Kiedy wynajmujący może kontrolować lokal?

By | 27 lutego 2017

Czy wynaj­mu­ją­cy może spraw­dzać najem­cę? Czy może odwie­dzać go w trak­cie trwa­nia umo­wy naj­mu? Dość czę­sto mię­dzy stro­na­mi umo­wy naj­mu docho­dzi od iskrze­nia, gdy wynaj­mu­ją­cy chce doko­nać oglę­dzin loka­lu…

Dlaczego kontrola lokalu jest ograniczona?

Z defi­ni­cji umo­wy naj­mu wyni­ka obo­wią­zek odda­nia najem­cy rze­czy do uży­wa­nia. Odda­nie najem­cy rze­czy w najem pole­ga na wyzby­ciu się czę­ści władz­twa nad loka­lem. W wyko­na­niu zobo­wią­za­nia wynaj­mu­ją­cy powi­nien prze­ka­zać loka­to­ro­wi lokal w posia­da­nie zależ­ne. Nie wol­no naru­szać samo­wol­nie posia­da­nia, cho­ciaż­by posia­dacz był w złej wie­rze. Tym samym, wynaj­mu­ją­cy zawie­ra­jąc umo­wę naj­mu loka­lu godzi się na okre­so­we wyzby­cie się czę­ści władz­twa nad rze­czą.

Jak z tego wyni­ka, w zamian za pła­co­ny przez najem­cę czynsz, ma on pra­wo do spo­koj­ne­go korzy­sta­nia z loka­lu. Spo­kój ten może zostać przez wynaj­mu­ją­ce­go zakłó­co­ny w ramach okre­so­wych kon­tro­li.

Przeglądy lokalu i wyposażenia

Z prze­pi­su art. 10 ust. 3 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów wyni­ka, że po wcze­śniej­szym usta­le­niu ter­mi­nu loka­tor powi­nien udo­stęp­nić wła­ści­cie­lo­wi lokal w celu doko­na­nia okre­so­we­go, a w szcze­gól­nie uza­sad­nio­nych wypad­kach rów­nież doraź­ne­go, prze­glą­du sta­nu i wypo­sa­że­nia tech­nicz­ne­go loka­lu oraz usta­le­nia zakre­su nie­zbęd­nych prac i ich wyko­na­nia. Z prze­pi­su tego wyni­ka, że nawet gdy w umo­wie stro­ny nie prze­wi­dzia­ły takie­go upraw­nie­nia, to przy­słu­gu­je ono wynaj­mu­ją­ce­mu. Musi on bowiem mieć moż­li­wość spraw­dze­nia urzą­dzeń, któ­rych napra­wa i kon­ser­wa­cja jest po jego stro­nie. Doty­czy to wewnętrz­nych insta­la­cji: wodo­cią­go­wej, gazo­wej i cie­płej wody (bez arma­tu­ry i wypo­sa­że­nia), a tak­że napraw i wymia­ny wewnętrz­nej insta­la­cji kana­li­za­cyj­nej, cen­tral­ne­go ogrze­wa­nia wraz z grzej­ni­ka­mi, insta­la­cji elek­trycz­nej, ante­ny zbior­czej — z wyjąt­kiem osprzę­tu.

Kontrola prawidłowości wykonania umowy

Dodat­ko­wo muszę zauwa­żyć, że wynaj­mu­ją­cy ma moż­li­wość doko­ny­wa­nia inspek­cji tak­że z innych przy­czyn. Co praw­da z jed­nej stro­ny, trze­ba pod­kre­ślić, że obo­wiąz­kiem wynaj­mu­ją­ce­go jest nie­prze­szka­dza­nie najem­cy w spo­koj­nym korzy­sta­niu z loka­lu. Z dru­giej stro­ny, wynaj­mu­ją­ce­mu przy­słu­gu­je prze­cież upraw­nie­nie do wypo­wie­dze­nia umo­wy w wypad­ku nie­pra­wi­dło­we­go jej wyko­ny­wa­nia przez najem­cę. Wska­zu­je na to sze­reg prze­pi­sów. Naj­waż­niej­sze upraw­nie­nia z tym zwią­za­ne to:

  • moż­li­wość wypo­wie­dze­nia umo­wy z powo­du uży­wa­nia loka­lu w spo­sób sprzecz­ny z umo­wą — a gdy umo­wa nie okre­śla spo­so­bu uży­wa­nia — w spo­sób odpo­wia­da­ją­cy wła­ści­wo­ściom i prze­zna­cze­niem loka­lu;
  • brak moż­li­wo­ści doko­ny­wa­nia przez najem­cę w loka­lu zmian sprzecz­nych z umo­wą lub prze­zna­cze­niem loka­lu;
  • moż­li­wość wypo­wie­dze­nia umo­wy w razie uży­wa­nia loka­lu przez najem­cę w spo­sób stwa­rza­ją­cy zagro­że­nie nara­że­nia na uszko­dze­nie;
  • zakaz pod­naj­mo­wa­nia lub odda­nia do bez­płat­ne­go uży­wa­nia loka­lu, bądź jego czę­ści bez zgo­dy wynaj­mu­ją­ce­go, któ­ry rów­nież może być przy­czy­ną wypo­wie­dze­nia umo­wy.

Z upraw­nień tych moż­na wypro­wa­dzić nie­peł­ne upraw­nie­nie wynaj­mu­ją­ce­go do doko­ny­wa­nia inspek­cji w celu kon­tro­li pra­wi­dło­we­go wyko­ny­wa­nia umo­wy przez najem­cę. Wszyst­kie te upraw­nie­nia wyma­ga­ją lub co naj­mniej uza­sad­nia­ją, moż­li­wość doko­ny­wa­nia inspek­cji wynaj­mu­ją­ce­go w loka­lu. W szcze­gól­no­ści wte­dy, gdy zacho­dzi podej­rze­nie, że już doszło do opi­sa­nych naru­szeń.

Wizy­ta­cja loka­lu powin­na odby­wać się zawsze w obec­no­ści najem­cy. Wynaj­mu­ją­cy nie ma pra­wa wcho­dzić do loka­lu bez uzgod­nie­nia z najem­cą, chy­ba, że wystą­pi­ła awa­ria wywo­łu­ją­ca szko­dę lub awa­ria zagra­ża­ją­ca bez­po­śred­nio powsta­niem szko­dy. Wynaj­mu­ją­cy powi­nien każ­do­ra­zo­wo uprze­dzić o pla­no­wa­nej wizy­cie i usta­lić z najem­cą kon­kret­ną datę oraz godzi­nę.

Wynaj­mu­ją­cy powi­nien zacho­wać odpo­wied­nią powścią­gli­wość w trak­cie doko­ny­wa­nia inspek­cji. Wynaj­mu­ją­cy nie ma pra­wa do nad­mier­ne­go inge­ro­wa­nia w stre­fę pry­wat­ną najem­cy i pozo­sta­łych domow­ni­ków. Zwróć uwa­gę, że naru­sze­nie moż­li­wo­ści swo­bod­ne­go korzy­sta­nia z loka­lu sta­no­wi nie­na­le­ży­te wyko­na­nie zobo­wią­za­nia wynaj­mu­ją­ce­go.

Najem­ca może bro­nić się przed zbyt czę­sty­mi wizy­ta­mi wynaj­mu­ją­ce­go. W sto­sun­ku naj­mu najem­cę chro­nią odpo­wied­nio sto­so­wa­ne prze­pi­sy o ochro­nie pra­wa wła­sno­ści. Loka­tor zysku­je sta­tus posia­da­cza zależ­ne­go i na tej pod­sta­wie może chro­nić swo­je pra­wo do swo­bod­ne­go korzy­sta­nia z loka­lu. Dla­te­go trze­ba zna­leźć odpo­wied­ni punkt, w któ­rym wywa­żo­ne zosta­ną pra­wa wynaj­mu­ją­ce­go do kon­tro­li i pra­wa najem­cy do nie­za­kłó­co­ne­go  korzy­sta­nia.

Nagła awaria

Wynaj­mu­ją­cy może jed­nak wejść do loka­lu nawet pod nie­obec­ność najem­cy w razie awa­rii wywo­łu­ją­cej szko­dę lub zagra­ża­ją­cej bez­po­śred­nio powsta­niem szko­dy. Wyma­ga to jed­nak zacho­wa­nia odpo­wied­niej pro­ce­du­ry. O tym napi­szę za kil­ka dni w osob­nym wpi­sie. Ten temat poru­szy­łem tutaj.

Odpowiednie zapisy w umowie najmu

W celu unik­nię­cia wszel­kich wąt­pli­wo­ści, umo­wa naj­mu powin­na okre­ślać zasa­dy i spo­sób wyko­ny­wa­nia inspek­cji przez wynaj­mu­ją­ce­go.  Zbyt czę­ste wizy­ty wynaj­mu­ją­ce­go dopro­wa­dza­ją do ogra­ni­cze­nia pry­wat­no­ści najem­cy. Naru­sza­ją jego pra­wo do nie­skrę­po­wa­ne­go korzy­sta­nia z miesz­ka­nia. Powo­du­je to nie­po­trzeb­ne nara­sta­nie kon­flik­tu pomię­dzy obie­ma stro­na­mi. Dla­te­go naj­le­piej by umo­wa okre­śla­ła mak­sy­mal­ną czę­sto­tli­wość odwie­dzin (np. jeden raz w kwar­ta­le) oraz spo­sób umó­wie­nia się z najem­cą.

Prze­czy­taj co jesz­cze powin­no zna­leźć się w dobrej umo­wie naj­mu.

Odpowiedzialność karna

Z całą pew­no­ścią wynaj­mu­ją­ce­mu nie wol­no wcho­dzić do loka­lu pod­czas nie­obec­no­ści loka­to­ra. Nie może tego tak­że czy­nić wbrew woli najem­cy gdy jest on w loka­lu. Dzia­ła­nie takie jest prze­stęp­stwem.

Zgod­nie z art. 193 kodek­su kar­ne­go, kto wdzie­ra się do cudze­go domu, miesz­ka­nia, loka­lu, pomiesz­cze­nia albo ogro­dzo­ne­go tere­nu albo wbrew żąda­niu oso­by upraw­nio­nej miej­sca takie­go nie opusz­cza, pod­le­ga grzyw­nie, karze ogra­ni­cze­nia wol­no­ści albo pozba­wie­nia wol­no­ści do roku. Prze­pis ten chro­ni wol­ność od bez­praw­nych inge­ren­cji zakłó­ca­ją­cych spo­kój zamiesz­ki­wa­nia. Obej­mu­je on wszel­kie for­my wej­ścia do cudze­go zamknię­te­go miesz­ka­nia lub wbrew wyraź­nej woli jego posia­da­cza (II AKa 57/07 — wyrok SA Kato­wi­ce z dnia 26-04-2007). Nie ma przy tym zna­cze­nia, czy spraw­ca „wła­mu­je się” do miesz­ka­nia, czy wcho­dzi tam otwie­ra­jąc zam­ki zapa­so­wym zesta­wem klu­czy. Spraw­cą prze­stęp­stwa naru­sze­nia miru domo­we­go w rozu­mie­niu tego prze­pi­su może być tak­że wła­ści­ciel domu, miesz­ka­nia, loka­lu, pomiesz­cze­nia albo ogro­dzo­ne­go tere­nu (I KZP 5/11 — posta­no­wie­nie SN — Izba Kar­na z dnia 21-07-2011 ).

  • bel­la­vi­ta

    a co zro­bic w sytu­acji, kie­dy zosta­ly uszko­dzo­ne ele­men­ty wypo­sa­ze­nia domu, jak meble, drzwi, pod­lo­ga itp, gdzie miesz­ka kil­ka obcych osob, kto to ma napra­wiac to, jak wynaj­mu­ja­cy nie jest w sta­nie usta­lic kto zna­jem­cow tego doko­nal. Czy KC prze­wi­du­je jakies w tym wypad­ku roz­wia­za­nie? Czy obo­wia­zu­je wte­dy soli­dar­na odpo­wie­dzial­nosc z mocy pra­wa?

    • Zbi Gdy­nia

      To zale­ży jaka jest pod­pi­sa­na umo­wa naj­mu — czy w niej jest zabez­pie­cze­nie że zamiesz­ku­je czy tyl­ko ten kto pod­pi­sał umo­wę. czy ktoś wię­cej.
      a jak są uszko­dzo­ne meble — to wezwać rze­czo­znaw­cę — bie­głe­go sądo­we­go do spi­sa­nia uszko­dzeń i wystą­pić do sądu o odszko­do­wa­nie za stra­ty jakie loka­tor spo­wo­do­wał. A jak nie chce wpu­ścić — to wystą­pić z pozwem do sądu o naka­za­nie wstę­pu do miesz­ka­nia a kie­dy nie wpusz­cza w wystą­pic do komor­ni­ka i z komor­ni­kiem wejść do miesz­ka­nia nawet wyła­mu­jąc drzwi. A kosz­ty pokry­wa najem­ca — tyl­ko czy będzie miał z cze­go pokryc. A jaże­li pra­cu­je — to komor­nik może mu ścia­gnąc . A jak jest bez­ro­bot­ny i toi nic nie ma to stra­ta !!!

      • Mały Mani­tou

        Świe­ta praw­da. Z oso­ba­mi wysze­gól­nio­ny­mi w usta­wie się nie roz­ma­wia tyl­ko żegna. Bez pra­cy na umo­wę-do widze­nia, Bez rachun­ku w ban­ku papa­pa (ban­ki spraw­dza­ją wia­ry­god­ność). Wyją­tek-stu­den­ci.

      • Mały Mani­tou

        ile cza­su trwa ta pro­ce­du­ra z komor­ni­kiem i ile kasy?

        • YN

          Prze­pro­wa­dza­łem spra­wę z komor­ni­kiem sto­sun­ko­wo nie­daw­no. O popro­wa­dze­nie spra­wy popro­si­łem rad­cę praw­ne­go. Spraw­nie, sku­tecz­nie i znacz­nie mniej kasy niż się powszech­nie wyda­je (oczy­wi­ście osta­tecz­nie wszyst­kie kosz­ty pokrył nie­uczci­wy najem­ca + odset­ki = naj­lep­sza loka­ta na ryn­ku :). Jeśli potrze­bu­jesz pora­dy to pro­szę o sygnał w cią­gu tygo­dnia, może uda mi się pomóc.

          • bolek

            a ile to trwa­ło ?

          • YN

            Po skom­ple­to­wa­niu prze­ze mnie wszyst­kich doku­men­tów ok. 4 mie­sią­ce.

          • bolek

            to na praw­dę krót­ko

        • Zbig

          Sam komor­nik nie wej­dzie musi być nakaz sądo­wy a raczej wyrok. A więc trze­ba zło­żyć pozew o naka­za­nie a po uzy­ska­niu wyro­ku klau­zu­le wyko­nal­no­ści i wów­czas moż­na po zło­że­niu wnio­sku do komor­ni­ka prze­pro­wa­dzić wej­ście.

    • skar­bo­na­ma­mo­ny

      Czy mamy do czy­nie­nia z umo­wą naj­mu poko­ju w miesz­ka­niu wynaj­mo­wa­nym „na poko­je”? Jakie zapi­sy w tym zakre­sie prze­wi­du­je umo­wa naj­mu?

  • Leon

    W tej kwe­stii moż­na zasto­so­wać zna­ne powie­dze­nie że pań­skie oko konia tuczy. O swo­ją wła­sność nale­ży dbać i takie doglą­da­nie loka­lu przy­naj­mniej raz w mie­sią­cu jest wska­za­ne aby eli­mi­no­wać wszel­kie­go rodza­ju nie­pra­wi­dło­wo­ści wyni­ka­ją­ce z naj­mu loka­lu. Wizy­ty takie są dzia­ła­niem pre­wen­cyj­ny i dzia­ła­ją na wyobraź­nię najem­cy aby lokal któ­ry został mu powie­rzo­ny użyt­ko­wał zgod­nie z zasa­da­mi naj­mu.

  • Mały Mani­tou

    Wej­dziesz do loka­lu jak cię najem­ca wpu­ści. Obec­nie to prze­pis TEORETYCZNY. Zaba­wa się zaczy­na gdy najem­ca nie pła­ci i nie poda­je odczy­tów z licz­ni­ków, któ­re sa w miesz­ka­niu.
    Nawet po umó­wie­niu się może otwo­rzyć drzwi i nie wpu­ścić (a prze­cież wyka­zał dobrą wolę-dla praw­ni­ków taki argu­ment wystar­czy dla nor­mal­nych ludzi to oszust)

  • Ane­ta Wyszyń­ska

    Cie­ka­wy, arty­kuł, bo też jestem najem­cą pomiesz­ka­nia z dru­gą oso­bą i byłam cie­ka­wa, jak to wyglą­da, gdyż zda­rza się, że wynaj­mu­ją­cy potra­fi sobie klu­czem, wejść do miesz­ka­nia, bez uprze­dze­nia, mało tego, wej­dzie do poko­ju, w któ­rym jestem, drzwi mam zamknię­te, otwie­ra je i mnie budzi. Sta­ram się być zawsze w porząd­ku wobec najem­cy, dla­te­go infor­mu­ję o każ­dym pro­ble­mie wyni­ka­ją­cym z płat­no­ścią, ale zawsze wszyst­ko jest ure­gu­lo­wa­ne, nawet kil­ka­na­ście dni po ter­mi­nie.
    Tak chy­ba nie powin­no być praw­da? Powin­ni­śmy wie­dzieć, z tą dru­gą oso­bą, kie­dy zawsze pla­nu­je przyjść wynaj­mu­ją­cy, a nie, że sobie wcho­dzi klu­czem. Owszem, jest zapis w umo­wie o okre­so­wych kon­tro­lach miesz­ka­nia, ale miło by było uprze­dzać, bo zda­rza się, że i ja i dru­ga oso­ba jeste­śmy w pra­cy (potem dru­ga oso­ba myka na stu­dia i do pra­cy), wiec niko­go nie ma, a łatwo zauwa­żyć kie­dy wynaj­mu­ją­cy był w miesz­ka­niu, bo np. są poprze­sta­wia­ne rze­czy u współ­lo­ka­to­ra, a raz wszyst­kie okna były otwar­te.
    Poważ­nie zasta­na­wiam się nad zmia­ną lokum, bo po noc­nej zmia­nie też chcę się wyspać, a nie, że mnie ktoś rano nie­ocze­ki­wa­nie obu­dzi, bo ma taki kaprys…