Najemca nie płaci czynszu – jak rozwiązać umowę najmu?

By | 16 sierpnia 2014

Jak rozwiązać umowę najmu gdy najemca nie płaci

Pol­skie pra­wo chro­ni najem­ców bar­dziej niż wynaj­mu­ją­cych. Zasa­da ochro­ny praw najem­ców wpi­sa­na jest nawet w Kon­sty­tu­cję (zobacz art. 75 i 76). Wynaj­mu­ją­cy prak­tycz­nie są na słab­szej pozy­cji i mają dużo bar­dziej utrud­nio­ną dro­gę do odzy­ska­nia posia­da­nia loka­lu i swo­jej należ­no­ści.

Kie­dyś w koń­cu może nam się przy­da­rzyć najem­ca, któ­ry z jakie­goś powo­du prze­sta­nie pła­cić za wyna­jem miesz­ka­nia. Ludzie z grun­tu są uczci­wi i sta­ra­ją się pła­cić. Może jed­nak przy­da­rzyć się nie­prze­wi­dy­wal­na sytu­acja życio­wa przez któ­rą nie ure­gu­lu­ją należ­no­ści. To jed­nak jest tyl­ko część przy­pad­ków. Duża część nie pła­ci opłat ponie­waż jest nie­uczci­wa. To naj­trud­niej­si prze­ciw­ni­cy.

Dwie zasady rozwiązywania umów najmu

Gdy najem­ca prze­sta­je pła­cić, wynaj­mu­ją­cy może umo­wę roz­wią­zać. Teo­re­tycz­nie ze skut­kiem natych­mia­sto­wym. Teo­re­tycz­nie bo przed tym musi przed tym dodat­ko­wo wezwać najem­cę do dobro­wol­nej zapła­ty. W tym miej­scu muszę zwró­cić uwa­gę, że roz­wią­za­nie umo­wy naj­mu miesz­ka­nia jest prze­pro­wa­dza­ne w inny spo­sób niż roz­wią­za­nie umo­wy naj­mu loka­lu użyt­ko­we­go. Wyni­ka to z obo­wią­zy­wa­nia Usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów.

Aktu­al­ny stan praw­ny każe podzie­lić umo­wy naj­mu loka­li na dwie kate­go­rie. Pierw­szą z nich są umo­wy naj­mu doty­czą­ce loka­li miesz­kal­nych. Loka­le te zde­fi­nio­wa­ne w art. 2 ust. 1 pkt 4 Usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów. Są to loka­le słu­żą­ce do zaspo­ka­ja­nia potrzeb miesz­ka­nio­wych ale tak­że loka­le będą­ce pra­cow­nia­mi słu­żą­cy­mi twór­cy do pro­wa­dze­nia dzia­łal­no­ści w dzie­dzi­nie kul­tu­ry i sztu­ki. Jed­no­cze­śnie usta­wo­daw­ca wyłą­cza z tego poję­cia loka­le prze­zna­czo­ne do krót­ko­trwa­łe­go poby­tu osób, w szcze­gól­no­ści znaj­du­ją­ce się w budyn­kach inter­na­tów, burs, pen­sjo­na­tów, hote­li, domów wypo­czyn­ko­wych lub w innych budyn­kach słu­żą­cych do celów tury­stycz­nych lub wypo­czyn­ko­wych. Do tych umów sto­su­je się prze­pi­sy Usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów i w bar­dzo ogra­ni­czo­nym zakre­sie prze­pi­sy kodek­su cywil­ne­go. Prze­pi­sy te są nad­rzęd­ne nad kodek­sem cywil­nym (lex spe­cja­lis) i mają na celu usta­no­wie­nie lep­sze­go sys­te­mu ochro­ny praw loka­to­rów wzglę­dem ochro­ny upraw­nień wynaj­mu­ją­cych. Dru­gą kate­go­rią są umo­wy naj­mu loka­li nie miesz­czą­cych się w wyżej przed­sta­wio­nej defi­ni­cji loka­lu miesz­kal­ne­go. Do tych umów sto­su­je się prze­pi­sy kodek­su cywil­ne­go.

Rozwiązanie umowy najmu mieszkania

Roz­wią­za­nie umo­wy naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go z nie­pła­cą­cym najem­cą opi­sa­ne jest w art. 11 ust. 2 wska­za­nej usta­wy. Brzmi on nastę­pu­ją­co:

Art. 11

Nie póź­niej niż na mie­siąc naprzód, na koniec mie­sią­ca kalen­da­rzo­we­go, wła­ści­ciel może wypo­wie­dzieć sto­su­nek praw­ny, jeże­li loka­tor:

[…]

2) jest w zwło­ce z zapła­tą czyn­szu lub innych opłat za uży­wa­nie loka­lu co naj­mniej za trzy peł­ne okre­sy płat­no­ści pomi­mo uprze­dze­nia go na piśmie o zamia­rze wypo­wie­dze­nia sto­sun­ku praw­ne­go i wyzna­cze­nia dodat­ko­we­go, mie­sięcz­ne­go ter­mi­nu do zapła­ty zale­głych i bie­żą­cych należ­no­ści, lub

Z tego wyni­ka, że jeże­li najem­ca miesz­ka­nia jest w zwło­ce z zapła­tą czyn­szu za trzy peł­ne okre­sy płat­no­ści, wynaj­mu­ją­cy powi­nien wyzna­czyć mu naj­pierw dodat­ko­wy, mie­sięcz­ny ter­min do zapła­ty zale­głych i bie­żą­cych należ­no­ści. W upo­mnie­niu tym powi­nien on wska­zać, że ma zamiar wypo­wie­dze­nia umo­wy. Upo­mnie­nie powin­no być dorę­czo­ne na piśmie.

Przy­kła­do­we wezwa­nie do zapła­ty znaj­dziesz tutaj, ale teraz prze­czy­taj wpis dalej.

Wezwa­nie nale­ży pró­bo­wać dorę­czyć w każ­dy moż­li­wy spo­sób. Wysłać je rów­no­le­gle pocz­tą, listem pole­co­nym na adres nasze­go miesz­ka­nia jak i na adres zamel­do­wa­nia najem­cy. Moż­na pró­bo­wać dorę­czyć je oso­bi­ście, naj­le­piej przy świad­ku.

W wypad­ku bez­sku­tecz­ne­go upły­wu zakre­ślo­ne­go ter­mi­nu wynaj­mu­ją­ce­mu przy­słu­gu­je upraw­nie­nie do roz­wią­za­nia umo­wy za mie­sięcz­nym wypo­wie­dze­niem. Wypo­wie­dze­nie musi mieć for­mę pisem­ną pod rygo­rem nie­waż­no­ści. Odpa­da więc moż­li­wość wysła­nia maila. Pod rygo­rem nie­waż­no­ści musi zawie­rać ono tak­że wska­za­nie przy­czy­ny wypo­wie­dze­nia. Podob­nie jak z wezwa­niem, wypo­wie­dze­nie pró­bu­je­my dorę­czyć lisem pole­co­nym wysy­ła­jąc je na wszyst­kie zna­ne adre­sy, a tak­że pró­bu­je­my dorę­czyć je oso­bi­ście przy świad­ku. W tym przy­pad­ku sam fakt spo­tka­nia najem­cy i pró­ba wrę­cze­nia mu nasze­go pisma wystar­cza za uzna­nie za dorę­cze­nie. Nawet wte­dy gdy odma­wia on nam pokwi­to­wa­nia.

Tutaj znaj­dziesz przy­kład wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu, ale teraz czy­taj dalej waż­ne infor­ma­cje!

Widzi­cie, że spra­wa jest bar­dzo skom­pli­ko­wa­na. Musi­my wezwać najem­cę do zapła­ty, wyzna­czyć mu dodat­ko­wy mie­sięcz­ny ter­min do zapła­ty i dodat­ko­wo zagro­zić roz­wią­za­niem umo­wy. Dopie­ro póź­niej może­my roz­wią­zać umo­wę z mie­sięcz­nym wypo­wie­dze­niem, któ­re dodat­ko­wo musi skoń­czyć się w ostat­nim dniu mie­sią­ca. Nie­speł­nie­nie któ­re­go­kol­wiek z wymie­nio­nych wymo­gów może skut­ko­wać bez­sku­tecz­no­ścią roz­wią­za­nia umo­wy i koniecz­no­ścią roz­po­czę­cia całej pro­ce­du­ry od począt­ku.

Policz­my więc ile będzie trwa­ło sku­tecz­ne roz­wią­za­nie umo­wy. Gdy najem­ca pła­ci nam czynsz mie­sięcz­nie, do 10-go dnia każ­de­go mie­sią­ca, to wezwa­nie do zapła­ty musi­my mu wysłać naj­wcze­śniej jede­na­ste­go dnia trze­cie­go mie­sią­ca. Dopie­ro w tym dniu spóź­nia się on z zapła­tą za trzy peł­ne okre­sy płat­no­ści. W wezwa­niu musi­my wyzna­czyć dodat­ko­wy mie­sięcz­ny ter­min płat­no­ści. Ter­min mie­sięcz­ny zaczy­na biec dopie­ro od momen­tu, w któ­rym loka­tor mógł zapo­znać się z naszym wezwa­niem. Dopie­ro po upły­nię­ciu tego dodat­ko­we­go mie­sią­ca, gdy najem­ca nie wpła­cił ani gro­sza z należ­nej nam kwo­ty, może­my roz­wią­zać umo­wę za mie­sięcz­nym wypo­wie­dze­niem. Przy­pu­ść­my, że nasze wezwa­nie dotrze do adre­sa­ta 17. dnia trze­cie­go mie­sią­ca. Roz­wią­za­nie umo­wy może­my mu wysłać dopie­ro 18. dnia czwar­te­go mie­sią­ca. Musi­my wyzna­czyć dodat­ko­wy mie­sięcz­ny ter­min wypo­wie­dze­nia, któ­ry musi skoń­czyć się ostat­nie­go dnia mie­sią­ca. Ter­min ten zaczy­na biec dopie­ro od dnia, w któ­rym najem­ca mógł się z nim zapo­znać. Jak z tego wyni­ka, w naj­lep­szym przy­pad­ku umo­wa naj­mu prze­sta­nie wią­zać stro­ny dopie­ro na koniec pią­te­go mie­sią­ca. W naj­gor­szym przy­pad­ku jesz­cze kil­ka mie­się­cy póź­niej.

Rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego

Przy umo­wie naj­mu loka­lu nie­miesz­kal­ne­go spra­wa jest dużo łatwiej­sza. Roz­wią­za­nie umo­wy z nie­pła­cą­cym najem­cą regu­lu­je art. 687 kodek­su cywil­ne­go. Brzmi on nastę­pu­ją­co:

Art. 687

Jeże­li najem­ca loka­lu dopusz­cza się zwło­ki z zapła­tą czyn­szu co naj­mniej za dwa peł­ne okre­sy płat­no­ści, a wynaj­mu­ją­cy zamie­rza najem wypo­wie­dzieć bez zacho­wa­nia ter­mi­nów wypo­wie­dze­nia, powi­nien on uprze­dzić najem­cę na piśmie, udzie­la­jąc mu dodat­ko­we­go ter­mi­nu mie­sięcz­ne­go do zapła­ty zale­głe­go czyn­szu.

W pierw­szej kolej­no­ści musi­my najem­cę uprze­dzić o zamia­rze roz­wią­za­nia umo­wy i wyzna­czyć mu dodat­ko­wy mie­sięcz­ny ter­min na zapła­tę należ­no­ści. Może­my to dro­bić dopie­ro w dniu, w któ­rym upły­nął już ter­min płat­no­ści czyn­szu za dru­gi peł­ny okres płat­no­ści.

Przy­kład wezwa­nia znaj­dziesz tutaj ale teraz czy­taj dalej i zapo­znaj się w waż­ny­mi infor­ma­cja­mi.

Wezwa­nie powin­ni­śmy wysłać  pocz­tą na adres sie­dzi­by fir­my i rów­no­le­gle może­my wysłać je na adres nasze­go loka­lu. Pró­bu­je­my dorę­czyć je tak­że oso­bi­ście przy świad­ku. Może­my wysłać je tak­że mailem. W więk­szo­ści przy­pad­ków wystar­czy to jako dowód w sądzie.

Ter­min mie­sięcz­ny liczy­my od dnia, w któ­rym najem­ca mógł zapo­znać się z naszym wezwa­niem. Po upły­nię­ciu tego ter­mi­nu może­my roz­wią­zać umo­wę ze skut­kiem natych­mia­sto­wym. Ozna­cza to, że umo­wa prze­sta­nie wią­zać stro­ny z dniem, w któ­rym najem­ca mógł zapo­znać się z naszym oświad­cze­niem o roz­wią­za­niu umo­wy.

Tutaj znaj­dziesz przy­kład wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu, ale teraz czy­taj dalej waż­ne infor­ma­cje!

Policz­my teraz czas jaki upły­nie do cza­su sku­tecz­ne­go roz­wią­za­nia umo­wy. Gdy najem­ca pła­ci nam czynsz mie­sięcz­nie z góry, do 10-go dnia każ­de­go mie­sią­ca, to wezwa­nie do zapła­ty musi­my mu wysłać naj­wcze­śniej jede­na­ste­go dnia dru­gie­go mie­sią­ca. Dopie­ro w tym dniu spóź­nia się on z zapła­tą za dwa peł­ne okre­sy płat­no­ści. W wezwa­niu musi­my wyzna­czyć dodat­ko­wy mie­sięcz­ny ter­min płat­no­ści. Ter­min mie­sięcz­ny zaczy­na biec dopie­ro od momen­tu, w któ­rym najem­ca mógł zapo­znać się z naszym wezwa­niem. Dopie­ro po upły­nię­ciu tego dodat­ko­we­go mie­sią­ca, gdy najem­ca nie wpła­cił ani gro­sza z należ­nej nam kwo­ty, może­my roz­wią­zać umo­wę bez wypo­wie­dze­nia. Przy­pu­ść­my, że nasze wezwa­nie dotrze do adre­sa­ta 17. dnia dru­gie­go mie­sią­ca. Roz­wią­za­nie umo­wy może­my mu pró­bo­wać dorę­czyć dopie­ro 18. dnia trze­cie­go mie­sią­ca. Jak z tego wyni­ka, w naj­lep­szym przy­pad­ku umo­wa naj­mu prze­sta­nie wią­zać stro­ny 12. dnia trze­cie­go mie­sią­ca (gdy pierw­sze wezwa­nie dorę­czy­my jede­na­ste­go dnia dru­gie­go mie­sią­ca, a roz­wią­za­nie umo­wy dwu­na­ste­go dnia w kolej­nym mie­sią­cu). W naj­gor­szym przy­pad­ku, gdy najem­ca jest opor­ny i spryt­ny może to trwać  jesz­cze kil­ka mie­się­cy dłu­żej.

Kilka ważnych uwag na koniec

Jak widzisz roz­wią­za­nie umo­wy z nie­pła­cą­cym najem­cą jest bar­dzo skom­pli­ko­wa­ne. Jeże­li nie czu­jesz się na siłach lub prze­wi­du­jesz pro­ble­my, to naj­le­piej powierz pro­wa­dze­nie spra­wy pro­fe­sjo­nal­ne­mu praw­ni­ko­wi. W sumie to reko­men­du­ję odda­nie spra­wy praw­ni­ko­wi w każ­dym przy­pad­ku bo spra­wy napraw­dę nie są pro­ste, a każ­dy Twój błąd może przy­czy­nić się do prze­dłu­że­nia pro­ce­du­ry nawet o kil­ka mie­się­cy. Zacznij go szu­kać już na koniec pierw­sze­go mie­sią­ca w któ­rym najem­ca nie zapła­cił. Oprócz wyżej opi­sa­nej pro­ce­du­ry praw­ni­cy mają jesz­cze kil­ka spo­so­bów na uprzy­krze­nie życia nie­so­lid­ne­mu najem­cy. Może to upro­ścić roz­wią­za­nie umo­wy. Przede wszyst­kim mogą oni dopro­wa­dzić do łatwiej­sze­go odzy­ska­nia naszej należ­no­ści nawet wte­dy, gdy umo­wa zosta­nie roz­wią­za­na.

Wyżej wska­za­ne prze­pi­sy mają cha­rak­ter bez­względ­nie obo­wią­zu­ją­cy (po łaci­nie ius cogens). Ozna­cza to, że nie moż­na w umo­wie sobie robić innych zapi­sów, na przy­kład uprasz­cza­jąc lub skra­ca­jąc pro­ce­du­rę roz­wią­za­nia umo­wy. Wszel­kie zapi­sy umo­wy naj­mu nie­zgod­ne z tymi prze­pi­sa­mi są po pro­stu nie­waż­ne. Takie odmien­ne zapi­sy mogą mieć jedy­nie walor psy­cho­lo­gicz­ny, któ­ry zadzia­ła na nie­świa­do­me­go, nie­so­lid­ne­go najem­cę.

Jeże­li w umo­wie naj­mu zazna­czysz, że wszel­kie zmia­ny umo­wy mogą być doko­ny­wa­ne na piśmie jed­no­cze­śnie nada­jąc rygor nie­waż­no­ści, to wszyst­ko to co napi­sa­łem o dorę­cza­niu oświad­czeń mailem nie ma zasto­so­wa­nia. Wszyst­kie oświad­cze­nia z najem­cą musisz wte­dy wymie­niać w for­mie pisem­nej.

Wzory upomnień i wypowiedzenia umowy najmu

Przy­go­to­wa­łem kom­plet­ny zestaw wzo­rów wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu oraz nie­zbęd­nych wcze­śniej­szych upo­mnień najem­cy. Wszyst­ko po to by uła­twić roz­wią­za­nie umo­wy. Pobierz tutaj.

Umowa rozwiązana i co dalej

Jeże­li pomi­mo roz­wią­za­nia umo­wy najem­ca nie chce się wypro­wa­dzić to cze­ka­ją nas kolej­ne kro­ki. To może być dro­ga przez mękę. Jeże­li powie­rzy­łeś spra­wę praw­ni­ko­wi to on wie co zro­bić dalej. Ja napi­szę o tym w przy­szło­ści.

  • Moni­ka

    Witam. Chcia­la­bym wyslac najem­cy list pona­gla­ja­cy do zapla­ty, lecz najem­ca zale­ga z plat­no­scia za 1,5 mie­sia­ca. Przewiduje,ze nie otrzy­mam zapla­ty za kolej­ne mie­sia­ce i skon­czy sie to wypo­wie­dze­niem umo­wy po uply­wie 3 mie­sie­cy. Czy w tym momen­cie lepiej wyslac wezwa­nie do zapla­ty z uprze­dze­niem o zamia­rze roz­wia­za­nia umo­wy, czy bez? I czy moge zadac zapla­ty natych­mia­sto­wej, czy juz teraz mam obo­wia­zek dac mie­siac cza­su na zapla­te, czy dopie­ro gdy najem­ca zale­ga z czyn­szem za 3 miesiace?Z gory dzie­ku­je za odpo­wiedz.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Każ­de wezwa­nie może zwięk­szyć szan­sę na odzy­ska­nie pie­nię­dzy. Najem­ca będzie widział, że nie odpu­ścisz. Jeże­li Two­je wezwa­nie ma cha­rak­ter przy­po­mi­naw­czy, a nie zmie­rza do wypo­wie­dze­nia umo­wy (bo jesz­cze nie ten etap) to możesz zakre­ślić ter­min płat­no­ści znacz­nie krót­szy. Jak ja to robię prze­czy­tasz w tym wpi­sie: http://skarbonamamony.pl/windykacja-czynszu-najmu-od-opornego-najemcy.html

      • Moni­ka

        Dzie­ku­je za odpo­wiedz. Stro­na jest bar­dzo przy­dat­na.

  • Moni­ka

    Witam. CZy moge apli­ko­wac w e-sadzie i czy mam szan­se odzy­skac pie­nia­dze, jeze­li loka­tor wypro­wa­dzil sie nagle i nie zapla­cil za wyna­jem i zadne upo­mnie­nia z zagro­ze­niem wypo­wie­dze­nia umo­wy nie byly mu wcze­sniej dostar­czo­ne?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Spra­wa wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu, a spra­wa uzy­ska­nia naka­zu zapła­ty zale­głe­go czyn­szu nie są ze sobą powią­za­ne. Oczy­wi­ście moż­na pozy­wać najem­cę o zapła­tę takie­go czyn­szu i innych opłat. Powiem wię­cej, jeże­li umo­wy naj­mu z loka­to­rem nie roz­wią­za­li­ście lub nie wyga­sła z upły­wem ter­mi­nu na jaki była zawar­ta ani nie zosta­ła przez niko­go wypo­wie­dzia­na to umo­wa ta trwa nadal mimo tego, że loka­tor uciekł. Moż­na więc docho­dzić od nie­go zapła­ty czyn­szu mimo tego, że nie korzy­sta z loka­lu.
      Tyle tyl­ko, że uzy­ska­nie naka­zu zapła­ty to jed­no (zwy­kle ta łatwiej­sza część), a odzy­ska­nie od nie­go pie­nię­dzy to zupeł­nie coś inne­go.

      • Moni­ka

        Ok. Czy­li moge zdo­byc nakaz zapla­ty i liczyc juz tyl­ko na dzia­la­nie komor­ni­ka. Chcia­la­bym jesz­cze sie tyl­ko dowie­dziec ile kosz­tu­je zlo­ze­nie wnio­sku w e-sadzie o nakaz zapla­ty? I czy moge od razu wyna­jac miesz­ka­nie nowe­mu najem­cy w trak­cie pro­ce­su uzy­ski­wa­nia zapla­ty od poprzed­nie­go loka­to­ra?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Opła­ta sądo­wa jest nali­cza­na od war­to­ści przed­mio­tu spo­ru, czy­li rosz­cze­nia jakie­go docho­dzisz. W postę­po­wa­niu pro­wa­dzo­nym przez e-Sąd wyno­si 1,25 proc. war­to­ści przed­mio­tu spo­ru. Opła­ta nie może być jed­nak mniej­sza niż 30 zło­tych. Jeże­li z jakie­go­kol­wiek powo­du spra­wa zosta­nie przez e-Sąd prze­ka­za­na do tra­dy­cyj­ne­go sądu (np. podasz błędny/nieaktualny adres zamiesz­ka­nia pozwa­ne­go, on wnie­sie sprze­ciw do już wyda­ne­go naka­zu zapła­ty, nie­wła­ści­wie uza­sad­nisz powódz­two), będziesz musia­ła dopła­cić 3,75 pro­cen­ta war­to­ści przed­mio­tu spo­ru, ale łącz­na kwo­ta 1,25% + 3,75% nie może być mniej­sza niż 40 zł.

          Czy możesz wyna­jąć miesz­ka­nie kolej­ne­mu najem­cy to zale­ży od kon­kret­nych oko­licz­no­ści w jakich roz­sta­li­ście się z poprzed­nim najem­cą i jak dokład­nie brzmia­ła treść umo­wy. For­mal­nie umo­wa naj­mu może jesz­cze trwać ale moż­li­we, że moż­na ją uznać za roz­wią­za­ną za poro­zu­mie­niem stron.

          • Moni­ka

            Dzie­ku­je bar­dzo za odpo­wiedz. Pozdra­wiam.

  • woj­tek

    mam kil­ka pytan:

    A1
    teo­re­tycz­nie mając na uwa­dze, że dostar­cze­nie listu zaj­mu­je przy­naj­mniej 2–3 dni chy­ba nie powin­no stać nic na prze­szko­dzie, żeby
    wyslac go juz na 1–2 dni przed upły­nię­ciem mie­sięcz­ne­go okre­su ? czy może cho­dzi o to, ze sama data nada­nia musi być juz po minie­ciu mie­sięcz­ne­go okre­su ?

    A2
    jak liczy­my ter­mi­ny, bo mie­siąc nie zawsze ma 31 dni ?

    A3
    napi­sał Pan:
    „Oprócz wyżej opi­sa­nej pro­ce­du­ry praw­ni­cy mają jesz­cze kil­ka spo­so­bów na uprzy­krze­nie życia nie­so­lid­ne­mu najem­cy”
    oraz
    „Jeże­li pomi­mo roz­wią­za­nia umo­wy najem­ca nie chce się wypro­wa­dzić to cze­ka­ją nas kolej­ne kro­ki. To może być dro­ga przez mękę. Jeże­li
    powie­rzy­łeś spra­wę praw­ni­ko­wi to on wie co zro­bić dalej. Ja napi­szę o tym w przy­szło­ści”
    Moż­na popro­sić o wię­cej szcze­gó­łów ?

    A4
    Czy w wezwa­niu / upo­mnie­niu do zapła­ty nie­zbęd­ne jest przy­to­cze­nie kwo­ty zobo­wią­za­nia ?Nie wystar­czy np. poda­nie wie­lo­krot­no­ści mie­się­cy czy­li np. „pro­szę o ure­gu­lo­wa­nie należ­no­ści za 8 zale­głych mie­się­cy? ”

    A5
    Czy moż­na narzu­cić / trzy­mać się dotych­cza­so­wej for­my prze­ka­za­nia zale­głych pie­nie­dzy ? roz­li­cza­li­śmy się w gotow­ce i chciał­bym przy niej pozo­stać. Loka­tor upie­ra się przy prze­le­wie. Moż­na w jakiś spo­sób, wyklu­czyć prze­lew ? w umo­wie w koń­cu jest zapi­sa­ne:
    „najem­ca zobo­wią­zu­je się opla­cac czynsz w wys… mie­sięcz­nie do 7 dnia każ­de­go mie­sią­ca do rak wynaj­mu­ją­ce­go” i chy­ba do tego powi­nien się dosto­so­wać?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Ad. 1

      Z ostroż­no­ści trzy­mał­bym się ter­mi­nów i prze­strze­gał dat nada­nia.

      Ad. 2

      Art. 111 [Ter­min w dniach]
      § 1. Ter­min ozna­czo­ny w dniach koń­czy się z upły­wem ostat­nie­go dnia.
      § 2. Jeże­li począt­kiem ter­mi­nu ozna­czo­ne­go w dniach jest pew­ne zda­rze­nie, nie uwzględ­nia się przy obli­cza­niu ter­mi­nu dnia, w któ­rym to zda­rze­nie nastą­pi­ło.

      Art. 112 [Ter­mi­ny dłuż­sze] Ter­min ozna­czo­ny w tygo­dniach, mie­sią­cach lub latach koń­czy się z upły­wem dnia, któ­ry nazwą lub datą odpo­wia­da począt­ko­we­mu dnio­wi ter­mi­nu, a gdy­by takie­go dnia w ostat­nim mie­sią­cu nie było — w ostat­nim dniu tego mie­sią­ca. Jed­nak­że przy obli­cza­niu wie­ku oso­by fizycz­nej ter­min upły­wa z począt­kiem ostat­nie­go dnia.

      Czy­li ter­min mie­sięcz­ny liczo­ny od 20 lute­go koń­czy się 20 mar­ca o 24:00 (z koń­cem dnia). Nie­za­leż­nie od tego ile dni ma luty.

      Ad. 3

      Temat zosta­nie opra­co­wa­ny w for­mie porad­ni­ka doty­czą­ce­go sądo­we­go docho­dze­nia należ­no­ści.

      Ad. 4

      Nie jest koniecz­ne wska­za­nie kon­kret­nych kwot. Nale­ży jed­nak przy­naj­mniej skon­kre­ty­zo­wać żąda­nie poprzez wska­za­nie, za jakie mie­sią­ce doma­ga się Pan zapła­ty.

      Ad. 5

      Spo­sób zapła­ty czyn­szu powi­nien wyni­kać z umo­wy. Gdy nie wyni­ka to czynsz należ­ny w pie­nią­dzu, jako dług oddaw­czy, płat­ny jest w Pana miej­scu zamiesz­ka­nia. Wię­cej infor­ma­cji tutaj:

      http://skarbonamamony.pl/16-faktow-o-czynszu-o-ktorych-zapewne-nie-wiesz.html

      Ale tak bar­dzo bym się do tego nie przy­wią­zy­wał. Sko­ro chce zapła­cić prze­le­wem to trze­ba mu PISEMNIE LISTEM POLECONYM numer rachun­ku podać. Tak by nie mógł się tłu­ma­czyć, że wpła­cił na zły rachu­nek.

      Poza tym odbie­ra­nie czyn­szu w gotów­ce, w pew­nych sytu­acjach może wymu­sić to, że będzie Pan musiał sobie kupić kasę fiskal­ną. Wię­cej infor­ma­cji tutaj:

      http://wynajmistrz.pl/kasa-fiskalna-wynajem-2015–2016

  • kari­na

    witam
    Czy mozna wypo­we­dzieć umo­wę naj­mu, jeśli najem­ca zapła­ci zale­głość (po wcze­śniej­szym dorę­cze­niu wezwa­nia do zapła­ty z zamia­rem wypo­wie­dze­nia umo­wy), ale regu­lar­nie zale­ga w kolej­nych mie­sią­cach, co skut­ku­je kolej­nym wezwa­niem — i tak sche­mat się powta­rza przez cały rok. Jak w takim przy­pad­ku dopro­wa­dzić do wypo­wie­dze­nia i pozby­cia się takie­go najem­cy?

    pozdra­wiam ser­decz­nie

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Jak rozu­miem łącz­na zale­głość po reak­cji na wezwa­nie nigdy nie prze­kra­cza 3 mie­sięcz­nych czyn­szów (rozu­miem, że roz­ma­wia­my o loka­lu miesz­kal­nym), jeże­li tak to nie­ste­ty nie da się z tego powo­du wypo­wie­dzieć umo­wy bowiem odpa­dła prze­słan­ka waż­no­ści takie­go wypo­wie­dze­nia — było by ono bez­sku­tecz­ne.

      Oczy­wi­ście moż­na nali­czać odset­ki i pró­bo­wać w ten spo­sób sumo­wać zale­głość. Moż­na też po pro­stu spró­bo­wać się z najem­cą doga­dać.

      Nie­ste­ty nie jest to roz­mo­wa na forum. Bez zba­da­nia doku­men­tów cięż­ko będzie wska­zać jakiś kon­kret­ny kie­ru­nek. Suge­ru­ję wizy­tę u praw­ni­ka w Two­jej miej­sco­wo­ści wraz z kom­plet­ną doku­men­ta­cją.

      • kari­na

        dzię­ku­ję za odpo­wiedź

  • nusia

    Witam. na umo­wie mam napi­sa­ne ze natych­mia­sto­wym ter­mi­nie wypo­wie­dze­nia jeże­li choć mie­siąc się spóź­nię. nie­ste­ty spo­zni­lam się powie­dzia­łam wła­ści­cie­lo­wi ze zapła­cę w poło­wie przy­szłe­go mie­sią­ca a gdy nie­by­lo mnie w domu on wła­mał się i wymie­nił zam­ki! co ja mam teraz zro­bić?

    • nusia

      czy on wogo­le mógł tak zro­bić? dla­cze­go nie­przy­niusl nic na piśmie? W miesz­ka­niu są moje rze­czy. czy mogę wezwać poli­cję i/ lub ślu­sa­rza? pomi­mo tego że jestem spóź­nio­na 14dni od ter­mi­nu zapła­ty.?

      • skar­bo­na­ma­mo­ny

        Nie mógł tak zro­bić. Postą­pił nagan­nie. Od stycz­nia br. jest to prze­stęp­stwo z art. 191 § 1a k.k. Możesz zgło­sić spra­wę poli­cji.

        Trze­ba by prze­na­li­zo­wać całość sta­nu fak­tycz­ne­go, ale wyda­je mi się, że możesz zasto­so­wać tzw. samo­po­moc w celu przy­wró­ce­nia posia­da­nia. zgod­nie z art. 343 § 2 posia­dacz nie­ru­cho­mo­ści może nie­zwłocz­nie po samo­wol­nym naru­sze­niu posia­da­nia przy­wró­cić wła­snym dzia­ła­niem stan poprzed­ni; nie wol­no mu jed­nak sto­so­wać przy tym prze­mo­cy wzglę­dem osób. Dzia­ła­nie to musi być nie­zwłocz­ne, może obej­mo­wać wymia­nę zam­ków. Nie wol­no sto­so­wać prze­mo­cy wobec osób. Radzę skon­sul­to­wać się z poli­cją.

  • Ewa

    Witam czy wezwa­nie do zapła­ty i upo­mnie­nie mogę wysłać w tym samym cza­sie (ale oczy­wi­ście jako odręb­ne pisma)?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Ale upo­mnie­nie w związ­ku z bra­kiem zapła­ty jest de fac­to wezwa­nie do zapła­ty. Czym mia­ły by się róż­nić te dwa pisma?

      • Ewa

        Bo w Pań­stwa pismach są dwa odręb­ne. Jed­no to wezwa­nie do zapła­ty w cią­gu 5 dni, a dru­gie to upo­mnie­nie i wezwa­nie pod rygo­rem wypo­wie­dze­nia. Zatem muszę wysłać loka­to­ro­wi, któ­ry zale­ga z zapła­tą czyn­szu oba pisma. Stąd pyta­nie czy mogę to zro­bić jed­no­cze­śnie, z tą samą datą, ale odręb­ne koper­ty?
        Mam też kil­ka innych pytań:
        1) czy raz nie­do­star­czo­ne pismo (za potwier­dze­niem odbio­ru) wystar­czy, aby zło­żyć wnio­sek do sądu o zapła­tę? Wiem, że pocz­ta pró­bu­je dwa razy dostar­czyć, ale jeśli się nie uda zwra­ca list. Kie­dyś wysy­ła­łam kil­ka­krot­nie to samo pismo, a teraz wystar­czy raz, tak?
        2) czy przez e-sąd moż­na zro­bić zgło­sze­nie doty­czą­ce zapła­ty? (czy mogę pro­sić o lin­ka)
        3) czy zgło­sze­nie do sądu ma odby­wać się w miej­scu usy­tu­owa­nia nieruchomości?(w przy­pad­ku zło­że­nie nor­mal­ne­go, a nie przez e-sąd-bo o tym dowie­dzia­łam się u Pań­stwa na portalu)Pozdrawiam,
        Ewa

        • Ewa

          Witam,
          Czy jest szan­sa na odpo­wiedź?
          Pozdra­wiam,
          Ewa

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Szcze­rze mówiąc nigdy się nad tym nie zasta­na­wia­łem. Zwy­kle znacz­nie wcze­śniej reagu­je na brak płat­no­ści. Wysy­ła­jąc dwa podob­ne pisma w tym samym cza­sie efekt może być kom­plet­nie odwrot­ny. Ja wysłał­bym upo­mnie­nie z zagro­że­niem wypo­wie­dze­nia, a samą win­dy­ka­cję robił tele­fo­nicz­nie.

          Ad. 1 Wzy­wa­nie do zapła­ty nie jest wca­le wyma­ga­ne by zło­żyć pozew o zapła­tę. Nato­miast wyma­ga­ne jest by pod­jąć pró­bę polu­bow­ne­go zała­twie­nia spo­ru, bowiem zgod­nie z art. 187 §1 pkt 3 k.p.c. pozew powi­nien zawie­rać infor­ma­cję, czy stro­ny pod­ję­ły pró­bę media­cji lub inne­go poza­są­do­we­go spo­so­bu roz­wią­za­nia spo­ru, a w przy­pad­ku gdy takich prób nie pod­ję­to, wyja­śnie­nie przy­czyn ich nie­pod­ję­cia. Aku­rat w wypad­ku należ­no­ści pie­nięż­nej cięż­ko pro­wa­dzić media­cję, dla­te­go wska­zu­je się, że pomi­mo prób kon­tak­tu, a tak­że wzy­wa­nia do zapła­ty pozwa­ny odma­wiał (utrud­niał) kon­takt / nie odpo­wia­dał itp.

          Ad. 2 i 3 E-sąd jest na stro­nie https://www.e-sad.gov.pl/. Na forum nie udzie­lam porad jak zło­żyć pozew. Jeże­li cho­dzi o wła­ści­wość miej­sco­wą to, poza e-sądem, powódz­two o rosz­cze­nie ze sto­sun­ku naj­mu lub dzier­ża­wy nie­ru­cho­mo­ści wyto­czyć moż­na przed sąd miej­sca poło­że­nia nie­ru­cho­mo­ści albo przed sądem wła­ści­wym dla sie­dzi­by (miej­sca zamiesz­ka­nia) pozwa­ne­go.

          • Ewa

            Witam,
            Dzię­ku­ję bar­dzo za odpo­wiedź.
            Nie­ste­ty prze­ję­łam tema­ty za bra­ta i zaczę­łam mu poma­gać. On też pró­bo­wał reago­wać i dzwo­nił, ale bez skutku/ Ja już ich raz wzy­wa­łam do zapła­ty, więc kolej­ne­go pisma nie ode­bra­li. Dziś loka­to­rzy dobrze wie­dzą ile mogą zale­gać, aby nie móc im nic zro­bić 🙁
            Mam jesz­cze kil­ka pytań:
            1) Czy w przy­pad­ku jeśli ta oso­ba nie wpła­ci mi zale­gło­ści w cią­gu 5 dni od daty otrzy­ma­nia wezwa­nia mogę skie­ro­wać spra­wę o zapła­tę do sądu?
            2)Umowa naj­mu jest na 1 oso­bę, ale z tego co czy­ta­łam na róż­nych forach podob­no muszę wezwać do zapła­ty i opusz­cze­nia loka­lu wszyst­kich człon­ków rodzi­ny, któ­rzy zamiesz­ku­ją w tym loka­lu (czy­li on+żona+małoletni)? czy doty­czy to zarów­no wezwa­nia do zapła­ty w cią­gu 5 dni oraz upo­mnie­nie i wezwa­nie pod rygo­rem wypo­wie­dze­nia? czy tyl­ko wezwa­nia pod rygo­rem wypo­wie­dze­nia?
            3) w przy­pad­ku jeśli koń­czy nam się umo­wa z loka­to­rem (i nie wyślę mu nowej do pod­pi­sa­nia) oraz przej­dę całą pro­ce­du­rę z wzy­wa­niem do zapła­ty itp to co moż­na zro­bić, aby on fak­tycz­nie wypro­wa­dził się?

            Pozdra­wiam,
            Ewa

  • bar­ba­ra

    Dzien dobry. Pyta­nie co zro­bic jeze­li najem­ca pla­ci tyl­ko czesc czyn­szu od kil­ku mie­sie­cy i zale­glosc nie prze­kra­cza 3 pel­nych plat­no­sci?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Jeże­li ŁĄCZNA zale­głość nie prze­kra­cza 3 peł­nych płat­no­ści to nic nie moż­na zro­bić.

      Oczy­wi­ście moż­na nali­czać odset­ki i pró­bo­wać w ten spo­sób zwięk­szać zale­głość. Moż­na też po pro­stu spró­bo­wać się z najem­cą doga­dać i zapy­tać o przy­czy­nę opóź­nień.

      • bar­ba­ra

        Dzie­ku­je za szyb­ka odpo­wiedz.

      • Prag­ma­tus

        Pro­szę bar­dzo o info, czy ta „łącz­na” zale­głość doty­czy samej kwo­ty za najem czy wli­cza się w to też opła­ta do wspól­no­ty któ­ra jest zapi­sa­na w umo­wie jako obo­wiąz­ko­wa?

  • Mar­cin

    witam
    Roz­wią­za­łem umo­wę naj­mu z najem­cą za poro­zu­mie­niem stron. Usta­li­li­śmy kon­kret­ny dzień roz­wią­za­nia umo­wy. Najem­ca zale­ga za ostat­ni mie­siąc z zapła­tą i dodat­ko­wo będzie miał dopła­tę do mediów prze­kra­cza­ją­cą usta­lo­ną kau­cję. Czy w momen­cie opusz­cza­nia loka­lu najem­ca ma ure­gu­lo­wać wszyst­kie należ­no­ści ? Co w wypad­ku kie­dy nie będzie chciał tego zro­bić w momen­cie opróż­nie­nia loka­lu ? Z góry dzię­ku­ję za pomoc­ne infor­ma­cje

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Było by naj­le­piej by wte­dy ure­gu­lo­wał. Ale jeże­li w tym momen­cie nie zapła­ci, to nie moż­na się wstrzy­mać z tego powo­du z przy­ję­ciem zwro­tu loka­lu. Odmo­wa przy­ję­cia z tego powo­du spo­wo­du­je, że będziesz w zwło­ce z odbio­rem loka­lu, a to może przy­nieść dale­ko idą­ce kon­se­kwen­cje. Nale­ży współ­dzia­łać z najem­cą przy prze­ka­za­niu loka­lu.
      Po przy­ję­ciu loka­lu, w ter­mi­nie mie­sięcz­nym nale­ży roz­li­czyć kau­cję. Jeże­li mimo to pozo­sta­ną jakieś nie­za­pła­co­ne przez najem­cę należ­no­ści, to nale­ży ich docho­dzić na dro­dze sądo­wej. Oczy­wi­ście o ile nie ure­gu­lu­je ich dobro­wol­nie.

      • Mar­cin

        Dzię­ku­ję bar­dzo przy­pusz­czam, że skoń­czy się sądem.

  • Mal­wi­na

    Dobry wie­czór!
    Wynaj­mu­ję miesz­ka­nie i w umo­wie mam napi­sa­ne, że płat­ność gotów­ką będzie doko­na­na do 5-tego każ­de­go mie­sią­ca. Po póź­niej­szym, mailo­wym uzgod­nie­niu, zamiast gotów­ki wła­ści­ciel chce prze­le­wu. Mam w ban­ku usta­lo­ne sta­łe zle­ce­nie na 5-tego i w tym mie­sią­cu, prze­lew był zro­bio­ny i zaksię­go­wa­ny 5-tego w sobo­tę. Wła­ści­ciel pisze, że nie inte­re­su­je go kie­dy prze­lew był robio­ny, bo pie­nią­dze powin­ny być na jego kon­cie każ­de­go 5-tego. Pro­szę mi powie­dzieć, czy wła­ści­ciel ma rację, czy też data obcią­że­nia moje­go rachun­ku jest datą opła­ty za wyna­jem.
    Pozdra­wiam i dzię­ku­ję

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Ma rację. Sobo­ta nie jest dniem usta­wo­wo wol­nym od pra­cy. Nato­miast jeże­li ter­min płat­no­ści upły­wał­by w nie­dzie­lę, to wpływ należ­no­ści w ponie­dzia­łek uzna­je się za zre­ali­zo­wa­ny w ter­mi­nie (art. 115 k.c.).

  • Nati Nata­lecz­ka Talecz­ka

    Witam wynaj­mu­je miesz­ka­nie z dwoj­ka dzie­ci i wla­sci­ciel­ka wypo­wie­dzia­la mi umo­we bo jej meble zgi­ne­ly z piw­ni­cy…
    Czy po wypo­wie­dze­niu umo­wy ja musze nadal pla­cic jej czynsz i czy mam pra­wo z dnia na dzien mnie wyrzu­cić z dziec­mi na uli­ce…

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Z samej defi­ni­cji umo­wy naj­mu wyni­ka, że w trak­cie jej trwa­nia wynaj­mu­ją­ce­mu nale­ży się czynsz. Nie­za­leż­nie od tego, czy bie­gnie okres wypo­wie­dze­nia i nawet czy fak­tycz­nie najem­ca korzy­sta z przed­mio­tu naj­mu.

      Wynaj­mu­ją­cy nie jest upraw­nio­ny do samo­wol­ne­go „wyrzu­ce­nia” kogo­kol­wiek.

  • Mario­la

    Witam,

    od sierp­nia wynaj­mu­ję miesz­ka­nie. Od same­go począt­ku najem­ca spóź­niał się z zapła­tą czyn­szu. Co mie­siąc pła­cił w innym ter­mi­nie. W umo­wie usta­li­li­śmy ter­min płat­no­ści czyn­szu na dzień 5 każ­de­go mie­sią­ca. W tym mie­sią­cu tj w listo­pa­dzie najem­ca poin­for­mo­wał mnie, że za czynsz będzie mógł zapła­cić dopie­ro 15-go. Bez komen­ta­rzy zacze­ka­łam na wpła­tę. Kie­dy 16/11 przy­po­mnia­łam się najem­cy, iż minął ter­min płat­no­ści któ­rą sam wyzna­czył a wpła­ty nie ma uzy­ska­łam odpo­wiedź, że nie ma pie­nię­dzy, że ma zastrze­że­nia do miesz­ka­nia i chce wypo­wie­dzieć umo­wę naj­mu. W zasa­dzie byłam zado­wo­lo­na. Nie­ste­ty wypo­wie­dze­nia nie otrzy­ma­łam. Wysła­łam wezwa­nie do zapła­ty i na ure­gu­lo­wa­nie zale­głej kwo­ty wyzna­czy­łam ter­min 7 — dnio­wy od momen­tu otrzy­ma­nia wezwa­nia. W umo­wie mamy zapi­sa­ne ” Iż wynaj­mu­ją­ce­mu przy­słu­gu­je pra­wo wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu z natych­mia­sto­wym skut­kiem w przy­pad­ku jeże­li, pomi­mo pisem­ne­go uprze­dze­nia o zamia­rze wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu i wyzna­cze­nia dodat­ko­we­go ter­mi­nu spła­ty, Najem­ca zale­ga z płat­no­ścia­mi czyn­szu za przy­naj­mniej 1 peł­ny okres”
    Do tej pory wysła­łam tyl­ko wezwa­nie do zapła­ty — któ­re zosta­ło ode­bra­ne. Moje pyta­nia brzmią:
    1) czy w takim przy­pad­ku mogą być zasto­so­wa­ne posta­no­wie­nia umo­wy któ­rą zawar­li­śmy?
    2) czy powin­nam dodat­ko­wo w for­mie pisem­nej powia­do­mić najem­cę o zamia­rze wypo­wie­dze­nia umo­wy?
    3) jak w takim przy­pad­ku mają się prze­pi­sy Kodek­su cywil­ne­go do tego co zawar­li­śmy w umo­wie? W umo­wie mam zapi­sa­ne, że może­my ją wypo­wie­dzieć jeże­li najem­ca zale­ga z płat­no­ścia­mi czyn­szu za przy­naj­mniej 1 peł­ny okres.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Zacy­to­wa­ny przez Cie­bie frag­ment umo­wy naj­mu jest sprzecz­ny z art. 11 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów i w kon­se­kwen­cji nie­waż­ny. By sku­tecz­nie wypo­wie­dzieć umo­wę naj­mu loka­lu miesz­kal­ne­go nale­ży bez­względ­nie sto­so­wać się do pro­ce­du­ry opi­sa­nej we wpi­sie.

  • Katherine.de

    Witam,
    wynaj­mu­ję lokal użyt­ko­wy. Najem­ca zawsze opóź­niał się ze spła­tą czyn­szu , w tym momen­cie mija dru­gi mie­siąc jak nie pła­ci wca­le. Lokal wynaj­mo­wał od 6 lat wraz ze wspól­ni­kiem, po śmier­ci wspól­ni­ka wynaj­mu­je sam z nową umo­wą (tj.od roku). Najem­ca wynaj­mu­je okre­ślo­ną powierzch­nię, ale doma­ga się zwro­tu pie­nię­dzy za 6 lat 5m2 — ubi­ka­cja, któ­rą jak twier­dzi nie korzy­sta (wiem, że to nie praw­da) cho­ciaż ta powierzch­nia jest zawar­ta w umo­wie, któ­rą pod­pi­sał.
    1) Czy w takiej sytu­acji powin­nam zwró­cić pie­nią­dze?
    2) Czy to co obo­wią­zy­wa­ło na poprzed­niej umo­wie, któ­ra obej­mo­wa­ła najem­ce i jego wspól­ni­ka jest już nie­waż­ne? Suge­ru­je­my się nową umo­wą, któ­ra weszła w życie rok temu?
    3) Czy w takiej sytu­acji dostar­czyć mu na piśmie wezwa­nie do ure­gu­lo­wa­nia dłu­gu?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      To, że najem­ca nie korzy­sta z całej powierzch­ni nie ma żad­ne­go zna­cze­nia. Korzy­sta­nie to jego pra­wo, a nie obo­wią­zek.

      Nie widzę potrze­by zwra­ca­nia mu pie­nię­dzy.

      Nie było potrze­by zawie­ra­nia nowej umo­wy naj­mu. To na dzień dzi­siej­szy nie­ste­ty wpro­wa­dzi­ło cha­os w Wasz sto­su­nek naj­mu. Pro­szę zapo­znać się z tym wpi­sem: http://skarbonamamony.pl/umiera-najemca-i-co-wtedy.html

      Naj­le­piej spra­wę zle­cić praw­ni­ko­wi, prak­ty­ku­ją­ce­mu w miej­sco­wo­ści w któ­rej poło­żo­ny jest lokal. Powi­nien on zacząć od zba­da­nia obu umów naj­mu.

  • Ceza­ry Maciej

    Sza­cow­ny „skar­bo­na­ma­mo­ny” przy­po­mi­nam o : Posta­no­wie­niu Sądu Naj­wyż­sze­go z dnia 21.07.2011 sygn akt I KZP 5/11 gdzie stwier­dzo­no, że spraw­cą prze­stęp­stwa naru­sze­nia miru domo­we­go opi­sa­ne­go w art. 193 k.k. z 1997 r.może zostać uzna­ny tak­że wła­ści­ciel domu, miesz­ka­nia, loka­lu, pomiesz­cze­nia albo ogro­dzo­ne­go tere­nu. Ponad­to sza­now­ny bro­nią­cy inte­re­sów „wspa­nia­łych wynaj­mu­ją­cych” ( szczy­cę się tym, że jestem jed­nym z wie­lu uczci­wych najem­ców wśród wil­cze­go sta­da wynaj­mu­ją­cych ) „Z uwa­gi na cha­rak­ter dobra chro­nio­ne­go prze­pi­sem art. 193 KK, któ­rym jest wol­ność od bez­praw­nych inge­ren­cji zakłó­ca­ją­cych spo­kój zamiesz­ki­wa­nia, obej­mu­je on wszel­kie for­my prze­do­sta­nia się (wej­ścia) do cudze­go zamknię­te­go miesz­ka­nia, czy inne­go pomiesz­cze­nia chro­nio­ne­go „mirem domo­wym”, wbrew wyraź­nej woli jego dys­po­nen­ta.” wyrok Sądu Ape­la­cyj­ne­go w Kato­wi­cach sygn akt. II AKa 57/07 kon­ty­nu­uj­my „Wdar­cie w rozu­mie­niu prze­pi­su art. 193 KK to wej­ście połą­czo­ne z poko­na­niem prze­szko­dy, lecz nie cho­dzi tu o prze­szko­dę o cha­rak­te­rze fizycz­nym, ale o prze­ła­ma­nie woli oso­by upraw­nio­nej, któ­ra dla wdzie­ra­ją­ce­go się sta­no­wi barie­rę do poko­na­nia. Spo­sób naru­sze­nia woli oso­by upraw­nio­nej może być róż­ny, jest on przy tym oko­licz­no­ścią dru­go­rzęd­ną, nie­istot­ną z punk­tu widze­nia bytu same­go prze­stęp­stwa. Nie­za­leż­nie zatem od potocz­ne­go rozu­mie­nia i praw­nej inter­pre­ta­cji, zwrot „wdar­cie się” posia­da toż­sa­me zna­cze­nie.” Sądu Ape­la­cyj­ne­go w Kato­wi­cach z dnia 9 grud­nia 2010 roku sygn akt. II AKa 384/10 czy­li dro­dzy wynaj­mu­ją­cy wła­ści­ciel wynaj­mo­wa­ne­go loka­lu, nie może wtar­gnąć do loka­lu zaj­mo­wa­ne­go przez inną oso­bę. Jed­nak wie­lu wła­ści­cie­li loka­lu, za nic ma sobie przy­ta­cza­ną regu­la­cję Kodek­su kar­ne­go. Naru­sze­nie miru domo­we­go przez wła­ści­cie­la loka­lu nie nastę­pu­je, gdy zastrzegł on w umo­wie naj­mu wizy­ty i ich czę­sto­tli­wość. Takie zastrze­że­nie nie upraw­nia wła­ści­cie­la do bra­ku poin­for­mo­wa­nia o pla­no­wa­nej wizy­cie najem­cy. Użyt­kow­nik loka­lu zazwy­czaj jest zaska­ki­wa­ny wizy­tą przez wła­ści­cie­la, co może być zakwa­li­fi­ko­wa­ne jako naru­sze­nie miru domowego.Sąd Naj­wyż­szy, w posta­no­wie­niu z 21 lip­ca 2011 roku, wska­zał, że wraz z zawar­ciem umo­wy naj­mu czy odda­nia miesz­ka­nia w doży­wot­nie użyt­ko­wa­nie, lokal sta­je się dla wła­ści­cie­la miej­scem „cudzym”, a więc nie przy­słu­gu­ją mu już wzglę­dem nie­go wszyst­kie upraw­nie­nia wyni­ka­ją­ce z pra­wa wła­sno­ści.( z posta­wie­nia SN sygn akt I KZP 5/11 ) Oraz co naj­waż­niej­sze dla pomy­sło­wych wynaj­mu­ją­cych by pozbyć się najem­cy czy­li wła­ści­ciel loka­lu miesz­kal­ne­go za odcię­cie mediów czy zamu­ro­wa­nie drzwi będzie mógł tra­fić na trzy lata do wię­zie­nia. Gorą­co pozdra­wiam „pato­lo­gię” wynaj­mu­ją­cych pobie­ra­ją­cych za mopa uży­wa­ne­go zła­ma­ne­go 500zł z 500zł kau­cji.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Dzię­ku­ję za Twój głos.

      Nigdy nie wska­zy­wa­łem poza­praw­nych dzia­łań zmie­rza­ją­cych do wypro­wa­dze­nia byłe­go najem­cy. Zawsze nama­wiam do prze­strze­ga­nia pra­wa w tym zakre­sie. Zresz­tą wystar­czy poczy­tać wcze­śniej­sze moje odpo­wie­dzi na komen­ta­rze.

      Dla­te­go dopraw­dy nie rozu­miem Two­je­go zarzu­tu w moją stro­nę.

  • Jacek

    Witam! Czy w przy­pad­ku zale­gło­ści w płat­no­ściach wła­ści­ciel (oso­ba 81 lat utrzy­mu­ją­ca sie z eme­ry­tu­ry i mają­ca na czę­ścio­wym utrzy­ma­niu 82 męża w domu opieki=trudna sytu­acja finan­so­wa) może, oprócz wszyst­kich legal­nych metod wypo­wie­dze­nia umo­wy naj­mu , wypo­wie­dzieć umo­wę dostaw­com mediów (prąd , gaz i woda) ? Nie będzie mogła ich opła­cać w całym okre­sie min 5 m-cy zanim usku­tecz­ni się
    wypo­wie­dze­nie ( a co dopie­ro wypro­wa­dze­nie najem­cy!!!)

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      To dzia­ła­nia nie­ste­ty bez­praw­ne, od stycz­nia dodat­ko­wo prze­stęp­stwo.
      Nato­miast, jeże­li najem­ca ma kosz­ty tych mediów opła­cać do rąk wynaj­mu­ją­ce­go, a tego nie czy­ni, to w takim wypad­ku ja bym po pro­stu nie zapła­cił za prąd. Efekt będzie taki, że po 2–3 mie­sią­cach zakład ener­ge­tycz­ny po pro­stu ode­tnie dopływ prą­du. Gdy najem­ca ure­gu­lu­je nam za tę część dłu­gu trze­ba od razu pie­nią­dze prze­ka­zać zakła­do­wi ener­ge­tycz­ne­mu, choć moż­na żądać, by najem­ca dodat­ko­wo przed­pła­cił koszt jaki zakład pobie­rze za ponow­ne pod­łą­cze­nie. Final­nie zakład ener­ge­tycz­ny może wypo­wie­dzieć nam umo­wę o świad­cze­nie usług i dług nadal będzie nas obcią­żał. Nato­miast pra­wo ener­ge­tycz­ne jest tak skon­stru­owa­ne, że wystar­czy ure­gu­lo­wać dług i zakład ener­ge­tycz­ny ma obo­wią­zek ponow­nie pod­pi­sać umo­wę. Mogą z tym poja­wić się nie­ste­ty jakieś dodat­ko­we kosz­ty.
      Wody w żad­nym wypad­ku nie moż­na odciąć wody, jest to sprzecz­ne w usta­wą o zbio­ro­wym zaopa­trze­niu w wodę.
      Jeże­li są kło­po­ty z poro­zu­mie­niem się z najem­cą to suge­ru­ję bez­zwłocz­ny kon­takt z praw­ni­kiem prak­ty­ku­ją­cym w miej­sco­wo­ści gdzie zlo­ka­li­zo­wa­ne jest miesz­ka­nie. Jemu zapew­ne uda się wpły­nąć znacz­nie sku­tecz­niej na najem­ców.

      • max123

        A inter­net moż­na takiej oso­bie odciąć?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Pyta­nie jest nie­ste­ty z gatun­ku ocen­nych. Jak mawia­ją nie­któ­rzy 50/50 czy­li albo tak, albo nie. Dużo zale­ży od kon­kret­nych zapi­sów w umo­wie naj­mu.

      • Joan­na

        Kto w takim razie pono­si koszt za pobór wody przez nie­uczci­we­go najemcę.…..wspólnota miesz­ka­nio­wa roz­li­cza­ją­ca się z ZWiK, wysta­wia­ja­ca kwit i pobie­ra­ja­ca należ­no­ści od miesz­kań­ców, czy też wła­ści­ciel nie­ru­cho­mo­ści we owej wspól­no­cie ?

      • Ewa

        Tyl­ko ten praw­nik może wię­cej ska­so­wać niż rachu­nek za wodę. Za wizy­tę u praw­ni­ka i wysła­nie przez nie­go KRÓTKIEGO! pisma do loka­to­ra- zapła­ci­łam 300 zł

  • C

    W wezwa­niu do zapla­ty napi­sa­lam, ze loka­tor ma 5 dni na ure­gu­lo­wa­nie, co jesli tego w tym cza­sie nie zro­bi, albo nie odbie­rze wezwa­nia.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Rozu­miem, że cho­dzi o wyna­jem miesz­ka­nia. W takim wypad­ku to zale­ży, czy wezwa­nie ma zmie­rzać do wypo­wie­dze­nia umo­wy czy jest tyl­ko wezwa­niem dys­cy­pli­nu­ją­cym.
      W pierw­szym wypad­ku nie­ste­ty takie wezwa­nie nie osią­gnie ocze­ki­wa­ne­go skut­ku. W dal­szej kolej­no­ści nie będzie moż­na wypo­wie­dzieć sku­tecz­nie umo­wy. Pro­szę ponow­nie prze­czy­tać powyż­szy arty­kuł.
      W dru­gim wypad­ku, jako wezwa­nie dys­cy­pli­nu­ją­ce takie wezwa­nie może być.

      • C

        Nie dosta­lam odp. Czy po tych 5 dniach jesli odbie­rze to wejsc na dro­ge sado­wa. Czy list pole­co­ny bez ZPO jest wazny?

        • skar­bo­na­ma­mo­ny

          Moż­na wejść na dro­gę sądo­wą z pozwem o zapła­tę.

          List bez ZPO jest waż­ny o ile wysła­ny jest na fak­tycz­ny adres zamiesz­ka­nia najem­cy. Gdy­by­śmy wie­dzy o tym nie mie­li, to nale­ża­ło­by wysłać list pole­co­ny za potwier­dze­niem odbio­ru na ostat­ni poda­ny nam adres zamiesz­ka­nia. Bowiem zgod­nie z art. 6g usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów, w okre­sie trwa­nia naj­mu stro­ny umo­wy są obo­wią­za­ne infor­mo­wać się nawza­jem na piśmie o każ­dej zmia­nie adre­su swo­je­go zamiesz­ka­nia lub sie­dzi­by. W razie zanie­dba­nia tego obo­wiąz­ku kore­spon­den­cję wysła­ną na ostat­ni adres listem pole­co­nym, za potwier­dze­niem odbio­ru i nie­ode­bra­ną, uwa­ża się za dorę­czo­ną.

  • Ewa

    Loka­tor nie pla­ci, kie­dy moge zalo­zyc spra­we o eks­mi­sje? Czy dopie­ro po 4 mies zale­glo­sci? Czy infor­mu­je sie najem­ce o pozwie? Nie ode­bie­ra­ja pole­co­nych ani wezwa­nia ani wypo­wie­dze­nia.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Pozew o eks­mi­sję moż­na zło­żyć po upły­nię­ciu okre­su wypo­wie­dze­nia, jeże­li loka­tor dobro­wol­nie loka­lu nie opu­ścił. Ale bio­rąc pod uwa­gę treść art. 316 § 1 k.p.c., z dużą ostroż­no­ścią pozew moż­na zło­żyć nawet przed tym ter­mi­nem by spra­wa dla nas zakoń­czy­ła się szyb­ciej.

    • Mały Mani­tou

      Jaką eks­mi­sję. art690KC tyl­ko trze­ba mieć jaja a nie uda­wać babę.

      • skar­bo­na­ma­mo­ny

        Art. 690 k.c. aku­rat regu­lu­je upraw­nie­nia najem­cy. Tak­że pro­po­zy­cja jest kom­plet­nie chy­bio­na.

  • Wla­sci­ciel

    Loka­tor zale­ga za 2 mies, nie ode­bral wezwa­nia z pocz­ty (22 minal ter­min odbio­ru awi­zo) 10.01 bedzie trze­cia zale­gosc jesli nie zapla­ci. To wypo­wie­dze­nie z mie­siecz­nym ter­mi­nem moge wyslac juz 11.01, czy 22.01 wg nie ode­bra­nia awi­zo czy z dzi­siej­sza data jesli bedzie w domu i odbie­rze. A co jesli nie.
    Mam nadz, ze ostat­nie­go lute­go bede mogl ode­brac klu­cze. I juz sadow­nie ode­brac co mi sie nale­zy.

    • Wla­sci­ciel

      Halo

  • Mar­cin

    Witam. Przyj­mu­je się że okres płat­no­ści jest mie­sięcz­ny. Czy moż­na usta­lić z najem­cą inny okres płat­no­ści np: tygo­dnio­wy ? Jeże­li tak. To jak wte­dy usta­lić dodat­ko­wy okres na ure­gu­lo­wa­nie zale­gło­ści czy nadal jest mie­sięcz­ny ? I czy to wte­dy może skró­cić okres wypo­wie­dze­nia umo­wy z powo­du zale­gło­ści ?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Gdy­by czynsz płat­ny był tygo­dnio­wo to dodat­ko­wy ter­min i tak jest mie­sięcz­ny.

  • lpg

    Jestem najem­cą Miesz­ka­nia. Wynaj­mu­ja­cej mam pła­cić czynsz do 11-tego każ­de­go mie­sią­ca jed­nak czę­sto jest tak, ze pie­nią­dze dosta­je cza­sem 13-tego lub 15- tego i od razu pla­ce czynsz po otrzy­ma­niu pie­nię­dzy. Wynaj­mu­ja­ca zapo­wie­dzia­ła, ze wre­czy mi wypo­wie­dze­nie umo­wy. Czy ma do tego pra­wo sko­ro czynsz jest pła­co­ny z tak mini­mal­nym opóź­nie­niem?

  • gal­czik

    Witam! Od 1 lip­ca chcę wyna­jąć miesz­ka­nie. Agent z biu­ra nie­ru­cho­mo­ści prze­pro­wa­dził mi kobie­tę w cią­ży któ­ra będzie rodzi­ła w sierp­niu. Mam takie pyta­nie , jeże­li ta kobie­ta prze­sta­ni mi pła­cić czynsz a będę mia­ła umo­wę oka­zjo­nal­ną czy w okre­sie jesien­ne-zimo­wym ja mam pra­wo dać tej kobie­cie z nie­mow­la­kiem wypo­wie­dze­nie umo­wy ?

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Wypo­wie­dze­nie owszem moż­na dać, jeże­li są speł­nio­ne prze­słan­ki. Nato­miast eks­mi­sji doko­nu­je zawsze komor­nik.

  • Eli

    Art. 6881. § 1. Za zapła­tę czyn­szu i innych należ­nych opłat odpo­wia­da­ją soli­dar­nie z najem­cą sta­le zamiesz­ku­ją­ce z nim oso­by peł­no­let­nie. Czy w związ­ku z tym mogę wezwa­nie do zapła­ty wysłać oso­bie sta­le zamiesz­ku­ją­cej z najem­cą. Mam w umo­wie napi­sa­ne że z najem­cą w loka­lu sta­le zamiesz­ki­wać będzie pani M.- Pytam ponie­waż najem­ca uchy­la się od pła­ce­nia i uni­ka kon­tak­tu ze mną

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Tak, ale zgod­nie z §2 wska­za­ne­go prze­pi­su tyl­ko jeże­li zobo­wią­za­nie doty­czy okre­su, w któ­rym ta oso­ba zamiesz­ki­wa­ła w tym loka­lu

  • Paweł Wu

    Witam, aktu­al­nie wynaj­mu­ję lokal uzyt­ko­wy. Umo­wa koń­czy się za mie­siąc i pare dni. Przez cały okres wynaj­mu pła­ci­łem czynsz w ter­mi­nie. Raz zda­rzy­ło się kil­ku­dnio­we opóź­nie­nie.
    Wynaj­mu­ją­cy posia­da kau­cje o rów­no­war­to­ści trzech czyn­szów. Mam pod­sta­wy do obaw, że pie­nią­dze te roz­dy­spo­no­wal na swo­je spra­wy i nie będzie miał ich aby kau­cje zwró­cić. Nie zapła­ci­łem ostat­nie­go czyn­szu i kolej­nej poło­wy czyn­szu rów­nież nie opła­cę gdyż pomi­mo tego z kau­cji zosta­nie jesz­cze kil­ka tysię­cy.
    Jakie kro­ki może pod­jąć wynaj­mu­ją­cy sko­ro zosta­ło tak mało cza­su?
    Po 3 dniach zwło­ki otrzy­ma­łem już wezwa­nie do zapła­ty z 7 dnio­wym ter­mi­nem. Jed­nak ostat­nia fv nie zawie­ra nawet nume­ru.
    Pozdra­wiam

  • emi­la­bi­niek

    Witam . Pani któ­ra wynaj­mu­je nam miesz­ka­nie każe wypro­wa­dzić się nam do 30 wrze­śnia . mamy zale­gło­ści w spła­cie czyn­szu . lipiec opła­co­ny, sier­pień nie. wrze­sień opła­co­ny co trze­ba zro­bić by Pani dała nam nor­mal­ny okres wypo­wie­dze­nia ( w umo­wie mie­siąc) ?

  • Prze­my­sław Michoń

    Witam. Prze­pra­szam za zawra­ca­nie gło­wy ale poważ­ny pro­blem z miesz­ka­niem. Pięć lat temu, wyjeż­dża­jąc za gra­ni­cę, opu­ści­łem lokal, w któ­rym zamiesz­ki­wa­łem od uro­dze­nia. Mia­łem umo­wę na czas nie­okre­ślo­ny i mel­du­nek. Umó­wi­łem się z admi­ni­stra­to­rem budyn­ku, że prę­dzej czy póź­niej wró­cę jed­nak raczej nie wcze­śniej niż po pię­ciu latach i uprze­dzę go o tym co naj­mniej pół roku przed pla­no­wa­nym ter­mi­nem. W tym cza­sie mógł dowol­nie dys­po­no­wać loka­lem (wynaj­mo­wać innym oso­bom). W zamian mia­łem być zwol­nio­ny z obo­wiąz­ku pła­ce­nia czyn­szu. W koń­cu czynsz pła­ci­li inni najem­cy. Nie wozwią­zał ze mną umo­wy na czas nie­okre­ślo­ny, nie wymel­do­wał mnie. Oczy­wi­ście wynaj­mo­wał miesz­ka­nie innym i pobie­rał od nich czynsz. W tej chwi­li chciał­bym tam wró­cić a admi­ni­stra­tor gro­zi mi, że będę musiał mu spła­cić zale­gły czynsz za okres pię­ciu lat. Co robić i jakie mam szan­se
    ?

  • M

    Witam , chcia­ła­bym wie­dzieć czy w trak­cie wypo­wie­dze­nia umo­wy któ­ra trwa 3 mie­sią­ce i zosta­ła wypo­wie­dzia­na przez najem­cę oraz on już tam nie miesz­ka .Czy mogę wyna­jąć komuś inne­mu ponie­waż najem­ca nie łaci .

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      A zwró­cił lokal pro­to­ko­łem?

  • Pingback: Czym grozi zameldowanie najemcy w mieszkaniu? | Skarbona mamony()

  • Bog­dan

    Sza­now­ny Piotrze.W pra­ty­ce sady tra­ki­ja defi­ni­cje pelen okres jako pelem mie­siac a nie do 10 dane­go mie­sia­ca jak wyni­ka z ter­mi­nu plat­no­sci wiec wszyst­kie trr­mi­ny pofa­ne w poscie ule­ga­ja przsu­nie­ciu. Do tego gdy nie sa odbie­ra­ne w ter­mi­nie listy to pro­ces wdlu­za sie do ok. 6 m-cy. A jak tra­fi­my na spe­ca najem­ce to wpla­ci nam np. 100 zl i temat zaczy­na­my od nowa. Tak w prak­ty­ce moze wyjsc ok. 8 m-cy. Pio­trze doradz jak sobie z taka pato­lo­gia pora­dzic. Kto zna sku­tecz­ne i ssyb­kie roz­wia­za­nie tego tema­tu?