Umiera najemca i co wtedy?

By | 28 lipca 2015

blok mieszkalny

Śmierć najem­cy co do zasa­dy nie powo­du­je wyga­śnię­cia naj­mu. Nie­mniej jed­nak war­to zazna­jo­mić się z czym musi liczyć się wynaj­mu­ją­cy na takie nie­prze­wi­dzia­ne oko­licz­no­ści.

Jak zwy­kle w wypad­ku naj­mu loka­li muszę wpis podzie­lić na dwie czę­ści. Ina­czej bowiem ma się sytu­acja wynaj­mu­ją­ce­go lokal użyt­ko­wy, a jesz­cze ina­czej ure­gu­lo­wa­no spra­wę przy naj­mie loka­li miesz­kal­nych.

Śmierć najemcy lokalu użytkowego

Może­my wynaj­mo­wać lokal o cha­rak­te­rze nie­miesz­kal­nym oso­bie fizycz­nej. Może to być garaż, jakiś maga­zy­nek lub piw­ni­ca. Oso­ba fizycz­na pro­wa­dzą­ca jed­no­oso­bo­wą dzia­łal­ność gospo­dar­czą może też wynaj­mo­wać lokal skle­po­wy, biu­ro bądź lokal zakła­du usłu­go­we­go. W każ­dym z tych przy­pad­ków mamy do czy­nie­nia z naj­mem loka­lu użyt­ko­we­go oso­bie fizycz­nej.

W razie śmier­ci takie­go najem­cy umo­wa naj­mu loka­lu nie­miesz­kal­ne­go jako pra­wo o cha­rak­te­rze obli­ga­cyj­nym, a dokład­niej sta­tus najem­cy, po śmier­ci najem­cy wcho­dzi do masy spad­ko­wej. Pra­wo to zgod­nie z art. 922 § 1 k.c. pod­le­ga nor­mal­nym zasa­dom dzie­dzi­cze­nia i prze­cho­dzi na oso­bę lub w odpo­wied­nich czę­ściach na oso­by wska­za­ne w testa­men­cie, a w wypad­ku jego bra­ku, na spad­ko­bier­ców usta­wo­wych. Jeże­li zmar­ły, któ­ry pro­wa­dził dzia­łal­ność gospo­dar­czą przed śmier­cią uczy­nił zapis win­dy­ka­cyj­ny doty­czą­cy przed­się­bior­stwa, to przed­się­bior­stwo to, a wraz z nim nasza umo­wa naj­mu, z chwi­lą jego śmier­ci prze­cho­dzi na zapi­so­bior­cę.

Wynaj­mu­ją­cy nie jest upraw­nio­ny do doma­ga­nia się roz­wią­za­nia umo­wy naj­mu z tej przy­czy­ny. Z dru­giej stro­ny ma on nadal pra­wo żądać zapła­ty czyn­szu od spad­ko­bier­ców najem­cy (bądź zapi­so­bier­ców) i przy­słu­gu­je mu też usta­wo­we pra­wo zasta­wu na rze­czach wnie­sio­nych do loka­lu w celu zabez­pie­cze­nia opóź­nio­nych płat­no­ści czyn­szu. Utrzy­ma­na jest w peł­ni umo­wa naj­mu, nie­za­leż­nie od tego czy jest zawar­ta na czas ozna­czo­ny czy nie­ozna­czo­ny. Oczy­wi­ście spad­ko­bier­cy lub zapi­so­bior­ca odpo­wia­da­ją za zobo­wią­za­nia powsta­łe przed śmier­cią najem­cy, np. zale­gły czynsz.

Śmierć najemcy mieszkania

Odmien­nie ure­gu­lo­wa­ne zosta­ło wstą­pie­nie innych osób po śmier­ci najem­cy w sto­su­nek naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go. W wypad­ku gdy najem­ca sta­le zamiesz­ki­wał z oso­ba­mi bli­ski­mi, oso­by te wstę­pu­ją w sto­su­nek naj­mu w jego miej­sce z mocy pra­wa na pod­sta­wie art. 691 § 1 k.c. Nie jest w tym przy­pad­ku istot­ny krąg osób upraw­nio­nych do dzie­dzi­cze­nia. Bra­ny jest bowiem pod uwa­gę jedy­nie sam fakt zamiesz­ki­wa­nia z najem­cą w tym loka­lu w chwi­li śmier­ci, a tak­że prze­słan­ka odpo­wied­nie­go stop­nia bli­sko­ści z oso­bą najem­cy. W rezul­ta­cie sto­su­nek naj­mu trwa nadal, ale z udzia­łem osób (oso­by) trze­cich, wstę­pu­ją­cych w miej­sce najem­cy.

Wstą­pie­nie w sto­su­nek naj­mu z mocy art. 691 § 1 k.c. powo­du­je wej­ście nowe­go najem­cy w pra­wa i obo­wiąz­ki dotych­cza­so­we­go najem­cy. Po stro­nie najem­cy doko­nu­je się z mocy pra­wa pro­ste prze­kształ­ce­nie pod­mio­to­we. Nie musi tutaj cho­dzić o jed­ną oso­bę, ponie­waż ist­nie­je moż­li­wość, że osób upraw­nio­nych będzie wię­cej. W takim wypad­ku kil­ka osób wcho­dzi w miej­sce dotych­cza­so­we­go najem­cy w sto­su­nek naj­mu. Na nowe­go najem­cę lub najem­ców nakła­da­ne są wszyst­kie obo­wiąz­ki dotych­cza­so­we­go najem­cy, ale przy­słu­gu­ją mu tak­że wszyst­kie jego upraw­nie­nia, np. o zwrot kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej. Wstą­pie­nie to, zgod­nie z art. 691 § 5 k.c., wystę­pu­je tyl­ko wte­dy, gdy zmar­ły najem­ca był jedy­nym najem­cą loka­lu miesz­kal­ne­go. W wypad­ku gdy jeden lokal miesz­kal­ny naj­mo­wa­ło wspól­nie wię­cej osób to śmierć jed­ne­go z nich powo­du­je kon­ty­nu­owa­nie naj­mu przez pozo­sta­łych, przy czym udział zmar­łe­go przy­pa­da pro­por­cjo­nal­nie pozo­sta­łym.

Prze­pis art. 691 § 1 k.c. prze­wi­du­je ogra­ni­czo­ny krąg osób, któ­re z mocy pra­wa wstę­pu­ją w sto­su­nek naj­mu w miej­sce dotych­cza­so­we­go najem­cy. Nale­żą do nich:

  • mał­żo­nek nie­bę­dą­cy współ­na­jem­cą loka­lu,
  • dzie­ci najem­cy,
  • dzie­ci współ­mał­żon­ka najem­cy,
  • inne oso­by, wobec któ­rych najem­ca był obo­wią­za­ny do świad­czeń ali­men­ta­cyj­nych,
  • oso­ba, któ­ra pozo­sta­wa­ła fak­tycz­nie we wspól­nym poży­ciu z najem­cą.

By w miej­sce najem­cy wstą­pił jego mał­żo­nek nie będą­cy najem­cą, mał­żeń­stwo pomię­dzy nimi musi ist­nieć w chwi­li śmier­ci najem­cy. Nie jest prze­szko­dą orze­czo­na sepa­ra­cja, jak i trwa­ły i zupeł­ny roz­kład poży­cia mał­żeń­skie­go, choć­by mał­żon­ko­wie zamiesz­ki­wa­li razem jedy­nie z bra­ku innych moż­li­wo­ści. Nie jest prze­szko­dą tak­że fakt, że mał­żo­nek zmar­łe­go najem­cy sta­le z nim zamiesz­ku­ją­cy, jest najem­cą inne­go loka­lu miesz­kal­ne­go.

W sto­su­nek naj­mu wstę­pu­ją tak­że dzie­ci najem­cy, sta­le z nim zamiesz­ku­ją­ce w chwi­li śmier­ci. Cho­dzi zarów­no o dzie­ci wła­sne, jak i dzie­ci przy­bra­ne oraz przy­spo­so­bio­ne.

Dzie­ci aktu­al­ne­go współ­mał­żon­ka najem­cy, o ile sta­le zamiesz­ki­wa­ły z najem­cą w chwi­li jego śmier­ci, wstę­pu­ją w sto­su­nek naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go. Dzie­je się tak nawet wte­dy, gdy współ­mał­żo­nek najem­cy nie zamiesz­ki­wał z nim w tym loka­lu.

Oso­bą wobec któ­rej najem­ca był zobo­wią­za­ny do świad­czeń ali­men­ta­cyj­nych są oso­by wska­za­ne w art. 128 i następ­nych k.r.o. Nale­żą do nich wstęp­ni, zstęp­ni i rodzeń­stwo, w bar­dzo spe­cy­ficz­nych sytu­acjach tak­że dal­sza rodzi­na.

Oso­bą, któ­ra pozo­sta­wa­ła fak­tycz­nie z najem­cą oso­ba pro­wa­dzą­ca wspól­ne gospo­dar­stwo domo­we, połą­czo­na z najem­cą wię­zią uczu­cio­wą, fizycz­ną (cie­le­sną) i gospo­dar­czą. Nale­ży pod­kre­ślić, że wszyst­kie trzy wię­zi muszą wystę­po­wać łącz­nie. Może być nim tak­że oso­ba tej samej płci, któ­ra była jego homo­sek­su­al­nym part­ne­rem. W krę­gu osób pozo­sta­ją­cych we wspól­nym poży­ciu z całą pew­no­ścią nie pozo­sta­ją wnu­ki i dal­si zstęp­ni, nawet wte­dy gdy łączy­ła ich z najem­cą więź ducho­wa i gospo­dar­cza pole­ga­ją­ca na udzie­la­niu najem­cy wszel­kiej pomo­cy i spra­wo­wa­niu nad nim opie­ki. W wypad­ku wnu­ków i dal­szych zstęp­nych brak bowiem wię­zi fizycz­nej.

Sta­łe zamiesz­ki­wa­nie z najem­cą nale­ży oce­niać na pod­sta­wie art. 25 i 28 k.c. O sta­łym zamiesz­ki­wa­niu w loka­lu najem­cy moż­na mówić tyl­ko wte­dy, gdy cała życio­wa dzia­łal­ność danej oso­by zosta­ła ześrod­ko­wa­na w tym wła­śnie loka­lu w ten spo­sób, że sta­ła się ona jej cen­trum życio­wym, tzn. gdy w miesz­ka­niu tym kon­cen­tro­wa­ły się wszyst­kie jej spra­wy oso­bi­ste i mająt­ko­we. We wcze­śniej­szym orze­cze­niu Sąd Naj­wyż­szy zapre­zen­to­wał sta­no­wi­sko, że sta­łe zamiesz­ki­wa­nie sta­no­wią­ce prze­słan­kę do naby­cia pra­wa do naj­mu na pod­sta­wie art. 691 k.c. nale­ży rozu­mieć zamiesz­ki­wa­nie w kon­kret­nym miesz­ka­niu, w okre­ślo­nej miej­sco­wo­ści z zamia­rem sta­łe­go poby­tu, wyra­żo­nym przez to, że w miesz­ka­niu i tej miej­sco­wo­ści sku­pia się życie oso­bi­ste i dzia­łal­ność oso­by bli­skiej najem­cy. Z orzecz­nic­twa sądów rejo­no­wych wyni­ka, że potwier­dze­niem upraw­nie­nia jest zamiesz­ki­wa­nie w okre­ślo­nej miej­sco­wo­ści, pod okre­ślo­nym adre­sem, a nad­to istot­ne jest podej­mo­wa­nie w przed­mio­to­wym loka­lu takich czyn­no­ści jak przy­go­to­wy­wa­nie posił­ków, spa­nie, przyj­mo­wa­nie gości czy też zło­że­nie rze­czy oso­bi­stych lub dys­po­no­wa­nie klu­cza­mi. W wypad­ku dziec­ka potwier­dze­niem jest zaspo­ka­ja­nie cało­ści życio­wych potrzeb dziec­ka. Jeże­li dziec­ko zamiesz­ki­wa­ło u innej oso­by niż rodzi­ce, to nie będzie wystar­cza­ją­cym fakt regu­lar­ne­go prze­by­wa­nia w loka­lu najem­cy nawet wte­dy gdy­by był on połą­czo­ny z noco­wa­niem u nie­go. Koniecz­ne będzie usta­le­nie, że dziec­ka prze­by­wa w peł­ni pod pie­czą najem­cy z wyłą­cze­niem wła­dzy rodzi­ciel­skiej. Z regu­ły nie sta­no­wi nato­miast sta­łe­go zamiesz­ka­nia pobyt oso­by bli­skiej w celu udzie­le­nia doraź­nej, choć­by nawet dłu­żej trwa­ją­cej pomo­cy najem­cy miesz­ka­nia. Sąd Naj­wyż­szy tak­że wska­zał, iż wspól­ne zamiesz­ki­wa­nie z najem­cą ozna­cza, że w loka­lu tym winien zamiesz­ki­wać zarów­no najem­ca, jak i oso­ba, któ­ra doma­ga się usta­le­nia wstą­pie­nia w sto­su­nek naj­mu. Nie jest zatem moż­li­we wstą­pie­nie w sto­su­nek naj­mu oso­by, dla któ­rej najem­ca jedy­nie wyna­jął lokal miesz­kal­ny, ale sam w nim nie zamiesz­ki­wał, np. umo­wa naj­mu stan­cji stu­denc­kiej przez rodzi­ca, któ­ry był najem­cą. Nie uni­ce­stwia nato­miast prze­słan­ki wspól­ne­go zamiesz­ki­wa­nia okre­so­we prze­by­wa­nie przez najem­cę poza miej­scem sta­łe­go zamiesz­ka­nia.

W wypad­ku wstą­pie­nia na pod­sta­wie art. 691 § 1 k.c. osób bli­skich najem­cy w sto­su­nek naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go, oso­by te zgod­nie z art. 691 § 4 mogą go wypo­wie­dzieć zacho­wu­jąc usta­wo­we ter­mi­ny. Wynaj­mu­ją­cy nie może się temu sprze­ci­wić nawet wte­dy, gdy umo­wa zawar­ta zosta­ła na czas ozna­czo­ny. W razie wypo­wie­dze­nia sto­sun­ku naj­mu przez nie­któ­re z upraw­nio­nych osób, sto­su­nek naj­mu wyga­sa wzglę­dem osób, któ­re go wypo­wie­dzia­ły.

W wypad­ku bra­ku osób bli­skich najem­cy sta­le zamiesz­ku­ją­cych z najem­cą w loka­lu miesz­kal­nym, w chwi­li śmier­ci najem­cy sto­su­nek naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go wyga­sa z mocy pra­wa na pod­sta­wie art. 691 § 3 k.c.

W takim wypad­ku wynaj­mu­ją­cy nie jest upraw­nio­ny do docho­dze­nia jakich­kol­wiek rosz­czeń powsta­łych po śmier­ci najem­cy od jego spad­ko­bier­ców, doty­czy to czyn­szu i innych opłat nie­za­leż­nych od wynaj­mu­ją­ce­go za okre­sy po wyga­śnię­ciu naj­mu. Oczy­wi­ście w miesz­ka­niu pozo­sta­ją rze­czy nale­żą­ce uprzed­nio do zmar­łe­go. Ich wła­ści­cie­la­mi są w tej sytu­acji spad­ko­bier­cy, a więc de fac­to to oni teraz zaj­mu­ją lokal. Zgod­nie z art. 18 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów oso­by zaj­mu­ją­ce lokal bez tytu­łu praw­ne­go są obo­wią­za­ne do dnia opróż­nie­nia loka­lu co mie­siąc uisz­czać wynaj­mu­ją­ce­mu odszko­do­wa­nie. Odszko­do­wa­nie odpo­wia­da wyso­ko­ści czyn­szu, jaki wła­ści­ciel mógł­by otrzy­mać z tytu­łu naj­mu loka­lu. Jeże­li odszko­do­wa­nie nie pokry­wa ponie­sio­nych strat, wła­ści­ciel może żądać odszko­do­wa­nia uzu­peł­nia­ją­ce­go. Spad­ko­bier­cy powin­ni zatem nie­zwłocz­nie roz­wią­zać te spra­wy i ure­gu­lo­wać odszko­do­wa­nie za bez­u­mow­ne korzy­sta­nie z loka­lu.

Zarów­no w wypad­ku prze­kształ­ce­nia pod­mio­to­we­go po stro­nie najem­cy, jak i w wypad­ku wyga­śnię­cia sto­sun­ku naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go, dłu­gi powsta­łe za życia zmar­łe­go najem­cy pod­le­ga­ją dzie­dzi­cze­niu na zasa­dach ogól­nych, np. zale­gły czynsz. Z dru­giej stro­ny spad­ko­bier­cy dzie­dzi­czą pra­wo do uzy­ska­nia zwro­tu kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej po jej roz­li­cze­niu przez wynaj­mu­ją­ce­go, a tak­że pra­wo do innych roz­li­czeń wyni­ka­ją­cych cho­ciaż­by z wpro­wa­dzo­nych przez najem­cę ulep­szeń.

 

  • bel­la­vi­ta

    Mam pyta­nie, jak ma sie zacho­wac wynaj­mu­ja­cy wzgle­dem naj­mu­ja­ce­go, kie­dy ten ostat­ni wypro­wa­dza sie pota­jem­nie, bez powia­do­mie­nia o tym fak­cie wynaj­mu­ja­ce­go? Zosta­wia nie zapla­co­ne rachun­ki i pusty lokal. Czy wynaj­mu­ja­cy moze od razu wyna­jac to miesz­ka­nie , aby nie dopu­si­cic do dal­szych strat? Najem­ca pod­pi­sal na czas okre­slo­ny umo­we z wynaj­mu­ja­cym.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Wszyst­ko zale­ży od zapi­sów w umo­wie naj­mu. Dla­te­go suge­ru­ję wizy­tę z umo­wą u praw­ni­ka z Two­jej miej­sco­wo­ści.

      • bel­la­vi­ta

        Mam inne pyta­nie, najem­ca ema­ilem powia­do­mil mnie,30 dni wczesniej,ze wypo­wia­da mi najem, wyra­zi­lam zgo­de.
        Po dwoch tygo­dniach najem­ca sie roz­my­slil i chce zostac.
        Posta­wi­lam mu waru­nek, aby doko­nal cze­scio­wej wpla­ty zale­glych sum do kon­ca mie­sia­ca, wpierw zgo­dzil sie ‚teraz juz zmie­nil zda­nie i zno­wu odwlekl zapla­te. Mam te nego­cja­cje na ema­ilach.
        Czy dobro­wol­ne wypo­wie­dze­nie , ze stro­ny najem­cy jest wia­za­ca umo­wa ?
        (Jest aneks do umo­wy, gdzie pozwa­lam najem­com prze­rwac najem na zasa­dzie cesji, z 30 dnio­wym okre­sem wypo­wie­dze­nia)
        Jeze­li najem­ca sie nie wypro­wa­dzi, czy teraz moja umo­wa naj­mu, z tym najem­ca, bedzie na czas okre­slo­ny, czy na czas nie­okre­slo­ny?

        Umo­wa nasza kon­czy sie z kon­cem tego roku.
        W tym miesz­ka­niu sa jesz­ce dwie inne oso­by naj­mu­ja­ce, soli­dar­nie odpo­wia­da­ja­ce za najem.
        Tyl­ko ten jeden najem­ca jest nie­so­lid­ny. Nie wiem, czy ten najem­ca nie bedzie powo­ly­wal sie na tzw.okres ochron­ny i nie bedzie chcial odejsc z miesz­ka­nia ‚nawet po zakon­cze­niu naszej umo­wy?
        Jakie sa moje pra­wa teraz i pra­wa najem­cy po zakon­cze­niu naszej umo­wy?

        Dzie­ku­je,
        Bel­la­vi­ta

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Bez zba­da­nia kom­ple­tu doku­men­tów (umów, tre­ści wypo­wie­dze­nia), nie da się dokład­nie okre­ślić sta­nu praw­ne­go aktu­al­nej sytu­acji. Wszyst­ko zale­ży ok kon­kret­nych zapi­sów umow­nych. Dla­te­go suge­ru­ję wizy­tę z umo­wą i pozo­sta­ły­mi doku­men­ta­mi u praw­ni­ka z Two­jej miej­sco­wo­ści.

          • bel­la­vi­ta

            W takim razie bede szu­kac praw­ni­ka. Tyl­ko z jakiej spe­cjal­no­sci?

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Naj­le­piej by był to ktoś spe­cja­li­zu­ją­cy się w naj­mie, ale aku­rat tutaj dużo waż­niej­sza jest ogól­na wie­dza o for­mach oświad­czeń woli i skut­kach ich nie­do­trzy­ma­nia, a to wszy­scy praw­ni­cy mają w „małym palusz­ku”.

          • bel­la­vi­ta

            Dzie­ku­je

  • adam

    Witam, mam pyta­nie co jeśli miesz­ka­nie naj­mu jest na pew­ną oso­bę, czy po śmier­ci jej syn moze wnio­sko­wać o najem tego loka­lu? (nie jest zamel­do­wa­ny w tym loka­lu) i czy moze od razu prze­cho­dzi na nie­go naje?.A jeze­li były zale­gło­ści w pła­ce­niu czyń­szu to przej­mu­ję je auto­ma­tycz­nie?

  • Daria b

    Witam !
    Ja się chcia­łam zapy­tać co powin­nam zro­bić. Tata zmarł, był głów­nym najem­ca miesz­ka­nia. Jest zadłu­że­nie na ok 80000 zł. Ja wypro­wa­dzi­łam się mając 16 lat a od 7 lat jestem na sta­łe w Anglii. Mama mówi­ła że jestem skre­slo­na z listy zamiesz­ku­ją­cych ten lokal. Byłam u nota­riu­sza o akt odrzu­ce­nia spad­ku, ale tam powie­dzie­li mi że ten akt nie liczy się wobec dłu­gów za miesz­ka­nie.
    Rów­nież chcia­ła­bym się dowie­dzieć jak sytu­acja wyglą­da wobec mamy (żony), sio­stry, któ­ra się wypro­wa­dzi­ła 3 mie­sią­ce po swo­ich 18stych uro­dzi­nach i bra­ta któ­ry zamiesz­ku­je z bab­cią i wid­nie­je u niej na miesz­ka­niu.
    Chcia­łam zazna­czyć że nikt z nas nie jest wymel­do­wa­ny z tego miesz­ka­nia.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Art. 688[1] Kodek­su cywil­ne­go sta­no­wi:
      § 1. Za zapła­tę czyn­szu i innych należ­nych opłat odpo­wia­da­ją soli­dar­nie z najem­cą sta­le zamiesz­ku­ją­ce z nim oso­by peł­no­let­nie.
      § 2. Odpo­wie­dzial­ność osób, o któ­rych mowa w § 1, ogra­ni­cza się do wyso­ko­ści czyn­szu i innych opłat należ­nych za okres ich sta­łe­go zamiesz­ki­wa­nia.

      Gdy tyl­ko przyj­dzie jakie­kol­wiek pismo, wezwa­nie, pozew, nakaz zapła­ty, wyrok, cokol­wiek inne­go w tej spra­wie, pro­szę natych­miast udać się do praw­ni­ka. Bez cze­ka­nia nawet jed­ne­go dnia. Praw­nik sku­tecz­nie zała­twi wszel­kie tego typu rosz­cze­nia.

      A spa­dek tak czy ina­czej nale­ży odrzu­cić jeże­li spad­ko­daw­ca nie miał żad­ne­go mająt­ku, o ile nie upły­nął już ter­min na tego typu czyn­ność.

  • andzia

    Witam czy po śmier­ci mat­ki muszę pła­cić kau­cję miesz­ka­nio­wą przy zawie­ra­niu umo­wy, jeśli rodzi­ce jej nie wpła­ca­li pod­czas zawie­ra­nia z nimi umo­wy? Dodam że miesz­kam w loka­lu od urodzenia.Pozdrawiam

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Jak rozu­miem ostat­ni z rodzi­ców zmarł. W takim wypad­ku nie trze­ba wpła­cać kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej, nie nale­ży nawet pod­pi­sy­wać nowej umo­wy naj­mu. Tak jak napi­sa­łem wyżej nastą­pi­ła zmia­na pod­mio­to­wa po stro­nie najem­cy.

  • Anna

    Witam .Jesz­cze jed­no pytanie.Mój syn miesz­ka z bab­cią, czy po jej śmier­ci będzie mógł zostać w tym miesz­ka­niu? Jest tam zamel­do­wa­ny i miesz­ka od 4 lat, bo stu­diu­je. Jest to miesz­ka­nie komunalne.Czy każą mu je opu­ścić po jej śmier­ci czy nie, A jeśli zosta­nie czy będzie pła­cił kau­cję przy zawie­ra­niu umo­wy. Dodam, że bab­cia wpła­ca­ła kau­cję.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Wnu­czek z mocy pra­wa nie wej­dzie w sto­su­nek naj­mu. Oczy­wi­ście gmi­na może zgo­dzić się na zawar­cie umo­wy naj­mu.

      Wpła­co­na przez bab­cię kau­cja, po wyga­śnię­ciu sto­sun­ku naj­mu, sta­nie się rosz­cze­niem spad­ko­daw­ców o jej zwrot po zwa­lo­ry­zo­wa­niu. A czy wnu­czek będzie musiał ją wpła­cić to już zale­ży od usta­leń z gmi­ną.

  • Darek

    Witam, ojciec mojej żony zmarł w zeszłym roku w paź­dzier­ni­ku, żona jest tam zamel­do­wa­na od uro­dze­nia w 1971 a cór­ka od 2005, od 2008 do 2012 była zawie­szo­na, ale tyl­ko przez kil­ka mie­się­cy miesz­ka­ła ze mną u mojej mamy któ­ra jest głów­nym najem­cą w miesz­ka­niu komu­nal­nym i wró­ci­ła do ojca, moja mama nie zga­dza się aby żona miesz­ka­ła. Żona z cór­ką miesz­ka­ła z ojcem aż do śmier­ci, w papie­rach jest ta nie­szczę­sna prze­rwa 4 lata. Wnio­sek o najem loka­lu przez żonę został zło­żo­ny, świad­ko­wie w moim miej­scu zamiesz­ka­nia i żony zło­ży­li oświad­cze­nia. Teraz gmi­na robi trud­no­ści że żona nie miesz­ka­ła z ojcem przez 4 lata. Mogą odrzu­cić wnio­sek naj­mu i co wte­dy ma zro­bić żona? Pozdr. Darek.

  • Bina

    Witam. Moje rodzi­ce naby­li miesz­ka­nie w 1989r wpła­ca­jąc kau­cję, rodzi­ce zmar­li a pra­wo naj­mu prze­ja­lam Ja jako że miesz­ka­łam całe życie z Nimi. Teraz chce wyku­pic miesz­ka­nie komu­nal­ne na wla­snosc, warun­kiem wyku­pu miesz­ka­nia z boni­fi­ka­ta jest zrze­cze­nie sie pra­wa do kau­cji. Z tad moje pyta­nie czy wraz z najem miesz­ka­nia kau­cja prze­szła na mnie? Czy tez będę musia­ła zro­bić postę­po­wa­nie spad­ko­we kau­cji? I czy mając bra­ta, któ­ry nie żyje i nie był nigdy mel­do­wa­ny na miesz­ka­niu będzie koniecz­ne zrze­cze­nie się kau­cji jego żony i dzie­ci?

  • Gra­bol
  • Gra­bol

    Myślę, że war­to
    nad­mie­nić, iż w przy­pad­ku naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go wcho­dzą­ce­go w
    skład miesz­ka­nio­we­go zaso­bu gmi­ny, czy­li w przy­pad­ku naj­mu miesz­kań
    komu­nal­nych, art. 21 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów nakła­da na
    gmi­ny obo­wią­zek uchwa­le­nia zasad wynaj­mo­wa­nia tych­że loka­li.
    Wów­czas zda­rza się, że w tych uchwa­łach usta­la­ne są warun­ki,
    kie­dy oso­ba, któ­ra nie wstą­pi­ła w sto­su­nek naj­mu po śmier­ci
    najem­cy, naby­wa jed­nak upraw­nie­nie do zawar­cia umo­wy naj­mu. Taki­mi
    przy­kła­do­wy­mi warun­ka­mi, któ­re naj­czę­ściej muszą być speł­nio­ne
    łącz­nie, są: zamiesz­ki­wa­nie w loka­lu z najem­cą co naj­mniej przez
    3 lata, nie posia­da­nie tytu­łu praw­ne­go do inne­go loka­lu, w któ­rym
    moż­na zaspo­ko­ić swo­je potrze­by miesz­ka­nio­we, zgło­sze­nie
    wynaj­mu­ją­ce­mu do nali­cze­nia opłat zwią­za­nych z eks­plo­ata­cją
    loka­lu, nie zale­ga­nie z zapła­tą czyn­szu lub świad­czeń zwią­za­nych
    z eks­plo­ata­cją loka­lu itp.

  • Emi­lia Sta­nios

    Co gdy najem­ca byla babcia.ja od uro­dze­nia jestem zamel­do­wa­ny i miesz­kam z narze­czo­na w cia­zy i synem 4letnim czy umo­wa naj­mu zosta­nie prze­pi­sa­na na mnie

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Kata­log osób wstę­pu­ją­cych w sto­su­nek naj­mu z mocy usta­wy jest wymie­nio­ny wyżej. Nie ma wśród nich wnucz­ka, choć jesz­cze kil­ka lat temu był.
      Nie­mniej jed­nak jeże­li to jest miesz­ka­nie komu­nal­ne to w prze­pi­sach miej­sco­wych bar­dzo czę­sto dopusz­cza się wej­ście w sto­su­nek naj­mu tak­że dal­szych krew­nych. Trze­ba o to popy­tać w gmi­nie.

  • Wło­dek

    Zmar­ła wła­ści­ciel­ka miesz­ka­nia w WM. Spra­wa spad­ku jest od kil­ku mie­się­cy w sądzie. Nikt nie pła­ci czyn­szu. Miesz­ka­nie stoi puste. Czy po ogło­sze­niu wyro­ku może­my liczyć na spła­tę zale­głe­go czyn­szu od spad­ko­bier­cy. Jeste­śmy małą wspól­no­ta i każ­da zło­tów­ka się liczy.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Oczy­wi­ście, że tak. Pro­szę jed­nak pil­no­wać, by nie dopu­ścić do przedaw­nie­nia rosz­cze­nia z tytu­łu opłat.

      Należ­no­ści powsta­łe przed śmier­cią wła­ści­ciel­ki wcho­dzą do masy spad­ko­wej, a te powsta­łe po jej śmier­ci to już zobo­wią­za­nia wła­ści­cie­li, któ­rzy sta­li się nimi w chwi­li otwar­cia spad­ku. Sąd usta­li kto jest spad­ko­bier­cą i ozna­czy go (ich) w posta­no­wie­niu.

  • Anto­ni

    Wstą­pie­nie w sto­su­nek naj­mu z mocy art. 691 § 1 k.c. powo­du­je wej­ście nowe­go najem­cy w pra­wa i obo­wiąz­ki dotych­cza­so­we­go najem­cy. Po stro­nie najem­cy doko­nu­je się z mocy pra­wa pro­ste prze­kształ­ce­nie pod­mio­to­we. Nie musi tutaj cho­dzić o jed­ną oso­bę ponie­waż ist­nie­je moż­li­wość, że osób upraw­nio­nych będzie wię­cej. W takim wypad­ku kil­ka osób wcho­dzi w miej­sce dotych­cza­so­we­go najem­cy w sto­su­nek naj­mu. Na nowe­go najem­cę lub najem­ców nakła­da­ne są wszyst­kie obo­wiąz­ki dotych­cza­so­we­go najem­cy, ale przy­słu­gu­ją mu tak­że wszyst­kie jego upraw­nie­nia, np. o zwrot kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej. Wstą­pie­nie to, zgod­nie z art. 691 § 5 k.c., wystę­pu­je tyl­ko wte­dy, gdy zmar­ły najem­ca był jedy­nym najem­cą loka­lu miesz­kal­ne­go.
    Taka sytu­acja była w mojej rodzi­nie po śmier­ci ojca. Jest doku­ment potwier­dza­ją­cy taki stan rze­czy z mocy pra­wa.
    Po kil­ku latach sta­ra­my się o wykup miesz­ka­nia, decy­zja jest pozy­tyw­na , ale umo­wa wyku­pu zosta­je pod­pi­sa­na tyl­ko z mamą z pomi­nię­ciem dwoj­ga dzie­ci wymie­nio­nych wcze­śniej jako współ­na­jem­cy miesz­ka­nia i tyl­ko mama jest wpi­sa­na do ksie­gi wie­czy­stej.
    Czy taka sytu­acja jest zgod­na z pra­wem ‚że dzie­ci pomi­nię­to w akcie wyku­pu miesz­ka­nia?
    Co moż­na uczy­nić aby taki stań zmie­nić?

  • Zbi­gniew Jaroń

    Witam wynaj­mu­je miesz­ka­nie wla­sno­scio­we umo­we mam z najem­ca bez­ter­mi­no­wa pare dni temu dowie­dzia­lem sie ze najem­ca nie zyje jedy­nym spad­ko­bier­ca jest sio­stra najem­cy lecz jesz­cze nie ma zadne­go aktu praw­ne­go do miesz­ka­nia .Co w tej sytu­acji ja pla­ce caly czynsz do spo­ldziel­ni lecz jesz­cze pla­ci­lem odstep­ne najem­cy kto­re­go nie ma zawar­te­go w umo­wie co teraz bo sio­stra najem­cy upo­mi­na sie o odstep­ne a nie ma jesz­cze zadne­go aktu praw­ne­go do tego miesz­ka­nia

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Trze­ba sio­strze pod­po­wie­dzieć, by uda­ła się do nota­riu­sza i w 3 dni zała­twi akt poświad­cze­nia dzie­dzi­cze­nia.

      Dopó­ki nie przed­sta­wi tego aktu albo pra­wo­moc­ne­go posta­no­wie­nia o stwier­dze­niu naby­ciu spad­ku, to wpła­ca­jąc jej należ­ność moż­na się nara­zić na koniecz­ność docho­dze­nia zwro­tu nie­na­leż­ne­go świad­cze­nia gdy­by się oka­za­ło, że nie ona jest teraz wynaj­mu­ją­cym. Jeże­li chcesz się uchro­nić od zapła­ty odse­tek albo wypo­wie­dze­nia, to nale­ża­ło­by skła­dać czynsz do depo­zy­tu sądo­we­go. Ale to dość kło­po­tli­wa i kosz­tow­na pro­ce­du­ra…

  • Samot­na

    Dzien dobrý.
    Mam pyta­nie w roku 2016 zmarl moj brát,ktora byl najem­ca miesz­ka­nia komunalnego.Brat prze­jal miesz­ka­nie po zmar­lym ojcu w roku 2002.Ja bylam zamel­do­wa­na w miesz­ka­niu do roku 1986.Pozostawalismy z bra­tem w kon­tak­cie az do chvíli jeho smierci.Zameldowana jestem u moje­go wuj­ka ze vzh­le­du na kore­spon­den­cje ‚ponie­waz pra­cu­je w ČR.Przyszlo písmo z ADM-u že mam uprzat­nac lokal i oddac klucze.Obecnie nie moge przy­je­chac do kra­ju bo nie mam juz urlopu.Mieszkania nie chce stra­cic bo nie mam aktu praw­ne­go do inne­go lokálu.Jestem oso­ba roz­wie­dzio­na.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Pra­wo naj­mu nie prze­szło na Cie­bie. Nie masz tytu­łu praw­ne­go i słusz­nie admi­ni­stra­cja doma­ga się wyda­nia loka­lu.

  • Pingback: Czym grozi zameldowanie najemcy w mieszkaniu? | Skarbona mamony()

  • JK

    Dzień dobry,
    Zaj­mu­je­my się upo­rząd­ko­wa­niem róż­nych spraw po śmier­ci dale­kiej cio­ci. Była to oso­ba bez­dziet­na, nie­za­męż­na, ostat­nia ze swo­jej linii rodzi­ny. Nie pozo­sta­wi­ła żad­ne­go spad­ku (tzn. oszczęd­no­ści — przy­naj­mniej nic nie wia­do­mo). Miesz­ka­nie — daw­niej komu­nal­ne, obec­nie spry­wa­ty­zo­wa­ne (sta­ra kamie­ni­ca) oraz lokal użyt­ko­wy (warsz­tat) wynaj­mo­wa­ny od mia­sta. Czyn­sze opła­ca­ne regu­lar­nie, z wyjąt­kiem mie­sią­ca w któ­rym zmar­ła, obec­nie trwa kolej­ny mie­siąc. To co pozo­sta­ło do roz­po­rzą­dze­nia to meble, książ­ki itp. oraz wypo­sa­że­nie warsz­ta­tu. Jako dale­cy krew­ni (zstęp­ni dziad­ków i pra­dziad­ków zmar­łej) nie ubie­ga­my się o sta­tus spad­ko­bier­ców, o pra­wa do naj­mu itp., chcie­li­by­śmy podzie­lić się drob­niej­szy­mi przed­mio­ta­mi, książ­ka­mi, pamiąt­ka­mi, a meble, pia­ni­no itp. prze­ka­za­li­by­śmy w dobre ręce. Pyta­nia: Czy jeste­śmy zobo­wią­za­ni do spła­ce­nia zale­głych czyn­szy i opłat, jeśli nie przej­mu­je­my for­mal­nie spad­ku? Do opróż­nie­nia i uprząt­nię­cia loka­li? Innych zobo­wią­zań i kosz­tów? Pod­kre­ślam, że poza przed­mio­ta­mi z gospo­dar­stwa domo­we­go nie otrzy­ma­my żad­nych korzy­ści, nato­miast ponie­śli­śmy kosz­ty zwią­za­ne z pochów­kiem. Pozdra­wiam, JK