Odszkodowanie od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego

By | 5 lutego 2017

Gmi­na powin­na zapew­niać loka­le socjal­ne i dostar­czać je w odpo­wied­nim ter­mi­nie. Gdy tego nie czy­ni wobec osób upraw­nio­nych, to zobo­wią­za­na jest do zapła­ty odszko­do­wa­nia wła­ści­cie­lo­wi loka­lu, któ­ry zaj­mo­wa­ny jest przez upraw­nio­ne do loka­lu socjal­ne­go oso­by.

Kil­ka tygo­dni temu pisa­łem o odszko­do­wa­niu należ­nym wła­ści­cie­lo­wi loka­lu miesz­kal­ne­go, gdy były najem­ca nie opróż­ni loka­lu po usta­niu naj­mu. Dziś spró­bu­ję opi­sać należ­ne wła­ści­cie­lo­wi odszko­do­wa­nie od gmi­ny, w wypad­ku gdy ta, pomi­mo nało­żo­ne­go na nią obo­wiąz­ku, nie dostar­czy loka­lu socjal­ne­go. Jest to kolej­ny etap pro­ce­su mają­ce­go za cel wyeks­mi­to­wa­nie z loka­lu byłe­go najem­cy.

Pozew o eksmisję

Przed zło­że­niem pozwu o eks­mi­sję musi­my naj­pierw zadbać o sku­tecz­ne wypo­wie­dze­nie umo­wy naj­mu miesz­ka­nia. Brak sku­tecz­ne­go wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu albo wyga­śnię­cia tej umo­wy albo roz­wią­za­nia jej za poro­zu­mie­niem stron, sta­no­wi nega­tyw­ną prze­słan­kę wyda­nia wyro­ku eks­mi­syj­ne­go. Inny­mi sło­wy, gdy z punk­tu widze­nia pra­wa umo­wa naj­mu trwa nadal, to pro­ces eks­mi­syj­ny prze­gra­my i zosta­nie­my obcią­że­ni zwią­za­ny­mi z nim kosz­ta­mi sądo­wy­mi.

W momen­cie wnie­sie­nia pozwu o eks­mi­sję, roz­po­czy­na się cały sze­reg zda­rzeń, któ­rych fina­łem będzie nie tyl­ko orze­cze­nie obo­wiąz­ku opróż­nie­nia loka­lu miesz­kal­ne­go z osób i rze­czy. W orze­cze­niu tym znaj­dzie się tak­że infor­ma­cja o upraw­nie­niu poszcze­gól­nych osób (pozwa­nych) do loka­lu socjal­ne­go albo o bra­ku takie­go upraw­nie­nia. Co to wła­ści­wie dla wynaj­mu­ją­ce­go ozna­cza?

Zacznę od tego, że w wypad­ku wnie­sie­nia powódz­twa o opróż­nie­nie loka­lu miesz­kal­ne­go (pozwu eks­mi­syj­ne­go), sąd z urzę­du zawia­da­mia o tym gmi­nę wła­ści­wą ze wzglę­du na poło­że­nie loka­lu. Dzię­ki temu, gmi­na ma moż­li­wość wstą­pie­nia do spra­wy.  Nie musi przy tym wyka­zy­wać inte­re­su praw­ne­go. Muszę zauwa­żyć, że gmi­ny taki inte­res mają, bo to one zobli­go­wa­ne są do zapew­nia­nia eks­mi­to­wa­nym loka­li socjal­nych. Teo­re­tycz­nie są więc zain­te­re­so­wa­ne tym, by sąd nie przy­zna­wał tego upraw­nie­nia. Gmi­na zawsze zaj­mu­je pozy­cję pro­ce­so­wą powo­da, to zna­czy, że teo­re­tycz­nie stoi po stro­nie byłe­go wynaj­mu­ją­ce­go. Nikt z pozo­sta­łych uczest­ni­ków nie może sprze­ci­wić się uczest­nic­twu gmi­ny – nie może zgło­sić opo­zy­cji. W prak­ty­ce, przy­naj­mniej w mojej czę­ści kra­ju, gmi­ny do postę­po­wań nie przy­stę­pu­ją w spo­sób aktyw­ny.

A zatem, przed wyda­niem wyro­ku eks­mi­syj­ne­go, sąd z urzę­du obo­wią­za­ny jest zba­dać, czy oso­by w nim wska­za­ne nie są upraw­nio­ne do loka­lu socjal­ne­go. Sąd zobo­wią­za­ny jest tak­że prze­pro­wa­dzić postę­po­wa­nie dowo­do­we, nawet wte­dy gdy pozwa­ny nie bie­rze udzia­łu w postę­po­wa­niu. W nor­mal­nym try­bie pro­ce­su sąd wydał­by wyrok zaocz­ny przyj­mu­jąc wszyst­kie twier­dze­nia powo­da. W spra­wach o eks­mi­sję sąd może wydać wyrok zaocz­ny gdy pozwa­ny nie bie­rze udzia­łu w roz­pra­wie, ale dopie­ro po prze­pro­wa­dze­niu peł­ne­go postę­po­wa­nia dowo­do­we­go. Jest to wyraz szcze­gól­nej tro­ski usta­wo­daw­cy o teo­re­tycz­nie słab­szą stro­nę postę­po­wa­nia.

Wyda­jąc orze­cze­nie w przed­mio­cie upraw­nień do loka­lu socjal­ne­go sąd przede wszyst­kim bie­rze pod roz­wa­gę dotych­cza­so­wy spo­sób korzy­sta­nia przez nie z loka­lu oraz ich szcze­gól­ną sytu­ację mate­rial­ną i rodzin­ną. Jeże­li poprzed­nio wynaj­mo­wa­ny lokal nie nale­żał do zaso­bu gmi­ny albo nie sta­no­wił wła­sno­ści innych jed­no­stek samo­rzą­du tery­to­rial­ne­go, samo­rzą­do­wych osób praw­nych tych jed­no­stek, Skar­bu Pań­stwa lub pań­stwo­wych osób praw­nych, to teo­re­tycz­nie sąd powi­nien badać tyl­ko wska­za­ną prze­słan­kę dotych­cza­so­we­go korzy­sta­nia z loka­lu. W prak­ty­ce jed­nak rzad­ko kie­dy sąd odma­wia pra­wa do loka­lu socjal­ne­go:

  • kobie­tom w cią­ży,
  • mało­let­nim, nie­peł­no­spraw­nym, lub ubez­wła­sno­wol­nio­nym oraz spra­wu­ją­cym nad taką oso­bą opie­kę i wspól­nie z nią zamiesz­ka­łą,
  • obłoż­nie cho­rym,
  • eme­ry­tom i ren­ci­stom speł­nia­ją­cym kry­te­ria do otrzy­ma­nia świad­cze­nia z pomo­cy spo­łecz­nej,
  • oso­bom posia­da­ją­cym sta­tus bez­ro­bot­ne­go,

o ile wymie­nio­ne oso­by mogą zamiesz­kać w innym loka­lu niż dotych­czas uży­wa­ny. A zatem, wyżej wymie­nio­ne oso­by, jeże­li nie mają tytu­łu praw­ne­go do inne­go loka­lu i moż­li­wo­ści w nim zamiesz­ka­nia, zwy­kle uzy­sku­ją pra­wo do loka­lu socjal­ne­go.

Obowiązek gminy

Jed­nym z zadań wła­snych gmi­ny jest zaspo­ka­ja­niu zbio­ro­wych potrzeb miesz­ka­nio­wych. Na mocy art. 4 ust. 2 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów gmi­na, na zasa­dach i w wypad­kach prze­wi­dzia­nych w usta­wie, zapew­nia loka­le socjal­ne i loka­le zamien­ne, a tak­że zaspo­ka­ja potrze­by miesz­ka­nio­we gospo­darstw domo­wych o niskich docho­dach. Nie ule­ga wąt­pli­wo­ści, że jest to jej obo­wią­zek, któ­ry win­na wyko­ny­wać wyko­rzy­stu­jąc przede wszyst­kim miesz­ka­nio­wy zasób gmi­ny, przy czym usta­wo­daw­ca w ustę­pie 3 wska­za­ne­go prze­pi­su pod­kre­ślił tak­że, że obo­wią­zek ten gmi­na może wyko­ny­wać w inny spo­sób. W ten spo­sób gmi­na zosta­ła zobli­go­wa­na do dzia­ła­nia ze szcze­gól­ną sta­ran­no­ścią, włącz­nie z korzy­sta­niem z pry­wat­nych zaso­bów miesz­ka­nio­wych dla reali­za­cji swo­je­go zada­nia.

Final­nie sąd w wyro­ku naka­zu­ją­cym opróż­nie­nie loka­lu orze­ka o upraw­nie­niu do otrzy­ma­nia loka­lu socjal­ne­go bądź o bra­ku takie­go upraw­nie­nia wobec osób, któ­rych nakaz doty­czy.

Obo­wią­zek zapew­nie­nia loka­lu socjal­ne­go cią­ży na gmi­nie wła­ści­wej ze wzglę­du na miej­sce poło­że­nia loka­lu pod­le­ga­ją­ce­go opróż­nie­niu. Orze­ka­jąc o upraw­nie­niu do otrzy­ma­nia loka­lu socjal­ne­go, sąd naka­zu­je wstrzy­ma­nie wyko­na­nia opróż­nie­nia loka­lu do cza­su zło­że­nia przez gmi­nę ofer­ty zawar­cia umo­wy naj­mu loka­lu socjal­ne­go. Komor­nik, do któ­re­go skie­ru­je­my wnio­sek o eks­mi­sję, nie może jej wyko­nać do cza­su, gdy gmi­na nie zawrze ze zobo­wią­za­nym umo­wy naj­mu loka­lu socjal­ne­go i nie udo­stęp­ni mu tego lokal. Umo­wę naj­mu loka­lu socjal­ne­go gmi­na zawie­ra na czas ozna­czo­ny. Co cie­ka­we, przy naj­mie tych loka­li sto­su­je się staw­ki pre­fe­ren­cyj­ne. Nie mogą one prze­kra­czać poło­wy staw­ki naj­niż­sze­go czyn­szu obo­wią­zu­ją­ce­go w gmin­nym zaso­bie miesz­ka­nio­wym.

No dobrze, uzyskaliśmy już wyrok nakazujący eksmisję i co dalej?

Po upra­wo­moc­nie­niu się wyro­ku eks­mi­syj­ne­go i nada­niu mu klau­zu­li wyko­nal­no­ści uzy­sku­je­my tytuł wyko­naw­czy, Z nim może­my skie­ro­wać swo­je kro­ki do komor­ni­ka. Skła­da­my mu wnio­sek o wsz­czę­cie postę­po­wa egze­ku­cyj­ne­go w zakre­sie opróż­nie­nia nasze­go loka­lu z osób i rze­czy – czy­li wnio­sku­je­my o eks­mi­sję.

W tym momen­cie od razu skie­ro­wał­bym do gmi­ny pismo z żąda­niem zaofe­ro­wa­nia byłe­mu najem­cy loka­lu socjal­ne­go. W żąda­niu wska­zał­bym dane komor­ni­ka, któ­ry pro­wa­dzi spra­wę egze­ku­cyj­ną oraz załą­czył­bym odpis wyro­ku. Poczy­nił­bym to z jed­ne­go waż­ne­go powo­du, cho­dzi o ter­min, od któ­re­go będę nali­czał odszko­do­wa­nie, o któ­rym napi­szę za chwi­lę. Komor­nik też poczy­ni takie żąda­nie w sto­sun­ku do gmi­ny, ale zwy­kle czy­ni kil­ka tygo­dni póź­niej, dopie­ro po wezwa­niu dłuż­ni­ka do dobro­wol­ne­go opróż­nie­nia loka­lu.

W wyro­ku Sądu Ape­la­cyj­ne­go we Wro­cła­wiu z dnia 3 kwiet­nia 2012 roku (I ACa 250/12) wska­za­no, że bez­praw­ne dzia­ła­nie gmi­ny ma miej­sce wte­dy, gdy nie zała­twi­ła spra­wy w roz­sąd­nym cza­sie. Nie moż­na przy­jąć, że nie­do­star­cze­nie loka­lu w cią­gu kil­ku tygo­dni i jesz­cze przed wła­ści­wym wnio­skiem zain­te­re­so­wa­nych, już czy­ni dzia­ła­nie gmi­ny bez­praw­nym. Jest oczy­wi­stym, że gmi­na wnio­ski musi roz­pa­try­wać we wła­ści­wym try­bie i zgod­nie z obo­wią­zu­ją­cą kolej­no­ścią i dopie­ro, gdy takie dzia­ła­nie będzie zbyt powol­ne, nie będzie stwa­rza­ło real­nych szans na zała­twie­nie spo­ru w roz­sąd­nym cza­sie, będzie moż­na uznać, że gmi­na nie reali­zu­je nało­żo­nych usta­wą obo­wiąz­ków a jej dzia­ła­nie jest bez­praw­ne.

Odszkodowanie od gminy

Jeże­li gmi­na upraw­nio­ne­mu dłuż­ni­ko­wi nie zaofe­ro­wa­ła loka­lu socjal­ne­go w odpo­wied­nim ter­mi­nie, to zgod­nie z art. 18 ust. 5 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów zobo­wią­za­na jest uisz­czać nam odszko­do­wa­nie. Odszko­do­wa­nie należ­ne jest na pod­sta­wie art. 417 k.c. Nie dostar­cza­jąc loka­lu socjal­ne­go gmi­na nie wyko­nu­je swo­ich usta­wo­wych obo­wiąz­ków. Jej odpo­wie­dzial­ność ma zatem cha­rak­ter delik­to­wy.

Zakres odszko­do­wa­nia obej­mu­je peł­ne wyna­gro­dze­nie szko­dy. Obej­mu­je pełen uszczer­bek mająt­ko­wy w wyso­ko­ści róż­ni­cy mię­dzy mająt­kiem, jaki wła­ści­ciel loka­lu miał­by, gdy­by dys­po­no­wał loka­lem swo­bod­nie, a mająt­kiem jaki ma, nie mogąc loka­lem swo­bod­nie dys­po­no­wać z powo­du nie­moż­no­ści wyko­na­nia eks­mi­sji na sku­tek nie­do­star­cze­nia loka­lu socjal­ne­go. Szko­da ta, wedle Sądu Naj­wyż­sze­go, będzie oczy­wi­ście jesz­cze więk­sza, gdy były loka­tor, upraw­nio­ny do loka­lu socjal­ne­go, nie wywią­zu­je się — co w prak­ty­ce jest regu­łą — z obo­wiąz­ku, o któ­rym mowa w art. 18 ust. 1 i 3 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów (V CSK 31/08 wyrok SN z dnia 19 czerw­ca 2008 roku).

W lite­ra­tu­rze wąt­pli­wo­ści doty­czą dwóch kwe­stii. W pierw­szej kolej­no­ści komen­ta­to­rzy wska­zu­ją na brak moż­li­wo­ści obcią­ża­nia gmi­ny kosz­ta­mi ewen­tu­al­nych szkód wyrzą­dzo­nych wprost nie­ru­cho­mo­ści wła­ści­cie­la. Cho­dzi głów­nie o dewa­sta­cje loka­lu z winy dotych­cza­so­we­go najem­cy. W dal­szej kolej­no­ści pod­no­si się koniecz­ność odszko­do­wa­nia gmi­ny za opła­ty zwią­za­ne z utrzy­ma­niem loka­lu i zuży­ty­mi media­mi, jakie powi­nien pono­sić były najem­ca. W każ­dym z tych przy­pad­ków pod­no­si się brak ade­kwat­ne­go związ­ku przy­czy­no­wo-skut­ko­we­go pomię­dzy nie­do­star­czo­nym na czas loka­lem socjal­nym, a wystę­pu­ją­cą (w zasa­dzie pogłę­bia­ją­cą się) szko­dą.

Dru­gie zagad­nie­nie roz­strzy­gnął Sąd Naj­wyż­szy w uchwa­le z dnia 16 maja 2012 roku (III CZP 12/12) wska­zu­jąc, że odszko­do­wa­nie przy­słu­gu­ją­ce wła­ści­cie­lo­wi loka­lu na pod­sta­wie art. 18 ust. 5 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów może obej­mo­wać opła­ty zwią­za­ne z korzy­sta­niem z loka­lu.

Odpo­wie­dzial­ność odszko­do­waw­cza gmi­ny ma cha­rak­ter in soli­dum co ozna­cza, że odszko­do­wa­nia tego może­my żądać zarów­no od byłe­go najem­cy, jak i od gmi­ny. W prak­ty­ce jed­nak nie ma sen­su pro­wa­dzić egze­ku­cji tych świad­czeń od nie­pła­cą­cej oso­by, a swo­je rosz­cze­nia może­my kie­ro­wać bez­po­śred­nio do gmi­ny. Nato­miast jeże­li były najem­ca zapła­ci nam odszko­do­wa­nie (albo doko­na­my potrą­ce­nia tej kwo­ty), to w tym zakre­sie gmi­na jest zwol­nio­na z zapła­ty.

Aby uzy­skać od gmi­ny należ­ne nam odszko­do­wa­nie nale­ży w pierw­szej kolej­no­ści skie­ro­wać go gmi­ny pismo wska­zu­jąc żąda­ną kwo­tę, okres za jaki jest nam należ­na oraz oczy­wi­ście pod­sta­wy praw­ne swo­je­go żąda­nia. Będzie­my musie­li wyka­zać tak­że spo­sób usta­le­nia należ­nej kwo­ty. Wezwa­nie to powin­no mieć cha­rak­ter pojed­naw­czy, to zna­czy zmie­rzać do polu­bow­ne­go zała­twie­nia spo­ru.

W wypad­ku gdy­by gmi­na nie zapła­ci­ła nam należ­nej kwo­ty, albo zaofe­ro­wa­ła kwo­tę niż­szą niż uza­sad­nio­na, to mamy pra­wo wystą­pić na dro­gę sądo­wą.

Opodatkowanie odszkodowania od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego

Orga­ny podat­ko­we sto­ją na sta­no­wi­sku, że uzy­ska­ne odszko­do­wa­nie z art. 18 ust. 5 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów są przy­cho­da­mi pod­le­ga­ją­cy­mi opo­dat­ko­wa­niu. Nale­ży zakwa­li­fi­ko­wy­wać je do przy­cho­dów, o któ­rych mowa w art. 20 ust. 1 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 9 usta­wy o podat­ku docho­do­wym od osób fizycz­nych, tj. do przy­cho­dów z innych źró­deł (indy­wi­du­al­na inter­pre­ta­cja podat­ko­wa IPTPB1/415–559/14–4/KO).

Nie­mniej jed­nak z tą argu­men­ta­cją nie nale­ży się godzić.

Naczel­ny Sąd Admi­ni­stra­cyj­ny w dniu 25 czerw­ca 2014 roku wydał wyrok w spra­wie II FSK 1783/12. Sąd uznał, że wła­ści­cie­le loka­li, któ­rzy otrzy­mu­ją takie odszko­do­wa­nia, nie muszą od nie­go pła­cić podat­ku docho­do­we­go od osób fizycz­nych.

Argu­men­ta­cja sądu opar­ta zosta­ła na prze­słan­kach zwol­nie­nia odszko­do­wa­nia od podat­ku na pod­sta­wie art. 21 pkt 3 i 3b usta­wy o podat­ku docho­do­wym od osób fizycz­nych.

Punk­tem wyj­ścia wykład­ni art. 21 ust. 1 pkt 3b usta­wy jest więc podział odszko­do­wa­nia na odszko­do­wa­nie za rze­czy­wi­ste stra­ty (dam­num emer­gens) i odszko­do­wa­nie za utra­co­ne korzy­ści (lucrum ces­sans). Wycho­dząc z zało­że­nia, że odszko­do­wa­nie z tytu­łu ponie­sio­nych strat słu­ży przy­wró­ce­niu sta­nu mająt­ku sprzed wystą­pie­nia szko­dy, a zatem jest on opo­dat­ko­wa­ny, tyl­ko w tym zakre­sie nale­ży uznać uzy­ska­ne świad­cze­nie za zwol­nio­ne od podat­ku docho­do­we­go. W myśl cyto­wa­ne­go prze­pi­su, takie zwol­nie­nie nie przy­słu­gu­je wypła­tom w zakre­sie lucrum ces­sans. Usta­wo­daw­ca w tym prze­pi­sie wyraź­nie wyłą­czył odszko­do­wa­nie z tytu­łu utra­co­ne­go zysku z zakre­su wymie­nio­ne­go powy­żej zwol­nie­nia. Tym samym wypła­tom w zakre­sie lucrum ces­sans odmó­wił cha­rak­te­ru odszko­do­waw­cze­go w rozu­mie­niu pra­wa podat­ko­we­go.

Nato­miast w opar­ciu o prze­pis art. 21 ust. 1 pkt 3 sąd argu­men­to­wał, że sko­ro spo­sób usta­le­nia wyso­ko­ści odszko­do­wa­nia wyni­ka wprost z usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów, to odszko­do­wa­nie takie korzy­sta ze zwol­nie­nia od podat­ku na pod­sta­wie wska­za­ne­go prze­pi­su.

Oczy­wi­ście w naszym sys­te­mie pra­wa nie ma mowy o pre­ce­den­sach, więc każ­dy podat­nik w wypad­ku wąt­pli­wo­ści powi­nien wystę­po­wać o wła­sną inter­pre­ta­cję podat­ko­wą. W wypad­ku wyda­nia korzyst­nej już po zapła­ce­niu podat­ku, otwie­ra ona podat­ni­ko­wi dro­gę do jego zwro­tu w opar­ciu o insty­tu­cję nad­pła­ty podat­ku prze­wi­dzia­ną w ordy­na­cji podat­ko­wej.