Kaucja zabezpieczająca przy umowie najmu

By | 16 stycznia 2015

klucz na monetach

Zawierając umowę najmu często decydujemy się na zastosowanie kaucji zabezpieczającej roszczenia. Kaucja co do zasady ma spełniać rolę gwarancyjną i zabezpieczającą. Pozostaje w stanie nienaruszonym przez cały okres trwania umowy i po jej zakończeniu powinna być zwrócona. W tym wpisie zawarłem wszystkie ważne informacje, jakie mogą wiązać się z kaucją daną przy zawarciu umowy najmu.

Kaucja zabezpieczająca dotycząca umów najmu prawnie uregulowana jest jedynie w ustawie o ochronie praw lokatorów. Dotyczy więc wyłącznie umów najmu lokali mieszkalnych. Przy najmie lokali niemieszkalnych, stosowanie kaucji i sposób jej rozliczenia zależy wyłącznie od woli stron zawierających umowę. Dlatego szczegółowo omówię sprawę kaucji przy najmie mieszkań, a później wskażę istotne różnice dla kaucji przy najmie lokali użytkowych.

Wprowadzenie prawne

Podstawowy przepis ustawy o ochronie praw lokatorów brzmi:

Art. 6

1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

2. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

1) dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego;

2) jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

3. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

4. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Nieco odmiennie uregulowano kaucję przy umowie najmu okazjonalnego:

art. 19a ust. 4.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Ustanowienie kaucji zabezpieczającej umowę najmu lokalu mieszkalnego

Ustanowienie kaucji zabezpieczającej zależne jest od woli stron umowy. Jeżeli tak się z najemcą umówimy, to umowa najmu lokalu mieszkalnego będzie zabezpieczona taką kaucją. Stosuje się typowe zapisy umowne cytujące zapisy ustawowe.

Jeżeli umowa najmu tak stanowi, brak wpłaty kaucji zabezpieczającej w określonym terminie może być warunkiem niepowstania stosunku najmu jeszcze przed wydaniem lokalu najemcy do używania. Czyli wpłata kaucji w terminie powoduje utrzymanie stosunku najmu. Wtedy w odpowiednim ustępie umowy napiszemy:

Najemca zobowiązany jest do uiszczenia wskazanej w ust. 1 kaucji na rachunek bankowy wynajmującego w terminie do dnia …………. W wypadku nie dotrzymania wskazanego  terminu niniejsza umowa najmu nie dochodzi do skutku.

Wynajmujący może żądać kaucji aż do nawiązania umowy. Po zawarciu umowy najmu nie można już żądać ustanowienia kaucji zabezpieczającej. Strony mogą jedynie się na to umówić.

Co zabezpiecza kaucja przy umowie najmu lokalu mieszkalnego

Kaucja zabezpieczająca stanowi zabezpieczenie roszczeń wynajmującego o charakterze rzeczowym. Przy umowie najmu lokalu mieszkalnego kaucja zabezpieczająca z mocy prawa służy zabezpieczeniu pokrycia należności z tytułu najmu lokalu. Trzeba jednoznacznie podkreślić, że jest ona zabezpieczeniem nie tylko należności czynszowych, ale także wszystkich innych należności wynajmującego jakie mogą powstać aż do opróżnienia lokalu. W szczególności chodzi o:

  • niezapłacony czynsz;
  • opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu;
  • opłaty niezależne od właściciela, jak: opłaty za wodę i odprowadzenie ścieków, energię elektryczną, ciepło, paliwo gazowe, wywóz odpadów i nieczystości ciekłych;
  • należności z tytułu zużycia elementów wyposażenia technicznego których naprawą bądź wymianą obciążony jest najemca;
  • należności z tytułu zastępczego wykonania przez wynajmującego robót obciążających najemcę, w oparciu o sporządzony przez wynajmującego kosztorys budowlany;
  • odszkodowanie za stwierdzone i oszacowane szkody ustalone na zasadach ogólnych związane z uszkodzeniem lokalu powstałym z winy najemcy;
  • odsetki i należności uboczne związane z powyższymi należnościami głównymi.

Wysokość kaucji zabezpieczającej umowę najmu lokalu mieszkalnego

Wysokości kaucji pobieranej przy umowie najmu lokalu mieszkalnego jest ograniczona do dwunastokrotności miesięcznego czynszu najmu. Służy to zabezpieczeniu nadmiernym wymaganiom, jakie mogą stawiać wynajmujący lokale mieszkalne. Niedozwolone jest pobieranie kaucji przy umowach najmu lokali zamiennych i socjalnych, a w wypadku umów najmu okazjonalnego maksymalna wysokość kaucji ograniczona jest do równowartości sześciomiesięcznego czynszu. Zwróć uwagę, że maksymalna krotność dotyczy tylko czynszu, czyli tego co wynajmujący dostaje od najemcy za wynajem. Nie wlicza się w to opłat niezależnych od wynajmującego, np. opłat za wodę, prąd czy należności do spółdzielni mieszkaniowej albo wspólnoty.

Przechowywanie i zarabianie na kaucji zabezpieczającej

Wynajmujący zobowiązany jest przechowywać kaucję w sposób należyty. Cała odpowiedzialność za utratę kaucji spoczywa na nim. Nie można tłumaczyć się, że kaucja wynajmującemu zaginęła, że zbankrutował bank w którym ją zdeponował lub co gorsza, że wynajmujący kaucję źle zainwestował i stracił. Musi on należycie rozliczyć się z najemcą z kaucji.

Z drugiej strony wszystko to co wynajmujący na kaucji zarobi, zostaje u niego. Chodzi na przykład o odsetki od lokaty bankowej. Nie musi się tym dzielić z najemcą, a najemca nie ma prawa żądać, by wynajmujący się pożytkami podzielił.

Rozliczenie kaucji pobranej przy najmie lokalu mieszkalnego

Kaucja podlega rozliczeniu po wygaśnięciu stosunku najmu i opróżnieniu lokalu mieszkalnego. Kaucja winna zostać zwrócona najemcy lokalu mieszkalnego najpóźniej w terminie miesiąca od opróżnienia lokalu. Termin rozliczenia kaucji ma szczególne znaczenie w związku z ustaleniem możliwego terminu potrącenia zobowiązania najemcy z kaucją. Wynajmujący może rozliczenia dokonać ostatniego dnia z tego miesięcznego terminu, a do tego czasu naliczać najemcy odsetki ustawowe od zaległości.

Najemca nie może żądać, by rozliczyć z wynajmującym „ostatni czynsz” przy pomocy kaucji. To typowy wniosek najemców, którzy zakładają, że temu właśnie służy kaucja. Wynajmujący ma pełne prawo żądać zapłaty w terminie czynszu za ostatni miesiąc i rozliczyć kaucję dopiero po miesiącu od zakończenia umowy i zwrocie lokalu.

Art. 6 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów reguluje waloryzację zwracanej najemcy lokalu mieszkalnego kaucji. Wynajmujący zobowiązany jest rozliczyć (zwrócić lub potrącić) kaucję zwaloryzowaną w ten sposób, że otrzymaną od najemcy przy zawarciu umowy kwotę winien podzielić przez wielkość obowiązującego w dniu zawarcia umowy czynszu, a uzyskaną w ten sposób krotność czynszu zastosować do wyliczenia kaucji podlegającej rozliczeniu poprzez przemnożenie jej przez wielkość czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji.

Przykład

W dniu zawarcia umowy najmu ustaliliśmy z najemcą czynsz w wysokości 1200 zł. W tym samym dniu otrzymaliśmy od najemcy kaucję w wysokości 2400 zł. Oznacza to, że przyjęta kaucja stanowi dwukrotność czynszu. W ostatnim miesiącu trwania umowy najmu, na skutek waloryzacji (np. o wskaźnik inflacji) lub zmian czynszu w inny sposób (wypowiedzenia lub umowne zwiększenia) czynsz wynosił już 1300 zł. Ta zmiana czynszu spowodowała, że wynajmujący musi z najemcą rozliczyć kwotę 2600 zł kaucji (dwukrotność czynszu 1300 zł).

Kwota zwracanej kaucji nie może być jednak niższa od kwoty wpłaconej. Oznacza to, że jeżeli czynsz najmu w ostatnim miesiącu jest niższy niż w pierwszym, to najemcy należy rozliczyć całą wartość pierwotnie wpłaconej kaucji.

Jeżeli najemca nie jest nic wynajmującemu winny, to wynajmujący powinien zwrócić najemcy należną kwotę kaucji w terminie miesiąca od opróżnienia lokalu. Zasadniczo to najemca powinien wskazać sposób w jaki chce zwrot otrzymać. Jeżeli tego nie uczynił, to zwrot kaucji jako typowego długu oddawczego powinien nastąpić w miejscu zamieszkania najemcy, np. przekazem pocztowym.

Gdy wynajmujący chce coś z kaucji potrącić to powinien zrobić i doręczyć najemcy rozliczenie, a różnicę zwrócić w sposób wskazany wyżej. Ważne jest, by z treści rozliczenia wyraźnie wynikało że wynajmujący coś „potrąca” i wskazanie co wynajmujący sobie potrącił i z czego.

Przykładowe rozliczenie kaucji

Sopot, 16 stycznia 2015

Najemca: Józef Nowak

Z kaucji w kwocie 2400 zł potrącam:

  1. Czynsz najmu za m-c styczeń 2015 w kwocie 1200,- zł
  2. Odsetki ustawowe za nieterminowe płatności czynszów w łącznej kwocie 36,50 zł
  3. Opłatę za nieuregulowaną fakturę za energię elektryczną w kwocie 42,50 zł
  4. Koszty naprawy baterii łazienkowej przy umywalce w łazience w kwocie 130 zł

Różnicę w kwocie 991 zł zwracam na Pana rachunek bankowy.

Z poważaniem

Jan Kowalski

 

Kaucja zabezpieczająca a podatki

Kaucja zabezpieczająca jest obojętna podatkowo. Oznacza to, że przyjęcie kaucji nie jest przychodem – nie trzeba płacić od tego podatku. Z drugiej strony zwrot kaucji po ustaniu najmu nie jest kosztem uzyskania przychodu.

Jednakże to co potrącimy z kaucji staje się u nas przychodem z dniem potrącenia, jeżeli to co potrącamy jest przychodem z najmu. Chodzi tu przede wszystkim o czynsz, odsetki od nieterminowych płatności, koszty napraw. Ja uważam, że opłata za nieuregulowaną fakturę za prąd nie jest naszym przychodem gdy to najemca miał ją opłacić, a z uwagi na jego zaniedbanie zapłaciliśmy za to my.

Z całą pewnością różnica wynikająca z waloryzacji kaucji w oparciu o wyżej wskazaną krotność czynszu jest kosztem uzyskania przychodu z najmu.

Przykład

W dniu zawarcia umowy najmu ustaliliśmy z najemcą czynsz w wysokości 1200 zł. W tym samym dniu otrzymaliśmy od najemcy kaucję w wysokości 2400 zł. Oznacza to, że przyjęta kaucja stanowi dwukrotność czynszu. W ostatnim miesiącu trwania umowy najmu, na skutek waloryzacji (np. o wskaźnik inflacji) lub zmian czynszu w inny sposób (wypowiedzenia lub umowne zwiększenia) czynsz wynosił już 1300 zł. Ta zmiana czynszu spowodowała, że wynajmujący musi z najemcą rozliczyć kwotę 2600 zł kaucji (dwukrotność czynszu 1300 zł). Te 200 zł różnicy w dniu rozliczenia (zwrocie lub potrąceniu) jest kosztem uzyskania przychodu z najmu.

 

Kaucja zabezpieczająca przy umowie najmu lokalu niemieszkalnego

Jeżeli kaucja zabezpieczająca ma zabezpieczać umowę najmu lokalu niemieszkalnego, to z uwagi na brak tak szczegółowych uregulowań prawnych strony mogą umówić się praktycznie w dowolny sposób. Istotną rolę mają tu ustalenia zawarte w umowie lub ustalone zwyczaje.

Przykładowy zapis umowny

  1. Strony ustalają kaucję w wysokości 1.500,- zł (jeden tysiąc pięćset złotych).
  2. Kaucja jest pobierana jako zabezpieczenie ewentualnych roszczeń z tytułu zniszczenia lokalu ponad normalne zużycie w trakcie używania, oraz zabezpieczenia wszelkich innych należności finansowych.
  3. Wynajmujący niniejszym potwierdza, że kaucja wymieniona w ust. 1 wpłynęła już na jego rachunek bankowy. ALBO Wynajmujący niniejszym potwierdza gotówkowe otrzymanie kaucji o której mowa w ust. 1.
  4. Kaucja zostanie zwrócona najemcy w terminie 30 dni od zakończenia umowy najmu i przyjęcia lokalu przez wynajmującego, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Z całą pewnością w umowie najmu lokalu niemieszkalnego nie jest ograniczona wielkość kaucji. Możemy ustalić ją sobie dowolnie.

Jeżeli nie określimy terminu rozliczenia kaucji zabezpieczającej, to kaucja powinna zostać rozliczona niezwłocznie po wezwaniu wynajmującego przez najemcę do zwrotu kaucji.

Waloryzacja kaucji wpłacanej w związku z zawarciem umowy najmu lokalu niemieszkalnego nie jest przewidziana w prawie. Strony mogą w tym zakresie poczynić własne ustalenia lub nie ustalać żadnej waloryzacji. Może mieć tu jedynie zastosowanie art. 3581 § 3 k.c., a więc sądowa waloryzacja świadczenia pieniężnego w razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza, choć to rozwiązanie może być stosowane w naprawdę wyjątkowych przypadkach i z całą pewnością stroną powodową takiego pozwu nie może być przedsiębiorca.

Można też w umowie najmu określić odesłanie do odpowiedniego stosowania przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Na przykład w taki sposób:

  1. Strony ustalają kaucję w wysokości 1.500,- zł (jeden tysiąc pięćset złotych).
  2. Wynajmujący niniejszym potwierdza, że kaucja wymieniona w ust. 1 wpłynęła już na jego rachunek bankowy. ALBO Wynajmujący niniejszym potwierdza gotówkowe otrzymanie kaucji o której mowa w ust. 1.
  3. W zakresie rozliczenia i zwrotu kaucji strony ustalają odpowiednie stosowanie przepisów art. 6 ust. 3 i 4 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Chociaż ja bym osobiście wolał ustalić własne, szczegółowe warunki rozliczenia kaucji.

Umowne sposoby zabezpieczenia interesu wynajmującego

Zobacz w jaki inny sposób możesz zabezpieczyć swój interes przy umowie najmu mieszkania. Zapoznaj się z poradnikiem.

 

  • hecato

    No dobrze a co mam zwrobić jeżeli właściciel mieszkania od 3 tygodni nie chce mi oddać kaucji? Czeka ponoć na fakturę za gaz, ale nie wiadomo kiedy ją dostanie.

    • skarbonamamony

      Właściciel ma miesiąc na rozliczenie kaucji. Dopiero po tym terminie możesz żądać jej zwrotu. Jeżeli to nie pomoże to pozostaje tylko sprawa sądowa.

  • Senkaa

    czy wynajmujący może potrącić koszt jakiejś naprawy, jeśli w danym czasie naprawy nie informował na piśmie, że będzie to potrącać z kaucji?

    • skarbonamamony

      Jeżeli są to naprawy obciążające najemcę a najemca ich nie wykonał, to może dokonać takowego potrącenia. W umowie najmu obie strony mają obowiązki związane z utrzymaniem przedmiotu najmu. Jeżeli Wasza umowa nie reguluje tego w inny sposób, to zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów najemca jest obowiązany:
      – utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami;
      – dokonywać napraw i konserwacji podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych, okien i drzwi;
      – dokonywać napraw i konserwacji, a w razie potrzeby także wymiany wbudowanych mebli, trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych;
      – dokonywać napraw i konserwacji osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
      – dokonywać napraw i konserwacji pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
      – dokonywać napraw i konserwacji etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiany;
      – dokonywać napraw i konserwacji w tym niezwłocznego usuwania niedrożności przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych;
      – dokonywać napraw i konserwacji innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów oraz malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych;
      – odnowić lokal po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu.

  • Anna

    A czy wynajmujący ma prawo potrącić z kaucji koszty związane z naprawami w dniu naszej wyprowadzki? Mieszkanie było przedstawione jako gotowe do zamieszkania, bez usterek. W pierwszych godzinach naszego zamieszkiwania okazało się, że przecieka kran w łazience oraz w kuchni- coś jest nieszczelne. Czy Wynajmujący ma prawo żądać od nas pieniędzy za wymianę tych elementów? Druga kwestia, czy za dołożenie żeberek do kaloryferów, ponieważ w mieszkaniu było zimno odpowiada najemca czy wynajmujący?

    • Anna

      Chodziło o prowadzkę- wprowadziliśmy się i dostrzegliśmy usterki i wady w kranach.

      • skarbonamamony

        Temat jest bardzo ciekawy. Jeżeli wprowadzając się zgłosiliście usterki (np. w protokole przekazania), to naprawę powinien wykonać właściciel. Stosownie do przepisu art. 6a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, wynajmujący powinien przed wydaniem lokalu dokonać niezbędnych napraw. Niemniej jednak w umowie najmu można poczynić inne ustalenia, np. takie, że stan techniczny jest najemcy znany (art. 6f tej samej ustawy). Z całą pewnością usterkę należało wpisać do protokołu, bo istnieje domniemanie prawne chroniące wynajmującego (art. 675 par. 3 k.c.). Natomiast nic nie stoi na przeszkodzie by zgłosić ją w ciągu kilku dni. Kapiący kran nie jest usterką, która powstała nagle i wynajmujący powinien ją naprawić na własny koszt. Proponuję na spokojnie porozmawiać.

        Sprawa kaloryferów to oddzielny temat. Rozstrzygnięcie zależy od wielu czynników. Jeżeli mieszkanie jest spółdzielcze to raczej ktoś kiedyś policzył niezbędną moc grzejników przy montażu. Problem mógł w takim wypadku wynikać nie z ilości żeberek tylko z temperatury wody w nim płynącej, albo wad instalacji (zapowietrzenie, brak należytego przepływu czynnika). To trzeba wyjaśniać z wynajmującym i za jego pośrednikiem z zarządcą. Przy domach jednorodzinnych sprawa jest jeszcze bardziej skomplikowana bo tutaj mamy pełna samowolkę. Jeżeli w czynszu płaconym wynajmującemu mamy zawarte ogrzewanie, to nie dziwmy się że wynajmujący oszczędzają. W każdym wypadku należy odwołać się do rozporządzenia, które mówi o konieczności zapewnienia takiego rozwiązania by dało się uzyskać właściwą temperaturę w pomieszczeniu mieszkalnym (Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690). Brak takiej możliwości daje możliwość rozwiązania umowy lub obniżenia czynszu.

  • Pingback: Kto płaci za remonty i naprawy w wynajmowanym mieszkaniu | Skarbona mamony()

  • Pingback: Remont i naprawa w lokalu użytkowym - kto zapłaci? | Skarbona mamony()

  • Magda

    W jaki sposób mogę egzekwować należności za opłaty licznikowe (ogrzewanie, woda, prąd), które są rozliczane o wiele później niż do 1 m-ca od wyprowadzenia lokatorów z wynajmowanego mieszkania. Rozumiem, ze pozostaje tylko pisemne zawiadomienie o ewentualnych niedopłatach za eksploatację lokalu? Czy można na koniec umowy dodatkowo pisemnie zobligować osoby najmujące do uregulowania tych płatności (nie pamiętam jakie zapisy mam w umowie )

    • skarbonamamony

      Jak się lokator wyprowadza to przecież i tak zwyczajowo robi się spisanie liczników. Umożliwia to samodzielne dokonanie rozliczenia, w oparciu o to co narosło od ostatniego odczytu dokonanego przez dostawcę mediów. Takie samodzielne rozliczenie można od razu potrącić z kaucji. Wynajmowanie mieszkań to ciężka praca. Trzeba czasami policzyć.
      Polecam też stosowanie tzw. rozliczeń rzeczywistych. Dostawcy prądu i gazu umożliwiają podawanie stanu licznika przez Internet i od razu w systemie powstaje wtedy faktura. Ja to stosuje od kilku lat. Dzięki temu najemca przy wyprowadzce dostaje fakturę końcową, a należność rozliczam z kaucji i opłacam ją sam.
      Tak czy inaczej, zawsze po zakończeniu najmu możesz wzywać do dopłat, jeżeli zużycie będzie wymagać dopłaty.

  • hannaz

    Super publikacja dotycząca umowy a konkretnie kaucji. Właśnie podpisuję pierwszą w swoim życiu i warto się w tym temacie doedukowac stąd polecam też tutaj info http://aty.pl/umowa-najmu-wszystko-co-warto-wiedziec/ bo sporo poza kaucją rzeczy opisali o których trzeba pamiętać.

    • skarbonamamony

      Podlinkowany tekst jest bardzo ogólny. Obejmuje on nie tylko umowy najmu lokali, ale także najmu rzeczy w ogólności (samochody, kajaki itp). W związku z tym uogólnieniem znalazłem w nim wiele niedomówień, a w kontekście najmu lokali wręcz błędy. Przykładowo przy określaniu możliwość podnajmu przedstawiono w nim tylko jedną z możliwych zasad, bez gruntownego zbadania wzajemnych relacji pomiędzy art. 668 § 1 k.c. i art. 688[2] k.c oraz art. 11 ust. 2 pkt. 3 OchrLokU.

  • Pingback: Umiera najemca i co wtedy? | Skarbona mamony()

  • Odestki

    Za korzystanie z cudzych pieniędzy takich jak kaucja należy się wynagrodzenie w postacji odsetek ustawowych, co wynika z KC. stwierdzenie że to co wynajmuaący zarobi na kaucji zostaje u niego nie jest prawdą.

    • skarbonamamony

      Przepis art. 359 § 1 k.c. mówi coś zupełnie odwrotnego – „Odsetki od sumy pieniężnej należą się tylko wtedy, gdy to wynika z czynności prawnej albo z ustawy, z orzeczenia sądu lub z decyzji innego właściwego organu.”. Nie istnieje przepis, nakazujący zapłatę odsetek od wpłaconej kaucji. Jeżeli uważa Pan jednak inaczej to proszę o jego wskazanie. Chętnie merytorycznie podyskutuje na ten temat.

      Przepis art. 6 ust. 4 OchrLokU wprost wskazuje, że „kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu”. Nie ma tu mowy o żadnych odsetkach.

  • Pingback: Zmiana najemcy w trakcie trwania umowy | Skarbona mamony()

  • Tomek

    Jeżeli po okresie użytkowania lokalu ( w tym przypadku 4 lata i 6 miesięcy ) w mieszkaniu nie zostało nic uszkodzone , ani zniszczone , po za brudnymi ścianami , które zwyczajnie trzeba odświeżyć , to czy wynajmujący ma prawo zatrzymać kaucje z tego tytułu ?

    • skarbonamamony

      To zależy jak się umówiliście. Jeżeli w umowie nic nie ma na temat stanu w jakim ma się znajdować lokal w chwili jego zwrotu, to po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal. Obowiązek ten wynika z art. 6e ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.

      Gdy najemca, mimo obowiązku, nie wykonał odnowienia, to wynajmujący może dokonać potrąceń należ­no­ści z tytułu zastęp­czego wyko­na­nia przez wynaj­mu­ją­cego robót obcią­ża­ją­cych najemcę, w opar­ciu o spo­rzą­dzony przez wynaj­mu­ją­cego kosz­to­rys budowlany.

      • Tomek

        Dziękuję bardzo za odpowiedź . Tak się składa , że wynajmujący sam jest właścicielem firm budowlanych i remontowych , więc jest niepewność , czy ów kosztorysu nie zawyży na swoją korzyść . Pozostaje mi tylko pytanie , czy może to przekroczyć wartość kaucji ?

        • skarbonamamony

          Oczywiście, że może przekroczyć wartość kaucji. W wypadku sporu i gdy sprawa trafi do sądu to sąd ustali jaka powinna być wartość odnowienia lokalu i co powinno wchodzić w skład tego odnowienia. Najczęściej powołuje się do tego celu biegłych, którzy albo na podstawie wizji lokalnej, albo na podstawie danych zawartych w protokole przy wydaniu lokalu i protokole przy jego zwrocie określą zakres koniecznych prac oraz ich wartość na lokalnym rynku.

          Jeżeli od oddania lokalu nie upłynęło zbyt wiele czasu to rozwiązaniem jest żądanie udostępnienia tego lokalu w celu dokonania odnowienia. Z przepisu art. 6e ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wynika bowiem, że odnowienie to powinno być zrealizowane po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu, a więc już po Twojej wyprowadzce. Może samodzielne wykonanie odnowienia będzie mniej kosztowne od kwoty kaucji?

          Byś miał pełen ogląd Twojej sytuacji zacytuje cały przepis. Bo nie chodzi tu tylko o odnowienie, ale także o wiele innych spraw.
          Art. 6e [Zakończenie najmu; rozliczenia]

          1. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

          2. Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę z naruszeniem art. 6d i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

  • Paulina

    W umowie najmu wynajmujący zawarł zapis: „w przypadku wcześniejszej rezygnacji z wynajmu przed zakończeniem umowy wynajmujący potrąca kaucję”. Pomijając kwestie lingwistyczne, czy taki zapis w ogóle jest zgodny z obowiązującymi przepisami? Kaucja powinna chyba zabezpieczać interesy rzeczowe?

    • skarbonamamony

      Witaj, pytanie jest bardzo ciekawe.

      Po pierwsze chciałbym zauważyć, że to nie „wynajmujący zawarł zapis”, tylko obie strony zgodziły się na taki zapis. Pod umową jest także Twój podpis.

      Idąc dalej, niestety nie da się na to pytanie udzielić jednoznacznej odpowiedzi, bez zbadania całości umowy. A zresztą jednoznaczną odpowiedź da tylko i wyłącznie sąd, jeżeli rozstrzygnięcie poddacie pod jego osąd.

      Zgodnie z art. 65 § 2 k.c. w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Jak z tego wynika, jeżeli umowa została sporządzona w sposób nieporadny to jest ona oczywiście nadal ważna. Taki zapis przy odrobinie szczęścia, jeżeli w pozostałym zakresie umowa na to wskazuje, może zostać potraktowany jako kara umowna za rozwiązanie umowy przed terminem. Choć ta teza rzeczywiście wymagała by szczęścia.

      Kaucja rzeczywiście zabezpiecza roszczenia wynajmującego o charakterze rzeczowym, ale w po przekroczeniu terminu jej zwrotu może zostać potrącona jak każde inne zobowiązanie z należnością należną zobowiązanemu o ile umowa tego nie wyklucza (art. 498 § 1 k.c.).

      Po zbadaniu całej umowy może okazać się, że jest zawarta na czas oznaczony, a jednocześnie zawiera zapisy o możliwości jej wypowiedzenia bez podania przyczyny. Ten ostatni zapis jest z całą pewnością nieważny i niewiążący, a co za tym idzie gdy złożysz wypowiedzenie to będzie ono bezskuteczne i umowa będzie trwała nadal, a w konsekwencji nadal będzie należał się wynajmującemu czynsz. Zasada swobody umów nie jest bowiem zasadą nieograniczona.

      Jak widzisz, badanie umowy nie polega na wyrwaniu z kontekstu jakiegoś zapisu tylko na jej wykładni, zgodnie z zasadami określonymi w prawie. Takiej samej wykładni poddawane są wszelkie inne oświadczenia stron. Ostatecznej wykładni, gdy strony nie potrafią się porozumieć, dokonuje sąd.

      • Paulina

        „Po zbadaniu całej umowy może okazać się, że jest zawarta na czas
        oznaczony, a jednocześnie zawiera zapisy o możliwości jej wypowiedzenia
        bez podania przyczyny. Ten ostatni zapis jest z całą pewnością nieważny i
        niewiążący.”
        Owszem, umowa jest zawarta na czas określony i znajduje się w niej zapis, że każda ze stron może ją wypowiedzieć z miesięcznym okresem wypowiedzenia, bez konieczności podawania przyczyn. Zgonie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, „jeżeli czas trwania najmu jest
        oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w
        wypadkach określonych w umowie”. W umowie jednoznacznie stwierdzono, że można ją wypowiedzieć bez podania przyczyny, w związku z tym nie rozumiem dlaczego taki zapis miałby być nieważny?

        Wracając do kaucji, jedyny o niej zapis brzmi: ” kaucja zostanie lokatorowi zwrócona w momencie oddania lokalu mieszkalnego lub pokryje zobowiązania związane z najmem lokalu”. Moim zdaniem, nie wynika z tego, aby kaucja mogła być traktowana jako kara umowna.

        • skarbonamamony

          Przepis art 675 § 3 k.c. zawiera przesłankę „wypadku określonego w umowie” co daje stronom możliwość uregulowania wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony po wystąpieniu w stanie faktycznym przesłanki wskazanej w umowie. Językowe rozumienie „wypadku” obejmuje bowiem zdarzenia, wydarzenia, bądź fakty. Wymieniona w umowie przyczyna powinna być wskazana w sposób dostatecznie jednoznaczny. Powinno to umożliwić obiektywną ocenę czy zastrzeżony wypadek nastąpił czy też nie.

          „Umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach określonych w tej umowie.” (V CSK 487/08 – wyrok SN – Izba Cywilna z dnia 19-06-2009)

          „Swobodne wypowiadanie umów najmu zawartych na czas oznaczony nie jest dopuszczalne i ogranicza je treść art. 673 § 3 KC. Ustawodawca przewidział w nim jedynie możliwość wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony w razie określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy będzie to dopuszczalne. Przepis art. 673 § 3 KC rozumiany jest jako zakaz wypowiadania takich umów w sytuacji, w której decyzja o wypowiedzeniu ma być pozostawiana tylko swobodnemu uznaniu samych stron lub strony umowy. Postanowienie, które zezwala na rozwiązanie w drodze swobodnego wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony, jest więc nie tylko sprzeczne z naturą takiego stosunku, ale również z przepisem ustawy. Inaczej natomiast należy oceniać wprowadzenie do umowy najmu zawartej na czas oznaczony postanowienia, które przewiduje możliwość jej wypowiedzenia w określonych w tej umowie okolicznościach. W art. 673 § 3 KC ustawodawca uznał, za wystarczające wskazanie w umowie wypadków, upoważniających do wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony. Za uzasadnione należy uznać, że wskazanie tych okoliczności nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogólne ich oznaczenie.” (I ACa 402/13 – wyrok SA Gdańsk z dnia 20-09-2013)

          „Zawarte w umowie postanowienie określające przypadek, w którym umowa najmu zawarta na czas oznaczony może zostać wypowiedziana, decyduje o uprawnieniu bądź braku uprawnienia do takiego wypowiedzenia.” (I ACa 1183/12 – wyrok SA Łódź z dnia 20-02-2013)

          „Wynikający z art. 673§ 3 KC zakaz swobodnego wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony, w przypadku braku określenia w umowie wypadków wskazujących, kiedy to będzie dopuszczalne, nie oznacza absolutnej stabilizacji tego rodzaju stosunków obligacyjnych, gdyż jak wskazuje się w doktrynie i orzecznictwie ustawodawca dopuszcza możliwość rozwiązania takiej umowy w regulowanych ustawowo przypadkach (art. 664 § 2 KC, 667 § 2 KC, 672, 687 § 1, 685, 691 § 4, 703 KC). ” (V ACa 697/11 – wyrok SA Katowice z dnia 10-10-2012)

          Jak z tego wynika Twoją umowę można przed terminem jej wygaśnięcia rozwiązać za porozumieniem stron albo wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach przewidzianych w ustawie. Jeżeli umowa najmu nie jest umową najmu okazjonalnego to:

          – ze strony wynajmującego wypowiedzenie może dotyczyć m.in. nienależytego wypełniania obowiązków przez najemcę (art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów),

          – ze strony najemcy wypowiedzenie w wypadkach przewidzianych w k.c. (rękojmia (art. 664 § 2 k.c.), przebywanie w lokalu zagraża zdrowiu najemcy lub jego domowników (art. 682 k.c.)).

          • Paulina

            Dziękuję bardzo za wyjaśnienia. Nie zdawałam sobie sprawy z tak rygorystycznych obwarunkowań najmu na czas określony.

          • skarbonamamony

            Drobiazg.

            Wprowadzenie w umowie najmu zawartej na czas oznaczony możliwości jej wypowiedzenia bez podania przyczyny czyni z niej w praktyce umowę zawartą na czas nie oznaczony. To jest zupełnie nielogiczne i sprzeczne z natura umowy na czas oznaczony.

  • Kamil Dobrzycki

    Witam, pierwszy raz pisze na forum ale mam bardz wazne pytanie…
    Wynajmowałem mieszkanie, umowa byla na pól roku. Od lutego do lipca ubiegłego roku.
    Ja wyprowadziłem się wczesniej. W kwietniu. Rozwiazalem umowę za porozumieniem stron.

    Wlascicielka powiedziała ze kaucje dostane, w lutym, po rozliczeniu za ogrzewanie.
    Taki zapis jest również w umowie. W przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy kaucja zostanie zwrócona po okresie rozliczeniowym za ogrzewanie.
    Ale.. Mieszkanie zostalo sprzedane przez wlascicielke. W zeszłym roku.

    Czy nadal ma prawo wstrzymywać się z wyplata kaucji? Są może jakies zapisy w kodeksie cywilnym dotyczące takich sytuacji?

    • skarbonamamony

      Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Wszelkie postanowienia umowne sprzeczne z tym przepisem są nieważne. Ewentualne rozliczenia związane z systemem fakturowania dostawców mediów są bez znaczenia jeżeli chodzi o termin zwrotu kaucji. Co najwyżej wynajmująca może później dochodzić rozliczeń z Panem za zużyte ponad zapłacone zaliczki ogrzewanie. Niestety rozliczanie ciepła jest bardzo skomplikowanym procesem, szczególnie wtedy gdy używa się systemu podzielnikowego. Dlatego zwykle rozlicza się to w spółdzielniach mieszkaniowych raz do roku. Oczywiście to co napisałem zakłada, że sprzedaż mieszkania nastąpiła już po rozwiązaniu przez Pana umowy z wynajmującą.

      • Kamil Dobrzycki

        Dziękuję. Bardzo mi pomogłeś , sam nie bardzo wiedziałem co w takiej sytuacji robić. Pozdrawiam.

  • Renata

    Dzień dobry, moje pytanie jest następujące. Zawarłam umowę najmu pokoju na czas oznaczony, chcę ją wypowiedzieć wcześniej. W umowie zapisane jest, że kaucja przepada, jeśli wyprowadzę się wcześniej i że muszę znaleźć inną osobę na swoje miejsce, aby uniknąć regulowania czynszu do końca trwania okresu najmu. Moje pytanie brzmi, czy takie postanowienie jest zgodne z prawem? Czy rzeczywiście tracę kaucję, mimo iż znalazłam inną osobę na swoje miejsce? Proszę jeszcze o podpowiedzenie mi, czy wypowiedzenie musi zawierać uzasadnienie i czy mogę żądać od wynajmującego,aby je podpisał.

    • skarbonamamony

      Takie postanowienie jest zgodne z prawem. Ono po prostu expressis verbis wyraża zasadę, że umów najmu zawartych na czas oznaczony nie można wypowiedzieć bez przyczyny zawartej w ustawie albo w wypadku oznaczonym w umowie. Wcześniej, udzielając odpowiedzi Paulinie, przytoczyłem na ten temat szereg orzeczeń sądowych.
      Wypowiedzenie takiej umowy bez przyczyny będzie bezskuteczne. Umowa najmu będzie trwała nadal do czasu upłynięcia okresu na jaki była zawarta. W tym czasie będziesz zobowiązana do płacenia czynszu i ponoszenia innych kosztów co do których się zobowiązałaś.
      Jak z tego wynika możliwe jest zawarcie z wynajmującym dwustronnego porozumienia o rozwiązaniu umowy najmu. Ale oczywiście on musi na takie porozumienie wyrazić zgodę. Porozumienie może przewidywać dodatkowe warunki, np. zapłatę określonej kwoty pieniężnej tytułem wcześniejszego rozwiązania umowy.
      Jeżeli chodzi o przepadek kaucji to jest to raczej skrót myślowy. Kaucja ulega bowiem rozliczeniu po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu. Wtedy właśnie wynajmujący może zaliczyć ją na zaległy czynsz, odsetki od tego czynszu i inne koszty wymienione wyżej w artykule.

  • Anna

    Witam,
    Podpisujemy niedługo umowę najmu mieszkania, będziemy musieli poczekać na nie 1 miesiąc rozliczeniowy. Właściciel mieszkania przy podpisaniu umowy żąda kaucji. Czy ma do tego prawo?

    • skarbonamamony

      Ma takie prawo.
      Żądanie wpłaty kaucji zabezpieczającej jest uprawnieniem wynajmującego, przy czym żądanie to może być przez niego przedstawione najpóźniej przed zawarciem umowy. Jeżeli umowa najmu tak stanowi, brak wpłaty kaucji zabezpieczającej w określonym terminie może być warunkiem wygaśnięcia stosunku najmu jeszcze przed wydaniem lokalu najemcy do używania. Uprawnienie wynajmującego do ustanowienia kaucji zabezpieczającej wygasa po zawarciu umowy najmu z uwagi na zabezpieczający jej charakter w stosunku do umowy głównej.

  • Anna

    Dziękuję bardzo za szybką odpowiedz. Pozdrawiam

  • Szymon

    Dobry wieczór
    Prosiłbym o odpowiedz na pytanie : Czy umowa najmu jest obowiązującą, jeśli z całej kaucji ustalonej w umowie- 1100zl zostala wplacona tylko zaliczka 300zl przy jej podpisaniu ( przy czym dlugopisem zostało to dopisane: zaliczki 300)? Nie ma nic w umowie do kiedy ma byc doplacona reszta, umawialismy sie slownie ze na poczatku lutego przy płatności za luty(umowa podpisana 25 stycznia). Jest zawarte w umowie że wszelkie zmiany i uzupełnienia umowy wymagaja formy pisemnej w postaci aneksu. Czy to znaczy że umowa jest niewiazaca?

    Z góry dziękuję za pomoc

    • skarbonamamony

      Nie ma powodu by umowa nie była wiążąca. Jesteście nadal związani umową najmu.
      Kaucja została ustanowiona w umowie. Z tego powodu wynajmującemu przysługuje prawo żądania dopłaty pozostałej części kaucji. Może on nawet wystąpić w tym celu do sądu i raczej uzyska nakaz zapłaty co do pozostałej kwoty.
      Jeżeli umowa została zawarta przez dwie osoby fizyczne, to zastrzeżenie w umowie formy pisemnej bez nadania jej niezachowaniu rygoru nieważności wszelkich ustaleń ma tylko znaczenie dowodowe. Nie można w celu udowodnienia prowadzić określonego dowodu przed sądem. Natomiast wszelkie ustalenia poczynione w sposób ustny są ważne.

      • Szymon

        Dziękuję za odpowiedź.

        Czyli nawet paragraf 9 “wszelkie zmiany i uzupełnienia umowy wymagają formy pisemnej w formie aneksu ” nie pomaga w mojej sytuacji? W umowe jest ze najemca wplaca kaucje 1100zl.nie wplacilem tyle tylko 300zl zaliczki, to już sprawia ze umiwa jest wiazaca?

        Muszę zrezygnować z tego mieszkania i chce zostawić wynajmujacemu te 300zl zaliczki kaucji

        • skarbonamamony

          Art. 74 § 1 k.c.: „Zastrzeżenie formy pisemnej bez rygoru nieważności ma ten skutek, że w razie niezachowania zastrzeżonej formy nie jest w sporze dopuszczalny dowód ze świadków ani dowód z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności.”. Tylko taki jest skutek takiego sformułowania w Twojej umowie.
          Umowa trwa. Można ją wypowiedzieć, chyba że jest zawarta na czas oznaczony, to wtedy nie w każdym wypadku, albo rozwiązać za porozumieniem stron. Zasady wypowiadania umów najmu zawartych na czas oznaczony omówiłem we wcześniejszych komentarzach.

  • Maja

    Witam.
    Potrzebuję porady: Została zawarta umowa najmu obiektu na czas
    nieokreślony z kaucją gwarancyjną w wys.100.000zł. Zawarto też w tej
    umowie zapis, że nie może ona zostać rozwiązana przed upływem roku
    (gdzie nałożona zostanie na najemcę kara umowna czyli za każdy miesiąc
    do roku czasu zostanie zapłacony wynajmującemu czynsz). Najemca
    wystosował do wynajmującego pismo z prośbą o rozwiązanie umowy po 7
    miesiącach za porozumieniem stron bądź zgodnie z kodeksem cywilnym z 1
    miesięcznym okresem wypowiedzenia. Wynajmujący wyraził zgodę na 1
    miesięczny okres wypowiedzenia, wyznaczając datę i godzinę zdania
    obiektu. Przy oddawaniu obiektu zostało podpisane porozumienie o zwrocie
    kaucji pomniejszone o niezapłacony czynsz i refaktury. Podpisane
    zostało pismo, że wynajmujący odbiera obiekt w stanie dobrym, nie
    pogorszonym. Termin zwrotu kaucji ustalono. Po upływie tego terminu
    wynajmujący nie zwrócił kaucji po odliczeniu czynszu i refaktur, a
    dodatkowo naliczył karę za zerwanie umowy przed upływem roku. Moje
    pytanie czy postępowanie wynajmującego jest zgodne z prawem i czy zapis w
    samej umowie na czas nieokreślony dot. braku możliwości jej zerwania
    przed upływem roku czasu jest zgodny z prawem.

    • skarbonamamony

      Z całą pewnością:
      – Zgodnie z kodeksem cywilnym okres wypowiedzenia nie wynosi miesiąc tylko trzy, ze skutkiem na koniec miesiąca (o ile czynsz jest płatny miesięcznie).
      – Zapis w umowie o braku możliwości jej rozwiązania przed upływem roku jest zgodny z prawem (zakładam, że umowa dotyczyła obiektu do celów niemieszkalnych). Nie jest sprzeczny z prawem, a więc korzysta z zasady swobody umów.

      Czy postępowanie wynajmującego jest zgodne z prawem to ciężko ocenić tylko na podstawie opisu stanu faktycznego. Trzeba by zbadać szczegółowo dokumenty. Proponuje wizytę u prawnika w Twojej miejscowości.

  • Marta

    Witam,
    Jeśli w umowie najmu okazjonalnego jest zawarte że kaucja wynosi dwukrotnosc miesięcznego czynszu czyli 2400 i za porozumieniem została podzielona na raty(ale jednak jeszcze jedna część nie została wpłacona czyli 600zł) a mieszkamy już od grudnia 2015r. Chcemy się wyprowadzić(złożyć wypowiedzenie) czy jest możliwość że te 1800zł zostanie nam zwrócone. W umowie nie ma nic na temat że kaucja wtedy przepada. Tylko chodzi o to że umowa jest nieważna i jeśli chcemy się wyprowadzić ponieważ sytuacja nie pozwala nam na najem to wynajmujący musi ją zwrócić?
    Pozdrawiam,
    Marta

    • skarbonamamony

      Wynajmujący z kaucji może potrącić tylko co wyżej opisałem w artykule. Ale ja tutaj widzę większy problem. Skoro masz umowę najmu okazjonalnego, to jest to umowa zawarta na czas oznaczony, a co za tym idzie można ją wypowiedzieć tylko w przypadkach opisanych w umowie. Nie można jej wypowiedzieć bez przyczyny.

  • Pingback: Umowa najmu okazjonalnego lokalu | Skarbona mamony()

  • Piter

    Dzień dobry,
    spotkałem się z umową (najmu lokalu usługowego), w której wynajmujący zastrzegł pobieranie wszelkich zaległych (należnych a nie opłaconych w terminie) świadczeń z kaucji z jednoczesnym wezwaniem do jej natychmiastowego uzupełnienia pod rygorem kary umownej i odsetek ustawowych. Mechanizm mocno zdyscyplinował najemców już po pierwszej obsuwie. Czy coś podobnego można zastosować w umowie najmu na cele mieszkaniowe?
    Pozdrower,
    Piter.

    • skarbonamamony

      W umowie najmu lokalu usługowego kaucja nie jest uregulowana ustawowo. Z tego powodu możliwe jest ustalenie umowne, które opisałeś. Żądanie kary umownej w związku z koniecznością uzupełnienia kaucji jest chyba mocno na wyrost i mam obawy, że jest sprzeczne z prawem (art. 483 § 1 k.c.). Odsetki to jak najbardziej.

      Natomiast jeżeli chodzi o lokale mieszkalne, to ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera bardzo ścisłe reguły. Poświęcono im cały art. 6. Roszczenie o zwrot kaucji powstaje w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę. Z tego powodu nie jest możliwe dokonanie wcześniejszych potrąceń, a w konsekwencji nie jest możliwe ustalenie o konieczności uzupełnienia kaucji. Na ten temat powstało wiele publikacji. Jedna z lepszych autorstwa Pana Piotra Roli http://czasopisma.beck.pl/nieruchomosci/artykul/zwrot-i-waloryzacja-kaucji-mieszkaniowej/

  • Adam

    Witam mam pytanie czy w przypadku kiedy najemca przekroczył „realny zużycie” cyt umowa mediów(woda, ogrzewanie) jako wynajmujący muszę to udokumentować w jakiś sposób czy wystarczy ze przeinformuje najemce o dopłacie i potrąceniu z kaucji ?

    • skarbonamamony

      A co to jest realne zużycie? Jaki jest kontekst tego zapisu umownego?

      • Adam

        paragraf 3 punk 4. Umowy brzmi tak: W miesięcznym czynszu zawarte są wszelkie opłaty eksploatacyjne: prąd, woda, ogrzewanie, śmieci, zaliczka czynszowa zarządcy. Jeśli jednak koszty realnego zużycia mediów wzrosną lub nastąpi podwyżka któregokolwiek z mediów, Najemca zostanie poinformowany, a Wynajmujący opłaci tę nadwyżkę z kaucji wpłaconej przez wszystkich Najemców. Realne czyli nie wg zaliczki czynszowej lecz wg tego ile zostanie zużyte np. woda, najemca może realnie zużyć 2m3 lub 20m3 w zaliczce jest przewidziane 5m3 wówczas mamy nadpłatę lub niedopłatę. Proszę jednak o wypowiedz w tej sprawie czy jest to poprawne jeśli nie jak można wybrać z tej sytuacji.żeby było poprawnie umowa jednak juz trwa.
        Nadmienię jeszcze ze mieszkanie wynajmowane jest na pokoje i jest kilka umów. Dziękuje za odpowiedź.

        • skarbonamamony

          Tak to jest z tymi niedookreślonymi zwrotami i z umowami „na pokoje”. Dla urealniania powinno być stosowane odniesienie do czegoś, np. właśnie do naliczenia stosowanego przez zarządcę, albo napisane wprost – woda 3m3 na osobę, prąd 50kWh na osobę itd. Ale wtedy zapis powinien brzmieć nieco inaczej.

          Kiedyś obowiązywały normy zużycia wody na mieszkańca, ale chyba te przepisy zostały uchylone bo nie moge znaleźć ich w LEXie. Można by się do nich odnieść, ale z całą pewnością były one mocno zawyżone (stąd masowe zakładanie liczników w latach 90-tych). A tak to musisz zastosować tłumaczenie swojego stanowiska tak jak napisałeś to w komentarzu.

          Potrącanie z kaucji w trakcie trwania najmu nie powinno mieć miejsca. Rozliczenie kaucji powinno nastąpić po ustaniu najmu i zwrocie lokalu.

          • Adam

            dziękuje za odpowiedz i pomoc. Mam jeszcze jedno pytanie jeden z najemców miał notorycznego gościa wg świadectw innych najemców mieszkał 4 x po co najmniej 7 dni., pozostali najemcy nie chcą partycypować w kosztach za zużyte media czy istnieje jakieś rozwiązanie tego sporu, Jakie mam prawa jako wynajmujący czy mogę ukarać w jakiś sposób finansowo tego najemce.
            I jeszcze jedno pytanie jeśli można: panel chromowany w łazience na skutek zaniedbań sanitarnych jest w fatalnym stanie optycznym porysowany, zakamieniały, umowa mówi o obowiązku dbania o czystość sanitarna czy mam szanse jakiegoś wyegzekwowania tych uszkodzeń oraz innych jak poprzypalonego blatu w kuchni. Nie robiłem jednak szczegółowych zdjęć wszystkich elementów wyposażenia. Dziękuje bardzo .

          • skarbonamamony

            Jeżeli chodzi o pytanie pierwsze to typowy problem umów najmu „na pokoje”. W moje opinii trzeba rozdzielić gościa (przebywającego w ciągu dnia) od osoby stale nocującej. Gość wody nie zużywa (chyba że w celu umycia rąk), a prądu też raczej nie. Osoba nocująca to już coś innego.
            Jak zwykle ten temat należało by uzgodnić w umowie albo nawet regulaminie, będącym załącznikiem do umowy. Ukaranie/obciążenie to trudna sprawa w tej sytuacji.

            Jeżeli chodzi o naprawę czegokolwiek w mieszkaniu to temat jest rozwinięty tutaj: http://skarbonamamony.pl/kto-placi-za-remonty-i-naprawy-w-wynajmowanym-mieszkaniu.html
            a jeszcze dokładniej omówiony tutaj: http://books.skarbonamamony.pl/bezpieczna-umowa-najmu-mieszkania/

          • Adam

            czy w wezwaniu do zapłaty należy wpisać dane z umowy i czy tam posyłamy korespondencje czy tez musi widnieć adres najmu i tam wysłać korespondencje?

          • skarbonamamony

            Robimy tak, by korespondencja doszła do adresata – to z praktyki, gdy chcemy faktycznie coś odzyskać. Ja zwykle wysyłam na oba adresy. Natomiast zgodnie z art. 6g ustawy o ochronie praw lokatorów „w okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną.” Tutaj istotne jest, że wysyłka ma nastąpić „za potwierdzeniem odbioru”.

  • Maciej

    Dzień dobry. Mam pytanie odnośnie niespełnienia przez najemcę zawartego w umowie warunku wpłaty kaucji (wpłacił tylko jej część), na którą termin minął tydzień temu. Wszystko wskazuje na to, że trafiłem na nieuczciwego najemce – zapłacił tylko za pierwszy niepełny miesiąc, z czynszem za drugi zalega już tydzień, przy czym przestał odbierać telefony, nie odpisuje na korespondencje. Czy mogę wykorzystać fakt, niespełnienia uzgodnionego warunku (wpłaty kaucji) do uznania umowy za nieważną i żądać natychmiastowego opuszczenia lokalu?

    • skarbonamamony

      To zależy, czy masz odpowiedni zapis w umowie. Jeżeli nie, to czeka Cię cała procedura wypowiedzenia zgodnie z informacjami zawartymi tutaj: http://skarbonamamony.pl/najemca-nie-placi-czynszu-jak-rozwiazac-umowe-najmu.html

      Popełniłeś jeden z podstawowych błędów wynajmującego. Nie godzimy się na wydanie lokalu gdy najemca nie ureguluje całej kaucji i przynajmniej czynszu za cały pierwszy miesiąc. Czynimy też odpowiednie zapisy w umowie: http://books.skarbonamamony.pl/bezpieczna-umowa-najmu-mieszkania/

      • Maciej

        Jest jedynie zapis mówiący, że najemca jest zobowiązany zapłacić kaucję do dnia […].

        Na jednym z blogów dot. umów najmu znalazłem informację, że z pomocą przychodzi tutaj:

        art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów
        1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej
        pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących
        wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać
        dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według
        stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
        [ … ]

        i informacji, że „wprowadzenie do umowy najmu mieszkania obowiązku wpłacenia kaucji ma charakter tak zwanego warunku zawieszającego”.

        Czy sam zapis o konieczności wpłaty kaucji i braku zrealizowania tego postanowienia przez najemcę, nie jest warunkiem wystarczającym do uznania umowy za nieważną?

        • skarbonamamony

          Mam kilka komentarzy do tej ustawy i w żadnym nie znalazłem takiej interpretacji jak tutaj prezentujesz. Według większości z nich ten przepis ma charakter ochronny dla najemców i służy ochronie przed nadmiernymi żądaniami wynajmującego (tak jakby ktoś żądał kaucji o wielkości większej 12 czynszów 😉 ). Nie znalazłem też żadnego orzeczenia Sądu Najwyższego w podobnej sprawie. W mojej ocenie, w umowie najmu natomiast można umieścić warunek rozwiązujący wobec niewpłacenia jej przed dniem rozpoczęcia trwania umowy i wydania lokalu. Jeden zapis w umowie załatwił by sprawę jednoznacznie.
          Możesz sprawę prowadzić dwutorowo, z jednej strony zakładając, że przepis ten faktycznie wprowadza warunek zawieszający, a z drugiej strony iść drogą tego, że umowa najmu mimo wszystko trwa, a wtedy należy dążyć do jej wypowiedzenia. Jedno jest pewne – sugeruje wizytę u prawnika i to szybko, bo terminy liczone są w miesiącach kalendarzowych i rozpoczęcie procedury w kwietniu wydłuża całą zabawę o miesiąc kalendarzowy.

          • Maciej

            Rozumiem, dziękuje za wyczerpujące odpowiedzi.

      • Maciej

        Oprócz tego mam jeszcze pytanie o inne procedury. Umowa została zawarta na czas określony (1 rok), z dodatkowymi zapisami dot. wypowiedzenia. Czy poniższe zapisy są ważne (nawiązując do „Wyżej wskazane przepisy mają charakter bezwzględnie obowiązujący” z przytoczonego artykułu)?

        „Wynajmujący zastrzega sobie możliwość rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli Najemcy zalegają z należnym czynszem najmu za 1 (jeden) pełen okres płatności.”

        oraz

        „Każdej ze stron przysługuje prawo do jej wypowiedzenia z zachowaniem dwumiesięcznego (dwa miesiące) terminu wypowiedzenia. Strony mogą wypowiedzieć umowę niezależnie od okresu na jaki została ona zawarta i w przypadkach naruszenia przez stronę przeciwną postanowień umowy.”

        • skarbonamamony

          Oba zapisy są nieważne z Twojego punktu widzenia. Pierwszy jest sprzeczny z art. 11 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Drugi jest sprzeczny z tym samym przepisem jeżeli wypowiedzenie miałbyś składać właśnie Ty. Natomiast gdy wypowiedzenie miałby złożyć najemca to zależy od rodzaju naruszenia „przez stronę przeciwną postanowień umowy”. Zapis jest bardzo niedookreślony. Spójrz na treść art. 673 §3 k.c. Gdyby uznać, że jest to wystarczający zapis, to w takiej sytuacji będzie ważny. Gdyby nie to będzie też nieważny ze strony najemcy. Orzeczenia SN wskazują na wyjątkowo nierestrykcyjne traktowanie tych zapisów. Stwierdzono że „ważna przyczyna” i „wyjątkowy przypadek” spełnia przesłankę zawartą w przepisie art. 673 §3 k.c. Natomiast „naruszeń” nie rozpatrywano. Niemniej jednak najemcy z mocy prawa przysługuje możliwość wypowiedzenia umowy, nawet bez okresu wypowiedzenia, w kilku przypadkach wskazanych w k.c. Między innymi art. 682, art. 664 §2 k.c.

  • Witold

    Witam,

    Mam pytanie dotyczące kaucji.
    Wynajmujący wpłacił 1500PLN.
    W trakcie najmu jego kot ( o którym nie było mowy) zniszczył, podrapał 4 skórzane krzesła, których wartość to 399PLN/szt.

    W związku z tym straty poniesione przekraczającą kwotę kaucji.
    Czy zatrzymując kaucję muszę oddać mu krzesła?

    Z góry dziękuję za pomoc.

    Pozdrawiam
    Witold

  • Pingback: 16 Faktów O Czynszu, O Których (zapewne) Nie Wiesz | Skarbona Mamony()

  • Marcin

    Witam,

    mam pytanie dotyczące zwrotu kaucji.
    – umowa na czas określony
    – zerwanie umowy przed czasem (1-msc okres wypowiedzenia)
    – w umowie zawarte, że wynajmujący nie otrzymuje kaucji w przypadku gdy wynjamujący rozwiąze umowe przed jej wygaśnięciem

    Czy wpis, że wynajmujący nie otrzymuje kaucji w przypadku rozwiązania umowy przed jej wygaśnięciem jest leglalny? Znalazłem pewien artykuł, że kaucja może być tylko zabrana z powodu zniszczeń oraz braku opłat.

    Z góry dziękuję za informacje
    Marcin

    • skarbonamamony

      Witaj,
      Podobne pytanie jest już w komentarzach wraz z całą późniejszą dyskusją. Zapoznaj się m.in. z pytaniem Pauliny.

  • kendra

    mam pytaniie , oddalismy mieszkanie wynajmujacemu a on nie chce nam oddac kaucji poniewaz musi poczekac na rozliczenie za ogrzewanie do grudnia ,, czy to jest mozliwe ze musze czekac 7 miesiecy ? bo rachunek przyjdzie w grudniu ….w umowie mamy ze powinna oddac odrazu ..ale dala nam do podpisania kartke czy sie zgadzamy i to podpisalismy -nasz blad idzie to jakos odwolac ?

    • skarbonamamony

      Dzień dobry,

      Temat był już poruszany we wcześniejszych komentarzach.

      Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

      Wynajmująca może później dochodzić rozliczeń z Panem(?) za zużyte ponad zapłacone zaliczki ogrzewanie. Niestety rozliczanie ciepła jest bardzo skomplikowanym procesem, szczególnie wtedy gdy używa się systemu podzielnikowego. Dlatego zwykle rozlicza się to w spółdzielniach mieszkaniowych raz do roku.

      Niestety nie wiem dokładnie co było napisane na tej „kartce”, ani też nie wiem czy została ona podpisana już po zakończeniu najmu (upływie okresu wypowiedzenia, rozwiązaniu umowy itp), czy jeszcze w jego trakcie. W każdym razie czy można odwołać złożone oświadczenie? Uchylenie się od skutków złożonego oświadczenia woli reguluje art. 88 k.c., a całe zagadnienie wad oświadczenia woli reguluje art. 82 do 88 k.c. Jak z nich wynika to proces bardzo trudny w Waszym przypadku.

  • Bartek

    Witam. Jestem w trakcie podpisywania umowy o wynajem mieszkania. Wynajmujący chce zamieścić zapis w umowie ze jeżeli wypowiemy umowę najmu w przed upływem 12 miesięcy stracimy kaucję (umowa na czas nieokreslony) czy taki zapis jest zgodny z prawem ?

    • skarbonamamony

      Witam, na podobne pytanie jest już odpowiedź we wcześniejszych komentarzach. Sformułowanie jest dość niefortunne i ja bym takiej umowy najemcy nie zaproponował…

  • Zzzzz

    Witam, mam pytanie czy w trakcie trwania umowy mozna podniesc wysokosc kaucji?

    • skarbonamamony

      Jeżeli obie strony umowy się na to zgodzą to tak.
      Jednostronnie nie jest to możliwe. Wynajmujący może żądać ustanowienia kaucji aż do nawiązania umowy. Po zawarciu umowy najmu nie można już żądać ustanowienia kaucji zabezpieczającej ani jej podwyższenia.Wynika to wyłącznie z charakteru kaucji, z jej roli gwarancyjnej. Nauka prawa definiuje kaucję jako umowę o charakterze realnym, a więc wiążącym w momencie jej realizacji (wpłaty). Umowa ta obowiązuje obok umowy głównej – najmu.

      • Zzzzz

        Dziekuje za szybka odpowiedz. Czyli mam nauczke, ze trzebabrac wieksza kaucje.

        • skarbonamamony

          Można się uczyć na błędach albo zaprenumerować mój newsletter :-). Wypełnij formularz po prawej stronie u góry.

          • Zzzzz

            Juz to robie. A czy jest jakis wzor jak takie pismo ma wygladac?

          • skarbonamamony

            Ale jakie pismo?

  • Klaudi

    Witam. Czy Jeśli mamy teraz rachunek z pół roku za wodę o wysokości 597 zł którą musimy zapłacić do 17 maja to gdy chcemy zerwać umowę przed tym dniem to możemy powiedzieć że chcemy by nasza kaucja pokryła ten rachunek i nie płacić go ?

    • skarbonamamony

      We wpisie zaznaczyłem, że najemca nie może żądać, by rozliczyć z wynajmującym „ostatni czynsz” przy pomocy kaucji. Na tej samej zasadzie należy traktować wszystkie pozostałe rozliczenia wynikające z umowy najmu, a które zabezpiecza kaucja.

      Kaucja podlega rozliczeniu po wygaśnięciu stosunku najmu i opróżnieniu lokalu mieszkalnego. Kaucja winna zostać zwrócona najemcy lokalu mieszkalnego najpóźniej w terminie miesiąca od opróżnienia lokalu.

      Do tego czasu wynajmujący ma prawo sobie z kaucją robić co mu się zamarzy. Nie możecie żądać, by z tych pieniędzy on płacił Wasze zobowiązania. Oczywiście można tak z nim się umówić o ile się zgodzi.

      • Klaudi

        Rozumiem. Czyli to znaczy że jeśli mamy ten rachunek do zapłacenia a chcemy zerwac umowę to trzeba zaplacic ten rachunek czy nie?

        • skarbonamamony

          Co prawa nie rozumiem co znaczy „zerwać umowę” ale to i tak nie ma żadnego związku.
          Rachunki trzeba zapłacić, chyba że z wynajmującym ustalicie że w taki sposób rozliczycie kaucję, że on zapłaci ten rachunek, a Wam nie zwróci kaucji. Wynajmujący wcale nie ma obowiązku na to się godzić, a nadto może naliczać odsetki do dnia, w którym ma obowiązek rozliczyć kaucję, czyli do miesiąca od wygaśnięcia umowy najmu i opróżnienia lokalu.

  • Piotr Arent

    Witam , lokatorzy wynajęli ode mnie lokum , nigdy nie wpłacili zawartej w umówie kaucji , dokonali kilku zniszczeń w mieszkaniu , teraz sie wyprowadzają . Co należy uczynić w takiej sytuacji

  • Monika

    Dzien dobry 🙂
    Wynajmowalam mieszkanie, a raczej wynajmuje do dnia 20 czerwca b.r. Powiedzialam najemcy, ze swoja kaucje potrzebuje otrzymac do 22 czerwca, maksymalnie ze wzgledu na inne zobowiazania. Zgodnie z zapisem w umowie, kaucja jesy zwrotna po przekazaniu kluczy i uregulowaniu naleznosci, bez dopisku o tym, ze terminy sa zachowane jak w ustawie. Osoba, ktora wynajmowala mi mieszkanie bez najmniejszych wyrzutow sumienia stwierdzila, ze swojej kaucji nie dostane, bo ona ja… Wydala .Wydala bezprawnie moje pieniadze. Moj prawnik uwaza, ze termin co do zwrotu zawarty w umowie moze byc roznie interpretowalny, a dodatkowo ta umowa moze zostac potraktowana jako konsumencka, wiec niejasnosci zawartw w umowie sa rozpatrywane na korzysc klienta. Powiedzial jeszcze, ze podpisujac umowe na kaucje i wydajac bezpodstawie moje pieniadze ta osoba dopuscila sie czynu, za ktory bedzie mozna ja pozwac. Prosze o opinie na temat tej sytuacji, poniewaz juz sama nie wiem co mam o tym myslec 🙂
    Pozdrawiam,
    M.

    • skarbonamamony

      Kaucja podlega zwrotowi w terminie miesiąca od zwrotu lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego. Po upływie tego miesięcznego terminu może Pani pozwać wynajmującą o zapłatę należnej kwoty.

      • Monika

        A co z wydaniem moich pieniedzy bez konsultacji tego ze mna oraz na cele niezwiazane z utrzymaniem mieszkania? Czy ta osoba miala prawo wydatkowac moja kaucje na swoje przyjemnosci?

        • skarbonamamony

          Wynajmująca może sobie z kaucją zrobić co jej się podoba. Nie musi ich wydawać na cele związane z utrzymaniem mieszkania, bo nie taka jest rola kaucji. Pani nie ma uprawnienia do dysponowania tymi pieniędzmi w jakikolwiek sposób w okresie w którym zajmuje Pani lokal.

          Wynajmująca ma obowiązek zwrócić jej równowartość, po ewentualnej waloryzacji, w terminie miesiąca od zwrotu lokalu, po potrąceniu jej należnych kwot.

  • Roman Dmowski

    Witam, mam taki problem, wynajmowałem pokoj, wraz z pierwsza umowa dałem wynajmującemu kaucje, ale w gotowce i nie mam żadnego potwierdzenia, ze ja wpłaciłem. Minął rok i teraz sie wyprowadzam, boje sie, ze nie odzyskam kaucji, czy jest to mozliwe? W umówie jest zapis, ze kaucja w wysokości jednomiesiecznego czynszu płatna w dniu podpisania pierwszej umowy (Odnawialismy umowę co trzy miesiące). Czy ten zapis moze służyć jako potwierdzenie, ze kaucje wpłaciłem? Prosze o szybka odpowiedz.

  • Wiolka

    Witam, w czerwcu tego roku wyprowadzałam się z mieszkania, które wynajmowałam. Mimo iż kończyła mi się umowa 31 czerwca, miesiąc wcześniej poinformowałam właścicielkę o wyprowadzce. Zwrócono mi kaucję w całości i podpisałam aneks do umowy o otrzymaniu jej. Około 1,5 miesiąca później odezwała się właścicielka o uregulowanie opłaty za sezon grzewczy – gdzie przy wyprowadzce wszystkie należności były uregulowane i nie wspominano o jakiejkolwiek dopłacie. Czy zwrot kaucji za mieszkanie jest równoznaczny z tym, że zostały uregulowane wszystkie należności? Czy dopłata z mojej strony jest konieczna ? Kwota dopłaty jaką narzuciła właścicielka to koszt ponad 500 zł. Proszę o pomoc. Z góry dziękuję!

    • skarbonamamony

      Fakt zwrotu kaucji nie wpływa na obowiązek rozliczenia należności.

      Obliczenie należności za ogrzewanie jest dosyć skomplikowanym procesem i w związku z tym zarządcy budynku dokonują tego zwykle raz do roku. W całym sezonie rozliczeniowym płaci się zaliczki. Dopiero po rozliczeniu sezonu grzewczego wychodzi dopłata albo zwrot.

      Kilka komentarzy wcześniej mieliśmy sytuację odwrotną, gdzie wynajmujący nie chciał zwrócić najemcy kaucji, zasłaniając się właśnie oczekiwaniem na rozliczenie ogrzewania. Tak wynajmującemu nie wolno robić, na co zwróciłem uwagę.

  • Bogna

    Mam podpisaną umowę na rok w której jest punkt że kaucja przepada jeśli będę chciała się wyprowadzić przed upływem tego terminu. Czy jest to zgodne z prawem?

    • skarbonamamony

      Temat był już poruszany we wcześniejszych komentarzach. Zacznijmy od tego, że umowy zawartej na czas oznaczony nie można wypowiedzieć bez przyczyny. A skoro tak to można ją bez przyczyny rozwiązać za porozumieniem stron. Wynajmujący może uzależnić osiągnięcie takiego porozumienia od dodatkowego wynagrodzenia.

  • Kornelia

    Witam .
    koncem sierpnia tego roku wplacilam kaucje włascicelowi bez zadnej umowy.
    Mamy ją podpisać gdzieś na dniach
    Dostałam klucze i juz tu mieszkam.
    Pytalismy z innymi lokatorami przy ogladaniu mieszkania czy bedziemy spisywac jakis protokol, odnosnie kilku rzeczy ktore sa juz w mieszkaniu zniszczone ( np pekniete okno ) i wlasciciel powiedzial ze nigdy czegos takiego nie robil i sie w cos takiego ‚ nie bawi’.
    Moje pytanie jest takie; w czyim interesie lezy, zeby ten protokol spisac?
    Czy jest taka mozliwosc ze wlasciciel pod koniec najmu powie ze nie dostaniemy kaucji ze wzgledu na np to pekniete okno, ktore juz bylo ?

    • skarbonamamony

      Protokół zabezpiecza interesy najemcy bowiem zgodnie z art. 675 § 3 k.c. domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Oczywiście domniemanie to jest wzruszalne. Najemca może udowadniać stan przeciwny do dobrego, ale w tym wypadku ciężar dowodu spoczywa na nim.

      • kd

        Witam ponownie i bardzo prosze o odpowiedz

        Szanowny wlasciciel powiedzial ze mamy sie wyprowadzic w ciagu tygodnia z mieszkania. Nie podpisalismy zadnej umowy z nim.
        Martwie sie teraz co z kaucja. Pan wlascicel powiedzial ze odda nam polowe, poniewaz bylismy tu pol miesiaca.
        Czy może bez zadnego protokolu i umowy nagle swteirdzic ze zepsulismy te rzeczy o ktorych mowilam wczesniej i nie oddac nam nic ?

        • skarbonamamony

          Ten wynajmujący, muszę to z przykrością wyznać, jest nieodpowiedzialny, a wręcz nawet nieuczciwy.

          Państwo w tym wypadku jesteście „na prawie”. Możecie nawet odmówić wyprowadzenia się, bowiem zawarliście w pełni wiążącą umowę najmu, a jej nie można wypowiedzieć od tak, w ciągu niecałego tygodnia. Tyle tylko, że z tym wynajmującym zapewne nie da się logicznie porozmawiać, toteż pozostaje zgodzić się na szybszą wyprowadzkę.

          Jeżeli nie zwróci kaucji to pozostaje Wam tylko droga sądowa w celu jej odzyskania.

          • kd

            Nie podpisalismy właśnie żadnej umowy , dalismy kaucję i mieliśmy umowę podpisać później

          • kd

            Dlatego teraz martwie się czy może nam wmówic ze te rzeczy zostaly zespsute przez nas

          • skarbonamamony

            Niestety jak już pisałem zgodnie z art. 675 § 3 k.c. domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Także udowodnienie, że coś było uszkodzone to niestety Wasz problem.

          • skarbonamamony

            Umowa najmu nie musi być zawarta w formie pisemnej. Zgodnie z art. 60 k.c. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli). Zgodnie z art. 660 k.c. takie zawarcie umowy najmu w formie innej niż pisemna rodzi kolosalne konsekwencje, bowiem w razie niezachowania formy pisemnej poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony co nie jest dobre przede wszystkim dla wynajmującego.

  • Ewa Krężałek

    Witam,
    A co jeśli podpisaliśmy protokół zdawczo- odbiorczy,było wszystko ok właściciel mówił że wyśle kaucje do max 2 miesięcy bo rozliczenia, nie wysłał, przy upominaniu się nagle znalazł nowe wady teraz gdy mieszkają już 2 miesiące tam nowi lokatorzy. Napisał że nie odda kaucji a może nawet będziemy musieli dopłacić za te zniszczenia… Jak pisałam już ktoś tam mieszka, co więcej właściciel wysłał zdjęcia „szkód” wygląda to tak samo jak w dniu wprowadzenia się (chodzi o zepsuty kontakt, słuchawkę od prysznica które w sklepie kosztują kilka złotych a nie 2 tysiące… ) Wymienione przez niego szkody nie są zawarte w protokole, który sam sporządził i podpisał w dniu oddania lokalu.

    • skarbonamamony

      Wynajmujący ma na rozliczenie kaucji miesiąc od dnia zwrotu lokalu, a nie dwa miesiące. W tej sytuacji jedyne rozwiązanie to sądowe dochodzenie należności.

      Nie pochwalam takiego zachowania wynajmującego, wręcz potępiam. To działanie jest bardzo nieprofesjonalne.

  • agata

    Dzień dobry,
    Umowa najmu na czas określony, wynajmujący bez podstaw (winy ze strony najmującego) zrywa umowę. W umowie mamy zapis:
    „W przypadku wcześniejszego zerwania umowy przez Najemcę, kaucja przechodzi na własność Wynajmującego”

    Czy to jest wystarczające, żeby nie musieć zwracać kaucji? Czy taki model jest możliwy?

    • skarbonamamony

      Przede wszystkim wynajmujący nie może bez podstawy wypowiedzieć umowy. Takie wypowiedzenie będzie bezskuteczne i umowa będzie trwała nadal.

  • Kasia

    Dzień dobry.
    A ja mam nst problem.
    Podpisałam umowę na czas nieokreślony z kaucja. Najemca nie dał mi całej kwoty , oraz żadnej kaucji. Obiecał że zaplaci całość za tydz. Zgodzilam się i zapisałam to wszystko w umowie. Po tyg. Najemca nie dał mi żadnej kwoty . Więc na wszelki wypadek miałam przygotowane wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym . Dalam im tydzien. Natomiast postanowił ze zostanie parę dni dłużej by wykorzystać pieniądze ktore wplacil. Zgodziłem się. Wszystko zapisane i podpisane przez wynajmujacego i najemcę. A teraz to chce jeszcze przeciągnąć do końca miesiąca, dodam że dostaje różne tel, SMS y. Co w tym przypadku ? Czy jeśli najemca podpisał umowę, wypowiedzenie i zgodę na opuszczenie mieszkania mogę wejść z dniem nst i ich po prostu „wyprosic ” i zmienić zamki ?

    • skarbonamamony

      Brak wpłaty całej kaucji przed wydaniem lokalu to klasyczny błąd wynajmujących. Nie robimy tego nigdy! Kaucja to podstawowe zabezpieczenie. Jeżeli ktoś nie ma na kaucję, to zapewne nie będzie miał z czego płacić czynszu.

      Nie można samowolnie pozbawić kogoś posiadania mieszkania, które dobrowolnie wydaliśmy. Po pierwsze taka osoba może przywrócić posiadanie w ramach tzw. samopomocy, a po drugie, taki krok to od stycznia br. przestępstwo.

      Można albo namówić taką osobę do dobrowolnego opuszczenia lokalu. Jeżeli to się nie uda to czeka Cię cała procedura eksmisyjna.