Opodatkowanie dochodów z najmu

By | 8 stycznia 2015

zeznanie podatkowe z kalkulatorem i banknotami

Nie ma nic nie­mo­ral­ne­go w takim ukła­da­niu swo­ich spraw, któ­re skut­ku­je pła­ce­niem tak niskich podat­ków, jak to tyl­ko moż­li­we. Każ­dy tak czy­ni, boga­ty i bied­ny, obaj mają do tego pra­wo”.  Taką wol­ność for­mu­ło­wa­nia myśli mają tyl­ko sędzio­wie sys­te­mu com­mon law. Te aku­rat sło­wa wypo­wie­dział Leamed Hand, sędzia Sądu Naj­wyż­sze­go USA

Rów­nież nasza judy­ka­tu­ra pozy­tyw­nie odno­si się do opła­ca­nia podat­ków w naj­niż­szej dostęp­nej w zgo­dzie z pra­wem wyso­ko­ści. Oto frag­ment wyro­ku Naczel­ne­go Sądu Admi­ni­stra­cyj­ne­go z 30 czerw­ca 2003 (I SA/Wr 1183/00) — Wyrok NSA.

Z żad­nej nor­my praw­nej nie moż­na wypro­wa­dzić zasa­dy nakła­da­ją­cej na podat­ni­ka obo­wią­zek dzia­ła­nia do powsta­nia zobo­wią­za­nia podat­ko­we­go w naj­wyż­szej moż­li­wej wyso­ko­ści. Jeże­li obo­wią­zu­ją­cy porzą­dek praw­ny stwa­rza podat­ni­ko­wi moż­li­wość wybo­ru kil­ku legal­nych kon­struk­cji do osią­gnię­cia zamie­rzo­ne­go celu gospo­dar­cze­go, z któ­rych każ­da będzie mia­ła inny wymiar podat­ko­wy, to wybór naj­ko­rzyst­niej­sze­go podat­ko­wo roz­wią­za­nia nie może być trak­to­wa­ny jako obej­ście pra­wa.”

Osią­ga­jąc przy­cho­dy z naj­mu mamy moż­li­wość wybo­ru for­my opo­dat­ko­wa­nia. Wybór nie jest może nie jest duży, ale trze­ba cie­szyć się z tego co fiskus nam daje.

Dostępne możliwości wyboru

Naj­prost­szą for­mą podat­ku jest ryczałt. Obli­cze­nie należ­ne­go podat­ku jest pro­ste. Pła­ci­my po pro­stu 8,5% od osią­gnię­te­go przy­cho­du z naj­mu dłu­go­ter­mi­no­we­go albo 17% od przy­cho­dów z usług zakwa­te­ro­wa­nia (naj­mu krót­ko­ter­mi­no­we­go). Przy tym roz­wią­za­niu nie musi­my mar­twić się o gro­ma­dze­nie doku­men­ta­cji kosz­to­wej, nali­czać kosz­tów, amor­ty­za­cji i doko­ny­wać innych obli­czeń. W dal­szym cią­gu wpi­su będę się raczej posłu­gi­wał staw­ką 8,5%, odpo­wied­nią dla naj­mu dłu­go­ter­mi­no­we­go, bowiem zna­ko­mi­tą więk­szość czy­tel­ni­ków zapew­ne ten typ naj­mu wła­śnie inte­re­su­je.

Dru­gim roz­wią­za­niem są tzw. zasa­dy ogól­ne. Czy­li pła­ci­my łącz­ny poda­tek od zsu­mo­wa­nych wszyst­kich osią­gnię­tych docho­dów. Sumu­je­my docho­dy z pra­cy, z umów zle­ceń i o dzie­ło, eme­ry­tu­ry, ren­ty i innych docho­dów. Doli­cza­my do tego dochód osią­gnię­ty z naj­mu. Wszyst­kie te docho­dy łącz­nie opo­dat­ko­wa­ne są pro­gre­syw­ną ska­lą. Dochód łącz­ny w wyso­ko­ści do 85.528 zł opo­dat­ko­wu­je­my podat­kiem 18% pomniej­sza­jąc kwo­tę podat­ku o 556,02 zł. Nad­wyż­kę docho­du ponad 85.528 zł opo­dat­ko­wu­je­my podat­kiem 32%. W sumie to wszy­scy wie­my, bo co roku skła­da­my PIT.

Osią­ga­jąc docho­dy z naj­mu i roz­li­cza­jąc poda­tek docho­do­wy na zasa­dach ogól­nych może­my kwo­tę docho­du pomniej­szyć o kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­du. Kosz­ta­mi uzy­ska­nia przy­cho­dów są kosz­ty ponie­sio­ne w celu osią­gnię­cia przy­cho­dów lub zacho­wa­nia albo zabez­pie­cze­nia źró­dła przy­cho­dów, o ile usta­wa wyraź­nie nie wska­zu­je wyłą­cze­nia okre­ślo­nej gru­py kosz­tów. To sucha defi­ni­cja usta­wo­wa. Do typo­wych kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­du z naj­mu zali­cza się:

  • zapła­co­ny poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści i opła­tę za wie­czy­ste użyt­ko­wa­nie,
  • ubez­pie­cze­nie nie­ru­cho­mo­ści,
  • kosz­ty pozy­ska­nia najem­ców: kosz­ty ogło­szeń, pro­wi­zja pośred­ni­ka,
  • kosz­ty utrzy­ma­nia nie­ru­cho­mo­ści: opła­ty do spół­dziel­ni albo wspól­no­ty miesz­ka­nio­wej, fun­dusz remon­to­wy,
  • opła­ty za media jeże­li najem­ca nie opła­ca ich bez­po­śred­nio,
  • odset­ki od kre­dy­tu z któ­re­go sfi­nan­so­wa­li­śmy zakup nie­ru­cho­mo­ści,
  • amor­ty­za­cja nie­ru­cho­mo­ści,
  • kosz­ty remon­tów.

Wszyst­kie wydat­ki musi­my doku­men­to­wać otrzy­ma­ny­mi fak­tu­ra­mi. Wydat­ki zwią­za­ne z podat­ka­mi, opła­ta­mi doku­men­tu­je­my potwier­dze­nia­mi zapła­ty (np. wyciąg ban­ko­wy). Chcąc odli­czać amor­ty­za­cję musi­my pro­wa­dzić odpo­wied­nią ewi­den­cję, ale nie jest to skom­pli­ko­wa­ne.

Lista wydat­ków któ­re są wyłą­czo­ne z moż­li­wo­ści odli­cza­nia też jest dosyć spo­ra. Lista naszych zachcia­nek, któ­rych nie może­my odli­czać naj­czę­ściej spro­wa­dza się do:

  • rat kre­dy­tu hipo­tecz­ne­go — może­my odli­czyć tyl­ko część odset­ko­wą z raty;
  • koszt roz­bu­do­wy, prze­bu­do­wy lub ulep­sze­nia — te wydat­ki pod­wyż­sza­ją pod­sta­wę amor­ty­za­cji;
  • odset­ki od kapi­ta­łu zain­we­sto­wa­ne­go w zakup nie­ru­cho­mo­ści.

Dodat­ko­wą zale­tą zasad ogól­nych jest moż­li­wość korzy­sta­nia z ulg i odli­czeń, w tym ulgi od wpłat na IKE i IKZE.

Trze­cim spo­so­bem opo­dat­ko­wa­nia docho­dów z naj­mu jest zało­że­nie dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej i opo­dat­ko­wa­nie docho­du podat­kiem linio­wym 19%. Dochód obli­cza­my tak jak przy zasa­dach ogól­nych. Od uzy­ska­nych przy­cho­dów odej­mu­je­my kosz­ty jego uzy­ska­nia. Wadą pro­wa­dze­nia dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej jest koniecz­ność pono­sze­nia wydat­ków na skład­ki ZUS. Doty­czy to nie­mal wszyst­kich podat­ni­ków i dla­te­go mało osób decy­du­je się na reje­stra­cję dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej.

Porównanie sposobów opodatkowania

Do pro­wa­dze­nia kal­ku­la­cji przy­go­to­wa­łem spe­cjal­ny arkusz Exce­la, któ­ry może­cie wyko­rzy­stać do Waszych porów­nań. Wypeł­nia­my tyl­ko bia­łe komór­ki, resz­ta wyli­czeń odby­wa się auto­ma­tycz­nie. Arkusz jest cał­ko­wi­cie dar­mo­wy i znaj­dziesz go tutaj. Arkusz jest cał­ko­wi­cie dar­mo­wy i znaj­dziesz go tutaj.

Porów­naj­my teraz trzy mode­lo­we przy­kła­dy.

Przykład 1

Wynaj­mu­je­my nowe miesz­ka­nie o łącz­nej war­to­ści nakła­dów 250.000 zł. Staw­ka amor­ty­za­cji wyno­si 1,5%. Uzy­sku­je­my czynsz w wyso­ko­ści 1.300 zł przez prze­cięt­nie 11 mie­się­cy w roku (14.300 zł rocz­nie). Kosz­ty mediów i opła­ty do spół­dziel­ni (wspól­no­ty) najem­ca pła­ci sam. Pono­si­my nastę­pu­ją­ce prze­cięt­ne kosz­ty rocz­ne:

  • poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści — 49 zł
  • ubez­pie­cze­nie — 220 zł
  • kosz­ty ogło­szeń zwią­za­nych z poszu­ki­wa­niem najem­cy — 300 zł
  • opła­ty za media i do wspól­no­ty w mie­sią­cu w któ­rym nie mamy najem­cy — 450 zł

Oprócz tego przy każ­dej zmia­nie najem­cy musi­my zapła­cić za jakieś drob­ne napra­wy (300 zł) i wymia­nę drob­ne­go sprzę­tu i wypo­sa­że­nia (300 zł).

Oto wyli­cze­nia (klik­nij by powięk­szyć):

optymalizacja podatkowa przykład 1

W tym przy­kła­dzie naj­ko­rzyst­niej­sze opo­dat­ko­wa­nie to opo­dat­ko­wa­nie ryczał­to­we, w któ­rym zapła­ci­li­by­śmy 1216 zł podat­ku. Nato­miast jeże­li przy­cho­dy z naj­mu to jedy­ny nasz dochód, to naj­ko­rzyst­niej­sze są zasa­dy ogól­ne bo wte­dy kwo­tę wol­ną od podat­ku może­my odpi­sać od podat­ku wyli­czo­ne­go z naj­mu. Zapła­ci­my wte­dy 1052 zł podat­ku.

Przykład 2

Wynaj­mu­je­my 50 let­nie miesz­ka­nie o łącz­nej war­to­ści nakła­dów 250.000 zł. Staw­ka amor­ty­za­cji w tym wypad­ku wyno­si aż 10%. Uzy­sku­je­my czynsz w wyso­ko­ści 1.100 zł przez prze­cięt­nie 11 mie­się­cy w roku (12.100 zł rocz­nie). Kosz­ty mediów i opła­ty do spół­dziel­ni (wspól­no­ty) najem­ca pła­ci sam. Pono­si­my nastę­pu­ją­ce prze­cięt­ne kosz­ty rocz­ne:

  • poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści — 49 zł
  • ubez­pie­cze­nie — 220 zł
  • kosz­ty ogło­szeń zwią­za­nych z poszu­ki­wa­niem najem­cy — 300 zł
  • opła­ty za media i do wspól­no­ty w mie­sią­cu w któ­rym nie mamy najem­cy — 450 zł

Oprócz tego przy każ­dej zmia­nie najem­cy musi­my zapła­cić za jakieś drob­ne napra­wy (300 zł) i wymia­nę drob­ne­go sprzę­tu i wypo­sa­że­nia (300 zł).

Oto wyli­cze­nia (klik­nij by powięk­szyć):

optymalizacja podatkowa przykład 2

W tym przy­pad­ku, z uwa­gi na duże kosz­ty amor­ty­za­cji prze­wyż­sza­ją­ce nasz przy­chód, naj­ko­rzyst­niej­sze będzie opo­dat­ko­wa­nie według zasad ogól­nych. W takim przy­pad­ku zapła­ci­my okrą­głe zero zło­tych podat­ku.

Przykład 3

Wynaj­mu­je­my nowe miesz­ka­nie o łącz­nej war­to­ści nakła­dów 250.000 zł. Staw­ka amor­ty­za­cji wyno­si 1,5%. Inwe­sty­cje sfi­nan­so­wa­li­śmy hipo­tecz­nym kre­dy­tem ban­ko­wym od któ­re­go rocz­nie pła­ci­my oko­ło 4500 zł odse­tek. Uzy­sku­je­my czynsz w wyso­ko­ści 1.300 zł przez prze­cięt­nie 11 mie­się­cy w roku (14.300 zł rocz­nie). Kosz­ty mediów i opła­ty do spół­dziel­ni (wspól­no­ty) najem­ca pła­ci sam. Pono­si­my nastę­pu­ją­ce prze­cięt­ne kosz­ty rocz­ne:

  • poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści — 49 zł
  • ubez­pie­cze­nie — 220 zł
  • kosz­ty ogło­szeń zwią­za­nych z poszu­ki­wa­niem najem­cy — 300 zł
  • opła­ty za media i do wspól­no­ty w mie­sią­cu w któ­rym nie mamy najem­cy — 450 zł

Oprócz tego przy każ­dej zmia­nie najem­cy musi­my zapła­cić za jakieś drob­ne napra­wy (300 zł) i wymia­nę drob­ne­go sprzę­tu i wypo­sa­że­nia (300 zł).

Oto wyli­cze­nia (klik­nij by powięk­szyć):

optymalizacja podatkowa przykład 3

W tym przy­kła­dzie naj­ko­rzyst­niej­sze opo­dat­ko­wa­nie to opo­dat­ko­wa­nie na zasa­dach ogól­nych. Po uwzględ­nie­niu kosz­tu zapła­co­nych odse­tek zapła­ci­my nie­wiel­ki poda­tek (402 zł) lub nie zapła­ci­my go wca­le gdy docho­dy z naj­mu są naszy­mi jedy­ny­mi docho­da­mi.

Klucz do obniżenia płaconego podatku

Jak wyni­ka z powyż­sze­go, klu­czem do obni­że­nia pła­co­ne­go podat­ku jest sto­so­wa­nie amor­ty­za­cji. Nazy­wa­na jest ona zresz­tą tar­czą podat­ko­wą. Wię­cej na temat amor­ty­za­cji znaj­dziesz w tym wpi­sie.

Jak dokonać wyboru sposobu opodatkowania

Poza zało­że­niem dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej i roz­li­cze­niem zwią­za­nych z tym przy­cho­dów w podat­ku linio­wym wybór spo­so­bu opo­dat­ko­wa­nia nie jest skom­pli­ko­wa­ny. Zało­że­nie dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej zwią­za­nej z naj­mem jest bowiem tema­tem na tyle obszer­nym, że wyma­ga to stwo­rze­nia oddziel­ne­go  wpi­su. Skup­my się zatem na wybo­rze pomię­dzy ryczał­tem, a zasa­da­mi ogól­ny­mi.

Jeże­li zaczy­na­my dopie­ro naszą przy­go­dę z naj­mem, a chce­my opo­dat­ko­wać się ryczał­to­wo to naj­póź­niej do 20 dnia mie­sią­ca nastę­pu­ją­ce­go po mie­sią­cu w któ­rym po raz pierw­szy uzy­ska­li­śmy przy­chód skła­da­my naczel­ni­ko­wi nasze­go urzę­du skar­bo­we­go odpo­wied­nie oświad­cze­nie. Jeże­li pierw­szy przy­chód uzy­ska­li­śmy w grud­niu to oświad­cze­nie to musi­my zło­żyć do koń­ca grud­nia.

Jeże­li zaczy­na­my wynaj­mo­wać naszą nie­ru­cho­mość i chce­my opo­dat­ko­wy­wać się na zasa­dach ogól­nych to nie musi­my robić nic. Zasa­dy ogól­ne są po pro­stu domyśl­ne dla każ­de­go, kto nie wybie­rze innej for­my opo­dat­ko­wa­nia.

Jeże­li osią­ga­my przy­cho­dy z naj­mu już jakiś czas i wcze­śniej opo­dat­ko­wy­wa­li­śmy nasze docho­dy, a chce­my zmie­nić for­mę  opo­dat­ko­wa­nia, to naj­póź­niej do 20 stycz­nia każ­de­go roku może­my zmie­nić naszą decy­zję. Wystar­czy zło­żyć sto­sow­ne oświad­cze­nie o wybo­rze nowej for­my opo­dat­ko­wa­nia w tym ter­mi­nie. Zmia­na będzie obo­wią­zy­wa­ła od począt­ku roku w któ­rym zło­ży­li­śmy oświad­cze­nie.

Jeże­li nie chce­my zmie­niać for­my opo­dat­ko­wa­nia to nie musi­my robić nic. Nasze poprzed­nie oświad­cze­nie będzie obo­wią­zy­wa­ło nadal na kolej­ny rok. Wyjąt­kiem od tej regu­ły jest sytu­acja, w któ­rej wynaj­mo­wa­na jest nie­ru­cho­mość sta­no­wią­ca współ­wła­sność mał­żeń­ską mał­żon­ków, ale docho­dy z tego wynaj­mu chce opo­dat­ko­wy­wać wyłącz­nie jeden z mał­żon­ków. W takim wypad­ku w każ­dym roku, do 20 stycz­nia, nale­ży zło­żyć naczel­ni­ko­wi urzę­du skar­bo­we­go sto­sow­ne oświad­cze­nie. Zmia­na pra­wa od roku podat­ko­we­go 2015 pole­ga­ją­ca na tym, że wybór zasa­dy opo­dat­ko­wa­nia cało­ści docho­du przez jed­ne­go z mał­żon­ków, wyra­żo­ny w oświad­cze­niu, doty­czy rów­nież lat kolej­nych, chy­ba że w ter­mi­nie do 20 dnia mie­sią­ca nastę­pu­ją­ce­go po mie­sią­cu, w któ­rym został otrzy­ma­ny pierw­szy w roku podat­ko­wym przy­chód z naj­mu wspól­nej wła­sno­ści, mał­żon­ko­wie zawia­do­mią w for­mie pisem­nej wła­ści­we­go naczel­ni­ka urzę­du skar­bo­we­go o rezy­gna­cji z opo­dat­ko­wa­nia cało­ści docho­du przez jed­ne­go z mał­żon­ków. Krót­ko mówiąc jeże­li na prze­ło­mie roku trwa umo­wa naj­mu i w związ­ku z tym pierw­szy przy­chód uzy­ska­my w stycz­niu to o rezy­gna­cji z opo­dat­ko­wa­nia przez jed­ne­go z mał­żon­ków moż­na zło­żyć do 20 lute­go.

Jeże­li chcesz dużo bar­dziej pogłę­bić swo­ją wie­dzę o zgła­sza­niu zmia­ny for­my opo­dat­ko­wa­nia do urzę­du skar­bo­we­go i uzy­skać nie­zbęd­ne wzo­ry pism to pobierz ten bez­płat­ny porad­nik.

Warto zmieniać formę opodatkowania

Na począt­ku każ­de­go roku war­to zasta­no­wić się nad zmia­ną for­my opo­dat­ko­wa­nia. Jeże­li pla­nu­je­my jakiś więk­szy remont lub zakup dodat­ko­we­go wypo­sa­że­nia, to trze­ba się zasta­no­wić czy przy­pad­kiem na ten rok nie będzie nam się opła­ca­ło przejść z ryczał­tu na zasa­dy ogól­ne. Wydat­ki na remont czy wypo­sa­że­nie będzie­my mogli sobie bowiem ująć w kosz­ty i obni­życ w ten spo­sób pod­sta­wę opo­dat­ko­wa­nia. Wystar­czy użyć moje­go arku­sza by prze­ko­nać się co się nam będzie bar­dziej kal­ku­lo­wa­ło.

Koniecz­nie prze­czy­taj oddziel­ny wpis o amor­ty­za­cji.

 

  • kkkk22

    Bar­dzo faj­ny, czy­tel­ny wpis, dzię­ku­ję!

  • Rafał Andrzej­czak

    Czy w przy­pad­ku roz­po­czę­cia pierw­sze­go naj­mu od poło­wy roku, do roz­li­cze­nia mogę przy­jąć odset­ki od kre­dy­tu z okre­su całe­go roku, czy tyl­ko z mie­się­cy naj­mu? Co z opła­ta­mi do spół­dziel­ni, czy mogę przy­jąć opła­ty z pierw­szych mie­się­cy roku? I w zasa­dzie to samo z ubez­pie­cze­niem i podat­kiem od nie­ru­cho­mo­ści.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Kosz­ty zwią­za­ne z naj­mem ujmo­wa­ne w celu obni­że­nia pod­sta­wy opo­dat­ko­wa­nia muszą mieć zwią­zek z uzy­ski­wa­nym przy­cho­dem. To podat­nik musi wyka­zać, że taki zwią­zek ist­nie­je. Pyta­nie zatem brzmi, co dzia­ło się z tym miesz­ka­niem w okre­sie pierw­sze­go pół­ro­cza? Dru­gie pyta­nie to kie­dy i w jaki spo­sób miesz­ka­nie to naby­łeś? Ma to zwią­zek z tym, że w wypad­ku gdy­byś kupił je na począt­ku roku i w tym cza­sie np. remon­to­wał albo dosto­so­wy­wał do naj­mu to wska­za­ne przez Cie­bie kosz­ty mogą co naj­wy­żej zwięk­szyć pod­sta­wę amor­ty­za­cji. Gdy zakup jest finan­so­wany z kre­dytu, a od momen­tu zapła­ty pierw­szej raty ban­kowi do przy­go­to­wa­nia nie­ru­cho­mo­ści do wyna­ję­cie upły­nęło tro­chę cza­su, to zapła­cone w tym cza­sie odset­ki (nie całe zapła­cone raty) powin­ny zostać doli­czone do war­to­ści począt­ko­wej.

      • Rafał Andrzej­czak

        Czy­li w przy­pad­ku nowe­go naj­mu, pomi­ja­jąc w tej chwi­li w celu uprosz­cze­nia kwe­stię amor­ty­za­cji, do kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­du z naj­mu mogę zali­czyć jedy­nie 1/12 kosz­tów rocz­nych typu ubez­pie­cze­nie, poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści za każ­dy mie­siąc trwa­nia naj­mu oraz odset­ki od kre­dy­tu przy­pa­da­ją­ce na te mie­sią­ce?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Nie­ste­ty nie jest tak pro­sto. Roz­li­cze­nie kosz­tów z naj­mu tzw. pry­wat­ne­go (czy­li nie w ramach pro­wa­dzo­nej dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej) odby­wa się „meto­dą kaso­wą”. To ozna­cza, że liczy się dzień fak­tycz­nie wyda­nych na dany koszt pie­nię­dzy (nie doty­czy to amor­ty­za­cji).

          Tak więc raczej nie możesz liczyć poło­wy ubez­pie­cze­nia bo skład­kę pew­nie zapła­ci­łeś jed­no­ra­zo­wo. Możesz liczyć tyl­ko odset­ki zapła­co­ne w okre­sie trwa­nia naj­mu, a tak­że raty podat­ku od nie­ru­cho­mo­ści zapła­co­ne w okre­sie naj­mu.

          Cho­ciaż zapew­ne znaj­dą się dorad­cy podat­ko­wi, któ­rzy w roz­mo­wach pry­wat­nych pora­dzą Ci liczyć tak jak sam napi­sa­łeś. Z ich doświad­cze­nia bowiem wyni­kać będzie, że przy nie­wiel­kich kwo­tach swo­je sta­no­wi­sko w razie kon­tro­li obro­nisz przy­to­czo­ną swo­ją argu­men­ta­cją, a jeże­li nie to co naj­wy­żej trze­ba będzie sko­ry­go­wać dekla­ra­cje i zapła­cić odset­ki. Krót­ko mówiąc, ryzy­ko wg. nich jest nie­wiel­kie.

          • Rafał Andrzej­czak

            To jesz­cze ostat­ni mam nadzie­ję zestaw pytań: Czy są jakieś ogra­ni­cze­nia w kwe­stii wpi­sa­nia miesz­ka­nia do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych wzglę­dem momen­tu roz­po­czę­cia naj­mu? I czy w związ­ku ze spo­rym remon­tem pla­no­wa­nym za oko­ło pół roku (po zakoń­cze­niu umo­wy naj­mu) nale­ża­ło­by się wstrzy­mać, aby od razu wpi­sać więk­szą war­tość począt­ko­wą, czy wpi­sać miesz­ka­nie teraz, a koszt remon­tu roz­li­czyć jako koszt uzy­ska­nia przy­cho­du?

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Z całą pew­no­ścią miesz­ka­nia nie moż­na wpi­sać do ewi­den­cji przed roz­po­czę­ciem naj­mu, nawet wte­dy gdy w tym celu było ono kupio­ne. Data wpi­sa­nia do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych jest bowiem datą „prze­ka­za­nia do uży­wa­nia”. Moż­na by się co naj­wy­żej zasta­na­wiać czy samo pre­zen­to­wa­nie wykoń­czo­ne­go miesz­ka­nia poten­cjal­nym najem­com już jest uży­wa­niem. Ja bym jed­nak trzy­mał się daty wyda­nia loka­lu najem­cy.

            Jeże­li cho­dzi o pla­no­wa­ny remont to trze­ba roz­strzy­gnąć, czy jest to rze­czy­wi­ście remont (wyko­ny­wa­nie w ist­nie­ją­cym obiek­cie budow­la­nym robót budow­la­nych pole­ga­ją­cych na odtwo­rze­niu sta­nu pier­wot­ne­go) czy ulep­sze­nie (prze­bu­do­wa, roz­bu­do­wa, rekon­struk­cja, adap­ta­cja lub moder­ni­za­cja). Jeże­li jest to remont to możesz go ująć w kosz­tach, a ewen­tu­al­ną wyni­kłą stąd rocz­ną stra­tę na docho­dach z naj­mu roz­li­czać w mak­sy­mal­nie kolej­nych 5 latach podat­ko­wych. Nato­miast jeże­li fak­tycz­nie jest to ulep­sze­nie, to zwięk­szysz pod­sta­wę amor­ty­za­cji w mie­sią­cu w któ­rym zakoń­czysz to ulep­sze­nie. W takim wypad­ku wzro­śnie Ci w kolej­nych mie­sią­cach rata amor­ty­za­cyj­na.

            Jak widzisz nie ma prze­szkód by zacząć amor­ty­za­cję od razu. Po co pła­cić podat­ki :-). Co naj­wy­żej będziesz musiał po ulep­sze­niu (o ile fak­tycz­nie będzie to ulep­sze­nie) popro­sić o pomoc księ­go­we­go by pomógł Ci przy ewi­den­cji środ­ków trwa­łych i wyzna­czył zwięk­szo­ną war­tość raty amor­ty­za­cyj­nej.

  • Mk

    Wynaj­mu­ję miesz­ka­nie od kil­ku lat i roz­li­czam ryczał­tem. W 2013 kupi­łem oka­zyj­nie dru­gie miesz­ka­nie uży­wa­ne (przez 30 lat) do remon­tu. Przez pra­wie 1,5 roku sam je remon­to­wa­łem i w lip­cu 2015 wyna­ją­łem i z racji pierw­sze­go miesz­ka­nia pła­ci­łem ryczałt od wynaj­mu oby­dwu mie­szań do koń­ca 2015 roku. W 2016 roku chciał­bym opo­dat­ko­wać wyna­jem na zasa­dach ogól­nych, żeby sko­rzy­stać z odpi­sów amor­ty­za­cji (jak rozu­miem staw­ką 10%). Jak i kie­dy powi­nie­nem wpro­wa­dzić zaku­pio­ne miesz­ka­nie do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych? Czy powi­nie­nem zało­żyć ewi­den­cję w momen­cie odda­nia miesz­ka­nia do użyt­ku czy­li w lip­cu 2015?, czy mogę to miesz­ka­nie wpro­wa­dzić do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych np na dzień 31.12.2015 i w stycz­niu 2016 uznać już pierw­szy odpis amor­ty­za­cyj­ny w koszt uzy­ska­nia przy­cho­du z naj­mu miesz­kań?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Myślę, że odpo­wie­dzi na swo­je pyta­nia znaj­dziesz w tym wpi­sie:
      http://skarbonamamony.pl/amortyzacja-mieszkania-i-lokalu-w-czterech-prostych-krokach.html
      Dodam tyl­ko, że staw­ki 10% raczej nie zasto­su­jesz przy miesz­ka­niu 30 let­nim. Tym bar­dziej jeże­li będzie to spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we pra­wo do loka­lu miesz­kal­ne­go.

      • Mk

        Dzię­ku­ję za bły­ska­wicz­ną odpo­wiedź.
        Nie jest to spół­dziel­cze wła­sno­ścio­we pra­wo do loka­lu, ale lokal miesz­kal­ny, któ­ry prze­kształ­ci­łem na użyt­ko­wy i znaj­du­je się w budyn­ku z lat 50-tych, więc chy­ba nie stoi nic na prze­szko­dzie abym zasto­so­wał staw­kę amor­ty­za­cji 10%?
        Może żle sfor­mu­owa­łem pyta­nie. Cho­dzi mi o to czy mogę zacząć amor­ty­zo­wać miesz­ka­nie w dowol­nym momen­cie nawet jeśli wynaj­mo­wa­łem je przez kil­ka lat opo­dat­ko­wu­jąc ryczał­tem. Dodam, że pierw­sze miesz­ka­nie dosta­łem po bab­ci, a dru­gie kupi­łem, wyre­mon­to­wa­łem i oby­dwa wynaj­mu­ję.
        Od nowe­go roku chciał­bym zmie­nić spo­sób opo­dat­ko­wa­nia z ryczał­tu na opo­dat­ko­wa­nie na zasa­dach ogól­nych i sko­rzy­stać z moż­li­wo­ści amor­ty­za­cji oby­dwu miesz­kań. Czy mogę zacząć amor­ty­zo­wač miesz­ka­nia, któ­rych wła­ści­cie­lem jestem w pierw­szym przy­pad­ku od ok. 20 lat ( wynaj­mu­ję od 6 lat) a dru­gie posia­dam od 2 lat (wynaj­mu­ję od pół roku)?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          W mojej oce­nie nic nie stoi na prze­szko­dzie by wpro­wa­dzić je do ewi­den­cji w grud­niu 2015 i zacząć amor­ty­zo­wać od stycz­nia 2016. Takie środ­ki trwa­łe nazy­wa­ne są ujaw­nio­ny­mi. Sto­sow­nie do prze­pi­su art. 22h ust. 1 pkt. 4 usta­wy o PDOF odpi­sów amor­ty­za­cyj­nych doko­nu­je się od ujaw­nio­nych środ­ków trwa­łych lub war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych nie­ob­ję­tych dotych­czas ewi­den­cją, począw­szy od mie­sią­ca nastę­pu­ją­ce­go po mie­sią­cu, w któ­rym te środ­ki lub war­to­ści zosta­ły wpro­wa­dzo­ne do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych oraz war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych.
          Nato­miast jeże­li cho­dzi o usta­le­nie staw­ki 10% to w tym zakre­sie pro­po­nu­je udać się do dorad­cy podat­ko­we­go, któ­ry pomo­że Ci usta­lić wła­ści­wą staw­kę amor­ty­za­cji i war­tość począt­ko­wą. Two­ja sytu­acja jest dość skom­pli­ko­wa­na i wyma­ga ana­li­zy zgor­ma­dzo­nych doku­men­tów. Sytu­ację tę skom­pli­ko­wa­ła wła­śnie przebudowa/przekształcenie. Usta­wa zawie­ra okre­ślo­ne limi­ty na wydat­ki, w któ­rych uzna­je się śro­dek trwa­ły za ulep­szo­ny. Jeże­li ktoś ma się pod taką pora­dą pod­pi­sać i wziąć odpo­wie­dzial­ność to lepiej wydaj stów­kę na wizy­tę u dorad­cy podat­ko­we­go.

          • Mk

            Dzię­ku­ję, myślę, że to dobry pomysł. Czy możesz kogoś takie­go pole­cić w War­sza­wie i oko­li­cy? Kogoś kto kom­plek­so­wo potrak­tu­je moją spra­wę, z ewen­tu­al­ną wyce­ną itp…

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Nie­ste­ty nie — miesz­kam w Sopo­cie i nie­co orien­tu­je się tyl­ko w ryn­ku Trój­miej­skim. W War­sza­wie może się stów­ką nie skoń­czyć :-). Ale myślę, że i tak będzie war­to poroz­ma­wiać. Może dorad­ca podat­ko­wy jesz­cze coś Ci pod­po­wie. Powo­dze­nia!

  • Tomasz

    Na począ­tek, bar­dzo dzię­ku­ję za ten czy­tel­ny i pro­sty w prze­ka­zie wpis.

    Mam jed­nak pyta­nie: czy dobrze rozu­miem prze­pi­sy. Mam miesz­ka­nie na wyna­jem i sta­no­wi to jedy­ny mój dochód w Pol­sce (pra­cu­ję za gra­ni­cą), moja żona nie ma żad­ne­go inne­go docho­du w kra­ju. Czy w tym momen­cie jeśli roz­li­czy­my się na wspól­nym PITie, a dochód z naj­mu po odję­ciu kosz­tów nie prze­kro­czy dwu­krot­no­ści kwo­ty wol­nej od podat­ku — będzie to ozna­cza­ło że nie zapła­ci­my podat­ku — czy tak?

    I dru­gie pyta­nie — w jaki spo­sób dowie­dzieć (wyli­czyć?) kwo­tę odse­tek któ­rą mogę trak­to­wać jako koszt u jak ją udo­ku­men­to­wać???

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Dzię­ku­je za pyta­nie.
      Jeże­li cho­dzi o pierw­sze pyta­nie to nie podej­mu­je się udzie­le­nia na nie odpo­wie­dzi. Opo­dat­ko­wy­wa­nie docho­dów uzy­ski­wa­nych za gra­ni­cą, a w zasa­dzie łącze­nie ich z docho­da­mi uzy­ski­wa­ny­mi w kra­ju, nie leży w sfe­rze moich zain­te­re­so­wań.
      Jeże­li cho­dzi o dru­gie pyta­nie, to kwo­ta zapła­co­nych odse­tek od kre­dy­tu jest przez ban­ki zwy­kle poda­wa­na na wycią­gu ban­ko­wym albo w tre­ści ope­ra­cji. Każ­da spła­ta raty kapi­ta­ło­wo-odset­ko­wej zawie­ra w sobie odset­ki i część kapi­ta­łu. Jeże­li bank tego nie poda­je to pew­nie moż­na taką infor­ma­cje uzy­skać oddziel­nie w ban­ku.

  • Mar­ta

    Witam
    wynaj­mu­je miesz­ka­nie na zasa­dzie wynaj­mu oka­zjo­nal­ne­go. Jestem oso­bą fizycz­ną, nie pro­wa­dzą­cą dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej. Wybra­łam opo­dat­ko­wa­nie wg ska­li. Przy obli­cza­niu docho­du i podat­ku naszły mnie wąt­pli­wo­ści.
    Otóż na info­li­nii podat­ko­wej poda­no mi, że poda­tek zapła­cę dopie­ro jak mój dochód prze­kro­czy kwo­tę 3091 zł. Miesz­ka­nie zosta­ło wyna­ję­te od 15 stycz­nia i za sty­czeń kosz­ty prze­ro­sły dochód, wiec nie zapła­ci­łam podat­ku. W kolej­nych mie­sią­cach też by mnie to omi­nę­ło jesz­cze, ale moja wąt­pli­wość doty­czy fak­tu, że oprócz tego przy­cho­du z naj­mu dosta­je co mie­siąc wyna­gro­dze­nie. Czy powin­nam zsu­mo­wać te oba źró­dła i wte­dy oce­nić, czy prze­kro­czy­ły już tą kwo­tę, czy mam ją odnieść jedy­nie do przy­cho­du z naj­mu? Czy coś Panu na ten temat wia­do­mo?
    Dru­ga spra­wa, to wła­śnie fakt, że miesz­ka­nie zosta­ło wyna­ję­te od poło­wy mie­sią­ca i najem­ca zapła­cił poło­wę umó­wio­nej staw­ki mie­sięcz­nej. Jed­nak kosz­ty ponio­słam takie jak zwy­kle. Czy powin­nam amor­ty­za­cję, odset­ki od kre­dy­tu i opła­ty do spół­dziel­ni wyka­zać też tyl­ko za poło­wę mie­sią­ca, czy mam pra­wo w cało­ści wyka­zać?
    Z góry dzię­ku­ję
    pozdra­wiam

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Kwo­ta wol­na jest jed­na, więc jeże­li pra­cu­jesz to nie powin­naś obni­żać zali­czek pła­co­nych od docho­dów z naj­mu o tę kwo­tę wol­ną. To pra­co­daw­ca w pierw­szej kolej­no­ści doko­nu­je pomniej­sze­nia w każ­dym mie­sią­cu należ­ne­go podat­ku o 1/12 przy­słu­gu­ją­cej w danym roku kwo­ty wol­nej. Oczy­wi­ście moż­na zawnio­sko­wać u pra­co­daw­cy by tego nie robił ale to była by napraw­dę wyjąt­ko­wa decy­zja.

      Ty powin­naś pła­cić 18% zalicz­kę od nara­sta­ją­ce­go docho­du w danym roku podat­ko­wym. Pra­wi­dło­we wyli­cze­nie w każ­dym mie­sią­cu powin­no być nastę­pu­ją­ce:
      nara­sta­ją­ce przy­cho­dy od począt­ku roku — nara­sta­ją­ce kosz­ty od począt­ku roku = dochód.
      Jeże­li dochód >0 (czy­li zaro­bi­łaś) to „dochód” zaokrą­glasz do peł­nej zło­tów­ki i w ten spo­sób uzy­sku­jesz „pod­sta­wę opo­dat­ko­wa­nia”.
      Pod­sta­wę opo­dat­ko­wa­nia mno­żysz przez 18% i wynik też zaokrą­glasz do zło­tów­ki. W ten spo­sób uzy­sku­jesz należ­ną „zalicz­kę od począt­ku roku podat­ko­we­go”.
      Od tej zalicz­ki odej­mu­jesz to co wpła­ci­łaś w poprzed­nich mie­sią­cach (czy­li nara­sta­ją­ce, zapła­co­ne zalicz­ki za dany rok podat­ko­wy). W ten spo­sób uzy­sku­jesz kwo­tę zalicz­ki. Jeże­li jest ona więk­sza od 0 to zna­czy, że musisz ją wpła­cić na kon­to US do 20 dnia następ­ne­go mie­sią­ca za mie­siąc któ­re­go ona doty­czy.

      Jeże­li cho­dzi o kosz­ty to możesz wli­czyć całe kosz­ty utrzy­ma­nia miesz­ka­nia ponie­sio­ne w stycz­niu, jako kosz­ty utrzy­ma­nia i zabez­pie­cze­nia źró­dła przy­cho­du. Nato­miast jeże­li cho­dzi o amor­ty­za­cję to nie napi­sa­łaś, czy jest to pierw­sza umo­wa naj­mu dla tego miesz­ka­nia czy było ono już wcze­śniej wynaj­mo­wa­ne. Jeże­li jest to pierw­sza umo­wa naj­mu i dopie­ro „odda­łaś śro­dek trwa­ły do uży­wa­nia” to w takim wypad­ku pierw­szą ratę amor­ty­za­cyj­ną możesz nali­czyć dopie­ro w mie­sią­cu nastę­pu­ją­cym po mie­sią­cu w któ­rym śro­dek wpro­wa­dzo­no do ewi­den­cji środ­ków trwa­łych i war­to­ści nie­ma­te­rial­nych i praw­nych. Wię­cej infor­ma­cji znaj­dziesz tutaj: http://skarbonamamony.pl/amortyzacja-mieszkania-i-lokalu-w-czterech-prostych-krokach.html

      • Mar­ta

        Witam
        Bar­dzo dzię­ku­ję za odpo­wiedź. Tro­chę się jed­nak zgu­bi­łam ;-).
        1. Jak rozu­miem, kwo­ta wol­na od podat­ku już zosta­ła wyko­rzy­sta­na przy wyna­gro­dze­niu i nie mogę już jej uwzględ­niać przy tym roz­li­cze­niu?
        2. Tech­ni­kę nali­cza­nia rozu­miem, ale zalicz­ki mie­sięcz­nej na poda­tek od osią­gnię­te­go docho­du z naj­mu nie
        łączę z docho­da­mi osią­gnię­ty­mi z tytu­łu umo­wy o pra­cę (Pra­co­daw­ca jest płat­ni­kiem) tyl­ko w roz­li­cze­niu rocz­nym łączę i
        wyka­zu­ję (dekla­ra­cja PIT-36 )?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Ad. 1 Tak. Kwo­tę wol­ną (a wła­ści­wa nazwa to kwo­ta zmniej­sza­ją­ca poda­tek) roz­li­cza Ci pra­co­daw­ca po 1/12 w każ­dym mie­sią­cu. Oczy­wi­ście możesz żądać by tego nie robił skła­da­jąc mu PIT-2, ale nikt tego nie prak­ty­ku­je więc nie nale­ży mu utrud­niać. W związ­ku z tym nie powin­naś jej uwzględ­niać przy roz­li­cze­niu naj­mu.

          Ad. 2 W cią­gu roku podat­ko­we­go nali­czasz zalicz­ki oddziel­nie od docho­dów z naj­mu, jako źró­dła przy­cho­du. Dopie­ro w dekla­ra­cji PIT-36 wszyst­kie źró­dła docho­dów są łączo­ne i jest obli­cza­na cała należ­ność podat­ko­wa. Gdy wszyst­ko obli­cza się pra­wi­dło­wo i co mie­siąc wystę­pu­je zalicz­ka na poda­tek od naj­mu to wte­dy po połą­cze­niu nie powin­ny wycho­dzić nad­pła­ty i nie­do­pła­ty, a jeże­li już to na pozio­mie zło­tów­ki lub dwóch co wyni­kać może z zaokrą­gleń.

          • Mar­ta

            Wszyst­ko już jasne 🙂 Wiel­kie dzię­ki! 🙂

  • Doro­ta

    Witam,

    mam pewien pro­blem.
    Od lute­go wynaj­mu­je 3 miesz­ka­nia w domu zaku­pio­nym w lutym wła­śnie. Od lute­go pra­co­daw­ca nie obni­ża zali­czek na poda­tek, będę to robić sama.
    W mar­cu roz­pocz­nę amor­ty­za­cję.
    Jak liczyć mie­siecz­ny poda­tek na przy­kła­dzie.
    Np. Amor­ty­za­cja od kwo­ty 400.000, 5%, 20 lat
    Przy­cho­dy 2.000 mie­sięcz­nie
    Kosz­ty w lutym: 350 zł ubez­pie­cze­nie, 250 zł poda­tek zapła­co­ny w cało­ści,
    remont jed­ne­go miesz­ka­nia (będzie wynaj­mo­wa­ne po remon­cie) w kwo­cie ok. 15.000 pln (odno­wie­nie ścian, sufi­tów, pod­łóg, wymia­na drzwi, wypo­sa­że­nie kuch­ni).
    W cza­sie trwa­nia remon­tu koszt prą­du i wody w tym jed­nym miesz­ka­niu pokry­wam ja, licz­my 200zł przez luty i marzec a od kwiet­nia najem.
    Opo­dat­ko­wa­nie wg ska­li, 18%.

    Jak liczyć poda­tek mie­siąc po mie­sią­cu.
    Nie potra­fię zna­leźć żad­ne­go for­mu­la­rza w exce­lu, któ­ry poka­zy­wał by na przy­kła­dach te dzia­ła­nia 🙁

    Z góry dzię­ku­ję za pomoc.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      W komen­ta­rzu Mar­ty (powy­żej lub poni­żej w zależ­no­ści od sor­to­wa­nia) opi­sa­łem spo­sób usta­le­nia zalicz­ki.

      • Doro­ta

        Fak­tycz­nie, opi­sa­ne dosyć szcze­gó­ło­wo. Prze­oczy­łam, prze­pra­szam.
        A co sądzisz o kosz­tach remon­tu? To miesz­ka­nie opusz­czo­ne przez byłych wła­ści­cie­li nie­ru­cho­mo­ści, wszyst­ko do odno­wie­nia (sufi­ty się sypią, ścia­ny do dra­pa­nia, elek­try­ka czę­ścio­wo do wymia­ny, pod­ło­ga do wyło­że­nia pły­ta­mi no i kuch­nia do ume­blo­wa­nia). Całość to będzie ok. 19.000 zł.

        Roz­ło­ży się to na jakieś 3 mie­sią­ce.

        Czy łącz­ną sumę rachun­ków kosz­to­wych z dane­go mie­sią­ca odli­czyć z przy­cho­du, czy po skoń­czo­nym remon­cie całość zsu­mo­wać i wli­czyć do war­to­ści począt­ko­wej nie­ru­cho­mo­ści?

        W przy­szło­ści takich kosz­tów będzie wię­cej, np. kosz­ty wen­ty­la­cji (bo wil­goć na ścia­nach wycho­dzi), kosz­ty wymia­ny drzwi do loka­li i do budyn­ki, itd.

        Jak te kosz­ty roz­li­czać?

  • Iza

    Kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­du mam udo­ku­men­to­wać odra­zu wte­dy kie­dy wystą­pi­ły i pomniej­szyc zalicz­kę czy jak będę roz­li­czać pit? Czy te fak­tu­ry mam dołą­czyć do pitu? Czy jeśli wynaj­mu­je komuś miesz­ka­nie i ktoś mi pła­ci 1200 zl i tak jest na umo­wie ale to jest od
    stęp­ne i czynsz to ten czynsz mogę zali­czyć do kosz­tow uzy­ska­nia przy­cho­du?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Przy zasa­dach ogól­nych opo­dat­ko­wa­nia zalicz­kę obli­cza się za każ­dy mie­siąc. W każ­dym mie­sią­cu sumu­je się otrzy­ma­ne od począt­ku roku przy­cho­dy oraz ponie­sio­ne od począt­ku roku kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­du (+ amor­ty­za­cja jeże­li ją pro­wa­dzi­my). Jeże­li za dany mie­siąc wystą­pi koniecz­ność wpła­ty zalicz­ki na poda­tek to nale­ży ją uiścić na rachu­nek ban­ko­wy urzę­du skar­bo­we­go do 20 dnia mie­sią­ca nastę­pu­ją­ce­go po mie­sią­cu któ­re­go doty­czy.

      Jeże­li cho­dzi o zali­cza­nie w kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­du opłat do spół­dziel­ni mieszkaniowej/wspólnoty to wie­le zale­ży od kon­kret­nych zapi­sów umow­nych. Jeże­li najem­ca pła­ci nam jed­ną opła­tę, a my pono­si­my wszyst­kie kosz­ty to w mojej oce­nie moż­na opła­tę do spół­dziel­ni mieszkaniowej/wspólnoty wli­czyć w kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­du.

  • Kata­rzy­na

    Witam,
    Chcia­ła­bym dopy­tać -wynaj­mu­je miesz­ka­nie na zasa­dzie wynaj­mu oka­zjo­nal­ne­go jako oso­bą
    fizycz­ną, nie pro­wa­dzą­cą dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej. Wybra­łam spo­sób opo­dat­ko­wa­nia -ryczałt. Wynaj­mu­ją­cy nie opła­ca nicze­go sam.
    W umo­wie naj­mu mam okre­ślo­ne 4 płat­no­ści od wynaj­mu­ją­ce­go: za czynsz admi­ni­star­cyj­ny, czynsz naj­mu oraz opła­ty gaz i elek­trycz­ność. Od któ­rych płat­no­ści powin­nam nali­czyć poda­tek? w urze­dzie (ust­nie) wska­za­no mi jedy­nie czynsz naj­mu — czy to wła­ści­we podej­ście?

    Z góry dzię­ku­ję za pomoc

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Tak, to wła­ści­we podej­ście. Przy czym dużo zale­ży od kon­kret­nych zapi­sów umow­nych, musi z nich jed­no­znacz­nie wyni­kać co jest czyn­szem należ­nym Tobie. Poza tym jeże­li mię­dzy tym co wpła­ca Ci najem­ca, a tym co pła­cisz fak­tycz­nie za kosz­ty admi­ni­stra­cyj­ne i media powsta­je róż­ni­ca, to zaczy­nasz mieć kło­pot.

      • Kata­rzy­na

        Dzię­ku­ję za bły­ska­wicz­ną odpo­wiedź. Mam spre­cy­zo­wa­ne, że płat­ność na moje kon­to obej­mu­je: czynsz dla wspol­no­ty, czynsz naj­mu dla wynaj­mu­ją­ce­go oraz ryczałt na ener­gię i gaz (mam row­niez zapis ze tzw opla­ty moga sie zmie­nić w zale­zno­sci od zuży­cia itd). Roz­ni­ce pew­nie bedą w ska­li pierw­szych mie­się­cy, ale w ska­li roku roz­li­cze­nie najem­cy bedzie zgod­ne z kosz­ta­mi. Jak moge pora­dzic sobie w takij sytu­acji?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          To w takiej sytu­acji two­im przy­cho­dem do opo­dat­ko­wa­nia będzie tyl­ko czynsz naj­mu, któ­ry otrzy­mu­jesz.

          • Kata­rzy­na

            Bar­dzo dzię­ku­ję za pomoc!

  • Ewa

    witam,

    Z infor­ma­cji dostep­nych wyni­ka ze dochod opo­dat­ko­wa­ny ryczal­tem nie laczy sie z inny­mi docho­da­mi w kwe­stii podat­kow. Czy ta zasa­da obo­wia­zu­je tyl­ko z punk­tu widze­nia pol­skie­go US czy tez zagra­nicz­nych. Np. nie­re­zy­dent wynaj­mu­je miesz­ka­nie w Pol­sce a rezy­den­cje podat­ko­wa ma w innym kra­ju. Czy dochod opo­dat­ko­wa­ny ryczal­tem pozo­sta­je opo­dat­ko­wa­ny w Pol­sce czy nale­zy go wyka­zac za gra­ni­ca w *ten sam spo­sob* gdy­by byl roz­li­cza­ny na zasa­dach ogol­nych? Wiem ze pyta­nie na gra­ni­cy tema­ty­ki jed­nak wie­rze ze doty­czy wie­lu wynaj­mu­ja­cych w kra­ju

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      To już nie­ste­ty trze­ba spy­tać w urzę­dzie w kra­ju rezy­den­ta.

      • Ewa

        dzie­ki za odp. Na razie uda­lo mi sie usta­lic sytu­acje odwrot­na tzn ze przez pol­skie US taki dochod z zagra­ni­cy opo­dat­ko­wa­ny tam­tej­szym ryczal­tem nie laczyl­by sie do jakich­kol­wiek innych docho­dow osia­ga­nych na tere­nie Pol­ski.

  • Adrian

    Witam,
    Chcia­łem się dowie­dzieć jak to wyglą­da w przy­pad­ku gdy nie wynaj­mu­je całe­go miesz­ka­nia tyl­ko 1 pokój. Mogę już obec­nie wybrać tyl­ko zasa­dy ogól­ne do roz­li­cze­nia. Czy czę­ści wspól­ne mieszkania(kuchnia, łazien­ka) rów­nież mogę brać do odli­cza­nia czy tyl­ko pokój wynajmowany?(pokój wynaj­mo­wa­ny sta­no­wi 30% miesz­ka­nia a z czę­ścia­mi wspól­ny­mi miesz­ka­nia 50%mieszkania ) i jak to wyglą­da z amor­ty­za­cją miesz­ka­nia? Czy mogę do kosz­tów brać amor­ty­za­cje całe­go miesz­ka­nia czy tyl­ko wynaj­mo­wa­ne­go poko­ju (30%,50%) ?

  • Bar­tosz

    Chcial­bym zapy­tac o opo­dat­ko­wa­nie wynaj­mu staw­ka 8.5%.

    Jeze­li najem­ca nie byl w sta­nie zapla­cic calo­sci czyn­szu (dla wynaj­mu­ja­ce­go) tyl­ko jego czesc to czy poda­tek mam zapla­cic za to co dosta­lem czy za to co jest zade­kla­ro­wa­ne w umo­wie? Logicz­nym wyda­je sie wariant 1) ale plat­nosc jest mi prze­sy­la­na prze­le­wem *razem* z opla­ta za media admi­ni­stra­cji (kto­ra jest z podat­ku zwol­nio­na — mam pra­wi­dlo­wo spo­rza­dzo­na umo­we). Dla­te­go nie wiem czy nie­do­pla­te powi­nie­nem zakwa­li­fi­ko­wac jako nie­do­pla­te czyn­szo­wa dla mnie czy admi­ni­stra­cji… Od tego tez zale­zny jest wspo­mnia­ny poda­tek.

    z gory dzie­ku­je za wska­zow­ke jak posta­pic pra­wi­dlo­wo w takiej sytu­acji

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Naj­pierw trze­ba roz­strzy­gnąć na co powi­nie­neś zali­czyć otrzy­ma­ną wpła­tę. Jeże­li umo­wa naj­mu nie zawie­ra usta­leń w tym zakre­sie, to sto­su­jesz poniż­szy prze­pis k.c.

      Art. 451 [Zali­cze­nie zapła­ty]
      § 1. Dłuż­nik mają­cy wzglę­dem tego same­go wie­rzy­cie­la kil­ka dłu­gów tego same­go rodza­ju może przy speł­nie­niu świad­cze­nia wska­zać, któ­ry dług chce zaspo­ko­ić. Jed­nak­że to, co przy­pa­da na poczet dane­go dłu­gu, wie­rzy­ciel może przede wszyst­kim zali­czyć na zwią­za­ne z tym dłu­giem zale­głe należ­no­ści ubocz­ne oraz na zale­ga­ją­ce świad­cze­nia głów­ne.
      § 2. Jeże­li dłuż­nik nie wska­zał, któ­ry z kil­ku dłu­gów chce zaspo­ko­ić, a przy­jął pokwi­to­wa­nie, w któ­rym wie­rzy­ciel zali­czył otrzy­ma­ne świad­cze­nie na poczet jed­ne­go z tych dłu­gów, dłuż­nik nie może już żądać zali­cze­nia na poczet inne­go dłu­gu.
      § 3. W bra­ku oświad­cze­nia dłuż­ni­ka lub wie­rzy­cie­la speł­nio­ne świad­cze­nie zali­cza się przede wszyst­kim na poczet dłu­gu wyma­gal­ne­go, a jeże­li jest kil­ka dłu­gów wyma­gal­nych — na poczet naj­daw­niej wyma­gal­ne­go.

      A ryczałt pła­cisz tyl­ko od tego co zali­czy­łaś jako przy­chód z czyn­szu, czy­li Two­je­go wyna­gro­dze­nia za odda­nie przed­mio­tu naj­mu do uży­wa­nia.

  • Iza­be­la

    Mam pyta­nie, jeśli roz­li­czam najem na zasa­dach ogól­nych i na począt­ku roku uzy­sku­je dochód, a póź­niej wyka­zu­ję stra­tę ( w mie­sią­cach waka­cyj­nych) bo miesz­ka­nie wynaj­mu­ją stu­den­ci, potem zno­wu dochód a wszyst­ko bilan­su­je się na koniec roku ( na plus zazwy­czaj np. 2 tys). Rozu­miem, że mam pła­cić zalicz­ki na poda­tek w począt­ko­wych mie­sią­cach, a po roz­li­cze­niu rocz­nym Urząd Skar­bo­wy ode­śle mi te zalicz­ki? Co jeśli roz­li­czę się jed­no­ra­zo­wo w rocz­nym pit 36, nie pła­cąc mie­sięcz­nych zali­czek tyl­ko jed­no­ra­zo­wą na koniec roku podat­ko­we­go?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Zalicz­kę na poda­tek wpła­ca­my dopie­ro, gdy nasz dochód z naj­mu osią­gnie 3091 zł bowiem przy obli­cze­niu korzy­sta­my z kwo­ty zmniej­sza­ją­cej poda­tek 556,02 zł. Trze­ba przy tym wyco­fać PIT-2 u pra­co­daw­cy, gdy ktoś jest zatrud­nio­ny.
      Wra­ca­jąc jed­nak do meri­tum to urząd może nali­czyć odset­ki od zale­gło­ści, a poza tym nie­pła­ce­nie w cią­gu roku zali­czek na poda­tek jest wykro­cze­niem z art. 57 §1 k.k.s., więc może być za to dodat­ko­wo man­dat lub nawet grzyw­na w postę­po­wa­niu sądo­wym.

  • Jer­ry

    Mam pyta­nie, posia­dam 4 poko­jo­we miesz­ka­nie ( poko­je o powierzch­ni 18m2, 14m2,10m2 i 10 m2), W miesz­ka­niu tym w poko­ju 14m2 miesz­ka moja cór­ka a pozo­sta­łe poko­je wynaj­mu­je 3 najem­com. Pozo­sta­ła powierzch­nia wspól­na miesz­ka­nia: kuch­nia, łazien­ka i przed­po­kój ma łacz­nie 20m2, (całe miesz­ka­ne ma 72 m2). Czy amor­ty­za­cję miesz­ka­nia mogę liczyć od całej powierzch­ni miesz­ka­nia czy raczej w pro­por­cji powierzch­ni wynaj­mo­wa­nej do całej powierzch­ni miesz­ka­nia. Jak i czy liczyć do powierzch­ni wynaj­mo­wa­nej powierzch­nię wspól­ną ( 20m2), bo prze­cierz wszy­scy najem­cy zgod­nie z umo­wa naj­mu mają pra­wo z niej korzy­stać? Może moż­na poli­czyć 1/4 tej powierzch­ni jako pro­por­cjo­nal­nie przy­pa­da­ja­cej na każ­dy pokój x 3 wynaj­mo­wa­ne poko­je?

  • Lidia

    Witam ser­decz­nie
    Chcia­ła­bym zapy­tać, czy pra­wi­dło­wo pła­cę 8,5% staw­kę podat­ku w for­mie ryczał­tu za wyna­jem 5 pokoi w moim domu jed­no­ro­dzin­nym ? 2 z nich są wynaj­mo­wa­ne cały czas dłu­go­ter­mi­no­wo, a kolej­ne 3 na okres roku aka­de­mic­kie­go, a w cza­sie waka­cji krót­ko­ter­mi­no­wo tury­stom ( wysta­wiam rachun­ki) .Zazna­czam , że tak­że miesz­kam wraz z mężem na par­te­rze tego domu. Najem został zgło­szo­ny do US ponad 3 lata temu, , wybra­li­śmy poda­tek w for­mie ryczał­tu 8,5%,płacony co mie­siąc przez jed­ne­go z mał­żon­ków. Do dziś pła­cę taka staw­kę, dodat­ko­wo pro­wa­dzę dzia­łal­ność gospo­dar­czą w zupeł­nie innej bran­ży i od podat­ku za najem odli­czam skład­kę zdro­wot­ną. Naszły mnie wąt­pli­wo­ści, czy w świe­tle Pana wyja­snień powin­nam pła­cić staw­kę 17% ryczał­tu?
    Będę wdzięcz­na za odpo­wiedz. Pozdra­wiam Lidia

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Two­je dzia­ła­nie jest nie­pra­wi­dło­we.

      Najem krót­ko­ter­mi­no­wy, jako usłu­ga zakwa­te­ro­wa­nia, nie jest naj­mem sen­su stric­te, któ­ry jest odręb­nym źró­dłem przy­cho­dów. Usłu­ga zakwa­te­ro­wa­nia powin­na być zawsze wyko­ny­wa­na w ramach dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej, chy­ba że ma napraw­dę incy­den­tal­ny cha­rak­ter, np. wzię­li­śmy pie­nią­dze od zna­jo­mych, któ­rych prze­no­co­wa­li­śmy przez tydzień i nie podej­mo­wa­li­śmy innych dzia­łań (nie szu­ka­li­śmy innych tury­stów, nie ogła­sza­li­śmy się etc.). W kon­se­kwen­cji nie­do­pusz­czal­ne jest opo­dat­ko­wy­wa­nie takich przy­cho­dów podat­kiem ryczał­to­wym 8,5%, gdyż ten zare­zer­wo­wa­ny jest do naj­mu sen­su stric­te.

      • Lidia

        Nie do koń­ca rozu­miem. Czy­li jak w/g Pana powin­nam roz­li­czać się z US?
        Prze­cież nie moż­na docho­dów z naj­mu jed­nej nie­ru­cho­mo­ści opo­dat­ko­wać róż­ny­mi staw­ka­mi ryczał­tu. Najem krót­ko­ter­mi­no­wy pro­wa­dzę przez 3 mie­sią­ce w roku a przez pozo­sta­łe mie­sią­ce jest to najem dłu­go­ter­mi­no­wy.
        Czy powin­nam pro­wa­dzić taki najem ” mie­sza­ny” jedy­nie w ramach dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej i roz­li­czać się na zasa­dach ogól­nych?
        Myślę że jest to zagad­nie­nie, któ­re inte­re­su­je wie­le osób.

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Źró­dłem przy­cho­dów nie jest nie­ru­cho­mość, tyl­ko spo­sób zara­bia­nia na niej. Jeże­li najem jest dłu­go­ter­mi­no­wy (mie­sią­ce lub lata) to moż­na opo­dat­ko­wy­wać ryczał­tem 8,5%. Jeże­li jest to najem krót­ko­ter­mi­no­wy (dni lub tygo­dnie), to mamy do czy­nie­nia z usłu­gą zakwa­te­ro­wa­nia, któ­ra powin­na być reali­zo­wa­na w ramach dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej. Nato­miast jeże­li nie­ru­cho­mość sprze­da­my poza dzia­łal­no­ścią gospo­dar­czą przed upły­wem 5 lat od koń­ca roku w któ­rej ją naby­li­śmy to od uzy­ska­ne­go w ten spo­sób docho­du pła­ci­my 19% podat­ku. Jed­na nie­ru­cho­mość, a tyle moż­li­wo­ści.

          • Lidia

            Ale ja nie pytam o podat­ki zwią­zą­ne z ewen­tu­al­ną sprze­da­żą nie­ru­cho­mo­ści, któ­rej nie zamie­rzam zresz­tą sprze­da­wać w naj­bliż­szej przy­szło­ści. Z upo­rem drą­żę temat podat­ku od naj­mu pry­wat­ne­go. Z róż­nych powo­dów wola­ła­bym nie roz­sze­rzać dzia­łal­no­ści o ” usłu­gi zakwa­te­ro­wa­nia” jak Pan pisze, ale roz­li­czać się ryczał­tem, któ­ry jest o wie­le prost­szy w obsłu­dze. Pyta­nie tyl­ko, czy mogę zasto­so­wać 2 staw­ki — 8,5% na najem dłu­go­ter­mi­no­wy i osob­no zgło­sić sezo­no­wy najem krót­ko­ter­mi­no­wy wybie­ra­jąc staw­kę ryczał­tu 17% , czy jed­nak trze­ba będzie przy­cho­dy z całe­go naj­mu opo­dat­ko­wać jed­na­ko­wą- wyż­szą w tym przy­pad­ku staw­ką 17% ?
            Oto zna­le­zio­na prze­ze mnie nie­daw­no inter­pre­ta­cja Izby Skar­bo­wej w Gdań­sku:

            Dla­te­go
            też przy­cho­dy uzy­ski­wa­ne przez wła­ści­cie­la miesz­ka­nia przez cały rok
            (zarów­no w okre­sie roku aka­de­mic­kie­go, jak i w okre­sie waka­cyj­nym)
            nale­ży zali­czyć do przy­cho­dów uzy­ski­wa­nych w ramach poza­rol­ni­czej
            dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej. W tym przy­pad­ku podat­nik, któ­ry wybrał jako
            for­mę opo­dat­ko­wa­nia ryczałt ewi­den­cjo­no­wa­ny (zgod­nie z prze­pi­sa­mi usta­wy
            z dnia 20 listo­pa­da 1998r. o zry­czał­to­wa­nym podat­ku docho­do­wym od
            nie­któ­rych przy­cho­dów osią­ga­nych przez oso­by fizycz­ne (Dz. U. nr 144,
            poz. 930 ze zm.) będzie opła­cać poda­tek wyso­ko­ści 17 pro­cent. Jeże­li
            podat­nik nie doko­nał takie­go wybo­ru będzie pła­cił poda­tek za zasa­dach
            ogól­nych (według ska­li podat­ko­wej: 18 i 32 proc.).

            Czy­taj wię­cej na:
            http://dom.trojmiasto.pl/Najem-krotkoterminowy-to-dzialalnosc-gospodarcza-czy-nie-n106551.html?strona=0#opinie#tri

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Najem krót­ko­ter­mi­no­wy MUSI być pro­wa­dzo­ny w ramach dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej, zgod­nie z WYBRANYM dla niej spo­so­bem opo­dat­ko­wa­nia. To samo jest prze­cież napi­sa­ne w inter­pre­ta­cji, któ­rą Pani przy­to­czy­ła. Co za tym idzie NIE MOŻNA pro­wa­dzić go „pry­wat­nie” dosto­so­wu­jąc jedy­nie staw­kę 17%.

  • Lidia

    No cóż bar­dzo dzię­ku­ję za wyja­śnie­nia . Pozdra­wiam ser­decz­nie

  • rott

    Dzień dobry,

    Roz­po­czą­łem wyna­jem 9-let­nie­go miesz­ka­nia (wcze­śniej użyt­ko­wa­ne­go przez mnie) od maja. Wg arku­sza bar­dziej opła­ca mi się w tym roku wybrać zasa­dy ogól­ne. Mam parę pytań, z góry dzię­ku­ję za przyj­rze­nie się im.

    - czy sto­su­jąc amor­ty­za­cję 9-let­nie­go miesz­ka­nia 3,23% jestem zobo­wią­za­ny ją kon­ty­nu­ować w kolej­nych latach, czy mogę wte­dy przejść na ryczałt?
    — czy kosz­ty zaku­pu rze­czy do miesz­ka­nia (mate­rac, żarów­ki itp.) mogę doku­men­to­wać para­go­na­mi, czy muszę mieć fak­tu­ry? * nie pro­wa­dzę dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej i nigdy nie bra­łem fak­tur na sie­bie jako oso­bę fizycz­ną

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Czy miesz­ka­nie kupi­łeś jako nowe? Jeże­li tak to nie możesz zasto­so­wać staw­ki 3,23% tyl­ko mak­sy­mal­nie 1,5%. Amor­ty­za­cja raz roz­po­czę­ta musi być kon­ty­nu­owa­na aż do peł­ne­go zamor­ty­zo­wa­nia środ­ka trwa­łe­go.
      Na podat­ni­ku cią­ży obo­wią­zek pra­wi­dło­we­go doku­men­to­wa­nia wydat­ku. Powin­ny być zatem fak­tu­ry.

      • rott

        Dzię­ku­ję za odpo­wiedź.

        Miesz­ka­nie naby­ła rodzi­na jako nowe, ja otrzy­ma­łem je po kil­ku latach w ramach daro­wi­zny. Więc i nowe i nie.

        Jeśli amor­ty­za­cja raz roz­po­czę­ta musi być kon­ty­nu­owa­na, a w kolej­nym roku posta­na­wia­my przejść na ryczałt (piszesz, że cza­sa­mi war­to zmie­niać), to jak wte­dy się ją kon­ty­nu­uje? Ana­lo­gicz­nie do zasad ogól­nych, tyl­ko nie odli­cza­my jej od przy­cho­dów?

        W mię­dzy­cza­sie przej­rza­łem wcze­śniej­sze komen­ta­rze i mam jesz­cze jed­no pyta­nie — jak się ma ‘meto­da kaso­wa’ i moment roz­po­czę­cia amor­ty­za­cji do moje­go przy­pad­ku wynaj­mo­wa­nia od począt­ku maja. Więk­szość wydat­ków ‘dosto­so­waw­czych’ do wynaj­mu ponio­słem w kwiet­niu i z tego mie­sią­ca będę miał fak­tu­ry. Kwo­ty raczej nie­wiel­kie, uzu­peł­nia­nie wypo­sa­ża­nia, a nie remon­ty.

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          To jest kwe­stia czy przed tą daro­wi­zną miesz­ka­nie było uży­wa­ne przez 60 mie­się­cy czy nie. Jeże­li nie, to staw­ka tyl­ko 1,5%.

          Amor­ty­za­cję roz­po­czę­tą kon­ty­nu­uje się nali­cza­jąc kolej­ne odpi­sy amor­ty­za­cyj­ne ale nie zali­cza ich się w kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­dów bo przy ryczał­cie nie ma kosz­tów uzy­ska­nia przy­cho­dów.

          Wypo­sa­że­nie w takim wypad­ku ujmu­je się w kosz­ty uzy­ska­nia przy­cho­du w mie­sią­cu odda­nia tego wypo­sa­że­nia do uży­wa­nia.

  • Anna

    Bar­dzo pro­szę o pomoc, bo prze­czy­ta­łam już pra­wie cały inter­net 😉 i zamiast wie­dzieć wię­cej to mam coraz więk­szy mętlik w głowie…Tutaj tra­fi­łam na w mia­rę jasny arty­kuł, ale mimo wszyst­ko nie ogar­niam do koń­ca.
    Sytu­acja wyglą­da tak: Kupi­łam z mężem nowe miesz­ka­nie (czę­ścio­wo na kre­dyt) i posta­no­wi­li­śmy je oddać do wynaj­mu stu­den­tom. Obo­je pra­cu­je­my na tzw. etat i nie pro­wa­dzi­my dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej. Z racji tego, że miesz­ka­nie uda­ło nam się wykoń­czyć dopie­ro w czerw­cu, a stu­den­ci wia­do­mo poja­wią się w paź­dzier­ni­ku (będzie umo­wa naj­mu oka­zjo­nal­ne­go na cały rok aka­de­mic­ki), więc wysta­wi­li­śmy miesz­ka­nie do airbnb na 3 mie­sią­ce. Pierw­szy dochód uzy­ska­li­śmy w lip­cu. No i teraz pyta­nie jak zapła­cić poda­tek, żeby się us nie cze­piał i żeby­śmy my nie wpa­dli w cze­luść biu­ro­kra­cji. Bar­dzo, bar­dzo pro­szę o wska­zów­ki.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Już wpa­dli­ście w kło­po­ty. Najem krót­ko­ter­mi­no­wy (usłu­ga zakwa­te­ro­wa­nia) jest dzia­łal­no­ścią gospo­dar­czą zawsze. Zakła­dam, że nie zgło­si­li­ście tej dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej. Z tego powo­du radzę udać się do dobre­go dorad­cy podat­ko­we­go, któ­ry zna dokład­nie tę tema­ty­kę.

  • ali­cja

    Dzien dobry,
    mam pyta­nie dono­snie pla­ce­nia podat­kow za wyna­jem. Czy jesli miesz­kam teraz za gra­ni­ca i pla­ce poda­tek docho­do­wy w kra­ju UE to czy pomi­mo tego powin­nam pla­cic poda­tek wyni­ka­ja­cy z naj­mu miesz­ka­nia w PL?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Tak, oso­ba zamiesz­ku­ją­ca poza tery­to­rium Pol­ski, a osią­ga­ją­ca przy­cho­dy w Pol­sce ma u nas tzw. ogra­ni­czo­ny obo­wią­zek podat­ko­wy. Powin­na w Pol­sce pła­cić podat­ki od dochodów/przychodów uzy­ski­wa­nych u nas.

      Zupeł­nie inną spra­wą jest, czy docho­dy uzy­ski­wa­ne w Pol­sce powin­ny być wykazywane/opodatkowywane w kra­ju sta­łe­go zamiesz­ka­nia. To zależ­ne jest od umów mię­dzy­na­ro­do­wych doty­czą­cych uni­ka­nia podwój­ne­go opo­dat­ko­wa­nia. Z tym zagad­nie­niem wie­dzę nale­ży uzy­skać w lokal­nym odpo­wied­ni­ku urzę­du skar­bo­we­go.

      • ali­cja

        A czy ten ogra­ni­czo­ny obo­wia­zek podat­ko­wy nie ogra­ni­cza sie jedy­nie do podat­ku od nie­ru­cho­mo­sci? Poda­tek od docho­du moge prze­ciez pla­cic w wybra­nym kra­ju UE. Czy nie moge byc w Pol­sce REZYDENTEM i uisz­czyc poda­tek docho­do­wy w kra­ju UE? (czy to nie pobej­mu­je umow naj­mu) bo umo­wy o dzie­lo obej­mu­je.

  • Michał Mar­ty­niak

    Witam,
    mam pyta­nie odno­śnie umo­wy naj­mu za samo­chód oso­bo­wy. Zło­ży­łem do urze­du skar­bo­we­go wnio­sek o wybo­rze for­my opo­dat­ko­wa­nia (8.5%) nie­ste­ty zro­bi­łem to 2 mie­sią­ce po tym jak uzy­ska­łem pierwsz­wy przy­chód z ww. umo­wy. W odpo­wie­dzi US napi­sał, iż w zwiaz­ku ze spóź­nie­niem docho­dy powin­ny być opo­dat­ko­wa­ne na zasa­dach ogól­nych (art.27 usta­wa z 26 lip­ca 1991). Czy to defi­ni­tyw­nie ozna­cza wybór 18% skład­ki opo­dat­ko­wa­nia?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Tak, defi­ni­tyw­nie. Urząd ma rację.

      Dopie­ro od kolej­ne­go roku podat­ko­we­go możesz zmie­nić, skła­da­jąc oświad­cze­nie do 20 stycz­nia.

      • Michał Mar­ty­niak

        dzię­ku­je za bły­ska­wicz­ną odpo­wiedź 😉 czy­li rozu­miem w tym wypad­ku cały poda­tek mogę zapła­cic pod koniec roku?

      • Michał Mar­ty­niak

        dzię­ku­je za bły­ska­wicz­ną odpo­wiedź 😉 czy­li rozu­miem w tym wypad­ku cały poda­tek mogę zapła­cić pod koniec roku?

  • Bar­tosz

    Mam pyta­nie, co w sytu­acji jeze­li miesz­ka­nie ma 2 wla­sci­cie­li (nie wspolw­la­snosc tyl­ko wla­snosc po 50%). Czy takie miesz­ka­nie mozna wyna­jac (zakla­da­jac ze obie oso­by chca je wyna­jac). Kto powi­nien roz­li­czac podat­ki i czy moze to robic tyl­ko jed­na z osob za caly przy­chod z wynaj­mu?

    dzie­ku­je z gory za wska­zow­ki

  • Bar­tosz

    Mam pyta­nie, co w sytu­acji jeze­li miesz­ka­nie ma 2 wla­sci­cie­li (nie wspolw­la­snosc tyl­ko wla­snosc po 50%). Czy takie miesz­ka­nie mozna wyna­jac (zakla­da­jac ze obie oso­by chca je wyna­jac). Kto powi­nien roz­li­czac podat­ki i czy moze to robic tyl­ko jed­na z osob za caly przy­chod z wynaj­mu?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Moż­na wyna­jąć. Roz­wią­zań jest kil­ka, zależ­nych m. in. od stop­nia pokre­wień­stwa tych osób.

      Naj­wła­ściw­sze roz­wią­za­nie to wynaj­mo­wa­nie razem, dzie­le­nie się przy­cho­da­mi po poło­wie, tak samo kosz­ta­mi i każ­dy roz­li­cza „swo­je” podat­ki.

      • Bar­tosz

        Ser­decz­nie dzie­ku­je za odpo­wiedz. Czy w przy­pad­ku bra­ku pokre­wien­stwa dalej sa roz­ne warian­ty? czy mogl­by Pan podac jakas usta­we pod kto­rej mozna o tym poczy­tac?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          W przy­pad­ku bra­ku pokre­wień­stwa jed­nak korzyst­niej będzie pozo­stać przy tym co napi­sa­łem. Naj­wła­ściw­sze roz­wią­za­nie to wynaj­mo­wa­nie razem, dzie­le­nie się przy­cho­da­mi po poło­wie, tak samo kosz­ta­mi i każ­dy roz­li­cza „swo­je” podat­ki.

          Usta­wy są dwie — o podat­ku docho­do­wym od osób fizycz­nych albo usta­wa o zry­czał­to­wa­nym podat­ku docho­do­wym od nie­któ­rych przy­cho­dów osią­ga­nych przez oso­by fizycz­ne.

          • Bar­tosz

            Dzie­ku­je za infor­ma­cje. Rozu­miem ze w warian­cie podzia­lu docho­dow 50/50 musze tez dzie­lic sie kosz­ta­mi 50/50 obo­jet­nie kto­ra stro­na zapla­ci­la np za sprzet AGD?

    • Marian

      witam, wyna­ją­łem miesz­ka­nie od paź­dzier­ni­ka tego roku. Czy wnio­sek o zapła­tę podat­ku ryczał­to­we­go muszę oso­bi­ście pod­pi­sać w US, czy moż­na to zro­bić zda­le­ni — np przez inter­net? Będę wdzięcz­ny za pomoc

      • skar­bo­na­ma­mo­ny

        Moż­na przez ePU­AP albo wysłać pocz­tą. Ale lepiej iść do urzę­du by to spraw­dzi­li od razu.

  • Jacek

    Czy for­mu­łu­jąc umo­wę naj­mu roz­dzie­le­nie czyn­szu od opłat eks­plo­ata­cyj­nych tj. ogrze­wa­nia cen­tral­ne­go, wody, wywo­zu śmie­ci (wyłą­cza­jąc ener­gię elek­trycz­ną). spo­wo­du­je że do ryczał­tu mogę wli­czyć tyl­ko część czyn­szo­wą. Czy może lepiej tyl­ko zazna­czyć że opła­ty eks­plo­ata­cyj­ne najem­ca pła­ci oddziel­nie. Jeśli najem­ca pła­ci prze­le­wem to może lepiej niech to będą dwa prze­le­wy ? Może otwo­rzyć sub­kon­to ? Oczy­wi­ście wolał­bym pro­sto­tę: jed­na umo­wa, jed­na wpła­ta ale ryczałt tyl­ko od czyn­szu.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Jak tak roz­dzie­lisz, to do ryczał­tu tyl­ko czynsz. Naj­le­piej by było, jak­by najem­ca robił na Twój rachu­nek dwa, dobrze opi­sa­ne prze­le­wy. Jeden na „czynsz za m-c .….”, a dru­gi na „opłaty/zaliczka na opła­ty za m-c .…..”. Jeże­li prze­lew jest jeden, źle opi­sa­ny prze­lew, za duża albo za mała kwo­ta to powi­nie­neś zro­bić roz­li­cze­nie takiej wpła­ty wg art. 451 k.c.

      • Jacek

        Dzię­ki za super­szyb­ką odpo­wiedź. Nie dopre­cy­zo­wa­łem że jestem współ­wła­ści­cie­lem budyn­ku więc czynsz zasi­la wyłacz­nie mnie. Tro­chę będzie pro­ble­mu z roz­li­cze­niem np c.o. i wody (miesz­ka­nie sta­re nie­opo­mia­ro­wa­ne). Pła­cę fak­tu­ry za cały budy­nek. O ile śmie­ci dzi­siaj są zin­dy­wi­du­ali­zo­wa­ne to mam pyta­nie: czy mogę uśred­nić kosz­ty c.o. i wody w sto­sun­ku rocz­nym i odnieść koszt ogrze­wa­nia do 1m a koszt wody do ilo­ści osób ?

        • Jacek

          Cho­dzi o to żeby to była sta­ła kwo­ta.

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            Kosz­ty zaku­pu cie­pła powin­ny być roz­li­cza­ne w opar­ciu o opra­co­wa­ny regu­la­min (art. 45a usta­wy pra­wo ener­ge­tycz­ne). Spo­sób roz­li­cza­nia też jest w tym prze­pi­sie wska­za­ny i dopusz­cza roz­li­cze­nie w opar­ciu o powierzch­nie lub kuba­tu­rę loka­lu. Podob­nie jest przy roz­li­cze­niu wody.Tyle teo­ria. W prak­ty­ce „ryczał­tu­je” się opła­ty.

          • Jacek

            Dzię­ku­ję. Domy­ślam się że ów ryczałt nie powi­nien budzić wąt­pli­wo­ści że jest rów­nież źro­dłem docho­du.

          • skar­bo­na­ma­mo­ny

            To wprost jest zaka­za­ne — art. 45a ust. 4 pra­wa ener­ge­tycz­ne­go. Na tej pod­sta­wie loka­to­rzy mogą doma­gać się nawet zwro­tu nad­płat.

          • Jacek

            Czy zatem najem­ca powi­nien potwier­dzić pod­pi­sem zgo­dę na sto­so­wa­nie co mie­siąc ryczał­tów śred­nio­rocz­nych ? Moją spra­wą jest żeby ta kwo­ta zmie­ści­ła się w suma­rycz­nym zuży­ciu.

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          A loka­le są wyod­ręb­nio­ne w sen­sie praw­nym (mają wła­sne księ­gi wie­czy­ste)?

          • Jacek

            Nie są. Tyl­ko udzia­ły.

  • Marek N.

    Mam moż­li­wość wyna­ję­cia poło­wy domu fir­mie. W związ­ku z tym pyta­nie, czy Usta­wa o Ochro­nie praw Loka­to­rów doty­czy rów­nież firm i czy w takim przy­pad­ku celo­we jest zawie­ra­nie z tą fir­mą umo­wy o naj­mie oka­zjo­nal­nym?
    Na moje wyczu­cie UoOPL doty­czy raczej tyl­ko osób fizycz­nych i nie chro­ni ona firm, ale w samej usta­wie nie zna­la­złem żad­nej regu­la­cji, któ­ra wyklu­czał­by fir­my z obsza­ru dzia­ła­nia tej usta­wy, więc wolę spy­tać.

  • Artur.

    Dzień dobry,
    Mam pyta­nie, pro­wa­dzę dzia­łal­ność gospo­dar­czą od kil­ku lat. Jedy­nym pro­fi­lem mojej dzia­łal­no­ści jest wyna­jem nie­ru­cho­mo­ści. Pła­cę poda­tek docho­do­wy ryczał­to­wy 19%.
    Od czte­rech lat miesz­kam za gra­ni­cą część loka­li sprze­da­łem, został tyl­ko jeden.
    Któ­ry wynaj­mu­ję dłu­go­ter­mi­no­wo czte­rem fir­mą. Od stycz­nia chcę zamknąć fir­mę i wynaj­mo­wać to, co zosta­ło podat­kiem ryczał­to­wym 8,5% do 100 000,00 zł przy­cho­du i 12,5% od nad­wyż­ki w/g nowych prze­pi­sów ? Pyta­nie, Czy U.S. nie zakwe­stio­nu­je mi zmia­ny opo­dat­ko­wa­nia niż­szą staw­ką. Przy­po­mnę, że w Pol­sce nie miesz­kam i nie zamie­rzam wra­cać.

  • Anna P

    Witam
    Mam pyta­nie odno­śnie wynaj­mo­wa­ne­go miesz­ka­nia — na tym miesz­ka­niu mam kre­dyt hipo­tecz­ny z prze­zna­cze­niem na zakup innej inwe­sty­cji oraz na refi­nan­so­wa­nie
    kre­dy­tu zacią­gnię­te­go w innym ban­ku czy całość odse­tek kre­dy­to­wych mogę odli­czyć czy tyl­ko cześć ? Miesz­ka­nie ma 8 lat i zaku­pio­ne było jako nowe przez nas (spół­dziel­czo wła­sno­ścio­we pra­wo do loka­lu)
    czy jeśli zde­cy­du­ję się na amor­ty­za­cję to mogę amor­ty­zo­wać tyl­ko 1,5 % czy mogę więk­szą staw­kę jeśli tak to jaką? Czy jeśli zacznę amor­ty­zo­wać miesz­ka­nie to nie mogę zaprze­stać — jakie są kon­se­kwen­cje roz­po­czę­cia amor­ty­za­cji — kre­dyt mamy na 30 lat i nie zamie­rza­my go sprze­da­wać ale życie cza­sem pła­ta figle i nie wia­do­mo co będzie za jakiś czas.
    Z góry dzię­ku­ję za odpo­wiedź.