Studium inwestycyjnego przypadku

By | 11 kwietnia 2016

foto-tytul

W tym artykule chcę Ci pokazać przykładową moją ostatnią inwestycję. Nie była jakaś bardzo trudna czy też ryzykowna. Nie była ona też wielka. Chodzi mi głównie o pokazanie czym kieruje się przy podejmowaniu decyzji i jakie mam założenia. Po części artykuł opisuje moje odczucia w trakcie realizacji. Artykuł ten pokazuje kompletny case study. Od pojawienia się możliwości do końcowego zrealizowania zamierzeń.

Artykuł zawiera bardzo szczegółową historię. Nie jest krótki, więc zrób sobie dobrą kawę…

Trochę o lokalu

Lokal jest niewielki, ma zaledwie niecało 38 m2. Nie jest korzystnie zlokalizowany. Mieści się na pierwszym piętrze pawilonu handlowego z lat 80-tych ubiegłego stulecia. Wejście jest z zewnętrznej, odkrytej galerii do której prowadzą zewnętrzne schody. Typowy pawilon handlowy przy blokach wybudowanych w tamtym okresie. Jak już zapewne się domyślasz lokal ma przeznaczenie handlowo-usługowe, choć od dawna o handlu w lokalach zlokalizowanych na pierwszym piętrze można zapomnieć.

Historia negocjacji

Pierwszy kontakt z właścicielem nawiązałem zupełnie przypadkowo w listopadzie ubiegłego roku. Obejrzałem w środku lokal, był w fatalnym stanie. Wymagał niemal generalnego remontu. Właściciel właśnie wystawił swoją ofertę na rynek – cena 199.000 zł. Przy tej cenie, biorąc pod uwagę stawki czynszu za lokale o podobnym standardzie (do remontu), rentowność inwestycji była by na poziomie lokaty bankowej. Cena kompletnie nie odzwierciedlała wartości nieruchomości. Nie było potencjału do zarobienia jakichkolwiek pieniędzy. Raczej same straty. A właściciel mówi „za mniej niż 170.000 zł nie sprzedam”.

Drugi kontakt z właścicielem nawiązałem na koniec stycznia 2016, po 2,5 miesiąca od naszej poprzedniej rozmowy. Lokal nadal widniał wystawiony „na sprzedaż” więc można było spróbować podjąć sensowne negocjacje. Okolica tego lokalu jest mi od dawna znana, potencjalna konkurencja oraz plany inwestycyjne na sąsiednich działkach również. Spotkaliśmy się by odbyć rozmowę. W rozmowie przedstawiłem swój punkt widzenia, wskazałem wady lokalu i jego zalety. Podkreśliłem potencjalne możliwości zarobku (czynszu) jaki można uzyskać z takiego lokalu w danej lokalizacji. Wszystko poparłem tabelką z wyliczeniami oraz wskazałem, że zakładam zarobek z tej inwestycji w wysokości 6% brutto w skali roku. To stosunkowo niewielka kwota, ale z kolei moja kalkulacja była bardzo zachowawcza. Uwzględniała wszystkie faktyczne koszty jakie będę musiał ponosić, a także większość ryzyk na jakie jestem skazany przy inwestowaniu w lokale na wynajem. W dalszej części artykułu przedstawię Ci szczegółowo tą kalkulację.

Finalnie moja oferta opiewała na 130.000 zł i szybką realizację transakcji. Płatność przelewem przy podpisaniu aktu notarialnego. Termin zawarcia aktu notarialnego w zasadzie najbliższy na jaki uda się zapisać u notariusza. Rozmowa odbyła się chyba w piątek. Właściciel poinformował mnie, że zastanowi się i odezwie się w przyszłym tygodniu. Zadzwonił we wtorek z informacją, że zgadza się na moją propozycję.

Zabrałem się za organizację notariusza. Od jakiegoś czasu korzystam z usług tylko jednego. Po kilku przygodach z innymi wreszcie znalazłem takiego, z którym dobrze mi się współpracuje. Jest bardzo elastyczny, pomocny i bardzo szybko reaguje na moje potrzeby. Dodatkowo szybko odpisuje na maile co już jest ewenementem na rynku. Dzień przed planowanym dniem podpisania aktu zawsze otrzymuje jego projekt na maila, co ułatwia mi analizę i ewentualną propozycję poprawek. Z drugiej strony sam chyba dobrze kompletuje i przygotowuje wszystkie niezbędne dokumenty co  zapewne jemu bardzo ułatwia pracę. W tym miejscu bardzo pozdrawiam Pana Rafała!

Zakup lokalu i opis jego stanu

9 lutego 2016 spotykamy się z właścicielem u notariusza i zawieramy umowę sprzedaży lokalu.

Na koszty zakupu składają się cena nieruchomości i koszty transakcyjne. Rozłożyły się one następująco:

  • Cena nieruchomości – 130.000 zł
  • Wynagrodzenie notariusza z VAT – 922,50 zł
  • Podatek o czynności cywilnoprawnych – 2.600 zł
  • Opłaty sądowe (wpis w KW) – 200 zł

W sumie wydałem 133.722,50 zł

Przy transakcji nie musiałem korzystać z pomocy prawnika bo mam prawnicze wykształcenie. Dodatkowo lokal nie był lokalem problemowym, wystarczyła moja wiedza i dotychczasowe doświadczenie.

Teraz zapewne nasunęło Ci się pytanie czy dałbym więcej? Odpowiedź jest jedna – nie. No może dołożył bym dwa, trzy tysiące by nie było, że nie chcę się targować. Po prostu wyższa kwota powodowałaby nieopłacalność inwestycji przy poziomie akceptacji ryzyk jakie sobie na co dzień zakładam. Każdą inwestycję kalkuluje w podobny sposób, zakładając podobną skalę ryzyka.

Czytaj więcej o kalkulacji opłacalności nieruchomości na wynajem

Jak już pisałem, lokal ma niecałe 38 m2, położony jest na pierwszym piętrze pawilonu handlowo-usługowego. Rozkład pomieszczeń wyglądał w sposób następujący.

rzut_przed

Stan lokalu był zły. To wcale nie znaczy, że nie był nigdy remontowany. Po prostu jego standard kompletnie nie przystawał do dzisiejszych realiów. Jeżeli najemca chciałby prowadzić jakąkolwiek sensowną działalność to rozpoczęcie najmu wiązałoby się nie tylko z łatwym odświeżeniem. Istotne wady jakie lokal miał były następujące:

  • Instalacja elektryczna z lat 80-tych: skrzynka bezpiecznikowa z bezpiecznikami „wkręcanymi”, instalacja dwużyłowa, zapewne aluminiowa,
  • Stara stolarka okienna i drzwiowa, jednoszybowa z profili stalowych,
  • Ściany niecekolowane, krzywe jak to najczęściej bywało w tamtych czasach.

Poniższe zdjęcia pokazują stan lokalu w dniu odbioru.

Kalkulacja i pierwsze przymiarki do wynajęcia

Lokal kupiłem czyniąc dwa założenia.

  • W pierwszym z nich zakładałem wynajęcie go w stanie takim jaki kupiłem. Przy bardzo niskim czynszu zakładałem, że znajdzie się ktoś, kto albo nie będzie potrzebował wysokiego standardu, albo zainwestuje w lokal i doprowadzi go samodzielnie do oczekiwanego stanu.
  • W drugim założeniu przyjąłem, że lokal wyremontuję na własny koszt, ale wtedy czynsz już będzie wyższy.

Takie założenia czyniłem od samego początku. Od razu po zakupie dałem ogłoszenia, ale równolegle skontaktowałem się wykonawcami których znam i pracowałem z nimi nad ofertami remontu.

Wstępna kalkulacja wariantu pierwszego obejmowała bardzo niską stawkę czynszu. W tym przypadku przyjąłem, że czynsz powinien wynosić 1.000 zł miesięcznie. Co dawało trochę ponad 26 zł za m2. To bardzo dobra oferta biorąc pod uwagę Trójmiejskie ceny i umiejscowienie tego lokalu.  Zresztą była to ta sama kalkulacja, którą przedstawiłem poprzedniemu właścicielowi.

W tym założeniu przyjąłem przeciętnie 11 miesięcy czynszowych w każdym roku. Czyli zakładałem, że na poszukiwanie najemcy muszę w każdym przypadku poświęcić jakiś czas. Biorąc pod uwagę obserwacje rynku podobnych lokali, możemy znaleźć przypadki, że najemca wynajmuje całymi latami, ale gdy umowa z nim się zakończy to właściciel szuka nowego najemcy przez nawet kilka miesięcy. Oczywiście można założyć statystycznie 11,5 miesięcy czynszowych w każdym roku, ale ja jestem w inwestycjach realistą i dlatego zakładam 11. Nigdy nie należy zakładać 12 miesięcy bo to istotnie wypacza nasze kalkulacje.

Jak z tego wynika założyłem, że statystycznie w każdym roku uzyskam 11.000 zł przychodów z najmu tego lokalu.

W tym miejscu właściciele kawalerek o podobnej wartości uznaliby, że mam zakusy na znacznie większe zyski, niż oni mają. A przecież wydatek na kawalerkę w dużym mieście to zwykle więcej niż 130.000 zł. Niestety jesteście w błędzie. Ten lokal jest lokalem użytkowym, a więc wiążą się z nim znacznie wyższe podatki od nieruchomości od nieruchomości o charakterze mieszkaniowym. Dodatkowo grunt jest w użytkowaniu wieczystym więc co roku trzeba wpłacać do gminy związaną z tym opłatę. Na te koszty w skali roku składają się zatem kwoty:

  • Podatek od nieruchomości – 913 zł
  • Opłata za wieczyste użytkowanie – 1.029,45 zł

Oprócz muszę pokryć koszty ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych, a także koszty ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej (OC). Odkąd przeżyłem w pracy gdańską powódź z 2001 roku to ubezpieczam niemal wszystko. Składka roczna za polisę wynosi 425 zł.

Dodatkowo przyjąłem w kalkulacji statystyczne koszty remontu budynku w którym lokal jest umiejscowiony oraz koszty remontu lokalu obciążające wynajmującego. Założyłem w tym przypadku średnią kwotę 500 zł rocznie. Czasami przez całe lata nie wydaje się nic, a później trzeba wydać kilka tysięcy złotych. Przy operowaniu tak niskim czynszem trzeba takie założenia również poczynić bo istotnie wpływają one na rentowność.

Łączne koszty utrzymania nieruchomości w skali roku powinny więc w moim przypadku zamknąć się w kwocie około 3.000 zł. Piszę około, ponieważ każdy z tych składników jest zmienny, a w zasadzie nieustannie jego koszt wzrasta. Teraz już widać, że trzy potencjalne czynsze w każdym roku pochłaniają nam podatki, opłaty i inne koszty.

Finalnie przyjmując tę kalkulację mamy do dyspozycji 11.000 zł minus 3.000 zł, czyli 8.000 zł rocznie przychodu netto. Z tego jeszcze musimy zapłacić podatek, który przy zastosowaniu amortyzacji może być bardzo niewielki.

Na początku napisałem, że przygotowując się do rozmowy z poprzednim właścicielem założyłem 6% rentowność. No to policzmy jak to wychodziło.

Cena nieruchomości wraz z kosztami związanymi z transakcją wyniosła 133.722,50 zł. 6% z tej kwoty to 8.023,35 zł, a więc przychód roczny jaki powinien pozostać po uregulowaniu wszystkich kosztów bieżących. Jak widzisz całość inwestycji właśnie domyka się w tych wartościach.

Można by założyć, że uda się uzyskać trochę wyższy czynsz. To w tym stanie lokalu praktycznie niemożliwe, a moje późniejsze doświadczenia tylko mnie w tym przekonaniu utwierdziły. Ale by pokazać Ci jak wpływa na kalkulację w podobnych inwestycjach każda, nawet minimalna zmiana przerobimy trzy dodatkowe przypadki. W każdym z nich mamy takie same roczne koszty bieżące (podatek, opłata, ubezpieczenie i rezerwa na remont) oraz w każdym zakładamy 11 miesięcy czynszowych w każdym roku.

Przy czynszu 900 zł uzyskujemy 9.900 zł przychodu rocznie minus 3.000 zł kosztów co daje nam 6.900 zł do dyspozycji, a więc rentowność wychodzi na poziomie 5,2%.

Przy czynszu 1.100 zł uzyskujemy 12.100 zł przychodu rocznie minus 3.000 zł kosztów co daje nam 9.100 zł do dyspozycji, a więc rentowność wzrasta nam do 6,8%.

Przy czynszu 1.200 zł uzyskujemy 13.200 zł przychodu rocznie minus 3.000 zł kosztów co daje nam 10.200 zł do dyspozycji, a więc uzyskujemy rentowność w wysokości 7,6%.

Zderzenie z realiami rynku

Przy tym pierwszym założeniu realia były takie, że na dane ogłoszenia dzwoniło dość sporo chętnych. Tyle tylko, że niemal wszyscy oni chcieli prowadzić jedną działalność – automaty do gier. Na takie wykorzystanie lokalu nie chciałem się zgodzić. Po pierwsze, źle to by zostało przyjęte przez użytkowników sąsiednich lokali, a po drugie obserwując rynek, taka działalność w lokalach trawa przez co najwyżej kilka miesięcy. Urzędy celne dosyć szybko prowadzą działania eliminujące operatorów tych maszyn, a dodatkowo właściciele wynajmowanych lokali mogą mieć dość spore z tym problemy.

Na szczęście wśród tej masy dzwoniących w sprawie wynajmu „pod automaty” pojawiło się kilka osób, które wyraziły zainteresowanie najmem w innych celach. Niestety (a może stety) każdy z nich mówił jedno – „nie chce lokalu w tym stanie”. Zresztą już w ogłoszeniu zaznaczyłem, że jestem gotowy dostosować lokal do potrzeb potencjalnego najemcy. Od razu prowadziliśmy rozmowy w kierunku dostosowania lokalu do konkretnych potrzeb.

Remont generalny

Od samego początku, po zakupie prowadziłem prace związane z przygotowaniem lokalu do remontu. Rozmawiałem z potencjalnymi wykonawcami i gromadziłem oferty. Komplet z nich miałem już pod koniec lutego. W zasadzie już wtedy podpisałem pierwszą umowę z wykonawcą, którego cykl produkcyjny wymagał najdłuższego okresu oczekiwania.

Na początku marca rozpoczął się remont. Jego zakres obejmował praktycznie generalny remont lokalu. Chodziło mi o dostosowanie go do współczesnych realiów i wymogów rynku. Przeprowadzono następujące prace:

  • wymiana całej stolarki okiennej i drzwiowej,
  • wyburzenie ciężkich, betonowych parapetów pod oknami,
  • wyburzenie części ścian wewnętrznych,
  • wymiana całej instalacji elektrycznej,
  • całkowity remont łazienki,
  • wykonanie podwieszanego sufitu wraz z dodatkowym dociepleniem,
  • równanie, cekolowanie i malowanie wszystkich ścian,
  • ułożenie na podłodze posadzki z gresu.

Jeżeli chodzi o wymianę stolarki okiennej i drzwiowej to od strony frontowej zdecydowałem się na stolarkę aluminiową. Koszty były bardzo zbliżone do stolarki plastikowej, a biorąc pod uwagę charakter lokalu, rozwiązanie aluminiowe jest znacznie trwalsze. Głównie chodzi o dość częste otwieranie i zamykanie drzwi. Takie „trzaskanie” w stolarce plastikowej bardzo szybko prowadzi do jej uszkodzeń i zużycia. W tym wypadku nie chciałem robić pozornych oszczędności. Mam kilka przykładów, że dobra stolarka aluminiowa pracuje już ponad 20 lat, a od czasu do czasu wymaga jedynie drobnych regulacji i poprawek. Druga sprawa jaką nauczyłem się przy okazji to fakt, że aby najemcy towarzystwo ubezpieczeniowe ubezpieczyło ruchomości, to szyby muszą być co najmniej klasy P3, a więc antywłamaniowe. Standardowo firmy oferują tzw. „szkło bezpieczne”, które niestety nie spełnia tego wymogu. Po analizie warunków ubezpieczeń wyszło na to, że albo szyby będą antywłamaniowe, albo trzeba zainstalować w lokalu usługowym kraty albo rolety. Dowiedziałem się też, że nie prowadzi się sprzedaży szyb klasy P3, więc ostatecznie zdecydowałem się na szyby P4. Na to trzeba zwrócić uwagę remontując lokal pod najem na działalność handlową.

Druga sprawa przy montażu drzwi to taki drobny szczegół jak samozamykacz. Dostawcy stolarki zwykle oferują w kalkulacji najtańsze. Okazuje się, że za bardzo niewielką dopłatą możemy dostać samozamykacz, który jest znacznie mniejszy gabarytowo, a dodatkowo ma funkcję „przytrzymywania” drzwi maksymalnie otwartych. Dzięki temu gdy chcemy mieć drzwi otwarte to nie musimy stosować jakiś przytrzymywaczy czy innych klinów blokujących drzwi. Na to rozwiązanie się zdecydowałem i dzięki temu mogłem zrobić dobre wrażenie na najemcy.

W czasie remontu zdecydowałem się na wyrzucenie części ścianek wewnętrznych. Dotyczyło to głównie przedniej części lokalu. Pierwotnie tworzyły one „wiatrołap” pomiędzy drzwiami wewnętrznymi, a zewnętrznymi oraz witrynę przednią. Cała stolarka z przodu była jednoszybowa, więc te rozwiązania dawały dodatkową izolację termiczną. Obecnie stosowana solarka jest o wiele bardziej izolacyjna więc likwidacja zbędnych ścianek była wskazana, a dodatkowo o kilka metrów kwadratowych powiększyła faktyczną powierzchnię użytkową lokalu.

Przy wymianie instalacji elektrycznej od razu wykonałem instalację na potrzeby ewentualnego alarmu. Na tak małej powierzchni koszt materiałów wyniósł kilkanaście złotych, a wykonawca rozłożył to okablowanie pod sufitem. Dzięki temu, gdy któryś najemca będzie chciał założyć sobie alarm, to nie będzie musiał układać kabli. Na tej samej zasadzie przygotowałem instalację zasilającą reklamę, którą potencjalny najemca może będzie chciał sobie zainstalować na zewnątrz lokalu.

Pozostałe prace były po prostu niezbędne, by lokal był współcześnie użyteczny. Nie chodzi tu o jakieś luksusy i materiały bardzo wysokiej jakości. Chodziło mi o zastosowanie trwałych materiałów, które dodatkowo będą miały w miarę uniwersalny charakter.

Łączne koszty remontu zamknęły się w kwotach:

  • wymiana stolarki okiennej i drzwiowej – 10.650 zł
  • pozostałe zużyte materiały – 11.282,89 zł
  • koszty robocizny – 16.200 zł

Po remoncie lokal ma następujący rozkład.

rzut_po

I wygląda tak.

Harmonogram inwestycji

  • 9 lutego – zakup lokalu
  • 11 lutego – odbiór kluczy
  • 16 marca – podpisanie umowy najmu
  • 1 kwietnia – odbiór lokalu po remoncie
  • 2 kwietnia – wydanie lokalu najemcy

Wynik końcowy inwestycji

Już w połowie marca, gdy remont jeszcze trwał, podpisałem umowę najmu. Prowadziłem z najemcą rozmowy od końca lutego. Zawarliśmy umowę na 3 lata, począwszy od 1 kwietnia 2016. Ustaliliśmy czynsz najmu w wysokości 1.600 zł. Na pewno nie jest to wysoka kwota. Biorąc pod uwagę to, że otrzymał lokal całkowicie wyremontowany i dostosowany do jego potrzeb oraz zgodnie z jego wskazówkami. Realia Trójmiejskie oraz lokalizacja lokalu pokazują, że umowa obejmuje rynkowy poziom cen.

Czas na kalkulację rentowności inwestycji. Wszelkie założenia pozostają niezmienione. Przy czynszu 1.600 zł i założonych 11 miesiącach czynszowych w każdym roku, zakładam uzyskanie 17.600 zł przychodu. Od tego odejmuje 3.000 zł rocznych kosztów utrzymania lokalu. Daje mi to kwotę 14.600 zł do dyspozycji. Moja początkowa inwestycja (133.722,50 zł) została powiększona o koszty remontu, które razem wyniosły 38.132,89 zł. Łącznie wydałem więc przed wydaniem lokalu najemcy 171.855,39 zł (nie licząc kosztów ogłoszeń). Jak z tego wynika moja rentowność inwestycji zamknie się w wysokości 8,5% w skali roku.

Oprócz tego lokal jest lokalem ponad 30 letnim, a więc mogę zastosować stawkę amortyzacji w wysokości nawet 10%. Dzięki amortyzacji od przychodów uzyskiwanych od najmu z tego lokalu przez najbliższe kilkanaście lat nie będę musiał, całkiem legalnie, płacić podatku dochodowego.

Już po wynajęciu dałem po raz drugi ogłoszenie, tym razem z nową ceną i nowymi zdjęciami. Tym razem w ciągu zaledwie kilku kolejnych dni zadzwoniło kilka sensownych osób. Tym razem już nie automaty do gier tylko osoby świadczące konkretne usługi. Utwierdziło mnie to w przekonaniu, że oferta jest dobra, a inwestycja będzie opłacalna.

Czego się nauczyłem przy tej inwestycji

Przy tej transakcji korzystałem ze swoich dotychczasowych doświadczeń. Wiele z nich zaowocowało przy tej okazji.

Proces ten przyniósł mi też kilka nowych doświadczeń, nowych nauk na przyszłość:

  • Mam dobrą ekipę remontową. Nie po raz pierwszy robili remont lokalu na wynajem więc ich szef w lot rozumiał o co mi chodzi i jakie mam plany. Wiedział, że jestem mocno zajęty i sam podejmował decyzje.
  • Trzeba słuchać fachowców. Nie udawać, że na wszystkim się znamy. Dobry fachowiec podpowie na czym możemy zaoszczędzić, a na co warto wydać trochę więcej pieniędzy.
  • Drzwi w lokalu handlowym powinny mieć samozamykacz pozwalający na „przytrzymanie” ich w pozycji w pełni otwartej. Dopłata niewielka a efekt WOW znaczący.
  • Ubezpieczalnie wymagają, by lokale użytkowe miały w oknach i drzwiach szyby antywłamaniowe (co najmniej P3). Brak takiego zabezpieczenia musi być zrekompensowany instalacją rolet lub krat. Przy wymianie okien trzeba zwrócić na to uwagę. Nie jest to wielka różnica w kwotach na tym etapie, a późniejsza wymiana może być bardzo kosztowna.
  • Lokal użytkowy na wynajem też musi być do tego wynajęcia przygotowany. Nie da się obecnie znaleźć nikogo, kto będzie chciał zainwestować w nasz lokal własne pieniądze. Nawet wtedy gdy cena najmu będzie prawie o połowę niższa. Lokal musi być przygotowany „pod klucz”.

Szczęściu trzeba pomagać, dawać mu szansę by nas odnalazło. Trzeba też być aktywnym i przeć do przodu. Z niepowodzeń należy czerpać naukę.

A jakie Wy macie doświadczenia z realizacją podobnych inwestycji?

 

  • marka

    Cześć

    Gratuluje udanej inwestycji. Naprawdę wielka zmiana wyglądu i funkcjonalności lokalu.

    Mam jedno pytanie, czy nie boisz się spadku cen nieruchomości w najbliższych latach?

    • skarbonamamony

      Witaj na blogu,

      Bardzo dziękuje za miłe słowa. Co do Twojego pytania to nie boję się i to z dwóch powodów.

      Po pierwsze wahania cen lokali usługowych nie są zależne od tak wielu czynników jak rynek mieszkaniowy. Tam olbrzymi wpływ ma dostępność kredytów hipotecznych, na którą wpływa koniunktura i ograniczenia natury prawnej. Tutaj raczej wszystko opiera się na koniunkturze.

      Po drugie zwróć uwagę, że lokal kupiłem całkiem okazyjnie i to pomimo jego stanu. Każdy kto choć półprofesjonalnie zajmuje się inwestowaniem w nieruchomości wyznaje podstawową zasadę „muszę na nieruchomości zarobić już przy jej zakupie”. To oznacza, że kupowane są tylko lokale w okazyjnych cenach. Nie ma przy tym emocji, tylko chłodna kalkulacja. Zainwestowane w remont pieniądze, gdybym zdecydował się teraz na sprzedaż dają „zapas” wartości, którą obecnie lokal posiada. Nawet gdyby wartość lokalu spadła to raczej do niego nie dołożę.