Kompletna umowa najmu

By | 2 lipca 2016

domowo-biurowa-drukarka-z-wydrukiem

Każ­dą umo­wę zawie­ra się na złe cza­sy, i to te naj­bar­dziej nie­ocze­ki­wa­ne. Umo­wę naj­mu w szcze­gól­no­ści — to wynaj­mu­ją­cy ryzy­ku­je mająt­kiem war­tym nawet kil­ka­set tysię­cy zło­tych. Kto przy­pusz­cza, że ten miły ojciec rodzi­ny to tyl­ko pozo­ry, bo w rze­czy­wi­sto­ści jest alko­ho­li­kiem, któ­ry nie będzie chciał pła­cić czyn­szu? Dla­cze­go ci mili stu­den­ci zapu­ści­li miesz­ka­nie i ucie­kli przed koń­cem umo­wy?

Umowa najmu ustna czy pisemna?

Umo­wa naj­mu ure­gu­lo­wa­na jest w art. 659 kodek­su cywil­ne­go. Zgod­nie z tą defi­ni­cją wynaj­mu­ją­cy, któ­rym naj­czę­ściej jest wła­ści­ciel miesz­ka­nia, zobo­wią­zu­je się oddać najem­cy rzecz do uży­wa­nia w zamian za pła­ce­nie czyn­szu. W rozu­mie­niu defi­ni­cji naj­mu, rze­czą jest rów­nież lokal miesz­kal­ny, ale tak­że kajak, samo­chód albo lap­top.

Jak wyni­ka z defi­ni­cji, umo­wa naj­mu nie musi być zawar­ta w for­mie pisem­nej. Umo­wę tę moż­na zawrzeć w dowol­nej for­mie, tak­że ust­nie, przez tele­fon, za pośred­nic­twem Inter­ne­tu. Nie wyobra­żam sobie jed­nak, by ktoś odda­wał miesz­ka­nie w najem na pod­sta­wie umo­wy ust­nej. W przy­pad­ku ewen­tu­al­ne­go spo­ru mię­dzy stro­na­mi umo­wy ust­nej, zezna­nia świad­ków będą­cych przy zawar­ciu takiej umo­wy mogą oka­zać się nie­wy­star­cza­ją­ce dla usta­le­nia szcze­gó­ło­wych uzgod­nień. O ile sam fakt zawar­cia umo­wy jest łatwy do udo­wod­nie­nia, bo zwy­kle stan fak­tycz­ny pole­ga­ją­cy na uży­wa­niu loka­lu przez najem­cę jest oczy­wi­sty, o tyle udo­wod­nie­nie szcze­gó­ło­wych warun­ków kon­trak­tu może być pro­ble­ma­tycz­ne.

Prosty wzór umowy najmu

Z samej defi­ni­cji naj­mu dowia­du­je­my się, że pro­sty wzór umo­wy naj­mu powi­nien obej­mo­wać tyl­ko wska­za­nie danych wynaj­mu­ją­ce­go i najem­cy oraz okre­śle­nie przed­mio­tu naj­mu i wyso­ko­ści czyn­szu. Przed­miot umo­wy i wyso­kość czyn­szu to tzw. ele­men­ty przed­mio­to­wo istot­ne umo­wy naj­mu.

Naj­prost­sza umo­wa naj­mu mogła­by wyglą­dać mniej wię­cej tak jak poni­żej.

Umo­wa naj­mu zawar­ta 3 sierp­nia 2016 roku mię­dzy Ada­mem Kowal­skim zamiesz­ka­łym w Sopo­cie przy ul. Kościusz­ki 1 zwa­nym dalej Wynaj­mu­ją­cym, a Janem Nowa­kiem zamiesz­ka­łym w Gdy­ni przy ul. Ogro­do­wej 5 zwa­nym dalej Najem­cą.

  1. Przed­mio­tem naj­mu jest lokal miesz­kal­ny zlo­ka­li­zo­wa­ny w Gdań­sku, przy ul. Współ­cze­snej 5c/8, skła­da­ją­cy się z dwóch pokoi, kuch­ni, łazien­ki i przed­po­ko­ju.
  2. Najem roz­pocz­nie się w dniu 5 sierp­nia 2016 roku, a umo­wa zawar­ta jest na czas nie ozna­czo­ny.
  3. W cza­sie trwa­nia naj­mu Najem­ca zobo­wią­za­ny jest do zapła­ty wynaj­mu­ją­ce­mu czyn­szu naj­mu w wyso­ko­ści 1.000 zł (jeden tysiąc zło­tych) mie­sięcz­nie.

Pod nią dwa pod­pi­sy i tyle. Tak może wyglą­dać waż­na i peł­no­praw­na umo­wa naj­mu. Ale czy na pew­no powin­na?

Dobra umowa najmu

Nie ma jed­ne­go, uni­wer­sal­ne­go wzo­ru umo­wy naj­mu. Inna umo­wa powin­na być na luk­su­so­we miesz­ka­nie wynaj­mo­wa­nie fir­mie, a zupeł­nie inna do wyna­ję­cia loka­lu kil­ku stu­den­tom. Każ­da z nich powin­na w odmien­ny spo­sób regu­lo­wać rela­cje stron. Przy tym musi­my w każ­dym wypad­ku zro­bić wszyst­ko, by w mak­sy­mal­ny spo­sób zabez­pie­czyć swo­je inte­re­sy.

Umo­wa naj­mu powin­na szcze­gó­ło­wo regu­lo­wać wie­le spraw. Tak, by chro­nić Cię przed nie­mi­ły­mi nie­spo­dzian­ka­mi. Zarów­no w trak­cie spo­koj­ne­go wyko­ny­wa­nia jej przez stro­ny, ale przede wszyst­kim wte­dy, gdy prze­sta­je być miło. Prze­cież nie chcesz stra­cić miesz­ka­nia na dłu­gie mie­sią­ce. Nie będziesz zara­biać, a do tego trze­ba jesz­cze pono­sić kosz­ty utrzy­ma­nia loka­lu i docho­dze­nia spra­wie­dli­wo­ści przed sądem. Wszyst­ko to kosz­tem Two­jej rodzi­ny.

STOPNIE MUSISZ JUŻ CZYTAĆ DALEJ

Zamów moje spraw­dzo­ne wzo­ry umów naj­mu miesz­ka­nia, naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu oraz innych nie­zbęd­nych pism. Dosta­wa natych­mia­sto­wa!

Przede wszyst­kim w umo­wie naj­mu nale­ży dokład­nie okre­ślić stro­ny — wynaj­mu­ją­ce­go i najem­cę, oraz spi­sać ich wszyst­kie dane. Gdy najem­ców jest kil­ku (np. w umo­wie ze stu­den­ta­mi) dodat­ko­wo trze­ba okre­ślić spo­sób ich odpo­wie­dzial­no­ści za zobo­wią­za­nia.

Nie moż­na zapo­mnieć o okre­śle­niu przed­mio­tu umo­wy. Z jakich pomiesz­czeń najem­ca może korzy­stać, a jakie są wyklu­czo­ne z naj­mu. Czy korzy­sta­nie z miej­sca w hali gara­żo­wej jest w zakre­sie umo­wy czy też nie? Czy wią­że się z tym jakaś dodat­ko­wa odpłat­ność?

Okre­śle­nie wyso­ko­ści czyn­szu. Nie moż­na zapo­mnieć o spo­so­bie i ter­mi­nach jego płat­no­ści. W umo­wach zawar­tych na dłuż­szy okres cza­su nale­ży pamię­tać o okre­śle­niu walo­ry­za­cji czyn­szu, ewen­tu­al­nie try­bu jego zwięk­sza­nia w dro­dze wypo­wie­dze­nia. Czynsz to prze­cież nasze wyna­gro­dze­nie jakie powin­ni­śmy otrzy­my­wać sta­le i bez zakłó­ceń w trak­cie trwa­nia naj­mu.

Bez­względ­nie nale­ży wska­zać cel naj­mu. Dobrze jest rów­nież okre­ślić ile osób i któ­re mogą zamiesz­kać w loka­lu. Prze­cież to wpły­wa na wyso­kość kosz­tów pono­szo­nych w związ­ku z utrzy­ma­niem loka­lu. Umo­wa powin­na rów­nież obej­mo­wać usta­le­nia w zakre­sie pra­wa pod­naj­mu oraz ewen­tu­al­ną odpo­wie­dzial­ność pod­na­jem­ców za zobo­wią­za­nia najem­cy.

Wszyst­kie usta­le­nia zwią­za­ne z kau­cją powin­ny być ści­śle spi­sa­ne w umo­wie. Nie­wła­ści­wie pobra­na kau­cja zabez­pie­cza­ją­ca może osią­gnąć cał­ko­wi­cie odwrot­ny sku­tek — wynaj­mu­ją­cy nie uzy­ska żad­ne­go zabez­pie­cze­nia. Nara­zi się na ryzy­ko, któ­re­go w żad­nym wypad­ku nie powi­nien podej­mo­wać. Nie­rów­no­wa­ga stron umo­wy naj­mu loka­lu jest nie­ste­ty nie­ko­rzyst­na dla wynaj­mu­ją­ce­go. Kwo­tę kau­cji nale­ży „ode­rwać” od wyso­ko­ści czyn­szu. Nie powin­na ona być jed­no­krot­no­ścią lub dwu­krot­no­ścią czyn­szu. Lepiej dodać kil­ka­set zło­tych. Dzię­ki temu najem­ca nie będzie pró­bo­wał roz­li­czyć ostat­nie­go czyn­szu przy pomo­cy kau­cji i łatwiej będzie nam wyja­śnić dla­cze­go nie powi­nien tego robić. Kau­cja zwra­ca­na jest po okre­sie naj­mu — pod warun­kiem, że lokal został ode­bra­ny bez zastrze­żeń, a najem­ca nie ma żad­nych zale­głych zobo­wią­zań. W przy­pad­ku zastrze­żeń wynaj­mu­ją­cy potrą­ca sobie odpo­wied­nią kwo­tę.

Nale­ży roz­wa­żyć inne spo­so­by zabez­pie­cze­nia inte­re­sów wynaj­mu­ją­ce­go. Do naj­po­pu­lar­niej­szych zali­czam weksel in blan­co wraz z dekla­ra­cją wekslo­wą, albo dobro­wol­ne pod­da­nie się egze­ku­cji w for­mie aktu nota­rial­ne­go. Nie są one tak dobre jak kau­cja, ale jako dodat­ko­wy ele­ment mogą być pożą­da­ne.

Wza­jem­ne pra­wa i obo­wiąz­ki stron powin­ny być bar­dzo szcze­gó­ło­wo wyspe­cy­fi­ko­wa­ne w umo­wie. Nie­jed­no­krot­nie na tym tle docho­dzi do spo­rów. Stro­ny ogól­ni­ko­wej umo­wy naj­mu toczą wal­ki o napra­wę oświe­tle­nia, ode­tka­nie odpły­wu ście­ków, malo­wa­nie ścian i kon­ser­wa­cję pie­ców dwu­funk­cyj­nych. To wszyst­ko nale­ży bar­dzo dokład­nie opi­sać w umo­wie. Wszel­kie ogól­ni­ki są bar­dzo złym roz­wią­za­niem. W skraj­nym przy­pad­ku najem­ca może obni­żyć sobie odpo­wied­nio czynsz wska­zu­jąc koniecz­ność prze­pro­wa­dze­nia koniecz­nych napraw. Dodat­ko­wo nale­ży pamię­tać o okre­śle­niu try­bu zgła­sza­nia wszel­kich uste­rek.

Wynaj­mu­ją­cy powi­nien okre­ślić zasa­dy inspek­cji loka­lu. Powi­nien on mieć moż­li­wość spraw­dze­nia, czy najem­ca dobrze wypeł­nia obo­wiąz­ki wyni­ka­ją­ce z umo­wy oraz czy dba o stan loka­lu. Pozwo­li to na szyb­ką reak­cję na wszel­kie uchy­bie­nia oraz unik­nię­cie więk­szych strat. Może to wydać się dziw­ne, ale wła­ści­ciel wynaj­mo­wa­ne­go miesz­ka­nia nie ma pra­wa wcho­dzić do nie­go bez zgo­dy najem­cy. Zgod­nie z pra­wem najem­cy nale­ży zapew­nić spo­koj­ne korzy­sta­nie z loka­lu. Jeże­li nie znaj­dą się w umo­wie odpo­wied­nie zapi­sy, to najem­ca może po pro­stu odma­wiać dostę­pu do loka­lu w trak­cie naj­mu. Spraw­cą naru­sze­nia miru domo­we­go może być tak­że wła­ści­ciel loka­lu. Takie dzia­ła­nie jest prze­stęp­stwem. Ten aspekt umo­wy trze­ba uzgod­nić zawcza­su.

Odręb­ne­go, dość dokład­ne­go spre­cy­zo­wa­nia wyma­ga spra­wa upraw­nie­nia do trzy­ma­nia zwie­rząt w wynaj­mo­wa­nym miesz­ka­niu. Nie każ­dy wynaj­mu­ją­cy to akcep­tu­je.

Nie­odzow­nym ele­men­tem każ­dej umo­wy naj­mu jest wska­za­nie zasad i spo­so­bu wypo­wie­dze­nia umo­wy. W tym przy­pad­ku naj­czę­ściej popeł­nia­ne są błę­dy. Zbyt ogól­ne zapi­sy mogą być po pro­stu sprzecz­ne z pra­wem, a w kon­se­kwen­cji kom­plet­nie nie­sku­tecz­ne. Usta­wa o ochro­nie praw loka­to­rów wpro­wa­dza bar­dzo istot­ne ogra­ni­cze­nia praw wynaj­mu­ją­ce­go. Błęd­ne zapi­sy w umo­wie naj­mu miesz­ka­nia mogą dopro­wa­dzić do sytu­acji, w któ­rej wynaj­mu­ją­cy będzie musiał mie­sią­ca­mi, a nawet lata­mi, bez­czyn­nie cze­kać by sko­rzy­stać z moż­li­wo­ści wypo­wie­dze­nia umo­wy. Nawet wte­dy gdy najem­ca nie będzie pła­cił czyn­szu. Najem­ca będzie miesz­kał za dar­mo i nie będzie moż­na go wyrzu­cić z miesz­ka­nia!

Nale­ży pamię­tać o okre­śle­niu wszyst­kich doku­men­tów towa­rzy­szą­cych umo­wie. Powin­na ona zawie­rać wzo­ry pro­to­ko­łu prze­ka­za­nia i zwro­tu loka­lu oraz uzgod­nie­nie ter­mi­nu i spo­so­bu osta­tecz­nych roz­li­czeń stron. Tak by najem­ca już po usta­niu naj­mu i zwro­tu loka­lu dał nam czas na roz­li­cze­nie opłat i zwrot kau­cji. Przy umo­wie naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu trze­ba pamię­tać o załącz­ni­kach spe­cy­ficz­nych, zwią­za­nych tyl­ko z tym try­bem naj­mu: akt nota­rial­ny dobro­wol­ne­go pod­da­nia się egze­ku­cji, wska­za­nie inne­go loka­lu do któ­re­go najem­ca wypro­wa­dzi się w wypad­ku eks­mi­sji, zgo­da wła­ści­cie­la inne­go loka­lu do zamiesz­ka­nia w nim najem­cy, zgło­sze­nie zawar­cia umo­wy wła­ści­we­mu naczel­ni­ko­wi urzę­du skar­bo­we­go.

Spo­sób wpro­wa­dza­nia zmian w umo­wie, wła­ści­wość miej­sco­wa sądu, tryb roz­strzy­ga­nia spo­rów oraz adre­sy do dorę­czeń to posta­no­wie­nia koń­co­we każ­dej umo­wy. Powin­na się w nich zna­leźć rów­nież klau­zu­la sal­wa­to­ryj­na oraz ewen­tu­al­ny zapis na sąd polu­bow­ny co pozwa­la na szyb­sze roz­strzy­ga­nie ewen­tu­al­nych spo­rów.

Nie zapo­mi­naj­my o pod­pi­sach wszyst­kich stron umo­wy. Pod­pi­sy powin­ny zło­żyć wszyst­kie oso­by zawie­ra­ją­ce umo­wę. Nie­jed­no­krot­nie w począt­ko­wej czę­ści wymie­nio­nych jest wię­cej osób będą­cych stro­na­mi, a pod samą umo­wą pod­pi­sów jest zna­cze­nie mniej.

Dlaczego tylko nieliczni właściciele mieszkań unikają oszustów?

Wyna­ję­cie miesz­ka­nia to cały pro­ces. Roz­po­czy­na się już w trak­cie pierw­szej roz­mo­wy tele­fo­nicz­nej. Wte­dy doko­nu­je­my pierw­szej wery­fi­ka­cji poten­cjal­ne­go najem­cy. W cza­sie nego­cja­cji warun­ków umo­wy „w czte­ry oczy” pozna­je­my zamia­ry kan­dy­da­ta. Szcze­ra roz­mo­wa i jego reak­cje na nasze wygó­ro­wa­ne pro­po­zy­cje pozwa­la­ją odczy­tać jego zamia­ry. Wszel­kie nie­po­ko­ją­ce nas sygna­ły powin­ny spo­wo­do­wać odstą­pie­nie od zawar­cia umo­wy z daną oso­bą. Wyda­nie loka­lu to ostat­ni etap. Póź­niej już prze­ko­nu­je­my się na wła­snym port­fe­lu czy najem­ca nas oszu­ki­wał czy nie. Czy będzie dobrym płat­ni­kiem i będzie dbał o miesz­ka­nie czy cze­ka nas dro­ga przez mękę.

Wszel­kie wąt­pli­wo­ści nale­ży roz­strzy­gać na nie­ko­rzyść poten­cjal­ne­go najem­cy. Nie moż­na ule­gać emo­cjom. Lepiej by miesz­ka­nie przez kolej­ne dwa tygo­dnie nie zara­bia­ło niż ulec „ład­nym oczom” i doko­nać złe­go wybo­ru.

Nie­uczci­wi najem­cy lata­mi potra­fią prze­dłu­żać postę­po­wa­nie eks­mi­syj­ne. W tym cza­sie nie pła­cą czyn­szu i innych opłat. Bez­czel­nie dopro­wa­dza­ją wła­ści­cie­la loka­lu i sam lokal do ruiny.

STOPNIE MUSISZ JUŻ CZYTAĆ DALEJ

Zamów moje spraw­dzo­ne wzo­ry umów naj­mu miesz­ka­nia, naj­mu oka­zjo­nal­ne­go loka­lu oraz innych nie­zbęd­nych pism. Dosta­wa natych­mia­sto­wa!

Bardzo ważne na zakończenie

Im dokład­niej­sza umo­wa naj­mu tym mniej kon­flik­tów i nie­do­mó­wień. Zawsze wte­dy moż­na zaj­rzeć do tre­ści umo­wy i wska­zać wła­ści­wy jej prze­pis jako pod­sta­wę roz­strzy­gnię­cia. Dzię­ki temu łatwiej Ci będzie wyeg­ze­kwo­wać swo­je pra­wa — zaosz­czę­dzisz pie­nią­dze i ner­wy.

Zara­bia­nie na naj­mie miesz­ka­nia jest obar­czo­ne pew­nym ryzy­kiem. War­to pamię­tać, że nie każ­dy wzór umo­wy jest peł­no­war­to­ścio­wy. Nie każ­dy wzór umo­wy da się zasto­so­wać do kon­kret­ne­go przy­pad­ku. Inna umo­wa powin­na być dla mał­żeń­stwa, a zupeł­nie innych uzgod­nień wyma­ga umo­wa naj­mu dla stu­den­tów.

Dzię­ki mojej wie­lo­let­niej prak­ty­ce uda­ło mi się wypra­co­wać dobre wzo­ry umo­wy naj­mu. Wszyst­kie ewen­tu­al­ne nie­ści­sło­ści zosta­ły wyeli­mi­no­wa­ne kolej­ny­mi doświad­cze­nia­mi . Udo­stęp­niam te umo­wy tutaj.