Klauzule niedozwolone w umowach najmu

By | 6 lutego 2015

podpisanie umowy

W stosunkach w których jedną stroną umowy jest przedsiębiorca, a drugą strony jest konsument, zapisy umowy rażąco naruszające interesy konsumenta w ten sposób, że kształtują jego prawa i obowiązki w sposób niezgodny z dobrymi nie wiążą konsumenta, chyba że były indywidualnie z nim uzgodnione. Zapisy takie nazywane są niedozwolonymi postanowieniami umownymi, albo jeszcze poważniej – klauzulami abuzywnymi. Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenie stron o ile zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

Dzisiejszy temat jest dosyć trudny, jednakże niestosowanie się do poruszonych zagadnień może wiązać się z bardzo przykrymi konsekwencjami, o których napisze na końcu. Temat jest ostatnio bardzo nośny bo omawiany jest przy okazji kredytów frankowych w związku z wytaczanym przez kredytobiorców pozwami zbiorowymi.

Kogo dotyczy ten wpis na blogu

Nie każdego wynajmującego czy najemcę ten temat dotyczy. Z całą pewnością mogą spać osoby, które wynajmują prywatnie mieszkania innym osobom prywatnym.

Rozpatrywanie zapisów umownych w obszarze niedozwolonych postanowień umownych uzależnione jest przede wszystkim od podmiotów stron umowy. Z jednej strony stroną umowy musi być konsument, za którego uważa się osobę fizyczną, która dokonuje z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Ta aktualna definicja konsumenta obowiązuje od 25 grudnia 2014 i wprowadzona została nowelą zawartą w ustawie o prawach konsumenta. W poprzednim stanie prawnym definicja ta nie zawierała sformułowania „z przedsiębiorcą”, co implikowało znacznie szersze traktowanie podmiotów drugiej strony czynności prawnej. Obecne uściślenie jednoznacznie wymaga, by za konsumentów uważać jedynie osoby fizyczne, które dokonują czynności prawnej z przedsiębiorcą. Działalnością gospodarczą jest zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.

Wiemy zatem, że konsumentem jest taka osoba fizyczna, która dokonuje czynności prawnej (np. zawiera umowę najmu) z przedsiębiorcą w celu niezwiązanym z działalnością gospodarczą lub zawodową. Osoba fizyczna, która wynajmuje garaż od przedsiębiorcy nadal pozostaje konsumentem. Również twórca, który wynajmuje atelier na potrzeby swojej działalności twórczej, albo majsterkowicz który wynajmuje lokal użytkowy by realizować swoje pasje nadal pozostaje w tej umowie konsumentem. Istotny jest bowiem cel zawarcia umowy. Gdyby ktoś jednak chciał ten sam garaż, albo lokal użytkowy, wykorzystywać do celów związanych z działalnością gospodarczą to już nie będzie konsumentem.

Drugą stroną rozpatrywanej umowy w kontekście klauzul abuzywnych musi być przedsiębiorca. Za przedsiębiorcę uznaje się osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną której ustawa przyznaje zdolność prawną, prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową. Czyli osoba fizyczna, która zawiera umowę najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest przedsiębiorcą. Z całą pewnością przedsiębiorcą są wszelkie spółki handlowe (spółka jawna, spółka partnerska, spółka komandytowa, spółka komandytowo akcyjna, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością i spółka akcyjna), spółdzielnie i przedsiębiorstwa państwowe lub inne jednostki będące osobami prawnymi. Natomiast nie każda spółka cywilna jest przedsiębiorcą. Istotny jest bowiem cel na jaki ta spółka została zawiązana. Wyżej już wskazałem, czym jest działalność gospodarcza. Chcę jednoznacznie podkreślić, że wynajmowanie nieruchomości, jeżeli odbywa się na gruncie prywatnym, bez zgłoszonej działalności gospodarczej do CEIDG, nie jest prowadzeniem działalności gospodarczej na potrzeby definiowania przedsiębiorcy. Nawet wtedy, gdy wynajmujemy komuś lokal użytkowy.

Czym są klauzule niedozwolone

Z klauzulą niedozwoloną możemy mieć do czynienia wtedy, gdy jest ona sprzeczna z wskazanymi w przepisach art. 3851 – 3853  kodeksu cywilnego zasadami i dodatkowo wynikają z wzorca umowy, który zaproponował przedsiębiorca. Najczęściej problematyka niedozwolonych klauzul umownych odnosi się do przypadków, w których przedsiębiorca przedstawił pierwotne brzmienie umowy i wzorzec ten zawierał niedozwolone klauzule umowne, albo przypadek w którym zaproponowany przez konsumenta wzorzec umowy został przez przedsiębiorcę zmodyfikowany w tak daleki sposób, by wprowadzał niedozwolone postanowienia umowne w miejsce pierwotnych, zaproponowanych przez konsumenta.

Dopuszczalne jest wprowadzenie do umowy klauzul rażąco naruszających interesy konsumenta, ale może się to stać jedynie w drodze indywidualnych negocjacji prowadzonych z konsumentem. Ciężar udowodnienia. że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym kto się na to powołuje.

W art. 3853 k.c. zawarto otwarty katalog przykładowych klauzul, które w razie wątpliwości uważane są za postanowienia niedozwolone. Klauzule te można podzielić na:

  • ograniczające bądź wyłączające odpowiedzialność przedsiębiorcy (art. 3853 1-3, 21 k.c.),
  • przekazujące przedsiębiorcy kontrolę nad treścią a także wykładnią postanowień i wykonywaniem umowy (art. 3853 3-15, 19-20 k.c.),
  • kształtujące lub umożliwiające kształtowanie przedsiębiorcy niekorzystnego dla konsumenta czas trwania umowy (art. 3853  10, 14-15 i 18 k.c.),
  • w inny sposób naruszające równowagę kontraktową (art. 3853 16-17 k.c.).

Rejestr klauzul niedozwolonych

Na podstawie art. 47945 § 2 k.p.c. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej Prezes UOKiK) prowadzi rejestr postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Wpisywane do niego są wszystkie klauzule uznane za niedozwolone i których SOKiK wyrokiem zakazał stosowania. W odniesieniu do umów najmu lokali na dzień dzisiejszy w rejestrze tym znajduje się szereg zapisów, które ograniczają uprawnienia wynajmującego lokal. W szczególności należy zwrócić uwagę na istotne zapisy, które można podzielić na:

  • klauzule ograniczające prawo do sądu lub ograniczające właściwość miejscową sądu;
  • klauzule przyznające kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy;
  • klauzule wyłączające bądź ograniczające odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania albo za szkody na osobie;
  • modyfikujące sposób rozwiązania umowy lub odstąpienie od umowy w sposób sprzeczny z prawem.

Klauzule wpisane do tego rejestru, jeżeli zostaną umieszczone przez przedsiębiorcę bez indywidualnego uzgodnienia z konsumentem we wzorcu umowy są od razu nieważne. Nie ma potrzeby prowadzić jakiegokolwiek postępowania sądowego, które miało by tę nieważność ustalić. Wpis w rejestrze korzysta bowiem z powagi rzeczy osądzonej dla każdego kolejnego zastosowania tego postanowienia.

Kilka przykładów klauzul niedozwolonych umieszczonych w rejestrze

Ograniczenie właściwości miejscowej sądu lub prawa do sądu

Regułą rozwiązywania sporów jest sądowe rozstrzygnięcie przez sądy powszechne. Właściwość miejscowa sądu dla powództw o roszczenia ze stosunku najmu została określona w oparciu o właściwość przemienną na podstawie art. 37 k.p.c., tj. przed sądem właściwym miejscowo dla położenia nieruchomości. Właściwość przemienna nie wyklucza jednak stosowania właściwości ogólnej, w której powództwo wytacza przed sąd pierwszej instancji, w którego okręgu pozwany ma miejsce zamieszkania. Uprawnienie do wyboru sądu spośród wskazanych należy do powoda. Co prawda zgodnie z art. 46 § 1 k.p.c. strony w umowie mogą określić inny sąd właściwy miejscowo do rozpoznawania sporów, niemniej jednak zgodnie z przepisem szczególnym art. 3853 pkt. 23 k.c. określona we wzorcu umowy z konsumentem właściwość miejscowa nie może narzucać innego sądu niż wskazany w ustawie procesowej.

W rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone umieszczono kilka postanowień uznanych za niedozwolone. Przykładem postanowienia ograniczającego prawo do sądu jest postanowienie „Wszelkie spory wiążące się z niniejszą umową oraz skargi lub roszczenia odnoszące się do, lub wynikające z niniejszej umowy będą rozstrzygane przez Sąd Polubowny powołany i obradujący na podstawie Kodeksu Postępowania Cywilnego„. Postanowienia „Ewentualne spory powstałe na tle brzmienia lub stosowania postanowień umowy strony poddawać będą rozstrzygnięciu przez sąd rzeczowo właściwy dla miasta Gdynia” i „Ewentualne spory strony poddają rozstrzygnięciu Sądu powszechnego ze względu na siedzibę wynajmującego” są przykładami niedozwolonej modyfikacji właściwości miejscowej.

Przyznanie kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy

Sądowe rozstrzyganie sporów, w tym także związane z tym dokonywanie wykładni treści umów, jest zasadą w demokratycznych systemach prawnych. Kontrahent konsumenta nie może narzucać konsumentowi swojego jednostronnego uprawnienia do dokonywania wiążących wykładni umowy lub podejmowania decyzji w zakresie nieprzewidzianym w umowie. Również tego typu klauzule abuzywne zawarte są w rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone: „W sytuacjach nieprzewidzianych w niniejszej Umowie, decyzję podejmuje „InCo” w formie zarządzenia„, „Strony nieodwołalnie rezygnują z prawa podważenia niniejszego statutu”, „Pracownicy posiadają prawo do dokonywania wiążącej wykładni postanowień regulaminu (…)”,  „Wykładnia i interpretacja Regulaminu należy wyłącznie do Organizatora” i „Ostateczna interpretacja niniejszego regulaminu należy wyłącznie do Organizatora„.

Wyłączenie bądź ograniczenie odpowiedzialność za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania albo za szkody na osobie

Wynikające z Kodeksu cywilnego reguły odszkodowawcze związane z nienależytym wykonywaniem zobowiązań czy też ze szkód powstałych na osobach zgodnie z art. 3853 pkt. 1 i 2 nie mogą być modyfikowane poprzez jednostronne narzucenie modyfikacji przez kontrahenta konsumenta. Takie działanie kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszając jego interesy. W tym zakresie SOKiK rozstrzygał kilka spraw, które zaskutkowały wpisem klauzul niedozwolonych do rejestru: „W przypadku rezygnacji i nie dojścia do skutku umowy przedwstępnej z przyczyn leżących po stronie Wpłacającego kwota, o której mowa w § 2.2 przepada, chyba że osoba wskazana przez Wpłacającego wstąpi w jego prawa i obowiązki z tytułu zawartej umowy rezygnacji”, „W takim przypadku odbiorcy nie przysługuje żadne roszczenie” i „Poza roszczeniami wynikającymi z pkt 2, 3 i 7 umowy stronom nie przysługują żadne roszczenia”.

Modyfikacje sposobu rozwiązania umowy lub odstąpienia od umowy w sposób sprzeczny z prawem

Uprawnienia stron umowy do rozwiązania bądź odstąpienia od umowy przewidziane prawem mają w znakomitej większości charakter imperatywny. Z tego charakteru wynika brak możliwości modyfikacji uprawnień przez strony umowy. Wyjątkiem są przepisy semiimperatywne dające stronom umowy możliwość ustalenia łączącego je stosunku w sposób dowolny. Zgodnie z przepisem art. 3853 pkt. 14 i 15 kontrahent konsumenta nie może narzucić tylko jemu brak uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia, a także zastrzeżenia tylko dla siebie uprawnienia  do wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony, bez wskazania ważnych przyczyn i stosownego terminu wypowiedzenia. Tego typu zapisy również umieszczono w rejestrze klauzul niedozwolonych: „Umowa wygasa tylko i jedynie w przypadkach określonych w jej postanowieniach” i „Po rozwiązaniu umowy najmu osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego wyraża zgodę na dobrowolne poddanie się egzekucji w trybie art. 777 kpc eksmisji z lokalu bez prawa do lokalu socjalnego.„.

Co powodują niedozwolone klauzule umowne

W stosunkach, w których jedną stroną umowy jest konsument, a drugą przedsiębiorca nieuzgodnione indywidualnie z konsumentem postanowienia umowy nie wiążą go. Oznacza to, że konsument może interpretować sobie umowę w taki sposób, jakby zapisów tych wcale w tej umowie nie było. Czytamy umowę wykreślając te klauzule.

Ustanawiając sankcję niewiązania konsumenta określonym postanowieniem, ustawodawca przewidział mechanizm „samooczyszczenia” stosunku prawnego. Ponieważ dane postanowienie jest niewiążące, konsument, powołując się na tę okoliczność, może zignorować wynikające z niego zasady. W związku z tym ma on prawo odmówić zachowania zgodnego z zakwestionowanym postanowieniem. Uprawnienie to rozciąga się zatem na żądanie oddalenia ewentualnego powództwa wytoczonego przez przedsiębiorcę, jeżeli powództwo to wywodzone jest na niewiążącym postanowieniu. Ponadto konsumentowi przysługuje uprawnienie do żądania od kontrahenta określonego zachowania, którego obowiązek wynika z innych postanowień umowy w związku z nieważnością postanowienia zakwestionowanego. Analogicznie, żądanie konsumenta w wypadku odmowy zastosowania się przedsiębiorcy, uprawnia konsumenta do aktywnej ochrony swoich uprawnień poprzez powództwo o nakazanie określonego zachowania się bądź o zapłatę należnej kwoty. Niezależnie od przedstawionych uprawnień zmierzających bezpośrednio do wyegzekwowania należnych świadczeń bądź uchylenia się od ich świadczenia, konsumentowi mającemu w tym interes prawny w trybie art. 189 k.p.c. przysługuje uprawnienie do wytoczenia powództwa o ustalenie istnienia lub nieistnienia prawa wynikającego z postanowienia umownego. Ta ochrona indywidualna, wynika z incydentalnej kontroli w indywidualnej sprawie. Wytacza się ją przed sąd według właściwości miejscowej odpowiedniej dla rozstrzygania spraw wynikających z danego stosunku.

Sankcje administracyjne i finansowe za stosowanie klauzul niedozwolonych

Oprócz sankcji niewiązania konsumenta niedozwolonym zapisem umownym, przedsiębiorca musi liczyć się także dolegliwościami administracyjnymi. Prezes UOKiK może bowiem wszcząć postępowanie mające na celu wymuszenie na przedsiębiorcy zaprzestania stosowania klauzul abuzywnych. Może przy tym nałożyć karę finansową w wysokości do 10% rocznego przychodu osiągniętego w roku poprzedzającym wydanie decyzji. Jeżeli przedsiębiorca będzie bardzo oporny, to dodatkowo musi liczyć się także z kosztami ewentualnego procesu sądowego przed Sądem Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie. Na koszty te składają się koszty procesu w pierwszej instancji w wysokości 600 zł oraz ewentualnie koszty zastępstwa procesowego w wysokości 360 zł. W wypadku przegranej dodatkowo przedsiębiorca zobowiązany będzie do poniesienia kosztów publikacji wyroku SOKiK w Monitorze Sądowym i Gospodarczym – około 1000 zł.

Od kilku lat zmorą przedsiębiorców są także rozmaite stowarzyszenia lub inne osoby zawodowo zajmujące się wyszukiwaniem klauzul niedozwolonych i pozwaniem stosujących je przedsiębiorców. Robią to wcale nie po to by poprawiać ochronę konsumentów, ale po to by zarabiać na kosztach zastępstwa procesowego.

Na koniec pocieszenie i dodatkowa ważna uwaga

Muszę jeszcze raz podkreślić, że klauzule niedozwolone nie wiążą konsumenta, gdy są narzucone we wzorcu umowy przez kontrahenta konsumenta. Będą natomiast dopuszczalne w wypadku, gdy strony klauzule taką ustaliły w drodze dwustronnych negocjacji. Przy czym ciężar udowodnienia, że zapis jest wynegocjowany spoczywa na tym kto się na to powołuje. Przedsiębiorcy niejednokrotnie próbują w treści wzorca umowy wpisywać sformułowania, które mają na celu tworzenie przeświadczenia, że umowa ta jest w całości przez strony wynegocjowana, np. „Oświadczam, że zapoznałem się i wynegocjowałem treść niniejszej umowy”. Takie oświadczenie również jest postanowieniem niedozwolonym i nie wiążącym konsumenta.

Zdaje sobie sprawę z tego, ze temat klauzul niedozwolonych jest bardzo trudny i dlatego zachęcam do zadawania pytań w komentarzach. Postaram się udzielić wyczerpującej odpowiedzi.

W artykule przytoczyłem klauzule umowne zawarte w rejestrze:

  • Wpis numer 232 na podstawie wyroku z dnia 2004-10-10 (Sygn. akt XVII Amc 47/03)
  • Wpis numer 3454 na podstawie wyroku z dnia 2012-02-02 (Sygn. Akt XVII AmC 3795/10)
  • Wpis numer 5232 na podstawie wyroku z dnia 2013-05-23 (Sygn. Akt XVII AmC 11558/12)
  • Wpis numer 46 na podstawie wyroku z dnia 2003-03-19 (Sygn. Akt XVII AmC 21/02)
  • Wpis numer 621 na podstawie wyroku z dnia 2005-03-23 (Sygn. Akt XVII AmC 32/04)
  • Wpis numer 993 na podstawie wyroku z dnia 2006-10-26 (Sygn. Akt XVII AmC 11/06)
  • Wpis numer 3068 na podstawie wyroku z dnia 2012-01-23 (Sygn. Akt XVII AmC 977/11)
  • Wpis numer 3199 na podstawie wyroku z dnia 2012-02-23 (Sygn. Akt XVII AmC 5111/11)
  • Wpis numer 215 na podstawie wyroku z dnia 2004-11-10 (Sygn. Akt XVII AmC 87/03)
  • Wpis numer 492 na podstawie wyroku z dnia 2005-04-06 (Sygn. Akt XVII AmC 63/04)
  • Wpis numer 632 na podstawie wyroku z dnia 2005-11-17 (Sygn. Akt XVII AmC 56/05)
  • Wpis numer 287 na podstawie wyroku z dnia 2004-12-21 (Sygn. Akt XVII AmC 69/03)
  • Wpis numer 1222 na podstawie wyroku z dnia 2007-06-06 (Sygn. Akt XVII AmC 80/07)
  • Wpis numer 881 na podstawie wyroku z dnia 2006-07-20 (Sygn. Akt XVII AmC 9/06)
  • Iwona

    Witam,
    a co jeśli jeśli umowa najmu jest zawierana pomiędzy najemcą (osoba fizyczna) a wynajmującym także osobą fizyczna ale reprezentowana na podstawie upoważnienia przez pełnomocnika, który jest osoba fizyczną prowadząca działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, który również administruje lokalami. Czy w takiej sytuacji Pana zdaniem istnieje ryzyko, że własciciel lokalu jako reprezentowany przez profesjonalistę, który podpisuje w jego imieniu umowę najmu może zostać nie uznany za konsumenta, chociaż tak naprawdę konsumentem jest.

    • skarbonamamony

      Fakt, że pełnomocnikiem wynajmującego jest przedsiębiorca – profesjonalista, nie zmienia statusu tego wynajmującego. Nadal pozostaje on osobą fizyczną, nie prowadzącą działalności gospodarczej. Oczywiście o ile jej nie prowadzi. Nie jest ona zatem przedsiębiorcą, a w konsekwencji najemca nie jest w tym stosunku prawnym konsumentem.

      • iwona

        bardzo dziękuję za wyjaśnienie