Prawa najemcy mieszkania — kiedyś było znacznie gorzej

By | 22 sierpnia 2015

przepisy o najmie - bylo gorzej

W tym tygo­dniu dosta­łem od jed­ne­go z czy­tel­ni­ków maila z taką oto kon­klu­zją (pisow­nia sko­ry­go­wa­na, kon­tekst wypo­wie­dzi pozo­sta­je nie­zmie­nio­ny):

Zauwa­żam pew­ną sprzecz­ność — gdy najem­ca nie pła­ci za gmin­ne miesz­ka­nie, gmi­na z tego powo­du nie upad­nie. Gdy ja, jako zwy­kły oby­wa­tel wynaj­mu­ję swo­je miesz­ka­nie, muszę pła­cić opła­ty jako wła­ści­ciel wyna­ję­te­go miesz­ka­nia, by potem unik­nąć odse­tek.

Moje docho­dy na to nie pozwa­la­ją. Tym­cza­sem muszę utrzy­my­wać swo­ją rodzi­nę i rodzi­nę najem­cy, gdy ta ostat­nia woli wyda­wać pie­nią­dze na papie­ro­sy i piwo. Ja mogę ucier­pieć z bra­ku środ­ków do życia, a tam­tych chro­ni usta­wa?

Cóż na to mogłem odpo­wie­dzieć. Tyl­ko tyle, że jest mi przy­kro i też mie­wam podob­ne roz­ter­ki.

Po dłuż­szym zasta­no­wie­niu jed­nak stwier­dzam, że i tak jest lepiej jak wcze­śniej. Histo­rycz­nie w cią­gu ostat­nich 26 lat sytu­acja wynaj­mu­ją­cych wła­ści­cie­li miesz­kań ule­ga popra­wie. Przy­naj­mniej od stro­ny praw­nej w teo­rii tak to dzia­ła.

Ale może cof­nij­my się kil­ka­dzie­siąt lat wcze­śniej. Do roku 1974. 1 sierp­nia tego wła­śnie roku zaczę­ła obo­wią­zy­wać nowa usta­wa – Pra­wo loka­lo­we. Do wcze­śniej­szych cza­sów nie się­gam bo wte­dy mnie nie było na świe­cie.

Ustawa Prawo lokalowe

W tam­tych cza­sach nie­mal wszyst­ko było pań­stwo­we. O ile nie zna­cjo­na­li­zo­wa­no wła­ści­cie­li kamie­nic, to i tak prak­tycz­nie nie mogli oni decy­do­wać o tym komu i za ile wynaj­mu­ją znaj­du­ją­ce się w nich miesz­ka­nia.

Usta­wa ta zawie­ra­ła art. 20 ust. 1 któ­ry mówił, że „W miej­sco­wo­ściach, w któ­rych wystę­pu­ją trud­no­ści w zaspo­ka­ja­niu potrzeb loka­lo­wych w dro­dze umów naj­mu, może być wpro­wa­dzo­ny najem loka­li i budyn­ków na pod­sta­wie decy­zji admi­ni­stra­cyj­nej o przy­dzia­le. Sto­so­wa­nie takie­go try­bu naj­mu powin­no być znie­sio­ne, gdy usta­ną przy­czy­ny jego wpro­wa­dze­nia.” Jak myśli­cie, w tam­tych cza­sach były takie miej­sco­wo­ści w któ­rych nie było trud­no­ści w zaspo­ka­ja­niu potrzeb loka­lo­wych? Odpo­wie­dzi chy­ba domy­śla­ją się wszy­scy. Czy obo­wią­zek ten został kie­dy­kol­wiek, gdzie­kol­wiek znie­sio­ny? Rów­nież chy­ba się domy­śla­cie. Dodam tyl­ko, że wła­ści­wa rada naro­do­wa mia­sta lub gmi­ny decy­do­wa­ła komu przy­dzie­lić miesz­ka­nie będą­ce wła­sno­ścią pry­wat­ną, a rada mini­strów decy­do­wa­ła jaki ta oso­ba ma pła­cić czynsz.

Ta usta­wa obo­wią­zy­wa­ła w nie­co zmie­nio­nej tyl­ko for­mie aż do 1994 roku, w któ­rym weszła w życie zupeł­nie nowa usta­wa o naj­mie loka­li miesz­kal­nych i dodat­kach miesz­ka­nio­wych. W owym cza­sie wła­ści­cie­le kamie­nic i ci któ­rym powo­li uda­je się odzy­skać zra­bo­wa­ne przez komu­nę budyn­ki, pró­bu­ją zwią­zać koniec z koń­cem i zabez­pie­czyć swo­je budyn­ki przed cał­ko­wi­tą ruiną.

Ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych

Usta­wa zawie­ra­ła sze­reg kon­cep­cji, któ­re w związ­ku z nie­ustan­ny­mi bra­ka­mi na ryn­ku miesz­ka­nio­wym zapew­nia­ły loka­to­rom moż­li­wość korzy­sta­nia z nie­dro­gich loka­li miesz­kal­nych. Usta­wo­wo zapew­nio­ny został dualizm roz­wią­zań czyn­szo­wych. Po pierw­sze, przy naj­mie wyni­ka­ją­cym z wcze­śniej wyda­nych decy­zji o przy­dzia­le loka­lu obo­wią­zy­wał czynsz regu­lo­wa­ny. Wyno­sił on w sto­sun­ku rocz­nym mak­sy­mal­nie 3% war­to­ści odtwo­rze­nio­wej loka­lu. W pozo­sta­łych loka­lach obo­wią­zy­wał „czynsz wol­ny”.

Nie­ste­ty niskie czyn­sze regu­lo­wa­ne wie­lo­krot­nie nie dawa­ły wła­ści­cie­lom nie­ru­cho­mo­ści moż­li­wo­ści wła­ści­we­go dba­nia o swo­je budyn­ki. Nie­jed­no­krot­nie wpły­wy z czyn­szu nie były w sta­nie pokryć nawet kosz­tów pil­nych remon­tów budyn­ków, nie mówiąc o jakim­kol­wiek zysku. Usta­wa ta była z tego powo­du kry­ty­ko­wa­na przez powsta­ją­ce sto­wa­rzy­sze­nia wła­ści­cie­li. Sta­ła się ona rów­nież kil­ku­krot­nie przed­mio­tem orze­czeń Try­bu­na­łu Kon­sty­tu­cyj­ne­go, któ­ry to zbu­rzył zawar­te w niej fun­da­men­ty roz­wią­zań chro­nią­cych pra­wa loka­to­rów i osta­tecz­nie stwier­dził nie­zgod­ność z Kon­sty­tu­cją wie­lu jej prze­pi­sów.

W 2000 roku w spra­wie P 11/98 Try­bu­nał Kon­sty­tu­cyj­ny (wyrok z dnia 12-01-2000) orzekł, że art. 56 ust. 2 w związ­ku z art. 25 i art. 26 usta­wy z dnia 2 lip­ca 1994 r. o naj­mie loka­li miesz­kal­nych i dodat­kach miesz­ka­nio­wych nie­zgod­ny z art. 64 ust. 3 w związ­ku z art. 2 i art. 31 ust. 3 Kon­sty­tu­cji Rze­czy­po­spo­li­tej Pol­skiej oraz w związ­ku z art. 1 Pro­to­ko­łu Nr 1 do Kon­wen­cji o Ochro­nie Praw Czło­wie­ka i Pod­sta­wo­wych Wol­no­ści przez to, że „wpro­wa­dzo­ne w nim ogra­ni­cze­nia pra­wa wła­sno­ści usta­no­wio­no z naru­sze­niem wyma­gań okre­ślo­nych w tych prze­pi­sach kon­sty­tu­cyj­nych.

W tym samym roku Try­bu­nał Kon­sty­tu­cyj­ny w spra­wie P 8/99 (wyrok TK z dnia 10-10-2000) orzekł, że „w zakre­sie, w jakim nakła­da na oso­bę fizycz­ną, wynaj­mu­ją­cą lokal miesz­kal­ny pod­le­ga­ją­cy prze­pi­som o czyn­szu regu­lo­wa­nym, obo­wiąz­ki, któ­rych wyko­na­nie wyma­ga nakła­dów prze­wyż­sza­ją­cych docho­dy uzy­ski­wa­ne przez tę oso­bę z nie­ru­cho­mo­ści, w któ­rej znaj­du­je się wyna­ję­ty lokal, bez usta­wo­wej moż­li­wo­ści uzy­ska­nia pomo­cy finan­so­wej ze stro­ny władz publicz­nych, jest nie­zgod­ny z art. 64 ust. 2 i 3 i z art. 21 ust. 1 kon­sty­tu­cji oraz z wyra­żo­ny­mi w art. 2 kon­sty­tu­cji zasa­da­mi spra­wie­dli­wo­ści spo­łecz­nej.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Z tego powo­du usta­wo­daw­ca w 2001 roku zapro­po­no­wał cał­ko­wi­cie nową usta­wę – usta­wę o ochro­nie praw loka­to­rów. W pier­wot­nym brzmie­niu tej usta­wy prze­wi­dzia­no kolej­ne ogra­ni­cze­nie ska­li pod­wy­żek czyn­szu. Art. 9 ust. 3 wska­zy­wał, iż pod­wyż­ki czyn­szu lub innych opłat za uży­wa­nie loka­lu, z wyjąt­kiem opłat nie­za­leż­nych od wła­ści­cie­la, nie mogą w danym roku prze­kra­czać śred­nio­rocz­ne­go wzro­stu cen towa­rów i usług kon­sump­cyj­nych ogó­łem w minio­nym roku w sto­sun­ku do roku poprze­dza­ją­ce­go rok minio­ny nie wię­cej niż o 50% — jeśli rocz­na wyso­kość czyn­szu nie prze­kra­cza 1% war­to­ści odtwo­rze­nio­wej lub 25% — jeśli rocz­na wyso­kość czyn­szu jest wyż­sza niż 1% i nie prze­kra­cza 2% war­to­ści odtwo­rze­nio­wej lub 15% — jeśli rocz­na wyso­kość czyn­szu jest wyż­sza niż 2% war­to­ści odtwo­rze­nio­wej.

Już 2 paź­dzier­ni­ka 2002, na sku­tek wnio­sku Rzecz­ni­ka Praw Oby­wa­tel­skich, Try­bu­nał Kon­sty­tu­cyj­ny wydał wyrok (K 48/01 wyrok TK z dnia 2-10-2002) stwier­dza­ją­cy nie­zgod­ność art. 9 ust. 3 usta­wy z art. 64 ust. 1 i 2 w związ­ku z art. 31 ust. 3 Kon­sty­tu­cji RP. Jed­no­cze­śnie Try­bu­nał Kon­sty­tu­cyj­ny wska­zał, że nowow­pro­wa­dzo­ne regu­la­cje naru­sza­ją pra­wo wynaj­mu­ją­cych do uzy­ski­wa­nia godzi­we­go zwro­tu z zain­we­sto­wa­ne­go kapi­ta­łu poprzez wpro­wa­dze­nie ogra­ni­czeń pod­wy­żek nie dają­cych szans na doj­ście do sta­wek gwa­ran­tu­ją­cych opła­cal­ność, czy przy­naj­mniej zwrot kosz­tów utrzy­ma­nia nie­ru­cho­mo­ści. Staw­ka czyn­szu powin­na bowiem być zróż­ni­co­wa­na w zależ­no­ści od wie­lu czyn­ni­ków, ukształ­to­wa­na przez kon­kret­ne warun­ki lokal­ne. Dodat­ko­wo try­bu­nał pod­kre­ślił, że dla wyzna­cze­nia abso­lut­ne­go mini­mum staw­ki czyn­szu, decy­du­ją­ce zna­cze­nie ma pra­wi­dło­wo usta­lo­ny poziom kosz­tów utrzy­ma­nia i bie­żą­cej eks­plo­ata­cji budyn­ku.

Usta­wa w pier­wot­nym brzmie­niu prze­wi­dy­wa­ła, że jeże­li wynaj­mu­ją­cy chce zamiesz­kać w wynaj­mo­wa­nym loka­lu to może wypo­wie­dzieć najem po zasto­so­wa­niu wypo­wie­dze­nia z odpo­wied­nim ter­mi­nem. Nie­mniej jed­nak, jeże­li mimo wyga­śnię­cia umo­wy z tej przy­czy­ny wynaj­mu­ją­cy w nim nie zamiesz­kał lub zaprze­stał zamiesz­ki­wać przed upły­wem pół roku od usta­nia wypo­wie­dzia­ne­go sto­sun­ku naj­mu to najem­ca ma pra­wo powro­tu do wcze­śniej wynaj­mo­wa­ne­go loka­lu na dotych­cza­so­wych warun­kach bądź do żąda­nia od wynaj­mu­ją­ce­go zapła­ty róż­ni­cy w czyn­szu i w innych opła­tach, któ­re pła­ci obec­nie w sto­sun­ku do tych, któ­re pła­cił w ramach wypo­wie­dzia­ne­go sto­sun­ku praw­ne­go za okres jed­ne­go roku. Wynaj­mu­ją­cy zobo­wią­za­ny jest też do pokry­cia kosz­tów ponow­nej prze­pro­wadz­ki najem­cy do poprzed­nie­go loka­lu. Te prze­pi­sy obo­wią­zu­ją po dzień dzi­siej­szy, ale ogło­szo­ne brzmie­nie prze­pi­su art. 11 ust. 6 prze­wi­dy­wa­ło jesz­cze dodat­ko­wą sank­cję finan­so­wą dla wynaj­mu­ją­ce­go. W takim wypad­ku, nie­za­leż­nie od wska­za­nych wcze­śniej upraw­nień najem­cy, winien od otrzy­mać od wynaj­mu­ją­ce­go karę usta­wo­wą w wyso­ko­ści 15% war­to­ści odtwo­rze­nio­wej wynaj­mo­wa­ne­go loka­lu. Wynaj­mu­ją­cy był zatem zobo­wią­za­ny do zapła­ty kil­ku­na­stu lub nawet kil­ku­dzie­się­ciu tysię­cy zło­tych!

Tym kon­tro­wer­syj­nym prze­pi­sem zajął się Try­bu­nał Kon­sty­tu­cyj­ny w 2007 roku (P 30/06 wyrok TK z dnia 9.07.2007). Try­bu­nał Kon­sty­tu­cyj­ny stwier­dził jego nie­zgod­ność z art. 2 i art. 31 ust. 3 Kon­sty­tu­cji Rze­czy­po­spo­li­tej Pol­skiej. Zda­niem TKist­nie­je moż­li­wość osią­gnię­cia celu spo­łecz­ne­go, jakim jest ochro­na najem­ców, poprzez inne, mniej dotkli­we dla wła­ści­cie­li ogra­ni­cze­nia ich pra­wa wła­sno­ści, nie moż­na uznać unor­mo­wa­nia art. 11 ust. 6 zda­nie trze­cie usta­wy za „koniecz­ne” — w rozu­mie­niu art. 31 ust. 3 zda­nie pierw­sze Kon­sty­tu­cji — ogra­ni­cze­nie pra­wa wła­sno­ści.” Dodat­ko­wo Try­bu­nał Kon­sty­tu­cyj­ny zauwa­żył, że kwe­stio­no­wa­ny prze­pis naru­szał kon­sty­tu­cyj­ną zasa­dę spra­wie­dli­wo­ści spo­łecz­nej wyra­żo­ną w art. 2 Kon­sty­tu­cji.

W 2010 roku wpro­wa­dzo­no do usta­wy umo­wę naj­mu oka­zjo­nal­ne­go. Celem tej zmia­ny z jed­nej stro­ny było uela­stycz­nie­nie sto­sun­ku naj­mu i doda­nie więk­szych swo­bód wynaj­mu­ją­ce­mu w for­mu­ło­wa­niu tre­ści umo­wy. Fak­tycz­nie umo­wa naj­mu oka­zjo­nal­ne­go daje mniej­szą ochro­nę najem­com. Z dru­giej jed­nak stro­ny celem tej zmia­ny był cel fiskal­ny. To zna­czy, że by sko­rzy­stać z dobro­dziejstw ogra­ni­cze­nia upraw­nień najem­cy, wynaj­mu­ją­cy musi zgło­sić zawar­cie umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu naczel­ni­ko­wi urzę­du skar­bo­we­go w ter­mi­nie 14 dni od dnia roz­po­czę­cia naj­mu.

Usta­wa o ochro­nie praw loka­to­rów, w cią­gu 14 lat obo­wią­zy­wa­nia, do dnia dzi­siej­sze­go docze­ka­ła się co naj­mniej dzie­wię­ciu orze­czeń Try­bu­na­łu Kon­sty­tu­cyj­ne­go, a tak­że setek orze­czeń sądów rejo­no­wych, okrę­go­wych i ape­la­cyj­nych. Dzie­siąt­ka­mi spraw zaj­mo­wał się też Sąd Naj­wyż­szy. To poka­zu­je, jak wie­le wąt­pli­wo­ści natu­ry praw­nej i kon­sty­tu­cyj­nej zawie­ra­ją te prze­pi­sy. Jak bli­sko gra­ni­cy naru­sze­nia zasa­dy pro­por­cjo­nal­no­ści i naru­sze­nia pra­wa wła­sno­ści jest obo­wią­zu­ją­ce roz­wią­za­nie.

Zakończenie i wnioski

Osią­ga­nie pożyt­ków z wła­sno­ści miesz­ka­nia jest pod­sta­wo­wym upraw­nie­niem wyni­ka­ją­cym z pra­wa wła­sno­ści. Nało­żo­ne na wynaj­mu­ją­ce­go obo­wiąz­ki i ogra­ni­cze­nia upraw­nień czę­sto pro­wa­dzą aż do gra­ni­cy naru­sze­nia pra­wa wła­sno­ści i posza­no­wa­nia zasa­dy pro­por­cjo­nal­no­ści.

Dziś zaso­bów loka­lo­wych jest znacz­nie wię­cej niż 25 lat temu. Z pew­no­ścią moż­li­wa jest dal­sza libe­ra­li­za­cja pra­wa. Aktu­al­nie ryzy­ko jakie pono­si wynaj­mu­ją­cy jest bowiem znacz­nie więk­sze niż ryzy­ko pono­szo­ne przez najem­cę. Ryzy­ko to nie­ja­ko jest wkal­ku­lo­wa­ne w staw­ki czyn­szu, a tak­że wpły­wa na nie­chęć do inwe­sty­cji na tym ryn­ku. Nie­wy­klu­czo­ne, że zmia­na pra­wa pozwo­li­ło­by na spa­dek ryn­ko­wych kosz­tów naj­mu.