Kiedy wynajmujący może kontrolować lokal?

By | 27 lutego 2017

Czy wynajmujący może sprawdzać najemcę? Czy może odwiedzać go w trakcie trwania umowy najmu? Dość często między stronami umowy najmu dochodzi od iskrzenia, gdy wynajmujący chce dokonać oględzin lokalu…

Z definicji umowy najmu wynika obowiązek oddania najemcy rzeczy do używania. W zamian za płacony przez najemcę czynsz, ma on prawo do spokojnego korzystania z lokalu. Spokój ten może zostać przez wynajmującego zakłócony w ramach okresowych kontroli.

Przeglądy lokalu i wyposażenia

Z przepisu art. 10 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów wynika, że po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania. Z przepisu tego wynika, że nawet gdy w umowie strony nie przewidziały takiego uprawnienia, to przysługuje ono wynajmującemu. Musi on bowiem mieć możliwość sprawdzenia urządzeń, których naprawa i konserwacja jest po jego stronie. Dotyczy to wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody (bez armatury i wyposażenia), a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu.

Kontrola prawidłowości wykonania umowy

Dodatkowo muszę zauważyć, że wynajmujący ma możliwość dokonywania inspekcji także z innych przyczyn. Co prawda z jednej strony, trzeba podkreślić, że obowiązkiem wynajmującego jest nieprzeszkadzanie najemcy w spokojnym korzystaniu z lokalu. Z drugiej strony, wynajmującemu przysługuje przecież uprawnienie do wypowiedzenia umowy w wypadku nieprawidłowego jej wykonywania przez najemcę. Wskazuje na to szereg przepisów. Najważniejsze uprawnienia z tym związane to:

  • możliwość wypowiedzenia umowy z powodu używania lokalu w sposób sprzeczny z umową – a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniem lokalu;
  • brak możliwości dokonywania przez najemcę w lokalu zmian sprzecznych z umową lub przeznaczeniem lokalu;
  • możliwość wypowiedzenia umowy w razie używania lokalu przez najemcę w sposób stwarzający zagrożenie narażenia na uszkodzenie;
  • zakaz podnajmowania lub oddania do bezpłatnego używania lokalu, bądź jego części bez zgody wynajmującego, który również może być przyczyną wypowiedzenia umowy.

Z uprawnień tych można wyprowadzić niepełne uprawnienie wynajmującego do dokonywania inspekcji w celu kontroli prawidłowego wykonywania umowy przez najemcę. Wszystkie te uprawnienia wymagają lub co najmniej uzasadniają, możliwość dokonywania inspekcji wynajmującego w lokalu. W szczególności wtedy, gdy zachodzi podejrzenie, że już doszło do opisanych naruszeń.

Wizytacja lokalu powinna odbywać się zawsze w obecności najemcy. Wynajmujący nie ma prawa wchodzić do lokalu bez uzgodnienia z najemcą, chyba, że wystąpiła awaria wywołująca szkodę lub awaria zagrażająca bezpośrednio powstaniem szkody. Wynajmujący powinien każdorazowo uprzedzić o planowanej wizycie i ustalić z najemcą konkretną datę oraz godzinę.

Wynajmujący powinien zachować odpowiednią powściągliwość w trakcie dokonywania inspekcji. Wynajmujący nie ma prawa do nadmiernego ingerowania w strefę prywatną najemcy i pozostałych domowników. Zwróć uwagę, że naruszenie możliwości swobodnego korzystania z lokalu stanowi nienależyte wykonanie zobowiązania wynajmującego.

Najemca może bronić się przed zbyt częstymi wizytami wynajmującego. W stosunku najmu najemcę chronią odpowiednio stosowane przepisy o ochronie prawa własności. Lokator zyskuje status posiadacza zależnego i na tej podstawie może chronić swoje prawo do swobodnego korzystania z lokalu. Dlatego trzeba znaleźć odpowiedni punkt, w którym wyważone zostaną prawa wynajmującego do kontroli i prawa najemcy do niezakłóconego  korzystania.

Nagła awaria

Wynajmujący może jednak wejść do lokalu nawet pod nieobecność najemcy w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody. Wymaga to jednak zachowania odpowiedniej procedury. O tym napiszę za kilka dni w osobnym wpisie. Ten temat poruszyłem tutaj.

Odpowiednie zapisy w umowie najmu

W celu uniknięcia wszelkich wątpliwości, umowa najmu powinna określać zasady i sposób wykonywania inspekcji przez wynajmującego.  Zbyt częste wizyty wynajmującego doprowadzają do ograniczenia prywatności najemcy. Naruszają jego prawo do nieskrępowanego korzystania z mieszkania. Powoduje to niepotrzebne narastanie konfliktu pomiędzy obiema stronami. Dlatego najlepiej by umowa określała maksymalną częstotliwość odwiedzin (np. jeden raz w kwartale) oraz sposób umówienia się z najemcą.

Przeczytaj co jeszcze powinno znaleźć się w dobrej umowie najmu.

Odpowiedzialność karna

Z całą pewnością wynajmującemu nie wolno wchodzić do lokalu podczas nieobecności lokatora. Nie może tego także czynić wbrew woli najemcy gdy jest on w lokalu. Działanie takie jest przestępstwem.

Zgodnie z art. 193 kodeksu karnego, kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Przepis ten chroni wolność od bezprawnych ingerencji zakłócających spokój zamieszkiwania. Obejmuje on wszelkie formy wejścia do cudzego zamkniętego mieszkania lub wbrew wyraźnej woli jego posiadacza (II AKa 57/07 – wyrok SA Katowice z dnia 26-04-2007). Nie ma przy tym znaczenia, czy sprawca „włamuje się” do mieszkania, czy wchodzi tam otwierając zamki zapasowym zestawem kluczy. Sprawcą przestępstwa naruszenia miru domowego w rozumieniu tego przepisu może być także właściciel domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu (I KZP 5/11 – postanowienie SN – Izba Karna z dnia 21-07-2011 ).

  • bellavita

    a co zrobic w sytuacji, kiedy zostaly uszkodzone elementy wyposazenia domu, jak meble, drzwi, podloga itp, gdzie mieszka kilka obcych osob, kto to ma naprawiac to, jak wynajmujacy nie jest w stanie ustalic kto znajemcow tego dokonal. Czy KC przewiduje jakies w tym wypadku rozwiazanie? Czy obowiazuje wtedy solidarna odpowiedzialnosc z mocy prawa?

    • Zbi Gdynia

      To zależy jaka jest podpisana umowa najmu – czy w niej jest zabezpieczenie że zamieszkuje czy tylko ten kto podpisał umowę. czy ktoś więcej.
      a jak są uszkodzone meble – to wezwać rzeczoznawcę – biegłego sądowego do spisania uszkodzeń i wystąpić do sądu o odszkodowanie za straty jakie lokator spowodował. A jak nie chce wpuścić – to wystąpić z pozwem do sądu o nakazanie wstępu do mieszkania a kiedy nie wpuszcza w wystąpic do komornika i z komornikiem wejść do mieszkania nawet wyłamując drzwi. A koszty pokrywa najemca – tylko czy będzie miał z czego pokryc. A jażeli pracuje – to komornik może mu ściagnąc . A jak jest bezrobotny i toi nic nie ma to strata !!!

      • Mały Manitou

        Świeta prawda. Z osobami wyszególnionymi w ustawie się nie rozmawia tylko żegna. Bez pracy na umowę-do widzenia, Bez rachunku w banku papapa (banki sprawdzają wiarygodność). Wyjątek-studenci.

      • Mały Manitou

        ile czasu trwa ta procedura z komornikiem i ile kasy?

        • YN

          Przeprowadzałem sprawę z komornikiem stosunkowo niedawno. O poprowadzenie sprawy poprosiłem radcę prawnego. Sprawnie, skutecznie i znacznie mniej kasy niż się powszechnie wydaje (oczywiście ostatecznie wszystkie koszty pokrył nieuczciwy najemca + odsetki = najlepsza lokata na rynku :). Jeśli potrzebujesz porady to proszę o sygnał w ciągu tygodnia, może uda mi się pomóc.

          • bolek

            a ile to trwało ?

          • YN

            Po skompletowaniu przeze mnie wszystkich dokumentów ok. 4 miesiące.

          • bolek

            to na prawdę krótko

    • skarbonamamony

      Czy mamy do czynienia z umową najmu pokoju w mieszkaniu wynajmowanym „na pokoje”? Jakie zapisy w tym zakresie przewiduje umowa najmu?

  • Leon

    W tej kwestii można zastosować znane powiedzenie że pańskie oko konia tuczy. O swoją własność należy dbać i takie doglądanie lokalu przynajmniej raz w miesiącu jest wskazane aby eliminować wszelkiego rodzaju nieprawidłowości wynikające z najmu lokalu. Wizyty takie są działaniem prewencyjny i działają na wyobraźnię najemcy aby lokal który został mu powierzony użytkował zgodnie z zasadami najmu.

  • Pingback: W razie awarii możesz wejść wynajmowanego mieszkania wbrew woli najemcy | Skarbona mamony()

  • Mały Manitou

    Wejdziesz do lokalu jak cię najemca wpuści. Obecnie to przepis TEORETYCZNY. Zabawa się zaczyna gdy najemca nie płaci i nie podaje odczytów z liczników, które sa w mieszkaniu.
    Nawet po umówieniu się może otworzyć drzwi i nie wpuścić (a przecież wykazał dobrą wolę-dla prawników taki argument wystarczy dla normalnych ludzi to oszust)