Kto płaci za remonty i naprawy w wynajmowanym mieszkaniu

By | 7 marca 2015

Naprawy wy wynajmowanym mieszkaniu

Czy wynajmujący powinien naprawić cieknący kran? Czy naprawa skrzynki bezpiecznikowej należy do najemcy? Malowanie ściany to obowiązek wynajmującego czy najemcy? Czyim problemem jest zatkany odpływ zlewozmywaka lub zmywarki? Na tym tle często dochodzi między wynajmującym a najemcą do nieporozumień. Najemcy zwykle uważają, że nie mają żadnych obowiązków i że wynajmujący na swój koszt przyśle elektryka do naprawy gniazdka, albo hydraulika do przetkania zatkanego włosami odpływu z wanny. Tak na szczęście nie jest.

Uwaga! Ten wpis dotyczy wyłączenie stosunków pomiędzy najemcą, a wynajmującym w umowach najmu mieszkania (lokalu mieszkalnego). Wpis dotyczący lokali użytkowych ukaże się za kilka dni został opublikowany tutaj.

Kilka pojęć na początek

Ponieważ bardzo często w Internecie, na różnych forach, myli się wynajmującego z najemcą to chcę wyjaśnić oba pojęcia. Jest to niezmiernie istotne w kontekście tego wpisu.

Wynajmujący – najczęściej właściciel mieszkania, który udostępnia najemcy mieszkanie do używania na podstawie umowy najmu.

Najemca – użytkownik mieszkania, który używa go na podstawie umowy najmu.

Podstawy prawne

By prawidłowo omówić podział obowiązków związanych z utrzymaniem mieszkania w czasie umowy najmu w dobrym stanie muszę podkreślić, że w pierwszej kolejności obowiązują ustalenia stron zawarte w umowie. Strony nie są związane bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa. Można podział obowiązków niemal dowolnie określić w umowie. Jest to szczególnie istotne wtedy, gdy wynajmujący mieszka bardzo daleko od mieszkania. W takim wypadki, w zamian za niższy czynsz, najemca może przyjąć na siebie większe niż standardowe obowiązki. Takie rozwiązanie może mieć również znaczenie w przypadku bardzo nietypowych rozwiązań zainstalowanych w mieszkaniu, gdy wynajmujący chce mieć większą kontrolę nad ich konserwacją i niezbędnymi naprawami.

Jeżeli strony umowy nie poczyniły odpowiednich ustaleń, to dopiero wtedy zaczynają obowiązywać przepisy zawarte w art. 6a – 6f ustawy o ochronie praw lokatorów. Wynikający z nich podział obowiązków opisałem poniżej.

Obowiązki najemcy

Najemca obowiązany jest utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Czyli nie powinien przechowywać lub używać w nich przedmiotów powodujących zagrożenie sanitarne lub inne zagrażające konstrukcji budynku.

Najemca powinien dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku. To w sumie oczywiste, że nie wolno rzucać petów, wystawiać śmieci na klatkę schodową czy wnosić mebli uszkadzając przy tym ścianę windy lub klatki schodowej.

Najemca ma obowiązek dokonywania napraw i konserwacji podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych (płytki), szklanych i innych, okien i drzwi. Musi więc dbać o te powierzchnie, zmywać je w odpowiedni sposób i z odpowiednią częstotliwością. Ma też obowiązek dokonywać napraw i konserwacji innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów oraz malowanie drzwi i okien. Te obowiązki obciążają najemcę. Dodatkowo, po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal. Tak więc powinien on zwrócić wynajmującemu lokal odmalowany.

Najemca powinien dokonywać napraw i konserwacji, a w razie potrzeby także wymiany wbudowanych mebli, trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych.

Najemca ma obowiązek dokonywania naprawy i utrzymywania w dobrym stanie osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej. Tak więc to najemca powinien dokonywać kontroli prawidłowego działania bezpieczników w skrzynce bezpiecznikowej, a także poprawiać oberwane gniazdka czy włączniki. Najemcę nie obciążają natomiast naprawy przewodów umieszczonych w ścianie.

W kwestii naprawy instalacji ogrzewania to powinien on dokonywać napraw i konserwacji pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów, a także dokonywać napraw i konserwacji etażowego centralnego ogrzewania.

Dbanie o prawidłowe działanie systemów związanych z odprowadzeniem ścieków z urządzeń AGD czy umywalki też należy do najemcy. Powinien on dbać o ich drożność, a w razie potrzeby dokonywać napraw w przewodzie odpływowym aż do pionu zbiorczego. Utrzymanie pionu zbiorczego należy do wynajmującego, a w zasadzie do zarządcy budynku.

Jak z tego wszystkiego wynika, można przyjąć generalną zasadę – to co jest zainstalowane w ścianach to obowiązki wynajmującego, a to co ze ścian wystaje to już utrzymuje najemca.

Obowiązki wynajmującego

Obowiązki wynajmującego są w prawie określone bardzo ogólnie. Generalnie jest on zobowiązany wykonywać wszystko, do czego nie jest zobowiązany najemca.

Wynajmujący powinien zapewniać sprawne działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

Powinien też utrzymać w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczenia i urządzenia budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia. Powinien też dokonywać napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń służących do wspólnego użytku mieszkańców.

Powinien dokonywać napraw i wymiany wewnętrznych instalacji (pionów): wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu, w zakresie jakim nie jest do tego zobowiązany najemca.

Wynajmujący powinien dokonywać niezbędnych wymian stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Zakończenie

Mam nadzieję, że ten wpis wyjaśnił dogłębnie zagadnienie. Jeżeli najemca nie wykonywał nałożonych na niego obowiązków związanych z utrzymaniem lokalu i urządzeń w nim zainstalowanych, to wynajmujący może wykonać te naprawy po zwrocie lokalu i należność za to potrącić sobie z kaucji zabezpieczającej.

 

  • Pingback: Windykacja czynszu najmu od opornego najemcy | Skarbona mamony()

  • Pingback: Remont i naprawa w lokalu użytkowym - kto zapłaci? | Skarbona mamony()

  • Jacek

    Czyli wynajmujący nie ma żadnych zobowiązań. Co miesiąc otrzymuje pieniądze z racji wynajmu i nie ma obowiązku odświeżania lokalu, dbania o sprzęty i ich naprawę? A co jeśli wynajmuję stare mieszkanie przez pół roku i zużyje się sprzęt użytkowany wcześniej przez wiele lat przez innych lokatorów? Na prawdę prawo nie chroni najemcy i nakłada większych obowiązków na wynajmującego? Ja mam naprawiać i wymieniać sprzęty, których nawet nie jestem właścicielem? To jakaś kpina.

    • skarbonamamony

      Oczywiście, że wynajmujący ma większe zobowiązania niż najemca. Po pierwsze jest zobowiązany utrzymywać części wspólne budynku oraz urządzenia służące wszystkim użytkownikom budynku wielolokalowego. Poza tym naprawy główne również obciążają wynajmującego. Powinien on dokonywać też niezbędnych wymian stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków. itd. Mało?

      Idąc dalej, zwierając umowę można podział wszystkich obowiązków związanych z utrzymaniem lokalu i budynku uzgodnić w odmienny sposób. Przy najmie „prywatnym” (nie w ramach publicznych zasobów mieszkaniowych) ustawodawca dał prymat uzgodnieniom stron. Dopiero gdy strony w tym zakresie nic nie uzgodnią to wchodzą w życie przepisy ustawy. Zaznaczyłem to na samym początku wpisu.

      Natomiast co do rozliczeń zużytego w jakimś stopniu wyposażenia przy rozpoczęciu najmu i wymianie jego w trakcie trwania najmu to ustawodawca przewidział zabezpieczenie dla najemcy oraz wskazał sposób rozliczenia. Zgodnie z art. 6e ust. 1 po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia. Proszę zwrócić na zdanie drugie tego przepisu. Oczywiście obowiązuje on gdy strony w umowie inaczej nie uregulują wzajemnych zobowiązań.

      • Jacek

        Czytałem cały wpis oraz komentarze, więc wiem o czym Pan pisze, aczkolwiek w dalszym ciągu uważam (co zresztą jest bardzo często praktykowane, a przynajmniej ja się z czymś takim spotykałem), że ponoszenie kosztów naprawy lub wymiany sprzętu, który uległ zużyciu lub zniszczeniu w skutek PRAWIDŁOWEGO używania nie powinno wchodzić w grę. Był bodajże tutaj podawany przykład z zatkanym odpływem prysznicowym. Jak w takim wypadku mam ponosić koszta gruntownego (a więc z wizytą hydraulika, być może demontażem części prysznica) odtykania, skoro problem wynika z wadliwej konstrukcji (pojawiały się już wcześniej takie problemy), a nie z niewłaściwego użytkowania prysznica (co zresztą jest zgodne z jednym ze zdań które Pan użył, że to co w ścianie to należy do zadbania przez właściciela). Przecież nie da się mieszkać bez używania sprzętu pozostawionego przez właściciela. Ja mam wrażenie, że w moim przypadku nie chodzi o zarobienie na kaucji, a raczej na uniknięciu przez właścicielkę wszelkich dodatkowych kosztów związanych z wynajmowaniem, co uważam za śmieszne. Pobiera opłaty za sprzątanie mieszkania i czyszczenie kanapy, mimo że mieszkanie było utrzymywane w bardzo dobrym stanie. Ja mam za to ponosić koszty, mimo że płaciłem co miesiąc kwotę wynajmu? Wynajmujący zajmuję się częściami wspólnymi? Niby jak? Robi to spółdzielnia, a czynsz płacę ja, a nie wynajmujący. Wynajmujący przez półtora roku nie wydał, ani złotówki na żadną naprawę i żadne zadbanie o części wspólne. Jak mam rozumieć pękająca ściana przy rurze od kaloryfera to już moja wina (prawdopodobnie wada konstruktorska czy coś takiego, a nie moje działanie)? Bardzo mnie to ciekawi. Dziękuję za tak szybką odpowiedź.

        • Jacek

          I jeszcze zagwozdka. Co jeśli wynajmuję, stosunkowo mocno zużyte mieszkanie (powiedzmy wynajmowanie już od dobrych kilku lat) od dwóch miesięcy. Zużyciu uległ dajmy na to fotel (dziura z wytarcia) – ja mam ponosić za to odpowiedzialność? Mimo że używałem go raptem dwa miesiące? Nie mówimy tutaj o szczegółowo stworzonym protokole zdawczo-odbiorczym, bo większość aż tak szczegółowych nie robi (wynajmowałem kilka mieszkań i w żadnym w ogóle nie było protokołów). Czy nie ma czegoś takiego jak szkody wynikające z użycia?

          • skarbonamamony

            Strony mogą protokołu nie robić, ale protokół tak naprawdę zabezpiecza interesy najemcy. Z art. 675 § 3 k.c. wynika domniemanie, że rzecz została przyjęta w stanie dobrym. Także w Pana interesie jest domagać się sporządzenia protokołu, nawet gdy wynajmujący tego nie proponuje. W protokole można odnotować 90% zużycie fotela, a wtedy gdy Pan go wymieni dzień przed zwrotem mieszkania to należeć się będzie Panu zwrot 90% wartości fotela. To jest proste i czytelne załatwienie sprawy.

            Ci wynajmujący, którzy zajmują się profesjonalnie najmem, robią bardzo drobiazgowe protokoły. Niestety najem u nich jest troszkę droższy od wynajmujących, którzy mają jedno/dwa mieszkania. Ale i stan i lokali jest znacznie lepszy. Na szczęście rynek najmu dość szybko się cywilizuje i obecnie takich profesjonalistów jest coraz więcej.

            Prawo najmu nie jest skomplikowane, ale ważne jest by obie strony je znały przynajmniej w zarysie i stosowały się do niego.

          • Jacek

            Prawo najmu mam wrażenie, że jest raczej mało uszczegółowiony. Chroni w dużej mierze właściciela, ale nie z tej strony co potrzeba. Sami wiemy jak trudno jest usunąć niechcianego lokatora (zwłaszcza w okresie zimowym). Z drugiej Właściciel, który osiąga zysk z wynajmu może dodatkowo żądać zwrotu pieniędzy za zużycie (nie zepsucie) mieszkania – chyba rzadkość jeśli idzie o usługi.

          • skarbonamamony

            Akurat w zakresie najmu lokali mieszkalnych jest bardzo uszczegółowiony. Poświęcono temu zagadnieniu nawet specjalną ustawę „o ochronie praw lokatorów”. W jej obrębie się poruszamy.

          • Jacek

            Szanowny Panie,

            Jeszcze raz w sprawie waloryzacji kaucji. Czy mogę żądać zwiększonej kaucji jeśli przez ostatni rok wynajmowania płaciłem 50zł więcej? Wzrost kosztów wynikał ze zwiększonego czynszu (wcześniej w mieszkaniu mieszkała jedna osoba, a ja mieszkałem z partnerką). Na umowie jest zapis, że płacę koszt wynajmu plus wszystkie dodatkowe opłaty, co razem składało się na odpowiednią kwotę. Uległa zwiększeniu po roku wynajmowania. Czy waloryzacja dotyczy tylko sytuacji gdy zwiększeniu ulegnie kwota samego najmu (a więc tego co zarabia wynajmujący) czy też w wyniku zwiększonego czynszu jaki płaci się do administracji (albo też zwiększonych rachunków). Według ustawy chodzi o czynsz, który jest definiowany jako świadczenie przysługujące wynajmującemu. Jednakże w umowie jest zaznaczone, że płacę całość w jednej kwocie bez rozróżnienia jak wysokie będą rachunki.

            PS. Czy są jakieś konsekwencje dla wynajmującego jeśli źle stworzył i podpisał umowę – wpisał się jako najemca i podpisał jako najemca?

          • skarbonamamony

            Czynsz jest świadczeniem należnym wynajmującemu w zamian za oddanie najemcy do używania rzeczy najmowanej, np. lokalu, domu, ale też roweru albo samochodu. Innymi słowy, najemca zobowiązany jest realizować umówione świadczenie na rzecz wynajmującego w zamian za to, że ten daje najemcy możliwość używania rzeczy. (art. 659 § 1 k.c.)

            Bardzo często słowem „czynsz” określa się opłaty należne do spółdzielni mieszkaniowej albo wspólnoty mieszkaniowej. W takim wypadku dla świadczenia należnego wynajmującemu poszukuje się innego słowa, np. „odstępne”, „najem”. Oba rozwiązania są błędne. Czynsz to czynsz, a opłaty to opłaty.

            Jeżeli więc wzrosły opłaty to waloryzacja kaucji oczywiście się nie należy. Waloryzacja kaucji dotyczy tylko czynszu, w prawnym rozumieniu tego słowa. Czyli wtedy gdy waloryzacja wynika o jakiś wskaźnik określony w umowie (np. inflacja) albo podwyżka czynszu nastąpiła na skutek wypowiedzenia wynajmującego albo porozumienia stron. Sam Pan zresztą stwierdził, że miał mieszkać sam, a faktycznie mieszkał z partnerką, przez co wzrosły opłaty, chociażby za zużytą wodę. Można się oczywiście upierać na dosłownym brzmieniu umowy, ale poniższy akapit wyjaśni chyba Panu wszystko w tej kwestii.

            Nie ma żadnej konsekwencji tego, że wynajmujący wpisał siebie jako najemcę bowiem każde oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje, a w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. (art. 65 k.c.)

          • Jacek

            Mieszkać mieliśmy w dwie osoby i tak też to zostało właścicielowi przedstawione. Wzrost czynszu wynikał ze wzrostu opłat (czynsz administracyjny), a więc tak jak myślałem waloryzacja nie obowiązuje. Z drugiej strony czynsz, który został określony w umowie był niejako połączony z opłatami, a co za tym idzie całość była płacona w jednej, stałej kwocie, które uległa zwiększeniu. A więc błąd w umowie, tak jak myślałem, nie niesie żadnych konsekwencji.

            Bardzo serdecznie dziękuję za dyskusję i przede wszystkim wszystkie udzielone odpowiedzi. Pozdrawiam.

          • Michal

            Witam
            Co w sytuacji, kiedy z przyczyn losowych konieczna jest wieksza naprawa w mieszkaniu ?
            W wyniku ulewy oraz nastapil przeciek wody pod elewacje i zamokla sciana w mieszkaniu. Sciane trzeba bylo wysuszyc, a nastepnie usunac zagrzybienie. W mieszkaniu byl smrod plesni i koniecznosc wietrzenia.

            Domyslam sie, ze w takiej sytuacji koniecznosc dokonania naprawy spoczywa na wynajmujacym. A najemca jedynie ma obowiazek udostepnic lokal do wykonania napraw.
            Ale czy w takiej sytuacji, jesli najemca uzna, ze nie moze korzystac z mieszkania z powodu smrodu i zagrzybienia to czy ma prawo obciazyc wynajmujacego kosztami przeniesienia przykladowo do hotelu ?

          • skarbonamamony

            Art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi iż jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy. Lokal zamienny to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m2 tej powierzchni.

          • Michal

            Dziekuje za szybka odpowiedz.
            Stwierdzenie ” na koszt wlasciciela” moge rozumiec po prostu tak, ze przez okres kiedy jest niedostepny lokal, najemca nie bedize mi placic za wynajem a pieniadze te przeznaczy na zabezpieczenie zamieszkania w innym miejscu. Czy dobrze to interpretuje ?

            Czyim obowiazkiem jest znalezienie takiego lokalu zastepczego ? Najemcy czy wynajmujacego ?

          • skarbonamamony

            Z treści samego przepisu wynika, że obowiązek znalezienia spoczywa na wynajmującym, ale oczywiście może to też proponować najemca. Najemca nadal powinien płacić czynsz wynajmującemu, a ten płaci komu innemu za najem albo wynajmujący udostępnia własny, inny lokal.

            Proszę jednak zwrócić uwagę, że ten obowiązek spoczywa na najemcy tylko wtedy, gdy „rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga”. Jeżeli obiektywnie rodzaj naprawy tego nie wymaga (np. okresowo wyłączano tylko jedno pomieszczenie) to zgodnie z art. 664 §1 k.c. jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

        • skarbonamamony

          Jak zwykle prawda leży po środku. Proszę zwrócić uwagę, że ustawodawca w pierwszej kolejności zakłada, że strony sobie wszystko między sobą w umowie najmu uzgodnią. Znam takich wynajmujących, którzy robią wszystko w lokalach, a najemcy jedynie pozostaje płacenie. Znam też sytuacje, że wynajmujący który mieszka daleko od budynku znalazł najemców, którzy robią wszystko włącznie z odśnieżaniem chodnika przed posesją w zimie. Za to mają sporo tańszy czynsz.

          Trzeba odróżnić usługę hotelową od umowy najmu. W tej drugiej na najemcy spoczywają pewne obowiązki, na które się zgodził.

          Podstawą przyjęcia mieszkania przez Pana jest protokół. Mógł Pan dokonać sprawdzenia poprawności działania wszystkich urządzeń. Wobec braku takiego sprawdzenia/odnotowania w protokole domniemuje się, ze najemca odebrał rzecz w stanie dobrym (art. 675 § 3 k.c.). Oczywiście może Pan to domniemanie obalić wszelkimi dopuszczalnymi dowodami.

          Nie odpowiada Pan za wady konstrukcyjne i powstałe w ich następstwie usterki.

          Napisał Pan, że ponoszenie kosztów naprawy lub wymiany sprzętu, który uległ zużyciu lub zniszczeniu w skutek prawidłowego używania nie powinno wchodzić w grę? A niby dlaczego skoro prawo szczegółowo stanowi kto za co odpowiada i w jaki sposób należy to finalnie rozliczyć? Jeżeli na wyposażeniu mieszkania była dajmy na to lodówka, której stopień zużycia przy przyjęciu do używania wynosił 50%, a Pan dzień przed oddaniem lokalu wynajmującemu kupił nową bo poprzednia nie nadawała się do naprawy to należy się Panu zwrot 50% wartości nowej lodówki. Ale jeżeli ta początkowa lodówka nadal działa w dniu zwrotu lokalu to nie musi Pan nic płacić.

          Jeżeli chodzi o czyszczenie kanapy to nie znam jej aktualnego stanu i przyczyn zabrudzeń. Widziałem różne przypadki, włącznie z „kipami” między poduszkami i wypalonymi dziurami. Jeżeli normalną czynnością eksploatacyjną jest czyszczenie tapicerki (a jest) to powinien Pan je wykonywać tak jak się to zwykle czyni. Natomiast jeżeli zabrudzenia są związane z przypadkiem (np. wylana zupa albo ubrudzenie czekoladą) to już nie mam żadnych wątpliwości.

          Płaci Pan opłaty do spółdzielni na utrzymanie części wspólnych. Proszę to traktować po prostu jako część czynszu należnego wynajmującemu. Tak się umówiliście. Pacta sunt servanda. Wynajmujący przede wszystkim zainwestował w lokal zapewne kilkaset tysięcy złotych i z tego tytułu należy mu się wynagrodzenie, skoro oddaje Panu lokal w najem. Jeżeli czuje się Pan w jakikolwiek sposób „naciągnięty” to zawsze może Pan oddać sprawę do sądu i próbować udowodnić swoje racje. Obowiązujący stan prawny opisany jest we wpisie i wg. niego sąd ustali prawidłowość rozliczeń, po przeprowadzeniu postępowania dowodowego.

          • Jacek

            Nie bardzo rozumiem dlaczego mamy odróżniać wynajmowanie mieszkania od usługi hotelowej? Przypuszczam że w prawie jest to wyróżnione, ale przecież to bardzo podobna USŁUGA (skoro usługa to i koszty jej wykonania itd.), która różni się tylko długością wynajęcia. W obu przypadkach za zużycie sprzętów (szeroko pojętych od elektrycznych po codziennego użytku) nie powinno się ponosić odpowiedzialności finansowej ponieważ takową ponosimy płacąc co miesiąc za wynajem mieszkania. A jak Pan zamierza określić procent zużycia sprzętu? Każdorazowo wzywać rzeczoznawcę do wynajmowanego mieszkania? Przecież to jest absurdalne. Ja wiem że są takie, a nie inne zapisy w ustawie, ale one też nie są ostre. Może istnieć inna interpretacja. Przedmioty które uległy zniszczeniu w wyniku niewłaściwego używania powinny zostać naprawione przez najemcę, jeżeli jednak nie ma jednoznacznych śladów niewłaściwego użytkowania to takimi przedmiotami powinien się zająć właściciel (dodam że przecież tak właściwie to z tych przedmiotów też przecież pobiera opłatę – lepsze wyposażenie mieszkania = wyższa kwota wynajmu). Z jednej strony pisze Pan o procencie zużycia (o ile kupię nową pralkę na koniec wynajmu), a z drugiej (jeśli stara pralka działa) to już nie ma procenta zużycia? Przecież właściciel mógłby mi potrącić z 15% wartości pralki. Jak to jest?

            Kanapa była wybrudzona jedynie poprzez jej właściwe użytkowanie – a więc siedzenie i leżenie. Nic nie było wylane (co nawet mnie dziwi), nic przypalone, bez żadnych „kipów”. Jeżeli mamy do czynienia z jakąkolwiek usługą, to usługodawca w ramach ceny zabezpiecza sobie możliwe straty (zużycie sprzętu, strata czasu itd). W tym wypadku ceną jest płacony przeze mnie wynajem. W ustawie jest zapis o „konserwacji”. Równie dobrze mogę to interpretować jako albo utrzymywanie kanapa we względnej czystości albo czyszczenie na bieżąco w możliwy dla mnie sposób. Sam już nie wiem. Po prostu niespotykane dla mnie było to, że musiałem płacić zarówno za czyszczenie tapicerki jak i sprzątanie całego mieszkania (mimo zapowiedzi, że mieszkanie zostawimy w takim samym stanie jak go zastaliśmy).

            Czyli ja płacąc za czynsz płacę jednocześnie za zobowiązania właściciela? Piękna sprawa. Przecież to się wyklucza. Wynagrodzenie należy się właścicielowi nie dlatego, że zainwestował w mieszkanie, ale dlatego że mi go wynajmuje. Nie interesuje mnie skąd wziął mieszkanei (mógł dostać w spadku).

            W moim przypadku czuję się zarówno lekko naciągnięty, jak i trochę oszukany moralnie – przez cały okres trwania umowy wszystko było w najlepszym porządku. Zarówno jeśli idzie o terminowość, dostępność (między innymi udostępnianie podziemnego parkingu, mimo braku zapisów w umowie) itd. W zamian dostaję żądania finansowe za to, że zepsułem zepsutą patelnię, zatkałem odpływ, bo przecież nie mieszkałem z łysą partnerką oraz z silnika polał mi się olej na miejsce parkingowe, bo przecież z auta nie może wylać się trochę oleju. Ale to już rzecz jasna wykracza poza ramy prawne.

            PS. Pytanie do Pana. Jeżeli w trakcie wynajmowania kwota odstępnego zwiększyła się o 50zł w wyniku zwiększonej opłaty za czynsz to mogę żądać zwrotu zwaloryzowanej kaucji?

          • skarbonamamony

            Ja tylko dokonuje wykładni prawa, w najbardziej przystępny sposób. Czym innym jest usługa hotelowa (zgodnie z definicją z ustawy o usługach turystycznych jest to krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych), a czym innym najem (zgodnie z definicją przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz). Zakres tych umów jest zupełnie inny.

            Jeżeli chodzi o kaucję to oczywiście powinna zostać zwaloryzowana. Tutaj ten temat jest poruszony: http://skarbonamamony.pl/kaucja-zabezpieczajaca-przy-umowie-najmu.html

  • najemca

    Witam, czy w przypadku, gdy stary piec się zniszczył i wynajmujący zapłacił ponad 4 tys. zł. za nowy, koszty wymiany pieca obciążają najemcę? Bardzo proszę o odpowiedź

    • skarbonamamony

      To zależy jaki piec. Odpowiedź jest w artykule.

      • najemca

        Nie bardzo rozumiem, bo z jednej strony jest „W kwestii naprawy instalacji ogrzewania to powinien on dokonywać napraw i konserwacji pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów, a także dokonywać napraw i konserwacji etażowego centralnego ogrzewania” co jest obowiązkiem najemcy. A z drugiej strony ” Wynajmujący powinien dokonywać napraw i wymiany wewnętrznych instalacji (pionów): gazowej , a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacj centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej”. Chodzi o piec gazowy, który miał już sporo lat i się zepsuł. Właściciel mieszkania stwierdził więc, że kupi nowy, a za koszt pieca odliczy z kaucji. Za miesiąc się wyprowadzam i nie rozumiem, dlaczego mam płacić za nowy piec gazowy? To nie jest naprawa/ konserwacja. Czy wynajmujący ma prawo odliczyć to z kaucji?

        • skarbonamamony

          Ustawa rozróżnia naprawę wraz wymianą części pieca i wymianę całego pieca. To drugie obciąża wynajmującego.
          Tak jak napisałem na początku artykułu najważniejsze są ustalenia zawarte w umowie.

  • Pingback: Zwierzęta w wynajmowanym mieszkaniu | Skarbona mamony()

  • Łukasz Szatan

    Witam. Mieszkam w starej kamienicy na 1 pietrze. Rozszczelniła sie stara rura żeliwna w łazience która jest pionem z umywalek i pryszniców. Wymieniłem ją ąż do podłogi do trójnika, ale dalej jest coś nie tak bo plama w lokalu pode mna sie utrzymuje. Wynajmujący żąda ode mnie kontynuacji remontu pod grozba podniesienia czynszu. Czy to leży w mojej gestii?

    • skarbonamamony

      Jeżeli umowa najmu nie zawiera innych ustaleń, to zgodnie z art. 6b ust. 2 pkt 8 ustawy o ochronie praw lokatorów, najemcę obciąża naprawa i konserwacja przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności. W związku z tym, jeżeli nieszczelność jest na pionie zbiorczym (pionie obsługującym kilka lokali), to obowiązek koniecznej naprawy spoczywa na wynajmującym, zgodnie z art. 6a ust. 1 wskazanej ustawy.

      • Łukasz Szatan

        Dzieki ci bardzo. Potrafie czytac ze zrozumieniem ale czasem potrzebne jest potwierdzenie że idzie sie „właściwą drogą”.

  • Ala Wantuła

    Mam pytanie.
    W lazience doszlo do uszkodzenia – prysznic byl nieszczelny, w zwiazku z czym woda przeciekala I drewniana framuga od drzwi zaczela sie powiekszac (pekniecie).
    Ja, jako najemca, zauwazylam usterke w sytuacji, kiedy wybrzuszenie w framudze zaczelo przeszkadzac w domykaniu drzwi.
    usterke zglosilam.
    Wynajmujacy domaga sie calkowitego pokrycia kosztow naprawy – prawdopodobnie wymiana framugi I suszenie, powolujac sie na niewlasciwie uzytkowanie.
    Ja jednak uwazam, ze dbam o mieszkanie I powyzsza usterka spowodowana zostala wada konstrukcyjna prysznica, ktory w jednym miejscu przecieka/
    kto w takim przypadku ma racje I na co moge sie powolac w rozmowie z wynajmujacym?
    Pozdrawiam,
    A.

    • skarbonamamony

      „Puchnięcie” ościeżnicy aż do braku możliwości zamykania drzwi nie odbywa się w ciągu jednej nocy tylko trwa około 2-6 miesięcy. Znam to na własnym przykładzie. W tym czasie powinnaś przynajmniej zauważyć niepokojące sygnały.

      Najemca obowiązany jest utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym (art. 6b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów), a co za tym idzie jesteś odpowiedzialna za niedochowanie staranności w tym zakresie.

      • Ala Wantuła

        Rozumiem..drzwi sie dalej zamykaja, po prostu ciezko chodza.
        Jakas rada w tym zakresie, ile moze kosztowac taka naprawa I czy najemca moze wybrac fachowca czy wynajmujacy ma prawo do wyznaczenia firmy do naprawy?

        • skarbonamamony

          W mojej ocenie sama powinnaś wybrać fachowca i go dopilnować. Co nie zmienia faktu, że jego usługa powinna zostać wykonana zgodnie ze sztuką, odpowiednimi normami jeżeli w tym przypadku maja zastosowanie, a także warunkami umowy najmu. Zastosowane materiały powinny być zgodne ze standardem lokalu (tzn. nie można zamontować najtańszych gdy standard poprzednio był wyższy).

          Jeżeli naprawy nie wykonasz, to w tym wypadku wynajmujący może ją wykonać zastępczo na Twój koszt po zwrocie lokalu, na podstawie uprzednio wykonanego kosztorysu.

  • Pingback: Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę | Skarbona mamony()

  • Agnieszka

    Witam, chciałabym prosić o radę. W wynajmowanym mieszkaniu z jednej ze ścian zaczął odpadać kamień dekoracyjny, dodatkowo uszkodził trochę podłogę. Winę za to ponosił wykonawca robót remontowych w mieszkaniu, który w sposób niewłaściwy przykleił kamień do ściany. Niestety przez parę dni, do momentu przyjścia rzeczoznawcy z firmy ubezpieczeniowej ściana była w nieciekawym stanie. Kamień został zdjęty i uprzątnięty, jednak ekipa remontowa przy tych pracach hałasowała/brudziła/kurzyła itp. W związku z powyższym najemcy stwierdzili, że lokal znajdował się w stanie niezdatnym do użytku i żądają obniżenia czynszu w ten sposób, że nie chcą zapłacić zupełnie za dni, w których ściana była uszkodzona (pomimo, że w tym czasie wciąż korzystali z kuchni, łazienki, sypialni, przedpokoju itp.), dodatkowo policzyli, że sprzątając po robotnikach poświęcili na to 3 godziny, sprzątali we dwójkę i zażyczyli sobie za to sprzątanie kolejnej obniżki o 300 zł i dodatkowo załatwienia sprzątaczki, gdy ściana już będzie naprawiona. Jako wynajmujący sami zaproponowaliśmy obniżkę czynszu jednak nie na kwotę, którą sobie wymyślili najemcy. Uważamy, że pomimo pewnych niedogodności nadal korzystali oni z pozostałej części mieszkania, a wycena sprzątania 50 zł/ godz. to jakaś pomyłka, sprzątali przecież nie tylko brud robotników ale i to co sami w tym czasie brudzili, nie da się też sprawdzić ile czasu faktycznie sprzątali itp. Zgadzamy się, a nawet sami zaproponowaliśmy obniżkę czynszu, jednak w kwocie niższej o 300-400 zł od tej której chcą najemcy. Najemcy nie chcą się na to zgodzić i w rezultacie już prawie tydzień zwlekają z zapłatą czynszu. Czy w tym wypadku możemy im wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym i czy w tym wypadku czynsz za kolejny miesiąc (miesięczny okres wypowiedzenia) powinni zapłacić ? W jakiej wysokości powinni zapłacić czynsz za obecny miesiąc, takiej jak sami chcą czy takiej jakiej my oczekujemy? Czy w związku ze zwlekaniem z zapłatą czynszu można im naliczyć odsetki ? Proszę bardzo o radę. Pozdrawiam Agnieszka

    • skarbonamamony

      Te pytania są z gatunku bardzo trudnych, których odpowiedź ma charakter uznaniowy.

      Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Ustalenie odpowiedniej obniżki czynszu w tym wypadku powinno opierać się o obiektywne przesłanki, czyli czas trwania niedogodności i faktyczny stopień utrudnień. Ostateczną decyzję w tej sprawie powinny podjąć strony wspólnie, albo, gdy nie są w stanie tego uzgodnić, poddać pod rozstrzygnięcie sądowi.

      Jeżeli chodzi o sprzątanie, to stawka 50 zł brutto za godzinę sprzątania nie jest stawką rażąco wygórowaną. Szczególnie w dużej miejscowości. Po udokumentowaniu tej kwoty można ją zaliczyć w koszty uzyskania przychodu albo domagać się zwrotu od ubezpieczyciela. Trzeba było odpowiednio wcześniej zapewnić/umówić z najemcą sprzątanie oraz zapewnić ochronę rzeczy najemcy.

      Najemca powinien zapłacić w terminie kwotę bezsporną, którą uważa za właściwą. Jeżeli ustalenie obniżki czynszu nastąpi w terminie późniejszym, po orzeczeniu sądu, to również od ewentualnej dopłaty będą się należeć odsetki.

      Natomiast jeżeli chodzi o wypowiedzenie z powodu kilkudniowej zwłoki w zapłacie czynszu, to takie wypowiedzenie będzie bezskuteczne. Więcej informacji jest tutaj: http://skarbonamamony.pl/najemca-nie-placi-czynszu-jak-rozwiazac-umowe-najmu.html

      Problem sprowadza się do tego, że trzeba rozmawiać z najemcami. Czasami lepiej zamknąć oczy na niewielką stratę, a za to zyskać dobrego najemcę, niż prowadzić bezsensowne wojny, które na pewno będą kosztować znacznie więcej.

      • Agnieszka

        Stawki za sprzątanie kształtują się w tej miejscowości średnio 30 zł/h. To w takim razie jakby najemca się uparł, że nie zapłaci np. połowy czynszu bo ma brzydką ścianę przez 2 tygodnie, pomimo, że z mieszkania korzystał w pozostałym zakresie (poza 1 pokojem), korzystał z prądu, wody itp. to pozostaje przyznać mu rację ? Wg mnie mieszkanie nie znajdowało się z tego powodu w stanie niezdatnym do użytku, a najemcy skoro zauważyli że się trochę kurzy mogli sami we własnym zakresie np. zasłonić wejście do tego pomieszczenia folią, albo poprosić o to ekipę remontową. Nie bardzo wiem w jaki sposób zapewnić ochronę rzeczy najemcy, skoro jego własność nie uległa żadnemu zniszczeniu, a Pani sprzątająca była umówiona, jednak nie przyszła na umówioną godzinę i nie odbierała telefonu, o czym najemcy zostali poinformowani i zaproponowaliśmy żeby sami kogoś znaleźli, a my pokryjemy koszty. Nie znaleźli, sprzątali sami i wycenili się bardzo drogo (ceny sprzątania kształtują się już nawet od 15 zł/h, średnia to ok. 30 zł/h). Najemcy ogólnie nie zgłaszali żadnych problemów dotyczących użytkowania mieszkania w tym czasie dopóki nie przyszło do płacenia czynszu.

        W podpisanej umowie najmu jest zapis mówiący, że w przypadku 15 dniowej zwłoki z zapłatą czynszu wynajmujący mają prawo wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym. Za tydzień minie 15 dni …

        • skarbonamamony

          Problem z takimi roszczeniami jest zawsze taki, że każdemu wydaje się, że on dobrze liczy.
          Można zastosować takie proste podejście. Uznajemy, że w trakcie remontu przydatność lokalu do umówionego użytku była obniżona o 50%. Gdy tak założymy, to rachunek jest prosty. Obniżka powinna wynosić: wysokość miesięcznego czynszu/30*ilość dni trwania remontu i sprzątania*50%. To moim zdaniem byłaby odpowiednia obniżka.
          Skoro firma sprzątająca nie wykonała zawartej umowy, to proszę się nie dziwić, że najemcy nie chcieli czekać. Ja też bym nie chciał siedzieć w zapylonym pomieszczeniu. A kwestia zaproponowanej przez nich stawki to kwestia do oceny, a przede wszystkim rozmowy. Pani argumenty są jak najbardziej słuszne, tylko to po Pani stronie jest zapewnienie należytego wykonania prac przez ekipę remontową, w tym zabezpieczenia mienia i sprzątania po wykonanej pracy.
          Zapis z Pani umowy o wypowiedzeniu po 15 dniowej zwłoce jest sprzeczny z prawem, a w konsekwencji nieważny.

  • Z Wujkowska

    Najemca przejął mieszkanie niezarobaczone. Po 5 latach okazało się ze w mieszkaniu są pluskwy i kołatki domowe. Żąda dezynfekcji mieszkania które jest bardzo drogie. Do tej pory pomagałam im wytepic rybactwo karcherem, czyli gorącą parą. Jednak źyczą sobie chemicznego odrobaczania i myślę że się wyprowadzają . Martwie się ze będę musiała wyrzucić meble i zmienić podłogi. Nie wiem jakie mam prawa. Pomocy 😢

    • skarbonamamony

      To zależy z jakiej przyczyny insekty te się znalazły.
      Jeżeli jest to jego wina (np. sam doprowadził to takiego stanu i utrzymuje stan sprzyjający przeżyciu tych insektów) to zgodnie z wyżej wskazanymi przepisami deratyzacja jest po jego stronie. Bowiem to najemca obowiązany jest utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie higieniczno-sanitarnym. Oczywiście o ile w umowie nie poczyniliście innych ustaleń.
      Natomiast jeżeli przyczyna jest zewnętrzna – ponosi za to odpowiedzialność sąsiad albo wspólnota mieszkaniowa albo ktoś inny, to wtedy doprowadzenie do dezynsekcji będzie Twoim problemem. Oczywiście sam masz prawo dochodzić odszkodowania od faktycznie winnego.
      Zwróć uwagę, że wykonana w jednym lokalu dezynsekcja może nie rozwiązać problemu, albo rozwiązać go tylko na jakiś czas. Może trzeba zaangażować wspólnotę albo nawet sanepid.

  • Wrocławianin

    Witam, proszę o poradę. Mieszkanie wynajmującego zostało zalane przez brodzik, który nie był zasilikowany, tylko była pociągnięta fuga. Problem został zauważony dopiero po zobaczeniu plamy na ścianie w mieszkaniu poniżej. Wynajemca zdemontował brodzik i zobaczył grzyby. Czy smród, grzyby pod brodzikiem oraz brak brodzika może być podstawą do zerwania umowy w trybie natychmiastowym przez najemcę? Wynajmujący nie chce wypłacić kaucji i oskarża o dewastację mieszkania najemcę.

    • skarbonamamony

      W mojej ocenie nie ma podstaw do wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia. Przyczyny zgodnie z którymi najemca może wypowiedzieć umowę są opisane tutaj: http://skarbonamamony.pl/wypowiedzenie-umowy-najmu-przez-najemce.html

      • Wrocławianin

        „Wracając do pojęcia wad, ustawodawca przewidział jeszcze jedną przesłankę dla wypowiedzenia umowy w związku z wadami. Mianowicie zgodnie z art. 682 k.c. jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych to najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to może zrealizować niezależnie od tego czy o wadach tych wiedział w chwili zawarcia umowy czy też nie.”
        A grzyb nie zagraża zdrowiu najemcy?

        • skarbonamamony

          To zależy jaki grzyb, to po pierwsze. Często powierzchniową pleśń, ktoś kto nigdy nie widział chorobotwórczego grzyba, traktuje właśnie jako niebezpieczny grzyb.

          Po drugie, proszę przeczytać dalszy ciąg mojej wypowiedzi z tego wpisu, to przekona się Pan, że nawet gdyby to był grzyb to jeszcze nie mamy przesłanki dla skutecznego wypowiedzenia umowy.

          Poza tym proszę zwrócić uwagę na kim spoczywa obowiązek utrzymania lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym.

  • Kasia

    Witam, chciałabym zapytać czy jako najemca mieszkania jestem zobowiązana płacić dodatkowe opłaty w związku z ocieplaniem elewacji budynku. (około 50zl miesięcznie przez okres 5 lat) kiedy umowę mamy podpisana na 5 lat. Czyli przez 4,5 roku (jeszcze) będę płacić za elewacje budynku. Czy przypadkiem nie jest to obowiązek wynajmującego.

    • skarbonamamony

      Co do zasady to na wynajmującym spoczywa obowiązek utrzymania budynku oraz części wspólnych budynku. Oczywiście strony mogą umówić się odmiennie, więc wiele zależy od konkretnych zapisów umownych.

  • Agata

    Witam.

    W wynajmowanym przeze mnie mieszkaniu popsuła się lodówka. Okres gwarancji dawno już minął, lodówka wygląda na około 6-7 letnią. Postępowałam z nią tak, jak należy. Umowa była podpisywana na rok. Kto w tej sytuacji ponosi koszty naprawy – ja czy wynajmujący? Nie mówiąc już o wymianie, gdyby taka ewentualność zaistniała.

    • skarbonamamony

      Jeżeli w umowie nie macie innych ustaleń to Ty ponosisz koszty naprawy, jest to opisane w powyższym artykule. Jeżeli będzie potrzebna wymiana lodówki, to także Ty powinnaś dokonać wymiany własnym staraniem i na własny koszt. W wypadku wymiany wynajmujący będzie jednak zobowiązany zwrócić Ci kwotę odpowiadającą różnicy jej wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia. To znaczy, jeżeli lodówka, którą wraz z lokalem otrzymałaś miała wartość np. 300 zł, a ta którą zwrócisz w dniu oddania lokalu będzie miała wartość 500 zł, to wynajmujący winien zwrócić Ci 200 zł. Oczywiście pod uwagę bierze się nie cenę, którą zapłaciłaś za nowy sprzęt tylko jego wartość w momencie zwrotu – trzeba uwzględnić stan techniczny, stopień zużycia itp.

      • Łukasz Gotszald

        Nie, koszt ponosi właściciel mieszkania. Proszę się zapoznać z: Kodeks cywilny, Najem i dzierżawa, Rozdział 2, Art. 681:

        „Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.”

        Lodówka do takich urządzeń nie należy. Lodówka nie zapewnia światła, ogrzewania ani wody.

      • Łukasz Gotszald

        Najemca nie ponosi takich kosztów. Proszę się zapoznać z: Kodeks cywilny, Najem i dzierżawa, Rozdział 2, Art. 681:

        „Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.”

        Lodówka nie zapewnia światła, ogrzewania ani wody więc do takich urządzeń nie należy.

        • skarbonamamony

          Relacja pomiędzy kodeksem cywilnym, a ustawą o ochronie praw lokatorów jest taka, że ten pierwszy jest przepisem ogólnym, a ta druga ustawa jest przepisem szczególnym. Jeżeli dwa przepisy pozornie regulują taką samą sytuację, to stosuje się reguły kolizyjne. W tej sytuacji będzie to lex specialis derogat legi generali (przepisy szczególne uchylają przepisy ogólne). To część rzemiosła prawniczego.

          Proszę teraz zestawić sobie art. 6a, 6b i 6e ustawy o ochronie praw lokatorów z art. 681 k.c. i zastosować wskazaną regułę kolizyjną…

          • Łukasz Gotszald

            Tutaj nie ma kolizji. Art. 6a-6e wciąż odnoszą się do
            zupełnie innych urządzeń. Lodówka nie jest wbudowanym meblem, trzonem kuchennym, urządzeniem sanitarnym, osprzętem instalacji elektrycznej, ani urządzeniem kuchennym do malowania. Żadne z wymienionych w ustawach napraw oraz przedmiotów nie odnoszą się do lodówki. Bardzo proszę zacytować konkretny fragment jeżeli jest inaczej. Zgodnie z obiema ustawami najemca nie ma obowiązku naprawy lodówki (chyba że sam ją zdewastował). Zgadza się?

          • skarbonamamony

            Przepis art. 6a nie wskazuje na taki obowiązek po stronie wynajmującego.

            Można spojrzeć na tę sprawę z drugiej strony. Ustawa o ochronie praw lokatorów odnosi się do lokalu, oraz urządzeń w nim na stałe zainstalowanych (związanych lokalem). Wszak te tylko są wyszczególnione w art. 6b.

            Lodówka nie jest stale związana z lokalem, toteż należy ją potraktować jako rzecz ruchomą, która została wynajęta w ramach umowy najmu lokalu. W tej sytuacji, zgodnie z art. 662 k.c. drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę, a jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. Tak wiem, że w tym momencie przywoła Pan art. 662 §1 k.c. ale cały ambaras polega na tym, że ciężko ocenić czy popsucie się nieszczęsnej lodówki jest normą czy nie i czy nakład będzie drobny czy nie. Osoba najmująca lokal oglądała lodówkę przy wydaniu i negocjując umowę powinna przewidywać, że tak stare urządzenie może się popsuć. Przewidując to winna zapewnić sobie korzystne zapisy w umowie najmu bo przepis art. 662 k.c. ma charakter dyspozytywny, analogicznie zresztą jak art. 6a, 6b i 6e ustawy o ochronie praw lokatorów. Poza tym ustawa o ochronie praw lokatorów odnosi się stricte do najmu lokali. Wyposażenie nie związane trwale z lokalem zawsze jest kłopotem.

          • Łukasz Gotszald

            Więc przepisy nie mówią jasno i wprost kto jest odpowiedzialny za naprawę lodówki która nie działa z przyczyn eksploatacyjnych. Myślę, że strony mogą rozmawiać o solidarnym podziale kosztów. Gdyby sprzęt był nowy to opcja pół na pół wygląda na sprawiedliwą. Jednak gdy najemca mieszka tam 1 rok a lodówka ma już 10 lat to można rozważyć koszt dla najemcy jako 1/10 z jego połowy. Przecież wcześniej inni ludzie to eksploatowali. Czy to dobra propozycja?

          • skarbonamamony

            Pomieszałeś pojęcia. Solidarnie nie znaczy w jakimkolwiek ułamku.

            W związku z tym, że przepisy prawa są generalnie abstrakcyjne, prawo się interpretuje, a nie czyta. Dlatego nie musisz szukać wprost w prawie zapisu „najemca naprawia lodówkę” bo go nie znajdziesz – tak nie tworzy się przepisów prawa. Mógłbym odwrócić sytuację i wskazać, że zgodnie z art. 6b ust. 2 pkt 9b po stronie najemcy jest malowanie urządzeń kuchennych. Tylko u licha podaj jeden przykład urządzenia kuchennego, które się maluje. Zważ, że meble wbudowane są wymienione oddzielnie.

            Poza tym, kiedyś czytałem jeden z komentarzy do tej ustawy i autor mocno analizował w nim sprawę pralki. W ostateczności zakwalifikował ją do urządzeń sanitarnych (art. 6b ust. 2 pkt 4). W sumie należy się z nim zgodzić. Zgodnie ze słownikiem języka polskiego urządzenia sanitarne to przyrządy służące do utrzymania higieny, zainstalowane w jakimś pomieszczeniu. No i teraz czy suszarka do włosów służy zapewnieniu higieny? Żelazko bardziej służy zapewnieniu higieny czy dobremu wyglądowi ubrań? Czy zatem lodówka może być uznana za urządzenie sanitarne skoro służy zapobieżeniu psuciu się żywności?

            By to rozstrzygnąć trzeba zestawić brzmienie całych przepisów dotyczących obowiązków stron – art. 6a i 6b. Z art. 6a wynika generalny obowiązek należytego utrzymywania przez wynajmującego budynku, głównych instalacji w nim zainstalowanych, części wspólnych budynku oraz jego otoczenia. Na wynajmującym niewątpliwie ciąży obowiązek napraw o charakterze głównym, które wykonywane są stosunkowo (w odniesieniu do trwałości budynku) rzadko. Ma on obowiązek zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami. Z kolei art. 6b wskazuje generalny obowiązek najemcy utrzymywania lokalu i jego wyposażenia w dobrym stanie. To w tak ustalonym przez ustawodawcę podziale obowiązków należy szukać umiejscowienia obowiązku naprawy drobnego sprzętu jakim jest lodówka.

          • Łukasz Gotszald

            Lodówka nie jest drobnym sprzętem a koszty jej naprawy nie są małe (500 – 600 pln). Jak już wspominałem to też nie jest urządzenie sanitarne, ani inne wymienione w ustawach o których rozmawiamy.

            Przykład z życia: byłem najemcą, lodówka miała 15 lat i się zepsuła. Koszt naprawy pokrył wynajmujący. Dyskusji nie było. Umowa najmu była sformułowana bardzo ogólnie, w przypadkach nieuregulowanych odwoływała się do Kodeksu Cywilnego.

          • skarbonamamony

            W odniesieniu do wartości całego przedmiotu najmu (lokalu) jest drobnym, tak samo kwota kosztu naprawy.

            Szczerze mówiąc, to sam najemcom wielokrotnie wymieniałem takie sprzęty AGD nie robiąc z tym nigdy problemu. Szczególnie wtedy, gdy umowa najmu jest zawarta np. na rok, a sprzęt jest kilkunastoletni. Natomiast jeżeli umowa trwałaby lat kilka i przy wynajęciu najemca dostał sprzęt nowy, to już bym się mocno zastanawiał, bo prawo na mnie takiego obowiązku nie nakłada…

            Czym innym jest obowiązek wynikający z prawa, a czym innym to co faktycznie czynimy. Pana wynajmujący nie stanowi w RP prawa, bo ten obszar zarezerwowany jest do władzy ustawodawczej.

          • Łukasz Gotszald

            Skoro sam Pan wymieniał najemcom tego typu sprzęt oraz nie znaleźliśmy przepisu nakazującego najemcy ponieść koszt naprawy lodówki, to czy rada dla Pani Agaty jest wciąż aktualna?

          • skarbonamamony

            W mojej opinii jest aktualna. Podałem wyżej argumenty prawne dla takiego stanowiska.

            Oczywiście Pan może pozostać przy swoim zdaniu.

  • Paweł

    Witam.

    Wynajmuję mieszkanie w „odnowionej” oficynie kamienicy na ostatnim pietrze jest . Po opadach jesiennych i obecnych tym bardziej zauważyłem cieknące okno i pojawiający się zaciek na suficie. Zgodnie z zapisem w umowie najmu lokalu niezwłocznie powiadomiłem o tym fakcie właściciela lokalu. Celem udokumentowania zaistniałej sytuacji wykonałem zdjęcia świadczące o tym co się dzieje. Właścicielka zgłosiła sprawę administracji, ta wysłała jakiś 2 panów do uszczelnienia dachu. I wtedy się zaczęła zabawa, zaciek nie tworzy się w jednym miejscu jak dotychczas tylko w 3 i z jednego „pięknego zacieku” już zaczyna kapać brązowa breja na kuchenkę indukcyjną co gorsza w łazience po belce stropowej wola nie cieknie a leci już ciurkiem i kapie do wanny, na podłogę i cieknie po ścianie. Właścicielka twierdzi, że nic z tym nie może zrobić i twierdzi, że zmniejsza to tylko walory estetyczne mieszkania. Oczywiście się z tym nie zgadzam.
    Co mogę w tej sytuacji zrobić?

  • Ewa

    Witam,
    Lokatorzy poinformowali mnie, ze lodowka sie popsula i cieknie z niej woda. Po czym okazalo sie, ze nie rozmrazali jej od poczatku najmu (rok). Przy tym zniszczyla sie podloga. Zaczely odchodzic panele. Czy lokatorzy za to musza zaplacic? Za podloge. I drugie pytanie. Po roku poinformowali mnie, ze wersalka jest brudna, zebym ja uprala! Gdy mieszkalam uzywalam narzuty oni tego nie robia. Poza tym maja psa.
    Czy za wypranie moge odliczyc od kaucji.

    • skarbonamamony

      Znowu lodówka ;-(

      Jeżeli lokatorzy nie rozmrażali lodówki i z tego powodu ona się popsuła, w następstwie czego cieknąca woda spowodowała uszkodzenie podłogi, to nie widzę przeszkód by obciążyć ich kosztami jej naprawy. To zwykła odpowiedzialność z art. 415 k.c.

      Wynajmowane mieszkanie to nie hotel. Żądanie prania tapicerki jest kompletnie bezpodstawne. Jeżeli spowodowali oni jej zabrudzenie w sposób większy niż wynikałoby to z normalnego używania, to też obciążyłbym ich kosztami prania.

  • Karolina

    Witam, Jakiego paragrafu mam użyć by wymusić na wynajmującym wymianę instalacji elektrycznej?

    • skarbonamamony

      Art. 6a ust. 3 pkt 3a ustawy o ochronie praw lokatorów.

      • Karolina

        Mam jeszcze jedno pytanie, wynajmujący wzywa mnie do wykonania malowania oraz naprawy uszkodzeń tynków ścian i sufitów. Zgodnie z art 6a ust 3 pkt 3b to do wynajmującego należy wymiana tynków

        Natomiast art 6b ust 2 pkt 9a wspomina, że tynki należą do najemcy

        Dodam iż nie mamy spisanego protokołu zdawczego ani nie posiadamy żadnej umowy najmu. Lokal został sprzedany przez gminę razem z lokatorami.

        • skarbonamamony

          Wymiana tynków, a naprawa tynków to jednak różnica…

          • Karolina

            Jeżeli ściany w kamienicy pękają – podlega wymiana czy naprawa tynków?
            Z racji na nie spisanie protokołu możemy domniemać że w chwili objęcia lokalu przez osobę prywatną był on właśnie w takim stanie. Dodam, że właściciel zakupił mieszkanie w tzw „ciemno” bez oglądania go.

          • skarbonamamony

            Zgodnie z art. 675 § 3 k.c. domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. A zatem, stan inny niż dobry musicie udowodnić, mimo, że nie ma protokołu. Kwestią jest, czy uszkodzenia wynikają z niewłaściwej konserwacji tynków, czy rzeczywiście pękają ściany. Tutaj powinien wypowiedzieć się ekspert w zakresie budownictwa, a dopiero później prawnik.

          • Karolina

            W akcie notarialnym jest zapisek, że nieruchomość jest w stanie dostatecznym.

          • skarbonamamony

            Ale akt notarialny był zawierany po ilu latach od wydania lokalu Tobie?

          • Karolina

            umowę z gminą mamy z 92 a lokal został sprzedany w 2001. Akt notarialny jest właśnie z 2001

          • skarbonamamony

            No to domniemuje się, że lokal został wydany w stanie dobrym w 1992 roku.

          • karolina

            Na decyzji z gminy jest zapis że lokal jest do remontu w zakresie własnym.

            Ale podczas objęcia przez właściciela prywatnego był w stanie dostatecznym (wynika z jego aktu notarialnego)- czyli mogę się na tym opierać, tak?

          • skarbonamamony

            W momencie sprzedaży budynku/lokalu następuje prosta zmiana podmiotowa po stronie wynajmującego. Więc stan z tej chwili jest kompletnie nieistotny.
            Natomiast decyzja z gminy może potwierdzać fatalny stan tynków w momencie wydania lokali (1992 rok).

  • Karola

    Mam pytanie. Wynajmowalismy mieszkanie na ktorym cieknaca spluczka oraz kran byly od samego poczatku. Naprawilismy to pomimo zatajenia przez wlascicielke. Czy zy za naprawe powinna nam zwrocic koszt czy to bylo w naszym interesie. Oczywiscie nie wiem czy nie wiedziala o tym czy poprostu nam nie powiedziala

    • skarbonamamony

      Czy wynajmująca wiedziała czy nie, tego nie wiem. Ale zapewne Wy przyjmując mieszkanie mogliście na to zwrócić uwagę w protokole przekazania. Wtedy nie miałbym najmniejszych wątpliwości, że naprawę powinien pokryć wynajmujący.

  • D.Ewa

    Dzień dobry! Wczytałam się w tekst, jednak nie znalazłam odpowiedzi na moje pytanie. A co w przypadku, kiedy z łazienki intensywnie śmierdzi? Wzywaliśmy hydraulika ze spółdzielni i okazało się, że z racji tego, że sedes stoi przy złej ścianie, nie da się tego sprawdzić, gdyż nigdzie nie ma dojścia bez kucia w podłodze/ścianach. Ja rozumiem, że to po mojej stronie leżą wszelkie drobne naprawy, w tym kanalizacji i wiedziałam w dniu zawierania umowy, że sedes stoi w złym miejscu, ale nie zakładałam, że z tej przyczyny łazienka (i w związku z tym całe mieszkanie) okaże się niezdatna do użytku ze względu na okropny odór. Czy mimo tego, że naprawa wiążę się z ogromnymi kosztami (wymiana brodzika prysznicowego, płytek na podłodze i ścianach) to wszystko to należy to do moich obowiązków? Innym problemem jest to, że podejrzewam, że właścicielka po prostu liczy na darmowy remont, gdyż w spółdzielni „nieoficjalnie” (o zgrozo, nie udało mi się wyegzekwować tego na piśmie) powiedzieli mi, że problem śmierdzącej łazienki w tym mieszkaniu ciągnie się od lat, a właścicielka mnie poinformowała, że to dopiero po moim wprowadzeniu zaczęło śmierdzieć. Czy można to zaklasyfikować jako ukrytą wadę mieszkania?
    Właśnie zadzwonił do mnie prawnik właścicielki i chce jutro przyjechać do mnie do mieszkania rozmawiać o tej sprawie. Właścicielka, z tego co zrozumiałam, nie zamierza dołożyć ani grosza do naprawy (sam fakt, że zamiast wydać 100zł na hydraulika wolała przeznaczyć je na prawnika daje sporo do myślenia).

  • Damian Mońko

    Witam, mam pytanie. Jestem najemca mieszkania od dwóch lat, w niedziele zepsuł się junkers który ma już prawie 8 lat (zepsuł się ze starości), wynajmujący twierdzi ze wymiana na nowy jest w moim zakresie. Ja jednak sądzę że należy to do jego obowiązków, np. Ja wymienię mu teraz ten junkers który kosztuje 1350 zł a on za miesiąc mnie wyrzuci z tego mieszkania. Proszę o pomoc.

    • skarbonamamony

      Odpowiedź jest w treści artykułu. Gdy umowa nie przewiduje innych ustaleń, to najemcę obciąża naprawa i konserwacja grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody łącznie z ich wymianą (art. 6b ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). Natomiast jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia (art. 6e ust. 1 tejże ustawy).

      Poza tym, wynajmujący nie może od tak wyrzucić z mieszkania: http://skarbonamamony.pl/wypowiedzenie-umowy-najmu-mieszkania-przez-wynajmujacego.html

  • Jacek Piotrowski

    Panie Piotrze, jak zwykle bardzo dobrze napisane! Powinienem wydrukować ten artykuł i wysłać wszystkim moim najemcom 🙂

    • skarbonamamony

      Pod warunkiem, że w umowie najmu nie masz innych zapisów.

      Dziś się widzimy na mieszkaniczniku?

  • Użytkownik

    Dzień dobry. 5.10.2016 wynajęłam mieszkanie, umowę podpisywałam z ojcem właścicielki, bo ta przebywała za granicą. Pierwsze spotkanie z właścicielką miałam 3.11 i wtedy zgłosiłam jej, że zmywarka nie działa (nie działała od początku, zmywa po 6-8 godzin). Do dnia dzisiejszego (właściwie 3 miesiące) zmywarka nie została naprawiona, a właścicielka mieszkania sprzedała je i od jutra mamy nowego właściciela. Wczoraj dostaliśmy maila, że dzwoniła do siemensa i powiedzieli, że to wina zatkanego filtra – przeczyściliśmy zmywarkę i dalej tak długo zmywa. Dzisiaj sama zadzwoniłam do siemensa i powiedzieli, że problem wynika z grzania wody i faktycznie po godzinie mycia woda jest zimna. Kto powinien ponieść koszt naprawy?

    • Marzena Piekarska

      Wszystkie drobne naprawy są po stronie najemcy.

      • Użytkownik

        Co rozumieć przez drobne naprawy? Wymiana tej części kosztuje ok. 450 zł. To raczej nie należy do drobnych napraw. Dodatkowo jest to element, którego nie uszkodzono technicznie, po prostu się zużył.

  • lokator

    Co w sytuacji gdy brak było umowy najmu, właściciel nie pobrał kaucji, a teraz po jego zakończeniu żąda kosztów wykonania remontu mieszkania, w tym malowania i materiałów do tego potrzebnych? Dodam, że uszkodzenia oczywiście są, ale drobne i wynikające z tego że lokal był zamieszkiwany, a lokatorzy zaproponowali, że zwrócą koszty odpowiadające jednemu czynszowi.

    • skarbonamamony

      Jeżeli umowa najmu została zawarta w formie ustnej, to zapewne nie ma innych ustaleń związanych remontem po zakończeniu najmu. W takim wypadku, zgodnie z art. 6e ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw.

      • lokator

        Tylko, że wynajmujący nie chce żeby odnowił go lokator, co ten zaproponował, tylko chce pieniądze na odnowienie. Poza tym lokal w chwili rozpoczęcia nie był świeżo wyremontowany, a jego stan nie zmienił się na tyle aby konieczny był generalny remont. Wydaje się, więc że wynajmujący stara się wykonać remont lokalu na koszt lokatora. Poza tym przepis, który Pan powołał odnosi się raczej do obowiązku oddania lokalu w stanie niepogorszonym i takim który umożliwia zamieszkanie w nim kolejnym osobom.

        • skarbonamamony

          Przepis w całości brzmi:

          Art. 6e
          1. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.
          2. Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 6d i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

          Jak z niego wynika, to najemca powinien odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw. Własnym staraniem i na własny koszt. Wynajmujący może to uczynić jedynie zastępczo, gdy najemca odmawia wykonania obowiązku, na podstawie uprzednio wykonanego kosztorysu.

          A zatem, żądanie wynajmującego, w świetle Pańskiej wypowiedzi, jest nieuprawnione.

  • Maciej

    Panie Piotrze, po przeanalizowania niniejszego artykułu rodzi się pytanie… Czy na przykład udokumentowany i poniesiony koszt wymiany, podkreślę wiekowej (ponad 18 lat) wanny wraz z zabudową płytkową, który wziął na własne barki wynajmujący kierując się dobrą współpracą z Najemcą może, zostać nie uznany jako koszt uzyskania przychodu w rozumieniu updof przez US? przytoczone przez Pana paragrafy ustawy o ochronie praw lokatorów pozwalające na obciążenie kosztami w/w naprawy Najemcę stają się istotniejsze niż stan faktyczny wanny i charakter podatkowy poniesionego kosztu bez wątpienia zmierzający do podtrzymania źródła przychodu? Nadmienię, że dość szczegółowy protokół przekazania lokalu tak szczegółowej kwestii jak stan techniczny wanny i jej wiek, niestety nie porusza.
    pozdrawiam,
    Maciek

    • skarbonamamony

      Na samym początku wskazałem, że strony umowy najmu mogą swoje prawa i obowiązki z tym zakresie poczynić odmiennie (art. 6f ustawy o ochronie praw lokatorów). Nie ma też przeszkód, by takie ustalenia czynić już w trakcie trwania umowy najmu.

      Skoro strony porozumiały się w zakresie wanny w ten sposób, że to wynajmujący pokryje koszty jej wymiany, to nie widzę możliwości, by wydatek ten nie mógłby być kosztem uzyskania przychodu.

  • Danuta

    Mam pytanie- 28 lutego zdaje mieszkanie/wynajem od osoby prywatnej/. Najemca wymaga ode mnie zdania o godz. 15 wymalowanego mieszkania. Mieszkam 2 lata i mieszkanie nie było odnawialne. Znajomi Niemcy mówią mi,że to bzdury, że mieszkanie według nowych zasad powinno być tylko pozamiatane. Proszę o szybką odpowiedź. Danuta

    • skarbonamamony

      Jeżeli umowa nie zawiera innych ustaleń to zgodnie z art. 6e ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy.

  • Kasia

    Witam. Od prawie roku wynajmuję mieszkanie. Od kilku miesięcy (jakoś od września)zdarza się, że w łazience okropnie cuchnie. W łazience jest wanna i prysznic. Śmierdzi z, i spod wanny. Od kiedy zauważyłam problem próbuję od właściciela wyegzekwować naprawdę. Cały czas mnie zbywa, zaleca zatkac wannę. Ciągle wietrzę i staram się mieć pozatykane wszystkie odplywy, żeby nie podtuwac się smierdzacym gazem. Z końcem lutego kończy mi się umowa. W jaki sposób właścicielka mogłaby ponieść konsekwencje zaniedbania? Dodam że wyprowadzka przed upływem roku wiązała się ze stratą wpłaconej przeze mnie kaucji.

  • Sebastian

    Dzień dobry, tydzień temu wynająłem mieszkanie świeżo po remoncie wyposażone w nowe, nieużywane elementy wyposażenia technicznego. Niestety okazało się, że sprzęty te zostały nieprawidłowo zamontowane bądź nie zostały podłączone do sieci elektryczne, a podłączenie związane jest z rozłożeniem mebli pod zabudowę. Mówiąc wprost – lodówka i płyta indukcyjna nie działają bo nie zostały podłączone, a prysznic został wadliwie zamontowany i woda zalewa całą łazienkę. Dodatkowo niemożliwe jest korzystanie z szafki i zamrażarki w lodówce gdyż ich otwarcie blokuje futryna drzwi i skrzynka instalacji elektrycznej. Uroki nowego mieszkania 🙂 Czy w związku z tym, że o wadach przed wynajmem nie wiedziałem, a istniały od początku to przysługuje mi obniżenie czynszu za czas trwania wad? Oczywiście uważam, że byłby to fatalny start z nowym wynajmującym, chciałbym jednak poznać swoje prawa. Jeśli takie mi przysługuje – jak obliczyć wymienioną kwotę?

  • Władysław

    Witam.

    Uprzejmie proszę o weryfikację, czy dobrze rozumuje obowiązki obydwu stron.

    Wynajmuje jeden z pokoi w dużym domu przeznaczonym na wynajem. Toaleta non stop się zatyka, ponieważ sedes jest konstrukcyjnie nieprzystosowany do kanalizacji odpływowej, cały prysznic, łącznie z brodzikiem oraz drzwiami i ściankami jest rozwalający się, kable elektryczne z puszki do puszki są pociągnięte po ścianie na zewnątrz, a z puszek wystają kable pod napięciem 220V, z pralki cieknie, lodówka już chłodzi tak jak powinna.

    Tak było od samego początku wprowadzenia się, a właściciela nie można się doprosić o remont. Umowę mamy pisemną, ale ogólną, więc w przypadku sporu, musiałby być brany pod uwagę art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów. Czy w zgodzie z literą prawa, te i podobne aspekty, obowiązany jest naprawić najemca, czyli my lokatorzy???

    Dziękuję serdecznie

    Pozdrawiam

    • Władysław

      Miało być: ” lodówka już chłodzi nie tak jak powinna.”

  • Anna Rabikowska

    Moje pytanie odnosi się do pękniętego panelu szklanego w kuchni. Panel pękł prawdopodobnie z powodu wysokiej temperatury płyty elektrycznej. Dodam, że nie jest to szkło hartowane. Zatem, jeśli zamontowano nieodpowiedni do takiego miejsca materiał, koszt wymiany panelu powinien ponieść Najemca czy Wynajmujący?

    Z góry dziękuję za odpowiedź.

  • Grabol

    Witam.
    Art. 6f stanowi, że strony mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki wymienione w
    art. 6a–6e.
    Jeżeli więc w umowie nie będzie żadnych regulacji dot. obowiązków wymienionych w tych artykułach, strony obowiązują regulacje zawarte w tychże artykułach.
    Czy jednak katalog praw i obowiązków zawartych w ww artykułach jest katalogiem zamkniętym? Czy strony mogą go rozszerzać w umowie o inne obowiązki?

    • skarbonamamony

      Zwróć uwagę, że katalog obowiązków ustawowych najemcy mieszkania ma właśnie charakter zamknięty. Obowiązki wynajmującego są sformułowane w ustawie jako katalog otwarty.
      Skoro strony mogą odmiennie ustalić swoje prawa i obowiązki to mogą to zrobić praktycznie dowolnie, oczywiście o ile nie będzie naruszać to charakteru umowy najmu oraz zasad współżycia społecznego i nie będzie prowadzić do wyzysku jednej ze stron. Rozszerzenie czy zawężenie obowiązków jednej ze stron jest jak najbardziej dopuszczalne. Należy jednak dbać o jak najbardziej jednoznaczne zapisy umowne.

  • Anna Kondracka

    Moje pytanie dotyczy kominów węglowych a dokładnie ich okresowego czyszczenia. Kto jest za to odpowiedzialny wynajmujący czy najemca ?

  • Grabol

    Witam.
    Zgodnie z ustawą, jeżeli strony w umowie nie określiły inaczej, można (upraszczając) powiedzieć, że wynajmującego obciąża wymiana, a najemcę naprawa i konserwacja.
    Jak jednak, z technicznego punktu widzenia ustalić, czy dany element wymaga już wymiany, czy uzasadniona jest jeszcze jego naprawa?
    Przykłady z życia:
    1. kilkudziesięcioletnia stolarka okienna w starej kamienicy.
    2. przepływowy dwufunkcyjny piec gazowy (podgrzewanie wody i c.o.), ok. 10 letni, koszt nowego ok. 3000 PLN, najemca naprawiał go już trzykrotnie, łącznie na kwotę 1200 PLN.
    Czy w razie sporu jedynym rozwiązaniem jest powołanie biegłego w postępowaniu sądowym?

    • skarbonamamony

      Dlaczego wszyscy zaraz chcecie chodzić do sądu? Trzeba ze sobą rozmawiać.

      Wracając do meritum to faktycznie ustalenie czy dany element wyposażenia lub część budynku nadaje się do naprawy czy powinien być wymieniony może być kłopotliwe. Niemniej jednak odpowiedni specjalista jest w stanie ocenić, czy element ten jest już całkowicie wyeksploatowany i powinien być wymieniony czy jeszcze zasadna jest jego naprawa.

      Akurat sprawa okna jest oczywista, bo bardzo ciężko jest naprawić drewniane okna i tutaj gołym okiem można stwierdzić, że na skutek kompletnego wypaczenia drewna jest ono całkowicie wyeksploatowane.

      Z piecem dwufunkcyjnym jest dodatkowy problem. Z jednej strony służy on ogrzaniu wody użytkowej, a z drugiej strony jest częścią centralnego etażowego ogrzewania. I tak w myśl art. 6b ust. 2 pkt 4 OchrLokU, gdyby strony nie ustaliły nic innego, to piec powinien być wymieniany przez najemcę z uwagi na to, że jest przepływowym, gazowym ogrzewaczem wody, a z drugiej strony, w myśl art. 6a ust. 3 pkt 3 OchroLokU powinien być wymieniany przez wynajmującego z uwagi na to, że jest elementem instalacji grzewczej, który nie jest wymieniany przez najemcę. I jak ten problem rozstrzygnąć? Nie znalazłem żadnego orzeczenia, które osądzałoby ten problem. Dlatego wynajmujący powinni tę sprawę jednoznacznie ustalić już w umowie najmu.

      • Grabol

        Dlaczego generalizujesz uważając, że wszyscy chcemy chodzić do sądu? Z mojego komentarza to nie wynika. Wręcz przeciwnie, zadałem pytanie, czy JEDYNIE biegły w postępowaniu sądowym może dać jednoznaczną odpowiedź.
        Ponoć Polacy zbyt często chodzą do sądów. Nie jest to jednak ich wina, tylko szeregu kwestii. Poziom świadomości prawniczej w społeczeństwie jest niski. Nie chodzi tutaj o wysublimowaną problematykę, ale o podstawowe kwestie „z życia”, czyli prawa konsumenta, umowa najmu lokalu mieszkalnego, umowy o pracę i zlecenie, majątkowe ustroje małżeńskie itp. Spotkałem się z argumentami, że aby to wszystko pojąć, trzeba być prawnikiem. Jako kontrargument przytaczam tezę, że zgodnie z tym rozumowaniem uprawnienia do prowadzenia pojazdów kat. B winni mieć jedynie prawnicy, jako że przepisy ustawy Prawo o ruchu drogowym są bardziej skomplikowane niż np. zagadnienia praw konsumenta. Bez przesady można stwierdzić, że każdy średnio inteligentny człowiek powinien opanować podstawowe przepisy, o ile zostaną stworzone poradniki, a de facto tłumaczenia przepisów z języka prawniczego na ludzki. Taką funkcję pełni właśnie niniejszy blog.
        Trzeba również zauważyć, że dostęp do pomocy prawnej, tzw. „prawo ubogich” również w Polsce kuleje. Nie każdego stać na to, aby wydać 100 PLN na wizytę u prawnika, który często za tę kwotę zacytuje ustawę, ale za sporządzenie wzoru pisma zażąda dodatkowej opłaty. Reprezentacja przed sądem to kwoty zaporowe, od 2000 PLN. Co ciekawe, z drugiej strony mecenasi narzekają, że rynek usług prawniczych jest nasycony i ciężko się utrzymać, a udzielanie darmowych porad prawnych przez różne organizacje społeczne uważają za psucie rynku. W mojej ocenie, to mecenasom nie chce się schylać po „drobnicę”. Jakkolwiek, najemcy lokali mieszkalnych to osoby niezamożne, o niskich dochodach, nie posiadający wiedzy prawniczej, którzy swoje potrzeby mieszkaniowe muszą jakoś zaspokajać. Ustawodawca ingeruje w swobodę umów najmu lokali mieszkalnych z uwagi na to, że najemca jest stroną słabszą w tym układzie. Wartościowych informacji na Twoim blogu szukają głównie najemcy, niestety często po podpisaniu umowy. W swojej pracy zawodowej spotykam się z częstymi przypadkami, gdy wynajmujący rażąco narusza prawa najemcy. Naruszanie to wynika z unikalnego połączenia ignorancji prawnej właściciela nieruchomości oraz jego arogancji wynikającej z błędnego przekonania, że „właścicielowi wszystko wolno”, co nasuwa bezpośrednie skojarzenia z systemem feudalnym. Częste zapisy umów najmu, których wzory narzucają wynajmujący, to np. bezzwrotna kaucja, trzydniowy okres wypowiedzenia umowy ze strony wynajmującego, czy prawo komisyjnego wejścia i opróżnienia lokalu w przypadku jednomiesięcznej zaległości w czynszu (sic!). Najemcy pozbawieni pomocy prawnej godzą się na takie bezprawne warunki, obawiając się „eksmisji na bruk”, której rzekome istnienie jest tak głęboko zakorzenione jak np. meldunek dający prawo do lokalu, czy istnienie „żółtych papierów”.
        Przechodząc do meritum: oczywiście, że wzajemne porozumienie jest drogą najlepszą, ponieważ jest najtańsze i najszybsze. Są jednak nierzadkie sytuacje, kiedy wynajmujący bezprawnie narusza prawa lokatora, a po pisemnym wezwaniu go do zaprzestania naruszeń wypowiada, również bezpodstawnie, umowę najmu. Następnie pisemnie informuje najemcę, że „za trzy dni przyjdzie ze szwagrem i wyrzuci z lokalu”. W takich przypadkach uważam, że najemca (z pomocą prawnika) powinien wysłać wynajmującemu kulturalne pismo z informacją wskazującą naruszone przepisy i rzetelnie informującą jakie kroki prawne zostaną podjęte, czyli pozew do sądu ale również zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa, czy to z art. 193 kk czy też 191 §1a kk.

      • Grabol

        Dlaczego generalizujesz uważając, że wszyscy chcemy chodzić do
        sądu? Z mojego komentarza to nie wynika. Wręcz przeciwnie, zadałem
        pytanie, czy JEDYNIE biegły w postępowaniu sądowym może dać
        jednoznaczną odpowiedź.

        Ponoć Polacy zbyt często chodzą do sądów. Nie jest to jednak ich
        wina, tylko szeregu kwestii. Poziom świadomości prawniczej w
        społeczeństwie jest niski. Nie chodzi tutaj o wysublimowaną
        problematykę, ale o podstawowe kwestie „z życia”, czyli prawa
        konsumenta, umowa najmu lokalu mieszkalnego, umowy o pracę i
        zlecenie, majątkowe ustroje małżeńskie itp. Spotkałem się z
        argumentami, że aby to wszystko pojąć, trzeba być prawnikiem.
        Jako kontrargument przytaczam tezę, że zgodnie z tym rozumowaniem
        uprawnienia do prowadzenia pojazdów kat. B winni mieć jedynie
        prawnicy, jako że przepisy ustawy Prawo o ruchu drogowym są
        bardziej skomplikowane niż np. zagadnienia praw konsumenta. Bez
        przesady można stwierdzić, że każdy średnio inteligentny
        człowiek powinien opanować podstawowe przepisy, o ile zostaną
        stworzone poradniki, a de facto tłumaczenia przepisów z języka
        prawniczego na ludzki. Taką funkcję pełni właśnie niniejszy
        blog.

        Trzeba również zauważyć, że dostęp do pomocy prawnej, tzw.
        „prawo ubogich” również w Polsce kuleje. Nie każdego stać na
        to, aby wydać 100 PLN na wizytę u prawnika, który często za tę
        kwotę zacytuje ustawę, ale za sporządzenie wzoru pisma zażąda
        dodatkowej opłaty. Reprezentacja przed sądem to kwoty zaporowe, od
        2000 PLN. Co ciekawe, z drugiej strony mecenasi narzekają, że rynek
        usług prawniczych jest nasycony i ciężko się utrzymać, a
        udzielanie darmowych porad prawnych przez różne organizacje
        społeczne uważają za psucie rynku. W mojej ocenie, to mecenasom
        nie chce się schylać po „drobnicę”. Jakkolwiek, najemcy lokali
        mieszkalnych to osoby niezamożne, o niskich dochodach, nie
        posiadający wiedzy prawniczej, którzy swoje potrzeby mieszkaniowe
        muszą jakoś zaspokajać. Ustawodawca ingeruje w swobodę umów
        najmu lokali mieszkalnych z uwagi na to, że najemca jest stroną
        słabszą w tym układzie. Wartościowych informacji na Twoim blogu
        szukają głównie najemcy, niestety często po podpisaniu umowy. W
        swojej pracy zawodowej spotykam się z częstymi przypadkami, gdy
        wynajmujący rażąco narusza prawa najemcy. Naruszanie to wynika z
        unikalnego połączenia ignorancji prawnej właściciela
        nieruchomości oraz jego arogancji wynikającej z błędnego
        przekonania, że „właścicielowi wszystko wolno”, co nasuwa
        bezpośrednie skojarzenia z systemem feudalnym. Częste zapisy umów
        najmu, których wzory narzucają wynajmujący, to np. bezzwrotna
        kaucja, trzydniowy okres wypowiedzenia umowy ze strony wynajmującego,
        czy prawo komisyjnego wejścia i opróżnienia lokalu w przypadku
        jednomiesięcznej zaległości w czynszu (sic!). Najemcy pozbawieni
        pomocy prawnej godzą się na takie bezprawne warunki, obawiając się
        „eksmisji na bruk”, której rzekome istnienie jest tak głęboko
        zakorzenione jak np. meldunek dający prawo do lokalu, czy istnienie
        „żółtych papierów”.

        Przechodząc do meritum: oczywiście, że wzajemne porozumienie jest
        drogą najlepszą, ponieważ jest najtańsze i najszybsze. Są jednak
        nierzadkie sytuacje, kiedy wynajmujący bezprawnie narusza prawa
        lokatora, a po pisemnym wezwaniu go do zaprzestania naruszeń
        wypowiada, również bezpodstawnie, umowę najmu. Następnie pisemnie
        informuje najemcę, że „za trzy dni przyjdzie ze szwagrem i
        wyrzuci z lokalu”. W takich przypadkach uważam, że najemca (z
        pomocą prawnika) powinien wysłać wynajmującemu kulturalne pismo z
        informacją wskazującą naruszone przepisy i rzetelnie informującą
        jakie kroki prawne zostaną podjęte, czyli pozew do sądu ale
        również zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa, czy
        to z art. 193 kk czy też 191 §1a
        kk.

      • Grabol

        Pozwole sobie zadać pytanie, czy ja mam bana? Dwa razy wklejałem już swoją odpowiedź, która po chwili znikała. Chyba że jest jakieś ograniczenie w ilości znaków w poście?

        • skarbonamamony

          Chyba DISQUS oznaczył Cię jako spamera 🙂

  • Milva

    Witam,
    wynajmuję mieszkanie, w którym są stare tapety i sufit ze styropianu lub czegoś podobnego. Przy podpisywaniu umowy wynajmujący powiedział, że jeżeli będę chciała pomalować ściany, to nie ma problemu. Jednak nie omówiliśmy kto poniesie tego kosztu. Jak wygląda to z prawnej strony? Czy powinnam/mogę poprosić wynajmującego chociażby o zapłacenie połowy kwoty malowania? Moim zdaniem to inwestowanie w mieszkanie, a w dodatku dużo włożonej pracy, bo zamierzam to zrobić sama, więc czy jest tak, że nie dość, że męczę się z tapetami i dziwnym sufitem w mieszkaniu, którego nie jestem właścicielką, to jeszcze muszę za to wszystko zapłacić?
    Dodam, że nie ma absolutnej konieczności malowania tych ścian. Tapety są stare i nie wyglądają zbyt ładnie, no ale są i nic poza tym się z nimi nie dzieje.
    Z góry dziękuję za radę 🙂

  • Dejv

    Witam,
    Wynajmuje mieszkanie, w którym pękła prawdopodobnie rura w podłodze.
    Oczywiście sąsiad mieszkający na dole został „zalany” (ściek na suficie).
    Jak rozumiem z artykułu powyżej, winę za to ponoszę Ja czyli Najemca, jednakże jeżeli Wynajmujący nie zadbał wcześniej o to czy rura jest sprawna i usterka powiększała się z biegiem czasu to w tej sytuacji koszt naprawy ponosi Wynajmujący tak?

  • Iza

    no dobrze… a co jesli wynajmujący chce robić remont mieszkania. Bo akurat zachciało mi sie paneli podłogowych. W związku z tym trzeba kolejny raz malować ściany. To wszystko nie wynika z zaniedbania najemcy, jedynie zachcianki wynajmującego. I co teraz ma najemca począć?

  • zrozpaczona

    Witam około miesiąca mieliśmy zatrucie tlenkiem węgla okazało się że to wina komina zły stan komina miesiąc później ta sama sytuacja niby wszystko było zrobione dobrze ale wywietrznik nie spełnił wymagań chciałam starać się o odszkodowanie ale także chciałam iść na kompromis c
    Chodziło mi o to żeby zrobili mi junkers na ciepłą wodę czy ktoś wie co zesk ma robić w mieszkaniach komunalnych czy to my jako najemcy musimy robić wszystko na własny koszt chociaż to i tak nie nasze mieszkanie czy do nich też coś należy i czy zesk mógłby iść na kompromis czy jednak walczyć o odszkodowanie

    • skarbonamamony

      Zgodnie z art. 6b ust. 2 pkt 4 wymiana przepływowych grzejników wody obciąża najemcę chyba, że umowa to zagadnienie reguluje inaczej.

    • T.

      Przykro mi, ale dopóki nie nauczy się Pani pisać po polsku na poziomie wiedzy ze szkoły podstawowej, gdzie naucza się używania spójników, nie będziemy w stanie Pani pomóc.

  • Marlena Chojnacka

    witam wynajmowałam mieszkanie w którym własciciel oprócz standardowych oplat za ogrzewanie gazowe również nas obciążył roczną inspekcją pieca gazowego 270 zł, i roczna amortyzacją pica 350 zł czy mial do tego prawo ?

  • Natalia Patala

    A co w przypadku gdy że ściany odpada kamień dekoracyjny?polowa ściany jest do zdjęcia i przyklejenia na nowo.czy to po mojej stronie należy naprawa czegoś co samo odpada od ściany,bo zostalo spartolone od samego początku?

    • skarbonamamony

      W tej sytuacji to raczej uznałbym, że lokal ma wadę po prostu i powinien naprawy dokonać wynajmujący. Zakładam, że odpadanie kamienia nie następuje po 10 latach 🙂