Przedwstępna umowa najmu

By | 22 czerwca 2016

podpisanie umowy trzy osoby

W prak­ty­ce wynaj­mu zda­rza się, że chce­my poten­cjal­ne­mu najem­cy umoż­li­wić zawar­cie umo­wy naj­mu w przy­szło­ści, doko­nu­jąc rezer­wa­cji dane­go loka­lu. W takim wypad­ku zwy­kle albo bie­rze­my po pro­stu jakąś kwo­tę pie­nię­dzy tytu­łem zalicz­ki, albo pod­pi­su­je­my umo­wę rezer­wa­cji naj­mu loka­lu lub przed­wstęp­ną umo­wę naj­mu loka­lu. Każ­de z tych roz­wią­zań ma jakieś zale­ty, ale trze­ba też wie­dzieć, że w okre­ślo­nych sytu­acjach na zawar­ciu umo­wy przed­wstęp­nej może­my stra­cić. Na wła­sne życze­nie posta­wić się w nie­ko­rzyst­nym poło­że­niu.

Umowa przedwstępna w ogólności

Zasad­ni­czo, umo­wa przed­wstęp­na ure­gu­lo­wa­na jest w art. 389 i 390 kodek­su cywil­ne­go.

Ideą umo­wy przed­wstęp­nej jest przy­rze­cze­nie zawar­cia umo­wy defi­ni­tyw­nej. Przy­rze­cze­nie to, w zależ­no­ści od tre­ści samej umo­wy przed­wstęp­nej, może mieć cha­rak­ter jed­no­stron­ny jak i dwu­stron­ny. Inny­mi sło­wy, obo­wią­zek zawar­cia umo­wy osta­tecz­nej może spo­czy­wać na jed­nej, albo na obu jej stro­nach. W tym pierw­szym przy­pad­ku, decy­zję o zawar­ciu umo­wy podej­mu­je tyl­ko jed­na stro­na i to ona żąda jej zawar­cia.

Umo­wę tę zawie­ra się zwy­kle w przy­pad­ku, gdy któ­raś ze stron, albo obie, muszą przed zawar­ciem umo­wy osta­tecz­nej poczy­nić dodat­ko­we sta­ra­nia. Na przy­kład w wypad­ku umo­wy sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści, kupu­ją­cy zwy­kle musi naj­pierw zawrzeć umo­wę kre­dy­tu, a zda­rza się, że i sprze­da­ją­cy naj­pierw musi zała­twić wszyst­kie spra­wy zwią­za­ne z wpi­sem jego oso­by do księ­gi wie­czy­stej po prze­pro­wa­dze­niu postę­po­wa­nia dzia­ło­we­go. To w wypad­ku sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści naj­czę­ściej spo­ty­ka­my się z umo­wa­mi przed­wstęp­ny­mi.

Umo­wa przed­wstęp­na nie powin­na być zawie­ra­na wte­dy, gdy stro­ny nego­cju­ją jesz­cze warun­ki zawar­cia umo­wy defi­ni­tyw­nej. Nie słu­ży bowiem ona do zazna­cze­nia trwa­ją­cych mię­dzy stro­na­mi nego­cja­cji. Brak kon­sen­su co do istot­nych posta­no­wień umo­wy przy­rze­czo­nej ozna­cza, że nego­cja­cje trwa­ją i nie zosta­ły jesz­cze zakoń­czo­ne. Dopie­ro w momen­cie usta­le­nia wszel­kich warun­ków umo­wy defi­ni­tyw­nej moż­na przy­stą­pić do ewen­tu­al­ne­go zawar­cia umo­wy przed­wstęp­nej, o ile stro­ny w zawar­ciu tej umo­wy mają jakiś cel.

Umo­wa przed­wstęp­na nale­ży do umów o cha­rak­te­rze orga­ni­za­tor­skim (przy­go­to­waw­czym) i nale­ży ją odróż­nić od umo­wy defi­ni­tyw­nej, któ­ra reali­zu­je zamie­rzo­ny przez stro­ny cel gospo­dar­czy. Z uwa­gi na cha­rak­ter umo­wy przed­wstęp­nej jako umo­wy przy­go­to­waw­czej nie spo­sób przy­pi­sać jej nie­waż­no­ści tyl­ko na tej pod­sta­wie że w dacie jej zawar­cia przed­miot przy­szłe­go naj­mu jesz­cze nie ist­niał” (I ACa 928/15 — wyrok SA Kra­ków z dnia 21-10-2015). Moż­na zatem ją zawrzeć w cza­sie budo­wy budyn­ku, któ­ry w cało­ści lub czę­ści ma zostać wyna­ję­ty.

Umo­wę przed­wstęp­ną moż­na zawrzeć w wypad­ku nie­mal każ­de­go rodza­ju umo­wy. Może ona doty­czyć rów­nież umo­wy naj­mu, choć w tym wypad­ku ma ona ogra­ni­czo­ne zasto­so­wa­nie.

Co daje umowa przedwstępna?

Tutaj docho­dzi­my do naj­waż­niej­szej czę­ści tego wpi­su. Jeże­li umo­wa przed­wstęp­na zosta­ła zawar­ta w pra­wi­dło­wy spo­sób to stro­na upraw­nio­na może docho­dzić zawar­cia umo­wy przy­rze­czo­nej.

Pra­wi­dło­wość zawar­cia umo­wy przed­wstęp­nej oce­nia się w wie­lu aspek­tach. Do naj­waż­niej­szych nale­ży peł­ne okre­śle­nie ele­men­tów przed­mio­to­wo istot­nych umo­wy, posia­da­nie przez stro­ny zdol­no­ści praw­nej i zdol­no­ści do czyn­no­ści praw­nej, a tak­że speł­nie­nie wyma­gań co do for­my zawar­cia umo­wy przed­wstęp­nej. Ele­men­ty przed­mio­to­wo istot­ne omó­wię w kolej­nej czę­ści arty­ku­łu. Zdol­ność praw­ną posia­da­ją wszy­scy od chwi­li uro­dze­nia. Peł­ną zdol­ność do czyn­no­ści praw­nej posia­da­ją oso­by peł­no­let­nie o ile nie zosta­ły ubez­wła­sno­wol­nio­ne cał­ko­wi­cie bądź czę­ścio­wo.

Pra­wi­dło­wo zawar­ta umo­wa przed­wstęp­na upraw­nia do żąda­nia zawar­cia umo­wy przy­rze­czo­nej. Jak już napi­sa­łem, upraw­nie­nie to może być jed­no­stron­ne (decy­zja o zawar­ciu umo­wy defi­ni­tyw­nej nale­ży do jed­nej ze stron) albo dwu­stron­ne (każ­da ze stron może pod­jąć decy­zję o zawar­ciu umo­wy defi­ni­tyw­nej). Dru­ga stro­na pra­wi­dło­wo zawar­tej umo­wy przed­wstęp­nej ma obo­wią­zek umo­wę defi­ni­tyw­ną zawrzeć, a więc zło­żyć oświad­cze­nie odpo­wied­niej tre­ści. W prak­ty­ce ozna­cza to, że w wypad­ku gdy stro­na zobo­wią­za­na uchy­la się od zawar­cia umo­wy przy­rze­czo­nej (zło­że­nia odpo­wied­nie­go oświad­cze­nia), to stro­na żąda­ją­ca może wystą­pić do sądu z powódz­twem o stwier­dze­nie ist­nie­nia obo­wiąz­ku zawar­cia umo­wy. Takie orze­cze­nie, po upra­wo­moc­nie­niu, zastę­pu­je oświad­cze­nie zobo­wią­za­ne­go, a w prak­ty­ce ozna­cza zawar­cie przy­rze­czo­nej umo­wy.

Alter­na­tyw­nie, jeże­li stro­na zobo­wią­za­na do zawar­cia umo­wy przy­rze­czo­nej uchy­la się od jej zawar­cia, dru­ga stro­na może żądać napra­wie­nia szko­dy, któ­rą ponio­sła przez to, że liczy­ła na zawar­cie umo­wy przy­rze­czo­nej. Stro­ny mogą w umo­wie przed­wstęp­nej odmien­nie okre­ślić zakres odszko­do­wa­nia. To upraw­nie­nie nazy­wa­ne jest słab­szym, w sto­sun­ku do upraw­nie­nia sil­niej­sze­go opi­sa­ne­go w poprzed­nim aka­pi­cie.

Upraw­nio­ny może doma­gać się tyl­ko reali­za­cji upraw­nie­nia słab­sze­go (zapła­ty odszko­do­wa­nia), albo tyl­ko upraw­nie­nia sil­niej­sze­go (zawar­cia umo­wy). Nie jest moż­li­we w pierw­szej kolej­no­ści żąda­nia zawar­cia umo­wy, a dodat­ko­wo jesz­cze odszko­do­wa­nia.

Ponie­waż umo­wę naj­mu moż­na zawrzeć nawet ust­nie, to zawar­cie umo­wy przed­wstęp­nej naj­mu nie wyma­ga zacho­wa­nia jakieś for­my szcze­gól­nej. Moż­na ją tak­że zawrzeć ust­nie, a nawet w spo­sób doro­zu­mia­ny. Dla­te­go nale­ży uni­kać bra­nia jedy­nie zalicz­ki lub zadat­ku bez kom­plek­so­we­go spo­rzą­dze­nia przed­wstęp­nej umo­wy naj­mu. Bio­rąc pod uwa­gę kwe­stie dowo­do­we, takie usta­le­nia w prak­ty­ce mogą spra­wiać kło­pot. Z całą pew­no­ścią jed­nak zawar­cie umo­wy przed­wstęp­nej naj­mu w for­mie pisem­nej jest pra­wi­dło­wym zawar­ciem umo­wy przed­wstęp­nej, a w kon­se­kwen­cji może wywo­łać wyżej wska­za­ne sil­niej­sze skut­ki. Dla­te­go zawie­ra­jąc taką umo­wę nale­ży od razu zadbać o swo­je inte­re­sy.

Co powinna zawierać przedwstępna umowa najmu?

Umo­wa przed­wstęp­na naj­mu powin­na okre­ślać istot­ne posta­no­wie­nia umo­wy przy­rze­czo­nej. Z tego punk­tu widze­nia powin­ni­śmy zwró­cić uwa­gę na peł­ne ure­gu­lo­wa­nie wza­jem­nych rela­cji stron odno­szą­cych się zarów­no do same­go obo­wiąz­ku zawar­cia umo­wy osta­tecz­nej jak i rela­cji stron jakie mają mieć miej­sce w umo­wie osta­tecz­nej.

W pierw­szej kolej­no­ści nale­ży pra­wi­dło­wo i wyczer­pu­ją­co okre­ślić stro­ny umo­wy przed­wstęp­nej, a w kon­se­kwen­cji stro­ny umo­wy defi­ni­tyw­nej. Nie moż­na umo­wy przed­wstęp­nej zawrzeć z jed­nym najem­cą, zakła­da­jąc jed­no­cze­śnie, że najem­ców umo­wy osta­tecz­nej będzie kil­ku.

W dru­giej kolej­no­ści, co chy­ba jest naj­waż­niej­sze, nale­ży okre­ślić szcze­gó­ło­wo treść umo­wy przy­rze­czo­nej jaka ma być zawar­ta. Jak już wcze­śniej napi­sa­łem, póź­niej­sze dodat­ko­we nego­cja­cje mogą być po pro­stu nie­moż­li­we. Upraw­nio­ny może żądać zawar­cia umo­wy jedy­nie na pod­sta­wie usta­leń zawar­tych w umo­wie przed­wstęp­nej. Jeże­li okre­śli­my w niej tyl­ko wska­za­nie loka­lu któ­re­go ma doty­czyć umo­wa, czynsz i okres na przez jaki umo­wa ma trwać, to umo­wę defi­ni­tyw­ną musi­my zawrzeć na tak okre­ślo­nych warun­kach, bez moż­li­wo­ści roz­sze­rze­nia naszych upraw­nień i bez moż­li­wo­ści nało­że­nia na dru­gą stro­nę dodat­ko­wych obo­wiąz­ków. Z uwa­gi na to nego­cju­jąc zawar­cie umo­wy przed­wstęp­nej nale­ży od razu uzgod­nić warun­ki umo­wy przy­rze­czo­nej. Od począt­ku do koń­ca usta­lić jej warun­ki i warun­ki te w cało­ści zawrzeć w umo­wie przed­wstęp­nej. Nie nale­ży ogra­ni­czać się jedy­nie do ogól­ni­ków!

Dodat­ko­wo musi­my okre­ślić ter­min, w jakim stro­na upraw­nio­na może żądać zawar­cia umo­wy osta­tecz­nej. Jeże­li ter­min ten nie został w umo­wie przed­wstęp­nej ozna­czo­ny, to umo­wę osta­tecz­ną nale­ży zawrzeć w odpo­wied­nim ter­mi­nie wyzna­czo­nym przez stro­nę upraw­nio­ną do żąda­nia zawar­cia umo­wy przy­rze­czo­nej. W wypad­ku gdy­by obie stro­ny były upraw­nio­ne do żąda­nia zawar­cia umo­wy przy­rze­czo­nej, i każ­da z nich wyzna­czy­ła inny ter­min, to stro­ny wią­że ter­min wyzna­czo­ny przez stro­nę, któ­ra wcze­śniej zło­ży­ła sto­sow­ne oświad­cze­nie. Liczy się więc moment zło­że­nia oświad­cze­nia o wyzna­cze­niu ter­mi­nu zawar­cia umo­wy, a nie sam wyzna­czo­ny ter­min. Gdy­by jed­nak w umo­wie przed­wstęp­nej nie ozna­czo­no ter­mi­nu zawar­cia umo­wy przy­rze­czo­nej, to nie moż­na żądać jej zawar­cia gdy w cią­gu roku od dnia zawar­cia umo­wy przed­wstęp­nej nie został wyzna­czo­ny ter­min. Rocz­ny okres do wyzna­cze­nia ter­mi­nu zawar­cia umo­wy jest ter­mi­nem zawi­tym. Ozna­cza to, że gdy­by w umo­wie przed­wstęp­nej nie wska­za­no ter­mi­nu zawar­cia umo­wy przy­rze­czo­nej to po upły­wie roku od zawar­cia umo­wy przed­wstęp­nej nie moż­na wyzna­czyć ter­mi­nu zawar­cia umo­wy defi­ni­tyw­nej. Umo­wa przed­wstęp­na w takim wypad­ku po pro­stu nie wią­że stron.

W przed­wstęp­nej umo­wie naj­mu nale­ży bar­dzo wyraź­nie ozna­czyć, że umo­wa przy­rze­czo­na zosta­nie zawar­ta jedy­nie w wypad­ku, gdy naj­póź­niej przed jej zawar­ciem najem­ca wpła­ci wynaj­mu­ją­ce­mu kwo­tę kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej. Z cha­rak­te­ru kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej wyni­ka, że nie moż­na żądać jej wpła­ty po zawar­ciu umo­wy naj­mu. Z tego powo­du, przed­wstęp­na umo­wa naj­mu bez­względ­nie powin­na warun­ko­wać zawar­cie umo­wy przy­rze­czo­nej speł­nie­niem przez najem­cę obo­wiąz­ku wcze­śniej wpła­ty kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej. Ten temat jest bar­dzo dokład­nie opi­sa­ny tutaj.

Aby być pew­nym wyko­na­nia umo­wy przed­wstęp­nej, najem­ca zwy­kle wpła­ca wynaj­mu­ją­ce­mu pew­ną kwo­tę. Może ona być trak­to­wa­na jako zalicz­ka albo zada­tek. Skut­ki wrę­cze­nia zadat­ku są jed­nak inne niż skut­ki wrę­cze­nia zalicz­ki. Róż­ni­ce te są szcze­gól­nie widocz­ne gdy umo­wa przy­rze­czo­na nie zosta­nie zawar­ta.

Zalicz­ka to wcze­śniej zapła­co­na część usta­lo­nej ceny, w naszym wypad­ku może to być na przy­kład pierw­szy czynsz. Może­my też zade­cy­do­wać w umo­wie przed­wstęp­nej, że wpła­co­na zalicz­ka w wypad­ku zawar­cia umo­wy defi­ni­tyw­nej zosta­nie zali­czo­na na poczet kau­cji (czę­ści kau­cji). Jeże­li usta­li­li­śmy zalicz­kę, to w wypad­ku gdy­by nie doszło do zawar­cia umo­wy osta­tecz­nej, zalicz­ka powin­na być zwró­co­na kon­tra­hen­to­wi, któ­ry ją wpła­cił. Inny­mi sło­wy zalicz­ka pod­le­ga roz­li­cze­niu lub jest zwrot­na.

Wpła­co­ny przy zawar­ciu umo­wy przed­wstęp­nej zada­tek, o ile umo­wa nie sta­no­wi ina­czej, ule­ga prze­pad­ko­wi na rzecz oso­by któ­ra go przy­ję­ła w wypad­ku gdy­by z przy­czyn leżą­cych po dru­giej stro­nie umo­wa defi­ni­tyw­na nie zosta­ła zawar­ta i stro­na któ­ra zawar­ła umo­wę przed­wstęp­ną odstą­pi­ła od niej. Inny­mi sło­wy w razie nie zawar­cia umo­wy przy­rze­czo­nej przez zobo­wią­za­ną stro­nę dru­ga stro­na może bez wyzna­cze­nia ter­mi­nu dodat­ko­we­go do zawar­cia umo­wy osta­tecz­nej od umo­wy przed­wstęp­nej odstą­pić i otrzy­ma­ny zada­tek zacho­wać. W wypad­ku gdy­by odstą­pi­ła oso­ba, któ­ra zada­tek dała, to może ona żądać zapła­ty sumy dwu­krot­nie wyż­szej. Zada­tek daje sil­ny bodziec do wyko­na­nia umo­wy przed­wstęp­nej – zawar­cia umo­wy defi­ni­tyw­nej. W wypad­ku roz­wią­za­nia umo­wy przed­wstęp­nej na sku­tek zgod­ne­go oświad­cze­nia stron, wpła­co­ny zada­tek powi­nien być jed­nak zwró­co­ny.

Jak już pisa­łem wcze­śniej, nale­ży w umo­wie przed­wstęp­nej naj­mu okre­ślić w jaki spo­sób ma zostać potrak­to­wa­na wpła­co­na kwo­ta, nie­za­leż­nie od tego czy będzie ona trak­to­wa­na jako zalicz­ka czy zada­tek. Może­my umó­wić się z najem­cą, że będzie zali­czo­na na poczet kolej­nych czyn­szów lub na poczet kau­cji.

Okre­ślo­ne w umo­wie przed­wstęp­nej świad­cze­nie ma cha­rak­ter świad­cze­nia defi­ni­tyw­ne­go w rze­czy­wi­sto­ści obję­te­go umo­wą przy­rze­ka­ną, cho­ciaż umo­wa przed­wstęp­na ma cel przy­go­to­waw­czy. Nie­mniej jed­nak korzy­sta­jąc ze swo­bo­dy kon­trak­to­wa­nia stro­ny umo­wy przed­wstęp­nej mogą uza­leż­nić (waru­nek zawie­sza­ją­cy) zawar­cie umo­wy w przy­szło­ści na przy­kład od wyda­nia ozna­czo­nej rze­czy lub zapła­ty okre­ślo­nej kwo­ty — m.in. czę­ści czyn­szu naj­mu. Jeże­li umo­wa defi­ni­tyw­na nie zosta­je zawar­ta, to wrę­czo­ne rze­czy lub pie­nią­dze pod­le­ga­ją zwro­to­wi” (I ACa 306/15 — wyrok SA Kra­ków z dnia 23-09-2015).

Naszą wąt­pli­wość może też budzić wza­jem­na rela­cja rosz­cze­nia odszko­do­waw­cze­go jako upraw­nie­nia słab­sze­go wyni­ka­ją­ce­go z zawar­cia umo­wy przed­wstęp­nej oraz ewen­tu­al­nie wpła­co­ne­go dodat­ko­wo zadat­ku. Jak wyni­ka z cha­rak­te­ru zadat­ku, ma on funk­cję zabez­pie­cza­ją­cą czy nawet zastę­pu­ją­cą rosz­cze­nie odszko­do­waw­cze. Pozor­nie więc, zastrze­że­nie w umo­wie przed­wstęp­nej zadat­ku wyklu­cza rosz­cze­nie odszko­do­waw­cze. Zagad­nie­nie to roz­strzy­gnął Sąd Naj­wyż­szy w 1998 roku stwier­dza­jąc, że „bez­sku­tecz­ny upływ ter­mi­nu z art. 389 KC rodzi dla stro­ny upraw­nio­nej rosz­cze­nie o zawar­cie umo­wy przy­rze­czo­nej lub o odszko­do­wa­nie (art. 390 § 1 i 2 KC), a w razie dodat­ko­we­go zastrze­że­nia umow­ne­go w posta­ci zadat­ku — skut­ki okre­ślo­ne w umo­wie, względ­nie prze­wi­dzia­ne w art. 394 § 1 KC.” (II CKN 706/97 — wyrok SN — Izba Cywil­na z dnia 22-04-1998). Jak z tego wyni­ka, w wypad­ku umo­wy przed­wstęp­nej rosz­cze­nie odszko­do­waw­cze i funk­cja zadat­ku dzia­ła­ją w tym wypad­ku nie­za­leż­nie od sie­bie.

Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej

Rosz­cze­nia z umo­wy przed­wstęp­nej przedaw­nia­ją się z upły­wem roku od dnia, w któ­rym umo­wa przy­rze­czo­na mia­ła być zawar­ta. Jeże­li więc ter­min zawar­cia umo­wy defi­ni­tyw­nej był okre­ślo­ny w umo­wie przed­wstęp­nej, to rosz­cze­nie o napra­wie­nie szko­dy, albo o zawar­cie umo­wy osta­tecz­nej, przedaw­nia się po upły­wie roku od tego dnia. Gdy ter­min zawar­cia umo­wy osta­tecz­nej nie był okre­ślo­ny w umo­wie przed­wstęp­nej, to rosz­cze­nia te przedaw­nia­ją się z upły­wem roku od dnia wyzna­czo­ne­go przez stro­nę upraw­nio­ną.

Jak już wska­za­łem, pra­wi­dło­we zawar­cie umo­wy przed­wstęp­nej może mieć dwa, alter­na­tyw­ne skut­ki. Sku­tek sil­niej­szy (rosz­cze­nie o zawar­cie umo­wy), albo słab­szy (rosz­cze­nie odszko­do­waw­cze). Jeże­li w pierw­szej kolej­no­ści sko­rzy­sta­my ze skut­ku sil­niej­sze­go i sąd odda­li żąda­nie zawar­cia umo­wy przy­rze­czo­nej, to ewen­tu­al­ne rosz­cze­nie o napra­wie­nie szko­dy przedaw­ni się z upły­wem roku od dnia, w któ­rym orze­cze­nie odda­la­ją­ce rosz­cze­nie o zawar­cie umo­wy sta­ło się pra­wo­moc­ne.

Inne ważne informacje

Umo­wa przed­wstęp­na naj­mu pod­le­ga dzie­dzi­cze­niu. O ile sama umo­wa naj­mu, w okre­ślo­nych sytu­acjach może wyga­snąć na sku­tek śmier­ci najem­cy, o tyle przed­wstęp­na umo­wa naj­mu w okre­sie w któ­rym sku­tecz­nie moż­na żądać zawar­cia umo­wy przy­rze­czo­nej pod­le­ga nor­mal­nym zasa­dom dzie­dzi­cze­nia. Umo­wa naj­mu nie zale­ży bowiem od kon­kret­nej oso­by z któ­rą ma być zawar­ta.

Upraw­nie­nia wyni­ka­ją­ce z umo­wy przed­wstęp­nej do zawar­cia umo­wy przy­rze­czo­nej są nie­zby­wal­ne — nie mogą być prze­nie­sio­ne na oso­bę trze­cią. Najem­ca nie może zatem wska­zać innej oso­by, któ­ra powin­na w jego miej­sce zawrzeć umo­wę przy­rze­czo­ną.

Po zawar­ciu przed­wstęp­nej umo­wy naj­mu w żad­nym wypad­ku nie wyda­je­my najem­cy loka­lu! Jeże­li byśmy to uczy­ni­li, to sta­wia­my się w bar­dzo nie­ko­rzyst­nym poło­że­niu. Po pierw­sze nie mamy kau­cji zabez­pie­cza­ją­cej. Jak już pisa­łem wie­lo­krot­nie, bez fizycz­nie wpła­co­nej kau­cji nie zawie­ra­my umo­wy naj­mu. Temat ten jest pre­cy­zyj­nie opi­sa­ny tutaj. Po dru­gie, nie mamy jesz­cze zawar­tej umo­wy naj­mu, a sama umo­wa przed­wstęp­na jest nie­wy­star­cza­ją­cym ele­men­tem tego, by najem­ca posia­dał tytuł praw­ny do loka­lu. Jeże­li jest potrze­ba wcze­śniej­sze­go wyda­nia loka­lu (np. w celu jego adap­ta­cji przez najem­cę), to zwie­ra­my umo­wę naj­mu z okre­ślo­nym póź­niej­szym dniem niż dzień wyda­nia loka­lu albo z sym­bo­licz­nym czyn­szem za pierw­szy okres naj­mu.

W przed­wstęp­nej umo­wie naj­mu moż­na sko­rzy­stać z wszel­kich zastrze­żeń dodat­ko­wych, jak na przy­kład waru­nek, pra­wo odstą­pie­nia, kary umow­ne.

Dlaczego nie zawieram umów przedwstępnych najmu

Po tak dłu­gim wywo­dzie zapew­ne zdzi­wi Cię moje stwier­dze­nie, że nie zawie­ram umów przed­wstęp­nych naj­mu.

Zawie­ra­nie przed­wstęp­nej umo­wy naj­mu nie ma sen­su, sko­ro od razu moż­na zawrzeć doce­lo­wą umo­wę naj­mu. Taka umo­wa przed­wstęp­na nie ma z moje­go punk­tu widze­nia żad­ne­go zna­cze­nia. I tak muszę poczy­nić wszel­kie usta­le­nia zwią­za­ne z ukształ­to­wa­niem umo­wy naj­mu. Muszę usta­lić wyso­kość czyn­szu, zagad­nie­nia kau­cji, inne opła­ty jakie najem­ca ma wno­sić, wza­jem­ne pra­wa i obo­wiąz­ki oraz wie­le innych spraw jakie umo­wa naj­mu powin­na zawie­rać. Z uwa­gi na to wszyst­ko wolę po pro­stu zawrzeć umo­wę naj­mu z okre­ślo­nym w ter­mi­nie póź­niej­szym dniem roz­po­czę­cia naj­mu. Umo­wa przed­wstęp­na była­by zatem tyl­ko kolej­nym, zupeł­nie zbęd­nym kro­kiem.