonalnym lokalu

Po wyga­śnię­ciu lub roz­wią­za­niu umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu, jeże­li najem­ca dobro­wol­nie nie opróż­nił loka­lu, wła­ści­ciel dorę­cza najem­cy żąda­nie opróż­nie­nia loka­lu spo­rzą­dzo­ne na piśmie opa­trzo­nym urzę­do­wo poświad­czo­nym pod­pi­sem wła­ści­cie­la. Żąda­nie opróż­nie­nia loka­lu zawie­ra w szcze­gól­no­ści: 1) ozna­cze­nie wła­ści­cie­la oraz najem­cy, któ­re­go żąda­nie doty­czy, 2) wska­za­nie umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu i przy­czy­nę usta­nia sto­sun­ku z niej wyni­ka­ją­ce­go, 3) ter­min, nie krót­szy niż 14 dni od dnia dorę­cze­nia żąda­nia najem­cy, w któ­rym najem­ca i oso­by z nim zamiesz­ku­ją­ce mają opróż­nić lokal.

W przy­pad­ku bez­sku­tecz­ne­go upły­wu zakre­ślo­ne­go mini­mal­ne­go 14 dnio­we­go ter­mi­nu wła­ści­ciel skła­da do sądu wnio­sek o nada­nie klau­zu­li wyko­nal­no­ści akto­wi nota­rial­ne­mu, któ­ry był załącz­ni­kiem do umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu. Do wnio­sku załą­cza się: 1) żąda­nie opróż­nie­nia loka­lu wraz z dowo­dem jego dorę­cze­nia najem­cy albo dowo­dem wysła­nia go prze­sył­ką pole­co­ną; 2) doku­ment potwier­dza­ją­cy przy­słu­gu­ją­cy wła­ści­cie­lo­wi tytuł praw­ny do loka­lu, któ­re­go opróż­nie­nia doty­czy żąda­nie wła­ści­cie­la.

Sąd akto­wi nota­rial­ne­mu, w któ­rym najem­ca pod­dał się dobro­wol­nej egze­ku­cji, nada­je klau­zu­lę wyko­nal­no­ści. Na pod­sta­wie tak uzy­ska­ne­go tytu­łu wyko­naw­cze­go komor­nik doko­nu­je eks­mi­sji z loka­lu. Ponie­waż byłe­mu najem­cy nie nale­ży się ani lokal socjal­ny, ani nawet pomiesz­cze­nie tym­cza­so­we, to eks­mi­sja wyko­ny­wa­na będzie w prak­ty­ce poprzez usu­nię­cie loka­to­ra z loka­lu.

  • Paw­loo

    To mam takie pyta­nie, jako oso­ba fizycz­na nie­pro­wa­dzą­ca dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej i posia­da­ją­ca lokal, czy będę mógł zało­żyć np. sp z oo, pod­naj­mo­wać od sie­bie lokal i korzy­stać z przy­wi­le­jów tej usta­wy ? A jeże­li tak, to co na to urząd skar­bo­wy odno­snie wyna­gro­dze­nia sp z o.o. za czyn­no­ści, czy np. nie będzie uwa­żał tego jako uni­ka­nie opo­dat­ko­wa­nia?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      O jakich czyn­no­ściach piszesz i o jakim wyna­gro­dze­niu za te czyn­no­ści?

      Poza tym, umo­wa naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu jest bar­dzo podob­na do naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go. Dla­cze­go nie chcesz z niej korzy­stać?

      • Paw­loo

        Bo w oka­zjo­nal­nym os. fizycz­nej musi wska­zać lokal do eks­mi­sji, a w insty­tu­cjo­nal­nym jak rozu­miem już nie.
        Jeże­li cho­dzi o sp. z o.o. to jak ja bym ją zawią­zał, to zawarł­bym umo­wę sam ze sobą a sp z o.o. z klien­tem. I teraz z tej umo­wy sp z o.o. moze mieć 10% pro­wi­zji lub 50% pro­wi­zji. I tu kła­nia się pro­blem opty­ma­li­za­cji podat­ko­wej, jak na to zare­agu­je fiskus. Czy uzna np, że ta umo­wa jest pozor­na i ma na celu obni­że­nie podat­ków

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Ale ja tu nie wie­dzę miej­sca na pro­wi­zję. Pro­wi­zja raczej odno­si­ła­by się do usług zarzą­dza­nia.

          Umo­wa naj­mu pomię­dzy spół­ką, a wła­ści­cie­lem i następ­nie następ­na umo­wa naj­mu mię­dzy spół­ką, a najem­cą. Mamy tutaj kla­sycz­ny pod­na­jem. Spół­ka dzia­ła na wła­sny rachu­nek i wła­sne ryzy­ko. Ceny i warun­ki umo­wy powin­ny być po pro­stu ryn­ko­we by nie powstał zarzut nad­mier­nej opty­ma­li­za­cji. Naj­le­piej by było, by spół­ka mia­ła wię­cej takich umów na podob­nych warun­kach.

          • Paw­loo

            To jesz­cze pierw­sze pyta­nie, czy jest tak w rze­czy­wi­sto­ści że war­to będzie zawią­zać sp z o.o. bo najem insty­tu­cjo­nal­ny jest korzyst­niej­szy ?

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Do jed­ne­go loka­lu na pew­no nie war­to — kosz­ty pro­wa­dze­nia spół­ki małe nie są (księ­gi rachun­ko­we, roz­sze­rzo­na papie­ro­lo­gia, opła­ty sądo­we). Oczy­wi­ście jest kwe­stią czy aby na pew­no najem­cy nie mają moż­li­wo­ści wska­za­nia inne­go loka­lu w razie wypro­wadz­ki by korzy­stać jed­nak z naj­mu oka­zjo­nal­ne­go.

          • Zbig

            A jak wyglą­da eks­mi­sja z loka­lu miesz­kal­ne­go w świe­tle wyro­ku Try­bu­na­łu Kon­sty­tu­cyj­ne­go TK K-27?15 z 18 wrze­śnia 2017r ?
            oraz roz­po­rzą­dze­nia Mini­stra Spra­wie­dli­wo­ści z dnia 5 stycz­nia 2012r w spra­wie szcze­gó­ło­we­go try­bu poste­ro­wa­nia w spra­wach o opróż­nie­nie loka­lu lub pomiesz­cze­nia.
            Żaden komor­nik nie wyko­na eks­mi­sji na bruk ??

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Też mam duże wąt­pli­wo­ści. Zresz­tą wyra­zi­łem je we wpi­sie na blo­gu gdy tyl­ko pro­jekt zmian w usta­wie został skie­ro­wa­ny do prac w Sej­mie.

            Oba­wiam się, że zasto­so­wa­ne przy naj­mie insty­tu­cjo­nal­nym loka­lu roz­wią­za­nie jest sprzecz­ne z art. 75 ust. 1 Kon­sty­tu­cji, a tak­że sprzecz­ne z arty­ku­łem 34 ust. 3 Kar­ty praw pod­sta­wo­wych Unii Euro­pej­skiej.

  • Prze­mek

    Witam. W chwi­li obec­nej wynaj­mu­je w imie­niu rodzi­ców miesz­ka­nie — wyna­jem oka­zjo­nal­ny (rodzi­ce są wła­ści­cie­la­mi, ja zaj­mu­je się spra­wa­mi for­mal­ny­mi: szu­ka­niem najem­ców, poka­zy­wa­niem miesz­ka­nia, wery­fi­ka­cją najem­cy itp. ) Pro­wa­dzę dzia­łal­ność gospo­dar­czą i w chwi­li obec­nej nie mam w PKD 68.20.Z Wyna­jem i zarzą­dza­nie nie­ru­cho­mo­ścia­mi wła­sny­mi lub dzier­ża­wio­ny­mi. Pyta­nie moje doty­czy dobro­dziej­stwa umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go a mia­no­wi­cie uprosz­czo­nej eks­mi­sja przy naj­mie insty­tu­cjo­nal­nym w porów­na­niu do oka­zjo­nal­ne­go. Zale­ży mi na Pana opi­nii. Na pod­sta­wie obo­wią­zu­ją­cych prze­pi­sów zamie­rzam
    1)dopisać do pro­fi­lu dzia­łal­no­ści wska­za­ne PKD 68.20Z
    2)podnająć lub zasto­so­wać bez­płat­ne uży­cze­nie loka­lu od rodzi­ców( nie wiem co jest bar­dziej ade­kwat­ne)
    3)wynajmować w ramach dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej na pod­sta­wie podnajmu/użyczenia lokal wła­sno­ści rodzi­ców innym najem­com ale już na pod­sta­wie umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go
    Moje pyta­nie do Pana jako pro­fe­sjo­na­li­stę i prak­ty­ka czy taki sce­na­riusz jest moż­li­wy? Na pod­sta­wie swo­ich obser­wa­cji i prak­ty­ki mogę tyl­ko powie­dzieć, że to roz­wią­za­nie z wynaj­mem insty­tu­cjo­nal­nym jest dużo łatwiej­sze i zmniej­sza ryzy­ko dla wła­ści­cie­la. Ta for­ma zabez­pie­cze­nia nie­ru­cho­mo­ści bar­dzo do mnie prze­ma­wia dla­te­go zamie­rzam wynaj­mo­wać nie­ru­cho­mość w takiej wła­śnie for­mie. W wynaj­mie oka­zjo­nal­nym wszyst­ko nie­ste­ty trwa i w przy­pad­ku koniecz­no­ści eks­mi­sji, koniecz­ne jest uzy­ska­nie sądo­wej klau­zu­li wyko­nal­no­ści. Powin­no zająć to tyl­ko kil­ka dni (lecz może dłu­żej) i moż­na z tym iść do komor­ni­ka by wypro­wa­dził najem­cę. W wynaj­mie insty­tu­cjo­nal­nym idzie­my bez­po­śred­nio do komor­ni­ka. Na mar­gi­ne­sie co do regu­la­cje eks­mi­sji loka­to­rów w Pol­sce to mamy naj­bar­dziej restryk­cyj­ne wśród wszyst­kich państw unii euro­pej­skiej. Pro­szę o komen­tarz.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Roz­wią­za­nie z podnajmem/bezpłatnym uży­cze­niem jest jak naj­bar­dziej pra­wi­dło­we, choć nie zawsze będzie się opła­cać podat­ko­wo — trze­ba to poli­czyć.

      Nato­miast jeże­li cho­dzi o samą spra­wę eks­mi­sji przy naj­mie insty­tu­cjo­nal­nym to nie ma wiel­kiej róż­ni­cy jak przy naj­mie oka­zjo­nal­nym. Też trze­ba wystą­pić do sadu z wnio­skiem o nada­nie klau­zu­li wyko­nal­no­ści akto­wi nota­rial­ne­mu.

      W sumie, w tym zakre­sie róż­ni­ca jest tyl­ko taka, że przy naj­mie insty­tu­cjo­nal­nym loka­tor nie musi wska­zy­wać loka­lu, do któ­re­go wypro­wa­dzi się w razie usta­nia naj­mu. Z bra­ku tego loka­lu czę­sto zawar­cie umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu nie było moż­li­we.

      • Prze­mek

        Jesz­cze jed­no pytan­ko. Czy przy wery­fi­ka­cji najem­cy sto­su­je pan jakąś ankie­tę najem­cy? Czy pro­si Pan np. o poda­nie zarob­ków za ostat­ni rok (wgląd w PIT), miej­sce pra­cy, zaświad­cze­nie o zarob­kach, wyciąg z BIK? Na zacho­dzie są to nor­mal­ne spra­wy. Chcą wziąć kre­dy np. na agd każ­dy nas spraw­dza­ny jest i nie ma z tym pro­ble­mu. Nato­miast w naszych realiach zauwa­ży­łem, że poten­cjal­ny najem­ca dosta­je wiel­kich oczów jeśli pada tako pyta­nie. Prze­cież, nor­mal­ną spra­wą jest, że chce­my zabez­pie­czyć swój mają­tek przed taki­mi najem­ca­mi, któ­rzy będą zale­gać z płat­no­ścia­mi. Pro­fe­sjo­nal­ny wynaj­mu­ją­cy, któ­ry budu­je swój port­fel nie­ru­cho­mość chciał­by takich sytu­acji uni­kać.

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Ankie­tę robię sobie w gło­wie, a nie na papier­ku. Uwa­żam, że naj­lep­sza wery­fi­ka­cja to roz­mo­wa wery­fi­ku­ją­ca. W trak­cie roz­mo­wy kil­ku­krot­nie pytam o to samo w róż­nym sta­dium roz­mo­wy i dzię­ki temu wery­fi­ku­je praw­do­mów­ność poten­cjal­ne­go kan­dy­da­ta. Oce­niam mowę cia­ła, zacho­wa­nie, ucie­ka­nie od nie­któ­rych tema­tów itp. Ale oczy­wi­ście to wyma­ga jakie­goś doświad­cze­nia.

          Rapor­tów z BIK nie spraw­dzam ani zaświad­czeń o zarob­kach. Kau­cja i pierw­szy czynsz wpła­co­ny przy zawar­ciu umo­wy to wery­fi­ku­je. Jak ktoś będzie chciał sfał­szo­wać zaświad­cze­nie od pra­co­daw­cy to to aku­rat naj­ła­twiej zro­bić.

          • Prze­mek

            Wra­ca­jąc jesz­cze do uży­cze­nia loka­lu. Jeśli rodzi­ce uży­cza­ją mi loka­lu bez­płat­nie do celów pro­wa­dze­nia dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej (dopi­sa­ne: PKD 68.20.Z Wyna­jem i zarzą­dza­nie nie­ru­cho­mo­ścia­mi wła­sny­mi lub dzier­ża­wio­ny­mi) rozu­mie, że nie­ru­cho­mość na potrze­by zwią­za­ne z pro­wa­dzo­ną dzia­łal­no­ścią gospo­dar­czą nie powo­du­je przy­cho­du do opo­dat­ko­wa­nia. Gdy uży­cza­ją­cy­mi są oso­by z I i II gru­py podat­ko­wej (rodzi­na) wte­dy przy­cho­dy z uży­cze­nia nie pod­le­ga­ją opo­dat­ko­wa­niu. Umo­wa uży­cze­nia skon­stru­owa­na tak, że wszyst­kie kosz­ty utrzy­ma­nia spo­czy­wa­ją na osobie/firmie bio­rą­cej w używanie.W takim przy­pad­ku czynsz, media, remon­ty, wypo­sa­że­nie, umiesz­cza­nie ogło­szeń wrzu­cam sobie w kosz­ty dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej. Dodat­ko­wo pyta­nie o wyna­jem naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go. Jeśli doj­dzie do ewen­tu­al­nej eks­mi­sji loka­to­ra z nie­ru­cho­mo­ści uży­czo­nej i pod­na­ję­tej. Do eks­mi­sji koniecz­ne jest uzy­ska­nie sądo­wej klau­zu­li wyko­nal­no­ści. Kto w takim przy­pad­ku wystę­pu­je o eks­mi­sję? Czy pra­wo­wi­ty wła­ści­ciel miesz­ka­nia czy fir­ma któ­rej zosta­ła nie­ru­cho­mość uży­czo­na? Pro­szę o spro­sto­wa­nie.

  • Tade­usz

    Czy moż­na zasto­so­wać umo­wę naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go do wyna­ję­cia poko­ju albo kawa­ler­ki (wydzie­lo­nej z miesz­ka­nia w spo­sób fizycz­ny ale nie w spo­sób for­mal­ny)? Usta­wa mówi o „loka­lu” ale może jest na to jakiś spo­sób?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      W mojej oce­nie moż­na. Umo­wa naj­mu obej­mu­je pokój, z pra­wem nie­wy­łącz­ne­go korzy­sta­nia z łazien­ki, kuch­ni i przed­po­ko­ju w loka­lu. Najem czy­li odda­nie do uży­wa­nia obej­mu­je pokój, a ta dru­ga część jest tyl­ko zezwo­le­niem na korzy­sta­nie.
      Defi­ni­cji loka­lu z usta­wy o wła­sno­ści loka­lu nie nale­ży odno­sić wprost do usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów bo wyła­cza­ło­by to ochro­nę loka­to­rów np. naj­mu­ją­cych dom jed­no­ro­dzin­ny. Zresz­tą w roz­wi­nię­ciu defi­ni­cji z usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów mamy wpro­wa­dzo­ne rozu­mie­nie sło­wa lokal prze­no­szą­ce je tak­że na pomiesz­cze­nia.

  • Tade­usz

    Moja Pani rejent (w War­sza­wie) odmó­wi­ła spo­rzą­dze­nia takie­go aktu uzna­ła, że usta­wa mówi o „loka­lu”. Czy zna Pan nota­riu­szy, któ­rzy spo­rzą­dza­ją takie akty w przy­pad­ku wynaj­mu pokoi? Na co moż­na się powo­łać aby uzy­skać taki akt?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Wg usta­wy o wła­sno­ści loka­li loka­lem jest wydzie­lo­na trwa­ły­mi ścia­na­mi w obrę­bie budyn­ku izba lub zespół izb prze­zna­czo­nych na sta­ły pobyt ludzi, któ­re wraz z pomiesz­cze­nia­mi pomoc­ni­czy­mi słu­żą zaspo­ka­ja­niu ich potrzeb miesz­ka­nio­wych.

      Sko­ro mowa o izbie to mamy na myśli pokój. Nie wiem co masz napi­sa­ne w umo­wie naj­mu, ale jeże­li napi­szesz, że odda­jesz w najem POKÓJ nr .… wraz z pra­wem nie­wy­łącz­ne­go korzy­sta­nia z kuch­ni, łazien­ki, WC i przed­po­ko­ju to nie powin­no być pro­ble­mu, nawet przy tak szcze­gó­ło­wym podej­ściu do spra­wy przez nota­riu­sza.

      Pro­blem może być zupeł­nie gdzie indziej. Cały czas nie ma roz­po­rzą­dze­nia okre­śla­ją­ce­go wyso­kość mak­sy­mal­nej tak­sy nota­rial­nej za doko­na­nie czyn­no­ści i z tego powo­du nota­riu­sze odma­wia­ją spo­rzą­dze­nia aktu. Zresz­tą tak­sa, któ­ra jest prze­wi­dzia­na w pro­jek­cie tego roz­po­rzą­dze­nia (nie­ca­łe 14 zł) spo­wo­du­je, że nawet jak roz­po­rzą­dze­nie wej­dzie w życie, to niko­mu nie będzie się chcia­ło za takie pie­nią­dze tego robić. Ale cóż, to efekt „dobrej zmia­ny”…

  • Pingback: Podwyżka czynszu przy najmie lokalu mieszkalnego | Skarbona mamony()