Studium inwestycyjnego przypadku

By | 11 kwietnia 2016

foto-tytul

W tym arty­ku­le chcę Ci poka­zać przy­kła­do­wą moją ostat­nią inwe­sty­cję. Nie była jakaś bar­dzo trud­na czy też ryzy­kow­na. Nie była ona też wiel­ka. Cho­dzi mi głów­nie o poka­za­nie czym kie­ru­je się przy podej­mo­wa­niu decy­zji i jakie mam zało­że­nia. Po czę­ści arty­kuł opi­su­je moje odczu­cia w trak­cie reali­za­cji. Arty­kuł ten poka­zu­je kom­plet­ny case stu­dy. Od poja­wie­nia się moż­li­wo­ści do koń­co­we­go zre­ali­zo­wa­nia zamie­rzeń.

Arty­kuł zawie­ra bar­dzo szcze­gó­ło­wą histo­rię. Nie jest krót­ki, więc zrób sobie dobrą kawę…

Trochę o lokalu

Lokal jest nie­wiel­ki, ma zale­d­wie nie­ca­ło 38 m2. Nie jest korzyst­nie zlo­ka­li­zo­wa­ny. Mie­ści się na pierw­szym pię­trze pawi­lo­nu han­dlo­we­go z lat 80-tych ubie­głe­go stu­le­cia. Wej­ście jest z zewnętrz­nej, odkry­tej gale­rii do któ­rej pro­wa­dzą zewnętrz­ne scho­dy. Typo­wy pawi­lon han­dlo­wy przy blo­kach wybu­do­wa­nych w tam­tym okre­sie. Jak już zapew­ne się domy­ślasz lokal ma prze­zna­cze­nie han­dlo­wo-usłu­go­we, choć od daw­na o han­dlu w loka­lach zlo­ka­li­zo­wa­nych na pierw­szym pię­trze moż­na zapo­mnieć.

Historia negocjacji

Pierw­szy kon­takt z wła­ści­cie­lem nawią­za­łem zupeł­nie przy­pad­ko­wo w listo­pa­dzie ubie­głe­go roku. Obej­rza­łem w środ­ku lokal, był w fatal­nym sta­nie. Wyma­gał nie­mal gene­ral­ne­go remon­tu. Wła­ści­ciel wła­śnie wysta­wił swo­ją ofer­tę na rynek — cena 199.000 zł. Przy tej cenie, bio­rąc pod uwa­gę staw­ki czyn­szu za loka­le o podob­nym stan­dar­dzie (do remon­tu), ren­tow­ność inwe­sty­cji była by na pozio­mie loka­ty ban­ko­wej. Cena kom­plet­nie nie odzwier­cie­dla­ła war­to­ści nie­ru­cho­mo­ści. Nie było poten­cja­łu do zaro­bie­nia jakich­kol­wiek pie­nię­dzy. Raczej same stra­ty. A wła­ści­ciel mówi „za mniej niż 170.000 zł nie sprze­dam”.

Dru­gi kon­takt z wła­ści­cie­lem nawią­za­łem na koniec stycz­nia 2016, po 2,5 mie­sią­ca od naszej poprzed­niej roz­mo­wy. Lokal nadal wid­niał wysta­wio­ny „na sprze­daż” więc moż­na było spró­bo­wać pod­jąć sen­sow­ne nego­cja­cje. Oko­li­ca tego loka­lu jest mi od daw­na zna­na, poten­cjal­na kon­ku­ren­cja oraz pla­ny inwe­sty­cyj­ne na sąsied­nich dział­kach rów­nież. Spo­tka­li­śmy się by odbyć roz­mo­wę. W roz­mo­wie przed­sta­wi­łem swój punkt widze­nia, wska­za­łem wady loka­lu i jego zale­ty. Pod­kre­śli­łem poten­cjal­ne moż­li­wo­ści zarob­ku (czyn­szu) jaki moż­na uzy­skać z takie­go loka­lu w danej loka­li­za­cji. Wszyst­ko popar­łem tabel­ką z wyli­cze­nia­mi oraz wska­za­łem, że zakła­dam zaro­bek z tej inwe­sty­cji w wyso­ko­ści 6% brut­to w ska­li roku. To sto­sun­ko­wo nie­wiel­ka kwo­ta, ale z kolei moja kal­ku­la­cja była bar­dzo zacho­waw­cza. Uwzględ­nia­ła wszyst­kie fak­tycz­ne kosz­ty jakie będę musiał pono­sić, a tak­że więk­szość ryzyk na jakie jestem ska­za­ny przy inwe­sto­wa­niu w loka­le na wyna­jem. W dal­szej czę­ści arty­ku­łu przed­sta­wię Ci szcze­gó­ło­wo tą kal­ku­la­cję.

Final­nie moja ofer­ta opie­wa­ła na 130.000 zł i szyb­ką reali­za­cję trans­ak­cji. Płat­ność prze­le­wem przy pod­pi­sa­niu aktu nota­rial­ne­go. Ter­min zawar­cia aktu nota­rial­ne­go w zasa­dzie naj­bliż­szy na jaki uda się zapi­sać u nota­riu­sza. Roz­mo­wa odby­ła się chy­ba w pią­tek. Wła­ści­ciel poin­for­mo­wał mnie, że zasta­no­wi się i ode­zwie się w przy­szłym tygo­dniu. Zadzwo­nił we wto­rek z infor­ma­cją, że zga­dza się na moją pro­po­zy­cję.

Zabra­łem się za orga­ni­za­cję nota­riu­sza. Od jakie­goś cza­su korzy­stam z usług tyl­ko jed­ne­go. Po kil­ku przy­go­dach z inny­mi wresz­cie zna­la­złem takie­go, z któ­rym dobrze mi się współ­pra­cu­je. Jest bar­dzo ela­stycz­ny, pomoc­ny i bar­dzo szyb­ko reagu­je na moje potrze­by. Dodat­ko­wo szyb­ko odpi­su­je na maile co już jest ewe­ne­men­tem na ryn­ku. Dzień przed pla­no­wa­nym dniem pod­pi­sa­nia aktu zawsze otrzy­mu­je jego pro­jekt na maila, co uła­twia mi ana­li­zę i ewen­tu­al­ną pro­po­zy­cję popra­wek. Z dru­giej stro­ny sam chy­ba dobrze kom­ple­tu­je i przy­go­to­wu­je wszyst­kie nie­zbęd­ne doku­men­ty co  zapew­ne jemu bar­dzo uła­twia pra­cę. W tym miej­scu bar­dzo pozdra­wiam Pana Rafa­ła!

Zakup lokalu i opis jego stanu

9 lute­go 2016 spo­ty­ka­my się z wła­ści­cie­lem u nota­riu­sza i zawie­ra­my umo­wę sprze­da­ży loka­lu.

Na kosz­ty zaku­pu skła­da­ją się cena nie­ru­cho­mo­ści i kosz­ty trans­ak­cyj­ne. Roz­ło­ży­ły się one nastę­pu­ją­co:

  • Cena nie­ru­cho­mo­ści – 130.000 zł
  • Wyna­gro­dze­nie nota­riu­sza z VAT – 922,50 zł
  • Poda­tek o czyn­no­ści cywil­no­praw­nych – 2.600 zł
  • Opła­ty sądo­we (wpis w KW) – 200 zł

W sumie wyda­łem 133.722,50 zł

Przy trans­ak­cji nie musia­łem korzy­stać z pomo­cy praw­ni­ka bo mam praw­ni­cze wykształ­ce­nie. Dodat­ko­wo lokal nie był loka­lem pro­ble­mo­wym, wystar­czy­ła moja wie­dza i dotych­cza­so­we doświad­cze­nie.

Teraz zapew­ne nasu­nę­ło Ci się pyta­nie czy dał­bym wię­cej? Odpo­wiedź jest jed­na — nie. No może doło­żył bym dwa, trzy tysią­ce by nie było, że nie chcę się tar­go­wać. Po pro­stu wyż­sza kwo­ta powo­do­wa­ła­by nie­opła­cal­ność inwe­sty­cji przy pozio­mie akcep­ta­cji ryzyk jakie sobie na co dzień zakła­dam. Każ­dą inwe­sty­cję kal­ku­lu­je w podob­ny spo­sób, zakła­da­jąc podob­ną ska­lę ryzy­ka.

Czy­taj wię­cej o kal­ku­la­cji opła­cal­no­ści nie­ru­cho­mo­ści na wyna­jem

Jak już pisa­łem, lokal ma nie­ca­łe 38 m2, poło­żo­ny jest na pierw­szym pię­trze pawi­lo­nu han­dlo­wo-usłu­go­we­go. Roz­kład pomiesz­czeń wyglą­dał w spo­sób nastę­pu­ją­cy.

rzut_przed

Stan loka­lu był zły. To wca­le nie zna­czy, że nie był nigdy remon­to­wa­ny. Po pro­stu jego stan­dard kom­plet­nie nie przy­sta­wał do dzi­siej­szych realiów. Jeże­li najem­ca chciał­by pro­wa­dzić jaką­kol­wiek sen­sow­ną dzia­łal­ność to roz­po­czę­cie naj­mu wią­za­ło­by się nie tyl­ko z łatwym odświe­że­niem. Istot­ne wady jakie lokal miał były nastę­pu­ją­ce:

  • Insta­la­cja elek­trycz­na z lat 80-tych: skrzyn­ka bez­piecz­ni­ko­wa z bez­piecz­ni­ka­mi „wkrę­ca­ny­mi”, insta­la­cja dwu­ży­ło­wa, zapew­ne alu­mi­nio­wa,
  • Sta­ra sto­lar­ka okien­na i drzwio­wa, jed­no­szy­bo­wa z pro­fi­li sta­lo­wych,
  • Ścia­ny nie­ce­ko­lo­wa­ne, krzy­we jak to naj­czę­ściej bywa­ło w tam­tych cza­sach.

Poniż­sze zdję­cia poka­zu­ją stan loka­lu w dniu odbio­ru.

Kalkulacja i pierwsze przymiarki do wynajęcia

Lokal kupi­łem czy­niąc dwa zało­że­nia.

  • W pierw­szym z nich zakła­da­łem wyna­ję­cie go w sta­nie takim jaki kupi­łem. Przy bar­dzo niskim czyn­szu zakła­da­łem, że znaj­dzie się ktoś, kto albo nie będzie potrze­bo­wał wyso­kie­go stan­dar­du, albo zain­we­stu­je w lokal i dopro­wa­dzi go samo­dziel­nie do ocze­ki­wa­ne­go sta­nu.
  • W dru­gim zało­że­niu przy­ją­łem, że lokal wyre­mon­tu­ję na wła­sny koszt, ale wte­dy czynsz już będzie wyż­szy.

Takie zało­że­nia czy­ni­łem od same­go począt­ku. Od razu po zaku­pie dałem ogło­sze­nia, ale rów­no­le­gle skon­tak­to­wa­łem się wyko­naw­ca­mi któ­rych znam i pra­co­wa­łem z nimi nad ofer­ta­mi remon­tu.

Wstęp­na kal­ku­la­cja warian­tu pierw­sze­go obej­mo­wa­ła bar­dzo niską staw­kę czyn­szu. W tym przy­pad­ku przy­ją­łem, że czynsz powi­nien wyno­sić 1.000 zł mie­sięcz­nie. Co dawa­ło tro­chę ponad 26 zł za m2. To bar­dzo dobra ofer­ta bio­rąc pod uwa­gę Trój­miej­skie ceny i umiej­sco­wie­nie tego loka­lu.  Zresz­tą była to ta sama kal­ku­la­cja, któ­rą przed­sta­wi­łem poprzed­nie­mu wła­ści­cie­lo­wi.

W tym zało­że­niu przy­ją­łem prze­cięt­nie 11 mie­się­cy czyn­szo­wych w każ­dym roku. Czy­li zakła­da­łem, że na poszu­ki­wa­nie najem­cy muszę w każ­dym przy­pad­ku poświę­cić jakiś czas. Bio­rąc pod uwa­gę obser­wa­cje ryn­ku podob­nych loka­li, może­my zna­leźć przy­pad­ki, że najem­ca wynaj­mu­je cały­mi lata­mi, ale gdy umo­wa z nim się zakoń­czy to wła­ści­ciel szu­ka nowe­go najem­cy przez nawet kil­ka mie­się­cy. Oczy­wi­ście moż­na zało­żyć sta­ty­stycz­nie 11,5 mie­się­cy czyn­szo­wych w każ­dym roku, ale ja jestem w inwe­sty­cjach reali­stą i dla­te­go zakła­dam 11. Nigdy nie nale­ży zakła­dać 12 mie­się­cy bo to istot­nie wypa­cza nasze kal­ku­la­cje.

Jak z tego wyni­ka zało­ży­łem, że sta­ty­stycz­nie w każ­dym roku uzy­skam 11.000 zł przy­cho­dów z naj­mu tego loka­lu.

W tym miej­scu wła­ści­cie­le kawa­le­rek o podob­nej war­to­ści uzna­li­by, że mam zaku­sy na znacz­nie więk­sze zyski, niż oni mają. A prze­cież wyda­tek na kawa­ler­kę w dużym mie­ście to zwy­kle wię­cej niż 130.000 zł. Nie­ste­ty jeste­ście w błę­dzie. Ten lokal jest loka­lem użyt­ko­wym, a więc wią­żą się z nim znacz­nie wyż­sze podat­ki od nie­ru­cho­mo­ści od nie­ru­cho­mo­ści o cha­rak­te­rze miesz­ka­nio­wym. Dodat­ko­wo grunt jest w użyt­ko­wa­niu wie­czy­stym więc co roku trze­ba wpła­cać do gmi­ny zwią­za­ną z tym opła­tę. Na te kosz­ty w ska­li roku skła­da­ją się zatem kwo­ty:

  • Poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści – 913 zł
  • Opła­ta za wie­czy­ste użyt­ko­wa­nie – 1.029,45 zł

Oprócz muszę pokryć kosz­ty ubez­pie­cze­nia nie­ru­cho­mo­ści od zda­rzeń loso­wych, a tak­że kosz­ty ubez­pie­cze­nia odpo­wie­dzial­no­ści cywil­nej (OC). Odkąd prze­ży­łem w pra­cy gdań­ską powódź z 2001 roku to ubez­pie­czam nie­mal wszyst­ko. Skład­ka rocz­na za poli­sę wyno­si 425 zł.

Dodat­ko­wo przy­ją­łem w kal­ku­la­cji sta­ty­stycz­ne kosz­ty remon­tu budyn­ku w któ­rym lokal jest umiej­sco­wio­ny oraz kosz­ty remon­tu loka­lu obcią­ża­ją­ce wynaj­mu­ją­ce­go. Zało­ży­łem w tym przy­pad­ku śred­nią kwo­tę 500 zł rocz­nie. Cza­sa­mi przez całe lata nie wyda­je się nic, a póź­niej trze­ba wydać kil­ka tysię­cy zło­tych. Przy ope­ro­wa­niu tak niskim czyn­szem trze­ba takie zało­że­nia rów­nież poczy­nić bo istot­nie wpły­wa­ją one na ren­tow­ność.

Łącz­ne kosz­ty utrzy­ma­nia nie­ru­cho­mo­ści w ska­li roku powin­ny więc w moim przy­pad­ku zamknąć się w kwo­cie oko­ło 3.000 zł. Piszę oko­ło, ponie­waż każ­dy z tych skład­ni­ków jest zmien­ny, a w zasa­dzie nie­ustan­nie jego koszt wzra­sta. Teraz już widać, że trzy poten­cjal­ne czyn­sze w każ­dym roku pochła­nia­ją nam podat­ki, opła­ty i inne kosz­ty.

Final­nie przyj­mu­jąc tę kal­ku­la­cję mamy do dys­po­zy­cji 11.000 zł minus 3.000 zł, czy­li 8.000 zł rocz­nie przy­cho­du net­to. Z tego jesz­cze musi­my zapła­cić poda­tek, któ­ry przy zasto­so­wa­niu amor­ty­za­cji może być bar­dzo nie­wiel­ki.

Na począt­ku napi­sa­łem, że przy­go­to­wu­jąc się do roz­mo­wy z poprzed­nim wła­ści­cie­lem zało­ży­łem 6% ren­tow­ność. No to policz­my jak to wycho­dzi­ło.

Cena nie­ru­cho­mo­ści wraz z kosz­ta­mi zwią­za­ny­mi z trans­ak­cją wynio­sła 133.722,50 zł. 6% z tej kwo­ty to 8.023,35 zł, a więc przy­chód rocz­ny jaki powi­nien pozo­stać po ure­gu­lo­wa­niu wszyst­kich kosz­tów bie­żą­cych. Jak widzisz całość inwe­sty­cji wła­śnie domy­ka się w tych war­to­ściach.

Moż­na by zało­żyć, że uda się uzy­skać tro­chę wyż­szy czynsz. To w tym sta­nie loka­lu prak­tycz­nie nie­moż­li­we, a moje póź­niej­sze doświad­cze­nia tyl­ko mnie w tym prze­ko­na­niu utwier­dzi­ły. Ale by poka­zać Ci jak wpły­wa na kal­ku­la­cję w podob­nych inwe­sty­cjach każ­da, nawet mini­mal­na zmia­na prze­ro­bi­my trzy dodat­ko­we przy­pad­ki. W każ­dym z nich mamy takie same rocz­ne kosz­ty bie­żą­ce (poda­tek, opła­ta, ubez­pie­cze­nie i rezer­wa na remont) oraz w każ­dym zakła­da­my 11 mie­się­cy czyn­szo­wych w każ­dym roku.

Przy czyn­szu 900 zł uzy­sku­je­my 9.900 zł przy­cho­du rocz­nie minus 3.000 zł kosz­tów co daje nam 6.900 zł do dys­po­zy­cji, a więc ren­tow­ność wycho­dzi na pozio­mie 5,2%.

Przy czyn­szu 1.100 zł uzy­sku­je­my 12.100 zł przy­cho­du rocz­nie minus 3.000 zł kosz­tów co daje nam 9.100 zł do dys­po­zy­cji, a więc ren­tow­ność wzra­sta nam do 6,8%.

Przy czyn­szu 1.200 zł uzy­sku­je­my 13.200 zł przy­cho­du rocz­nie minus 3.000 zł kosz­tów co daje nam 10.200 zł do dys­po­zy­cji, a więc uzy­sku­je­my ren­tow­ność w wyso­ko­ści 7,6%.

Zderzenie z realiami rynku

Przy tym pierw­szym zało­że­niu realia były takie, że na dane ogło­sze­nia dzwo­ni­ło dość spo­ro chęt­nych. Tyle tyl­ko, że nie­mal wszy­scy oni chcie­li pro­wa­dzić jed­ną dzia­łal­ność – auto­ma­ty do gier. Na takie wyko­rzy­sta­nie loka­lu nie chcia­łem się zgo­dzić. Po pierw­sze, źle to by zosta­ło przy­ję­te przez użyt­kow­ni­ków sąsied­nich loka­li, a po dru­gie obser­wu­jąc rynek, taka dzia­łal­ność w loka­lach tra­wa przez co naj­wy­żej kil­ka mie­się­cy. Urzę­dy cel­ne dosyć szyb­ko pro­wa­dzą dzia­ła­nia eli­mi­nu­ją­ce ope­ra­to­rów tych maszyn, a dodat­ko­wo wła­ści­cie­le wynaj­mo­wa­nych loka­li mogą mieć dość spo­re z tym pro­ble­my.

Na szczę­ście wśród tej masy dzwo­nią­cych w spra­wie wynaj­mu „pod auto­ma­ty” poja­wi­ło się kil­ka osób, któ­re wyra­zi­ły zain­te­re­so­wa­nie naj­mem w innych celach. Nie­ste­ty (a może ste­ty) każ­dy z nich mówił jed­no – „nie chce loka­lu w tym sta­nie”. Zresz­tą już w ogło­sze­niu zazna­czy­łem, że jestem goto­wy dosto­so­wać lokal do potrzeb poten­cjal­ne­go najem­cy. Od razu pro­wa­dzi­li­śmy roz­mo­wy w kie­run­ku dosto­so­wa­nia loka­lu do kon­kret­nych potrzeb.

Remont generalny

Od same­go począt­ku, po zaku­pie pro­wa­dzi­łem pra­ce zwią­za­ne z przy­go­to­wa­niem loka­lu do remon­tu. Roz­ma­wia­łem z poten­cjal­ny­mi wyko­naw­ca­mi i gro­ma­dzi­łem ofer­ty. Kom­plet z nich mia­łem już pod koniec lute­go. W zasa­dzie już wte­dy pod­pi­sa­łem pierw­szą umo­wę z wyko­naw­cą, któ­re­go cykl pro­duk­cyj­ny wyma­gał naj­dłuż­sze­go okre­su ocze­ki­wa­nia.

Na począt­ku mar­ca roz­po­czął się remont. Jego zakres obej­mo­wał prak­tycz­nie gene­ral­ny remont loka­lu. Cho­dzi­ło mi o dosto­so­wa­nie go do współ­cze­snych realiów i wymo­gów ryn­ku. Prze­pro­wa­dzo­no nastę­pu­ją­ce pra­ce:

  • wymia­na całej sto­lar­ki okien­nej i drzwio­wej,
  • wybu­rze­nie cięż­kich, beto­no­wych para­pe­tów pod okna­mi,
  • wybu­rze­nie czę­ści ścian wewnętrz­nych,
  • wymia­na całej insta­la­cji elek­trycz­nej,
  • cał­ko­wi­ty remont łazien­ki,
  • wyko­na­nie pod­wie­sza­ne­go sufi­tu wraz z dodat­ko­wym docie­ple­niem,
  • rów­na­nie, ceko­lo­wa­nie i malo­wa­nie wszyst­kich ścian,
  • uło­że­nie na pod­ło­dze posadz­ki z gre­su.

Jeże­li cho­dzi o wymia­nę sto­lar­ki okien­nej i drzwio­wej to od stro­ny fron­to­wej zde­cy­do­wa­łem się na sto­lar­kę alu­mi­nio­wą. Kosz­ty były bar­dzo zbli­żo­ne do sto­lar­ki pla­sti­ko­wej, a bio­rąc pod uwa­gę cha­rak­ter loka­lu, roz­wią­za­nie alu­mi­nio­we jest znacz­nie trwal­sze. Głów­nie cho­dzi o dość czę­ste otwie­ra­nie i zamy­ka­nie drzwi. Takie „trza­ska­nie” w sto­lar­ce pla­sti­ko­wej bar­dzo szyb­ko pro­wa­dzi do jej uszko­dzeń i zuży­cia. W tym wypad­ku nie chcia­łem robić pozor­nych oszczęd­no­ści. Mam kil­ka przy­kła­dów, że dobra sto­lar­ka alu­mi­nio­wa pra­cu­je już ponad 20 lat, a od cza­su do cza­su wyma­ga jedy­nie drob­nych regu­la­cji i popra­wek. Dru­ga spra­wa jaką nauczy­łem się przy oka­zji to fakt, że aby najem­cy towa­rzy­stwo ubez­pie­cze­nio­we ubez­pie­czy­ło rucho­mo­ści, to szy­by muszą być co naj­mniej kla­sy P3, a więc antyw­ła­ma­nio­we. Stan­dar­do­wo fir­my ofe­ru­ją tzw. „szkło bez­piecz­ne”, któ­re nie­ste­ty nie speł­nia tego wymo­gu. Po ana­li­zie warun­ków ubez­pie­czeń wyszło na to, że albo szy­by będą antyw­ła­ma­nio­we, albo trze­ba zain­sta­lo­wać w loka­lu usłu­go­wym kra­ty albo role­ty. Dowie­dzia­łem się też, że nie pro­wa­dzi się sprze­da­ży szyb kla­sy P3, więc osta­tecz­nie zde­cy­do­wa­łem się na szy­by P4. Na to trze­ba zwró­cić uwa­gę remon­tu­jąc lokal pod najem na dzia­łal­ność han­dlo­wą.

Dru­ga spra­wa przy mon­ta­żu drzwi to taki drob­ny szcze­gół jak samo­za­my­kacz. Dostaw­cy sto­lar­ki zwy­kle ofe­ru­ją w kal­ku­la­cji naj­tań­sze. Oka­zu­je się, że za bar­dzo nie­wiel­ką dopła­tą może­my dostać samo­za­my­kacz, któ­ry jest znacz­nie mniej­szy gaba­ry­to­wo, a dodat­ko­wo ma funk­cję „przy­trzy­my­wa­nia” drzwi mak­sy­mal­nie otwar­tych. Dzię­ki temu gdy chce­my mieć drzwi otwar­te to nie musi­my sto­so­wać jakiś przy­trzy­my­wa­czy czy innych kli­nów blo­ku­ją­cych drzwi. Na to roz­wią­za­nie się zde­cy­do­wa­łem i dzię­ki temu mogłem zro­bić dobre wra­że­nie na najem­cy.

W cza­sie remon­tu zde­cy­do­wa­łem się na wyrzu­ce­nie czę­ści ścia­nek wewnętrz­nych. Doty­czy­ło to głów­nie przed­niej czę­ści loka­lu. Pier­wot­nie two­rzy­ły one „wia­tro­łap” pomię­dzy drzwia­mi wewnętrz­ny­mi, a zewnętrz­ny­mi oraz witry­nę przed­nią. Cała sto­lar­ka z przo­du była jed­no­szy­bo­wa, więc te roz­wią­za­nia dawa­ły dodat­ko­wą izo­la­cję ter­micz­ną. Obec­nie sto­so­wa­na solar­ka jest o wie­le bar­dziej izo­la­cyj­na więc likwi­da­cja zbęd­nych ścia­nek była wska­za­na, a dodat­ko­wo o kil­ka metrów kwa­dra­to­wych powięk­szy­ła fak­tycz­ną powierzch­nię użyt­ko­wą loka­lu.

Przy wymia­nie insta­la­cji elek­trycz­nej od razu wyko­na­łem insta­la­cję na potrze­by ewen­tu­al­ne­go alar­mu. Na tak małej powierzch­ni koszt mate­ria­łów wyniósł kil­ka­na­ście zło­tych, a wyko­naw­ca roz­ło­żył to oka­blo­wa­nie pod sufi­tem. Dzię­ki temu, gdy któ­ryś najem­ca będzie chciał zało­żyć sobie alarm, to nie będzie musiał ukła­dać kabli. Na tej samej zasa­dzie przy­go­to­wa­łem insta­la­cję zasi­la­ją­cą rekla­mę, któ­rą poten­cjal­ny najem­ca może będzie chciał sobie zain­sta­lo­wać na zewnątrz loka­lu.

Pozo­sta­łe pra­ce były po pro­stu nie­zbęd­ne, by lokal był współ­cze­śnie uży­tecz­ny. Nie cho­dzi tu o jakieś luk­su­sy i mate­ria­ły bar­dzo wyso­kiej jako­ści. Cho­dzi­ło mi o zasto­so­wa­nie trwa­łych mate­ria­łów, któ­re dodat­ko­wo będą mia­ły w mia­rę uni­wer­sal­ny cha­rak­ter.

Łącz­ne kosz­ty remon­tu zamknę­ły się w kwo­tach:

  • wymia­na sto­lar­ki okien­nej i drzwio­wej – 10.650 zł
  • pozo­sta­łe zuży­te mate­ria­ły – 11.282,89 zł
  • kosz­ty robo­ci­zny — 16.200 zł

Po remon­cie lokal ma nastę­pu­ją­cy roz­kład.

rzut_po

I wyglą­da tak.

Harmonogram inwestycji

  • 9 lute­go – zakup loka­lu
  • 11 lute­go – odbiór klu­czy
  • 16 mar­ca – pod­pi­sa­nie umo­wy naj­mu
  • 1 kwiet­nia – odbiór loka­lu po remon­cie
  • 2 kwiet­nia – wyda­nie loka­lu najem­cy

Wynik końcowy inwestycji

Już w poło­wie mar­ca, gdy remont jesz­cze trwał, pod­pi­sa­łem umo­wę naj­mu. Pro­wa­dzi­łem z najem­cą roz­mo­wy od koń­ca lute­go. Zawar­li­śmy umo­wę na 3 lata, począw­szy od 1 kwiet­nia 2016. Usta­li­li­śmy czynsz naj­mu w wyso­ko­ści 1.600 zł. Na pew­no nie jest to wyso­ka kwo­ta. Bio­rąc pod uwa­gę to, że otrzy­mał lokal cał­ko­wi­cie wyre­mon­to­wa­ny i dosto­so­wa­ny do jego potrzeb oraz zgod­nie z jego wska­zów­ka­mi. Realia Trój­miej­skie oraz loka­li­za­cja loka­lu poka­zu­ją, że umo­wa obej­mu­je ryn­ko­wy poziom cen.

Czas na kal­ku­la­cję ren­tow­no­ści inwe­sty­cji. Wszel­kie zało­że­nia pozo­sta­ją nie­zmie­nio­ne. Przy czyn­szu 1.600 zł i zało­żo­nych 11 mie­sią­cach czyn­szo­wych w każ­dym roku, zakła­dam uzy­ska­nie 17.600 zł przy­cho­du. Od tego odej­mu­je 3.000 zł rocz­nych kosz­tów utrzy­ma­nia loka­lu. Daje mi to kwo­tę 14.600 zł do dys­po­zy­cji. Moja począt­ko­wa inwe­sty­cja (133.722,50 zł) zosta­ła powięk­szo­na o kosz­ty remon­tu, któ­re razem wynio­sły 38.132,89 zł. Łącz­nie wyda­łem więc przed wyda­niem loka­lu najem­cy 171.855,39 zł (nie licząc kosz­tów ogło­szeń). Jak z tego wyni­ka moja ren­tow­ność inwe­sty­cji zamknie się w wyso­ko­ści 8,5% w ska­li roku.

Oprócz tego lokal jest loka­lem ponad 30 let­nim, a więc mogę zasto­so­wać staw­kę amor­ty­za­cji w wyso­ko­ści nawet 10%. Dzię­ki amor­ty­za­cji od przy­cho­dów uzy­ski­wa­nych od naj­mu z tego loka­lu przez naj­bliż­sze kil­ka­na­ście lat nie będę musiał, cał­kiem legal­nie, pła­cić podat­ku docho­do­we­go.

Już po wyna­ję­ciu dałem po raz dru­gi ogło­sze­nie, tym razem z nową ceną i nowy­mi zdję­cia­mi. Tym razem w cią­gu zale­d­wie kil­ku kolej­nych dni zadzwo­ni­ło kil­ka sen­sow­nych osób. Tym razem już nie auto­ma­ty do gier tyl­ko oso­by świad­czą­ce kon­kret­ne usłu­gi. Utwier­dzi­ło mnie to w prze­ko­na­niu, że ofer­ta jest dobra, a inwe­sty­cja będzie opła­cal­na.

Czego się nauczyłem przy tej inwestycji

Przy tej trans­ak­cji korzy­sta­łem ze swo­ich dotych­cza­so­wych doświad­czeń. Wie­le z nich zaowo­co­wa­ło przy tej oka­zji.

Pro­ces ten przy­niósł mi też kil­ka nowych doświad­czeń, nowych nauk na przy­szłość:

  • Mam dobrą eki­pę remon­to­wą. Nie po raz pierw­szy robi­li remont loka­lu na wyna­jem więc ich szef w lot rozu­miał o co mi cho­dzi i jakie mam pla­ny. Wie­dział, że jestem moc­no zaję­ty i sam podej­mo­wał decy­zje.
  • Trze­ba słu­chać fachow­ców. Nie uda­wać, że na wszyst­kim się zna­my. Dobry facho­wiec pod­po­wie na czym może­my zaosz­czę­dzić, a na co war­to wydać tro­chę wię­cej pie­nię­dzy.
  • Drzwi w loka­lu han­dlo­wym powin­ny mieć samo­za­my­kacz pozwa­la­ją­cy na „przy­trzy­ma­nie” ich w pozy­cji w peł­ni otwar­tej. Dopła­ta nie­wiel­ka a efekt WOW zna­czą­cy.
  • Ubez­pie­czal­nie wyma­ga­ją, by loka­le użyt­ko­we mia­ły w oknach i drzwiach szy­by antyw­ła­ma­nio­we (co naj­mniej P3). Brak takie­go zabez­pie­cze­nia musi być zre­kom­pen­so­wa­ny insta­la­cją rolet lub krat. Przy wymia­nie okien trze­ba zwró­cić na to uwa­gę. Nie jest to wiel­ka róż­ni­ca w kwo­tach na tym eta­pie, a póź­niej­sza wymia­na może być bar­dzo kosz­tow­na.
  • Lokal użyt­ko­wy na wyna­jem też musi być do tego wyna­ję­cia przy­go­to­wa­ny. Nie da się obec­nie zna­leźć niko­go, kto będzie chciał zain­we­sto­wać w nasz lokal wła­sne pie­nią­dze. Nawet wte­dy gdy cena naj­mu będzie pra­wie o poło­wę niż­sza. Lokal musi być przy­go­to­wa­ny „pod klucz”.

Szczę­ściu trze­ba poma­gać, dawać mu szan­sę by nas odna­la­zło. Trze­ba też być aktyw­nym i przeć do przo­du. Z nie­po­wo­dzeń nale­ży czer­pać naukę.

A jakie Wy macie doświad­cze­nia z reali­za­cją podob­nych inwe­sty­cji?