Odszkodowanie za zajmowanie mieszkania po ustaniu najmu

By | 20 listopada 2016

odszkodowanie-za-bezumowne-korzystanie-z-lokalu

Gdy najem­ca loka­lu miesz­kal­ne­go, po zakoń­cze­niu umo­wy naj­mu, nie chce się wypro­wa­dzić, wynaj­mu­ją­ce­mu nale­ży się co mie­siąc odszko­do­wa­nie. W zależ­no­ści od sta­tu­su byłe­go najem­cy, róż­na jest jed­nak jego wyso­kość oraz pod­sta­wa praw­na. 

Ten arty­kuł doty­czy wyłącz­nie loka­li miesz­kal­nych. Odszko­do­wa­nie za zaj­mo­wa­nie loka­lu użyt­ko­we­go bez tytu­łu praw­ne­go ure­gu­lo­wa­ne jest odmien­nie.

Koniecz­nie prze­czy­taj ten arty­kuł do same­go koń­ca. Przy koń­cu znaj­du­ją się bar­dzo waż­ne infor­ma­cje.

Wprowadzenie

Umo­wa naj­mu może zostać zakoń­czo­na na wie­le róż­nych spo­so­bów. Może wyga­snąć wraz z upły­wem okre­su na jaki zosta­ła zawar­ta. Może wypo­wie­dzieć ją najem­ca, pra­wo takie ma w okre­ślo­nych wypad­kach tak­że wynaj­mu­ją­cy. Wresz­cie stro­ny mogą dojść do wspól­ne­go wnio­sku, że umo­wę roz­wią­zu­ją za poro­zu­mie­niem stron.

W dniu zakoń­cze­nia umo­wy naj­mu loka­tor powi­nien opu­ścić nasze miesz­ka­nie. Wraz z nim, powin­ny wypro­wa­dzić się też wszyst­kie pozo­sta­łe oso­by, któ­re z nim zamiesz­ki­wa­ły. Ma on tak­że obo­wią­zek opróż­nić lokal z rze­czy, któ­re do nie­go i pozo­sta­łych osób nale­żą. Co jeśli tak się nie sta­nie? W takim wypad­ku wynaj­mu­ją­ce­mu nale­ży się odszko­do­wa­nie.

Kwe­stię tego odszko­do­wa­nia regu­lu­ją prze­pi­sy art. 18 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów.

Art. 18

  1. Oso­by zaj­mu­ją­ce lokal bez tytu­łu praw­ne­go są obo­wią­za­ne do dnia opróż­nie­nia loka­lu co mie­siąc uisz­czać odszko­do­wa­nie.
  2. Z zastrze­że­niem ust. 3, odszko­do­wa­nie, o któ­rym mowa w ust. 1, odpo­wia­da wyso­ko­ści czyn­szu, jaki wła­ści­ciel mógł­by otrzy­mać z tytu­łu naj­mu loka­lu. Jeże­li odszko­do­wa­nie nie pokry­wa ponie­sio­nych strat, wła­ści­ciel może żądać od oso­by, o któ­rej mowa w ust. 1, odszko­do­wa­nia uzu­peł­nia­ją­ce­go.
  3. Oso­by upraw­nio­ne do loka­lu zamien­ne­go albo socjal­ne­go, jeże­li sąd orzekł o wstrzy­ma­niu wyko­na­nia opróż­nie­nia loka­lu do cza­su dostar­cze­nia im takie­go loka­lu, opła­ca­ją odszko­do­wa­nie w wyso­ko­ści czyn­szu albo innych opłat za uży­wa­nie loka­lu, jakie były­by obo­wią­za­ne opła­cać, gdy­by sto­su­nek praw­ny nie wygasł.
  4. (utra­cił moc)
  5. Jeże­li gmi­na nie dostar­czy­ła loka­lu socjal­ne­go oso­bie upraw­nio­nej do nie­go z mocy wyro­ku, wła­ści­cie­lo­wi przy­słu­gu­je rosz­cze­nie odszko­do­waw­cze do gmi­ny, na pod­sta­wie art. 417 usta­wy z dnia 23 kwiet­nia 1964 r. — Kodeks cywil­ny (Dz.U. z 2016 r. poz. 380 i 585).

Co cie­ka­we, prze­pi­sa­mi tymi kil­ku­krot­nie zaj­mo­wał się już Try­bu­nał Kon­sty­tu­cyj­ny. Dwu­krot­nie orzekł on, że prze­pi­sy we wcze­śniej­szym brzmie­niu są nie­zgod­ne z Kon­sty­tu­cją i z tego powo­du art. 18 był do tej pory kil­ku­krot­nie nowe­li­zo­wa­ny. Jak widać, mate­ria ta budzi wie­le wąt­pli­wo­ści, a przy tym ście­ra­ją się inte­re­sy dwóch, a w zasa­dzie trzech prze­ciw­staw­nych grup — najem­ców, wynaj­mu­ją­cych, a tak­że gmin, któ­re rów­nież mogą zostać pocią­gnię­te do odpo­wie­dzial­no­ści za stan rze­czy, do któ­re­go dopro­wa­dzi­ły.

Jak już zazna­czy­łem, cyto­wa­ny prze­pis usta­na­wia dwa spo­so­by usta­le­nia należ­ne­go odszko­do­wa­nia.

Jeżeli sąd nie orzekł w wyroku eksmisyjnym uprawnienia byłego najemcy do lokalu zamiennego albo socjalnego

Pod­sta­wo­wą for­mą odszko­do­wa­nia należ­ne­go wynaj­mu­ją­ce­mu jest odszko­do­wa­nie płat­ne co mie­siąc, w wyso­ko­ści czyn­szu jaki wła­ści­ciel mógł­by otrzy­mać z tytu­łu naj­mu loka­lu. Usta­wo­daw­ca w art. 18 ust. 1 usta­na­wia sam obo­wią­zek pła­ce­nia co mie­siąc odszko­do­wa­nia, a w ustę­pie 2 tego same­go arty­ku­łu wska­zu­je spo­sób usta­le­nia jego wyso­ko­ści. Spo­sób usta­le­nia kwo­ty comi­sięcz­ne­go odszko­do­wa­nia wyda­wać się może z począt­ku dość dziw­ny, bowiem usta­wo­daw­ca uznał, że nie nale­ży się kwo­ta czyn­szu jaki do tej pory pła­cił nam najem­ca, tyl­ko odszko­do­wa­nie w wyso­ko­ści jaką mogli­by­śmy otrzy­my­wać z tytu­łu naj­mu loka­lu. Dla­cze­go zasto­so­wa­no takie roz­wią­za­nie? Odpo­wiedź jest banal­na – prze­pis art. 18 ust. 1 i 2 odno­si się do każ­dej sytu­acji, w któ­rej ktoś zaj­mu­je lokal bez tytu­łu praw­ne­go. Może to doty­czyć tych, któ­rzy samo­wol­nie zaję­li lokal miesz­kal­ny, tych osób, któ­re zawar­ły umo­wę naj­mu, któ­rą następ­nie uzna­no za nie­waż­ną, czy wresz­cie, gdy oso­by zamiesz­ku­ją­ce lokal wraz z najem­cą zamiesz­ku­ją go dalej pomi­mo jej wyga­śnię­cia na sku­tek śmier­ci najem­cy. Moż­na sobie rów­nież wyobra­zić kil­ka innych przy­czyn. A zatem, odszko­do­wa­nie powin­ni pła­cić wła­ści­cie­lo­wi zarów­no Ci, któ­rych cokol­wiek wcze­śniej łączy­ło z najem­cą, jak i ci, któ­rzy nigdy nie mia­ły jakich­kol­wiek upraw­nień do loka­lu. Tutaj jed­nak zastrze­gę, że część praw­ni­ków uwa­ża ina­czej, że prze­pi­sy art. 18 doty­czą wyłącz­nie wypad­ków, w któ­rych oso­bom zaj­mu­ją­cym lokal przy­słu­gi­wał uprzed­nio tytuł praw­ny do nie­go, któ­ry następ­nie wygasł. Ponie­waż jed­nak nasze dzi­siej­sze roz­wa­ża­nia nie doty­czą innych przy­pad­ków, to nie musi­my zgłę­biać tej tema­ty­ki.

Roz­wią­za­nie zasto­so­wa­ne w komen­to­wa­nym prze­pi­sie nie­sie nie­ste­ty za sobą kil­ka kon­se­kwen­cji. Po pierw­sze, w wypad­ku sądo­we­go docho­dze­nia należ­no­ści wyni­ka­ją­cej z odszko­do­wa­nia, musi­my udo­wod­nić, że oso­ba (oso­by), któ­re pozy­wa­my, zaj­mu­ją lokal bez tytu­łu praw­ne­go. Po dru­gie, co gor­sza nie­zbęd­ne będzie tak­że udo­wod­nie­nie, jaką kwo­tę czyn­szu byśmy otrzy­my­wa­li, gdy­by lokal był wyna­ję­ty. Ponie­waż rynek jest zmien­ny, to nie koniecz­nie będzie to kwo­ta, jaką pła­cił nam do tej pory były najem­ca. Po trze­cie wresz­cie, wyso­kość należ­ne­go mie­sięcz­ne­go odszko­do­wa­nia może się zmie­niać w cza­sie.

Jeżeli sąd orzekł o uprawnieniu do lokalu zamiennego albo socjalnego i wstrzymał eksmisję do czasu dostarczenia takiego lokalu przez gminę

Spo­sób usta­le­nia wyso­ko­ści odszko­do­wa­nia zmie­nia się, gdy wystą­pi­my z pozwem o eks­mi­sję i w postę­po­wa­niu sądo­wym sąd usta­li, że byłe­mu najem­cy nale­żeć się będzie lokal socjal­ny. Przed wyda­niem wyro­ku eks­mi­syj­ne­go, sąd z urzę­du obo­wią­za­ny jest zba­dać, czy oso­by w nim wska­za­ne nie są upraw­nio­ne do loka­lu socjal­ne­go. Sąd bie­rze pod roz­wa­gę dotych­cza­so­wy spo­sób korzy­sta­nia przez nie z loka­lu oraz ich szcze­gól­ną sytu­ację mate­rial­ną i rodzin­ną. Sąd nie może orzec o bra­ku upraw­nie­nia do otrzy­ma­nia loka­lu socjal­ne­go wobec:

  • kobie­ty w cią­ży,
  • mało­let­nie­go, nie­peł­no­spraw­ne­go, lub ubez­wła­sno­wol­nio­ne­go oraz spra­wu­ją­ce­go nad taką oso­bą opie­kę i wspól­nie z nią zamiesz­ka­łą,
  • obłoż­nie cho­rych,
  • eme­ry­tów i ren­ci­stów speł­nia­ją­cych kry­te­ria do otrzy­ma­nia świad­cze­nia z pomo­cy spo­łecz­nej,
  • oso­by posia­da­ją­cej sta­tus bez­ro­bot­ne­go,
  • oso­by speł­nia­ją­cej prze­słan­ki okre­ślo­ne przez radę gmi­ny w dro­dze uchwa­ły

o ile wymie­nio­ne oso­by mogą zamiesz­kać w innym loka­lu niż dotych­czas uży­wa­ny.

W wyro­ku naka­zu­ją­cym opróż­nie­nie loka­lu sąd orze­ka o upraw­nie­niu do otrzy­ma­nia loka­lu socjal­ne­go bądź o bra­ku takie­go upraw­nie­nia wobec osób, któ­rych nakaz doty­czy. Obo­wią­zek zapew­nie­nia loka­lu socjal­ne­go cią­ży na gmi­nie wła­ści­wej ze wzglę­du na miej­sce poło­że­nia loka­lu pod­le­ga­ją­ce­go opróż­nie­niu. Orze­ka­jąc o upraw­nie­niu do otrzy­ma­nia loka­lu socjal­ne­go, sąd naka­zu­je wstrzy­ma­nie wyko­na­nia opróż­nie­nia loka­lu do cza­su zło­że­nia przez gmi­nę ofer­ty zawar­cia umo­wy naj­mu loka­lu socjal­ne­go.

Z dniem upra­wo­moc­nie­nia się orze­cze­nia eks­mi­syj­ne­go przy­zna­ją­ce­go pra­wo do loka­lu socjal­ne­go zmie­nia się spo­sób usta­la­nia wyso­ko­ści odszko­do­wa­nia. Od tego dnia odszko­do­wa­nie usta­la się w wyso­ko­ści czyn­szu jaki były­by obo­wią­za­ne opła­cać zaj­mu­ją­ce lokal oso­by, gdy­by sto­su­nek praw­ny nie wygasł. W tym wypad­ku usta­wo­daw­ca odwo­łu­je się do wcze­śniej­szych usta­leń, jakie mie­li­śmy z najem­cą. Oso­by, któ­rych doty­czy wyrok, w okre­sie od wyga­śnię­cia sto­sun­ku naj­mu do upra­wo­moc­nie­nia się wyro­ku eks­mi­syj­ne­go opła­ca­ją odszko­do­wa­nie według zasad okre­ślo­nych wcze­śniej, a dopie­ro po upra­wo­moc­nie­niu się wyro­ku na zasa­dach opi­sa­nych w tym aka­pi­cie.

Odszkodowanie uzupełniające

Dość czę­sto w lite­ra­tu­rze pod­no­si się, że wska­za­ne w oma­wia­nym prze­pi­sie odszko­do­wa­nie, jest odszko­do­wa­niem tyl­ko z nazwy. W isto­cie bowiem, jest to wyna­gro­dze­nie za korzy­sta­nie z cudzej rze­czy (loka­lu miesz­kal­ne­go). Muszę się z tym stwier­dze­niem zgo­dzić, gdyż odszko­do­wa­nie w praw­nym tego sło­wa zna­cze­niu zmie­rza no napra­wie­nia szko­dy. Zwy­kle skła­da się ono z jed­ne­go lub dwóch skład­ni­ków —  stra­ty rze­czy­wi­stej (dam­num emer­gens) oraz utra­co­nych korzy­ści , któ­re mógł­by poszko­do­wa­ny osią­gnąć, gdy­by nie poniósł tej stra­ty (lucrum ces­sans). Jak­by jed­nak ta kwo­ta się nie nazy­wa­ła, to jest ona nam należ­na.

W wypad­ku gdy odszko­do­wa­nie nie pokry­wa ponie­sio­nych fak­tycz­nie strat, nale­ży się wynaj­mu­ją­ce­mu odszko­do­wa­nie uzu­peł­nia­ją­ce. Taki przy­pa­dek może wystą­pić wte­dy, gdy zakła­da­jąc ter­mi­no­wą wypro­wadz­kę najem­cy, któ­re­mu koń­czy się umo­wa naj­mu, zawar­li­śmy kolej­ną umo­wę naj­mu z innym najem­cą i wobec bra­ku moż­li­wo­ści wyda­nia mu zaję­te­go loka­lu byli­śmy zmu­sze­ni zapła­cić mu karę umow­ną, odszko­do­wa­nie lub inną for­mę dodat­ko­we­go świad­cze­nia. W takim wypad­ku, nie tyl­ko nie uzy­ska­li­śmy czyn­szu za zaję­ty lokal, ale dodat­ko­wo byli­śmy zmu­sze­ni wydat­ko­wać dodat­ko­wą kwo­tę na rzecz oso­by trze­ciej. Odszko­do­wa­nie uzu­peł­nia­ją­ce, do zapła­ty któ­re­go jest zobo­wią­za­na oso­ba (oso­by) zaj­mu­ją­ca lokal bez tytu­łu praw­ne­go, powin­no zapew­nić nam pokry­cie tej dodat­ko­wej stra­ty.

W wypad­ku gdy­by odszko­do­wa­nie pła­co­ne przez pra­wo­moc­nie upraw­nio­ne­go do loka­lu socjal­ne­go (a więc usta­lo­ne na pod­sta­wie czyn­szu jakie były­by obo­wią­za­ny opła­cać były najem­ca, gdy­by sto­su­nek praw­ny nie wygasł) rów­nież nie odpo­wia­da­ło obec­nym staw­kom czyn­szu, jaki mogli­by­śmy uzy­skać na ryn­ku, to odszko­do­wa­nie uzu­peł­nia­ją­ce powin­no pokry­wać tak­że róż­ni­cę. W tym zakre­sie doma­ga­my się po pro­stu utra­co­nych korzy­ści.

Należ­ność za korzy­sta­nie z dane­go loka­lu róż­ni się w zależ­no­ści od licz­by osób zaj­mu­ją­cych lokal, fak­tycz­ne­go zuży­cia ener­gii, itp. Skła­da się na nią sta­ła część — czynsz usta­lo­ny dla dane­go loka­lu oraz te kosz­ty dodat­ko­we. Te dodat­ko­we opła­ty i kosz­ty są czę­ścią odszko­do­wa­nia uzu­peł­nia­ją­ce­go. Docho­dząc tych należ­no­ści nale­ży wska­zy­wać je wła­śnie jako odszko­do­wa­nie uzu­peł­nia­ją­ce, oraz jako pod­sta­wę praw­ną poda­wać art. 18 ust. 2 zda­nie dru­gie usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów (zobacz I ACa 61/13 — wyrok SA Bia­ły­stok z dnia 22 mar­ca 2013 roku).

Odpowiedzialność odszkodowawcza gminy

Gdy byłe­mu najem­cy lub innym oso­bom fak­tycz­nie zaj­mu­ją­cym lokal sąd przy­zna pra­wo do loka­lu socjal­ne­go, gmi­na win­na nie­zwłocz­nie taki lokal przy­znać i zaofe­ro­wać im zawar­cie umo­wy naj­mu. Gdy tego nie uczy­ni, jest zobo­wią­za­na do zapła­ty wynaj­mu­ją­ce­mu odszko­do­wa­nia. To zagad­nie­nie jest dosyć zło­żo­ne i dla­te­go opi­szę je za kil­ka dni w oddziel­nym wpi­sie. opi­sa­łem je oddziel­nie tutaj.

Zobowiązani do zapłaty odszkodowania

Z tre­ści same­go prze­pi­su wyni­ka, że odszko­do­wa­nie za zaję­cie loka­lu bez tytu­łu praw­ne­go loka­lu powin­ny pła­cić wszyst­kie oso­by, któ­re zaj­mu­ją ten lokal. Nie­za­leż­nie od tego, czy dana oso­ba wcze­śniej była najem­cą czy tyl­ko zamiesz­ki­wa­ła w loka­lu wywo­dząc swo­je pra­wo ze sto­sun­ku naj­mu najem­cy.

W orze­cze­niu III CZP 70/15 — uchwa­ła SN — Izba Cywil­na z dnia 21 paź­dzier­ni­ka 2015 roku Sąd Naj­wyż­szy wska­zał, że odpo­wie­dzial­ność odszko­do­waw­cza osób zaj­mu­ją­cych lokal bez tytu­łu praw­ne­go, prze­wi­dzia­na w art. 18 ust. 1 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów ma cha­rak­ter odpo­wie­dzial­no­ści in soli­dum. Obo­wią­zek zapła­ty ma więc cha­rak­ter soli­dar­ny. Ozna­cza to, że każ­dy z zobo­wią­za­nych odpo­wia­da wobec wła­ści­ciel za całość świad­cze­nia. Może­my docho­dzić zapła­ty cało­ści lub czę­ści świad­cze­nia od każ­de­go z zaj­mu­ją­cych lokal, a speł­nie­nie świad­cze­nia przez jed­ne­go z nich zwal­nia pozo­sta­łych.

Trze­ba jed­nak zwró­cić uwa­gę, że z uwa­gi na spo­sób usta­la­nia wyso­ko­ści odszko­do­wa­nia, zobo­wią­za­nia poszcze­gól­nych osób mogą mieć róż­ną wyso­kość.

Za jaki okres należne jest odszkodowanie

Odszko­do­wa­nie należ­ne jest od dnia nastę­pu­ją­ce­go po dniu, w któ­rym wyga­sło pra­wo najem­cy do korzy­sta­nia z loka­lu.

Odszko­do­wa­nie nale­ży się do dania opróż­nie­nia loka­lu. Zatem, w wypad­ku opróż­nie­nia loka­lu w trak­cie trwa­nia mie­sią­ca, należ­ne odszko­do­wa­nie nale­ży obli­czyć pro­por­cjo­nal­nie.

W jaki sposób powinno być płatne odszkodowanie

Zobo­wią­za­ni do pła­ce­nia odszko­do­wa­nia win­ni pła­cić je co mie­siąc. Powin­no ono zatem zostać ure­gu­lo­wa­ne do koń­ca mie­sią­ca, za mie­siąc któ­re­go doty­czy. Z upły­wem ostat­nie­go dnia dane­go mie­sią­ca, w przy­pad­ku bra­ku zapła­ty odszko­do­wa­nia, zobo­wią­za­ni popa­da­ją w opóź­nie­nie i zgod­nie z art. 481 § 1 k.c. wynaj­mu­ją­cy ma pra­wo od tego dnia nali­czać odset­ki, cho­ciaż­by nie poniósł żad­nej szko­dy i cho­ciaż­by opóź­nie­nie było następ­stwem oko­licz­no­ści za któ­re dłuż­nik odpo­wie­dzial­no­ści nie pono­si.

Nie doty­czy to jed­nak odszko­do­wa­nia uzu­peł­nia­ją­ce­go, do zapła­ty któ­re­go nale­ży byłych najem­ców każ­do­ra­zo­wo wzy­wać. Nale­ży wyka­zać im wyli­cze­nie należ­no­ści oraz wyzna­czyć odpo­wied­ni ter­min do zapła­ty.

Obniżanie odszkodowania

Wynaj­mu­ją­cy może oczy­wi­ście żądać odszko­do­wa­nia niż­sze­go niż jest mu fak­tycz­nie należ­nie. Może to pod­le­gać nego­cja­cjom i być wyko­rzy­sta­ne jako argu­ment dla szyb­szej fak­tycz­nej wypro­wadz­ki najem­cy. Przy­kła­do­wo wynaj­mu­ją­cy umo­rzy część dotych­czas należ­ne­go odszko­do­wa­nia, jeże­li najem­ca fak­tycz­nie wypro­wa­dzi się w cią­gu 3 dni.

W postę­po­wa­niu sądo­wym sąd może powódz­two o zapła­tę odszko­do­wa­nia odda­lić albo przy­zna­ne odszko­do­wa­nie zmniej­szyć powo­łu­jąc się na tzw. zasa­dy współ­ży­cia spo­łecz­ne­go. Jed­nak takie roz­wią­za­nie zare­zer­wo­wa­ne jest dla sytu­acji zupeł­nie wyjąt­ko­wych, wystę­pu­ją­cych nie­zmier­nie rzad­ko i ma na nie wpływ głów­nie sytu­acja stron.

Przedawnienie roszczeń

Odszko­do­wa­nie za zaję­cie loka­lu bez tytu­łu praw­ne­go ma cha­rak­ter okre­so­wy — płat­ne jest co mie­siąc. Z tego powo­du rosz­cze­nia odszko­do­waw­cze przedaw­nia­ją się w ter­mi­nie trzy­let­nim.

Odszko­do­wa­nie uzu­peł­nia­ją­ce przedaw­nia się na zasa­dach ogól­nych, a ter­min przedaw­nie­nia wyno­si 10 lat.

Charakter podatkowy odszkodowania

Jak już pisa­łem wcze­śniej, odszko­do­wa­nie za zaję­cie loka­lu bez tytu­łu praw­ne­go ma cha­rak­ter raczej wyna­gro­dze­nia za korzy­sta­nie z cudzej rze­czy, niż odszko­do­wa­nia sen­su stric­te. Dla­te­go też sta­no­wi ono przy­chód z naj­mu, pod­naj­mu, dzier­ża­wy lub tytu­łów podob­nych, a jeże­li najem pro­wa­dzo­ny jest w ramach dzia­łal­no­ści gospo­dar­czej, to sta­no­wi ono przy­chód z tej dzia­łal­no­ści. Jest ono zatem opo­dat­ko­wa­ne podat­kiem docho­do­wym. Sta­no­wi­sko takie przy­jął Woje­wódz­ki Sąd Admi­ni­stra­cyj­ny w Łodzi w wyro­ku I SA/Łd 424/15 z dnia 9 czerw­ca 2015 roku.