Przedwstępna umowa najmu

By | 22 czerwca 2016

podpisanie umowy trzy osoby

W praktyce wynajmu zdarza się, że chcemy potencjalnemu najemcy umożliwić zawarcie umowy najmu w przyszłości, dokonując rezerwacji danego lokalu. W takim wypadku zwykle albo bierzemy po prostu jakąś kwotę pieniędzy tytułem zaliczki, albo podpisujemy umowę rezerwacji najmu lokalu lub przedwstępną umowę najmu lokalu. Każde z tych rozwiązań ma jakieś zalety, ale trzeba też wiedzieć, że w określonych sytuacjach na zawarciu umowy przedwstępnej możemy stracić. Na własne życzenie postawić się w niekorzystnym położeniu.

Umowa przedwstępna w ogólności

Zasadniczo, umowa przedwstępna uregulowana jest w art. 389 i 390 kodeksu cywilnego.

Ideą umowy przedwstępnej jest przyrzeczenie zawarcia umowy definitywnej. Przyrzeczenie to, w zależności od treści samej umowy przedwstępnej, może mieć charakter jednostronny jak i dwustronny. Innymi słowy, obowiązek zawarcia umowy ostatecznej może spoczywać na jednej, albo na obu jej stronach. W tym pierwszym przypadku, decyzję o zawarciu umowy podejmuje tylko jedna strona i to ona żąda jej zawarcia.

Umowę tę zawiera się zwykle w przypadku, gdy któraś ze stron, albo obie, muszą przed zawarciem umowy ostatecznej poczynić dodatkowe starania. Na przykład w wypadku umowy sprzedaży nieruchomości, kupujący zwykle musi najpierw zawrzeć umowę kredytu, a zdarza się, że i sprzedający najpierw musi załatwić wszystkie sprawy związane z wpisem jego osoby do księgi wieczystej po przeprowadzeniu postępowania działowego. To w wypadku sprzedaży nieruchomości najczęściej spotykamy się z umowami przedwstępnymi.

Umowa przedwstępna nie powinna być zawierana wtedy, gdy strony negocjują jeszcze warunki zawarcia umowy definitywnej. Nie służy bowiem ona do zaznaczenia trwających między stronami negocjacji. Brak konsensu co do istotnych postanowień umowy przyrzeczonej oznacza, że negocjacje trwają i nie zostały jeszcze zakończone. Dopiero w momencie ustalenia wszelkich warunków umowy definitywnej można przystąpić do ewentualnego zawarcia umowy przedwstępnej, o ile strony w zawarciu tej umowy mają jakiś cel.

„Umowa przedwstępna należy do umów o charakterze organizatorskim (przygotowawczym) i należy ją odróżnić od umowy definitywnej, która realizuje zamierzony przez strony cel gospodarczy. Z uwagi na charakter umowy przedwstępnej jako umowy przygotowawczej nie sposób przypisać jej nieważności tylko na tej podstawie że w dacie jej zawarcia przedmiot przyszłego najmu jeszcze nie istniał” (I ACa 928/15 – wyrok SA Kraków z dnia 21-10-2015). Można zatem ją zawrzeć w czasie budowy budynku, który w całości lub części ma zostać wynajęty.

Umowę przedwstępną można zawrzeć w wypadku niemal każdego rodzaju umowy. Może ona dotyczyć również umowy najmu, choć w tym wypadku ma ona ograniczone zastosowanie.

Co daje umowa przedwstępna?

Tutaj dochodzimy do najważniejszej części tego wpisu. Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w prawidłowy sposób to strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Prawidłowość zawarcia umowy przedwstępnej ocenia się w wielu aspektach. Do najważniejszych należy pełne określenie elementów przedmiotowo istotnych umowy, posiadanie przez strony zdolności prawnej i zdolności do czynności prawnej, a także spełnienie wymagań co do formy zawarcia umowy przedwstępnej. Elementy przedmiotowo istotne omówię w kolejnej części artykułu. Zdolność prawną posiadają wszyscy od chwili urodzenia. Pełną zdolność do czynności prawnej posiadają osoby pełnoletnie o ile nie zostały ubezwłasnowolnione całkowicie bądź częściowo.

Prawidłowo zawarta umowa przedwstępna uprawnia do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jak już napisałem, uprawnienie to może być jednostronne (decyzja o zawarciu umowy definitywnej należy do jednej ze stron) albo dwustronne (każda ze stron może podjąć decyzję o zawarciu umowy definitywnej). Druga strona prawidłowo zawartej umowy przedwstępnej ma obowiązek umowę definitywną zawrzeć, a więc złożyć oświadczenie odpowiedniej treści. W praktyce oznacza to, że w wypadku gdy strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej (złożenia odpowiedniego oświadczenia), to strona żądająca może wystąpić do sądu z powództwem o stwierdzenie istnienia obowiązku zawarcia umowy. Takie orzeczenie, po uprawomocnieniu, zastępuje oświadczenie zobowiązanego, a w praktyce oznacza zawarcie przyrzeczonej umowy.

Alternatywnie, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. To uprawnienie nazywane jest słabszym, w stosunku do uprawnienia silniejszego opisanego w poprzednim akapicie.

Uprawniony może domagać się tylko realizacji uprawnienia słabszego (zapłaty odszkodowania), albo tylko uprawnienia silniejszego (zawarcia umowy). Nie jest możliwe w pierwszej kolejności żądania zawarcia umowy, a dodatkowo jeszcze odszkodowania.

Ponieważ umowę najmu można zawrzeć nawet ustnie, to zawarcie umowy przedwstępnej najmu nie wymaga zachowania jakieś formy szczególnej. Można ją także zawrzeć ustnie, a nawet w sposób dorozumiany. Dlatego należy unikać brania jedynie zaliczki lub zadatku bez kompleksowego sporządzenia przedwstępnej umowy najmu. Biorąc pod uwagę kwestie dowodowe, takie ustalenia w praktyce mogą sprawiać kłopot. Z całą pewnością jednak zawarcie umowy przedwstępnej najmu w formie pisemnej jest prawidłowym zawarciem umowy przedwstępnej, a w konsekwencji może wywołać wyżej wskazane silniejsze skutki. Dlatego zawierając taką umowę należy od razu zadbać o swoje interesy.

Co powinna zawierać przedwstępna umowa najmu?

Umowa przedwstępna najmu powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Z tego punktu widzenia powinniśmy zwrócić uwagę na pełne uregulowanie wzajemnych relacji stron odnoszących się zarówno do samego obowiązku zawarcia umowy ostatecznej jak i relacji stron jakie mają mieć miejsce w umowie ostatecznej.

W pierwszej kolejności należy prawidłowo i wyczerpująco określić strony umowy przedwstępnej, a w konsekwencji strony umowy definitywnej. Nie można umowy przedwstępnej zawrzeć z jednym najemcą, zakładając jednocześnie, że najemców umowy ostatecznej będzie kilku.

W drugiej kolejności, co chyba jest najważniejsze, należy określić szczegółowo treść umowy przyrzeczonej jaka ma być zawarta. Jak już wcześniej napisałem, późniejsze dodatkowe negocjacje mogą być po prostu niemożliwe. Uprawniony może żądać zawarcia umowy jedynie na podstawie ustaleń zawartych w umowie przedwstępnej. Jeżeli określimy w niej tylko wskazanie lokalu którego ma dotyczyć umowa, czynsz i okres na przez jaki umowa ma trwać, to umowę definitywną musimy zawrzeć na tak określonych warunkach, bez możliwości rozszerzenia naszych uprawnień i bez możliwości nałożenia na drugą stronę dodatkowych obowiązków. Z uwagi na to negocjując zawarcie umowy przedwstępnej należy od razu uzgodnić warunki umowy przyrzeczonej. Od początku do końca ustalić jej warunki i warunki te w całości zawrzeć w umowie przedwstępnej. Nie należy ograniczać się jedynie do ogólników!

Dodatkowo musimy określić termin, w jakim strona uprawniona może żądać zawarcia umowy ostatecznej. Jeżeli termin ten nie został w umowie przedwstępnej oznaczony, to umowę ostateczną należy zawrzeć w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W wypadku gdyby obie strony były uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej, i każda z nich wyznaczyła inny termin, to strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Liczy się więc moment złożenia oświadczenia o wyznaczeniu terminu zawarcia umowy, a nie sam wyznaczony termin. Gdyby jednak w umowie przedwstępnej nie oznaczono terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, to nie można żądać jej zawarcia gdy w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin. Roczny okres do wyznaczenia terminu zawarcia umowy jest terminem zawitym. Oznacza to, że gdyby w umowie przedwstępnej nie wskazano terminu zawarcia umowy przyrzeczonej to po upływie roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie można wyznaczyć terminu zawarcia umowy definitywnej. Umowa przedwstępna w takim wypadku po prostu nie wiąże stron.

W przedwstępnej umowie najmu należy bardzo wyraźnie oznaczyć, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta jedynie w wypadku, gdy najpóźniej przed jej zawarciem najemca wpłaci wynajmującemu kwotę kaucji zabezpieczającej. Z charakteru kaucji zabezpieczającej wynika, że nie można żądać jej wpłaty po zawarciu umowy najmu. Z tego powodu, przedwstępna umowa najmu bezwzględnie powinna warunkować zawarcie umowy przyrzeczonej spełnieniem przez najemcę obowiązku wcześniej wpłaty kaucji zabezpieczającej. Ten temat jest bardzo dokładnie opisany tutaj.

Aby być pewnym wykonania umowy przedwstępnej, najemca zwykle wpłaca wynajmującemu pewną kwotę. Może ona być traktowana jako zaliczka albo zadatek. Skutki wręczenia zadatku są jednak inne niż skutki wręczenia zaliczki. Różnice te są szczególnie widoczne gdy umowa przyrzeczona nie zostanie zawarta.

Zaliczka to wcześniej zapłacona część ustalonej ceny, w naszym wypadku może to być na przykład pierwszy czynsz. Możemy też zadecydować w umowie przedwstępnej, że wpłacona zaliczka w wypadku zawarcia umowy definitywnej zostanie zaliczona na poczet kaucji (części kaucji). Jeżeli ustaliliśmy zaliczkę, to w wypadku gdyby nie doszło do zawarcia umowy ostatecznej, zaliczka powinna być zwrócona kontrahentowi, który ją wpłacił. Innymi słowy zaliczka podlega rozliczeniu lub jest zwrotna.

Wpłacony przy zawarciu umowy przedwstępnej zadatek, o ile umowa nie stanowi inaczej, ulega przepadkowi na rzecz osoby która go przyjęła w wypadku gdyby z przyczyn leżących po drugiej stronie umowa definitywna nie została zawarta i strona która zawarła umowę przedwstępną odstąpiła od niej. Innymi słowy w razie nie zawarcia umowy przyrzeczonej przez zobowiązaną stronę druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego do zawarcia umowy ostatecznej od umowy przedwstępnej odstąpić i otrzymany zadatek zachować. W wypadku gdyby odstąpiła osoba, która zadatek dała, to może ona żądać zapłaty sumy dwukrotnie wyższej. Zadatek daje silny bodziec do wykonania umowy przedwstępnej – zawarcia umowy definitywnej. W wypadku rozwiązania umowy przedwstępnej na skutek zgodnego oświadczenia stron, wpłacony zadatek powinien być jednak zwrócony.

Jak już pisałem wcześniej, należy w umowie przedwstępnej najmu określić w jaki sposób ma zostać potraktowana wpłacona kwota, niezależnie od tego czy będzie ona traktowana jako zaliczka czy zadatek. Możemy umówić się z najemcą, że będzie zaliczona na poczet kolejnych czynszów lub na poczet kaucji.

„Określone w umowie przedwstępnej świadczenie ma charakter świadczenia definitywnego w rzeczywistości objętego umową przyrzekaną, chociaż umowa przedwstępna ma cel przygotowawczy. Niemniej jednak korzystając ze swobody kontraktowania strony umowy przedwstępnej mogą uzależnić (warunek zawieszający) zawarcie umowy w przyszłości na przykład od wydania oznaczonej rzeczy lub zapłaty określonej kwoty – m.in. części czynszu najmu. Jeżeli umowa definitywna nie zostaje zawarta, to wręczone rzeczy lub pieniądze podlegają zwrotowi” (I ACa 306/15 – wyrok SA Kraków z dnia 23-09-2015).

Naszą wątpliwość może też budzić wzajemna relacja roszczenia odszkodowawczego jako uprawnienia słabszego wynikającego z zawarcia umowy przedwstępnej oraz ewentualnie wpłaconego dodatkowo zadatku. Jak wynika z charakteru zadatku, ma on funkcję zabezpieczającą czy nawet zastępującą roszczenie odszkodowawcze. Pozornie więc, zastrzeżenie w umowie przedwstępnej zadatku wyklucza roszczenie odszkodowawcze. Zagadnienie to rozstrzygnął Sąd Najwyższy w 1998 roku stwierdzając, że „bezskuteczny upływ terminu z art. 389 KC rodzi dla strony uprawnionej roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej lub o odszkodowanie (art. 390 § 1 i 2 KC), a w razie dodatkowego zastrzeżenia umownego w postaci zadatku – skutki określone w umowie, względnie przewidziane w art. 394 § 1 KC.” (II CKN 706/97 – wyrok SN – Izba Cywilna z dnia 22-04-1998). Jak z tego wynika, w wypadku umowy przedwstępnej roszczenie odszkodowawcze i funkcja zadatku działają w tym wypadku niezależnie od siebie.

Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli więc termin zawarcia umowy definitywnej był określony w umowie przedwstępnej, to roszczenie o naprawienie szkody, albo o zawarcie umowy ostatecznej, przedawnia się po upływie roku od tego dnia. Gdy termin zawarcia umowy ostatecznej nie był określony w umowie przedwstępnej, to roszczenia te przedawniają się z upływem roku od dnia wyznaczonego przez stronę uprawnioną.

Jak już wskazałem, prawidłowe zawarcie umowy przedwstępnej może mieć dwa, alternatywne skutki. Skutek silniejszy (roszczenie o zawarcie umowy), albo słabszy (roszczenie odszkodowawcze). Jeżeli w pierwszej kolejności skorzystamy ze skutku silniejszego i sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, to ewentualne roszczenie o naprawienie szkody przedawni się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie oddalające roszczenie o zawarcie umowy stało się prawomocne.

Inne ważne informacje

Umowa przedwstępna najmu podlega dziedziczeniu. O ile sama umowa najmu, w określonych sytuacjach może wygasnąć na skutek śmierci najemcy, o tyle przedwstępna umowa najmu w okresie w którym skutecznie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej podlega normalnym zasadom dziedziczenia. Umowa najmu nie zależy bowiem od konkretnej osoby z którą ma być zawarta.

Uprawnienia wynikające z umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej są niezbywalne – nie mogą być przeniesione na osobę trzecią. Najemca nie może zatem wskazać innej osoby, która powinna w jego miejsce zawrzeć umowę przyrzeczoną.

Po zawarciu przedwstępnej umowy najmu w żadnym wypadku nie wydajemy najemcy lokalu! Jeżeli byśmy to uczynili, to stawiamy się w bardzo niekorzystnym położeniu. Po pierwsze nie mamy kaucji zabezpieczającej. Jak już pisałem wielokrotnie, bez fizycznie wpłaconej kaucji nie zawieramy umowy najmu. Temat ten jest precyzyjnie opisany tutaj. Po drugie, nie mamy jeszcze zawartej umowy najmu, a sama umowa przedwstępna jest niewystarczającym elementem tego, by najemca posiadał tytuł prawny do lokalu. Jeżeli jest potrzeba wcześniejszego wydania lokalu (np. w celu jego adaptacji przez najemcę), to zwieramy umowę najmu z określonym późniejszym dniem niż dzień wydania lokalu albo z symbolicznym czynszem za pierwszy okres najmu.

W przedwstępnej umowie najmu można skorzystać z wszelkich zastrzeżeń dodatkowych, jak na przykład warunek, prawo odstąpienia, kary umowne.

Dlaczego nie zawieram umów przedwstępnych najmu

Po tak długim wywodzie zapewne zdziwi Cię moje stwierdzenie, że nie zawieram umów przedwstępnych najmu.

Zawieranie przedwstępnej umowy najmu nie ma sensu, skoro od razu można zawrzeć docelową umowę najmu. Taka umowa przedwstępna nie ma z mojego punktu widzenia żadnego znaczenia. I tak muszę poczynić wszelkie ustalenia związane z ukształtowaniem umowy najmu. Muszę ustalić wysokość czynszu, zagadnienia kaucji, inne opłaty jakie najemca ma wnosić, wzajemne prawa i obowiązki oraz wiele innych spraw jakie umowa najmu powinna zawierać. Z uwagi na to wszystko wolę po prostu zawrzeć umowę najmu z określonym w terminie późniejszym dniem rozpoczęcia najmu. Umowa przedwstępna byłaby zatem tylko kolejnym, zupełnie zbędnym krokiem.