Umiera najemca i co wtedy?

By | 28 lipca 2015

blok mieszkalny

Śmierć najem­cy co do zasa­dy nie powo­du­je wyga­śnię­cia naj­mu. Nie­mniej jed­nak war­to zazna­jo­mić się z czym musi liczyć się wynaj­mu­ją­cy na takie nie­prze­wi­dzia­ne oko­licz­no­ści.

Jak zwy­kle w wypad­ku naj­mu loka­li muszę wpis podzie­lić na dwie czę­ści. Ina­czej bowiem ma się sytu­acja wynaj­mu­ją­ce­go lokal użyt­ko­wy, a jesz­cze ina­czej ure­gu­lo­wa­no spra­wę przy naj­mie loka­li miesz­kal­nych.

Śmierć najemcy lokalu użytkowego

Może­my wynaj­mo­wać lokal o cha­rak­te­rze nie­miesz­kal­nym oso­bie fizycz­nej. Może to być garaż, jakiś maga­zy­nek lub piw­ni­ca. Oso­ba fizycz­na pro­wa­dzą­ca jed­no­oso­bo­wą dzia­łal­ność gospo­dar­czą może też wynaj­mo­wać lokal skle­po­wy, biu­ro bądź lokal zakła­du usłu­go­we­go. W każ­dym z tych przy­pad­ków mamy do czy­nie­nia z naj­mem loka­lu użyt­ko­we­go oso­bie fizycz­nej.

W razie śmier­ci takie­go najem­cy umo­wa naj­mu loka­lu nie­miesz­kal­ne­go jako pra­wo o cha­rak­te­rze obli­ga­cyj­nym, a dokład­niej sta­tus najem­cy, po śmier­ci najem­cy wcho­dzi do masy spad­ko­wej. Pra­wo to zgod­nie z art. 922 § 1 k.c. pod­le­ga nor­mal­nym zasa­dom dzie­dzi­cze­nia i prze­cho­dzi na oso­bę lub w odpo­wied­nich czę­ściach na oso­by wska­za­ne w testa­men­cie, a w wypad­ku jego bra­ku, na spad­ko­bier­ców usta­wo­wych. Jeże­li zmar­ły, któ­ry pro­wa­dził dzia­łal­ność gospo­dar­czą przed śmier­cią uczy­nił zapis win­dy­ka­cyj­ny doty­czą­cy przed­się­bior­stwa, to przed­się­bior­stwo to, a wraz z nim nasza umo­wa naj­mu, z chwi­lą jego śmier­ci prze­cho­dzi na zapi­so­bior­cę.

Wynaj­mu­ją­cy nie jest upraw­nio­ny do doma­ga­nia się roz­wią­za­nia umo­wy naj­mu z tej przy­czy­ny. Z dru­giej stro­ny ma on nadal pra­wo żądać zapła­ty czyn­szu od spad­ko­bier­ców najem­cy (bądź zapi­so­bier­ców) i przy­słu­gu­je mu też usta­wo­we pra­wo zasta­wu na rze­czach wnie­sio­nych do loka­lu w celu zabez­pie­cze­nia opóź­nio­nych płat­no­ści czyn­szu. Utrzy­ma­na jest w peł­ni umo­wa naj­mu, nie­za­leż­nie od tego czy jest zawar­ta na czas ozna­czo­ny czy nie­ozna­czo­ny. Oczy­wi­ście spad­ko­bier­cy lub zapi­so­bior­ca odpo­wia­da­ją za zobo­wią­za­nia powsta­łe przed śmier­cią najem­cy, np. zale­gły czynsz.

Śmierć najemcy mieszkania

Odmien­nie ure­gu­lo­wa­ne zosta­ło wstą­pie­nie innych osób po śmier­ci najem­cy w sto­su­nek naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go. W wypad­ku gdy najem­ca sta­le zamiesz­ki­wał z oso­ba­mi bli­ski­mi, oso­by te wstę­pu­ją w sto­su­nek naj­mu w jego miej­sce z mocy pra­wa na pod­sta­wie art. 691 § 1 k.c. Nie jest w tym przy­pad­ku istot­ny krąg osób upraw­nio­nych do dzie­dzi­cze­nia. Bra­ny jest bowiem pod uwa­gę jedy­nie sam fakt zamiesz­ki­wa­nia z najem­cą w tym loka­lu w chwi­li śmier­ci, a tak­że prze­słan­ka odpo­wied­nie­go stop­nia bli­sko­ści z oso­bą najem­cy. W rezul­ta­cie sto­su­nek naj­mu trwa nadal, ale z udzia­łem osób (oso­by) trze­cich, wstę­pu­ją­cych w miej­sce najem­cy.

Wstą­pie­nie w sto­su­nek naj­mu z mocy art. 691 § 1 k.c. powo­du­je wej­ście nowe­go najem­cy w pra­wa i obo­wiąz­ki dotych­cza­so­we­go najem­cy. Po stro­nie najem­cy doko­nu­je się z mocy pra­wa pro­ste prze­kształ­ce­nie pod­mio­to­we. Nie musi tutaj cho­dzić o jed­ną oso­bę, ponie­waż ist­nie­je moż­li­wość, że osób upraw­nio­nych będzie wię­cej. W takim wypad­ku kil­ka osób wcho­dzi w miej­sce dotych­cza­so­we­go najem­cy w sto­su­nek naj­mu. Na nowe­go najem­cę lub najem­ców nakła­da­ne są wszyst­kie obo­wiąz­ki dotych­cza­so­we­go najem­cy, ale przy­słu­gu­ją mu tak­że wszyst­kie jego upraw­nie­nia, np. o zwrot kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej. Wstą­pie­nie to, zgod­nie z art. 691 § 5 k.c., wystę­pu­je tyl­ko wte­dy, gdy zmar­ły najem­ca był jedy­nym najem­cą loka­lu miesz­kal­ne­go. W wypad­ku gdy jeden lokal miesz­kal­ny naj­mo­wa­ło wspól­nie wię­cej osób to śmierć jed­ne­go z nich powo­du­je kon­ty­nu­owa­nie naj­mu przez pozo­sta­łych, przy czym udział zmar­łe­go przy­pa­da pro­por­cjo­nal­nie pozo­sta­łym.

Prze­pis art. 691 § 1 k.c. prze­wi­du­je ogra­ni­czo­ny krąg osób, któ­re z mocy pra­wa wstę­pu­ją w sto­su­nek naj­mu w miej­sce dotych­cza­so­we­go najem­cy. Nale­żą do nich:

  • mał­żo­nek nie­bę­dą­cy współ­na­jem­cą loka­lu,
  • dzie­ci najem­cy,
  • dzie­ci współ­mał­żon­ka najem­cy,
  • inne oso­by, wobec któ­rych najem­ca był obo­wią­za­ny do świad­czeń ali­men­ta­cyj­nych,
  • oso­ba, któ­ra pozo­sta­wa­ła fak­tycz­nie we wspól­nym poży­ciu z najem­cą.

By w miej­sce najem­cy wstą­pił jego mał­żo­nek nie będą­cy najem­cą, mał­żeń­stwo pomię­dzy nimi musi ist­nieć w chwi­li śmier­ci najem­cy. Nie jest prze­szko­dą orze­czo­na sepa­ra­cja, jak i trwa­ły i zupeł­ny roz­kład poży­cia mał­żeń­skie­go, choć­by mał­żon­ko­wie zamiesz­ki­wa­li razem jedy­nie z bra­ku innych moż­li­wo­ści. Nie jest prze­szko­dą tak­że fakt, że mał­żo­nek zmar­łe­go najem­cy sta­le z nim zamiesz­ku­ją­cy, jest najem­cą inne­go loka­lu miesz­kal­ne­go.

W sto­su­nek naj­mu wstę­pu­ją tak­że dzie­ci najem­cy, sta­le z nim zamiesz­ku­ją­ce w chwi­li śmier­ci. Cho­dzi zarów­no o dzie­ci wła­sne, jak i dzie­ci przy­bra­ne oraz przy­spo­so­bio­ne.

Dzie­ci aktu­al­ne­go współ­mał­żon­ka najem­cy, o ile sta­le zamiesz­ki­wa­ły z najem­cą w chwi­li jego śmier­ci, wstę­pu­ją w sto­su­nek naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go. Dzie­je się tak nawet wte­dy, gdy współ­mał­żo­nek najem­cy nie zamiesz­ki­wał z nim w tym loka­lu.

Oso­bą wobec któ­rej najem­ca był zobo­wią­za­ny do świad­czeń ali­men­ta­cyj­nych są oso­by wska­za­ne w art. 128 i następ­nych k.r.o. Nale­żą do nich wstęp­ni, zstęp­ni i rodzeń­stwo, w bar­dzo spe­cy­ficz­nych sytu­acjach tak­że dal­sza rodzi­na.

Oso­bą, któ­ra pozo­sta­wa­ła fak­tycz­nie z najem­cą oso­ba pro­wa­dzą­ca wspól­ne gospo­dar­stwo domo­we, połą­czo­na z najem­cą wię­zią uczu­cio­wą, fizycz­ną (cie­le­sną) i gospo­dar­czą. Nale­ży pod­kre­ślić, że wszyst­kie trzy wię­zi muszą wystę­po­wać łącz­nie. Może być nim tak­że oso­ba tej samej płci, któ­ra była jego homo­sek­su­al­nym part­ne­rem. W krę­gu osób pozo­sta­ją­cych we wspól­nym poży­ciu z całą pew­no­ścią nie pozo­sta­ją wnu­ki i dal­si zstęp­ni, nawet wte­dy gdy łączy­ła ich z najem­cą więź ducho­wa i gospo­dar­cza pole­ga­ją­ca na udzie­la­niu najem­cy wszel­kiej pomo­cy i spra­wo­wa­niu nad nim opie­ki. W wypad­ku wnu­ków i dal­szych zstęp­nych brak bowiem wię­zi fizycz­nej.

Sta­łe zamiesz­ki­wa­nie z najem­cą nale­ży oce­niać na pod­sta­wie art. 25 i 28 k.c. O sta­łym zamiesz­ki­wa­niu w loka­lu najem­cy moż­na mówić tyl­ko wte­dy, gdy cała życio­wa dzia­łal­ność danej oso­by zosta­ła ześrod­ko­wa­na w tym wła­śnie loka­lu w ten spo­sób, że sta­ła się ona jej cen­trum życio­wym, tzn. gdy w miesz­ka­niu tym kon­cen­tro­wa­ły się wszyst­kie jej spra­wy oso­bi­ste i mająt­ko­we. We wcze­śniej­szym orze­cze­niu Sąd Naj­wyż­szy zapre­zen­to­wał sta­no­wi­sko, że sta­łe zamiesz­ki­wa­nie sta­no­wią­ce prze­słan­kę do naby­cia pra­wa do naj­mu na pod­sta­wie art. 691 k.c. nale­ży rozu­mieć zamiesz­ki­wa­nie w kon­kret­nym miesz­ka­niu, w okre­ślo­nej miej­sco­wo­ści z zamia­rem sta­łe­go poby­tu, wyra­żo­nym przez to, że w miesz­ka­niu i tej miej­sco­wo­ści sku­pia się życie oso­bi­ste i dzia­łal­ność oso­by bli­skiej najem­cy. Z orzecz­nic­twa sądów rejo­no­wych wyni­ka, że potwier­dze­niem upraw­nie­nia jest zamiesz­ki­wa­nie w okre­ślo­nej miej­sco­wo­ści, pod okre­ślo­nym adre­sem, a nad­to istot­ne jest podej­mo­wa­nie w przed­mio­to­wym loka­lu takich czyn­no­ści jak przy­go­to­wy­wa­nie posił­ków, spa­nie, przyj­mo­wa­nie gości czy też zło­że­nie rze­czy oso­bi­stych lub dys­po­no­wa­nie klu­cza­mi. W wypad­ku dziec­ka potwier­dze­niem jest zaspo­ka­ja­nie cało­ści życio­wych potrzeb dziec­ka. Jeże­li dziec­ko zamiesz­ki­wa­ło u innej oso­by niż rodzi­ce, to nie będzie wystar­cza­ją­cym fakt regu­lar­ne­go prze­by­wa­nia w loka­lu najem­cy nawet wte­dy gdy­by był on połą­czo­ny z noco­wa­niem u nie­go. Koniecz­ne będzie usta­le­nie, że dziec­ka prze­by­wa w peł­ni pod pie­czą najem­cy z wyłą­cze­niem wła­dzy rodzi­ciel­skiej. Z regu­ły nie sta­no­wi nato­miast sta­łe­go zamiesz­ka­nia pobyt oso­by bli­skiej w celu udzie­le­nia doraź­nej, choć­by nawet dłu­żej trwa­ją­cej pomo­cy najem­cy miesz­ka­nia. Sąd Naj­wyż­szy tak­że wska­zał, iż wspól­ne zamiesz­ki­wa­nie z najem­cą ozna­cza, że w loka­lu tym winien zamiesz­ki­wać zarów­no najem­ca, jak i oso­ba, któ­ra doma­ga się usta­le­nia wstą­pie­nia w sto­su­nek naj­mu. Nie jest zatem moż­li­we wstą­pie­nie w sto­su­nek naj­mu oso­by, dla któ­rej najem­ca jedy­nie wyna­jął lokal miesz­kal­ny, ale sam w nim nie zamiesz­ki­wał, np. umo­wa naj­mu stan­cji stu­denc­kiej przez rodzi­ca, któ­ry był najem­cą. Nie uni­ce­stwia nato­miast prze­słan­ki wspól­ne­go zamiesz­ki­wa­nia okre­so­we prze­by­wa­nie przez najem­cę poza miej­scem sta­łe­go zamiesz­ka­nia.

W wypad­ku wstą­pie­nia na pod­sta­wie art. 691 § 1 k.c. osób bli­skich najem­cy w sto­su­nek naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go, oso­by te zgod­nie z art. 691 § 4 mogą go wypo­wie­dzieć zacho­wu­jąc usta­wo­we ter­mi­ny. Wynaj­mu­ją­cy nie może się temu sprze­ci­wić nawet wte­dy, gdy umo­wa zawar­ta zosta­ła na czas ozna­czo­ny. W razie wypo­wie­dze­nia sto­sun­ku naj­mu przez nie­któ­re z upraw­nio­nych osób, sto­su­nek naj­mu wyga­sa wzglę­dem osób, któ­re go wypo­wie­dzia­ły.

W wypad­ku bra­ku osób bli­skich najem­cy sta­le zamiesz­ku­ją­cych z najem­cą w loka­lu miesz­kal­nym, w chwi­li śmier­ci najem­cy sto­su­nek naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go wyga­sa z mocy pra­wa na pod­sta­wie art. 691 § 3 k.c.

W takim wypad­ku wynaj­mu­ją­cy nie jest upraw­nio­ny do docho­dze­nia jakich­kol­wiek rosz­czeń powsta­łych po śmier­ci najem­cy od jego spad­ko­bier­ców, doty­czy to czyn­szu i innych opłat nie­za­leż­nych od wynaj­mu­ją­ce­go za okre­sy po wyga­śnię­ciu naj­mu. Oczy­wi­ście w miesz­ka­niu pozo­sta­ją rze­czy nale­żą­ce uprzed­nio do zmar­łe­go. Ich wła­ści­cie­la­mi są w tej sytu­acji spad­ko­bier­cy, a więc de fac­to to oni teraz zaj­mu­ją lokal. Zgod­nie z art. 18 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów oso­by zaj­mu­ją­ce lokal bez tytu­łu praw­ne­go są obo­wią­za­ne do dnia opróż­nie­nia loka­lu co mie­siąc uisz­czać wynaj­mu­ją­ce­mu odszko­do­wa­nie. Odszko­do­wa­nie odpo­wia­da wyso­ko­ści czyn­szu, jaki wła­ści­ciel mógł­by otrzy­mać z tytu­łu naj­mu loka­lu. Jeże­li odszko­do­wa­nie nie pokry­wa ponie­sio­nych strat, wła­ści­ciel może żądać odszko­do­wa­nia uzu­peł­nia­ją­ce­go. Spad­ko­bier­cy powin­ni zatem nie­zwłocz­nie roz­wią­zać te spra­wy i ure­gu­lo­wać odszko­do­wa­nie za bez­u­mow­ne korzy­sta­nie z loka­lu.

Zarów­no w wypad­ku prze­kształ­ce­nia pod­mio­to­we­go po stro­nie najem­cy, jak i w wypad­ku wyga­śnię­cia sto­sun­ku naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go, dłu­gi powsta­łe za życia zmar­łe­go najem­cy pod­le­ga­ją dzie­dzi­cze­niu na zasa­dach ogól­nych, np. zale­gły czynsz. Z dru­giej stro­ny spad­ko­bier­cy dzie­dzi­czą pra­wo do uzy­ska­nia zwro­tu kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej po jej roz­li­cze­niu przez wynaj­mu­ją­ce­go, a tak­że pra­wo do innych roz­li­czeń wyni­ka­ją­cych cho­ciaż­by z wpro­wa­dzo­nych przez najem­cę ulep­szeń.