Opodatkowanie dochodów z najmu

By | 8 stycznia 2015

zeznanie podatkowe z kalkulatorem i banknotami

„Nie ma nic niemoralnego w takim układaniu swoich spraw, które skutkuje płaceniem tak niskich podatków, jak to tylko możliwe. Każdy tak czyni, bogaty i biedny, obaj mają do tego prawo”.  Taką wolność formułowania myśli mają tylko sędziowie systemu common law. Te akurat słowa wypowiedział Leamed Hand, sędzia Sądu Najwyższego USA. 

Również nasza judykatura pozytywnie odnosi się do opłacania podatków w najniższej dostępnej w zgodzie z prawem wysokości. Oto fragment wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 czerwca 2003 (I SA/Wr 1183/00) – Wyrok NSA.

„Z żadnej normy prawnej nie można wyprowadzić zasady nakładającej na podatnika obowiązek działania do powstania zobowiązania podatkowego w najwyższej możliwej wysokości. Jeżeli obowiązujący porządek prawny stwarza podatnikowi możliwość wyboru kilku legalnych konstrukcji do osiągnięcia zamierzonego celu gospodarczego, z których każda będzie miała inny wymiar podatkowy, to wybór najkorzystniejszego podatkowo rozwiązania nie może być traktowany jako obejście prawa.”

Osiągając przychody z najmu mamy możliwość wyboru formy opodatkowania. Wybór nie jest może nie jest duży, ale trzeba cieszyć się z tego co fiskus nam daje.

Dostępne możliwości wyboru

Najprostszą formą podatku jest ryczałt. Obliczenie należnego podatku jest proste. Płacimy po prostu 8,5% od osiągniętego przychodu z najmu długoterminowego albo 17% od przychodów z usług zakwaterowania (najmu krótkoterminowego). Przy tym rozwiązaniu nie musimy martwić się o gromadzenie dokumentacji kosztowej, naliczać kosztów, amortyzacji i dokonywać innych obliczeń. W dalszym ciągu wpisu będę się raczej posługiwał stawką 8,5%, odpowiednią dla najmu długoterminowego, bowiem znakomitą większość czytelników zapewne ten typ najmu właśnie interesuje.

Drugim rozwiązaniem są tzw. zasady ogólne. Czyli płacimy łączny podatek od zsumowanych wszystkich osiągniętych dochodów. Sumujemy dochody z pracy, z umów zleceń i o dzieło, emerytury, renty i innych dochodów. Doliczamy do tego dochód osiągnięty z najmu. Wszystkie te dochody łącznie opodatkowane są progresywną skalą. Dochód łączny w wysokości do 85.528 zł opodatkowujemy podatkiem 18% pomniejszając kwotę podatku o 556,02 zł. Nadwyżkę dochodu ponad 85.528 zł opodatkowujemy podatkiem 32%. W sumie to wszyscy wiemy, bo co roku składamy PIT.

Osiągając dochody z najmu i rozliczając podatek dochodowy na zasadach ogólnych możemy kwotę dochodu pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, o ile ustawa wyraźnie nie wskazuje wyłączenia określonej grupy kosztów. To sucha definicja ustawowa. Do typowych kosztów uzyskania przychodu z najmu zalicza się:

  • zapłacony podatek od nieruchomości i opłatę za wieczyste użytkowanie,
  • ubezpieczenie nieruchomości,
  • koszty pozyskania najemców: koszty ogłoszeń, prowizja pośrednika,
  • koszty utrzymania nieruchomości: opłaty do spółdzielni albo wspólnoty mieszkaniowej, fundusz remontowy,
  • opłaty za media jeżeli najemca nie opłaca ich bezpośrednio,
  • odsetki od kredytu z którego sfinansowaliśmy zakup nieruchomości,
  • amortyzacja nieruchomości,
  • koszty remontów.

Wszystkie wydatki musimy dokumentować otrzymanymi fakturami. Wydatki związane z podatkami, opłatami dokumentujemy potwierdzeniami zapłaty (np. wyciąg bankowy). Chcąc odliczać amortyzację musimy prowadzić odpowiednią ewidencję, ale nie jest to skomplikowane.

Lista wydatków które są wyłączone z możliwości odliczania też jest dosyć spora. Lista naszych zachcianek, których nie możemy odliczać najczęściej sprowadza się do:

  • rat kredytu hipotecznego – możemy odliczyć tylko część odsetkową z raty;
  • koszt rozbudowy, przebudowy lub ulepszenia – te wydatki podwyższają podstawę amortyzacji;
  • odsetki od kapitału zainwestowanego w zakup nieruchomości.

Dodatkową zaletą zasad ogólnych jest możliwość korzystania z ulg i odliczeń, w tym ulgi od wpłat na IKE i IKZE.

Trzecim sposobem opodatkowania dochodów z najmu jest założenie działalności gospodarczej i opodatkowanie dochodu podatkiem liniowym 19%. Dochód obliczamy tak jak przy zasadach ogólnych. Od uzyskanych przychodów odejmujemy koszty jego uzyskania. Wadą prowadzenia działalności gospodarczej jest konieczność ponoszenia wydatków na składki ZUS. Dotyczy to niemal wszystkich podatników i dlatego mało osób decyduje się na rejestrację działalności gospodarczej.

Porównanie sposobów opodatkowania

Do prowadzenia kalkulacji przygotowałem specjalny arkusz Excela, który możecie wykorzystać do Waszych porównań. Wypełniamy tylko białe komórki, reszta wyliczeń odbywa się automatycznie. Arkusz jest całkowicie darmowy i znajdziesz go tutaj. Arkusz jest całkowicie darmowy i znajdziesz go tutaj.

Porównajmy teraz trzy modelowe przykłady.

Przykład 1

Wynajmujemy nowe mieszkanie o łącznej wartości nakładów 250.000 zł. Stawka amortyzacji wynosi 1,5%. Uzyskujemy czynsz w wysokości 1.300 zł przez przeciętnie 11 miesięcy w roku (14.300 zł rocznie). Koszty mediów i opłaty do spółdzielni (wspólnoty) najemca płaci sam. Ponosimy następujące przeciętne koszty roczne:

  • podatek od nieruchomości – 49 zł
  • ubezpieczenie – 220 zł
  • koszty ogłoszeń związanych z poszukiwaniem najemcy – 300 zł
  • opłaty za media i do wspólnoty w miesiącu w którym nie mamy najemcy – 450 zł

Oprócz tego przy każdej zmianie najemcy musimy zapłacić za jakieś drobne naprawy (300 zł) i wymianę drobnego sprzętu i wyposażenia (300 zł).

Oto wyliczenia (kliknij by powiększyć):

optymalizacja podatkowa przykład 1

W tym przykładzie najkorzystniejsze opodatkowanie to opodatkowanie ryczałtowe, w którym zapłacilibyśmy 1216 zł podatku. Natomiast jeżeli przychody z najmu to jedyny nasz dochód, to najkorzystniejsze są zasady ogólne bo wtedy kwotę wolną od podatku możemy odpisać od podatku wyliczonego z najmu. Zapłacimy wtedy 1052 zł podatku.

Przykład 2

Wynajmujemy 50 letnie mieszkanie o łącznej wartości nakładów 250.000 zł. Stawka amortyzacji w tym wypadku wynosi aż 10%. Uzyskujemy czynsz w wysokości 1.100 zł przez przeciętnie 11 miesięcy w roku (12.100 zł rocznie). Koszty mediów i opłaty do spółdzielni (wspólnoty) najemca płaci sam. Ponosimy następujące przeciętne koszty roczne:

  • podatek od nieruchomości – 49 zł
  • ubezpieczenie – 220 zł
  • koszty ogłoszeń związanych z poszukiwaniem najemcy – 300 zł
  • opłaty za media i do wspólnoty w miesiącu w którym nie mamy najemcy – 450 zł

Oprócz tego przy każdej zmianie najemcy musimy zapłacić za jakieś drobne naprawy (300 zł) i wymianę drobnego sprzętu i wyposażenia (300 zł).

Oto wyliczenia (kliknij by powiększyć):

optymalizacja podatkowa przykład 2

W tym przypadku, z uwagi na duże koszty amortyzacji przewyższające nasz przychód, najkorzystniejsze będzie opodatkowanie według zasad ogólnych. W takim przypadku zapłacimy okrągłe zero złotych podatku.

Przykład 3

Wynajmujemy nowe mieszkanie o łącznej wartości nakładów 250.000 zł. Stawka amortyzacji wynosi 1,5%. Inwestycje sfinansowaliśmy hipotecznym kredytem bankowym od którego rocznie płacimy około 4500 zł odsetek. Uzyskujemy czynsz w wysokości 1.300 zł przez przeciętnie 11 miesięcy w roku (14.300 zł rocznie). Koszty mediów i opłaty do spółdzielni (wspólnoty) najemca płaci sam. Ponosimy następujące przeciętne koszty roczne:

  • podatek od nieruchomości – 49 zł
  • ubezpieczenie – 220 zł
  • koszty ogłoszeń związanych z poszukiwaniem najemcy – 300 zł
  • opłaty za media i do wspólnoty w miesiącu w którym nie mamy najemcy – 450 zł

Oprócz tego przy każdej zmianie najemcy musimy zapłacić za jakieś drobne naprawy (300 zł) i wymianę drobnego sprzętu i wyposażenia (300 zł).

Oto wyliczenia (kliknij by powiększyć):

optymalizacja podatkowa przykład 3

W tym przykładzie najkorzystniejsze opodatkowanie to opodatkowanie na zasadach ogólnych. Po uwzględnieniu kosztu zapłaconych odsetek zapłacimy niewielki podatek (402 zł) lub nie zapłacimy go wcale gdy dochody z najmu są naszymi jedynymi dochodami.

Klucz do obniżenia płaconego podatku

Jak wynika z powyższego, kluczem do obniżenia płaconego podatku jest stosowanie amortyzacji. Nazywana jest ona zresztą tarczą podatkową. Więcej na temat amortyzacji znajdziesz w tym wpisie.

Jak dokonać wyboru sposobu opodatkowania

Poza założeniem działalności gospodarczej i rozliczeniem związanych z tym przychodów w podatku liniowym wybór sposobu opodatkowania nie jest skomplikowany. Założenie działalności gospodarczej związanej z najmem jest bowiem tematem na tyle obszernym, że wymaga to stworzenia oddzielnego  wpisu. Skupmy się zatem na wyborze pomiędzy ryczałtem, a zasadami ogólnymi.

Jeżeli zaczynamy dopiero naszą przygodę z najmem, a chcemy opodatkować się ryczałtowo to najpóźniej do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu w którym po raz pierwszy uzyskaliśmy przychód składamy naczelnikowi naszego urzędu skarbowego odpowiednie oświadczenie. Jeżeli pierwszy przychód uzyskaliśmy w grudniu to oświadczenie to musimy złożyć do końca grudnia.

Jeżeli zaczynamy wynajmować naszą nieruchomość i chcemy opodatkowywać się na zasadach ogólnych to nie musimy robić nic. Zasady ogólne są po prostu domyślne dla każdego, kto nie wybierze innej formy opodatkowania.

Jeżeli osiągamy przychody z najmu już jakiś czas i wcześniej opodatkowywaliśmy nasze dochody, a chcemy zmienić formę  opodatkowania, to najpóźniej do 20 stycznia każdego roku możemy zmienić naszą decyzję. Wystarczy złożyć stosowne oświadczenie o wyborze nowej formy opodatkowania w tym terminie. Zmiana będzie obowiązywała od początku roku w którym złożyliśmy oświadczenie.

Jeżeli nie chcemy zmieniać formy opodatkowania to nie musimy robić nic. Nasze poprzednie oświadczenie będzie obowiązywało nadal na kolejny rok. Wyjątkiem od tej reguły jest sytuacja, w której wynajmowana jest nieruchomość stanowiąca współwłasność małżeńską małżonków, ale dochody z tego wynajmu chce opodatkowywać wyłącznie jeden z małżonków. W takim wypadku w każdym roku, do 20 stycznia, należy złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego stosowne oświadczenie. Zmiana prawa od roku podatkowego 2015 polegająca na tym, że wybór zasady opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków, wyrażony w oświadczeniu, dotyczy również lat kolejnych, chyba że w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku podatkowym przychód z najmu wspólnej własności, małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości dochodu przez jednego z małżonków. Krótko mówiąc jeżeli na przełomie roku trwa umowa najmu i w związku z tym pierwszy przychód uzyskamy w styczniu to o rezygnacji z opodatkowania przez jednego z małżonków można złożyć do 20 lutego.

Jeżeli chcesz dużo bardziej pogłębić swoją wiedzę o zgłaszaniu zmiany formy opodatkowania do urzędu skarbowego i uzyskać niezbędne wzory pism to pobierz ten bezpłatny poradnik.

Warto zmieniać formę opodatkowania

Na początku każdego roku warto zastanowić się nad zmianą formy opodatkowania. Jeżeli planujemy jakiś większy remont lub zakup dodatkowego wyposażenia, to trzeba się zastanowić czy przypadkiem na ten rok nie będzie nam się opłacało przejść z ryczałtu na zasady ogólne. Wydatki na remont czy wyposażenie będziemy mogli sobie bowiem ująć w koszty i obniżyc w ten sposób podstawę opodatkowania. Wystarczy użyć mojego arkusza by przekonać się co się nam będzie bardziej kalkulowało.

Koniecznie przeczytaj oddzielny wpis o amortyzacji.

 

  • Pingback: Amortyzacja mieszkania i lokalu w czterech prostych krokach | Skarbona mamony()

  • Pingback: 16 faktów o czynszu, o których (zapewne) nie wiesz | Skarbona mamony()

  • kkkk22

    Bardzo fajny, czytelny wpis, dziękuję!

  • Rafał Andrzejczak

    Czy w przypadku rozpoczęcia pierwszego najmu od połowy roku, do rozliczenia mogę przyjąć odsetki od kredytu z okresu całego roku, czy tylko z miesięcy najmu? Co z opłatami do spółdzielni, czy mogę przyjąć opłaty z pierwszych miesięcy roku? I w zasadzie to samo z ubezpieczeniem i podatkiem od nieruchomości.

    • skarbonamamony

      Koszty związane z najmem ujmowane w celu obniżenia podstawy opodatkowania muszą mieć związek z uzyskiwanym przychodem. To podatnik musi wykazać, że taki związek istnieje. Pytanie zatem brzmi, co działo się z tym mieszkaniem w okresie pierwszego półrocza? Drugie pytanie to kiedy i w jaki sposób mieszkanie to nabyłeś? Ma to związek z tym, że w wypadku gdybyś kupił je na początku roku i w tym czasie np. remontował albo dostosowywał do najmu to wskazane przez Ciebie koszty mogą co najwyżej zwiększyć podstawę amortyzacji. Gdy zakup jest finan­so­wany z kre­dytu, a od momentu zapłaty pierw­szej raty ban­kowi do przy­go­to­wa­nia nie­ru­cho­mo­ści do wyna­ję­cie upły­nęło tro­chę czasu, to zapła­cone w tym cza­sie odsetki (nie całe zapła­cone raty) powinny zostać doli­czone do war­to­ści początkowej.

      • Rafał Andrzejczak

        Czyli w przypadku nowego najmu, pomijając w tej chwili w celu uproszczenia kwestię amortyzacji, do kosztów uzyskania przychodu z najmu mogę zaliczyć jedynie 1/12 kosztów rocznych typu ubezpieczenie, podatek od nieruchomości za każdy miesiąc trwania najmu oraz odsetki od kredytu przypadające na te miesiące?

        • skarbonamamony

          Niestety nie jest tak prosto. Rozliczenie kosztów z najmu tzw. prywatnego (czyli nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) odbywa się „metodą kasową”. To oznacza, że liczy się dzień faktycznie wydanych na dany koszt pieniędzy (nie dotyczy to amortyzacji).

          Tak więc raczej nie możesz liczyć połowy ubezpieczenia bo składkę pewnie zapłaciłeś jednorazowo. Możesz liczyć tylko odsetki zapłacone w okresie trwania najmu, a także raty podatku od nieruchomości zapłacone w okresie najmu.

          Chociaż zapewne znajdą się doradcy podatkowi, którzy w rozmowach prywatnych poradzą Ci liczyć tak jak sam napisałeś. Z ich doświadczenia bowiem wynikać będzie, że przy niewielkich kwotach swoje stanowisko w razie kontroli obronisz przytoczoną swoją argumentacją, a jeżeli nie to co najwyżej trzeba będzie skorygować deklaracje i zapłacić odsetki. Krótko mówiąc, ryzyko wg. nich jest niewielkie.

          • Rafał Andrzejczak

            To jeszcze ostatni mam nadzieję zestaw pytań: Czy są jakieś ograniczenia w kwestii wpisania mieszkania do ewidencji środków trwałych względem momentu rozpoczęcia najmu? I czy w związku ze sporym remontem planowanym za około pół roku (po zakończeniu umowy najmu) należałoby się wstrzymać, aby od razu wpisać większą wartość początkową, czy wpisać mieszkanie teraz, a koszt remontu rozliczyć jako koszt uzyskania przychodu?

          • skarbonamamony

            Z całą pewnością mieszkania nie można wpisać do ewidencji przed rozpoczęciem najmu, nawet wtedy gdy w tym celu było ono kupione. Data wpisania do ewidencji środków trwałych jest bowiem datą „przekazania do używania”. Można by się co najwyżej zastanawiać czy samo prezentowanie wykończonego mieszkania potencjalnym najemcom już jest używaniem. Ja bym jednak trzymał się daty wydania lokalu najemcy.

            Jeżeli chodzi o planowany remont to trzeba rozstrzygnąć, czy jest to rzeczywiście remont (wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego) czy ulepszenie (przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja lub modernizacja). Jeżeli jest to remont to możesz go ująć w kosztach, a ewentualną wynikłą stąd roczną stratę na dochodach z najmu rozliczać w maksymalnie kolejnych 5 latach podatkowych. Natomiast jeżeli faktycznie jest to ulepszenie, to zwiększysz podstawę amortyzacji w miesiącu w którym zakończysz to ulepszenie. W takim wypadku wzrośnie Ci w kolejnych miesiącach rata amortyzacyjna.

            Jak widzisz nie ma przeszkód by zacząć amortyzację od razu. Po co płacić podatki :-). Co najwyżej będziesz musiał po ulepszeniu (o ile faktycznie będzie to ulepszenie) poprosić o pomoc księgowego by pomógł Ci przy ewidencji środków trwałych i wyznaczył zwiększoną wartość raty amortyzacyjnej.

  • Pingback: Czy umowę najmu trzeba zarejestrować w urzędzie skarbowym? | Skarbona mamony()

  • Mk

    Wynajmuję mieszkanie od kilku lat i rozliczam ryczałtem. W 2013 kupiłem okazyjnie drugie mieszkanie używane (przez 30 lat) do remontu. Przez prawie 1,5 roku sam je remontowałem i w lipcu 2015 wynająłem i z racji pierwszego mieszkania płaciłem ryczałt od wynajmu obydwu mieszań do końca 2015 roku. W 2016 roku chciałbym opodatkować wynajem na zasadach ogólnych, żeby skorzystać z odpisów amortyzacji (jak rozumiem stawką 10%). Jak i kiedy powinienem wprowadzić zakupione mieszkanie do ewidencji środków trwałych? Czy powinienem założyć ewidencję w momencie oddania mieszkania do użytku czyli w lipcu 2015?, czy mogę to mieszkanie wprowadzić do ewidencji środków trwałych np na dzień 31.12.2015 i w styczniu 2016 uznać już pierwszy odpis amortyzacyjny w koszt uzyskania przychodu z najmu mieszkań?

    • skarbonamamony

      Myślę, że odpowiedzi na swoje pytania znajdziesz w tym wpisie:
      http://skarbonamamony.pl/amortyzacja-mieszkania-i-lokalu-w-czterech-prostych-krokach.html
      Dodam tylko, że stawki 10% raczej nie zastosujesz przy mieszkaniu 30 letnim. Tym bardziej jeżeli będzie to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

      • Mk

        Dziękuję za błyskawiczną odpowiedź.
        Nie jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ale lokal mieszkalny, który przekształciłem na użytkowy i znajduje się w budynku z lat 50-tych, więc chyba nie stoi nic na przeszkodzie abym zastosował stawkę amortyzacji 10%?
        Może żle sformuowałem pytanie. Chodzi mi o to czy mogę zacząć amortyzować mieszkanie w dowolnym momencie nawet jeśli wynajmowałem je przez kilka lat opodatkowując ryczałtem. Dodam, że pierwsze mieszkanie dostałem po babci, a drugie kupiłem, wyremontowałem i obydwa wynajmuję.
        Od nowego roku chciałbym zmienić sposób opodatkowania z ryczałtu na opodatkowanie na zasadach ogólnych i skorzystać z możliwości amortyzacji obydwu mieszkań. Czy mogę zacząć amortyzowač mieszkania, których właścicielem jestem w pierwszym przypadku od ok. 20 lat ( wynajmuję od 6 lat) a drugie posiadam od 2 lat (wynajmuję od pół roku)?

        • skarbonamamony

          W mojej ocenie nic nie stoi na przeszkodzie by wprowadzić je do ewidencji w grudniu 2015 i zacząć amortyzować od stycznia 2016. Takie środki trwałe nazywane są ujawnionymi. Stosownie do przepisu art. 22h ust. 1 pkt. 4 ustawy o PDOF odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od ujawnionych środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych nieobjętych dotychczas ewidencją, począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym te środki lub wartości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.
          Natomiast jeżeli chodzi o ustalenie stawki 10% to w tym zakresie proponuje udać się do doradcy podatkowego, który pomoże Ci ustalić właściwą stawkę amortyzacji i wartość początkową. Twoja sytuacja jest dość skomplikowana i wymaga analizy zgormadzonych dokumentów. Sytuację tę skomplikowała właśnie przebudowa/przekształcenie. Ustawa zawiera określone limity na wydatki, w których uznaje się środek trwały za ulepszony. Jeżeli ktoś ma się pod taką poradą podpisać i wziąć odpowiedzialność to lepiej wydaj stówkę na wizytę u doradcy podatkowego.

          • Mk

            Dziękuję, myślę, że to dobry pomysł. Czy możesz kogoś takiego polecić w Warszawie i okolicy? Kogoś kto kompleksowo potraktuje moją sprawę, z ewentualną wyceną itp…

          • skarbonamamony

            Niestety nie – mieszkam w Sopocie i nieco orientuje się tylko w rynku Trójmiejskim. W Warszawie może się stówką nie skończyć :-). Ale myślę, że i tak będzie warto porozmawiać. Może doradca podatkowy jeszcze coś Ci podpowie. Powodzenia!

  • Tomasz

    Na początek, bardzo dziękuję za ten czytelny i prosty w przekazie wpis.

    Mam jednak pytanie: czy dobrze rozumiem przepisy. Mam mieszkanie na wynajem i stanowi to jedyny mój dochód w Polsce (pracuję za granicą), moja żona nie ma żadnego innego dochodu w kraju. Czy w tym momencie jeśli rozliczymy się na wspólnym PITie, a dochód z najmu po odjęciu kosztów nie przekroczy dwukrotności kwoty wolnej od podatku – będzie to oznaczało że nie zapłacimy podatku – czy tak?

    I drugie pytanie – w jaki sposób dowiedzieć (wyliczyć?) kwotę odsetek którą mogę traktować jako koszt u jak ją udokumentować???

    • skarbonamamony

      Dziękuje za pytanie.
      Jeżeli chodzi o pierwsze pytanie to nie podejmuje się udzielenia na nie odpowiedzi. Opodatkowywanie dochodów uzyskiwanych za granicą, a w zasadzie łączenie ich z dochodami uzyskiwanymi w kraju, nie leży w sferze moich zainteresowań.
      Jeżeli chodzi o drugie pytanie, to kwota zapłaconych odsetek od kredytu jest przez banki zwykle podawana na wyciągu bankowym albo w treści operacji. Każda spłata raty kapitałowo-odsetkowej zawiera w sobie odsetki i część kapitału. Jeżeli bank tego nie podaje to pewnie można taką informacje uzyskać oddzielnie w banku.

  • Marta

    Witam
    wynajmuje mieszkanie na zasadzie wynajmu okazjonalnego. Jestem osobą fizyczną, nie prowadzącą działalności gospodarczej. Wybrałam opodatkowanie wg skali. Przy obliczaniu dochodu i podatku naszły mnie wątpliwości.
    Otóż na infolinii podatkowej podano mi, że podatek zapłacę dopiero jak mój dochód przekroczy kwotę 3091 zł. Mieszkanie zostało wynajęte od 15 stycznia i za styczeń koszty przerosły dochód, wiec nie zapłaciłam podatku. W kolejnych miesiącach też by mnie to ominęło jeszcze, ale moja wątpliwość dotyczy faktu, że oprócz tego przychodu z najmu dostaje co miesiąc wynagrodzenie. Czy powinnam zsumować te oba źródła i wtedy ocenić, czy przekroczyły już tą kwotę, czy mam ją odnieść jedynie do przychodu z najmu? Czy coś Panu na ten temat wiadomo?
    Druga sprawa, to właśnie fakt, że mieszkanie zostało wynajęte od połowy miesiąca i najemca zapłacił połowę umówionej stawki miesięcznej. Jednak koszty poniosłam takie jak zwykle. Czy powinnam amortyzację, odsetki od kredytu i opłaty do spółdzielni wykazać też tylko za połowę miesiąca, czy mam prawo w całości wykazać?
    Z góry dziękuję
    pozdrawiam

    • skarbonamamony

      Kwota wolna jest jedna, więc jeżeli pracujesz to nie powinnaś obniżać zaliczek płaconych od dochodów z najmu o tę kwotę wolną. To pracodawca w pierwszej kolejności dokonuje pomniejszenia w każdym miesiącu należnego podatku o 1/12 przysługującej w danym roku kwoty wolnej. Oczywiście można zawnioskować u pracodawcy by tego nie robił ale to była by naprawdę wyjątkowa decyzja.

      Ty powinnaś płacić 18% zaliczkę od narastającego dochodu w danym roku podatkowym. Prawidłowe wyliczenie w każdym miesiącu powinno być następujące:
      narastające przychody od początku roku – narastające koszty od początku roku = dochód.
      Jeżeli dochód >0 (czyli zarobiłaś) to „dochód” zaokrąglasz do pełnej złotówki i w ten sposób uzyskujesz „podstawę opodatkowania”.
      Podstawę opodatkowania mnożysz przez 18% i wynik też zaokrąglasz do złotówki. W ten sposób uzyskujesz należną „zaliczkę od początku roku podatkowego”.
      Od tej zaliczki odejmujesz to co wpłaciłaś w poprzednich miesiącach (czyli narastające, zapłacone zaliczki za dany rok podatkowy). W ten sposób uzyskujesz kwotę zaliczki. Jeżeli jest ona większa od 0 to znaczy, że musisz ją wpłacić na konto US do 20 dnia następnego miesiąca za miesiąc którego ona dotyczy.

      Jeżeli chodzi o koszty to możesz wliczyć całe koszty utrzymania mieszkania poniesione w styczniu, jako koszty utrzymania i zabezpieczenia źródła przychodu. Natomiast jeżeli chodzi o amortyzację to nie napisałaś, czy jest to pierwsza umowa najmu dla tego mieszkania czy było ono już wcześniej wynajmowane. Jeżeli jest to pierwsza umowa najmu i dopiero „oddałaś środek trwały do używania” to w takim wypadku pierwszą ratę amortyzacyjną możesz naliczyć dopiero w miesiącu następującym po miesiącu w którym środek wprowadzono do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Więcej informacji znajdziesz tutaj: http://skarbonamamony.pl/amortyzacja-mieszkania-i-lokalu-w-czterech-prostych-krokach.html

      • Marta

        Witam
        Bardzo dziękuję za odpowiedź. Trochę się jednak zgubiłam ;-).
        1. Jak rozumiem, kwota wolna od podatku już została wykorzystana przy wynagrodzeniu i nie mogę już jej uwzględniać przy tym rozliczeniu?
        2. Technikę naliczania rozumiem, ale zaliczki miesięcznej na podatek od osiągniętego dochodu z najmu nie
        łączę z dochodami osiągniętymi z tytułu umowy o pracę (Pracodawca jest płatnikiem) tylko w rozliczeniu rocznym łączę i
        wykazuję (deklaracja PIT-36 )?

        • skarbonamamony

          Ad. 1 Tak. Kwotę wolną (a właściwa nazwa to kwota zmniejszająca podatek) rozlicza Ci pracodawca po 1/12 w każdym miesiącu. Oczywiście możesz żądać by tego nie robił składając mu PIT-2, ale nikt tego nie praktykuje więc nie należy mu utrudniać. W związku z tym nie powinnaś jej uwzględniać przy rozliczeniu najmu.

          Ad. 2 W ciągu roku podatkowego naliczasz zaliczki oddzielnie od dochodów z najmu, jako źródła przychodu. Dopiero w deklaracji PIT-36 wszystkie źródła dochodów są łączone i jest obliczana cała należność podatkowa. Gdy wszystko oblicza się prawidłowo i co miesiąc występuje zaliczka na podatek od najmu to wtedy po połączeniu nie powinny wychodzić nadpłaty i niedopłaty, a jeżeli już to na poziomie złotówki lub dwóch co wynikać może z zaokrągleń.

          • Marta

            Wszystko już jasne 🙂 Wielkie dzięki! 🙂

  • Dorota

    Witam,

    mam pewien problem.
    Od lutego wynajmuje 3 mieszkania w domu zakupionym w lutym właśnie. Od lutego pracodawca nie obniża zaliczek na podatek, będę to robić sama.
    W marcu rozpocznę amortyzację.
    Jak liczyć miesieczny podatek na przykładzie.
    Np. Amortyzacja od kwoty 400.000, 5%, 20 lat
    Przychody 2.000 miesięcznie
    Koszty w lutym: 350 zł ubezpieczenie, 250 zł podatek zapłacony w całości,
    remont jednego mieszkania (będzie wynajmowane po remoncie) w kwocie ok. 15.000 pln (odnowienie ścian, sufitów, podłóg, wymiana drzwi, wyposażenie kuchni).
    W czasie trwania remontu koszt prądu i wody w tym jednym mieszkaniu pokrywam ja, liczmy 200zł przez luty i marzec a od kwietnia najem.
    Opodatkowanie wg skali, 18%.

    Jak liczyć podatek miesiąc po miesiącu.
    Nie potrafię znaleźć żadnego formularza w excelu, który pokazywał by na przykładach te działania 🙁

    Z góry dziękuję za pomoc.

    • skarbonamamony

      W komentarzu Marty (powyżej lub poniżej w zależności od sortowania) opisałem sposób ustalenia zaliczki.

      • Dorota

        Faktycznie, opisane dosyć szczegółowo. Przeoczyłam, przepraszam.
        A co sądzisz o kosztach remontu? To mieszkanie opuszczone przez byłych właścicieli nieruchomości, wszystko do odnowienia (sufity się sypią, ściany do drapania, elektryka częściowo do wymiany, podłoga do wyłożenia płytami no i kuchnia do umeblowania). Całość to będzie ok. 19.000 zł.

        Rozłoży się to na jakieś 3 miesiące.

        Czy łączną sumę rachunków kosztowych z danego miesiąca odliczyć z przychodu, czy po skończonym remoncie całość zsumować i wliczyć do wartości początkowej nieruchomości?

        W przyszłości takich kosztów będzie więcej, np. koszty wentylacji (bo wilgoć na ścianach wychodzi), koszty wymiany drzwi do lokali i do budynki, itd.

        Jak te koszty rozliczać?

  • Iza

    Koszty uzyskania przychodu mam udokumentować odrazu wtedy kiedy wystąpiły i pomniejszyc zaliczkę czy jak będę rozliczać pit? Czy te faktury mam dołączyć do pitu? Czy jeśli wynajmuje komuś mieszkanie i ktoś mi płaci 1200 zl i tak jest na umowie ale to jest od
    stępne i czynsz to ten czynsz mogę zaliczyć do kosztow uzyskania przychodu?

    • skarbonamamony

      Przy zasadach ogólnych opodatkowania zaliczkę oblicza się za każdy miesiąc. W każdym miesiącu sumuje się otrzymane od początku roku przychody oraz poniesione od początku roku koszty uzyskania przychodu (+ amortyzacja jeżeli ją prowadzimy). Jeżeli za dany miesiąc wystąpi konieczność wpłaty zaliczki na podatek to należy ją uiścić na rachunek bankowy urzędu skarbowego do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu którego dotyczy.

      Jeżeli chodzi o zaliczanie w koszty uzyskania przychodu opłat do spółdzielni mieszkaniowej/wspólnoty to wiele zależy od konkretnych zapisów umownych. Jeżeli najemca płaci nam jedną opłatę, a my ponosimy wszystkie koszty to w mojej ocenie można opłatę do spółdzielni mieszkaniowej/wspólnoty wliczyć w koszty uzyskania przychodu.

  • Katarzyna

    Witam,
    Chciałabym dopytać -wynajmuje mieszkanie na zasadzie wynajmu okazjonalnego jako osobą
    fizyczną, nie prowadzącą działalności gospodarczej. Wybrałam sposób opodatkowania -ryczałt. Wynajmujący nie opłaca niczego sam.
    W umowie najmu mam określone 4 płatności od wynajmującego: za czynsz administarcyjny, czynsz najmu oraz opłaty gaz i elektryczność. Od których płatności powinnam naliczyć podatek? w urzedzie (ustnie) wskazano mi jedynie czynsz najmu – czy to właściwe podejście?

    Z góry dziękuję za pomoc

    • skarbonamamony

      Tak, to właściwe podejście. Przy czym dużo zależy od konkretnych zapisów umownych, musi z nich jednoznacznie wynikać co jest czynszem należnym Tobie. Poza tym jeżeli między tym co wpłaca Ci najemca, a tym co płacisz faktycznie za koszty administracyjne i media powstaje różnica, to zaczynasz mieć kłopot.

      • Katarzyna

        Dziękuję za błyskawiczną odpowiedź. Mam sprecyzowane, że płatność na moje konto obejmuje: czynsz dla wspolnoty, czynsz najmu dla wynajmującego oraz ryczałt na energię i gaz (mam rowniez zapis ze tzw oplaty moga sie zmienić w zaleznosci od zużycia itd). Roznice pewnie bedą w skali pierwszych miesięcy, ale w skali roku rozliczenie najemcy bedzie zgodne z kosztami. Jak moge poradzic sobie w takij sytuacji?

        • skarbonamamony

          To w takiej sytuacji twoim przychodem do opodatkowania będzie tylko czynsz najmu, który otrzymujesz.

          • Katarzyna

            Bardzo dziękuję za pomoc!