Kiedy wynajmujący może kontrolować lokal?

By | 27 lutego 2017

Czy wynaj­mu­ją­cy może spraw­dzać najem­cę? Czy może odwie­dzać go w trak­cie trwa­nia umo­wy naj­mu? Dość czę­sto mię­dzy stro­na­mi umo­wy naj­mu docho­dzi od iskrze­nia, gdy wynaj­mu­ją­cy chce doko­nać oglę­dzin loka­lu…

Dlaczego kontrola lokalu jest ograniczona?

Z defi­ni­cji umo­wy naj­mu wyni­ka obo­wią­zek odda­nia najem­cy rze­czy do uży­wa­nia. Odda­nie najem­cy rze­czy w najem pole­ga na wyzby­ciu się czę­ści władz­twa nad loka­lem. W wyko­na­niu zobo­wią­za­nia wynaj­mu­ją­cy powi­nien prze­ka­zać loka­to­ro­wi lokal w posia­da­nie zależ­ne. Nie wol­no naru­szać samo­wol­nie posia­da­nia, cho­ciaż­by posia­dacz był w złej wie­rze. Tym samym, wynaj­mu­ją­cy zawie­ra­jąc umo­wę naj­mu loka­lu godzi się na okre­so­we wyzby­cie się czę­ści władz­twa nad rze­czą.

Jak z tego wyni­ka, w zamian za pła­co­ny przez najem­cę czynsz, ma on pra­wo do spo­koj­ne­go korzy­sta­nia z loka­lu. Spo­kój ten może zostać przez wynaj­mu­ją­ce­go zakłó­co­ny w ramach okre­so­wych kon­tro­li.

Przeglądy lokalu i wyposażenia

Z prze­pi­su art. 10 ust. 3 usta­wy o ochro­nie praw loka­to­rów wyni­ka, że po wcze­śniej­szym usta­le­niu ter­mi­nu loka­tor powi­nien udo­stęp­nić wła­ści­cie­lo­wi lokal w celu doko­na­nia okre­so­we­go, a w szcze­gól­nie uza­sad­nio­nych wypad­kach rów­nież doraź­ne­go, prze­glą­du sta­nu i wypo­sa­że­nia tech­nicz­ne­go loka­lu oraz usta­le­nia zakre­su nie­zbęd­nych prac i ich wyko­na­nia. Z prze­pi­su tego wyni­ka, że nawet gdy w umo­wie stro­ny nie prze­wi­dzia­ły takie­go upraw­nie­nia, to przy­słu­gu­je ono wynaj­mu­ją­ce­mu. Musi on bowiem mieć moż­li­wość spraw­dze­nia urzą­dzeń, któ­rych napra­wa i kon­ser­wa­cja jest po jego stro­nie. Doty­czy to wewnętrz­nych insta­la­cji: wodo­cią­go­wej, gazo­wej i cie­płej wody (bez arma­tu­ry i wypo­sa­że­nia), a tak­że napraw i wymia­ny wewnętrz­nej insta­la­cji kana­li­za­cyj­nej, cen­tral­ne­go ogrze­wa­nia wraz z grzej­ni­ka­mi, insta­la­cji elek­trycz­nej, ante­ny zbior­czej — z wyjąt­kiem osprzę­tu.

Kontrola prawidłowości wykonania umowy

Dodat­ko­wo muszę zauwa­żyć, że wynaj­mu­ją­cy ma moż­li­wość doko­ny­wa­nia inspek­cji tak­że z innych przy­czyn. Co praw­da z jed­nej stro­ny, trze­ba pod­kre­ślić, że obo­wiąz­kiem wynaj­mu­ją­ce­go jest nie­prze­szka­dza­nie najem­cy w spo­koj­nym korzy­sta­niu z loka­lu. Z dru­giej stro­ny, wynaj­mu­ją­ce­mu przy­słu­gu­je prze­cież upraw­nie­nie do wypo­wie­dze­nia umo­wy w wypad­ku nie­pra­wi­dło­we­go jej wyko­ny­wa­nia przez najem­cę. Wska­zu­je na to sze­reg prze­pi­sów. Naj­waż­niej­sze upraw­nie­nia z tym zwią­za­ne to:

  • moż­li­wość wypo­wie­dze­nia umo­wy z powo­du uży­wa­nia loka­lu w spo­sób sprzecz­ny z umo­wą — a gdy umo­wa nie okre­śla spo­so­bu uży­wa­nia — w spo­sób odpo­wia­da­ją­cy wła­ści­wo­ściom i prze­zna­cze­niem loka­lu;
  • brak moż­li­wo­ści doko­ny­wa­nia przez najem­cę w loka­lu zmian sprzecz­nych z umo­wą lub prze­zna­cze­niem loka­lu;
  • moż­li­wość wypo­wie­dze­nia umo­wy w razie uży­wa­nia loka­lu przez najem­cę w spo­sób stwa­rza­ją­cy zagro­że­nie nara­że­nia na uszko­dze­nie;
  • zakaz pod­naj­mo­wa­nia lub odda­nia do bez­płat­ne­go uży­wa­nia loka­lu, bądź jego czę­ści bez zgo­dy wynaj­mu­ją­ce­go, któ­ry rów­nież może być przy­czy­ną wypo­wie­dze­nia umo­wy.

Z upraw­nień tych moż­na wypro­wa­dzić nie­peł­ne upraw­nie­nie wynaj­mu­ją­ce­go do doko­ny­wa­nia inspek­cji w celu kon­tro­li pra­wi­dło­we­go wyko­ny­wa­nia umo­wy przez najem­cę. Wszyst­kie te upraw­nie­nia wyma­ga­ją lub co naj­mniej uza­sad­nia­ją, moż­li­wość doko­ny­wa­nia inspek­cji wynaj­mu­ją­ce­go w loka­lu. W szcze­gól­no­ści wte­dy, gdy zacho­dzi podej­rze­nie, że już doszło do opi­sa­nych naru­szeń.

Wizy­ta­cja loka­lu powin­na odby­wać się zawsze w obec­no­ści najem­cy. Wynaj­mu­ją­cy nie ma pra­wa wcho­dzić do loka­lu bez uzgod­nie­nia z najem­cą, chy­ba, że wystą­pi­ła awa­ria wywo­łu­ją­ca szko­dę lub awa­ria zagra­ża­ją­ca bez­po­śred­nio powsta­niem szko­dy. Wynaj­mu­ją­cy powi­nien każ­do­ra­zo­wo uprze­dzić o pla­no­wa­nej wizy­cie i usta­lić z najem­cą kon­kret­ną datę oraz godzi­nę.

Wynaj­mu­ją­cy powi­nien zacho­wać odpo­wied­nią powścią­gli­wość w trak­cie doko­ny­wa­nia inspek­cji. Wynaj­mu­ją­cy nie ma pra­wa do nad­mier­ne­go inge­ro­wa­nia w stre­fę pry­wat­ną najem­cy i pozo­sta­łych domow­ni­ków. Zwróć uwa­gę, że naru­sze­nie moż­li­wo­ści swo­bod­ne­go korzy­sta­nia z loka­lu sta­no­wi nie­na­le­ży­te wyko­na­nie zobo­wią­za­nia wynaj­mu­ją­ce­go.

Najem­ca może bro­nić się przed zbyt czę­sty­mi wizy­ta­mi wynaj­mu­ją­ce­go. W sto­sun­ku naj­mu najem­cę chro­nią odpo­wied­nio sto­so­wa­ne prze­pi­sy o ochro­nie pra­wa wła­sno­ści. Loka­tor zysku­je sta­tus posia­da­cza zależ­ne­go i na tej pod­sta­wie może chro­nić swo­je pra­wo do swo­bod­ne­go korzy­sta­nia z loka­lu. Dla­te­go trze­ba zna­leźć odpo­wied­ni punkt, w któ­rym wywa­żo­ne zosta­ną pra­wa wynaj­mu­ją­ce­go do kon­tro­li i pra­wa najem­cy do nie­za­kłó­co­ne­go  korzy­sta­nia.

Nagła awaria

Wynaj­mu­ją­cy może jed­nak wejść do loka­lu nawet pod nie­obec­ność najem­cy w razie awa­rii wywo­łu­ją­cej szko­dę lub zagra­ża­ją­cej bez­po­śred­nio powsta­niem szko­dy. Wyma­ga to jed­nak zacho­wa­nia odpo­wied­niej pro­ce­du­ry. O tym napi­szę za kil­ka dni w osob­nym wpi­sie. Ten temat poru­szy­łem tutaj.

Odpowiednie zapisy w umowie najmu

W celu unik­nię­cia wszel­kich wąt­pli­wo­ści, umo­wa naj­mu powin­na okre­ślać zasa­dy i spo­sób wyko­ny­wa­nia inspek­cji przez wynaj­mu­ją­ce­go.  Zbyt czę­ste wizy­ty wynaj­mu­ją­ce­go dopro­wa­dza­ją do ogra­ni­cze­nia pry­wat­no­ści najem­cy. Naru­sza­ją jego pra­wo do nie­skrę­po­wa­ne­go korzy­sta­nia z miesz­ka­nia. Powo­du­je to nie­po­trzeb­ne nara­sta­nie kon­flik­tu pomię­dzy obie­ma stro­na­mi. Dla­te­go naj­le­piej by umo­wa okre­śla­ła mak­sy­mal­ną czę­sto­tli­wość odwie­dzin (np. jeden raz w kwar­ta­le) oraz spo­sób umó­wie­nia się z najem­cą.

Prze­czy­taj co jesz­cze powin­no zna­leźć się w dobrej umo­wie naj­mu.

Odpowiedzialność karna

Z całą pew­no­ścią wynaj­mu­ją­ce­mu nie wol­no wcho­dzić do loka­lu pod­czas nie­obec­no­ści loka­to­ra. Nie może tego tak­że czy­nić wbrew woli najem­cy gdy jest on w loka­lu. Dzia­ła­nie takie jest prze­stęp­stwem.

Zgod­nie z art. 193 kodek­su kar­ne­go, kto wdzie­ra się do cudze­go domu, miesz­ka­nia, loka­lu, pomiesz­cze­nia albo ogro­dzo­ne­go tere­nu albo wbrew żąda­niu oso­by upraw­nio­nej miej­sca takie­go nie opusz­cza, pod­le­ga grzyw­nie, karze ogra­ni­cze­nia wol­no­ści albo pozba­wie­nia wol­no­ści do roku. Prze­pis ten chro­ni wol­ność od bez­praw­nych inge­ren­cji zakłó­ca­ją­cych spo­kój zamiesz­ki­wa­nia. Obej­mu­je on wszel­kie for­my wej­ścia do cudze­go zamknię­te­go miesz­ka­nia lub wbrew wyraź­nej woli jego posia­da­cza (II AKa 57/07 — wyrok SA Kato­wi­ce z dnia 26-04-2007). Nie ma przy tym zna­cze­nia, czy spraw­ca „wła­mu­je się” do miesz­ka­nia, czy wcho­dzi tam otwie­ra­jąc zam­ki zapa­so­wym zesta­wem klu­czy. Spraw­cą prze­stęp­stwa naru­sze­nia miru domo­we­go w rozu­mie­niu tego prze­pi­su może być tak­że wła­ści­ciel domu, miesz­ka­nia, loka­lu, pomiesz­cze­nia albo ogro­dzo­ne­go tere­nu (I KZP 5/11 — posta­no­wie­nie SN — Izba Kar­na z dnia 21-07-2011 ).