Podwyżka czynszu przy najmie lokalu mieszkalnego

By | 26 listopada 2017

Przy umo­wach naj­mu trwa­ją­cych kil­ka czy kil­ka­na­ście lat z całą pew­no­ścią z upły­wem cza­su sytu­acja ryn­ko­wa ule­gła zmia­nie. Wła­ści­ciel może w pew­nym momen­cie sta­nąć przed koniecz­no­ścią pod­wyż­sze­nia najem­cy czyn­szu. To nie tyl­ko poten­cjal­ne źró­dło kon­flik­tu, ale też pułap­ka, któ­ra przy naj­mniej­szym błę­dzie spo­wo­du­je nie­sku­tecz­ność pod­wyż­ki.

 

Uwa­ga, niniej­szy wpis doty­czy tyl­ko umów naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go, któ­ra nie jest umo­wą naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu albo umo­wą naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu. W tych umo­wach sto­su­je się zupeł­nie inny tryb wpro­wa­dze­nia pod­wy­żek. O tym napi­szę innym razem.

Lepiej spróbuj najpierw się porozumieć 

Zgo­da budu­je, nie­zgo­da ruj­nu­je. Myślę, że każ­dy się ze mną zgo­dzi, że jeże­li pożą­da­ny efekt uzy­ska­my w dro­dze poro­zu­mie­nia to dużo łatwiej jest zaak­cep­to­wać nie­co gor­sze dla nas warun­ki. Z tego wzglę­du powi­nie­neś pre­fe­ro­wać przede wszyst­kim wpro­wa­dze­nie pod­wyż­ki w dro­dze anek­su. Oczy­wi­ście by go obie stro­ny pod­pi­sa­ły, musi ten fakt być poprze­dzo­ny nego­cja­cja­mi. Tema­tem tego wpis nie jest sztu­ka nego­cja­cji, więc ogra­ni­czę się tyl­ko do zwró­ce­nia uwa­gi na dwa bar­dzo istot­ne zagad­nie­nia:

  1. Zawsze spo­rządź pisem­ny aneks do umo­wy i koniecz­nie pod­pisz­cie go wspól­nie z najem­cą. Nigdy nie wpro­wa­dzaj zmian w umo­wie w dro­dze usta­leń ust­nych czy nawet mailo­wych. For­ma pisem­na to albo pod­pi­sa­ny doku­ment papie­ro­wy albo ewen­tu­al­nie doku­ment opa­trzo­ny kwa­li­fi­ko­wa­nym pod­pi­sem cyfro­wym, ale zapew­ne Twój najem­ca takim nie dys­po­nu­je, a Ty zapew­ne też go nie masz.
  2. W anek­sie koniecz­nie wpisz nową wyso­kość czyn­szu i nie zapo­mnij wska­zać, od jakie­go dnia obo­wią­zu­je nowa staw­ka. Wie­le anek­sów pomi­ja ten dru­gi aspekt i wąt­pli­wo­ści inter­pre­ta­cyj­ne goto­we.

Informacje wstępne o podwyżce czynszu w drodze wypowiedzenia 

Jeże­li wynaj­mu­jesz lokal miesz­kal­ny i nie korzy­stasz z umo­wy naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu albo w umo­wy naj­mu insty­tu­cjo­nal­ne­go loka­lu to pro­ces wpro­wa­dze­nia pod­wyż­ki czyn­szu jest bar­dzo sfor­ma­li­zo­wa­ny. Trze­ba przy tym bar­dzo skru­pu­lat­nie prze­strze­gać usta­no­wio­nej w prze­pi­sach pro­ce­du­ry. Nie­prze­strze­ga­nie pro­ce­du­ry zakre­ślo­nej w art. 8a usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów może dopro­wa­dzić do nie­waż­no­ści pod­wyż­ki, a w kon­se­kwen­cji stra­cisz cen­ny czas, ponie­waż cały pro­ces trze­ba będzie prze­pro­wa­dzić od począt­ku 

Zasa­dy pod­wyż­sza­nia czyn­szu w umo­wach naj­mu loka­li miesz­kal­nych zawar­tych na zasa­dach ogól­nych w bar­dzo wyso­kim stop­niu ogra­ni­cza­ją upraw­nie­nia wynaj­mu­ją­ce­go. Ogra­ni­cze­nia te zno­wu wyni­ka­ją z zapi­sów usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów. Dodat­ko­we ogra­ni­cze­nia obej­mu­ją mię­dzy inny­mi:   

  • wydłu­że­nie mini­mal­ne­go okre­su wypo­wie­dze­nia,  
  • zasto­so­wa­nie szcze­gól­nej for­my wypo­wie­dze­nia,  
  • koniecz­ność szcze­gó­ło­we­go uza­sad­nie­nia przy­czyn pod­wyż­sze­nia czyn­szu,  
  • ogra­ni­cze­nie czę­sto­tli­wo­ści pod­wy­żek,  
  • moż­li­wość sądo­wej kon­tro­li jej zasad­no­ści.   

Ograniczenie wysokości podwyżki 

Wynaj­mu­ją­cy lokal miesz­kal­ny jest ogra­ni­czo­ny wiel­ko­ścią pod­wyż­ki czyn­szu. W każ­dym wypad­ku pod­wyż­ka musi być uza­sad­nio­na. Musi zatem wyni­kać z prze­sła­nek stric­te obiek­tyw­nych albo musi być uzna­na przez prze­pi­sy pra­wa za uza­sad­nio­ną. Ogra­ni­cze­nie to wyni­ka z prze­pi­sów art. 8a ust. 4 i następ­nych usta­wy. W świe­tle tych prze­pi­sów wynaj­mu­ją­cy lokal miesz­kal­ny może pod­wyż­szyć czynsz w trzech przy­pad­kach. W dal­szej czę­ści opi­sze dosyć dokład­nie te przy­pad­ki.  

Naj­prost­sza pod­wyż­ka to pod­wyż­sze­nie czyn­szu o wskaź­nik infla­cji w poprzed­nim roku kalen­da­rzo­wym ogła­sza­ny, w for­mie komu­ni­ka­tu, przez Pre­ze­sa Głów­ne­go Urzę­du Sta­ty­stycz­ne­go w Dzien­ni­ku Urzę­do­wym Rze­czy­po­spo­li­tej Pol­skiej „Moni­tor Pol­ski”. W tym wypad­ku usta­wo­daw­ca wska­zał, że taka pod­wyż­ka z mocy pra­wa uzna­wa­na jest za uza­sad­nio­ną.  

W dru­gim wypad­ku wynaj­mu­ją­cy może pod­nieść czynsz naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go do 3% war­to­ści odtwo­rze­nio­wej w ska­li roku. Tutaj też usta­wo­daw­ca stwier­dza, że jest jakiś mini­mal­ny próg czyn­szu, któ­ry wynaj­mu­ją­ce­mu się nale­ży i w tym zakre­sie nie musi on udo­wad­niać zasad­no­ści pod­wyż­ki.  

Teraz nale­ży Ci się wyja­śnie­nie, co to jest war­tość odtwo­rze­nio­wa loka­lu. Otóż war­tość odtwo­rze­nio­wą loka­lu usta­la się mno­żąc powierzch­nię użyt­ko­wą loka­lu i wskaź­nik prze­li­cze­nio­wy kosz­tu odtwo­rze­nia 1 m2 powierzch­ni użyt­ko­wej budyn­ku miesz­kal­ne­go. Wskaź­ni­kiem prze­li­cze­nio­wym kosz­tu odtwo­rze­nia 1 m2 powierzch­ni użyt­ko­wej budyn­ku miesz­kal­ne­go jest, ogła­sza­ny w dro­dze obwiesz­cze­nia przez woje­wo­dę w woje­wódz­kim dzien­ni­ku urzę­do­wym, prze­cięt­ny koszt budo­wy 1 m2 powierzch­ni użyt­ko­wej budyn­ków miesz­kal­nych. W obwiesz­cze­niu woje­wo­da wska­zu­je oddziel­ną staw­kę dla miast będą­cych sie­dzi­bą woje­wo­dy lub sej­mi­ku woje­wódz­twa i oddziel­ną staw­kę dla pozo­sta­łej czę­ści woje­wódz­twa. Wskaź­nik prze­li­cze­nio­wy każ­do­ra­zo­wo usta­la­ny jest na okres 6 mie­się­cy.   

By usta­lić prze­cięt­ny koszt budo­wy 1 m2 powierzch­ni użyt­ko­wej budyn­ków miesz­kal­nych musisz odna­leźć naj­pierw ostat­nie obwiesz­cze­nie woje­wo­dy dla Two­je­go woje­wódz­twa. Tutaj możesz zacząć poszu­ki­wa­nia: http://www.dziennikiurzedowe.gov.pl/dzienniki-wojewodztw.html  

Oto przy­kła­do­we obwiesz­cze­nie Woje­wo­dy Pomor­skie­go.  

 

Zgod­nie z tym obwiesz­cze­niem dla miej­sco­wo­ści innych niż Gdańsk na tere­nie woje­wódz­twa pomor­skie­go woje­wo­da okre­ślił staw­kę 4.376,00 zł jako wskaź­nik prze­li­cze­nio­wy kosz­tu odtwo­rze­nia 1 m2 powierzch­ni użyt­ko­wej budyn­ków miesz­kal­nych. By obli­czyć 3% war­to­ści odtwo­rze­nio­wej musi­my pomno­żyć powierzch­nię użyt­ko­wą loka­lu przez wskaź­nik obwiesz­czo­ny przez woje­wo­dę i 3%. Przyj­mu­jąc zało­że­nie, że nasz miesz­ka­nie ma 44,2 m2 powierzch­ni użyt­ko­wej doko­nu­je­my obli­cze­nia:   

 44,2 m2 x 4.376,00 zł x 3% = 5.802,58 zł  

 Jest to oczy­wi­ście 3% war­tość odtwo­rze­nio­wa rocz­nie, toteż musi­my ją jesz­cze podzie­lić przez 12 mie­się­cy.  

 5.802,58 zł : 12 = 483,55 zł  

W ten spo­sób obli­czy­li­śmy kwo­tę, do jakiej może­my doko­nać pod­wyż­ki czyn­szu bez koniecz­no­ści przed­sta­wia­nia uza­sad­nie­nia i kal­ku­la­cji.  

Trze­ci, naj­trud­niej­szy przy­pa­dek mamy wte­dy, gdy chce­my pod­nieść czynsz ponad wyżej wyli­czo­ną war­tość i ponad infla­cję. W tym wypad­ku pod­wyż­ka wyma­ga uza­sad­nie­nia, a wyso­kość doce­lo­we­go czyn­szu jest ści­śle ogra­ni­czo­na. Na ogra­ni­cze­nie wyso­ko­ści czyn­szu skła­da się kil­ka skła­do­wych:  

  1. wydat­ki zwią­za­ne z utrzy­ma­niem loka­lu,  
  2. zwrot kapi­ta­łu,  
  3. godzi­wy zysk.  

Jeże­li cho­dzi o wydat­ki zwią­za­ne z utrzy­ma­niem loka­lu, to usta­wo­daw­ca uzna­je, że najem­ca winien par­ty­cy­po­wać w kosz­tach utrzy­ma­nia czę­ści nie­ru­cho­mo­ści wspól­nej, w tym zapew­ne cho­dzi o sprzą­ta­nie kla­tek scho­do­wych, kory­ta­rzy, remon­ty tych prze­strze­ni oraz ścian zewnętrz­nych, dachu itp., kosz­tów sprzą­ta­nia i utrzy­ma­nia podwór­ka oraz dostaw mediów i wywóz śmie­ci. Nie mam wąt­pli­wo­ści, że zali­cze­nie tych opłat jako czę­ści czyn­szu będzie uzna­ne za zasad­ne, nie­za­leż­nie od tego czy wła­ści­ciel budyn­ku sam zle­ca wyko­na­nie tych czyn­no­ści, czy czy­ni to wspól­no­ta. (por. wyrok Sądu Rejo­no­we­go w Nowym Dwo­rze Mazo­wiec­kim z 13 lip­ca 2015 roku sygn. I C 49/15). Dodat­ko­wo moż­na uwzględ­nić tutaj tak­że kosz­ty zwią­za­ne z utrzy­ma­niem same­go loka­lu. Usta­wo­daw­ca w prze­pi­sie art. 6a usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów nakła­da na wynaj­mu­ją­ce­go sze­reg obo­wiąz­ków. Jeże­li stro­ny nie usta­li­ły w umo­wie naj­mu ina­czej, to obo­wiąz­kiem wynaj­mu­ją­ce­go jest doko­ny­wa­nie napraw loka­lu, napraw lub wymia­ny insta­la­cji i ele­men­tów wypo­sa­że­nia tech­nicz­ne­go w zakre­sie nie­ob­cią­ża­ją­cym najem­cy, a zwłasz­cza napraw i wymia­ny wewnętrz­nych insta­la­cji: wodo­cią­go­wej, gazo­wej i cie­płej wody — bez arma­tu­ry i wypo­sa­że­nia, a tak­że napraw i wymia­ny wewnętrz­nej insta­la­cji kana­li­za­cyj­nej, cen­tral­ne­go ogrze­wa­nia wraz z grzej­ni­ka­mi, insta­la­cji elek­trycz­nej, ante­ny zbior­czej — z wyjąt­kiem osprzę­tu, oraz wymia­ny pie­ców grzew­czych, sto­lar­ki okien­nej i drzwio­wej oraz pod­łóg, posa­dzek i wykła­dzin pod­ło­go­wych, a tak­że tyn­ków.    

Jak widzisz, kata­log poten­cjal­nych kosz­tów jest dosyć roz­bu­do­wa­ny, a część wydat­ków nie ma cha­rak­te­ru sta­łe­go tyl­ko sezo­no­wy albo wyni­ka­ją­cy z incy­den­tal­nych potrzeb. Dla­te­go przyj­mu­ję, że dopusz­czal­ne będzie zsu­mo­wa­nie wydat­ków w dłuż­szym okre­sie cza­su i usta­le­niu prze­cięt­nej ich war­to­ści dla poszcze­gól­nych okre­sów płat­no­ści czyn­szu.  

Jako dru­gą war­tość, któ­ra może być doli­czo­na do czyn­szu w celu uza­sad­nie­nia jego nowej wyso­ko­ści, usta­wo­daw­ca prze­wi­du­je zwrot kapi­ta­łu. War­tość zwro­tu kapi­ta­łu zosta­ła zde­fi­nio­wa­na w art. 8a ust. 4b usta­wy na pozio­mie nie wyż­szym niż w ska­li roku  

  • 1,5% nakła­dów ponie­sio­nych przez wła­ści­cie­la na budo­wę albo zakup loka­lu lub     
  • 10% nakła­dów ponie­sio­nych przez wła­ści­cie­la na trwa­łe ulep­sze­nie ist­nie­ją­ce­go loka­lu zwięk­sza­ją­ce jego war­tość użyt­ko­wą   

- aż do ich peł­ne­go zwro­tu.   

Jak widzisz, ogra­ni­czo­no Two­je pole manew­ru w ten spo­sób, że po uzy­ska­niu peł­ne­go zwro­tu inwe­sty­cji, nie możesz zali­czać do uza­sad­nie­nia nowej wyso­ko­ści czyn­szu dal­sze­go zwro­tu zain­we­sto­wa­ne­go kapi­ta­łu. Ist­nie­je bowiem w okre­ślo­nej przy­szło­ści taki punkt cza­so­wy, w któ­rym wynaj­mu­ją­cy nie będzie mógł już w kal­ku­la­cji czyn­szu umiesz­czać skład­ni­ka zwią­za­ne­go ze zwro­tem kapi­ta­łu.  

Zwróć też uwa­gę, że war­to­ści pro­cen­to­we są wskaź­ni­ka­mi rocz­ny­mi, toteż jeże­li najem­ca pła­ci czynsz mie­sięcz­nie to nale­ży podzie­lić je przez 12.  

Trze­cią skła­do­wą naszej kal­ku­la­cji powi­nien być godzi­wy zysk. Poję­cie to nie zosta­ło zde­fi­nio­wa­ne w sys­te­mie pra­wa. Poję­cie usta­wo­we nie zawie­ra nawet okre­śleń uści­śla­ją­cych. Każ­do­ra­zo­wo powin­no być to opar­te na pro­fe­sjo­nal­nej ana­li­zie słu­żą­cych do tego para­me­trów. Jest to jed­na z klau­zul gene­ral­nych, któ­ra powin­na być uza­leż­nio­na od warun­ków przy­ję­tych dla kon­kret­ne­go przy­pad­ku (por. III CZP 130/09 uchwa­ła SN — Izba Cywil­na z dnia 5-02-2010).  

Po zsu­mo­wa­niu wyżej omó­wio­nych trzech czę­ści skła­do­wych kal­ku­la­cji uzy­ska­my kwo­tę, któ­rej wyso­kość będzie uza­sad­nia­ła moż­li­wość wypo­wie­dze­nia wyso­ko­ści czyn­szu.   

W dal­szym kro­ku może­my zło­żyć najem­cy wypo­wie­dze­nie pod­no­szą­ce wyso­kość czyn­szu.   

Wypowiedzenie wysokości czynszu 

Pro­ces wpro­wa­dze­nia pod­wyż­ki jest sil­nie sfor­ma­li­zo­wa­ny i w prak­ty­ce może być wie­lo­eta­po­wy. Wynaj­mu­ją­cy lokal miesz­kal­ny może pod­wyż­szyć czynsz wypo­wia­da­jąc jego wyso­kość naj­póź­niej na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go, z zacho­wa­niem ter­mi­nów wypo­wie­dze­nia. Mini­mal­ny, okre­ślo­ny w art. 8a ust. 1 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów okres wypo­wie­dze­nia wyso­ko­ści czyn­szu wyno­si 3 mie­sią­ce, przy czym stro­ny mogą uzgod­nić w umo­wie wydłu­że­nie tego okre­su. Skła­da­jąc wypo­wie­dze­nie wyso­ko­ści czyn­szu, wynaj­mu­ją­cy obo­wią­za­ny jest to uczy­nić w for­mie pisem­nej pod rygo­rem bez­względ­nej nie­waż­no­ści pod­wyż­ki. Pamię­taj, że nie jest dopusz­czal­ne wypo­wia­da­nie wyso­ko­ści czyn­szu mailem czy ust­nie. Bez­względ­nie musisz to zro­bić w for­mie pisem­nej. 

Możliwa obrona najemcy 

Ponie­waż jed­no­stron­na pod­wyż­ka czyn­szu w bar­dzo dale­ki spo­sób inge­ru­je w sto­su­nek naj­mu, usta­wo­daw­ca prze­wi­dział dla najem­cy kil­ka spo­so­bów obro­ny. 

W pierw­szej kolej­no­ści, jeże­li pod­wyż­ka nastę­pu­je z pozio­mu wyż­sze­go niż 3% war­to­ści odtwo­rze­nio­wej loka­lu albo w jej wyni­ku wyso­kość nowe­go czyn­szu prze­kro­czy tę war­tość, to najem­ca może zażą­dać przed­sta­wie­nia na piśmie przy­czy­ny pod­wyż­ki oraz wska­za­nie kal­ku­la­cji. Wła­ści­ciel ma obo­wią­zek odpo­wie­dzieć rów­nież pisem­nie w ter­mi­nie 14 dni od dnia otrzy­ma­nia żąda­nia najem­cy. Brak ter­mi­no­wej odpo­wie­dzi ozna­cza, że pod­wyż­ka jest nie­waż­na i ewen­tu­al­ną pro­ce­du­rę musisz zacząć od począt­ku. Jak z tego wyni­ka, nie prze­kro­cze­nie pro­gu 3% war­to­ści odtwo­rze­nio­wej loka­lu nie upraw­nia najem­cy do wystą­pie­nia z żąda­niem przed­sta­wie­nia uza­sad­nie­nia i kal­ku­la­cji. 

Przed­sta­wio­ne przez wynaj­mu­ją­ce­go uza­sad­nie­nie przy­czy­ny pod­wyż­sze­nia czyn­szu wraz z kal­ku­la­cją jego wyso­ko­ści gwa­ran­tu­ją szcze­gól­ną ochro­nę loka­to­ra, pro­wa­dzą­cą aż do gra­ni­cy naru­sze­nia pra­wa wła­sno­ści i posza­no­wa­nia zasa­dy pro­por­cjo­nal­no­ści. Sta­no­wi ono dla najem­cy pod­sta­wę wery­fi­ka­cji pod­wyż­ki, a w spra­wie sądo­wej wyzna­cza zakres przed­mio­tu spo­ru. Sąd Naj­wyż­szy wska­zał, że kal­ku­la­cja pod­wyż­ki czyn­szu powin­na zawie­rać wska­za­nie spo­so­bu obli­cze­nia tego z jego skład­ni­ków, któ­ry sta­no­wi pod­sta­wę wypo­wie­dze­nia dotych­cza­so­wej wyso­ko­ści czyn­szu. Powin­na ona tak­że zawie­rać wska­za­nie spo­so­bu wyli­cze­nia pod­wyż­szo­ne­go czyn­szu. Jeże­li jed­nak pod­wyż­ka nie obej­mu­je nie­któ­rych skład­ni­ków czyn­szu, np. kosz­tów utrzy­ma­nia loka­lu, lub zwro­tu kapi­ta­łu, to ich kal­ku­lo­wa­nie nie jest wyma­ga­ne. W takim wypad­ku kal­ku­la­cja win­na zawie­rać wska­za­nie spo­so­bu wyli­cze­nia pozio­mu godzi­we­go zysku. 

Dal­sza obro­na najem­cy zwią­za­na jest z moż­li­wo­ścią wyto­cze­nia powódz­twa o usta­le­nie, że pod­wyż­ka jest nie­za­sad­na albo jest zasad­na, lecz w innej wyso­ko­ści. Powódz­two to loka­tor może wyto­czyć w cią­gu 2 mie­się­cy od dnia wypo­wie­dze­nia otrzy­ma­nia wypo­wie­dze­nia. Ja z tego wyni­ka, kwe­stia żąda­nia uza­sad­nia i kal­ku­la­cji, o któ­rej pisa­łem wyżej, nie ma żad­ne­go zna­cze­nia. Loka­tor może przed wyto­cze­niem powódz­twa o nie wystą­pić, ale wca­le nie musi. Skła­da­jąc pozew, najem­ca w kwe­stio­nu­je całą pod­wyż­kę i jed­no­cze­śnie wno­si by sąd usta­lił na pod­sta­wie prze­pi­sów, że pod­wyż­ka jest nie­za­sad­na albo jest zasad­na, lecz w innej wyso­ko­ści.  

W postę­po­wa­niu sądo­wym sąd oce­ni, czy wyso­kość pod­wyż­ki jest uza­sad­nio­na. Oczy­wi­ście uza­sad­nio­ne będą wyżej wska­za­ne dwa przy­pad­ki: pod­wyż­ka o wskaź­nik infla­cji z roku ubie­głe­go, a tak­że pod­wyż­ka do pozio­mu 3% war­to­ści odtwo­rze­nio­wej loka­lu w ska­li roku. W pozo­sta­łych przy­pad­kach, poprzez postę­po­wa­nie dowo­do­we, wynaj­mu­ją­cy będzie musiał wyka­zać, że pod­wyż­ka jest uza­sad­nio­na w rozu­mie­niu wyżej wska­za­nej meto­do­lo­gii obli­czeń. Muszę jesz­cze raz pod­kre­ślić, że usta­wo­daw­ca przy­jął, że to wła­ści­ciel zobo­wią­za­ny udo­wod­nić, że wpro­wa­dzo­na pod­wyż­ka jest zasad­na.   

W wypad­ku wyto­cze­nia powódz­twa wska­za­ne­go wyżej, loka­tor jest obo­wią­za­ny uisz­czać czynsz w dotych­cza­so­wej wyso­ko­ści do dnia upra­wo­moc­nie­nia się orze­cze­nia sądu koń­czą­ce­go postę­po­wa­nie w spra­wie. Doty­czy to zatem nawet postę­po­wa­nia w dwóch instan­cjach, gdy któ­raś ze stron będzie wno­si­ła ape­la­cję od nie­ko­rzyst­ne­go dla niej wyro­ku. 

W przy­pad­ku uzna­nia przez sąd pod­wyż­ki wyso­ko­ści czyn­szu za zasad­ną, choć­by w innej wyso­ko­ści niż wyni­ka­ją­ca z wypo­wie­dze­nia, obo­wiąz­kiem loka­to­ra jest zapła­ta kwo­ty odpo­wia­da­ją­cej róż­ni­cy mię­dzy pod­wyż­szo­nym a dotych­cza­so­wym czyn­szem, za okres od upły­wu ter­mi­nu wypo­wie­dze­nia.  Trze­ba o tym najem­cy przy­po­mnieć.

Najem­ca może też wca­le nie bro­nić się przed pod­wyż­ką. W ter­mi­nie 2 mie­się­cy od dnia wypo­wie­dze­nia może on po pro­stu odmó­wić na piśmie przy­ję­cia pod­wyż­ki. Skła­da­jąc takie oświad­cze­nie, najem­ca doko­nu­je jed­no­cze­śnie roz­wią­za­nia umo­wy naj­mu z upły­wem okre­su wypo­wie­dze­nia wyso­ko­ści czyn­szu. Doty­czy to tak­że umów naj­mu zawar­tych na czas ozna­czo­ny. Do koń­ca trwa­nia umo­wy naj­mu, najem­ca oczy­wi­ście uisz­cza czynsz w dotych­cza­so­wej wyso­ko­ści. 

Inne ograniczenia 

Usta­wo­daw­ca dodat­ko­wo ogra­ni­czył czę­sto­tli­wość doko­ny­wa­nia pod­wyż­ki. Pod­wyż­sza­nie czyn­szu, z wyjąt­kiem opłat nie­za­leż­nych od wła­ści­cie­la, nie może być doko­ny­wa­ne czę­ściej niż co 6 mie­się­cy. Ter­min ten bie­gnie od dnia, w któ­rym poprzed­nia pod­wyż­ka zaczę­ła obo­wią­zy­wać. 

 

 

  

  • Mar­cin

    a czy mozna wpro­wa­dzic pod­wyz­ke w trak­cie obo­wia­zu­ja­cej umo­wy naj­mu? Tj. umo­wa jest pod­pi­sy­wa­na na okres 12mc, czy mozna wpro­wa­dzic pod­wyz­ke powiedz­my po 8mc uzyt­ko­wa­nia nie­ru­cho­mo­sci? Jesli nie i tyl­ko z data pod­pi­sa­nia nowej umo­wy, to czy doklad­nie po 9mc musze wyslac list do najem­cy z infor­ma­cja, ze jesli bedzie przed­lu­zal to na nowych warun­kach?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Nie rozu­miem.

  • Mar­cin

    cho­dzi mi doklad­nie o moj przy­pa­dek, czy­li w arty­ku­le jest napi­sa­ne ze o pod­wyz­ce trze­ba poin­for­mo­wac na pismie mini­mum 3mc wcze­sniej. W moim przy­pad­ku umo­wa z najem­ca kon­czy mi sie za 2mc, wiec teo­re­tycz­nie nie moge wpro­wa­dzic mu nowej staw­ki w nowej umo­wie, bo za malo cza­su na prze­sta­wie­nie ofer­ty. Czy­li pod­pi­sze­my umo­we na sta­rych warun­kach, ale jed­no­cze­snie np dzi­siaj wysy­lam mu list z pro­po­zy­cja zmia­ny staw­ki za 3mc, czy­li doklad­nie 1mc po tym jak juz pod­pi­sze umo­we na kolej­ny okres. Czy tak to sie robi? Czy po pro­stu jak kon­czy mu sie umo­wa za 2mc to moge mu dac pod­wyz­sze powiedz­my indek­so­wa­na o infla­cje?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      No to chy­ba pro­ściej po pro­stu w anek­sie o prze­dłu­że­niu dodać zapis o nowym czyn­szu obo­wią­zu­ją­cym od okre­ślo­ne­go w tym anek­sie dnia. Po co sobie kom­pli­ko­wać?

      • Mar­cin

        rozu­miem, czy­li wszyst­ko jasne, dzie­ku­je 🙂 ps. bar­dzo uda­na stro­na, duzo mozna sie dowie­dziec, pozdra­wiam

  • Grze­gorz

    Witam, mam pyta­nie o przy­pa­dek nr 2 i wyli­czo­ną kwo­tę 483,55 zł — z arty­ku­łu wyni­ka, że do takiej kwo­ty mies moż­na pod­nieść czynsz. Czy nie powin­no być, że o tyle?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Nie. Wyli­cze­nia są popraw­ne. Ja wiem, że Cie­bie może to dzi­wi (pew­nie miesz­kasz w dużym mie­ście), ale wie­lu wła­ści­cie­li kamie­nic w małych miej­sco­wo­ściach ma takie czyn­sze za miesz­ka­nia. Ale to są naje­my, któ­rzy u nich miesz­ka­ją nawet kil­ka­dzie­siąt lat…