Kalkulacja opłacalności inwestycji w nieruchomość na wynajem

By | 30 lipca 2014

Wie­lo­krot­nie zasta­na­wia­łem się, czy jesz­cze zara­biam na wynaj­mie nie­ru­cho­mo­ści czy już dzia­łal­ność ta jest nie­opła­cal­na. Spa­dek czyn­szów naj­mu, po sil­nym wzro­ście w latach 2005–2007, cały czas postę­pu­je i gdzieś musi być gra­ni­ca opła­cal­no­ści tych spad­ków. Mam jako takie doświad­cze­nie eko­no­micz­ne wynie­sio­ne ze stu­diów i teraz posta­ram Ci się poka­zać jak ja kal­ku­lu­ję opła­cal­ność. Wszyst­kie obli­cze­nia robię w Exce­lu. Do tego wpi­su udo­stęp­niam dwa przy­kła­do­we arku­sze:

kalkulacja-rentownosci-najmu-bez-kredytu.xlsx

kalkulacja-rentownosci-najmu-z-kredytem.xlsx

Moje pod­sta­wo­we zało­że­nia w każ­dej umo­wie są takie, że wszyst­kie kosz­ty zwią­za­ne z korzy­sta­niem z nie­ru­cho­mo­ści pono­si najem­ca. Pła­ci on samo­dziel­nie za wodę, prąd, gaz i opła­ty do spół­dziel­ni lub wspól­no­ty miesz­ka­nio­wej. W koń­cu to nie ja zuży­wam te media tyl­ko on i wszyst­kie oszczęd­no­ści albo zwięk­szo­ne zuży­cie wpły­wa­ją na jego opła­ty. Przy zało­że­niu, że wszyst­kie media są olicz­ni­ko­wa­ne, łatwo jest prze­wi­dzieć swo­je kosz­ty. Trze­ba tyl­ko dość pre­cy­zyj­nie roz­li­czyć media z kolej­ny­mi najem­ca­mi. W każ­dym przy­pad­ku ja pono­szę kosz­ty podat­ku od nie­ru­cho­mo­ści, ewen­tu­al­ne opła­ty za wie­czy­ste użyt­ko­wa­nie grun­tu i oczy­wi­ście ubez­pie­cze­nie nie­ru­cho­mo­ści. Pła­cę też opła­ty za media i opła­ty do spół­dziel­ni lub wspól­no­ty w cza­sie gdy szu­kam najem­cy, ale ponie­waż zuży­cie mediów jest prak­tycz­nie zero­we to wycho­dzą tyl­ko opła­ty wyni­ka­ją­ce ze sta­łych obcią­żeń. Teraz poka­że Ci jak robię kal­ku­la­cję w dwóch warian­tach, pierw­szym jest roz­wią­za­nie, gdy…

Nieruchomość nie jest kredytowana

Czy­li nie­ru­cho­mość jest kupio­na za gotów­kę albo kre­dyt już spła­ci­łem. Puki co nie odzie­dzi­czy­łem nic w spad­ku i raczej nie odzie­dzi­czę więc nie­ste­ty nie mam żad­nej dar­mo­wej nie­ru­cho­mo­ści. Punk­tem wyj­ścia jest wte­dy dla mnie war­tość ryn­ko­wa tej nie­ru­cho­mo­ści. W pierw­szej kolej­no­ści sza­cu­je prze­cięt­ne przy­cho­dy jakie osią­gam z nie­ru­cho­mo­ści, albo takie któ­re real­nie są moż­li­we do osią­gnię­cia. Pod­kre­ślam real­ność tych przy­cho­dów bo każ­dy rynek rzą­dzi się swo­imi pra­wa­mi i lepiej liczyć warian­ty pesy­mi­stycz­ne niż opty­mi­stycz­ne. Weź­mie­my jako przy­kład jed­ną z moich nie­ru­cho­mo­ści. Jest to miesz­ka­nie 3 poko­jo­we w bar­dzo dobrej loka­li­za­cji w Gdań­sku. Miesz­ka­nie to wynaj­mu­je stu­den­tom. Prze­cięt­ny czynsz jaki bra­łem w cią­gu ostat­nich 5 lat to 1.900 zł. Zwy­kle szu­kam nowe­go najem­cy przez mie­siąc w każ­dym roku, czy­li zara­biam 11 czyn­szów w roku. Ponie­waż wyso­kość czyn­szów regu­lar­nie spa­da, na potrze­by tej kal­ku­la­cji zało­żę, że uda mi się wyna­jąć miesz­ka­nie za 1.800 zł mie­sięcz­nie. Mamy więc przy­chód rocz­ny na pozio­mie 19.800 zł. kalkulacja2 Teraz obli­czam wszyst­kie rocz­ne kosz­ty utrzy­ma­nia nie­ru­cho­mo­ści, któ­re sam pono­szę. Zli­czam więc:

  • poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści,
  • opła­tę za wie­czy­ste użyt­ko­wa­nie grun­tu,
  • ubez­pie­cze­nie,
  • kosz­ty ogło­szeń zwią­za­nych z poszu­ki­wa­niem najem­cy,
  • ewen­tu­al­ne kosz­ty pośred­ni­ka nie­ru­cho­mo­ści,
  • opła­ty za media i do spół­dziel­ni gdy nie mam najem­cy.

Oczy­wi­ście ta lista nie jest wyczer­pu­ją­ca bo inne nie­ru­cho­mo­ści mogą mieć inne kosz­ty dodat­ko­we. Waż­ne jest by o wszyst­kich wie­dzieć i wszyst­kie je ująć. W tym przy­kła­dzie mamy do czy­nie­nia z spół­dziel­czym wła­sno­ścio­wym pra­wie do loka­lu więc odpa­da nam poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści i opła­ta za wie­czy­ste użyt­ko­wa­nie grun­tu (są zawar­te w opła­cie do spół­dziel­ni któ­rą prze­rzu­cam na najem­cę). Wycho­dzi mi tak: kalkulacja3 Teraz musi­my zało­żyć, że co jakiś czas musi­my w miesz­ka­niu zro­bić remont i wymie­nić część wypo­sa­że­nia. O ile natu­ral­ne zuży­cie się ele­men­tów wypo­sa­że­nia miesz­ka­nia jest spra­wą oczy­wi­stą o tyle wszel­kie znisz­cze­nia wyni­ka­ją­ce z zanie­dbań najem­cy obcią­ża­ją wyłącz­nie jego. W tym przy­kła­do­wym miesz­ka­niu zakła­dam remont ogól­ny co 10 lat na któ­ry wydam 10.000 zł i wydat­ki na wypo­sa­że­nie na pozio­mie 1.000 zł rocz­nie. Już mówi­łem, że to miesz­ka­nie wynaj­mu­je stu­den­tom i bio­rąc pod uwa­gę ich wyma­ga­nia takie wydat­ki uwa­żam za wła­ści­we. Mamy więc 1.000 zł pla­no­wa­ne prze­cięt­nie rocz­nie na remont i 1.000 zł rocz­nie na wymia­nę wypo­sa­że­nia. kalkulacja4 Teraz w obli­cze­niach czas na amor­ty­za­cję rocz­ną. Pozwa­la na obni­że­nie pod­sta­wy opo­dat­ko­wa­nia przy opo­dat­ko­wa­niu na zasa­dach ogól­nych. Sze­rzej o amor­ty­za­cji już pisa­łem.W moim przy­pad­ku mam spół­dziel­cze pra­wo do loka­lu w któ­rym rocz­ny odpis amor­ty­za­cyj­ny wyno­si 7.000 zł. kalkulacja5 Docho­dzi­my już do fina­łu naszych obli­czeń. Jak z nich wyni­ka zara­biam 19.800 zł rocz­nie, a wyda­je 1.134 zł. Teraz czas na obli­cze­nie podat­ku byśmy sza­co­wa­li naszą ren­tow­ność w warian­cie net­to. Wolę obli­cze­nia net­to, bo jak za chwi­lę się prze­ko­nasz, odpo­wied­ni wybór spo­so­bu opo­dat­ko­wa­nia pozwo­li na osią­gnię­cie efek­tyw­nej sto­py podat­ko­wej na pozio­mie zale­d­wie kil­ku punk­tów pro­cen­to­wych. W tym przy­pad­ku mam do wybo­ru zasto­so­wać poda­tek ryczał­to­wy w wyso­ko­ści 8,5% od przy­cho­du albo sto­so­wa­nie podat­ku wg. ska­li podat­ko­wej. W pierw­szym przy­pad­ku poda­tek wyniósł­by 1.683 zł. Ja sto­su­je opo­dat­ko­wa­nie na zasa­dach ogól­nych, bo choć wyma­ga ode mnie nie­co wię­cej pra­cy przy jego roz­li­cza­niu, to bar­dziej mi się on opła­ca gdy sumu­je przy­cho­dy i kosz­ty z innych nie­ru­cho­mo­ści. Oczy­wi­ście w Two­im przy­pad­ku może wycho­dzić ina­czej. Miesz­czę się w pierw­szej ska­li podat­ko­wej, więc pła­cę 18% podat­ku od docho­du. kalkulacja6 W tym miej­scu zasta­na­wia­my się w co alter­na­tyw­nie mógł­bym zain­we­sto­wać pie­nią­dze, gdy­bym sprze­dał nie­ru­cho­mość. Eko­no­mi­ści uku­li na to nawet pew­ne poję­cie i nazy­wa­ją to „kosz­tem alter­na­tyw­nym”. Koszt alter­na­tyw­ny jest defi­nio­wa­ny jako koszt poten­cjal­nie utra­co­nych moż­li­wo­ści (lub jako koszt utra­co­nych korzy­ści). Czy­li posia­da­jąc miesz­ka­nie na wyna­jem jed­no­cze­śnie muszę zgo­dzić się z tym, że nie mam do dys­po­zy­cji gotów­ki o war­to­ści tego miesz­ka­nia. To przy­kła­do­we miesz­ka­nie ma war­tość oko­ło 290.000 zł. W ogło­sze­niach podob­ne wywo­ły­wa­ne są po 320.000 zł więc zakła­da­jąc że mi się nie śpie­szy ze sprze­da­żą i że muszę dać jakiś upust, to moja wyce­na jest chy­ba real­na. Zauważ, że nie bio­rę pod uwa­gę tego ile za nie fak­tycz­nie zapła­ci­łem, bo z per­spek­ty­wy cza­su nie ma to na dzień dzi­siej­szy zna­cze­nia. Mogłem dodat­ko­wo zaro­bić, ale też mogłem nie­ste­ty stra­cić i w koń­co­wym efek­cie też będę musiał to w oce­nie opła­cal­no­ści uwzględ­nić. Jak już napi­sa­łem, gdy­bym miesz­ka­nie sprze­dał to miał­bym 290.000 zł w gotów­ce. Mógł­bym to na przy­kład wło­żyć na loka­tę w ban­ku. To ponoć naj­bez­piecz­niej­sza inwe­sty­cja, dodat­ko­wo o bar­dzo dużej płyn­no­ści. Z taką kwo­tą przy dużych nego­cja­cjach mógł­bym dostać zapew­ne z 3,5% lub nawet 4% w ska­li roku. Tak wiem, że są loka­ty lepiej opro­cen­to­wa­ne, ale zwy­kle mają one kon­kret­ne ogra­ni­cze­nie kwo­to­we. Przyj­mij­my w naszym przy­kła­dzie loka­tę rocz­ną na 3,5%. Dosta­je więc 10.150 zł odse­tek i od razu potrą­ca­ją mi 19% podat­ku „Bel­ki” w wyso­ko­ści 1.928,50 zł. Zara­biam więc net­to 8.221,50 zł. Teraz mogę już porów­nać inwe­sty­cję w moje miesz­ka­nie z alter­na­tyw­ną inwe­sty­cją w loka­tę ban­ko­wą. Ren­tow­ność net­to loka­ty ban­ko­wej wyno­si 2,835% (8.221,50 zł : 290.000 zł x 100). Ren­tow­ność net­to naj­mu tego miesz­ka­nia wyno­si w zależ­no­ści od spo­so­bu opo­dat­ko­wa­nia 5,17% (14.983 zł : 290.000 zł x 100) albo 5,15% (14.926 zł : 290.000 zł x 100) albo 4,68% (13.573 zł : 290.000 zł x 100). Daje to nam taki o to wykre­sik.

kalkulacja7

Porów­na­nie ren­tow­no­ści loka­ty ban­ko­wej i wynaj­mu nie­ru­cho­mo­ści.

Róż­ni­ca pomię­dzy uzy­ski­wa­nym docho­dem z jakiejś inwe­sty­cji, a docho­dem z alter­na­tyw­nej loka­ty ban­ko­wej jest nazy­wa­na przez eko­no­mi­stów „pre­mią za ryzy­ko”. Prze­cież loka­ta ban­ko­wa jest uwa­ża­na za naj­bez­piecz­niej­szy spo­sób loko­wa­nia oszczęd­no­ści. Każ­da inna inwe­sty­cja jest obło­żo­na dodat­ko­wym ryzy­kiem. W wypad­ku miesz­kań ryzy­kiem jest brak płyn­no­ści tej inwe­sty­cji. Nie uda się nam go sprze­dać tak szyb­ko, jak likwi­da­cja loka­ty. Pono­si­my też dodat­ko­we ryzy­ko, że ktoś nam zde­mo­lu­je miesz­ka­nie lub nie zapła­ci kil­ku lub nawet kil­ku­na­stu czyn­szów. Dodat­ko­wo ta pre­mia obej­mu­je naszą cięż­ką pra­cę wło­żo­ną w obsłu­gę wynaj­mu. Prze­cież wyna­jem miesz­kań jest bar­dzo cięż­ką i stre­su­ją­cą pra­cą. Poświę­ca­my na to swój cen­ny czas. Pre­mią za ryzy­ko na wykre­sie zazna­czy­łem kolo­rem zie­lo­nym.

kalkulacja8

Pre­mia za ryzy­ko (zazna­czo­na na zie­lo­no) wynaj­mu nie­ru­cho­mo­ści w porów­na­niu z loka­tą ban­ko­wą.

Na koniec trze­ba jesz­cze uwzględ­nić dodat­ko­we ryzy­ko zmia­ny war­to­ści nie­ru­cho­mo­ści. Z jed­nej stro­ny prze­cież war­tość nie­ru­cho­mo­ści może rosnąć i wte­dy zara­bia­my dodat­ko­wo. Tak dzia­ło się od dzie­się­cio­le­ci. Ostat­nie lata jed­nak poka­za­ły coś zupeł­nie odwrot­ne­go. Spa­dek war­to­ści nie­ru­cho­mo­ści powo­du­je, że dodat­ko­wo tra­ci­my. Czy­taj też: Najem­ca nie pła­ci czyn­szu – jak roz­wią­zać umo­wę naj­mu?

Nieruchomość sfinansowana kredytem

Dłu­go myśla­łem jak przed­sta­wić kal­ku­la­cję ren­tow­no­ści dla nie­ru­cho­mo­ści kupio­nej na kre­dyt. Eko­no­micz­ne wykształ­ce­nie naka­zu­je mi pre­cy­zyj­ne wyli­cze­nia podob­ne do tych co powy­żej z uwzględ­nie­niem kosz­tu odse­tek. Z dru­giej stro­ny trze­ba by uwzględ­niać war­tość nie­ru­cho­mo­ści pomniej­szo­ną o aktu­al­ne zadłu­że­nie. To była by zmie­nia­ją­ca się war­tość naszej inwe­sty­cji. Jed­nym sło­wem bar­dzo skom­pli­ko­wa­na kal­ku­la­cja. Poza tym nie ma ona żad­ne­go odnie­sie­nia do naszych pry­wat­nych inwe­sty­cji bo zosta­ła wymy­ślo­na na potrze­by inwe­sty­cji kor­po­ra­cyj­nych. W moim przy­kła­dzie zało­ży­my, że to samo miesz­ka­nie kupu­je jed­nak na kre­dyt. Nie bio­rę jed­nak kre­dy­tu na całą war­tość bo takie kre­dy­ty są znacz­nie droż­sze. Załóż­my, że mam 90.000 zł, a na 200.000 zł bio­rę kre­dyt na 30 lat. Przy takiej wpła­cie wła­snej w ban­ku któ­ry mnie zna, dosta­ję ofer­tę WIBOR 3M + 1% mar­ży i 0% pro­wi­zji za udzie­le­nie kre­dy­tu. Ostat­nio taką ofer­tę bez pro­ble­mu dosta­łem w swo­im ban­ku, w któ­rym prze­pro­wa­dzam wszyst­kie ope­ra­cje od kil­ku­na­stu lat. Tutaj bar­dzo liczy się zaufa­nie, któ­re bank do mnie ma. Takie ofer­ty są dostęp­ne tyl­ko na finan­so­wa­nie zaku­pu nie­ru­cho­mo­ści ze spo­rym wkła­dem wła­snym, nie mniej­szym niż 30%. Przy niskim udzia­le wła­snym nie uzy­ska­my atrak­cyj­ne­go opro­cen­to­wa­nia bo bank zbyt wie­le ryzy­ku­je. Na dodat­ko­we kosz­ty zwią­za­ne z zaku­pem wyda­łem 5.000 zł w gotów­ce. Wyda­łem więc łącz­nie z wła­snych środ­ków 95.000 zł. Pomi­jam przy tym ewen­tu­al­ne kosz­ty remon­tu i przy­go­to­wa­nia miesz­ka­nia do wyna­ję­cia, ale w tym przy­kła­dzie niech to się mie­ści w tych 90.000 zł. kalkulacja9 Nie zmie­nia­ją się rocz­ne przy­cho­dy i sta­łe kosz­ty. Wyli­czam je dokład­nie tak samo jak wyżej. Mam więc 19.800 zł przy­cho­dów rocz­nie, pono­szę łącz­ne wydat­ki w wyso­ko­ści 1.134 zł. Dodat­ko­wo co mie­siąc odda­ję ban­ko­wi 920,57 zł raty kre­dy­tu + 40 zł ubez­pie­cze­nia kre­dy­tu + 21 zł ubez­pie­cze­nia nie­ru­cho­mo­ści. Te dodat­ko­we ubez­pie­cze­nia wyni­ka­ją z umo­wy kre­dy­to­wej. Kwo­ta raty kapi­ta­ło­wo-odset­ko­wej jest sta­ła. W kwo­cie raty jest w pierw­szym roku 610 zł odse­tek, a resz­ta to spła­ca­ny kapi­tał. Takie odset­ki pła­cę, gdy WIBOR 3M wyno­si tak jak obec­nie 2,7%. Gdy­by jego war­tość zwięk­szy­ła się o dwa punk­ty pro­cen­to­we do 4,7%, to rata odpo­wied­nio wzro­śnie do 1.160,80 zł, w tym prze­cięt­nie 942 zł z odse­tek. Duży skok praw­da? kalkulacja10 Zmie­ni się nam pod­sta­wa opo­dat­ko­wa­nia przy podat­ku docho­do­wym pła­co­nym na zasa­dach ogól­nych bo do kosz­tów mogę dodat­ko­wo wli­czyć zapła­co­ne odset­ki (7.320 zł rocz­nie) i kosz­ty dodat­ko­we­go ubez­pie­cze­nia wyma­ga­ne­go w umo­wie (480 zł + 252 zł rocz­nie). Teraz już z całą pew­no­ścią opo­dat­ko­wa­nie ryczał­to­we będzie mniej opła­cal­ne. Przy opo­dat­ko­wa­niu ryczał­tem nic się nie zmie­nia — mamy 1.683 zł podat­ku rocz­nie. Przy ska­li podat­ko­wej w pro­gu 18% mamy do zapła­ty 291 zł podat­ku, a w pro­gu 32% mamy 516 zł podat­ku rocz­nie. Przy warian­cie pesy­mi­stycz­ne­go wzro­stu WIBO­Ru podat­ku do zapła­ty nie ma wca­le. Oczy­wi­ście musi­my też co mie­siąc zapła­cić ratę kre­dy­tu, w któ­rej jest kapi­tał, odset­ki i kosz­ty ubez­pie­cze­nia. W warian­cie opty­mi­stycz­nym mamy mie­sięcz­nie 981,57 zł (920,57 zł + 40 zł + 21 zł), a w warian­cie pesy­mi­stycz­nym aż 1.221,80 zł (1.160,80 zł + 40 zł + 21 zł). Rocz­nie daje to odpo­wied­nio 11.778,84 zł albo 14.661,60 zł. Te wydat­ki doli­czam sobie do kosz­tów. W warian­cie opty­mi­stycz­nym i staw­ce podat­ko­wej 18% któ­rą mam, wycho­dzi mi dochód rocz­ny 4.596,16 zł, przy staw­ce 32% wycho­dzi 4.371,16 zł. Celo­wo pomi­jam roz­li­cze­nie podat­ku ryczał­tem bo gdy pła­ci­my tak wyso­kie odset­ki to tyl­ko cho­ry czło­wiek pła­cił by pra­wie 1.400 zł zbęd­ne­go podat­ku. Teraz te kwo­ty odno­szę do 95.000 zł któ­re na począt­ku mia­łem i wyda­łem. Wycho­dzi mi ren­tow­ność w pierw­szej ska­li podat­ko­wej w wyso­ko­ści 4,838% (4.596,16 zł : 95.000 zł x 100), a w dru­giej ska­li podat­ko­wej 4,601% (4.371,16 zł : 95.000 zł x 100). kalkulacja12 To byśmy wstęp­nie mogli odnieść do naszej ren­tow­no­ści z loka­ty.

kalkulacja14

Porów­na­nie ren­tow­no­ści loka­ty ban­ko­wej i wynaj­mu nie­ru­cho­mo­ści kupio­nej na kre­dyt

Ale musi­my jesz­cze pamię­tać, że w każ­dej racie któ­rą pła­ci­my z pie­nię­dzy uzy­ska­nych od najem­ców spła­ca­my jesz­cze część kapi­ta­ło­wą kre­dy­tu. W warian­cie opty­mi­stycz­nym jest to 3.726,84 zł, a w warian­cie pesy­mi­stycz­nym 2.625,60 zł. Te pie­nią­dze do nas nie tra­fia­ją, ale zmniej­sza­ją nasze zadłu­że­nie. Może­my je więc wir­tu­al­nie doli­czyć do osią­ga­nych korzy­ści bo o tyle wła­śnie zwięk­sza się war­tość miesz­ka­nia, któ­ra jest już nasza, a nie ban­ku. Wycho­dzi nam więc ren­tow­ność w warian­cie opty­mi­stycz­nym i staw­ce podat­ko­wej 18% na pozio­mie 8,761%, a przy staw­ce podat­ko­wej 32% na pozio­mie 8,524%. kalkulacja13 Daje to nam poten­cjal­nie znacz­nie więk­szą ren­tow­ność nasze­go pier­wot­nie zain­we­sto­wa­ne­go kapi­ta­łu. Zastrze­gam jed­nak, że takie wyli­cze­nie to duże uprosz­cze­nie bo prze­cież nie tra­fia do nasze­go port­fe­la taka ilość gotów­ki jaką kal­ku­lu­je­my. Nie­mniej jed­nak prze­cież na począt­ku mie­li­śmy tyl­ko 95.000 zł, ale z każ­dym rokiem wiel­kość nasze­go mająt­ku rośnie. Oczy­wi­ście w kolej­nych latach, wraz ze spad­kiem zadłu­że­nia udział odse­tek w racie będzie spa­dać. Prze­ło­ży się to na zapła­co­ny według ska­li podat­ko­wej poda­tek (zwięk­szy go) ale też udział spła­ty kre­dy­tu w każ­dej racie przy­śpie­szy wzrost war­to­ści nasze­go kapi­ta­łu. Kie­dyś w koń­cu będzie­my mogli sprze­dać naszą nie­ru­cho­mość i po spła­cie ewen­tu­al­ne­go pozo­sta­łe­go kre­dy­tu zosta­nie nam więk­sza suma pie­nię­dzy niż pier­wot­nie.

kalkulacja15

Porów­na­nie ren­tow­no­ści loka­ty ban­ko­wej i wydat­ków na zakup nie­ru­cho­mo­ści kupio­nej na kre­dyt ban­ko­wy.

Tak w skró­cie przed­sta­wia się mój spo­sób kal­ku­la­cji ren­tow­no­ści. Zda­ję sobie spra­wę z nie­do­sko­na­ło­ści i uprosz­czeń. Pozo­sta­łe uwa­run­ko­wa­nia, któ­rych nie da się poli­czyć po pro­stu musi­my poczuć wewnętrz­nie sami.