Najemca nie płaci czynszu – jak rozwiązać umowę najmu?

By | 16 sierpnia 2014

Jak rozwiązać umowę najmu gdy najemca nie płaci

Polskie prawo chroni najemców bardziej niż wynajmujących. Zasada ochrony praw najemców wpisana jest nawet w Konstytucję (zobacz art. 75 i 76). Wynajmujący praktycznie są na słabszej pozycji i mają dużo bardziej utrudnioną drogę do odzyskania posiadania lokalu i swojej należności.

Kiedyś w końcu może nam się przydarzyć najemca, który z jakiegoś powodu przestanie płacić za wynajem mieszkania. Ludzie z gruntu są uczciwi i starają się płacić. Może jednak przydarzyć się nieprzewidywalna sytuacja życiowa przez którą nie uregulują należności. To jednak jest tylko część przypadków. Duża część nie płaci opłat ponieważ jest nieuczciwa. To najtrudniejsi przeciwnicy.

Dwie zasady rozwiązywania umów najmu

Gdy najemca przestaje płacić, wynajmujący może umowę rozwiązać. Teoretycznie ze skutkiem natychmiastowym. Teoretycznie bo przed tym musi przed tym dodatkowo wezwać najemcę do dobrowolnej zapłaty. W tym miejscu muszę zwrócić uwagę, że rozwiązanie umowy najmu mieszkania jest przeprowadzane w inny sposób niż rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego. Wynika to z obowiązywania Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Aktualny stan prawny każe podzielić umowy najmu lokali na dwie kategorie. Pierwszą z nich są umowy najmu dotyczące lokali mieszkalnych. Lokale te zdefiniowane w art. 2 ust. 1 pkt 4 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Są to lokale służące do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ale także lokale będące pracowniami służącymi twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Jednocześnie ustawodawca wyłącza z tego pojęcia lokale przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Do tych umów stosuje się przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów i w bardzo ograniczonym zakresie przepisy kodeksu cywilnego. Przepisy te są nadrzędne nad kodeksem cywilnym (lex specjalis) i mają na celu ustanowienie lepszego systemu ochrony praw lokatorów względem ochrony uprawnień wynajmujących. Drugą kategorią są umowy najmu lokali nie mieszczących się w wyżej przedstawionej definicji lokalu mieszkalnego. Do tych umów stosuje się przepisy kodeksu cywilnego.

Rozwiązanie umowy najmu mieszkania

Rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego z niepłacącym najemcą opisane jest w art. 11 ust. 2 wskazanej ustawy. Brzmi on następująco:

Art. 11

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

[…]

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

Z tego wynika, że jeżeli najemca mieszkania jest w zwłoce z zapłatą czynszu za trzy pełne okresy płatności, wynajmujący powinien wyznaczyć mu najpierw dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. W upomnieniu tym powinien on wskazać, że ma zamiar wypowiedzenia umowy. Upomnienie powinno być doręczone na piśmie.

Przykładowe wezwanie do zapłaty znajdziesz tutaj, ale teraz przeczytaj wpis dalej.

Wezwanie należy próbować doręczyć w każdy możliwy sposób. Wysłać je równolegle pocztą, listem poleconym na adres naszego mieszkania jak i na adres zameldowania najemcy. Można próbować doręczyć je osobiście, najlepiej przy świadku.

W wypadku bezskutecznego upływu zakreślonego terminu wynajmującemu przysługuje uprawnienie do rozwiązania umowy za miesięcznym wypowiedzeniem. Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Odpada więc możliwość wysłania maila. Pod rygorem nieważności musi zawierać ono także wskazanie przyczyny wypowiedzenia. Podobnie jak z wezwaniem, wypowiedzenie próbujemy doręczyć lisem poleconym wysyłając je na wszystkie znane adresy, a także próbujemy doręczyć je osobiście przy świadku. W tym przypadku sam fakt spotkania najemcy i próba wręczenia mu naszego pisma wystarcza za uznanie za doręczenie. Nawet wtedy gdy odmawia on nam pokwitowania.

Tutaj znajdziesz przykład wypowiedzenia umowy najmu, ale teraz czytaj dalej ważne informacje!

Widzicie, że sprawa jest bardzo skomplikowana. Musimy wezwać najemcę do zapłaty, wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin do zapłaty i dodatkowo zagrozić rozwiązaniem umowy. Dopiero później możemy rozwiązać umowę z miesięcznym wypowiedzeniem, które dodatkowo musi skończyć się w ostatnim dniu miesiąca. Niespełnienie któregokolwiek z wymienionych wymogów może skutkować bezskutecznością rozwiązania umowy i koniecznością rozpoczęcia całej procedury od początku.

Policzmy więc ile będzie trwało skuteczne rozwiązanie umowy. Gdy najemca płaci nam czynsz miesięcznie, do 10-go dnia każdego miesiąca, to wezwanie do zapłaty musimy mu wysłać najwcześniej jedenastego dnia trzeciego miesiąca. Dopiero w tym dniu spóźnia się on z zapłatą za trzy pełne okresy płatności. W wezwaniu musimy wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin płatności. Termin miesięczny zaczyna biec dopiero od momentu, w którym lokator mógł zapoznać się z naszym wezwaniem. Dopiero po upłynięciu tego dodatkowego miesiąca, gdy najemca nie wpłacił ani grosza z należnej nam kwoty, możemy rozwiązać umowę za miesięcznym wypowiedzeniem. Przypuśćmy, że nasze wezwanie dotrze do adresata 17. dnia trzeciego miesiąca. Rozwiązanie umowy możemy mu wysłać dopiero 18. dnia czwartego miesiąca. Musimy wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin wypowiedzenia, który musi skończyć się ostatniego dnia miesiąca. Termin ten zaczyna biec dopiero od dnia, w którym najemca mógł się z nim zapoznać. Jak z tego wynika, w najlepszym przypadku umowa najmu przestanie wiązać strony dopiero na koniec piątego miesiąca. W najgorszym przypadku jeszcze kilka miesięcy później.

Rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego

Przy umowie najmu lokalu niemieszkalnego sprawa jest dużo łatwiejsza. Rozwiązanie umowy z niepłacącym najemcą reguluje art. 687 kodeksu cywilnego. Brzmi on następująco:

Art. 687

Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

W pierwszej kolejności musimy najemcę uprzedzić o zamiarze rozwiązania umowy i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na zapłatę należności. Możemy to drobić dopiero w dniu, w którym upłynął już termin płatności czynszu za drugi pełny okres płatności.

Przykład wezwania znajdziesz tutaj ale teraz czytaj dalej i zapoznaj się w ważnymi informacjami.

Wezwanie powinniśmy wysłać  pocztą na adres siedziby firmy i równolegle możemy wysłać je na adres naszego lokalu. Próbujemy doręczyć je także osobiście przy świadku. Możemy wysłać je także mailem. W większości przypadków wystarczy to jako dowód w sądzie.

Termin miesięczny liczymy od dnia, w którym najemca mógł zapoznać się z naszym wezwaniem. Po upłynięciu tego terminu możemy rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym. Oznacza to, że umowa przestanie wiązać strony z dniem, w którym najemca mógł zapoznać się z naszym oświadczeniem o rozwiązaniu umowy.

Tutaj znajdziesz przykład wypowiedzenia umowy najmu, ale teraz czytaj dalej ważne informacje!

Policzmy teraz czas jaki upłynie do czasu skutecznego rozwiązania umowy. Gdy najemca płaci nam czynsz miesięcznie z góry, do 10-go dnia każdego miesiąca, to wezwanie do zapłaty musimy mu wysłać najwcześniej jedenastego dnia drugiego miesiąca. Dopiero w tym dniu spóźnia się on z zapłatą za dwa pełne okresy płatności. W wezwaniu musimy wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin płatności. Termin miesięczny zaczyna biec dopiero od momentu, w którym najemca mógł zapoznać się z naszym wezwaniem. Dopiero po upłynięciu tego dodatkowego miesiąca, gdy najemca nie wpłacił ani grosza z należnej nam kwoty, możemy rozwiązać umowę bez wypowiedzenia. Przypuśćmy, że nasze wezwanie dotrze do adresata 17. dnia drugiego miesiąca. Rozwiązanie umowy możemy mu próbować doręczyć dopiero 18. dnia trzeciego miesiąca. Jak z tego wynika, w najlepszym przypadku umowa najmu przestanie wiązać strony 12. dnia trzeciego miesiąca (gdy pierwsze wezwanie doręczymy jedenastego dnia drugiego miesiąca, a rozwiązanie umowy dwunastego dnia w kolejnym miesiącu). W najgorszym przypadku, gdy najemca jest oporny i sprytny może to trwać  jeszcze kilka miesięcy dłużej.

Kilka ważnych uwag na koniec

Jak widzisz rozwiązanie umowy z niepłacącym najemcą jest bardzo skomplikowane. Jeżeli nie czujesz się na siłach lub przewidujesz problemy, to najlepiej powierz prowadzenie sprawy profesjonalnemu prawnikowi. W sumie to rekomenduję oddanie sprawy prawnikowi w każdym przypadku bo sprawy naprawdę nie są proste, a każdy Twój błąd może przyczynić się do przedłużenia procedury nawet o kilka miesięcy. Zacznij go szukać już na koniec pierwszego miesiąca w którym najemca nie zapłacił. Oprócz wyżej opisanej procedury prawnicy mają jeszcze kilka sposobów na uprzykrzenie życia niesolidnemu najemcy. Może to uprościć rozwiązanie umowy. Przede wszystkim mogą oni doprowadzić do łatwiejszego odzyskania naszej należności nawet wtedy, gdy umowa zostanie rozwiązana.

Wyżej wskazane przepisy mają charakter bezwzględnie obowiązujący (po łacinie ius cogens). Oznacza to, że nie można w umowie sobie robić innych zapisów, na przykład upraszczając lub skracając procedurę rozwiązania umowy. Wszelkie zapisy umowy najmu niezgodne z tymi przepisami są po prostu nieważne. Takie odmienne zapisy mogą mieć jedynie walor psychologiczny, który zadziała na nieświadomego, niesolidnego najemcę.

Jeżeli w umowie najmu zaznaczysz, że wszelkie zmiany umowy mogą być dokonywane na piśmie jednocześnie nadając rygor nieważności, to wszystko to co napisałem o doręczaniu oświadczeń mailem nie ma zastosowania. Wszystkie oświadczenia z najemcą musisz wtedy wymieniać w formie pisemnej.

Wzory upomnień i wypowiedzenia umowy najmu

Przygotowałem kompletny zestaw wzorów wypowiedzenia umowy najmu oraz niezbędnych wcześniejszych upomnień najemcy. Wszystko po to by ułatwić rozwiązanie umowy. Pobierz tutaj.

 

Chcesz otrzymać mój darmowy poradnik na temat skutecznego odzyskiwania niezapłaconych należności czynszowych?

Zaprenumeruj mój newsletter. W podziękowaniu otrzymasz dostęp do darmowego poradnika. Dowiesz się jak prowadzić rozmowę telefoniczną by odzyskać należność, a także jak dobrze zabezpieczyć swoje interesy na wypadek sprawy sądowej.

Umowa rozwiązana i co dalej

Jeżeli pomimo rozwiązania umowy najemca nie chce się wyprowadzić to czekają nas kolejne kroki. To może być droga przez mękę. Jeżeli powierzyłeś sprawę prawnikowi to on wie co zrobić dalej. Ja napiszę o tym w przyszłości.

  • Pingback: Kalkulacja opłacalności inwestycji w nieruchomość na wynajem()

  • Pingback: Nie wierzę w pasywny dochód | Skarbona mamony()

  • Pingback: Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego przez wynajmującego  | Skarbona mamony()

  • Pingback: Czynsz płatny tygodniowo? Same zalety! | Skarbona mamony()

  • Pingback: Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez wynajmującego | Skarbona mamony()

  • Pingback: Windykacja czynszu najmu od opornego najemcy | Skarbona mamony()

  • Pingback: Umowa Najmu Okazjonalnego Lokalu | Skarbona Mamony()

  • Pingback: 16 Faktów O Czynszu, O Których (zapewne) Nie Wiesz | Skarbona Mamony()

  • Monika

    Witam. Chcialabym wyslac najemcy list ponaglajacy do zaplaty, lecz najemca zalega z platnoscia za 1,5 miesiaca. Przewiduje,ze nie otrzymam zaplaty za kolejne miesiace i skonczy sie to wypowiedzeniem umowy po uplywie 3 miesiecy. Czy w tym momencie lepiej wyslac wezwanie do zaplaty z uprzedzeniem o zamiarze rozwiazania umowy, czy bez? I czy moge zadac zaplaty natychmiastowej, czy juz teraz mam obowiazek dac miesiac czasu na zaplate, czy dopiero gdy najemca zalega z czynszem za 3 miesiace?Z gory dziekuje za odpowiedz.

    • skarbonamamony

      Każde wezwanie może zwiększyć szansę na odzyskanie pieniędzy. Najemca będzie widział, że nie odpuścisz. Jeżeli Twoje wezwanie ma charakter przypominawczy, a nie zmierza do wypowiedzenia umowy (bo jeszcze nie ten etap) to możesz zakreślić termin płatności znacznie krótszy. Jak ja to robię przeczytasz w tym wpisie: http://skarbonamamony.pl/windykacja-czynszu-najmu-od-opornego-najemcy.html

      • Monika

        Dziekuje za odpowiedz. Strona jest bardzo przydatna.

  • Monika

    Witam. CZy moge aplikowac w e-sadzie i czy mam szanse odzyskac pieniadze, jezeli lokator wyprowadzil sie nagle i nie zaplacil za wynajem i zadne upomnienia z zagrozeniem wypowiedzenia umowy nie byly mu wczesniej dostarczone?

    • skarbonamamony

      Sprawa wypowiedzenia umowy najmu, a sprawa uzyskania nakazu zapłaty zaległego czynszu nie są ze sobą powiązane. Oczywiście można pozywać najemcę o zapłatę takiego czynszu i innych opłat. Powiem więcej, jeżeli umowy najmu z lokatorem nie rozwiązaliście lub nie wygasła z upływem terminu na jaki była zawarta ani nie została przez nikogo wypowiedziana to umowa ta trwa nadal mimo tego, że lokator uciekł. Można więc dochodzić od niego zapłaty czynszu mimo tego, że nie korzysta z lokalu.
      Tyle tylko, że uzyskanie nakazu zapłaty to jedno (zwykle ta łatwiejsza część), a odzyskanie od niego pieniędzy to zupełnie coś innego.

      • Monika

        Ok. Czyli moge zdobyc nakaz zaplaty i liczyc juz tylko na dzialanie komornika. Chcialabym jeszcze sie tylko dowiedziec ile kosztuje zlozenie wniosku w e-sadzie o nakaz zaplaty? I czy moge od razu wynajac mieszkanie nowemu najemcy w trakcie procesu uzyskiwania zaplaty od poprzedniego lokatora?

        • skarbonamamony

          Opłata sądowa jest naliczana od wartości przedmiotu sporu, czyli roszczenia jakiego dochodzisz. W postępowaniu prowadzonym przez e-Sąd wynosi 1,25 proc. wartości przedmiotu sporu. Opłata nie może być jednak mniejsza niż 30 złotych. Jeżeli z jakiegokolwiek powodu sprawa zostanie przez e-Sąd przekazana do tradycyjnego sądu (np. podasz błędny/nieaktualny adres zamieszkania pozwanego, on wniesie sprzeciw do już wydanego nakazu zapłaty, niewłaściwie uzasadnisz powództwo), będziesz musiała dopłacić 3,75 procenta wartości przedmiotu sporu, ale łączna kwota 1,25% + 3,75% nie może być mniejsza niż 40 zł.

          Czy możesz wynająć mieszkanie kolejnemu najemcy to zależy od konkretnych okoliczności w jakich rozstaliście się z poprzednim najemcą i jak dokładnie brzmiała treść umowy. Formalnie umowa najmu może jeszcze trwać ale możliwe, że można ją uznać za rozwiązaną za porozumieniem stron.

          • Monika

            Dziekuje bardzo za odpowiedz. Pozdrawiam.

  • wojtek

    mam kilka pytan:

    A1
    teoretycznie mając na uwadze, że dostarczenie listu zajmuje przynajmniej 2-3 dni chyba nie powinno stać nic na przeszkodzie, żeby
    wyslac go juz na 1-2 dni przed upłynięciem miesięcznego okresu ? czy może chodzi o to, ze sama data nadania musi być juz po minieciu miesięcznego okresu ?

    A2
    jak liczymy terminy, bo miesiąc nie zawsze ma 31 dni ?

    A3
    napisał Pan:
    „Oprócz wyżej opisanej procedury prawnicy mają jeszcze kilka sposobów na uprzykrzenie życia niesolidnemu najemcy”
    oraz
    „Jeżeli pomimo rozwiązania umowy najemca nie chce się wyprowadzić to czekają nas kolejne kroki. To może być droga przez mękę. Jeżeli
    powierzyłeś sprawę prawnikowi to on wie co zrobić dalej. Ja napiszę o tym w przyszłości”
    Można poprosić o więcej szczegółów ?

    A4
    Czy w wezwaniu / upomnieniu do zapłaty niezbędne jest przytoczenie kwoty zobowiązania ?Nie wystarczy np. podanie wielokrotności miesięcy czyli np. „proszę o uregulowanie należności za 8 zaległych miesięcy? ”

    A5
    Czy można narzucić / trzymać się dotychczasowej formy przekazania zaległych pieniedzy ? rozliczaliśmy się w gotowce i chciałbym przy niej pozostać. Lokator upiera się przy przelewie. Można w jakiś sposób, wykluczyć przelew ? w umowie w końcu jest zapisane:
    „najemca zobowiązuje się oplacac czynsz w wys… miesięcznie do 7 dnia każdego miesiąca do rak wynajmującego” i chyba do tego powinien się dostosować?

    • skarbonamamony

      Ad. 1

      Z ostrożności trzymałbym się terminów i przestrzegał dat nadania.

      Ad. 2

      Art. 111 [Termin w dniach]
      § 1. Termin oznaczony w dniach kończy się z upływem ostatniego dnia.
      § 2. Jeżeli początkiem terminu oznaczonego w dniach jest pewne zdarzenie, nie uwzględnia się przy obliczaniu terminu dnia, w którym to zdarzenie nastąpiło.

      Art. 112 [Terminy dłuższe] Termin oznaczony w tygodniach, miesiącach lub latach kończy się z upływem dnia, który nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było – w ostatnim dniu tego miesiąca. Jednakże przy obliczaniu wieku osoby fizycznej termin upływa z początkiem ostatniego dnia.

      Czyli termin miesięczny liczony od 20 lutego kończy się 20 marca o 24:00 (z końcem dnia). Niezależnie od tego ile dni ma luty.

      Ad. 3

      Temat zostanie opracowany w formie poradnika dotyczącego sądowego dochodzenia należności.

      Ad. 4

      Nie jest konieczne wskazanie konkretnych kwot. Należy jednak przynajmniej skonkretyzować żądanie poprzez wskazanie, za jakie miesiące domaga się Pan zapłaty.

      Ad. 5

      Sposób zapłaty czynszu powinien wynikać z umowy. Gdy nie wynika to czynsz należny w pieniądzu, jako dług oddawczy, płatny jest w Pana miejscu zamieszkania. Więcej informacji tutaj:

      http://skarbonamamony.pl/16-faktow-o-czynszu-o-ktorych-zapewne-nie-wiesz.html

      Ale tak bardzo bym się do tego nie przywiązywał. Skoro chce zapłacić przelewem to trzeba mu PISEMNIE LISTEM POLECONYM numer rachunku podać. Tak by nie mógł się tłumaczyć, że wpłacił na zły rachunek.

      Poza tym odbieranie czynszu w gotówce, w pewnych sytuacjach może wymusić to, że będzie Pan musiał sobie kupić kasę fiskalną. Więcej informacji tutaj:

      http://wynajmistrz.pl/kasa-fiskalna-wynajem-2015-2016

  • karina

    witam
    Czy mozna wypowedzieć umowę najmu, jeśli najemca zapłaci zaległość (po wcześniejszym doręczeniu wezwania do zapłaty z zamiarem wypowiedzenia umowy), ale regularnie zalega w kolejnych miesiącach, co skutkuje kolejnym wezwaniem – i tak schemat się powtarza przez cały rok. Jak w takim przypadku doprowadzić do wypowiedzenia i pozbycia się takiego najemcy?

    pozdrawiam serdecznie

    • skarbonamamony

      Jak rozumiem łączna zaległość po reakcji na wezwanie nigdy nie przekracza 3 miesięcznych czynszów (rozumiem, że rozmawiamy o lokalu mieszkalnym), jeżeli tak to niestety nie da się z tego powodu wypowiedzieć umowy bowiem odpadła przesłanka ważności takiego wypowiedzenia – było by ono bezskuteczne.

      Oczywiście można naliczać odsetki i próbować w ten sposób sumować zaległość. Można też po prostu spróbować się z najemcą dogadać.

      Niestety nie jest to rozmowa na forum. Bez zbadania dokumentów ciężko będzie wskazać jakiś konkretny kierunek. Sugeruję wizytę u prawnika w Twojej miejscowości wraz z kompletną dokumentacją.

      • karina

        dziękuję za odpowiedź

  • nusia

    Witam. na umowie mam napisane ze natychmiastowym terminie wypowiedzenia jeżeli choć miesiąc się spóźnię. niestety spoznilam się powiedziałam właścicielowi ze zapłacę w połowie przyszłego miesiąca a gdy niebylo mnie w domu on włamał się i wymienił zamki! co ja mam teraz zrobić?

    • nusia

      czy on wogole mógł tak zrobić? dlaczego nieprzyniusl nic na piśmie? W mieszkaniu są moje rzeczy. czy mogę wezwać policję i/ lub ślusarza? pomimo tego że jestem spóźniona 14dni od terminu zapłaty.?

      • skarbonamamony

        Nie mógł tak zrobić. Postąpił nagannie. Od stycznia br. jest to przestępstwo z art. 191 § 1a k.k. Możesz zgłosić sprawę policji.

        Trzeba by przenalizować całość stanu faktycznego, ale wydaje mi się, że możesz zastosować tzw. samopomoc w celu przywrócenia posiadania. zgodnie z art. 343 § 2 posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób. Działanie to musi być niezwłoczne, może obejmować wymianę zamków. Nie wolno stosować przemocy wobec osób. Radzę skonsultować się z policją.

  • Ewa

    Witam czy wezwanie do zapłaty i upomnienie mogę wysłać w tym samym czasie (ale oczywiście jako odrębne pisma)?

    • skarbonamamony

      Ale upomnienie w związku z brakiem zapłaty jest de facto wezwanie do zapłaty. Czym miały by się różnić te dwa pisma?

      • Ewa

        Bo w Państwa pismach są dwa odrębne. Jedno to wezwanie do zapłaty w ciągu 5 dni, a drugie to upomnienie i wezwanie pod rygorem wypowiedzenia. Zatem muszę wysłać lokatorowi, który zalega z zapłatą czynszu oba pisma. Stąd pytanie czy mogę to zrobić jednocześnie, z tą samą datą, ale odrębne koperty?
        Mam też kilka innych pytań:
        1) czy raz niedostarczone pismo (za potwierdzeniem odbioru) wystarczy, aby złożyć wniosek do sądu o zapłatę? Wiem, że poczta próbuje dwa razy dostarczyć, ale jeśli się nie uda zwraca list. Kiedyś wysyłałam kilkakrotnie to samo pismo, a teraz wystarczy raz, tak?
        2) czy przez e-sąd można zrobić zgłoszenie dotyczące zapłaty? (czy mogę prosić o linka)
        3) czy zgłoszenie do sądu ma odbywać się w miejscu usytuowania nieruchomości?(w przypadku złożenie normalnego, a nie przez e-sąd-bo o tym dowiedziałam się u Państwa na portalu)Pozdrawiam,
        Ewa

        • Ewa

          Witam,
          Czy jest szansa na odpowiedź?
          Pozdrawiam,
          Ewa

        • skarbonamamony

          Szczerze mówiąc nigdy się nad tym nie zastanawiałem. Zwykle znacznie wcześniej reaguje na brak płatności. Wysyłając dwa podobne pisma w tym samym czasie efekt może być kompletnie odwrotny. Ja wysłałbym upomnienie z zagrożeniem wypowiedzenia, a samą windykację robił telefonicznie.

          Ad. 1 Wzywanie do zapłaty nie jest wcale wymagane by złożyć pozew o zapłatę. Natomiast wymagane jest by podjąć próbę polubownego załatwienia sporu, bowiem zgodnie z art. 187 §1 pkt 3 k.p.c. pozew powinien zawierać informację, czy strony podjęły próbę mediacji lub innego pozasądowego sposobu rozwiązania sporu, a w przypadku gdy takich prób nie podjęto, wyjaśnienie przyczyn ich niepodjęcia. Akurat w wypadku należności pieniężnej ciężko prowadzić mediację, dlatego wskazuje się, że pomimo prób kontaktu, a także wzywania do zapłaty pozwany odmawiał (utrudniał) kontakt / nie odpowiadał itp.

          Ad. 2 i 3 E-sąd jest na stronie https://www.e-sad.gov.pl/. Na forum nie udzielam porad jak złożyć pozew. Jeżeli chodzi o właściwość miejscową to, poza e-sądem, powództwo o roszczenie ze stosunku najmu lub dzierżawy nieruchomości wytoczyć można przed sąd miejsca położenia nieruchomości albo przed sądem właściwym dla siedziby (miejsca zamieszkania) pozwanego.

          • Ewa

            Witam,
            Dziękuję bardzo za odpowiedź.
            Niestety przejęłam tematy za brata i zaczęłam mu pomagać. On też próbował reagować i dzwonił, ale bez skutku/ Ja już ich raz wzywałam do zapłaty, więc kolejnego pisma nie odebrali. Dziś lokatorzy dobrze wiedzą ile mogą zalegać, aby nie móc im nic zrobić 🙁
            Mam jeszcze kilka pytań:
            1) Czy w przypadku jeśli ta osoba nie wpłaci mi zaległości w ciągu 5 dni od daty otrzymania wezwania mogę skierować sprawę o zapłatę do sądu?
            2)Umowa najmu jest na 1 osobę, ale z tego co czytałam na różnych forach podobno muszę wezwać do zapłaty i opuszczenia lokalu wszystkich członków rodziny, którzy zamieszkują w tym lokalu (czyli on+żona+małoletni)? czy dotyczy to zarówno wezwania do zapłaty w ciągu 5 dni oraz upomnienie i wezwanie pod rygorem wypowiedzenia? czy tylko wezwania pod rygorem wypowiedzenia?
            3) w przypadku jeśli kończy nam się umowa z lokatorem (i nie wyślę mu nowej do podpisania) oraz przejdę całą procedurę z wzywaniem do zapłaty itp to co można zrobić, aby on faktycznie wyprowadził się?

            Pozdrawiam,
            Ewa

  • barbara

    Dzien dobry. Pytanie co zrobic jezeli najemca placi tylko czesc czynszu od kilku miesiecy i zaleglosc nie przekracza 3 pelnych platnosci?

    • skarbonamamony

      Jeżeli ŁĄCZNA zaległość nie przekracza 3 pełnych płatności to nic nie można zrobić.

      Oczywiście można naliczać odsetki i próbować w ten sposób zwiększać zaległość. Można też po prostu spróbować się z najemcą dogadać i zapytać o przyczynę opóźnień.

      • barbara

        Dziekuje za szybka odpowiedz.

  • Marcin

    witam
    Rozwiązałem umowę najmu z najemcą za porozumieniem stron. Ustaliliśmy konkretny dzień rozwiązania umowy. Najemca zalega za ostatni miesiąc z zapłatą i dodatkowo będzie miał dopłatę do mediów przekraczającą ustaloną kaucję. Czy w momencie opuszczania lokalu najemca ma uregulować wszystkie należności ? Co w wypadku kiedy nie będzie chciał tego zrobić w momencie opróżnienia lokalu ? Z góry dziękuję za pomocne informacje

    • skarbonamamony

      Było by najlepiej by wtedy uregulował. Ale jeżeli w tym momencie nie zapłaci, to nie można się wstrzymać z tego powodu z przyjęciem zwrotu lokalu. Odmowa przyjęcia z tego powodu spowoduje, że będziesz w zwłoce z odbiorem lokalu, a to może przynieść daleko idące konsekwencje. Należy współdziałać z najemcą przy przekazaniu lokalu.
      Po przyjęciu lokalu, w terminie miesięcznym należy rozliczyć kaucję. Jeżeli mimo to pozostaną jakieś niezapłacone przez najemcę należności, to należy ich dochodzić na drodze sądowej. Oczywiście o ile nie ureguluje ich dobrowolnie.

      • Marcin

        Dziękuję bardzo przypuszczam, że skończy się sądem.

  • Malwina

    Dobry wieczór!
    Wynajmuję mieszkanie i w umowie mam napisane, że płatność gotówką będzie dokonana do 5-tego każdego miesiąca. Po późniejszym, mailowym uzgodnieniu, zamiast gotówki właściciel chce przelewu. Mam w banku ustalone stałe zlecenie na 5-tego i w tym miesiącu, przelew był zrobiony i zaksięgowany 5-tego w sobotę. Właściciel pisze, że nie interesuje go kiedy przelew był robiony, bo pieniądze powinny być na jego koncie każdego 5-tego. Proszę mi powiedzieć, czy właściciel ma rację, czy też data obciążenia mojego rachunku jest datą opłaty za wynajem.
    Pozdrawiam i dziękuję

    • skarbonamamony

      Ma rację. Sobota nie jest dniem ustawowo wolnym od pracy. Natomiast jeżeli termin płatności upływałby w niedzielę, to wpływ należności w poniedziałek uznaje się za zrealizowany w terminie (art. 115 k.c.).

  • Nati Nataleczka Taleczka

    Witam wynajmuje mieszkanie z dwojka dzieci i wlascicielka wypowiedziala mi umowe bo jej meble zginely z piwnicy…
    Czy po wypowiedzeniu umowy ja musze nadal placic jej czynsz i czy mam prawo z dnia na dzien mnie wyrzucić z dziecmi na ulice…

    • skarbonamamony

      Z samej definicji umowy najmu wynika, że w trakcie jej trwania wynajmującemu należy się czynsz. Niezależnie od tego, czy biegnie okres wypowiedzenia i nawet czy faktycznie najemca korzysta z przedmiotu najmu.

      Wynajmujący nie jest uprawniony do samowolnego „wyrzucenia” kogokolwiek.

  • Mariola

    Witam,

    od sierpnia wynajmuję mieszkanie. Od samego początku najemca spóźniał się z zapłatą czynszu. Co miesiąc płacił w innym terminie. W umowie ustaliliśmy termin płatności czynszu na dzień 5 każdego miesiąca. W tym miesiącu tj w listopadzie najemca poinformował mnie, że za czynsz będzie mógł zapłacić dopiero 15-go. Bez komentarzy zaczekałam na wpłatę. Kiedy 16/11 przypomniałam się najemcy, iż minął termin płatności którą sam wyznaczył a wpłaty nie ma uzyskałam odpowiedź, że nie ma pieniędzy, że ma zastrzeżenia do mieszkania i chce wypowiedzieć umowę najmu. W zasadzie byłam zadowolona. Niestety wypowiedzenia nie otrzymałam. Wysłałam wezwanie do zapłaty i na uregulowanie zaległej kwoty wyznaczyłam termin 7 – dniowy od momentu otrzymania wezwania. W umowie mamy zapisane ” Iż wynajmującemu przysługuje prawo wypowiedzenia umowy najmu z natychmiastowym skutkiem w przypadku jeżeli, pomimo pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i wyznaczenia dodatkowego terminu spłaty, Najemca zalega z płatnościami czynszu za przynajmniej 1 pełny okres”
    Do tej pory wysłałam tylko wezwanie do zapłaty – które zostało odebrane. Moje pytania brzmią:
    1) czy w takim przypadku mogą być zastosowane postanowienia umowy którą zawarliśmy?
    2) czy powinnam dodatkowo w formie pisemnej powiadomić najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy?
    3) jak w takim przypadku mają się przepisy Kodeksu cywilnego do tego co zawarliśmy w umowie? W umowie mam zapisane, że możemy ją wypowiedzieć jeżeli najemca zalega z płatnościami czynszu za przynajmniej 1 pełny okres.

    • skarbonamamony

      Zacytowany przez Ciebie fragment umowy najmu jest sprzeczny z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów i w konsekwencji nieważny. By skutecznie wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego należy bezwzględnie stosować się do procedury opisanej we wpisie.