Kto płaci za remonty i naprawy w wynajmowanym mieszkaniu

By | 7 marca 2015

Naprawy wy wynajmowanym mieszkaniu

Czy wynajmujący powinien naprawić cieknący kran? Czy naprawa skrzynki bezpiecznikowej należy do najemcy? Malowanie ściany to obowiązek wynajmującego czy najemcy? Czyim problemem jest zatkany odpływ zlewozmywaka lub zmywarki? Na tym tle często dochodzi między wynajmującym a najemcą do nieporozumień. Najemcy zwykle uważają, że nie mają żadnych obowiązków i że wynajmujący na swój koszt przyśle elektryka do naprawy gniazdka, albo hydraulika do przetkania zatkanego włosami odpływu z wanny. Tak na szczęście nie jest.

Uwaga! Ten wpis dotyczy wyłączenie stosunków pomiędzy najemcą, a wynajmującym w umowach najmu mieszkania (lokalu mieszkalnego). Wpis dotyczący lokali użytkowych ukaże się za kilka dni został opublikowany tutaj.

Kilka pojęć na początek

Ponieważ bardzo często w Internecie, na różnych forach, myli się wynajmującego z najemcą to chcę wyjaśnić oba pojęcia. Jest to niezmiernie istotne w kontekście tego wpisu.

Wynajmujący – najczęściej właściciel mieszkania, który udostępnia najemcy mieszkanie do używania na podstawie umowy najmu.

Najemca – użytkownik mieszkania, który używa go na podstawie umowy najmu.

Podstawy prawne

By prawidłowo omówić podział obowiązków związanych z utrzymaniem mieszkania w czasie umowy najmu w dobrym stanie muszę podkreślić, że w pierwszej kolejności obowiązują ustalenia stron zawarte w umowie. Strony nie są związane bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa. Można podział obowiązków niemal dowolnie określić w umowie. Jest to szczególnie istotne wtedy, gdy wynajmujący mieszka bardzo daleko od mieszkania. W takim wypadki, w zamian za niższy czynsz, najemca może przyjąć na siebie większe niż standardowe obowiązki. Takie rozwiązanie może mieć również znaczenie w przypadku bardzo nietypowych rozwiązań zainstalowanych w mieszkaniu, gdy wynajmujący chce mieć większą kontrolę nad ich konserwacją i niezbędnymi naprawami.

Jeżeli strony umowy nie poczyniły odpowiednich ustaleń, to dopiero wtedy zaczynają obowiązywać przepisy zawarte w art. 6a – 6f ustawy o ochronie praw lokatorów. Wynikający z nich podział obowiązków opisałem poniżej.

Obowiązki najemcy

Najemca obowiązany jest utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Czyli nie powinien przechowywać lub używać w nich przedmiotów powodujących zagrożenie sanitarne lub inne zagrażające konstrukcji budynku.

Najemca powinien dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku. To w sumie oczywiste, że nie wolno rzucać petów, wystawiać śmieci na klatkę schodową czy wnosić mebli uszkadzając przy tym ścianę windy lub klatki schodowej.

Najemca ma obowiązek dokonywania napraw i konserwacji podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych (płytki), szklanych i innych, okien i drzwi. Musi więc dbać o te powierzchnie, zmywać je w odpowiedni sposób i z odpowiednią częstotliwością. Ma też obowiązek dokonywać napraw i konserwacji innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów oraz malowanie drzwi i okien. Te obowiązki obciążają najemcę. Dodatkowo, po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal. Tak więc powinien on zwrócić wynajmującemu lokal odmalowany.

Najemca powinien dokonywać napraw i konserwacji, a w razie potrzeby także wymiany wbudowanych mebli, trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych.

Najemca ma obowiązek dokonywania naprawy i utrzymywania w dobrym stanie osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej. Tak więc to najemca powinien dokonywać kontroli prawidłowego działania bezpieczników w skrzynce bezpiecznikowej, a także poprawiać oberwane gniazdka czy włączniki. Najemcę nie obciążają natomiast naprawy przewodów umieszczonych w ścianie.

W kwestii naprawy instalacji ogrzewania to powinien on dokonywać napraw i konserwacji pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów, a także dokonywać napraw i konserwacji etażowego centralnego ogrzewania.

Dbanie o prawidłowe działanie systemów związanych z odprowadzeniem ścieków z urządzeń AGD czy umywalki też należy do najemcy. Powinien on dbać o ich drożność, a w razie potrzeby dokonywać napraw w przewodzie odpływowym aż do pionu zbiorczego. Utrzymanie pionu zbiorczego należy do wynajmującego, a w zasadzie do zarządcy budynku.

Jak z tego wszystkiego wynika, można przyjąć generalną zasadę – to co jest zainstalowane w ścianach to obowiązki wynajmującego, a to co ze ścian wystaje to już utrzymuje najemca.

Obowiązki wynajmującego

Obowiązki wynajmującego są w prawie określone bardzo ogólnie. Generalnie jest on zobowiązany wykonywać wszystko, do czego nie jest zobowiązany najemca.

Wynajmujący powinien zapewniać sprawne działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

Powinien też utrzymać w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczenia i urządzenia budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia. Powinien też dokonywać napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń służących do wspólnego użytku mieszkańców.

Powinien dokonywać napraw i wymiany wewnętrznych instalacji (pionów): wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu, w zakresie jakim nie jest do tego zobowiązany najemca.

Wynajmujący powinien dokonywać niezbędnych wymian stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Zakończenie

Mam nadzieję, że ten wpis wyjaśnił dogłębnie zagadnienie. Jeżeli najemca nie wykonywał nałożonych na niego obowiązków związanych z utrzymaniem lokalu i urządzeń w nim zainstalowanych, to wynajmujący może wykonać te naprawy po zwrocie lokalu i należność za to potrącić sobie z kaucji zabezpieczającej.

 

  • Pingback: Windykacja czynszu najmu od opornego najemcy | Skarbona mamony()

  • Pingback: Remont i naprawa w lokalu użytkowym - kto zapłaci? | Skarbona mamony()

  • Jacek

    Czyli wynajmujący nie ma żadnych zobowiązań. Co miesiąc otrzymuje pieniądze z racji wynajmu i nie ma obowiązku odświeżania lokalu, dbania o sprzęty i ich naprawę? A co jeśli wynajmuję stare mieszkanie przez pół roku i zużyje się sprzęt użytkowany wcześniej przez wiele lat przez innych lokatorów? Na prawdę prawo nie chroni najemcy i nakłada większych obowiązków na wynajmującego? Ja mam naprawiać i wymieniać sprzęty, których nawet nie jestem właścicielem? To jakaś kpina.

    • skarbonamamony

      Oczywiście, że wynajmujący ma większe zobowiązania niż najemca. Po pierwsze jest zobowiązany utrzymywać części wspólne budynku oraz urządzenia służące wszystkim użytkownikom budynku wielolokalowego. Poza tym naprawy główne również obciążają wynajmującego. Powinien on dokonywać też niezbędnych wymian stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków. itd. Mało?

      Idąc dalej, zwierając umowę można podział wszystkich obowiązków związanych z utrzymaniem lokalu i budynku uzgodnić w odmienny sposób. Przy najmie „prywatnym” (nie w ramach publicznych zasobów mieszkaniowych) ustawodawca dał prymat uzgodnieniom stron. Dopiero gdy strony w tym zakresie nic nie uzgodnią to wchodzą w życie przepisy ustawy. Zaznaczyłem to na samym początku wpisu.

      Natomiast co do rozliczeń zużytego w jakimś stopniu wyposażenia przy rozpoczęciu najmu i wymianie jego w trakcie trwania najmu to ustawodawca przewidział zabezpieczenie dla najemcy oraz wskazał sposób rozliczenia. Zgodnie z art. 6e ust. 1 po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia. Proszę zwrócić na zdanie drugie tego przepisu. Oczywiście obowiązuje on gdy strony w umowie inaczej nie uregulują wzajemnych zobowiązań.

      • Jacek

        Czytałem cały wpis oraz komentarze, więc wiem o czym Pan pisze, aczkolwiek w dalszym ciągu uważam (co zresztą jest bardzo często praktykowane, a przynajmniej ja się z czymś takim spotykałem), że ponoszenie kosztów naprawy lub wymiany sprzętu, który uległ zużyciu lub zniszczeniu w skutek PRAWIDŁOWEGO używania nie powinno wchodzić w grę. Był bodajże tutaj podawany przykład z zatkanym odpływem prysznicowym. Jak w takim wypadku mam ponosić koszta gruntownego (a więc z wizytą hydraulika, być może demontażem części prysznica) odtykania, skoro problem wynika z wadliwej konstrukcji (pojawiały się już wcześniej takie problemy), a nie z niewłaściwego użytkowania prysznica (co zresztą jest zgodne z jednym ze zdań które Pan użył, że to co w ścianie to należy do zadbania przez właściciela). Przecież nie da się mieszkać bez używania sprzętu pozostawionego przez właściciela. Ja mam wrażenie, że w moim przypadku nie chodzi o zarobienie na kaucji, a raczej na uniknięciu przez właścicielkę wszelkich dodatkowych kosztów związanych z wynajmowaniem, co uważam za śmieszne. Pobiera opłaty za sprzątanie mieszkania i czyszczenie kanapy, mimo że mieszkanie było utrzymywane w bardzo dobrym stanie. Ja mam za to ponosić koszty, mimo że płaciłem co miesiąc kwotę wynajmu? Wynajmujący zajmuję się częściami wspólnymi? Niby jak? Robi to spółdzielnia, a czynsz płacę ja, a nie wynajmujący. Wynajmujący przez półtora roku nie wydał, ani złotówki na żadną naprawę i żadne zadbanie o części wspólne. Jak mam rozumieć pękająca ściana przy rurze od kaloryfera to już moja wina (prawdopodobnie wada konstruktorska czy coś takiego, a nie moje działanie)? Bardzo mnie to ciekawi. Dziękuję za tak szybką odpowiedź.

        • Jacek

          I jeszcze zagwozdka. Co jeśli wynajmuję, stosunkowo mocno zużyte mieszkanie (powiedzmy wynajmowanie już od dobrych kilku lat) od dwóch miesięcy. Zużyciu uległ dajmy na to fotel (dziura z wytarcia) – ja mam ponosić za to odpowiedzialność? Mimo że używałem go raptem dwa miesiące? Nie mówimy tutaj o szczegółowo stworzonym protokole zdawczo-odbiorczym, bo większość aż tak szczegółowych nie robi (wynajmowałem kilka mieszkań i w żadnym w ogóle nie było protokołów). Czy nie ma czegoś takiego jak szkody wynikające z użycia?

          • skarbonamamony

            Strony mogą protokołu nie robić, ale protokół tak naprawdę zabezpiecza interesy najemcy. Z art. 675 § 3 k.c. wynika domniemanie, że rzecz została przyjęta w stanie dobrym. Także w Pana interesie jest domagać się sporządzenia protokołu, nawet gdy wynajmujący tego nie proponuje. W protokole można odnotować 90% zużycie fotela, a wtedy gdy Pan go wymieni dzień przed zwrotem mieszkania to należeć się będzie Panu zwrot 90% wartości fotela. To jest proste i czytelne załatwienie sprawy.

            Ci wynajmujący, którzy zajmują się profesjonalnie najmem, robią bardzo drobiazgowe protokoły. Niestety najem u nich jest troszkę droższy od wynajmujących, którzy mają jedno/dwa mieszkania. Ale i stan i lokali jest znacznie lepszy. Na szczęście rynek najmu dość szybko się cywilizuje i obecnie takich profesjonalistów jest coraz więcej.

            Prawo najmu nie jest skomplikowane, ale ważne jest by obie strony je znały przynajmniej w zarysie i stosowały się do niego.

          • Jacek

            Prawo najmu mam wrażenie, że jest raczej mało uszczegółowiony. Chroni w dużej mierze właściciela, ale nie z tej strony co potrzeba. Sami wiemy jak trudno jest usunąć niechcianego lokatora (zwłaszcza w okresie zimowym). Z drugiej Właściciel, który osiąga zysk z wynajmu może dodatkowo żądać zwrotu pieniędzy za zużycie (nie zepsucie) mieszkania – chyba rzadkość jeśli idzie o usługi.

          • skarbonamamony

            Akurat w zakresie najmu lokali mieszkalnych jest bardzo uszczegółowiony. Poświęcono temu zagadnieniu nawet specjalną ustawę „o ochronie praw lokatorów”. W jej obrębie się poruszamy.

          • Jacek

            Szanowny Panie,

            Jeszcze raz w sprawie waloryzacji kaucji. Czy mogę żądać zwiększonej kaucji jeśli przez ostatni rok wynajmowania płaciłem 50zł więcej? Wzrost kosztów wynikał ze zwiększonego czynszu (wcześniej w mieszkaniu mieszkała jedna osoba, a ja mieszkałem z partnerką). Na umowie jest zapis, że płacę koszt wynajmu plus wszystkie dodatkowe opłaty, co razem składało się na odpowiednią kwotę. Uległa zwiększeniu po roku wynajmowania. Czy waloryzacja dotyczy tylko sytuacji gdy zwiększeniu ulegnie kwota samego najmu (a więc tego co zarabia wynajmujący) czy też w wyniku zwiększonego czynszu jaki płaci się do administracji (albo też zwiększonych rachunków). Według ustawy chodzi o czynsz, który jest definiowany jako świadczenie przysługujące wynajmującemu. Jednakże w umowie jest zaznaczone, że płacę całość w jednej kwocie bez rozróżnienia jak wysokie będą rachunki.

            PS. Czy są jakieś konsekwencje dla wynajmującego jeśli źle stworzył i podpisał umowę – wpisał się jako najemca i podpisał jako najemca?

          • skarbonamamony

            Czynsz jest świadczeniem należnym wynajmującemu w zamian za oddanie najemcy do używania rzeczy najmowanej, np. lokalu, domu, ale też roweru albo samochodu. Innymi słowy, najemca zobowiązany jest realizować umówione świadczenie na rzecz wynajmującego w zamian za to, że ten daje najemcy możliwość używania rzeczy. (art. 659 § 1 k.c.)

            Bardzo często słowem „czynsz” określa się opłaty należne do spółdzielni mieszkaniowej albo wspólnoty mieszkaniowej. W takim wypadku dla świadczenia należnego wynajmującemu poszukuje się innego słowa, np. „odstępne”, „najem”. Oba rozwiązania są błędne. Czynsz to czynsz, a opłaty to opłaty.

            Jeżeli więc wzrosły opłaty to waloryzacja kaucji oczywiście się nie należy. Waloryzacja kaucji dotyczy tylko czynszu, w prawnym rozumieniu tego słowa. Czyli wtedy gdy waloryzacja wynika o jakiś wskaźnik określony w umowie (np. inflacja) albo podwyżka czynszu nastąpiła na skutek wypowiedzenia wynajmującego albo porozumienia stron. Sam Pan zresztą stwierdził, że miał mieszkać sam, a faktycznie mieszkał z partnerką, przez co wzrosły opłaty, chociażby za zużytą wodę. Można się oczywiście upierać na dosłownym brzmieniu umowy, ale poniższy akapit wyjaśni chyba Panu wszystko w tej kwestii.

            Nie ma żadnej konsekwencji tego, że wynajmujący wpisał siebie jako najemcę bowiem każde oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje, a w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. (art. 65 k.c.)

          • Jacek

            Mieszkać mieliśmy w dwie osoby i tak też to zostało właścicielowi przedstawione. Wzrost czynszu wynikał ze wzrostu opłat (czynsz administracyjny), a więc tak jak myślałem waloryzacja nie obowiązuje. Z drugiej strony czynsz, który został określony w umowie był niejako połączony z opłatami, a co za tym idzie całość była płacona w jednej, stałej kwocie, które uległa zwiększeniu. A więc błąd w umowie, tak jak myślałem, nie niesie żadnych konsekwencji.

            Bardzo serdecznie dziękuję za dyskusję i przede wszystkim wszystkie udzielone odpowiedzi. Pozdrawiam.

          • Michal

            Witam
            Co w sytuacji, kiedy z przyczyn losowych konieczna jest wieksza naprawa w mieszkaniu ?
            W wyniku ulewy oraz nastapil przeciek wody pod elewacje i zamokla sciana w mieszkaniu. Sciane trzeba bylo wysuszyc, a nastepnie usunac zagrzybienie. W mieszkaniu byl smrod plesni i koniecznosc wietrzenia.

            Domyslam sie, ze w takiej sytuacji koniecznosc dokonania naprawy spoczywa na wynajmujacym. A najemca jedynie ma obowiazek udostepnic lokal do wykonania napraw.
            Ale czy w takiej sytuacji, jesli najemca uzna, ze nie moze korzystac z mieszkania z powodu smrodu i zagrzybienia to czy ma prawo obciazyc wynajmujacego kosztami przeniesienia przykladowo do hotelu ?

          • skarbonamamony

            Art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi iż jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy. Lokal zamienny to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m2 tej powierzchni.

          • Michal

            Dziekuje za szybka odpowiedz.
            Stwierdzenie ” na koszt wlasciciela” moge rozumiec po prostu tak, ze przez okres kiedy jest niedostepny lokal, najemca nie bedize mi placic za wynajem a pieniadze te przeznaczy na zabezpieczenie zamieszkania w innym miejscu. Czy dobrze to interpretuje ?

            Czyim obowiazkiem jest znalezienie takiego lokalu zastepczego ? Najemcy czy wynajmujacego ?

          • skarbonamamony

            Z treści samego przepisu wynika, że obowiązek znalezienia spoczywa na wynajmującym, ale oczywiście może to też proponować najemca. Najemca nadal powinien płacić czynsz wynajmującemu, a ten płaci komu innemu za najem albo wynajmujący udostępnia własny, inny lokal.

            Proszę jednak zwrócić uwagę, że ten obowiązek spoczywa na najemcy tylko wtedy, gdy „rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga”. Jeżeli obiektywnie rodzaj naprawy tego nie wymaga (np. okresowo wyłączano tylko jedno pomieszczenie) to zgodnie z art. 664 §1 k.c. jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

        • skarbonamamony

          Jak zwykle prawda leży po środku. Proszę zwrócić uwagę, że ustawodawca w pierwszej kolejności zakłada, że strony sobie wszystko między sobą w umowie najmu uzgodnią. Znam takich wynajmujących, którzy robią wszystko w lokalach, a najemcy jedynie pozostaje płacenie. Znam też sytuacje, że wynajmujący który mieszka daleko od budynku znalazł najemców, którzy robią wszystko włącznie z odśnieżaniem chodnika przed posesją w zimie. Za to mają sporo tańszy czynsz.

          Trzeba odróżnić usługę hotelową od umowy najmu. W tej drugiej na najemcy spoczywają pewne obowiązki, na które się zgodził.

          Podstawą przyjęcia mieszkania przez Pana jest protokół. Mógł Pan dokonać sprawdzenia poprawności działania wszystkich urządzeń. Wobec braku takiego sprawdzenia/odnotowania w protokole domniemuje się, ze najemca odebrał rzecz w stanie dobrym (art. 675 § 3 k.c.). Oczywiście może Pan to domniemanie obalić wszelkimi dopuszczalnymi dowodami.

          Nie odpowiada Pan za wady konstrukcyjne i powstałe w ich następstwie usterki.

          Napisał Pan, że ponoszenie kosztów naprawy lub wymiany sprzętu, który uległ zużyciu lub zniszczeniu w skutek prawidłowego używania nie powinno wchodzić w grę? A niby dlaczego skoro prawo szczegółowo stanowi kto za co odpowiada i w jaki sposób należy to finalnie rozliczyć? Jeżeli na wyposażeniu mieszkania była dajmy na to lodówka, której stopień zużycia przy przyjęciu do używania wynosił 50%, a Pan dzień przed oddaniem lokalu wynajmującemu kupił nową bo poprzednia nie nadawała się do naprawy to należy się Panu zwrot 50% wartości nowej lodówki. Ale jeżeli ta początkowa lodówka nadal działa w dniu zwrotu lokalu to nie musi Pan nic płacić.

          Jeżeli chodzi o czyszczenie kanapy to nie znam jej aktualnego stanu i przyczyn zabrudzeń. Widziałem różne przypadki, włącznie z „kipami” między poduszkami i wypalonymi dziurami. Jeżeli normalną czynnością eksploatacyjną jest czyszczenie tapicerki (a jest) to powinien Pan je wykonywać tak jak się to zwykle czyni. Natomiast jeżeli zabrudzenia są związane z przypadkiem (np. wylana zupa albo ubrudzenie czekoladą) to już nie mam żadnych wątpliwości.

          Płaci Pan opłaty do spółdzielni na utrzymanie części wspólnych. Proszę to traktować po prostu jako część czynszu należnego wynajmującemu. Tak się umówiliście. Pacta sunt servanda. Wynajmujący przede wszystkim zainwestował w lokal zapewne kilkaset tysięcy złotych i z tego tytułu należy mu się wynagrodzenie, skoro oddaje Panu lokal w najem. Jeżeli czuje się Pan w jakikolwiek sposób „naciągnięty” to zawsze może Pan oddać sprawę do sądu i próbować udowodnić swoje racje. Obowiązujący stan prawny opisany jest we wpisie i wg. niego sąd ustali prawidłowość rozliczeń, po przeprowadzeniu postępowania dowodowego.

          • Jacek

            Nie bardzo rozumiem dlaczego mamy odróżniać wynajmowanie mieszkania od usługi hotelowej? Przypuszczam że w prawie jest to wyróżnione, ale przecież to bardzo podobna USŁUGA (skoro usługa to i koszty jej wykonania itd.), która różni się tylko długością wynajęcia. W obu przypadkach za zużycie sprzętów (szeroko pojętych od elektrycznych po codziennego użytku) nie powinno się ponosić odpowiedzialności finansowej ponieważ takową ponosimy płacąc co miesiąc za wynajem mieszkania. A jak Pan zamierza określić procent zużycia sprzętu? Każdorazowo wzywać rzeczoznawcę do wynajmowanego mieszkania? Przecież to jest absurdalne. Ja wiem że są takie, a nie inne zapisy w ustawie, ale one też nie są ostre. Może istnieć inna interpretacja. Przedmioty które uległy zniszczeniu w wyniku niewłaściwego używania powinny zostać naprawione przez najemcę, jeżeli jednak nie ma jednoznacznych śladów niewłaściwego użytkowania to takimi przedmiotami powinien się zająć właściciel (dodam że przecież tak właściwie to z tych przedmiotów też przecież pobiera opłatę – lepsze wyposażenie mieszkania = wyższa kwota wynajmu). Z jednej strony pisze Pan o procencie zużycia (o ile kupię nową pralkę na koniec wynajmu), a z drugiej (jeśli stara pralka działa) to już nie ma procenta zużycia? Przecież właściciel mógłby mi potrącić z 15% wartości pralki. Jak to jest?

            Kanapa była wybrudzona jedynie poprzez jej właściwe użytkowanie – a więc siedzenie i leżenie. Nic nie było wylane (co nawet mnie dziwi), nic przypalone, bez żadnych „kipów”. Jeżeli mamy do czynienia z jakąkolwiek usługą, to usługodawca w ramach ceny zabezpiecza sobie możliwe straty (zużycie sprzętu, strata czasu itd). W tym wypadku ceną jest płacony przeze mnie wynajem. W ustawie jest zapis o „konserwacji”. Równie dobrze mogę to interpretować jako albo utrzymywanie kanapa we względnej czystości albo czyszczenie na bieżąco w możliwy dla mnie sposób. Sam już nie wiem. Po prostu niespotykane dla mnie było to, że musiałem płacić zarówno za czyszczenie tapicerki jak i sprzątanie całego mieszkania (mimo zapowiedzi, że mieszkanie zostawimy w takim samym stanie jak go zastaliśmy).

            Czyli ja płacąc za czynsz płacę jednocześnie za zobowiązania właściciela? Piękna sprawa. Przecież to się wyklucza. Wynagrodzenie należy się właścicielowi nie dlatego, że zainwestował w mieszkanie, ale dlatego że mi go wynajmuje. Nie interesuje mnie skąd wziął mieszkanei (mógł dostać w spadku).

            W moim przypadku czuję się zarówno lekko naciągnięty, jak i trochę oszukany moralnie – przez cały okres trwania umowy wszystko było w najlepszym porządku. Zarówno jeśli idzie o terminowość, dostępność (między innymi udostępnianie podziemnego parkingu, mimo braku zapisów w umowie) itd. W zamian dostaję żądania finansowe za to, że zepsułem zepsutą patelnię, zatkałem odpływ, bo przecież nie mieszkałem z łysą partnerką oraz z silnika polał mi się olej na miejsce parkingowe, bo przecież z auta nie może wylać się trochę oleju. Ale to już rzecz jasna wykracza poza ramy prawne.

            PS. Pytanie do Pana. Jeżeli w trakcie wynajmowania kwota odstępnego zwiększyła się o 50zł w wyniku zwiększonej opłaty za czynsz to mogę żądać zwrotu zwaloryzowanej kaucji?

          • skarbonamamony

            Ja tylko dokonuje wykładni prawa, w najbardziej przystępny sposób. Czym innym jest usługa hotelowa (zgodnie z definicją z ustawy o usługach turystycznych jest to krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych), a czym innym najem (zgodnie z definicją przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz). Zakres tych umów jest zupełnie inny.

            Jeżeli chodzi o kaucję to oczywiście powinna zostać zwaloryzowana. Tutaj ten temat jest poruszony: http://skarbonamamony.pl/kaucja-zabezpieczajaca-przy-umowie-najmu.html

  • najemca

    Witam, czy w przypadku, gdy stary piec się zniszczył i wynajmujący zapłacił ponad 4 tys. zł. za nowy, koszty wymiany pieca obciążają najemcę? Bardzo proszę o odpowiedź

    • skarbonamamony

      To zależy jaki piec. Odpowiedź jest w artykule.

      • najemca

        Nie bardzo rozumiem, bo z jednej strony jest „W kwestii naprawy instalacji ogrzewania to powinien on dokonywać napraw i konserwacji pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów, a także dokonywać napraw i konserwacji etażowego centralnego ogrzewania” co jest obowiązkiem najemcy. A z drugiej strony ” Wynajmujący powinien dokonywać napraw i wymiany wewnętrznych instalacji (pionów): gazowej , a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacj centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej”. Chodzi o piec gazowy, który miał już sporo lat i się zepsuł. Właściciel mieszkania stwierdził więc, że kupi nowy, a za koszt pieca odliczy z kaucji. Za miesiąc się wyprowadzam i nie rozumiem, dlaczego mam płacić za nowy piec gazowy? To nie jest naprawa/ konserwacja. Czy wynajmujący ma prawo odliczyć to z kaucji?

        • skarbonamamony

          Ustawa rozróżnia naprawę wraz wymianą części pieca i wymianę całego pieca. To drugie obciąża wynajmującego.
          Tak jak napisałem na początku artykułu najważniejsze są ustalenia zawarte w umowie.

  • Pingback: Zwierzęta w wynajmowanym mieszkaniu | Skarbona mamony()

  • Łukasz Szatan

    Witam. Mieszkam w starej kamienicy na 1 pietrze. Rozszczelniła sie stara rura żeliwna w łazience która jest pionem z umywalek i pryszniców. Wymieniłem ją ąż do podłogi do trójnika, ale dalej jest coś nie tak bo plama w lokalu pode mna sie utrzymuje. Wynajmujący żąda ode mnie kontynuacji remontu pod grozba podniesienia czynszu. Czy to leży w mojej gestii?

    • skarbonamamony

      Jeżeli umowa najmu nie zawiera innych ustaleń, to zgodnie z art. 6b ust. 2 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów, najemcę obciąża naprawa i konserwacja przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności. W związku z tym, jeżeli nieszczelność jest na pionie zbiorczym (pionie obsługującym kilka lokali), to obowiązek koniecznej naprawy spoczywa na wynajmującym, zgodnie z art. 6a ust. 1 wskazanej ustawy.

      • Łukasz Szatan

        Dzieki ci bardzo. Potrafie czytac ze zrozumieniem ale czasem potrzebne jest potwierdzenie że idzie sie „właściwą drogą”.

  • Ala Wantuła

    Mam pytanie.
    W lazience doszlo do uszkodzenia – prysznic byl nieszczelny, w zwiazku z czym woda przeciekala I drewniana framuga od drzwi zaczela sie powiekszac (pekniecie).
    Ja, jako najemca, zauwazylam usterke w sytuacji, kiedy wybrzuszenie w framudze zaczelo przeszkadzac w domykaniu drzwi.
    usterke zglosilam.
    Wynajmujacy domaga sie calkowitego pokrycia kosztow naprawy – prawdopodobnie wymiana framugi I suszenie, powolujac sie na niewlasciwie uzytkowanie.
    Ja jednak uwazam, ze dbam o mieszkanie I powyzsza usterka spowodowana zostala wada konstrukcyjna prysznica, ktory w jednym miejscu przecieka/
    kto w takim przypadku ma racje I na co moge sie powolac w rozmowie z wynajmujacym?
    Pozdrawiam,
    A.

    • skarbonamamony

      „Puchnięcie” ościeżnicy aż do braku możliwości zamykania drzwi nie odbywa się w ciągu jednej nocy tylko trwa około 2-6 miesięcy. Znam to na własnym przykładzie. W tym czasie powinnaś przynajmniej zauważyć niepokojące sygnały.

      Najemca obowiązany jest utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym (art. 6b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów), a co za tym idzie jesteś odpowiedzialna za niedochowanie staranności w tym zakresie.

      • Ala Wantuła

        Rozumiem..drzwi sie dalej zamykaja, po prostu ciezko chodza.
        Jakas rada w tym zakresie, ile moze kosztowac taka naprawa I czy najemca moze wybrac fachowca czy wynajmujacy ma prawo do wyznaczenia firmy do naprawy?

        • skarbonamamony

          W mojej ocenie sama powinnaś wybrać fachowca i go dopilnować. Co nie zmienia faktu, że jego usługa powinna zostać wykonana zgodnie ze sztuką, odpowiednimi normami jeżeli w tym przypadku maja zastosowanie, a także warunkami umowy najmu. Zastosowane materiały powinny być zgodne ze standardem lokalu (tzn. nie można zamontować najtańszych gdy standard poprzednio był wyższy).

          Jeżeli naprawy nie wykonasz, to w tym wypadku wynajmujący może ją wykonać zastępczo na Twój koszt po zwrocie lokalu, na podstawie uprzednio wykonanego kosztorysu.

  • Pingback: Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę | Skarbona mamony()

  • Agnieszka

    Witam, chciałabym prosić o radę. W wynajmowanym mieszkaniu z jednej ze ścian zaczął odpadać kamień dekoracyjny, dodatkowo uszkodził trochę podłogę. Winę za to ponosił wykonawca robót remontowych w mieszkaniu, który w sposób niewłaściwy przykleił kamień do ściany. Niestety przez parę dni, do momentu przyjścia rzeczoznawcy z firmy ubezpieczeniowej ściana była w nieciekawym stanie. Kamień został zdjęty i uprzątnięty, jednak ekipa remontowa przy tych pracach hałasowała/brudziła/kurzyła itp. W związku z powyższym najemcy stwierdzili, że lokal znajdował się w stanie niezdatnym do użytku i żądają obniżenia czynszu w ten sposób, że nie chcą zapłacić zupełnie za dni, w których ściana była uszkodzona (pomimo, że w tym czasie wciąż korzystali z kuchni, łazienki, sypialni, przedpokoju itp.), dodatkowo policzyli, że sprzątając po robotnikach poświęcili na to 3 godziny, sprzątali we dwójkę i zażyczyli sobie za to sprzątanie kolejnej obniżki o 300 zł i dodatkowo załatwienia sprzątaczki, gdy ściana już będzie naprawiona. Jako wynajmujący sami zaproponowaliśmy obniżkę czynszu jednak nie na kwotę, którą sobie wymyślili najemcy. Uważamy, że pomimo pewnych niedogodności nadal korzystali oni z pozostałej części mieszkania, a wycena sprzątania 50 zł/ godz. to jakaś pomyłka, sprzątali przecież nie tylko brud robotników ale i to co sami w tym czasie brudzili, nie da się też sprawdzić ile czasu faktycznie sprzątali itp. Zgadzamy się, a nawet sami zaproponowaliśmy obniżkę czynszu, jednak w kwocie niższej o 300-400 zł od tej której chcą najemcy. Najemcy nie chcą się na to zgodzić i w rezultacie już prawie tydzień zwlekają z zapłatą czynszu. Czy w tym wypadku możemy im wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym i czy w tym wypadku czynsz za kolejny miesiąc (miesięczny okres wypowiedzenia) powinni zapłacić ? W jakiej wysokości powinni zapłacić czynsz za obecny miesiąc, takiej jak sami chcą czy takiej jakiej my oczekujemy? Czy w związku ze zwlekaniem z zapłatą czynszu można im naliczyć odsetki ? Proszę bardzo o radę. Pozdrawiam Agnieszka

    • skarbonamamony

      Te pytania są z gatunku bardzo trudnych, których odpowiedź ma charakter uznaniowy.

      Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Ustalenie odpowiedniej obniżki czynszu w tym wypadku powinno opierać się o obiektywne przesłanki, czyli czas trwania niedogodności i faktyczny stopień utrudnień. Ostateczną decyzję w tej sprawie powinny podjąć strony wspólnie, albo, gdy nie są w stanie tego uzgodnić, poddać pod rozstrzygnięcie sądowi.

      Jeżeli chodzi o sprzątanie, to stawka 50 zł brutto za godzinę sprzątania nie jest stawką rażąco wygórowaną. Szczególnie w dużej miejscowości. Po udokumentowaniu tej kwoty można ją zaliczyć w koszty uzyskania przychodu albo domagać się zwrotu od ubezpieczyciela. Trzeba było odpowiednio wcześniej zapewnić/umówić z najemcą sprzątanie oraz zapewnić ochronę rzeczy najemcy.

      Najemca powinien zapłacić w terminie kwotę bezsporną, którą uważa za właściwą. Jeżeli ustalenie obniżki czynszu nastąpi w terminie późniejszym, po orzeczeniu sądu, to również od ewentualnej dopłaty będą się należeć odsetki.

      Natomiast jeżeli chodzi o wypowiedzenie z powodu kilkudniowej zwłoki w zapłacie czynszu, to takie wypowiedzenie będzie bezskuteczne. Więcej informacji jest tutaj: http://skarbonamamony.pl/najemca-nie-placi-czynszu-jak-rozwiazac-umowe-najmu.html

      Problem sprowadza się do tego, że trzeba rozmawiać z najemcami. Czasami lepiej zamknąć oczy na niewielką stratę, a za to zyskać dobrego najemcę, niż prowadzić bezsensowne wojny, które na pewno będą kosztować znacznie więcej.

      • Agnieszka

        Stawki za sprzątanie kształtują się w tej miejscowości średnio 30 zł/h. To w takim razie jakby najemca się uparł, że nie zapłaci np. połowy czynszu bo ma brzydką ścianę przez 2 tygodnie, pomimo, że z mieszkania korzystał w pozostałym zakresie (poza 1 pokojem), korzystał z prądu, wody itp. to pozostaje przyznać mu rację ? Wg mnie mieszkanie nie znajdowało się z tego powodu w stanie niezdatnym do użytku, a najemcy skoro zauważyli że się trochę kurzy mogli sami we własnym zakresie np. zasłonić wejście do tego pomieszczenia folią, albo poprosić o to ekipę remontową. Nie bardzo wiem w jaki sposób zapewnić ochronę rzeczy najemcy, skoro jego własność nie uległa żadnemu zniszczeniu, a Pani sprzątająca była umówiona, jednak nie przyszła na umówioną godzinę i nie odbierała telefonu, o czym najemcy zostali poinformowani i zaproponowaliśmy żeby sami kogoś znaleźli, a my pokryjemy koszty. Nie znaleźli, sprzątali sami i wycenili się bardzo drogo (ceny sprzątania kształtują się już nawet od 15 zł/h, średnia to ok. 30 zł/h). Najemcy ogólnie nie zgłaszali żadnych problemów dotyczących użytkowania mieszkania w tym czasie dopóki nie przyszło do płacenia czynszu.

        W podpisanej umowie najmu jest zapis mówiący, że w przypadku 15 dniowej zwłoki z zapłatą czynszu wynajmujący mają prawo wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym. Za tydzień minie 15 dni …

        • skarbonamamony

          Problem z takimi roszczeniami jest zawsze taki, że każdemu wydaje się, że on dobrze liczy.
          Można zastosować takie proste podejście. Uznajemy, że w trakcie remontu przydatność lokalu do umówionego użytku była obniżona o 50%. Gdy tak założymy, to rachunek jest prosty. Obniżka powinna wynosić: wysokość miesięcznego czynszu/30*ilość dni trwania remontu i sprzątania*50%. To moim zdaniem byłaby odpowiednia obniżka.
          Skoro firma sprzątająca nie wykonała zawartej umowy, to proszę się nie dziwić, że najemcy nie chcieli czekać. Ja też bym nie chciał siedzieć w zapylonym pomieszczeniu. A kwestia zaproponowanej przez nich stawki to kwestia do oceny, a przede wszystkim rozmowy. Pani argumenty są jak najbardziej słuszne, tylko to po Pani stronie jest zapewnienie należytego wykonania prac przez ekipę remontową, w tym zabezpieczenia mienia i sprzątania po wykonanej pracy.
          Zapis z Pani umowy o wypowiedzeniu po 15 dniowej zwłoce jest sprzeczny z prawem, a w konsekwencji nieważny.

  • Z Wujkowska

    Najemca przejął mieszkanie niezarobaczone. Po 5 latach okazało się ze w mieszkaniu są pluskwy i kołatki domowe. Żąda dezynfekcji mieszkania które jest bardzo drogie. Do tej pory pomagałam im wytepic rybactwo karcherem, czyli gorącą parą. Jednak źyczą sobie chemicznego odrobaczania i myślę że się wyprowadzają . Martwie się ze będę musiała wyrzucić meble i zmienić podłogi. Nie wiem jakie mam prawa. Pomocy 😢

    • skarbonamamony

      To zależy z jakiej przyczyny insekty te się znalazły.
      Jeżeli jest to jego wina (np. sam doprowadził to takiego stanu i utrzymuje stan sprzyjający przeżyciu tych insektów) to zgodnie z wyżej wskazanymi przepisami deratyzacja jest po jego stronie. Bowiem to najemca obowiązany jest utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie higieniczno-sanitarnym. Oczywiście o ile w umowie nie poczyniliście innych ustaleń.
      Natomiast jeżeli przyczyna jest zewnętrzna – ponosi za to odpowiedzialność sąsiad albo wspólnota mieszkaniowa albo ktoś inny, to wtedy doprowadzenie do dezynsekcji będzie Twoim problemem. Oczywiście sam masz prawo dochodzić odszkodowania od faktycznie winnego.
      Zwróć uwagę, że wykonana w jednym lokalu dezynsekcja może nie rozwiązać problemu, albo rozwiązać go tylko na jakiś czas. Może trzeba zaangażować wspólnotę albo nawet sanepid.

  • Wrocławianin

    Witam, proszę o poradę. Mieszkanie wynajmującego zostało zalane przez brodzik, który nie był zasilikowany, tylko była pociągnięta fuga. Problem został zauważony dopiero po zobaczeniu plamy na ścianie w mieszkaniu poniżej. Wynajemca zdemontował brodzik i zobaczył grzyby. Czy smród, grzyby pod brodzikiem oraz brak brodzika może być podstawą do zerwania umowy w trybie natychmiastowym przez najemcę? Wynajmujący nie chce wypłacić kaucji i oskarża o dewastację mieszkania najemcę.

    • skarbonamamony

      W mojej ocenie nie ma podstaw do wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia. Przyczyny zgodnie z którymi najemca może wypowiedzieć umowę są opisane tutaj: http://skarbonamamony.pl/wypowiedzenie-umowy-najmu-przez-najemce.html

      • Wrocławianin

        „Wracając do pojęcia wad, ustawodawca przewidział jeszcze jedną przesłankę dla wypowiedzenia umowy w związku z wadami. Mianowicie zgodnie z art. 682 k.c. jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych to najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to może zrealizować niezależnie od tego czy o wadach tych wiedział w chwili zawarcia umowy czy też nie.”
        A grzyb nie zagraża zdrowiu najemcy?

        • skarbonamamony

          To zależy jaki grzyb, to po pierwsze. Często powierzchniową pleśń, ktoś kto nigdy nie widział chorobotwórczego grzyba, traktuje właśnie jako niebezpieczny grzyb.

          Po drugie, proszę przeczytać dalszy ciąg mojej wypowiedzi z tego wpisu, to przekona się Pan, że nawet gdyby to był grzyb to jeszcze nie mamy przesłanki dla skutecznego wypowiedzenia umowy.

          Poza tym proszę zwrócić uwagę na kim spoczywa obowiązek utrzymania lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym.

  • Kasia

    Witam, chciałabym zapytać czy jako najemca mieszkania jestem zobowiązana płacić dodatkowe opłaty w związku z ocieplaniem elewacji budynku. (około 50zl miesięcznie przez okres 5 lat) kiedy umowę mamy podpisana na 5 lat. Czyli przez 4,5 roku (jeszcze) będę płacić za elewacje budynku. Czy przypadkiem nie jest to obowiązek wynajmującego.

    • skarbonamamony

      Co do zasady to na wynajmującym spoczywa obowiązek utrzymania budynku oraz części wspólnych budynku. Oczywiście strony mogą umówić się odmiennie, więc wiele zależy od konkretnych zapisów umownych.

  • Agata

    Witam.

    W wynajmowanym przeze mnie mieszkaniu popsuła się lodówka. Okres gwarancji dawno już minął, lodówka wygląda na około 6-7 letnią. Postępowałam z nią tak, jak należy. Umowa była podpisywana na rok. Kto w tej sytuacji ponosi koszty naprawy – ja czy wynajmujący? Nie mówiąc już o wymianie, gdyby taka ewentualność zaistniała.

    • skarbonamamony

      Jeżeli w umowie nie macie innych ustaleń to Ty ponosisz koszty naprawy, jest to opisane w powyższym artykule. Jeżeli będzie potrzebna wymiana lodówki, to także Ty powinnaś dokonać wymiany własnym staraniem i na własny koszt. W wypadku wymiany wynajmujący będzie jednak zobowiązany zwrócić Ci kwotę odpowiadającą różnicy jej wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia. To znaczy, jeżeli lodówka, którą wraz z lokalem otrzymałaś miała wartość np. 300 zł, a ta którą zwrócisz w dniu oddania lokalu będzie miała wartość 500 zł, to wynajmujący winien zwrócić Ci 200 zł. Oczywiście pod uwagę bierze się nie cenę, którą zapłaciłaś za nowy sprzęt tylko jego wartość w momencie zwrotu – trzeba uwzględnić stan techniczny, stopień zużycia itp.