Kompletna umowa najmu

By | 2 lipca 2016

domowo-biurowa-drukarka-z-wydrukiem

Każdą umowę zawiera się na złe czasy, i to te najbardziej nieoczekiwane. Umowę najmu w szczególności – to wynajmujący ryzykuje majątkiem wartym nawet kilkaset tysięcy złotych. Kto przypuszcza, że ten miły ojciec rodziny to tylko pozory, bo w rzeczywistości jest alkoholikiem, który nie będzie chciał płacić czynszu? Dlaczego ci mili studenci zapuścili mieszkanie i uciekli przed końcem umowy?

Umowa najmu ustna czy pisemna?

Umowa najmu uregulowana jest w art. 659 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tą definicją wynajmujący, którym najczęściej jest właściciel mieszkania, zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania w zamian za płacenie czynszu. W rozumieniu definicji najmu, rzeczą jest również lokal mieszkalny, ale także kajak, samochód albo laptop.

Jak wynika z definicji, umowa najmu nie musi być zawarta w formie pisemnej. Umowę tę można zawrzeć w dowolnej formie, także ustnie, przez telefon, za pośrednictwem Internetu. Nie wyobrażam sobie jednak, by ktoś oddawał mieszkanie w najem na podstawie umowy ustnej. W przypadku ewentualnego sporu między stronami umowy ustnej, zeznania świadków będących przy zawarciu takiej umowy mogą okazać się niewystarczające dla ustalenia szczegółowych uzgodnień. O ile sam fakt zawarcia umowy jest łatwy do udowodnienia, bo zwykle stan faktyczny polegający na używaniu lokalu przez najemcę jest oczywisty, o tyle udowodnienie szczegółowych warunków kontraktu może być problematyczne.

Prosty wzór umowy najmu

Z samej definicji najmu dowiadujemy się, że prosty wzór umowy najmu powinien obejmować tylko wskazanie danych wynajmującego i najemcy oraz określenie przedmiotu najmu i wysokości czynszu. Przedmiot umowy i wysokość czynszu to tzw. elementy przedmiotowo istotne umowy najmu.

Najprostsza umowa najmu mogłaby wyglądać mniej więcej tak jak poniżej.

Umowa najmu zawarta 3 sierpnia 2016 roku między Adamem Kowalskim zamieszkałym w Sopocie przy ul. Kościuszki 1 zwanym dalej Wynajmującym, a Janem Nowakiem zamieszkałym w Gdyni przy ul. Ogrodowej 5 zwanym dalej Najemcą.

  1. Przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny zlokalizowany w Gdańsku, przy ul. Współczesnej 5c/8, składający się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju.
  2. Najem rozpocznie się w dniu 5 sierpnia 2016 roku, a umowa zawarta jest na czas nie oznaczony.
  3. W czasie trwania najmu Najemca zobowiązany jest do zapłaty wynajmującemu czynszu najmu w wysokości 1.000 zł (jeden tysiąc złotych) miesięcznie.

Pod nią dwa podpisy i tyle. Tak może wyglądać ważna i pełnoprawna umowa najmu. Ale czy na pewno powinna?

Dobra umowa najmu

Nie ma jednego, uniwersalnego wzoru umowy najmu. Inna umowa powinna być na luksusowe mieszkanie wynajmowanie firmie, a zupełnie inna do wynajęcia lokalu kilku studentom. Każda z nich powinna w odmienny sposób regulować relacje stron. Przy tym musimy w każdym wypadku zrobić wszystko, by w maksymalny sposób zabezpieczyć swoje interesy.

Umowa najmu powinna szczegółowo regulować wiele spraw. Tak, by chronić Cię przed niemiłymi niespodziankami. Zarówno w trakcie spokojnego wykonywania jej przez strony, ale przede wszystkim wtedy, gdy przestaje być miło. Przecież nie chcesz stracić mieszkania na długie miesiące. Nie będziesz zarabiać, a do tego trzeba jeszcze ponosić koszty utrzymania lokalu i dochodzenia sprawiedliwości przed sądem. Wszystko to kosztem Twojej rodziny.

Przede wszystkim w umowie najmu należy dokładnie określić strony – wynajmującego i najemcę, oraz spisać ich wszystkie dane. Gdy najemców jest kilku (np. w umowie ze studentami) dodatkowo trzeba określić sposób ich odpowiedzialności za zobowiązania.

Nie można zapomnieć o określeniu przedmiotu umowy. Z jakich pomieszczeń najemca może korzystać, a jakie są wykluczone z najmu. Czy korzystanie z miejsca w hali garażowej jest w zakresie umowy czy też nie? Czy wiąże się z tym jakaś dodatkowa odpłatność?

Określenie wysokości czynszu. Nie można zapomnieć o sposobie i terminach jego płatności. W umowach zawartych na dłuższy okres czasu należy pamiętać o określeniu waloryzacji czynszu, ewentualnie trybu jego zwiększania w drodze wypowiedzenia. Czynsz to przecież nasze wynagrodzenie jakie powinniśmy otrzymywać stale i bez zakłóceń w trakcie trwania najmu.

Bezwzględnie należy wskazać cel najmu. Dobrze jest również określić ile osób i które mogą zamieszkać w lokalu. Przecież to wpływa na wysokość kosztów ponoszonych w związku z utrzymaniem lokalu. Umowa powinna również obejmować ustalenia w zakresie prawa podnajmu oraz ewentualną odpowiedzialność podnajemców za zobowiązania najemcy.

Wszystkie ustalenia związane z kaucją powinny być ściśle spisane w umowie. Niewłaściwie pobrana kaucja zabezpieczająca może osiągnąć całkowicie odwrotny skutek – wynajmujący nie uzyska żadnego zabezpieczenia. Narazi się na ryzyko, którego w żadnym wypadku nie powinien podejmować. Nierównowaga stron umowy najmu lokalu jest niestety niekorzystna dla wynajmującego. Kwotę kaucji należy „oderwać” od wysokości czynszu. Nie powinna ona być jednokrotnością lub dwukrotnością czynszu. Lepiej dodać kilkaset złotych. Dzięki temu najemca nie będzie próbował rozliczyć ostatniego czynszu przy pomocy kaucji i łatwiej będzie nam wyjaśnić dlaczego nie powinien tego robić. Kaucja zwracana jest po okresie najmu – pod warunkiem, że lokal został odebrany bez zastrzeżeń, a najemca nie ma żadnych zaległych zobowiązań. W przypadku zastrzeżeń wynajmujący potrąca sobie odpowiednią kwotę.

Należy rozważyć inne sposoby zabezpieczenia interesów wynajmującego. Do najpopularniejszych zaliczam weksel in blanco wraz z deklaracją wekslową, albo dobrowolne poddanie się egzekucji w formie aktu notarialnego. Nie są one tak dobre jak kaucja, ale jako dodatkowy element mogą być pożądane.

Wzajemne prawa i obowiązki stron powinny być bardzo szczegółowo wyspecyfikowane w umowie. Niejednokrotnie na tym tle dochodzi do sporów. Strony ogólnikowej umowy najmu toczą walki o naprawę oświetlenia, odetkanie odpływu ścieków, malowanie ścian i konserwację pieców dwufunkcyjnych. To wszystko należy bardzo dokładnie opisać w umowie. Wszelkie ogólniki są bardzo złym rozwiązaniem. W skrajnym przypadku najemca może obniżyć sobie odpowiednio czynsz wskazując konieczność przeprowadzenia koniecznych napraw. Dodatkowo należy pamiętać o określeniu trybu zgłaszania wszelkich usterek.

Wynajmujący powinien określić zasady inspekcji lokalu. Powinien on mieć możliwość sprawdzenia, czy najemca dobrze wypełnia obowiązki wynikające z umowy oraz czy dba o stan lokalu. Pozwoli to na szybką reakcję na wszelkie uchybienia oraz uniknięcie większych strat. Może to wydać się dziwne, ale właściciel wynajmowanego mieszkania nie ma prawa wchodzić do niego bez zgody najemcy. Zgodnie z prawem najemcy należy zapewnić spokojne korzystanie z lokalu. Jeżeli nie znajdą się w umowie odpowiednie zapisy, to najemca może po prostu odmawiać dostępu do lokalu w trakcie najmu. Sprawcą naruszenia miru domowego może być także właściciel lokalu. Takie działanie jest przestępstwem. Ten aspekt umowy trzeba uzgodnić zawczasu.

Odrębnego, dość dokładnego sprecyzowania wymaga sprawa uprawnienia do trzymania zwierząt w wynajmowanym mieszkaniu. Nie każdy wynajmujący to akceptuje.

Nieodzownym elementem każdej umowy najmu jest wskazanie zasad i sposobu wypowiedzenia umowy. W tym przypadku najczęściej popełniane są błędy. Zbyt ogólne zapisy mogą być po prostu sprzeczne z prawem, a w konsekwencji kompletnie nieskuteczne. Ustawa o ochronie praw lokatorów wprowadza bardzo istotne ograniczenia praw wynajmującego. Błędne zapisy w umowie najmu mieszkania mogą doprowadzić do sytuacji, w której wynajmujący będzie musiał miesiącami, a nawet latami, bezczynnie czekać by skorzystać z możliwości wypowiedzenia umowy. Nawet wtedy gdy najemca nie będzie płacił czynszu. Najemca będzie mieszkał za darmo i nie będzie można go wyrzucić z mieszkania!

Należy pamiętać o określeniu wszystkich dokumentów towarzyszących umowie. Powinna ona zawierać wzory protokołu przekazania i zwrotu lokalu oraz uzgodnienie terminu i sposobu ostatecznych rozliczeń stron. Tak by najemca już po ustaniu najmu i zwrotu lokalu dał nam czas na rozliczenie opłat i zwrot kaucji. Przy umowie najmu okazjonalnego lokalu trzeba pamiętać o załącznikach specyficznych, związanych tylko z tym trybem najmu: akt notarialny dobrowolnego poddania się egzekucji, wskazanie innego lokalu do którego najemca wyprowadzi się w wypadku eksmisji, zgoda właściciela innego lokalu do zamieszkania w nim najemcy, zgłoszenie zawarcia umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego.

Sposób wprowadzania zmian w umowie, właściwość miejscowa sądu, tryb rozstrzygania sporów oraz adresy do doręczeń to postanowienia końcowe każdej umowy. Powinna się w nich znaleźć również klauzula salwatoryjna oraz ewentualny zapis na sąd polubowny co pozwala na szybsze rozstrzyganie ewentualnych sporów.

Nie zapominajmy o podpisach wszystkich stron umowy. Podpisy powinny złożyć wszystkie osoby zawierające umowę. Niejednokrotnie w początkowej części wymienionych jest więcej osób będących stronami, a pod samą umową podpisów jest znaczenie mniej.

Dlaczego tylko nieliczni właściciele mieszkań unikają oszustów?

Wynajęcie mieszkania to cały proces. Rozpoczyna się już w trakcie pierwszej rozmowy telefonicznej. Wtedy dokonujemy pierwszej weryfikacji potencjalnego najemcy. W czasie negocjacji warunków umowy „w cztery oczy” poznajemy zamiary kandydata. Szczera rozmowa i jego reakcje na nasze wygórowane propozycje pozwalają odczytać jego zamiary. Wszelkie niepokojące nas sygnały powinny spowodować odstąpienie od zawarcia umowy z daną osobą. Wydanie lokalu to ostatni etap. Później już przekonujemy się na własnym portfelu czy najemca nas oszukiwał czy nie. Czy będzie dobrym płatnikiem i będzie dbał o mieszkanie czy czeka nas droga przez mękę.

Wszelkie wątpliwości należy rozstrzygać na niekorzyść potencjalnego najemcy. Nie można ulegać emocjom. Lepiej by mieszkanie przez kolejne dwa tygodnie nie zarabiało niż ulec „ładnym oczom” i dokonać złego wyboru.

Nieuczciwi najemcy latami potrafią przedłużać postępowanie eksmisyjne. W tym czasie nie płacą czynszu i innych opłat. Bezczelnie doprowadzają właściciela lokalu i sam lokal do ruiny.

Bardzo ważne na zakończenie

Im dokładniejsza umowa najmu tym mniej konfliktów i niedomówień. Zawsze wtedy można zajrzeć do treści umowy i wskazać właściwy jej przepis jako podstawę rozstrzygnięcia. Dzięki temu łatwiej Ci będzie wyegzekwować swoje prawa – zaoszczędzisz pieniądze i nerwy.

Zarabianie na najmie mieszkania jest obarczone pewnym ryzykiem. Warto pamiętać, że nie każdy wzór umowy jest pełnowartościowy. Nie każdy wzór umowy da się zastosować do konkretnego przypadku. Inna umowa powinna być dla małżeństwa, a zupełnie innych uzgodnień wymaga umowa najmu dla studentów.

Dzięki mojej wieloletniej praktyce udało mi się wypracować dobre wzory umowy najmu. Wszystkie ewentualne nieścisłości zostały wyeliminowane kolejnymi doświadczeniami . Udostępniam te umowy tutaj.